Bài báo cáo cuối kỳ Đề tài thẩm Định dự án Đầu tư kinh doanh nhà hàng hàn quốc

Nằm trên trục đường huyết mạch này nổi bật nhất chính là tuyến đường sắt trên cao Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên.†Sau khi chính thức được khởi công vào năm 2012, thị trường địa ốc Thảo

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - TÀI CHÍNH HỒ CHÍ MINH

KHOA : QUẢN TRỊ KINH DOANH

MÔN HỌC : THIẾT LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

BÀI BÁO CÁO CUỐI KỲ

ĐỀ TÀI : THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ

HÀNG HÀN QUỐC

GVHD 1 : Th.S Trần Thu VânGVHD 2 : Th.S Nguyễn Phương Nam

Lớp : 222.MGT1106.B10

Ca : 4Nhóm : 4

ĐÁNH GIÁ LÀM VIỆC NHÓM

% Tỷ lệ đónggóp vào bàilàm

Đánh giá kếtquả nhiệm vụ

Đánh giá kết quả nhiệm vụ theo quy ước sau

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên cả nhóm em xin chân thành cảm ơn trường Đại

học Kinh tế - Tài chính Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện học tập để bọn

em tiếp xúc với môn học Thẩm Định Dự Án Giúp cho bọn em hiểu

hơn về cách để đo lường tài chính cho một dự án, và cách để tính

toán những chi phí tài chính đó Đây sẽ là những kiến thức quý báu

giúp cho bọn em chuẩn bị hành trang cho sau này

Đặc biệt, nhóm chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cô

Th.s Trần Thu Vân đã truyền đạt những kiến thức quý báu đó cho các

bạn và em trong cả quá trình thời gian học tập Xin gửi lời cảm ơn

đến thầy Th.s Nguyễn Phương Nam đã luôn đồng hành cùng cô và cả

lớp trong mỗi tiết học cũng những kiến thức, sự hài hước mà thầy

mang lại cho cả lớp

Và cuối cùng xin cảm ơn các bạn lớp,,, đã cùng nhau đồng

hành và giúp đỡ lần nhau trong khoảng thời gian học tập cùng nhau

Trân trọng!

Mục lục

Chương I Tóm tắt đề tài 5

1 Lý do chọn đề tài 5

2 Mục tiêu nghiên cứu 5

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 5

4 Phương pháp nghiên cứu 6

5 Kết cấu đề tài 6

Chương II Giới thiệu đề tài 6

1 Mô tả dự án 6

2 Sự cần thiết đầu tư dự án 7

3 Các thủ tục pháp lí liên quan 7

Chương III Phân tích dự án 8

1 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 8

1.1 Khách hàng mục tiêu 8

1.2 Đánh giá về nhu cầu thị trường 8

1.3 Đối thủ cạnh tranh 9

2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 11

2.1 Tổng mức đầu tư 11

2.2 Các yếu tố đầu vào 12

2.3 Cơ cấu nguồn vốn của dự án 13

2.4 Các thông số giả định của dự án 13

2.5 Lịch khấu hao và phân bổ các chi phí đầu tư 17

2.6 Kế hoạch vay và trả nợ 18

2.7 Kế hoạch doanh thu 18

2.8 Kế hoạch chi phí hoạt động của dự án 20

2.9 Bảng vốn lưu động 21

2.10 Báo cáo thu nhập dự trù 21

2.11 Báo cáo ngân lưu theo các quan điểm 22

2.12 Khả năng thanh khoản nợ 24

3 PHÂN TÍCH RỦI RO 25

4 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 26

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 26

Kết luận 26

Kiến nghị 26

ĐỀ TÀI : THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ

HÀNG HÀN QUỐCChương I Tóm tắt đề tài

1 Lý do chọn đề tài

Thảo điền là điểm đến quen thuộc với người nước ngoài sống tại

TP.HCM Sau nhiều năm, nơi này ngày càng phát triển, có đủ loại tiện

tích, phù hợp với khách Tây và giới trẻ

Khu Thảo Điền sở hữu vị trí đắc địa và đẹp, tọa lạc ngay tại mặt tiền

đường Xa lộ Hà Nội - trục đường giao thông quan trọng nhất Quận 2

và được xem là trái tim của khu Đông, cửa ngõ vào trung tâm thành

phố Nằm trên trục đường huyết mạch này nổi bật nhất chính là

tuyến đường sắt trên cao Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên.†Sau khi

chính thức được khởi công vào năm 2012, thị trường địa ốc Thảo

Điền dồn dập đón sóng đầu tư với hàng loạt dự án quy mô; thu hút

sự quan tâm của giới đầu tư, góp phần thúc đẩy giá đất khu vực biến

động Các chuyên gia kinh tế nhận định, khi tuyến Metro số 1 (Bến

Thành - Suối Tiên) đi vào hoạt động trong tương lai, việc kết nối với

trung tâm thành phố và các quận phía Đông như Quận 9 và Thủ Đức

sẽ trở nên dễ dàng hơn, mà trong số đó Thảo Điền là khu vực hưởng

lợi hơn tất cả

Được mệnh danh là “quận Nhất mới” của Sài Gòn, Khu Thảo Điền

Quận 2 nổi lên với những dự án bất động sản cao cấp, những khu

biệt thự, những quán cafe cực nhất,những nhà hàng sang trọng

đang gây sự chú ý của giới đầu tư trong và ngoài nước Thảo Điền

cũng đang thật sự trở thành nơi an cư lý tưởng dành cho giới doanh

nhân thành đạt, trí thức trẻ và người nước ngoài đến sinh sống tại

Việt Nam Vì thế mà ý tưởng thẩm định dự án đầu tư, xây dựng kinh

doanh nhà hàng Hàn Quốc được hình thành

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát: Đanh giá tổng quan về các hàng quán tại Thảo

Điền, tìm hiểu lối sống và mức sống của người dân xung quanh khu

vực Xung quanh khu vực có nhiều người nước ngoài sinh sống,

nhóm đã nghiên cứu kĩ những người nước ngoài đó chủ yếu đến từ

Hàn Quốc Từ đó lên kế hoạch đầu tư và kinh doanh loại hình nhà

hàng đồ ăn Hàn Quốc

Mục tiêu cụ thể: Thẩm định dự án đầu tư có khả thi hay không và

nếu được thực hiện sẽ thu hút được lượng khách nước ngoài và người

Việt tới ăn là bao nhiêu

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu: Thảo Điền, Quận 2

Phạm vi không gian: Quanh khu đất 150m2 dự tính thuê tại đường

Nguyễn Văn Hưởng

Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu được tiến hành ở hiện tại và dự

tính cho tới thời gian kết thúc dự án là 6 năm

4 Phương pháp nghiên cứu

Thu thập dữ liệu bằng việc tham khảo thông tin trên internet cùng

với khảo sát tại tực tế, sinh sống và làm việc tại khu vực Thảo Điền

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: bằng việc phân tích tài chính

và phân tích rủi ro sẽ đưa ra được kết luận dự án có khả thi hay

Tên dự án: Dự án đầu tư kinh doanh nhà hàng đồ Hàn ở Thảo Điền

Chủ đầu tư: – Sinh viên năm ba trường Đại học Kinh tế TP.HCM

Địa điểm xây dựng: Nguyễn Văn Điền – Thảo Điền – Quận 2

Lĩnh vực hoạt động: chuyên phục vụ các món ăn Hàn Quốc , nhận

tổ chức các buổi party BBQ, liên hoan, workshop,

Sản phẩm, thương hiệu và thị trường

Sản phẩm các món ăn Hàn Quốc, tiệc nướng BBQ, các loại rượu soju

Vòng đời dự án: Dự án hoạt động trong vòng 6 năm, được bắt đầu

xây dựng vào năm 2023, đưa vào hoạt động cuối năm 2023 và kết

thúc vào năm 2029

Diện tích thực hiện: 10 x 30 m bao gồm căn nhà có 2 lầu và một

mảnh đất nhỏ bên trái nhà để làm sân vườn

Lầu 1: 1 phòng khách , 1 quầy thu ngân , 1 phòng bếp

và toilet (nam, nữ riêng)

Lầu 2: 1 ban công (để trồng cây kiềng và cho du khách

ngắm cảnh), 1 phòng lớn để tổ chức party và 1 toilet

(nam, nữ riêng)

Sân vườn : một sân vườn nhỏ , chỗ để xe và hồ cá

Tổng mức đầu tư : ~2 tỷ 8 trăm triệu dồng

( 2.769.700.000 triệu đồng)

Loại dự án : Đầu tư xây dựng sửa chữa

2 Sự cần thiết đầu tư dự án

- Đối với xã hội

Hiện tại, ngành F&B đang được đánh giá là một bộ phận chính yếu

của lĩnh vực du lịch nói chung và lĩnh vực kinh doanh khách sạn nói

riêng Ý nghĩa kinh doanh của nhà hàng chính là tạo ra một nguồn

thu lợi nhuận vô cùng lớn

Hoạt động kinh doanh nhà hàng sẽ phục vụ và đáp ứng được nhu

cầu của các du khách khi đi du lịch Bên cạnh đó, hoạt động kinh

doanh này còn mang ý nghĩa truyền bá ẩm thực của địa phương,

giúp nhiều người biết đến hơn Hoặc nhà hàng có thể đưa tinh hoa

ẩm thực từ khắp mọi nơi ở trên thế giới về địa phương của mình

Nhà hàng được thiết kế một không gian mang bản sắc đặc trưng của

thành phố du lịch và màu ẩm thực phong phú Những đặc điểm này

sẽ làm thỏa mãn và đáp ứng được các nhu cầu về việc tìm hiểu ẩm

thực của các du khách Bên cạnh đó, nhà hàng còn tạo nên hàng

triệu cơ hội việc làm cho những người lao động Đồng thời, kinh

doanh nhà hàng cũng giúp thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế và

xã hội

- Đối với chủ đầu tư

Nhận thấy được nhu cầu của xã hội, là những sinh viên năm cuối nên

việc khởi nghiệp kinh doanh giúp chủ đầu tư có cơ hội để vận dụng

những kiến thức của môn học Thẩm định dự án vào thực tế để biết

được là có nên đầu tư dự án này hay không từ đó phát huy những

khả năng và kỹ năng vốn có, tích lũy thêm kinh nghiệm, có những

trải nghiệm thực tế và tạo ra nguồn thu nhập cho bản thân và gia

đình

3 Các thủ tục pháp lí liên quan

3.1 Các thủ tục pháp lí để nhà hàng đi vào hoạt động

Đăng ký giấy phép kinh doanh

Để nhà hàng có thể đi vào hoạt động trước tiên cần xin giấy phép kinh doanh tại UBND Quận 2- sau đó hồ sơ sẽ được chuyển về UBND Phường nơi cửa hàng đặt để nhà hàng kê khai nộp thuế hàng tháng Hồ sơ bao gồm:

- Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh

- Bản sao CCCD của chủ hộ kinh doanh

- Hợp đồng thuê nhà, mượn nhà

- Giấy ủy quyền cho người thực hiện thủ tục đăng ký hộ kinh doanh cá thể Xin giấy chứng nhận vệ sinh an toàn thực phẩm

Các cơ sở sản xuất, kinh doanh bắt buộc phải có giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện

an toàn thực phẩm khi hoạt động , trừ trường hợp quy định tại khoản 1 điều 12 nghị định 15/2018/NP-CP

Hồ sơ thủ tục vay vốn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thường Tín(Sacombank)

- Bên chủ đầu tư đã quyết định sẽ vay thế chấp ngân hàng và sau khi tìm hiểu

và cân nhắc bên mình đã quyết định vay của Sacombank bởi Sacombank cónhiều ưu đãi hấp dẫn phù hợp với doanh nghiệp

- Lãi suất hợp lý :chỉ từ 10,2%/năm trong 12 tháng đầu tiên với khoản vạy trên 24 tháng

Hồ sơ vay vốn tại Sacombank gồm:

- Giấy đề nghị vay vốn của Sacombank: được cung cấp bởi nhân viên ngân hàng

- Chứng minh nhân dân (CMND) hoặc hộ chiếu: bản sao và bản chính để ngân hàng thẩm định

- Sổ hộ khẩu: bản sao và bản chính để ngân hàng thẩm định

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép kinh doanh (nếu là chủ doanh nghiệp)

- Giấy tờ chứng minh thu nhập: lương họạt động kinh doanh, lợi nhuận doanhnghiệp (nếu có).

- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng vay vốn khác (nếu có)

- Giấy tờ tài sản thế chấp (nếu có)

Chương III Phân tích dự án

1 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

1.1 Khách hàng mục tiêu

Dự án đánh mạnh tới phân khúc thị trường là những khách du lịch

hay người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại tp.HCM và cùng

với đó là những người Việt đang sinh sống và làm việc trong khu vực

Thảo Điền, Quận 2

1.2 Đánh giá về nhu cầu thị trường

Hiện nay, khu vực Thảo Điền Quận 2 là một địa điểm thu hút nhiều

khách du lịch, những người có thu nhập cao, những gia đình kiểu Âu,

Hàn, Ấn, Mỹ đang làm việc và sinh sống tại đây là rất nhiều Chỉ

trong vài năm trở lại đây, Thảo Điền đã hình thành một khu dân cư

cao cấp với hàng trăm biệt thự có giá từ vài chục đến vài trăm tỷ

đồng dọc theo bờ sông Sài Gòn Vì thế tại địa phương cũng có rất

nhiều quán hàng theo nhiều phong cách để phục vụ cho những vị

khách đó

- Sức hút của tụ điểm ven sông

Nhìn toàn cảnh Thảo Điền từ trên cao có thể thấy những không gian

nhà hàng và biệt thự sang trọng ở khu vực ven sông Sài Gòn Sự

phát triển của các địa điểm ăn uống có view sông đã tô thêm vẻ

ngoài sang chảnh của khu vực được mệnh danh là “quận 1 mới” của

tp.HCM

1.3 Đối thủ cạnh tranh

Tại Thảo Điền có rất nhiều nhà hàng do những người chủ, doanh

nhân nước ngoài lập ra Và đồng nghĩa với việc sẽ có rất nhiều đối

thủ cạnh tranh nhưng những đối thủ cạnh tranh chính và bán tập

trung nhà hàng Hàn Quốc sẽ được đề cập đến trong mục này

Nhà hàng Matchandeul BBQ Thảo Điền ( 93 Xa Lộ Hà Nội,

Phường Thảo Điền, Quận 2, TP HCM)

Nhà hàng chuyên phục vụ cho thực khách đến từ nước ngoài, đặc

biệt là Hàn Quốc nên chất lượng khỏi phải bàn cãi Các món ăn đều

mang lại hương vị thơm ngon, bắt mắt, đặc biệt hơn là có món thịt

nướng vừa nạc vừa mỡ được nướng khói tỏa nghi ngút thật tuyệt vời

Nhà hàng Hàn Quốc Quận 2 Gong-Gam

Quán có không gian tuy đơn giản mà cực kỳ ấm cúng và hiện đại, có

3 tầng rộng rãi thoáng mát Đặc biệt giữa mỗi bàn ở đây đều sẽ bày

trí thêm vách ngăn để đảm bảo được sự riêng tư cho thực khách

Nhà hàng Hàn Quốc Quận 2 – Hwadam

Hwadam – nhà hàng†Hàn Quốc ở Quận 2 Sài Thành Đây là địa chỉ

được rất nhiều đánh giá tích cực từ các thực khách Việt và Hàn vì

chất lượng vượt trội cũng như giá cả phải chăng Hwadam có điểm

cộng về không gian hiện đại với tông màu nâu, trắng, ghi kết hợp

tạo cảm giác hài hòa, nội thất bằng gỗ được bày trí cẩn thận và gọn

gàng

Nhà hàng NAMSAN

Nhà hàng Namsan Hàn Quốc, nơi đây nổi tiếng là nơi sum vầy, tụ

họp của nhiều gia đình Lựa chọn mà bạn không thể bỏ qua này có

những món ăn vô cùng hấp dẫn và bắt mắt nhất của nền ẩm thực

Hàn Quốc Namsan BBQ & Chicken chuyên phục vụ các món về thịt

nướng hay gà rán giòn tan đậm vị Ngoài ra quán còn có các món

hảo hạng nổi tiếng như thịt ba chỉ bò Mỹ, sườn heo, ba chỉ heo sốt

BBQ,…

Xung quanh khu vực Thảo Điền có rất nhiều hàng quán về sản phẩm

đồ ăn Hàn Quốc đây sẽ là sự cạnh tranh rất lớn giữa các quán để có

thể tồn tại được Để tồn tại được ở một tụ điểm tập trung lớn của

khách hàng từ nhiều phương tới phải có nhiều phương pháp kinh

doanh và cần phải phân tích tài chính lẫn rủi ro kĩ càng trước khi bắt

đầu dự án

2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

2.1 Tổng mức đầu tư

Chủ đầu tư dự kiến tổng mức đầu tư vào dự án là 2.769.700.000 đồng bao gồm

ba hạng mục lớn: tiền thuê mặt bằng năm đầu tư, tiền xây dựng, thiết kế và tiền đầu tư vào hệ thống trang thiết bị, được thể hiện cụ thể qua bảng dưới đây

Năm 0

2.2 Các yếu tố đầu vào

Chủ đầu tư quyết định thuê mặt bằng tại 204b/1 Nguyễn Văn Hưởng, miếng đất nằm trong ngõ đầu tiên của trục đường Tuy nằm trong ngõ không phải trong trục đường huyết mạch nhưng ngõ rất lớn ( làn đường đủ cho 2 xe hơi qua lại ) và có 2 mặt tiền Xung quanh khu vực là chung cư và nhà cho thuê nên có rất nhiều người sinh sống mặt bằng được thuê với giá 80 triệu đồng 1 tháng và thanh toán theo năm, cọc 1 năm với tổng thanh toán là1.920.000.000 Tiền thuê nhà được trả theo năm, cọc và thanh toán năm 0, không tính tiền thuê thời gian sửa chửa Tức tiền thuê năm 1 và cọc được thanh toán vào năm 0 với số tiền 1.920.000.000 đồng

- Chi phí xây dựng và thiết kế

Mặt bằng được thuê đã có nhà sẵn nên việc sửa sang và trang trí lại ngôi nhà được được tính tổng hết 500.000.000 triệu bao gồm các chi phí sau:

Chi phí xây dựng, sửa chữa và lắp đặt

Chi phí vật tư điện nước điều hòa 90.000.000

Chi phí nhân công điện nước điều hòa 15.000.000

- Trang thiết bị

Vì đây là dự án kinh doanh nhà hàng Hàn Quốc nên trang thiết bị đầu tư chủ yếu là các vật dụng ăn uống và tổng đầu tư trang thiết bị là 349.730.000 đồng những trang thiết bị cụ thể được thể hiện trong bảng sau:

Đầu tư trang thiết bị đường thẳng 8 nămKhấu hao PP

Nội dung (triệu đồng)Đơn giá Số lượng (triệu đồng)Thành tiền

2.3 Cơ cấu nguồn vốn của dự án

Dự án dự kiến vay 60% tổng vốn đầu tư vào năm 0 với lãi suất danh

nghĩa là 12%/năm, 40% còn lại là vốn tự có với suất sinh lời vốn tự

có là 20% Vậy số tiền vay là 1.661.800.000 triệu đồng và vốn tự có

Lãi suất danh nghĩa (%)

Lãi suấtthực (%)

2.4 Các thông số giả định của dự án

Vòng đời dự án: Dự án dự kiến hoạt động trong vòng 6

năm, bắt đầu xây dựng vào năm 2023, đưa vào hoạt động cuối năm

2023 và kết thúc vào cuối năm 2029 Năm 2030 sẽ tiến hành thanh

lý tài sản

Dự án hoạt động tất cả các tuần trong tháng và tất cả các tháng

trong năm 1 năm có 12 tháng, 1 tháng có 4 tuần, 1 tuần có 7 ngày

Tỷ lệ lạm phát: Theo những báo cáo kinh tế những năm

gần đây thì tỷ lệ lạm phát dao động khoảng 4.5% - 5% Giả định

trong 6 năm diễn ra dự án, lạm phát đạt mức 4.5%/năm

Thuế thu nhập doanh nghiệp: †Các căn cứ pháp lý để xác

định số thuế TNDN phải nộp khi quyết toán thuế TNDN năm 2023

như sau:

1 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 có hiệu

lực kể từ ngày 01/01/2009, được sửa đổi, bổ sung bởi: Luật số

32/2013/QH13 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2014; Luật số

71/2014/QH13 ngày 26/11/2014 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2015

2 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính

phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập

doanh nghiệp, được sửa đổi, bổ sung bởi: Nghị định số

91/2014/NĐ-CP ngày 01/10/2014 và Nghị định số 12/2015/NĐ-91/2014/NĐ-CP ngày

12/02/2015 của Chính phủ

3 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài

chính, được sửa đổi, bổ sung bởi: Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày

25/8/2014; Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014; Thông tư

số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính

4 Luật đầu tư 2020 số 61/2020/QH14 ngày 14 tháng 11 năm

2022 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021

5 Luật dầu khí 2022 số 12/2022/QH15 ngày 14 tháng 11 năm

2022 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 01//07/2023

wMột số lưu ý khi quyết toán thuế TNDN năm 2023

Bên cạnh các nội dung đã được quy định tại văn bản pháp quy về

thuế TNDN thì doanh nghiệp cần lưu ý thêm một số nội dung khi

thực hiện quyết toán thuế TNDN năm 2023 như sau:

1 Tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp quý

Theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Nghị định 91/2022/NĐ-CP (có hiệu

lực từ ngày 30/10/2022), việc tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp

quý năm 2023 có điểm khác biệt so với đầu năm 2022 như sau:

- Về số tiền thuế tạm nộp quý:

Tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp mà doanh nghiệp đã tạm nộp

của 04 quý không được thấp hơn 80% số thuế thu nhập doanh

nghiệp phải nộp theo quyết toán năm (trước đây, doanh nghiệp tạm

nộp 03 quý đầu không được thấp hơn 75% số thuế thu nhập doanh

nghiệp phải nộp theo quyết toán năm)

- Về thời hạn tính số tiền thuế chậm nộp quý:

Số tiền chậm nộp do nộp thiếu số thuế phải tạm nộp quý năm 2023

(tức là số tiền thuế đã tạm nộp cho 04 quý thấp hơn 80% số thuế

thu nhập doanh nghiệp theo quyết toán năm) sẽ được tính kể từ