Quản lý rủi ro trong Đầu tư các dự Án khu Đô thị mới trên Địa bàn tỉnh thái nguyên

Chính phủ chính thức ban hành Nghị định số 02/2006/NĐ-CP quy định về Qui chế Khu đô thị mới, theo đó “Dự án khu đô thị mới” được định nghĩa “là dự án đầu tư xây dựng một KĐT đồng bộ có h

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG KHOA HỌC LIÊN NGÀNH VÀ NGHỆ THUẬT

…… o0o……

NGÔ THƯỢNG CÔNG

QUẢN LÍ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN

TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

Hà Nội - 2024

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG KHOA HỌC LIÊN NGÀNH VÀ NGHỆ THUẬT

…… o0o……

NGÔ THƯỢNG CÔNG

QUẢN LÍ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN

TỈNH THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành: Quản lý phát triển đô thị

Mã số: 8900201.04QTD

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Quang Huy

Hà Nội - 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu do cá nhân tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS Nguyễn Quang Huy không sao chép các công trình nghiên cứu của người khác Số liệu và kết quả của luận văn chưa từng được công bố ở bất kỳ một công trình khoa học nào khác

Các thông tin thứ cấp sử dụng trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, trung thực và đúng quy cách

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính xác thực và nguyên bản của luận văn

Hà Nội, ngày tháng năm 2024

Tác giả luận văn

Ngô Thượng Công

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả các thầy, cô giáo ở Trường Khoa học liên ngành và Nghệ thuật - Đại học Quốc gia Hà Nội đã truyền đạt vốn kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc TS Nguyễn Quang Huy - Người trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn Thạc

sĩ Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể đội ngũ cán bộ công nhân viên đang công tác tại Tập đoàn Tấn Đức đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu, thu thập số liệu để hoàn thành Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong hội đồng chấm luận văn

đã dành thời gian đọc và đóng góp ý kiến để tôi hoàn thiện luận văn này

Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn gia đình bạn bè, đồng nghiệp đã động viên khuyến khích tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2024

Tác giả luận văn

Ngô Thượng Công

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG, HÌNH vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 3

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 4

5 Cấu trúc luận văn 4

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 5

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 5

1.1.1 Nghiên cứu quản lý rủi ro trên thế giới 5

1.1.2 Nghiên cứu quản lý rủi ro tại Việt Nam 8

1.2 Lý luận về quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới 9

1.2.1 Khái quát về dự án đầu tư xây dựng và dự án khu đô thị mới 9

1.2.2 Rủi ro và quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới 13

1.3 Phương pháp tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 25

1.3.1 Phương pháp tiếp cận 25

1.3.2 Phương pháp nghiên cứu 28

Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN 32

2.1 Khái quát về đặc điểm kinh tế - xã hội và các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 32

2.1.1 Đặc điểm kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên 32

2.1.2 Tình hình đầu tư, phát triển các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 34

2.2 Phân tích thực trạng quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2021 40

2.2.1 Thực trạng thu thập thông tin, nhận dạng rủi ro trong đầu tư các dự án khu

đô thị mới 40 2.2.2 Phân tích, đánh giá rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới 47 2.2.3 Tổ chức thực hiện kiểm soát, xử lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 50 2.2.4 Đánh giá thực trạng quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 60

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN 64 3.1 Dự báo các rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới 64 3.2 Giải pháp tăng cường quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên đến năm 2025 và những năm tiếp theo 67

3.2.1 Hoàn thiện quy trình kiểm soát dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 67 3.3.2 Hoàn thiện quy chế quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới

và quy chế làm việc của các chủ đầu tư/ doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 71 3.2.3 Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 75 3.2.4 Tăng cường sử dụng các kỹ thuật quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 77

KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CTXD Công trình xây dựng DAĐT Dự án đầu tư

DAXD Dự án xây dựng ĐTXD Đầu tư xây dựng QLDA Quản lý dự án QLRR Quản lý rủi ro

DANH MỤC BẢNG, HÌNH Bảng 1.1 So sánh rủi ro và bất trắc 14 Bảng 2.1 Danh sách các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên tính đến

31/12/2021 35

Bảng 2.2 Kết quả phê duyệt dự án ĐTXD giai đoạn đến năm 2022 44 Bảng 2.3 Tổng hợp kết quả kiểm tra công tác thi công xây dựng các gói thầu

(xây lắp, thiết bị) giai đoạn 2017- 2021 53

Bảng 2.4 Tổng hợp kết quả tiến độ thi công các gói thầu xây lắp, thiết bị giai

đoạn 2017 - 2021 55

Hình 2.1 Quy trình thu thập thông tin, nhận dạng rủi ro do Sở Xây dựng ban

hành để hướng dẫn các chủ đầu tư 42

Hình 2.2 Quy trình quản lý chất lượng dự án ĐTXD khu đô thị của các chủ đầu

tư 52

Hình 3.1 Sơ đồ quy trình đào tạo 76

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trên thế giới, vấn đề quản lý dự án nói chung và quản lý dự án đầu tư xây dựng nói riêng đang bước sang một giai đoạn mới theo hướng quản lý dự án chuyên nghiệp với nhiều công cụ hỗ trợ từ công nghệ Trong đó, quản lý rủi ro được xem là khâu quan trọng và phức tạp nhất trong chủ đề quản lý dự án Thông qua việc các doanh nghiệp, tổ chức quan tâm tới rủi ro cũng như quản trị rủ ro thì các vấn đề khó khăn sẽ được dự báo và phát hiện, giúp tạo ra cơ hội, củng cố, có giải pháp kịp thời và nâng cao chất lượng, hiệu quả công việc cũng như rút ngắn được thời gian triển khải thi công xây dựng đối với các công trình Các nhà quản lý tại nhiều nước trên thế giới như Úc, Mỹ, Thụy Điển… đã có những cách nhìn nhận

và quan điểm mới về quản lý rủi ro Thay vì đối phó với rủi ro khi xảy ra, quản lý rủi ro được xem xét trên khía cạnh dự báo và đề phòng được Cũng từ cách nhìn nhận đó, rất nhiều nghiên cứu về rủi ro được thực hiện nhằm xác định, đánh giá và

xử lý rủi ro Kết quả áp dụng các kỹ thuật, các phương pháp, các phần mền quản lý rủi ro đã một lần nữa khẳng định rằng quản lý rủi ro là một quá trình chính yếu thực hiện cùng quản lý dự án đầu tư xây dựng Chính vì vậy, có thể xác định hiệu quả

trong quản lý rủi ro là thành công trong việc thực hiện quản lý dự án chuyên nghiệp

Để phát triển các khu đô thị mới nhằm giải quyết những vấn đề về nhà ở và quy hoạch đô thị, cần phải xác định rõ vai trò của cộng đồng xã hội, đặc biệt là vai trò định hướng của Nhà nước và các doanh nghiệp tham gia vào quá trình xây dựng Trong đó, nhìn nhận vai trò định hướng của nhà nước là lập kế hoạch, chiến lược và quy hoạch phát triển đô thị của cả nước và từng địa phương trong dài hạn, đồng thời Nhà nước phải có những chính sách nhằm huy động các nguồn lực xã hội tham gia vào quá trình thực hiện các nhiệm vụ của kế hoạch, chiến lược và quy hoạch phát triển khu đô thị mới đã đề ra Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, các chủ đầu tư là chủ thể trực tiếp tham gia vào xây dựng các khu đô thị từ cơ sở hạ tầng cho đến khi hoàn thành công trình cũng cần nhìn nhận đúng vai trò của mình trong quá trình quản lý rủi ro và phát triển khu đô thị mới Tuy nhiên, trong quá trình triển khai do có nhiều yếu tố tác động nên hoạt động đầu tư xây

dựng và phát triển các khu đô thị mới nói chung và đầu tư xây dựng hệ thống các

cơ sở hạ tầng khu đô thị nói riêng thường gặp rất nhiều rủi ro gắn với các vấn đề từ đầu vào, triển khai và đầu ra của công tác này Trong đó, các nguyên nhân khách quan thường là; chậm trễ trong giải phóng mặt bằng do giá đền bù đất theo quy định chưa sát với giá đất thực tế; cạnh tranh để có được công trình, dự án đầu tư; biến động của giá cả thị trường, thiên tai… Các nguyên nhân chủ quan, hay nguyên nhân thuộc về phía doanh nghiệp thường là; thiếu vốn; thiết kế chưa hợp lý với quy hoạch chung; cán bộ quản lý thiếu kinh nghiệm…

Những năm gần đây, tình hình kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên phát triển mạnh, thu nhập bình quân tăng nhanh, năm 2021 đạt hơn 90 triệu đồng/người, tỷ lệ

hộ nghèo giảm còn 2,17% Một trong những “đầu kéo” lan tỏa là tỉnh chú trọng thu

hút đầu tư, phát triển đô thị để vừa xây dựng xã hội theo hướng văn minh, vừa tạo nguồn lực, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, lao động Trong nhiệm kỳ 2020 - 2025, Thái Nguyên tiếp tục xác định công tác quy hoạch, phát triển đô thị là 1 trong 5 nhiệm

vụ trọng tâm Theo đó, sẽ ưu tiên bố trí ngân sách và huy động có hiệu quả các nguồn lực của xã hội để đầu tư phát triển đô thị theo hướng đô thị thông minh Trong đó, tập trung đầu tư hoàn thiện kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, hiện đại, nhất

là hệ thống giao thông - vận tải, hệ thống thoát nước, các công trình văn hóa thể thao để khẳng định rõ vai trò đô thị trung tâm của tỉnh và của vùng trung du và miền núi phía Bắc [29]

Những dự án phát triển khu đô thị mới khi đưa vào sử dụng đã mang lại diện mạo mới cho đô thị Tuy nhiên, qua các thông tin của Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình, báo cáo tổng kết của các Sở Xây dựng các tỉnh thành phố thì gần như 100% dự án đầu tư phát triển đô thị phải đối mặt với các rủi ro lớn hoặc nhỏ nào đó Nhiều rủi ro xảy ra liên quan tới chất lượng công trình, an toàn lao động… đã gây hậu quả nặng nề cho các bên tham gia dự án và tạo nên các ảnh hưởng tiêu cực tới kinh tế - xã hội Câu hỏi được đặt ra với các nhà quản lý dự án là làm thế nào để loại bỏ được các rủi ro trong quá trình dự án Hiện nay, trong các dự

án đầu tư khu đô thị mới thường xuyên xảy ra tình trạng, nhà quản lý đã nghĩ tới các trường hợp rủi ro xảy ra nhưng đánh giá không đúng về rủi ro do đó chuẩn bị

kế hoạch một cách chưa đầy đủ hoặc không chuẩn bị kế hoạch trước Điều này dẫn tới các rủi ro giống nhau xảy ra tại các dự án trong thời gian qua Thái Nguyên với

sự bùng nổ xây dựng của các dự án đầu tư khu đô thị mới đang đứng trước nguy cơ

về kinh tế về môi trường

Từ các ý kiến trên, tác giả lựa chọn đề tài “Quản lý rủi ro trong đầu tư các

dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên” để nghiên cứu và lựa chọn

các dự án khu đô thị mới làm điển hình nghiên cứu Việc xác định, phân tích, đánh giá rủi ro cho dự án khu đô thị mới sẽ được thực hiện ngoài thực tế kết hợp với cơ

sở lý luận khoa học về quản lý rủi ro sẽ làm tiền đề cần thiết để đưa ra các giải pháp tăng cường quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: trên cơ sở nghiên cứu lý luận, thực tiễn quản lý rủi ro,

đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Nhiệm vụ nghiên cứu:

+ Thu thập và nghiên cứu các tài liệu, thông tin dữ liệu liên quan đến quản lý

rủ ro trong đầu tư dự án khu đô thị mới và chỉ ra khoảng trống;

+ Hệ thống hóa và nghiên cứu xây dựng cơ sở lý luận về quản lý rủi ro trong lĩnh vực đầu tư xây dựng các dự án khu đô thị mới;

+ Phân tích, đánh giá thực trạng rủi ro và quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên thời gian qua;

+ Đề xuất định hướng và giải pháp quản lý nhằm hạn chế rủi ro trong đầu tư các

dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong thời gian đến năm 2025 và các năm tiếp theo

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án

khu đô thị mới

Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi về không gian: Các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

+ Phạm vi về thời gian: giai đoạn 2017-2021;

+ Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu các rủi ro từ khâu lập dự án, triển khai dự

án đến kết thúc dự án; nguyên nhân phát sinh rủi ro; Giải pháp quản lý nhằm hạn chế rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên đến năm 2025 và các năm tiếp theo

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về rủi ro và quản lý rủi ro trong thực hiện đầu tư xây dựng của các doanh nghiệp xây dựng và chủ đầu tư khi tham gia các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới;

- Góp phần làm rõ thực trạng rủi ro và quản lý rủi ro trong quá trình thực hiện các dự án khu đô thị mới của các doanh nghiệp và chủ đầu tư xây dựng;

- Đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro của các chủ đầu tư xây dựng khi tham gia các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới nói chung và tỉnh Thái Nguyên nói riêng đến năm 2025 và các năm tiếp theo

5 Cấu trúc luận văn

Ngoài mục lục, phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo nội dung của Luận văn được trình bày trong 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới; Chương 2: Thực trạng quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Chương 3: Một số giải pháp tăng cường quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ

CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

1.1.1 Nghiên cứu quản lý rủi ro trên thế giới

Ngày nay, trong bất kỳ hoạt động nào thì việc xác định các rủ ro và QLRR đã trở thành một trong những nội dung, công cụ rất quan trọng và phổ biến trong các hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung của các tổ chức và doanh nghiệp, cũng như trong ngành xây dựng cộng trình nói riêng Bởi thế giới thực tại đang phát triển quá nhanh chóng và chứa đựng quá nhiều nhân tố rủi ro có thể ảnh hưởng đến kết quả hoạt động của tổ chức hoặc cá nhân Các phương pháp QLRR chính thống mặc

dù mới được hoàn chỉnh trong vài mươi năm trở lại đây nhưng bản thân nó gắn liền với một lịch sử hình thành và phát triển rất lâu dài [21, tr.26]

Từ thế kỉ 19, các nhà toán học lý thuyết như Poisson và các nhà kinh tế học như Jevons bắt đầu giải thích được rằng các vấn đề bất trắc có thể giải quyết bằng các phương pháp xác suất thống kê xuất phát từ quan sát hoặc kinh nghiệm trước đấy Vào thế kỷ 20, các công cụ toán học ứng dụng được phát triển mạnh mẽ, áp dụng hiệu quả cho ngành quân đội và kinh doanh mà tiêu biểu là Lý thuyết Trò chơi Đóng góp tiêu biểu trong nghiên cứu rủi ro ở thời kỳ này đó là Frank Knight (1885-1972) Ông là một nhà khoa học, nhà kinh tế học nổi tiếng với tác phẩm lớn nhất của Ông đối với ngành kinh tế học là cuốn rủi ro, Bất định và Lợi nhuận Mục tiêu cơ bản của tác phẩm này không chỉ là giải thích sự điều tiết lợi nhuận trong kinh doanh dưới dạng một hàm số của rủi ro bất định mà còn có tác dụng gắn kết những vấn đề về mặt lý thuyết giữa kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô [14]

Ngày nay, trong nghiên cứu về khoa học quản trị cũng như QLRR trong các tổ chức và ứng dụng các công cụ, hệ thống hỗ trợ của việc đánh giá QLRR đã phát triển một cách nhanh chóng cả về quy mô lẫn chất lượng theo hướng hỗ trợ các nhà quản lý tiếp cận và xác định rõ nhất những rủ ro trong hoạt động của mình Việc nghiên cứu cụ thể về lĩnh vực rủi ro, QLRR đã và đang nhận được sự quan tâm rất lớn của các nhà khoa học trong bối cảnh thay đổi liên tục như hiện nay Bên cạnh

đó, ngày càng có nhiều các bài báo, các đề tài nghiên cứu khoa học, luận án về QLRR được nghiên cứu và công bố đối với xã hội qua các kênh thông tin khác nhau Mặt khác, vì tầm quan trọng và sự cần thiết của QLRR mà ngày càng có nhiều tổ chức, đơn vị chuyên nghiệp hoạt động trong lĩnh vực QLRR ra đời để đáp ứng các yêu cầu liên quan đến quản trị doanh nghiê, quản trị tổ chức Chính những điều này, một lần nữa đã khẳng định rõ tầm quan trọng, và sự cần thiết của QLRR không chỉ trong hoạt động nghiên cứu khoa học mà còn áp dụng thực tiễn trong các hoạt động xã hội nói chung và lĩnh vực đặc thù như xây dựng nói riêng

So với nhiều ngành công nghiệp khác, ngành công nghiệp xây dựng chịu nhiều rủi ro hơn do các đặc điểm riêng biệt trong hoạt động xây dựng, chẳng hạn như thời gian thực hiện kéo dài, quá trình thi công phức tạp, điều kiện môi trường tác động trực tiếp, vốn đầu tư lớn và cơ cấu tổ chức luôn thay đổi Do đó, việc áp dụng hữu hiệu những công cụ QLRR để quản lý các rủi ro liên quan đến hoạt động xây dựng trở nên vô cùng quan trọng Xác định một phương pháp QLRR hiệu quả không những có thể giúp người sử dụng nhìn thấy được những rủi ro đang phải đối mặt, mà còn giúp họ quản lý các rủi ro đó trong các giai đoạn khác nhau của dự án

Có rất nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về nhiều khía cạnh khác nhau trong lĩnh vực QLRR các DAXD Nghiên cứu kinh điển có lẽ phải kể đến trong lĩnh vực này là của Akintoye và Macleod Nghiên cứu được thực hiện dựa trên khảo sát BCH hướng đến các nhà thầu thi công và các nhà QLDA Nghiên cứu cho thấy rằng QLRR là vô cùng cần thiết trong các hoạt động xây dựng bởi việc tối thiểu hóa thiệt hại và nâng cao lợi nhuận Tiếp đến là Edwards, trong công trình

“QLRR thực tiễn trong ngành xây dựng”, đã đem đến một cái nhìn dễ hiểu về quy

trình QLRR trong ngành xây dựng với những đặc thù riêng của nó Nghiên cứu này

đã đưa ra những ví dụ áp dụng thực tiễn và thảo luận làm thế nào để quản lý các rủi

ro Qua đó, tác giả đã chỉ rõ các rủi ro có thể có liên quan đến chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn khảo sát thiết kế và tư vấn giám sát [19]

Các loại rủi ro mà một tổ chức phải đối mặt được dàn trải trên một phạm vi rộng và thay đổi từ tổ chức này sang tổ chức khác Điều đó có thể là các rủi ro thất bại trong kinh doanh, rủi ro thua lỗ tài chính dự án, rủi ro tai nạn lao động, rủi ro

tranh chấp và rủi ro tổ chức Việc hiểu biết và nhận dạng những rủi ro này càng sớm càng tốt, từ đó áp dụng các chiến lược phù hợp để giảm thiểu các khía cạnh tiêu cực có thể có của rủi ro, nhận dạng, điều tra và đánh giá rủi ro ở giai đoạn đấu thầu và lập dự toán cho các nhà thầu thi công

Nhiều nhà nghiên cứu đã đề xuất các quy trình QLRR, thông thường gồm có

ba giai đoạn chính: nhận dạng rủi ro; phân tích, đánh giá rủi ro; và xử lý rủi ro Quy trình QLRR bắt đầu với việc nhận dạng những rủi ro ban đầu Các quy trình này có liên quan trực tiếp hoặc hiện hữu tiềm tàng trong các hoạt động của các doanh nghiệp xây dựng cũng như các DAXD Chính vì vậy, việc phân tích và đánh giá rủi

ro cũng như QLRR là quá trình trung gian giữa nhận dạng và xử lý rủi ro trong các hoạt động của doanh nghiệp và tổ chức Nó kết hợp yếu tố không chắc chắn vào phân tích định lượng và phân tích định tính để đánh giá tác động của rủi ro Việc đánh giá thường tập trung vào rủi ro với xác suất xảy ra cao, hậu quả tài chính lớn hoặc kết hợp giữa chúng mang lại một tác động đáng kể

Một khi những rủi ro của một dự án được xác định và phân tích cụ thể, thì cần phải có một phương pháp ứng phó rủi ro thích hợp Trong khuôn khổ QLRR, nhà thầu thi công nên quyết định làm thế nào để xử lý từng nhân tố rủi ro và xây dựng chiến lược xử lý hoặc biện pháp giảm thiểu rủi ro thích hợp Các biện pháp giảm thiểu nói chung là dựa trên tính chất và hậu quả của rủi ro Mục tiêu chính là loại

bỏ càng nhiều càng tốt các tác động tiềm năng và tăng mức độ kiểm soát rủi ro Việc kiểm soát càng nhiều rủ ro sẽ giúp các nhà quản lý dễ dàng hơn trong ứng phó với những vấn đề có thể gặp phải qua đó chứng tỏ phương pháp QLRR đang triển khai càng hiệu quả Quá trình QLRR không nhằm mục đích loại bỏ hoàn toàn các rủi ro từ một dự án Mục tiêu của QLRR là để phát triển một hệ thống toàn diện có

tổ chức, doanh nghiệp để hỗ trợ các nhà quản lý, chủ doanh nghiệp và tổ chức kiểm soát hiệu quả rủi ro, đặc biệt là những nhân tố quan trọng gắn với hoạt động cũng như có tính sống còn đối với các doanh nghiệp và tổ chức

Wang đã nhận dạng, đánh giá rủi ro và phát triển một quy trình QLRR cho các DAXD ở các nước đang phát triển Tác giả đã có một cuộc khảo sát quy mô lớn được thực hiện nhằm thu thập các thông tin cần thiết cho quá trình nghiên cứu về

QLRR đối với các DAXD Kết quả đã xác định được 28 nhân tố rủi ro then chốt và phân loại thành 3 cấp độ: quốc gia, thị trường và dự án Đồng thời, với mỗi nhân tố

đã xác định, các tác giả đã đề xuất phương pháp giảm nhẹ rủi ro thực tiễn và đánh giá cụ thể

1.1.2 Nghiên cứu quản lý rủi ro tại Việt Nam

Ở Việt Nam, việc nghiên cứu và có những đánh giá, phân loại và áp dụng phương pháp QLRR còn khá mới mẻ trong các tổ chức và doanh nghiệp Trong những năm gần đây ở Việt Nam, QLRR đã được quan tâm ở hầu hết các lĩnh vực, nhưng nhiều nhất vẫn là lĩnh vực kinh tế, ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán Có nhiều nghiên cứu đã được thực hiện, ví dụ như Ngô Thị Ngọc Huyền trình bày nghiên cứu rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh [16]; Nguyễn Thị Hường với nghiên cứu về quản trị dự án và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài [18]; Đoàn Thị Hồng Vân đã có những nghiên cứu quản trị rủi ro, QLRR và khủng hoảng liên quan đến tổ chức [30]…

Đối với các DAXD nói chung và DAXDTĐ nói riêng, việc áp dụng QLRR đã dần được quan tâm đến Tuy nhiên, có một khó khăn lớn đó là các văn bản pháp lý vẫn chưa có những quy định, hướng dẫn cụ thể về vấn đề QLRR Luật xây dựng,

các Nghị định cũng chỉ đưa ra một khái niệm chung chung là “Sự cố công trình”

chứ chưa đề cập gì đến vấn đề rủi ro và QLRR Có thể nhận xét rằng, Luật và các Nghị định của nước ta đã ban hành, qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn nặng

về giải quyết sự cố, không đề cập đến công tác QLRR là một thiếu sót lớn Cách nhìn nhận của chúng ta vẫn còn nặng nề về trách nhiệm của các tổ chức và cá nhân gây ra sự cố, nhắm đến mục tiêu chính là điều tra sự cố công trình để quy trách nhiệm cho tổ chức và/ hoặc cá nhân có lỗi, mà chúng ta quên mất mục tiêu quan trọng là tìm ra nguyên nhân kỹ thuật của sự việc đó để từ đó tổng kết rút ra bài học kinh nghiệm cho những công trình tương tự

Hiện nay, khi khoa học quản trị phát triển và quá trình toàn cầu hóa diễn ra thì tại Việt Nam có nhiều tác giả, nhiều nhà khoa học quan tâm đến vấn đề QLRR nói chung gắn với quản trị doanh nghiệp, tổ chức và đơn vị cũng như QLRR trong các DAXD nhưng xét ở một số góc độ nào đó các công trình nghiên cứu này chưa được

xem xét toàn diện và một cách chi tiết, kỹ lưỡng mà chỉ dừng lại ở mức độ khái niệm chung chung đánh giá về hoạt động kiểm soát và xác định rủ ro của doanh nghiệp mà chưa nhìn nhận những đặc thù của doanh nghiệp tác động ngược lại đối với QLRR Đồng thời, trong các tiếp cận của các tác giá về QLRR thì các nghiên cứu này cũng chưa đi sâu nghiên cứu chi tiết cụ thể từng vấn đề để các nhà QLDA

có thể ứng dụng trong quá trình QLDA của mình gắn với tính kinh tế của các dự án được đề xuất Có thể sơ lược nghiên cứu về QLRR trong các DAXD ở Việt Nam như: Nguyễn Viết Trung và Đinh Công Tâm nghiên cứu phân tích và QLRR kỹ thuật trong xây dựng cầu [24] [26] Lê Kiều đã có những nhận định trong quá trình nghiên cứu về nguyên nhân, giải pháp khắc phục sự cố CTXD theo hướng QLRR bảo đảm các yêu cầu cần thiến về công tác này [20] Hay trong nghiên cứu của tác giả Trần Chủng đã nêu rõ trình tự và kỹ năng điều tra sự cố CTXD gắn với QLRR trong quá trình triển khai dự án [6] Tác giả Nguyễn Liên Hương đã nghiên cứu vấn

đề rủi ro và các biện pháp quản trị rủi ro, QLRR trong hoạt động sản xuất kinh doanh của các doang nghiệp xây dựng nhưng tập trung chủ yếu vào các hoạt động xây dựng giao thông, hạ tầng logistics [17]

1.2 Lý luận về quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới

1.2.1 Khái quát về dự án đầu tư xây dựng và dự án khu đô thị mới

* Khái niệm dự án khu đô thị mới

Tại Việt Nam với đặc thù phát triển riêng của mình, khu đô thị mới xuất hiện muộn hơn nhiều so với các nước trên thế giới và trong khu vực Đến năm 1997 chúng ta mới có thể coi là có dự án khu đô thị mới đầu tiên hay được nói đến với khu đô thị mới kiểu mẫu là dự án Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm -

Hà Nội như là bước tiến trong lĩnh vực này của các chủ đầu tư xây dựng từ góc nhìn tư nhân Trước đó, trong giai đoạn phát triển tự phát và thời kỳ bao cấp - nhà ở được Nhà nước quản lý và phân phối, chưa có một tài liệu hay nghiên cứu chính

thức nào đưa ra định nghĩa về “khu đô thị” Khi quá trình thực hiện đô thị hóa bùng

nổ tại Việt Nam đi theo đà phát triển KT-XH và xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế với xu hướng ở các tòa chung cư, liền kề… yêu cầu nhà ở của thị trường tăng cao Chính điều này đã tác động đến quá trình định hướng của Nhà nước và năm 2006,

Chính phủ chính thức ban hành Nghị định số 02/2006/NĐ-CP quy định về Qui chế

Khu đô thị mới, theo đó “Dự án khu đô thị mới” được định nghĩa “là dự án đầu tư xây dựng một KĐT đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện

có hoặc hình thành KĐT tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch khu đô thị mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” [7]

Tiếp theo đó, năm 2009, Luật Quy hoạch đô thị ra đời, ở điều 3 chương 1 thì

“khu đô thị mới” được định nghĩa là “một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở” Khu đô thị mới là

khái niệm được dùng chính thức trong quy hoạch và xây dựng ở Việt Nam, có thể được áp dụng cho những khu vực đô thị đã, đang và sẽ được kiến tạo, nâng cấp hoặc đươc xây dựng hoàn toàn mới, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn của một Khu đô thị mới theo quy định của pháp luật Việt Nam, cũng là xu hướng chung của thế giới

Việc đưa ra khái niệm “khu đô thị mới” tại Việt Nam là xuất phát từ quan điểm

muốn áp dụng thống nhất những tiêu chuẩn mới, cụ thể đối với các khu đô thị được quy hoạch, cải tạo, xây dựng mới ở nước ta trong thời kỳ phát triển bùng nổ đô thị

từ cuối những năm 90 thế kỷ trước đến nay để phân biệt và tránh nhầm lẫn với các khu đô thị đã tồn tại hoặc các khu đô thị được cải tạo nhưng không đáp ứng được các tiêu chuẩn của một Khu đô thị mới theo quy định của pháp luật Việt Nam Với

ý tưởng “cung cấp một không gian sống hài hòa, văn minh, hiện đại”, tác giả muốn

nhấn mạnh đến khả năng đáp ứng tốt về mọi mặt cho nhu cầu cuộc sống thường nhật của người dân sinh sống trong Khu đô thị mới trong bối cảnh đẩy mạnh CNH, HĐH và hội nhập quốc tế Việc đáp ứng tốt các nhu cầu đó sẽ làm Khu đô thị mới cân bằng về yếu tố kinh tế giữa cung và cầu, cũng như đáp ứng các yếu tố về môi trường, xã hội và quản lý vận hành, bảo đảm phát triển theo hướng bền vững [18] Theo quy định tại Khoản 9, Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày

14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị, “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị” [3]

* Các đặc điểm của dự án khu đô thị mới

Dự án khu đô thị mới có các đặc điểm sau:

(1) Các dự án khu đô thị mới là một tập hợp hay nói cách khác là hệ thống phức tạp của nhiều yếu tố từ hạ tầng cơ sở - dân cư - văn hóa - xã hội với sự đầy đủ các hoạt động phù hợp, đáp ứng yêu cầu gắn với chức năng quan trọng nhất là khu vực nhà ở, được thiết kế và bố trí nhằm bảo đảm tính linh hoạt, tính thực tiễn và bền vững qua các giai đoạn phát triển của dự án khu đô thị mới có thể được coi như

một khu vực lãnh thổ “tương đối độc lập” theo nghĩa là có thể đáp ứng khá đầy đủ

các nhu cầu cơ bản, cần thiết của người sinh sống trong đó [5] Chất lượng sống của cư dân trong dự án khu đô thị mới không chỉ do điều kiện nhà ở quyết định mà còn được đánh giá bởi sự hiện diện của các chức năng khác đáp ứng nhu cầu cơ bản trong cuộc sống như học tập, đi lại, mua sắm, nghỉ ngơi thư giãn, chăm sóc sức khỏe, sinh hoạt văn hóa, việc làm… thể hiện qua các điều kiện cụ thể về:

- Nhà ở: loại hình nhà ở (chung cư, biệt thự…), quy mô nhà, bố trí và thiết kế nhà, chất lượng các tiện nghi trong nhà phù hợp với nhu cầu của các đối tượng sử dụng khác nhau;

- Giao thông: chất lượng đường, tình trạng giao thông; hệ thống giao thông công chính, giao thông phục vụ nội bộ; hạn chế hoặc không cho phép giao thông cấp khu vực trở lên xuyên qua;

- Dịch vụ công cộng phục vụ cuộc sống: nhà trẻ, trường học, thư viện, nhà văn hóa, trạm y tế, khu thể thao, siêu thị, chiếu sáng, bãi đỗ xe, phòng chống cháy và bảo vệ môi trường, cấp thoát nước…

- Các quan hệ cộng đồng, sự chia sẻ nhu cầu mong muốn, sự góp chung tiếng nói cộng đồng cho các quyết định liên quan đến khu đô thị mới

Các dự án khu đô thị mới hiện nay có xu hướng bố trí hỗn hợp các chức năng

sử dụng đất; các công sở, ngân hàng, khách sạn, trung tâm thương mại… cũng được khuyến khích bố trí trong dự án khu đô thị mới Xu hướng bố trí hỗn hợp còn thể hiện ở việc bố trí đa dạng các loại hình nhà ở trong dự án khu đô thị mới Hỗn

hợp chức năng thông minh là yếu tố làm nên tính linh hoạt và ở qua nhiều giai đoạn biến động KT-XH dụng đất kết hợp với tổ đáp ứng nhu cầu người

(2) Các dự án khu đô thị nói riêng và dự án đầu tư xây dựng mới phải được hình thành và phát triển theo quy hoạch của địa phương, trong đó mọi khía cạnh của phát triển dự án khu đô thị mới đều cần được quy hoạch/ lên kế hoạch đầy đủ, chi tiết gắn với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và các phê duyệt về chủ trương đầu tư của cơ quan quản lý nhà nước trước khi bắt đầu xây dựng Có thể nó, một trong những đặc điểm quan trọng được kỳ vọng nhất của dự án khu đô thị mới là có quy hoạch Trước hết, các dự án khu đô thị mới phải được hình thành trên quy hoạch tổng thể đô thị, trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng đô thị, có giới hạn phù hợp về quy mô dân số và diện tích Hiểu một cách trực quan, Khu đô thị mới được coi như là các tế bào tạo nên đô thị, có vai trò làm giảm sự tập trung quá đông dân ở các khu vực trung tâm thành phố, đồng thời tạo sự phát triển của các khu vực tương đối lạc hậu hơn ở ven đô [10]

Như vậy, ở một khía cạnh nào đó việc xây dựng các khu đô thị mới được bắt nguồn từ quy hoạch tổng thể địa phương hoặc của cả đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn), là biểu hiện hay cách thức xác định của việc quy hoạch khu ở đô thị mới như một hình thức thực hiện chính sách phát triển đô thị và nhà ở quốc gia, địa phương bằng việc hình thành thị trường nhà ở với những chức năng đầy đủ và thích hợp với điều kiện và nguồn lực đầu tư, cung cấp tương đối đầy đủ cơ sở hạ tầng dịch vụ cơ bản theo đúng phê duyệt và quy hoạch, huy động sự tham gia của cộng đồng, cải thiện và đảm bảo tính pháp lý và an toàn về quyền sử dụng đất, cải thiện việc huy động tài chính nhà ở đối với người dân tham gia vào quá trình trong và sau jhi xây dựng Mặt khác, chất lượng và sự sắp xếp/ bố trí kết hợp các yếu tố phức tạp (nhà

ở, công viên, trường học, bảo tàng, bệnh viện, thư viện, chiếu sáng, phòng chống cháy và bảo vệ môi trường, cấp thoát nước…) trong nội bộ dự án khu đô thị mới quyết định chất lượng cuộc sống của mỗi con người trong đô thị, đến sự hiện đại văn minh của toàn đô thị Một quy hoạch chi tiết dự án khu đô thị mới là cần thiết

và được cho là tốt cần bảo đảm sự kết hợp của các yếu tố khác biệt và phức tạp nói

trên theo một cách thức hữu hiệu và có tính thẩm mỹ cao, được tính toán/ cân nhắc chặt chẽ

(3) Sự phát triển của các dự án khu đô thị mới cần gắn kết chặt chẽ với các lãnh thổ xung quanh trong cấu trúc không gian chung của toàn địa phương Sự gắn kết này được thể hiện cả ở 2 khía cạnh: thứ nhất là liên kết về giao thông và hạ tầng

kỹ thuật; thứ hai là khoảng cách tới các khu vực chức năng khác, đặc biệt là những

“cực” của toàn tỉnh, nơi làm việc của nhiều người dân trong dự án khu đô thị mới

Khoảng cách hợp lý với các khu chức năng khác sẽ chi phối việc lựa chọn vị trí dự

án khu đô thị mới trong mối tương quan với các khu hiện hữu Do phải được bắt nguồn từ quy hoạch chung đô thị, nên vị trí dự án khu đô thị mới thường ở những khu vực thỏa mãn được yêu cầu xây dựng, có thể từ cải tạo một khu ở hiện hữu trong thành phố, hoặc xây dựng dựa trên việc mở rộng đô thị, chuyển đổi từ đất làng xã nông thôn sang đất ở đô thị tại những vùng ven đô Sự liên kết với các khu chức năng khác (như khu công nghiệp, khu thương mại, trung tâm hành chính, công trình công cộng cấp thành phố…) nhanh chóng và thuận tiện thông qua hệ thống giao thông cấp đô thị, đảm bảo yêu cầu làm việc hay giải trí, mua sắm của cư dân trong Khu đô thị mới Trong nhiều trường hợp, các dự án khu đô thị mới phải gắn với các khu vực có nhu cầu sử dụng lao động như khu công nghiệp, các trung tâm dịch vụ, trường đại học… để cung cấp chỗ ở tại chỗ cho các đối tượng lao động, hạn chế việc phải di chuyển xuyên thành phố gây quá tải giao thông [13] (4) Một đặc điểm khác rất đặc trưng của dự án khu đô thị mới đó là hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư phải kết hợp chặt chẽ với công tác quản lý bảo đảm các yêu cầu theo quy định về đầu tư dự án khu đô thị Chủ đầu tư các dự án phát triển khu đô thị mới thường là các doanh nghiệp, tổ chức trong các lĩnh vực xây dựng nhưng ngoài việc tổ chức triển khai dự án một cách hợp lý để mang lại hiệu quả về tài chính, kinh doanh thì bản thân các chủ đầu tư cần phải quan tâm đến vấn đề quản lý trong phạm vi khu vực dự án, đặc biệt là về mặt kiến trúc quy hoạch… theo định hướng của địa phương

1.2.2 Rủi ro và quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới

1.2.2.1 Khái niệm và phân loại rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới

* Khái niệm của rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới

Lĩnh vực xây dựng là lĩnh vực chứa đựng nhiều rủi ro chỉ xảy ra với xác suất một lần nhưng ảnh hưởng rất lớn, có những rủi ro xảy ra lặp đi lặp lại nhiều lần với nhiều dự án khác nhau Chính vì vậy, việc các bên liên quan nhìn nhận, đánh giá và chủ động đối với các rủi ro qua đó bảo đảm quản lý ảnh hưởng của rủi ro sẽ đảm bảo sự thành công của dự án xây dựng theo mục tiêu ban đầu đề ra Quan niệm về rủi ro đã được các nhà nghiên cứu đưa ra từ lâu nhưng về cơ bản các thành phần chính khắc họa khái niệm này đều xuất phát từ những bất trắc, những vấn đề có tình bất ngờ làm ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án mà bản thân các chủ đầu

tư, nhà quản lý và đợn vị thực hiện không nắm bắt được Chính vì vậy, rủi ro đầu tư

về cơ bản được hiểu là tổng hợp những yến tố ngẫu nhiên (bất trắc) có thể đo lường bằng xác suất, là những bất trắc gây nên các mất mát thiệt hại và rủi ro trong quản

lý dự án là một đại lượng có thể đo lường bằng các công cụ hiện đại

Rủi ro = Xác suất xuất hiện X Mức thua thiệt / kết quả

Cần phân biệt hai phạm trù: rủi ro và bất trắc nhằm làm rõ đối tượng của quá trình quản lý khi tính đo lường được của rủi ro là cao hơn so với bất trắc, có thể mô

tả sự phân biệt của hai đối tượng này này qua bảng sau:

Bảng 1.1 So sánh rủi ro và bất trắc

(Nguồn: Jonathan Reuvid (2014)

Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển kinh tế, ngành xây dựng được chú trọng đầu tư và phát triển mạnh, đặc biệt là đầu tư vào các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình dân dụng, giao thông… Nhưng sự biến động của thị trường và tính cạnh tranh giữa các doanh nghiệp xây dựng, cùng với đó là những khó khăn, thách thức đặt ra trong lĩnh vực xây dựng, nhiều dự án bị tạm dừng hay

chậm tiến độ xây dựng do nhiều yếu tố rủi ro khác nhau Để đảm bảo tính an toàn

và hiệu quả quản lý đầu tư, nhiệm vụ của các nhà đầu tư là luôn chủ động dự kiến các rủi ro có thể xảy ra và dự báo trước những hậu quả có thể xảy ra, từ đó đề xuất giải pháp ứng phó với tác động của rủi ro hay chấp nhận rủi ro

Từ những góc nhìn ở trên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khái niệm rủi

ro dự án khu đô thị mới được hiểu là tổng hợp những yếu tố ngẫu nhiên, những tình huống không thuận lợi có thể xảy ra liên quan đến sự thiếu chính xác của thông tin

về các điều kiện trong quá trình thực hiện dự án khu đô thị mới, có thể được đo lường bằng xác suất việc không đạt được mục tiêu đã định của dự án khu đô thị mới và gây nên những thiệt hại, mất mát cho chủ đầu tư và các bên liên quan Đối với dự án khu đô thị mới, rủi ro có thể xuất hiện trên góc độ chủ đầu tư, tư vấn, nhà thầu, nhà khai thác sử dụng, cộng đồng và xã hội

* Những rủi ro trong dự án khu đô thị mới

Trong toàn bộ vòng đời của dự án khu đô thị mới, kể từ khi xác định chủ trương đầu tư, chuẩn bị đầu tư, ra quyết định đầu tư cho đến khi kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác và sử dụng, có rất nhiều yếu tố rủi ro có thể tác động trực tiếp hay gián tiếp đến dự án khu đô thị mới Mỗi giai đoạn triển khai dự án khu đô thị mới các rủi ro xảy ra cũng khác nhau theo bối cảnh và yêu cầu triển khai của dự

án khu đô thị mới

- Giai đoạn chuẩn bị dự án khu đô thị mới

Trong giai đoạn chuẩn bị thực hiện đối với dự án khu đô thị mới, rủi ro thường xảy ra liên quan đến chủ trương đầu tư dự án khu đô thị mới, nguồn thông tin dữ liệu khảo sát địa bàn và nhu cầu thực sự đối với nhà ở thuộc khu đô thị phục

vụ tính toán các vấn đề liên quan đến dự án, thời gian thực hiện quá trình chuẩn bị

dự án khu đô thị mới theo từng giai đoạn…

+ Độ tin cậy của dự báo và thông tin ban đầu: rủi ro do những thông tin thu thập ban đầu của dự án khu đô thị mới không đầy đủ và chính xác về nhu cầu tiêu thụ sản phẩm, khả năng cung ứng thiết bị vật tư cho dự án, khả năng vay vốn, thời

gian thực hiện dự án khu đô thị mới… ảnh hưởng đến tính toán xác định hiệu quả đầu tư của dự án khu đô thị mới

+ Lựa chọn địa điểm đầu tư dự án khu đô thị mới: Việc khảo sát, lựa chọn địa điểm đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào khai thác các nguồn lực phục vụ trong quá trình sản xuất tạo ra sản phẩm và khả năng tiêu thụ sản phẩm khi dự án được đưa vào sử dụng Do đó các yếu tố rủi ro do lựa chọn địa điểm đầu tư không phù hợp với điều kiện địa lý, kinh tế xã hội sẽ có tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư dự

án, mục tiêu của dự án, gây hậu quả lãng phí, thất thoát vốn đầu tư, tốn kém chi phí khảo sát, giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị mới…

+ Lựa chọn kỹ thuật và công nghệ dự án khu đô thị mới: đối với dự án khu đô thị mới, việc lựa chọn kỹ thuật và công nghệ được tính toán ngay ở giai đoạn chuẩn bị dự

án và nó liên quan đến tổng mức đầu tư do đó ảnh hưởng đến thành công hay thất bại của dự án khu đô thị mới

+ Công tác thẩm định dự án khu đô thị mới: rủi ro do việc phân tích, đánh giá các mặt về kỹ thuật, kinh tế tài chính trước khi đưa ra quyết định đầu tư được thực hiện chưa đầy đủ: thiếu nội dung, đánh giá sai lệch các nội dung dự án, thời gian thẩm định kéo dài, chính sách pháp lý còn nhiều bất cập Các cơ quan liên quan đến việc thẩm định hay xét duyệt dự án đầu tư không nhất trí với nội dung của dự án làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án, phát sinh chi phí dự án khu đô thị mới + Chủ trương đầu tư đối với dự án khu đô thị mới của cơ quan quản lý cũng như của chủ đầu tư đối với dự án khu đô thị mới: các rủi ro có thể xảy ra là do sai lầm về chủ trương đầu tư hoặc các lỗi kỹ thuật trong hồ sơ xin chủ trương đầu tư đối với dự

án khu đô thị mới sẽ gây mất hiệu quả đầu tư, gây hậu quả nghiêm trọng như lãng phí, thất thoát trong quá trình đầu tư dự án khu đô thị mới

+ Quyết định đầu tư dự án khu đô thị mới: rủi ro do đưa ra quyết định đầu tư chưa phù hợp với quy hoạch, chưa khảo sát và nghiên cứu kỹ thị trường, thiếu thông tin, công tác dự báo còn nhiều hạn chế, không lường trước được quy luật cung - cầu trong thị trường Phân tích hiệu quả tài chính và an toàn tài chính là cơ

sở quan trọng để xem xét quyết định đầu tư nhưng nhiều khi kết quả phân tích còn

mang tính chất hình thức dẫn đến kết quả thực tế của dự án đầu tư không trùng khớp với dự kiến ban đầu khi lập dự án khu đô thị mới [21]

- Giai đoạn thực hiện dự án khu đô thị mới

Trong quá trình thực hiện dự án khu đô thị mới ở giai đoạn giữa, các rủi ro có thể xảy ra từ nhiều yếu tố, xuất phát từ môi trường tự nhiên, biến động của thị trường xây dựng (nguồn đầu vào, cạnh tranh đấu thầu ), hệ thống các thủ tục hành chính pháp lý trong đầu tư các DAXD, quá trình tổ chức và thực hiện các nhiệm vụ, các công việc như khảo sát thu thập dữ liệu, nghiên cứu thiết kế, tổ chức thi công xây dựng công trình… còn tiềm ẩn nhiều rủi ro

+ Thị trường: những biến động của thị trường trong và ngoài nước luôn ảnh hưởng đến dự án khu đô thị mới, do ngành xây dựng là một ngành kinh tế quan trọng sử dụng lượng vốn rất lớn trong đầu tư Các rủi ro này không chỉ tác động về mặt tài chính còn ảnh hưởng rất lớn đến thời gian hoàn thành dự án khu đô thị mới + Căn cứ pháp lý: là các rủi ro xuất phát từ sự thay đổi một số chính sách của nhà nước dự án khu đô thị mới, quy định pháp luật và các thủ tục hành chính ảnh hưởng đến dự án khu đô thị mới Thời gian, thời hiệu có hiệu lực của một văn bản pháp luật, quản lý liên quan đến quá trình tổ chức thực hiện dự án khu đô thị mới bị thay đổi do tác động của nhiều yếu tố khác nhau

+ Công tác khảo sát và nghiên cứu thiết kế: chất lượng công tác khảo sát, thu thập các dự liệu thông tin của dự án chưa cao ảnh hưởng rất nhiều đến triển khai dự

án khu đô thị mới, thể hiện tính khả thi của dự án, trong những trường hợp cần thiết ảnh hưởng làm cho dự án phải điều chỉnh thiết kế, phá đi làm lại, hoặc chỉnh sửa công trình, gây hậu quả kéo dài thời gian tổ chức thi công, có thể phát sinh chi phí hay làm giảm hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp Kéo theo đó là phải điều chỉnh, bổ sung, tính toán khối lượng, quản lý dự toán

+ Công tác thiết kế dự án khu đô thị mới: bên cạnh hoạt động khảo sát thì chất lượng hồ sơ thiết kế của các bên hoặc bản thân nhà thầu mà không tuân theo đúng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về kỹ thuật đã được ban hành thống nhất hay hồ sơ thiết

kế không bảo đảm phù hợp với thực tế về thực trạng địa chất, điều kiện khí hậu thời

tiết, khối lượng và đặc tính của nguyên vật liệu, thiết bị đầu vào làm ảnh hưởng đến quá trình tổ chức thi công của nhà thầu và hiệu quả đầu tư dự án khu đô thị mới của chủ đầu tư và doanh nghiệp

+ Kế hoạch quản lý và huy động vốn dự án khu đô thị mới: các rủi ro do triển khai kế hoạch giải ngân hàng năm bị chậm, bố trí vốn đối ứng chậm làm cho đồng vốn sử dụng kém hiệu quả, các tổ chức cho vay vốn không đáp ứng được yêu cầu của dự án khu đô thị mới Trong lĩnh vực xây dựng, thì tình trạng nợ đọng của các bên liên quan xảy ra khá phổ biến, chính điều này đã đẩy các doanh nghiệp xây dựng gặp rất nhiều khó khăn có khả năng dẫn đến phá sản do phải chịu lãi suất vay ngân hàng khá lớn

+ Lựa chọn nhà thầu: rủi ro do không thực hiện đúng trình tự đấu thầu, xét thầu, đánh giá để xếp loại và lựa chọn nhà thầu không chính xác, việc tổ chức đấu thầu không đảm bảo chất lượng, nhà thầu được lựa chọn không đáp ứng được yêu cầu mong muốn của nhà đầu tư dẫn đến phát sinh chi phí và làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án khu đô thị mới

+ Tổ chức thi công xây dựng công trình: rủi ro do các yếu tố tác động từ bên ngoài như điều kiện tự nhiên, điều kiện xây dựng, năng lực về máy móc, thiết bị, người lao động… làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công dự án khu đô thị mới

+ Cung ứng vật tư: trong quá trình triển khai dự án khu đô thị mới việc các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư phân tích thị trường chưa hợp lý phù hợp với mục tiêu ban đầu của dự án, chưa có kế hoạch phù hợp dự trù được vật tư để tổ chức thi công dự án khu đô thị mới, nên trong những trường hợp khi xảy ra đột biến về giá

cả vật tư, biến động thị trường về sự khan hiếm, thiên tai làm tăng chi phí quá trình đầu tư thực hiện các dự án khu đô thị mới, quá đó dẫn đến tăng giá thành của sản phẩm xây dựng ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh và thương mại hóa đầu ra của sản phẩm

+ An toàn lao động trong triển khai các dự án khu đô thị mới: trong quá trình thực hiện dự án một trong những rủ ro ảnh hưởng đến dự án đó là phần lớn các đơn vị xây dựng hiện nay chưa chú trọng và quan tânm đến công tác an toàn lao động, chính

điều này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn cho dự án khu đô thị mới làm ảnh hưởng đến tiến độ, quá trình triển khai và chất lượng công trình khi có sự cố xảy ra

+ Công tác giám sát dự án khu đô thị mới: rủi ro do các hiện tượng tiêu cực giữa giám sát thi công của chủ đầu tư và điều hành thi công của nhà thầu dẫn đến chất lượng công trình giảm Rủi ro do cán bộ giám sát làm việc thiếu trách nhiệm, không quản lý giám sát chặt chẽ trong quá trình thực hiện dự án khu đô thị mới, không có mặt thường xuyên để giải quyết các vấn đề trên công trường… cũng dẫn đến chất lượng công trình giảm, phải sửa chữa gây lãng phí và chậm tiến độ thực hiện dự án

- Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án khu đô thị mới vào khai thác sử dụng

Trong giai đoạn kết thúc thực hiện các công việc nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư và bàn giao đưa dự án khu đô thị mới vào khai thác sử dụng có thể xảy ra các rủi ro sau:

+ Rủi ro do chủ đầu tư dự án khu đô thị mới chưa đủ các điều kiện cần thiết, thủ tục, hồ sơ liên quan đến hoàn công để có thể triển khai thanh toán vốn đầu tư cho các gia đoạn và tổng khối lượng dự án, làm kéo dài thời gian quyết toán, gây phát sinh chi phí

dự án khu đô thị mới không nằm trong dự toán ban đầu của chủ đầu tư

+ Trong quá trình ban giao cho các bên liên quan tổ chức vận hành khai thác

dự án khu đô thị mới, rủi ro có thể xảy ra phức tạp hơn, những rủi ro này phát sinh

từ môi trường thị trường nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến các yếu tố thị trường đầu vào, đầu ra, tổ chức quản lý sản xuất, duy trì hoạt động quản lý khai thác dự án khu

đô thị mới Năng lực cán bộ, phương pháp quản lý và trách nhiệm của mỗi thành viên và biến động bộ máy nhân sự trong thời gian vận hành cũng là các rủi ro có thể xảy ra đối với dự án khu đô thị mới

1.2.2.2 Khái niệm, vai trò quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới

* Khái niệm quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới

Quản lý rủi ro là một chức năng của quản lý chung để đối phó với những rủi

ro quan trọng ngành công nghiệp xây dựng vì: đánh giá xác định tính khả thi của

dự án; phân tích giảm thiếu các rủi ro để giảm thiểu tổn thất; giảm nhẹ các rủi ro

bằng cách lập kế hoạch thích hợp và tránh các dự án không thỏa đáng, do đó nâng cao biên độ lợi nhuận Sự cải thiện đáng kể hiệu quả QLDA có thể đạt được từ việc

áp dụng quy trình QLRR

Một vài nghiên cứu đã đưa ra các định nghĩa về QLRR, như Uber và Toakley định nghĩa QLRR là một quy trình kiểm soát mức độ rủi ro và giảm thiểu ảnh hưởng của nó; Merna và Njiru định nghĩa QLRR là một chuỗi hành động bất kỳ được thực hiện bởi các cá nhân hoặc các công ty với nỗ lực để làm thay đổi các rủi

ro xuất hiện từ việc kinh doanh của họ; Wang và cộng sự định nghĩa QLRR là một quá trình bài bản và có trật tự từ việc nhận dạng, phân tích đến ứng phó rủi ri một cách có hệ thống trong suốt vòng đời của một dự án Có thể hiểu chi tiết hơn từ góc

độ quản lý, QLRR là việc tổ chức, doanh nghiệp nhận dạng rủi ro, đo lường mức độ rủi ro thông qua các công cụ hỗ trợ, trên cơ sở đó có biện pháp lựa chọn, triển khai

và quản lý các hoạt động của tổ chức nhằm hạn chế và khắc phục được các rủi ro trong suốt vòng đời dự án Hay nói cách khác, QLRR là việc các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân chủ động kiểm soát các sự kiện có thể xảy ra trong tương lai dựa trên cơ sở kết quả các sự kiện xảy ra chứ không phải phán ứng thụ động [21]

Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, có thể hiểu: Quản lý rủi ro trong dự

án khu đô thị mới là một quá trình gồm các bước được xác định rõ để trợ giúp các nhà đầu tư ra quyết định nhằm xử lý các rủi ro có thể xảy ra trong dự án khu đô thị mới với mục đích loại trừ hoặc giảm bớt các hậu quả mà rủi ro có thể gây ra

Đối với một dự án khu đô thị mới được xem xét sẽ diễn ra trong tương lai luôn tồn tại những tác động không ổn định về mặt: thời gian, tài chính, hiệu quả đầu tư… thì việc phân tích và quản lý rủi ro của dự án khu đô thị mới là hết sức cần thiết Vấn đề đặt ra cho các nhà đầu tư trong việc nghiên cứu, nhận dạng, đánh giá tác động của rủi ro và kiểm soát chúng để đảm bảo hiệu quả đầu tư đã đề ra trước của dự án khu đô thị mới là các nhà đầu tư cần có một hệ thống quản lý rủi ro cho

dự án đầu tư kể từ khi chuẩn bị dự án, thực hiện dự án khu đô thị mới cho đến khi kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng

* Vai trò của quản lý rủi ro trong quản lý dự án khu đô thị mới

Thứ nhất, QLRR chính là quá trình mà doanh nghiệp, tổ chức xác định trước

hoặc dự báo được các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình triển khai dự án, phân tích, đánh giá và có những giải pháp phù hợp bảo đảm thực hiện được mục tiêu tăng cơ hội thành công của dự án và giảm thiệt hại đến mức tối đa cho các dự án khu đô thị mới trong thời gian triển khai theo kế hoạch

Thứ hai, QLRR giúp các doanh nghiệp, chủ đầu từ các dự án khu đô thị mới

sẽ chủ động và tích cực hơn trong nghiên cứu qua đó nhận diện và ứng phó với các

sự cố hay các rủi ro phát sinh, đồng thời luôn có các phương án, giải pháp dự phòng để phản ứng với rủi ro và qua đó làm giảm chi phí, và thời gian triển khai dự

án khu đô thị mới

Ngoài ra, QLRR còn giúp các chủ đầu tư và doanh nghiệp xây dựng tham gia vào các dự án khu đô thị mới loại bỏ được các thông tin không chắc chắn hoặc thông tin chưa có kiểm duyệt và không rõ nguồn gốc ảnh hưởng đến quá trình triển khai dự án và vì thế việc ước tính và dự toán trong quá trình triển khai dự án sẽ chính xác hơn và khoản chi phí dự phòng cho dự án sẽ ít đi, chính điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho quá trình triển khai dự án khu đô thị mới

Để công tác QLDA được thực hiện hiệu quả, là một phần trong đó, vì thế QLRR cần được thực hiện theo đúng các quy trình một cách có trình tự với các công cụ phù hợp, giải pháp hiệu quả, đóng góp vào thành công chung của dự án khu đô thị mới

1.2.2.3 Mục đích quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới

Mục đích thiết yếu của QLRR dự án khu đô thị mới là cải thiện khả năng thực hiện dự án thông qua hệ thống xác định, đánh giá và phản ứng các rủi ro liên quan đến dự án khu đô thị mới Tập trung vào việc giảm thiểu các mối đe dọa hoặc kết cục bất lợi tới dự án [21] Từ đó QLRR hướng tới:

- Làm giảm sự mất mát về nguồn lực, chi phí dự án khu đô thị mới

- Hạn chế tổn thương tới các bên tham gia dự án khu đô thị mới, cũng như sự bất lợi có thể xảy ra cho các bên tham gia đầu tư vào dự án khu đô thị mới

- Thúc đẩy kết quả của dự án hoặc mối quan hệ của các bên trong dự án khu

đô thị mới

1.2.2.4 Quy trình quản lý rủi ro trong đầu tư các dự án khu đô thị mới

(1) Nhận dạng rủi ro dự án khu đô thị mới

Nhận dạng rủi ro dự án khu đô thị mới là quá trình nhận dạng, phân loại và đánh giá ý nghĩa ban đầu một cách có hệ thống và liên tục của các rủi ro liên quan đến một DAXD Nhận dạng rủi ro đối với đầu tư dự án khu đô thị mới là việc xác định các rủi ro có thể ảnh hưởng đến dự án khu đô thị mới và ghi nhận các đặc trưng của nó phù hợp với đặc tính của khu đô thị mới Mục đích của việc nhận dạng nguồn gốc của rủi ro là để ngăn chặn các yếu tố có thể sai lầm và dẫn đến mất an toàn

Việc nhận dạng rủi ro đối với dự án khu đô thị mới nên được thực hiện một cách thường xuyên trong suốt quá trình thực hiện dự án khu đô thị mới đối với tất

cả các bên liên quan Mục đích là để xác định những rủi ro đến mức thực tế tối đa

Sự thật là một số rủi ro không thể nhận biết ngay mà cần có quá trình lặp đi lặp lại

mà giai đoạn trước không thể phát hiện Trong vòng đời dự án khu đô thị mới, các rủi ro mới liên tục xuất hiện Nhóm dự án nên chú ý vào đặc điểm này để phát triển

và duy trì sự hợp lý, tính trách nhiệm liên quan đến các hoạt động ứng phó rủi ro Các thành phần tham gia vào giai đoạn nhận dạng rủi ro này có thể là: giám đốc dự

án, thành viên ban QLDA, đội ngũ QLRR (nếu được giao), các chuyên gia không phải là thành viên của dự án, khách hàng, giám đốc các dự án khác, các bên liên quan, và các chuyên gia QLRR, bởi vì quá trình QLRR trong xây dựng phụ thuộc rất nhiều vào giai đoạn nhận dạng ban đầu, nên sự thành công của các giai đoạn QLRR

sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp bởi chất lượng của giai đoạn nhận dạng đầu tiên

Đầu vào của quá trình nhận dạng rủi ro bao gồm các mục tiêu dự án khu đô thị mới, phạm vi và kế hoạch của QLRR và dữ liệu quá khứ liên quan đến dự án khu

đô thị mới Các tài liệu liên quan, thành viên tham gia dự án và các sự kiện xảy ra trong phạm vi của dự án khu đô thị mới là một số nguồn thông tin sử dụng để nhận dạng rủi ro Nhận dạng rủi ro phải được sử dụng một cách có hiệu quả để nhận

dạng các cơ hội cũng như các nguy cơ Tuy nhiên, kinh nghiệm của hầu hết các đội

dự án là tập trung vào các vấn đề tiêu cực

Có nhiều kỹ thuật khác nhau để nhận dạng rủi ro, chẳng hạn như động não

và hội thảo, bảng liệt kê và danh sách nhanh chóng, BCH và phỏng vấn, kỹ thuật Delphi, kỹ thuật nhóm danh nghĩa và các phương pháp biểu đồ khác nhau (sơ đồ nhân quả, hệ thống động, sơ đồ tác động…) Các kỹ thuật nhận dạng hiện tại có thể được chia làm ba loại khác nhau: (1) nhận dạng được thực hiện chỉ từ kiến thức của các nhà nghiên cứu, (2) nhận dạng bởi các nhà nghiên cứu tiến hành phỏng vấn các thành viên trong đội ngũ dự án, và (3) các nhà nghiên cứu chủ trì một nhóm nghiên cứu

Quá trình động não, là một thuật ngữ được mượn từ ngành quản lý kinh doanh Nó bao gồm việc xác định lại vấn đề, tạo ra những ý tưởng, tìm kiếm các giải pháp, phát triển các giải pháp khả thi được lựa chọn và tiến hành đánh giá Kỹ thuật Delphi là một phương pháp thu thập hệ thống và đối chiếu kết quả so với các người trả lời khác nhưng bị ẩn danh đối với một chủ đề cụ thể Thông qua một tập hợp các bảng câu hỏi được thiết kế cẩn thận gửi đến các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm kèm theo các thông tin tóm tắt và phản hồi ý kiến từ các phản hồi trước đó Quá trình nghiên cứu và sẵn sàng phản ứng này thường được lặp đi lặp lại nhiều lần cho đến khi tìm được sự đồng thuận giữa các chuyên gia trong quá trình triển khai

dự án khu đô thị mới

Quá trình nhận dạng cũng bao gồm việc phân loại các rủi ro đã được xác định, nhận dạng cả nguyên nhân, tính chất, hậu quả tiềm tàng (dẫn đến nguy cơ), các dấu hiệu cảnh báo và sự phân bố của chúng Một tài liệu bao gồm các thông tin về xác

định rủi ro đó có thể được gọi là: “danh mục rủi ro” Nó chứa đựng tất cả rủi ro

được xác định và thông tin chi tiết cho mỗi nhân tố và có thể giúp các nhân viên dự

án rà soát rủi ro một cách thường xuyên trong suốt dự án Sau đó tổng hợp các loại thông tin hoặc những công việc được lưu trữ trong danh mục rủi ro Đối với mỗi nhân tố rủi ro được xác định, thông tin đăng ký có thể được tóm tắt: Loại rủi ro, nguyên nhân rủi ro và mô tả; Giai đoạn hoặc công việc tương ứng; Tình trạng rủi ro (tiềm ẩn, rõ ràng, biến mất), hậu quả (về chi phí, thời gian, năng suất…); Khả năng

nhận biết rủi ro (hậu quả hoặc nguyên nhân); Xác suất xảy ra (định tính, định lượng); Phân bổ/ trách nhiệm của các bên; ứng phó rủi ro (tránh, thuyên chuyển, giảm thiểu) và nguồn lực cần thiết; Phụ thuộc lẫn nhau với những rủi ro và các loại ứng phó rủi ro Sử dụng một danh mục rủi ro đối với dự án khu đô thị mới là một tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nhận dạng các rủi ro của các chủ đầu tư Tuy nhiên, nó có thể có vấn đề trong trường hợp CTXD, nơi mà các dự án khác nhau về chủng loại, quy mô, mục tiêu, liên quan đến mức độ mong muốn của các chi tiết và quan điểm của các bên liên quan đến rủi ro

(2) Phân tích, đánh giá rủi ro dự án khu đô thị mới

Quá trình phân tích rủi ro là liên kết quan trọng giữa nhận dạng rủi ro và QLRR Quá trình phân tích rủi ro nhằm mục đích đánh giá hậu quả liên quan đến rủi ro và đánh giá tác động của rủi ro bằng cách sử dụng phân tích rủi ro và kỹ thuật

đo lường Quá trình phân tích rủi ro đồng nghĩa với việc tính toán trọng số cho các rủi ro đã xác định để phục vụ cho các hành động kế tiếp

Dữ liệu đầu vào chủ yếu của quá trình phân tích rủi ro chính là rủi ro được xác định từ quá trình nhận dạng rủi ro Khả năng xảy ra và tác động của các rủi ro đối với các dự án khu đô thị mới được xác định là hai biến quan trọng trong việc đánh giá rủi ro trong quá trình triển khai Quá trình này có thể thay đổi từ phân tích định tính rất đơn giản để phân tích định lượng phức tạp hơn:

Phân tích định tính dựa trên thang đo mô tả hoặc thang đo danh nghĩa để mô

tả các sự kiện rủi ro và hậu quả của chúng Phân tích này được sử dụng chủ yếu trong đánh giá rủi ro ban đầu hoặc đánh giá nhanh Nó cũng có thể được sử dụng khi không có nhiều thông tin về khả năng xảy ra và/ hoặc mức độ tác động/ hậu quả của rủi ro Phương pháp này cho phép xác định những rủi ro riêng lẻ có ảnh hưởng quan trọng nhất trên mục tiêu dự án Các nhân tố rủi ro có trọng số cao có thể được phân tích tiếp tục sử dụng phương pháp phân tích rủi ro định lượng; Phân tích bán định lượng mở rộng quá trình phân tích định tính bằng cách chỉ định giá trị thang

đo mô tả; Phân tích định lượng sử dụng các giá trị xác suất của các sự kiện rủi ro và hậu quả của chúng

(3) Kiểm soát, xử lý rủi ro dự án khu đô thị mới

Tiếp theo sau khi nhận dạng và phân tích rủi ro dự án là phát triển các giải pháp, và xác định các hoạt động hợp lý, tập trung vào các rủi ro đáng kể nhất, để chuyển dịch sao cho có lợi cho thành công dự án khu đô thị mới và giảm thiểu các tác động tiêu cực của các mối đe dọa lên các mục tiêu Quá trình này nhằm mục đích xác định các hành động ứng phó hiệu quả đó là phù hợp với ưu tiên của các rủi

ro riêng lẻ và rủi ro tổng thể dự án khu đô thị mới Ngoài ra, sẽ có thái độ đối với rủi ro của các bên liên quan và các thỏa thuận quy định trong kế hoạch QLRR Khi các hoạt động phản ứng được áp dụng, chúng sẽ ảnh hưởng đến các mục tiêu dự án khu đô thị mới và có thể bổ sung thêm các rủi ro mới Chúng được gọi là rủi ro thứ cấp và phải được phân tích và lên kế hoạch trong cùng một cách như những rủi ro ban đầu đã được xác định [26] Việc kiểm soát, xử lý các rủi ro có thể xảy ra đối với triển khai các dự án khu đông thị mới có thể được triển khai theo các hướng:

Né tránh rủi ro dự án khu đô thị mới; Ngăn chặn và giảm thiểu tổn thất dự án khu

đô thị mới; Chấp nhận rủi ro dự án khu đô thị mới; Tự bảo hiểm rủi ro; Thuyên chuyển rủi ro

1.3 Phương pháp tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

1.3.1 Phương pháp tiếp cận

1.3.1.1 Cơ sở toán học của các phương pháp phân tích rủi ro

Có nhiều cách tiếp cận khi phân tích đánh giá rủi ro và QLRR trong quá trình đầu tư dự án khu đô thị mới Lý thuyết xác suất thống kê là một trong nhưng cách tiếp cận cổ điển của nhiều chuyên gia và nhà nghiên cứu về rủi ro nói chung và rủi

ro trong quá trình triển khai các dự án khu đô thị mới nói riêng, việc ứng dụng lý thuyết này có cơ sở khoa học và được các doanh nghiệp, tổ chức và chuyên gia sử dụng rộng rãi hàng thế kỷ nay trong nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực xây dựng Khi phân tích rủi ro và QLRR trong quá trình đầu tư dự án khu đô thị mới, các yếu

tố đầu vào của dự án đều không phải là các yếu tố có thể xác định được hoàn toàn

mà là các biến ngẫu nhiên liên tục hoặc gián đoạn có thể ảnh hưởng rất lớn đến quá trình đầu tư và triển khai dự án

Rủi ro trong triển khai các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là các yếu tố ngẫu nhiên liên quan đến hoạt động xây dựng ảnh hưởng tiêu cực đến sự hình thành

và thực hiện các dự án khu đô thị mới Bản thân các tổ chức, doanh nghiệp đánh giá mức độ tác hại của rủi ro liên quan đến triển khai dự án khu đô thị mới để tìm mọi biện pháp trên cơ sở nguồn lực của tổ chức, doanh nghiệp nhằm ngăn chặn các tác động tiêu cực của rủi ro đến kết quả triển khai dự án khu đô thị mới là những nghiên cứu có tính hệ thống của lý thuyết QLRR

1.3.1.2 Khái quát một số phương pháp phân tích, đánh giá rủi ro được nghiên cứu (1) Phương pháp phân tích điểm hòa vốn

* Nội dung, phạm vi áp dụng:

Là phương pháp được áp dụng chủ yếu đối với các doanh nghiệp sản xuất nhằm tránh các rủi ro do sản lượng hoặc giá bán thấp không đủ trang trải chi phí sản xuất Đối với hoạt lĩnh vực xây dựng, phương pháp này giúp người phân tích tìm ra điểm hòa vốn trong quá trình đầu tư dự án khu đô thị mới, điểm mà ở đó doanh thu của các doanh nghiệp vừa đủ để bù đắp tất cả các chi phí khả biến và các chi phí bất biến liên quan đến dự án khu đô thị mới Hai yếu tố điểm hòa vốn mà các doanh nghiệp cần xác định và xét đến là: sản lượng (khối lượng) hòa vốn liên quan đến sản phẩm của dự án khu đô thị mới và doanh thu hòa vốn khi thực hiện thương mại hóa đối với các sản phẩm của dự án

* Ưu điểm: Phương pháp này kỹ thuật tính toán rất đơn giản, dễ áp dụng có

thể phù hợp với hầu hết các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh trong đó có lĩnh vực xây dựng và đầu tư vào dự án khu đô thị mới

* Nhược điểm: Vì tính toán đơn giản, nên phướng pháp này chưa tính đến các

yếu tố tác động bên ngoài và các yếu tố bất định khác có thể ảnh hưởng đến quá trình triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới

(2) Phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

doanh nghiệp tìm hiểu các nguyên nhân gây ra các rủi ro, các điều kiện làm tăng, giảm hoặc phát sinh rủi ro và sắp xếp các rủi ro xảy ra đối với các dự án đầu tư khu

đô thị đó theo một trật tự nhất định từ đó đề xuất các biện pháp phòng tránh thích hợp đối với doanh nghiệp Việc phân tích các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp để tìm ra các rủi ro phải được thực hiện rất chi tiết, cụ thể và thường

có dạng các bảng biểu, vì vậy nó còn có tên là phương pháp phân tích bằng ma trận Thông thường, các nhà kinh tế sử dụng hai loại ma trận để phân tích rủi ro: ma trận phân tích rủi ro và ma trận B.C.G

Theo phương pháp này, ma trận phân tích rủi ro là một bảng gồm các hàng và các cột, trên đó thể hiện mục đích sản xuất kinh doanh, các chiến lược sản xuất kinh doanh, chiến lược Marketing, chiến lược phân phối sản phẩm… và dự đoán các rủi ro có thể gặp phải ứng với mỗi chiến lược đó, mức độ trầm trọng cấp bách của từng rủi ro và khả năng phát triển của các rủi ro đó Trên cơ sở đó, các nhà phân tích rủi ro hoặc nhà kinh tế sẽ sắp xếp thứ tự ưu tiên giải quyết đối với các rủi

ro Trong ma trận phân tích rủi ro, các rủi ro có thể gặp do nhà quản lý tiên liệu trước thường được diễn tả bằng lời còn mức độ trầm trọng, cấp bách của rủi ro có thể diễn tả bằng lời hoặc dùng phương pháp cho điểm

* Ưu điểm: Phương pháp phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh

nghiệp xây dựng trong quá trình đầu tư dự án khu đô thị mới cho ta cái nhìn tổng quan về các rủi ro có thể xảy ra đối với các dự án khu đô thị mới làm cản trở chiến lược phát triển của doanh nghiệpvà cho biết vẫn đề nào cần giải quyết trước vấn đề nào sau sao cho hạn chế tới mức cao nhất các rủi ro có thể xảy ra

* Nhược điểm: Vì là phương pháp liệt kê phân tích nên phương pháp phụ

thuộc khà nhiều đến kinh nghiệm và trình độ người phân tích có nhìn nhận hết vấn

để rủi ro, trong quá trình liệt kê các rủi ro hay không

(3) Phương pháp phân tích độ nhạy

* Nội dung, phạm vi áp dụng: Là phương pháp được các doanh nghiệp xây

dựng sử dụng nhiều trong phân tích các rủi ro trong quá trình triển khai dự án khu

đô thị mới khi lựa chọn phương án, biện pháp, đánh giá các dự án đầu tư trong xây dựng các khu đô thị Nội dung cơ bản của phương pháp là đành giá sự biến động

của các chỉ tiêu hiệu quả của dự án khi cho một hay nhiều biến số (chỉ số tính toán) thay đổi Tùy theo số lượng biến số là ít hay nhiều mà người phân tích lựa chọn phương pháp phân tích độ nhạy thông thường hay phương pháp phân tích độ nhạy xác suất

* Ưu điểm: Ưu điểm của các phương pháp là các chủ đầu tư, doanh nghiệp

lường trước được các yếu tố rủi ro tác động đến quá trình đầu tư dự án xây dựng khu đô thị mới làm biến đổi, thay đổi các chỉ tiêu lợi nhuận của dự án khu đô thị mới để từ đó giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng có biện pháp chuẩn bị đối phó nhằm giảm thiểu tối đa các rủi ro và tăng lợi nhuận của phương án đầu tư đối với các dự án khu đô thị mới

* Nhược điểm: Phương pháp đã có sựhỗ trợ của phần mềm tính toán tuy nhiên

việc tính toán còn khá phức tạp việc dự kiến thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả dẫn tới thay đổi các chỉ tiêu lợi nhuận hoặc dự kiến các xác suất biến đổi đều phụ thuộc các suy đoán chủ quan của con người trong khi các tác động gây ra rủi ro hoàn toàn ngẫu nhiên ngoài dự đoán của con người

(4) Phương pháp sử dụng chỉ tiêu kỳ vọng toán học

Muốn đối phó với những rủi ro bất trắc một cách tương đối chính xác, nhà sản xuất kinh doanh phải sử dụng toán xác suất Khi đưa ra các chiến lược sản xuất kinh doanh, nhà sản xuất kinh doanh phải xét đến nhiều vấn đề như số lượng hàng hoá, giá cả sản phẩm, chi phí sản xuất và điều hành, thời gian của dự án… Tất cả các dữ kiện trên đều chỉ là dự đoán của nhà kinh tế trên cơ sở các ước lượng tương đối chính xác các biến số có ảnh hưởng đến kế hoạch hoặc chiến lược sản xuất kinh doanh Việc sử dụng toán xác suất giúp cho các nhà kinh doanh lượng hoá được những biến số một cách tương đối chính xác Phương pháp này bao gồm nhiều phương pháp cụ thể như phương pháp tính toán và sử dụng giá trị kỳ vọng, phương pháp sử dụng xác suất có điều kiện, phương pháp cây quyết định trong đó phương pháp cây quyết định thường được sử dụng nhiều hơn cả

1.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận duy vật biện chứng: Phương pháp duy vật biện chứng được

sử dụng trong nghiên cứu QLRR đối với các dự án khu đô thị mới sẽ giúp tác giả có cái nhìn toàn diện, tổng thể từng khía cạnh của QLRR đối với dự án khu đô thị mới, trên cơ sở đó có sự đánh giá khách quan, tổng thể và chính xác, đồng thời xử lý hiệu quả các vấn đề tồn tại trong nghiên cứu QLRR đối với dự án khu đô thị mới

Phương pháp định tính, định lượng: Qua việc thu thập thông tin dữ liệu liên

quan đến quá trình thực hiện dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, dùng phương pháp thống kê để mô tả, so sánh để phân tích và đánh giá các rủi ro

có thể xảy ra trong đầu tư xây dựng dự án khu đô thị

(1) Các phương pháp được sử dụng để thu thập thông tin:

- Thực hiện việc phỏng vấn, tổ chức điều tra, lập bảng các câu hỏi nghiên cứu

về rủi ro liên quan đến dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và phương pháp này thường cho kết quả tốt nhưng chi phí khá cao;

- Phương pháp chuyên gia, sử dụng nhóm chuyên gia và xem xét các ý kiến của họ để đưa ra các các số liệu; Trong tài liệu tác giả đã lấy ý kiến của các lãnh đạo các phòng ban các chủ đầu tư, lãnh đạo các Ban quản lý để học hỏi các kinh nghiệm trong quản lý rủi ro, thu thập các số liệu để sử dụng trong chương 1, 2, 3 của luận văn

- Phương pháp kỹ thuật biểu đồ: Biểu đồ nguyên nhân, kết quả (biểu đồ xương cá), biểu đồ phân tích hệ thống; phương pháp này sử dụng trong chương

3 của luận văn trong công tác đánh giá thị trường xây dựng, ảnh hưởng của cơ cấu ngành, vùng miền trong đầu tư xây dựng, tỷ trọng chi phí trong đầu tư xây dựng ở các giai đoạn

- Phương pháp so sánh đối chiếu; Là phương pháp nhận biết các số liệu thay đổi qua các thời kỳ, các giai đoạn từ đó có cơ sở đánh giá sự thay đổi, biến động của thời điểm sau so với thời điểm trước hoặc sự việc này với sự việc khác; phương pháp này sử dụng trong chương 1, 2, 3 của luận văn

- Phương pháp phân tích định lượng: là việc tổ chức điều tra thực nghiệm có tính hệ thống về các thông số liên quan đến QLRR đối với đầu tư dự án khu đô thị

thông qua quan sát được qua số liệu thống kê, toán học hoặc số hoặc kỹ thuật vi tính liên quan đến các chỉ số của dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Mục tiêu của nghiên cứu định lượng là phát triển, sử dụng mô hình toán học, lý thuyết, các giả thuyết liên quan tới các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình triển khai các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Phương pháp nghiên cứu định tính là đặt câu hỏi rộng, thu thập dữ liệu từ hiện tượng liên quan đến dự án hoặc người tham gia triển khai dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Các nhà nghiên cứu tìm kiếm các thông tin về rủi ro liên quan đến dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và mô tả thông tin trong chủ đề và các xu hướng đặc thù của tập hợp các thành viên tham gia

(2) Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu

Để đạt được mục đích nghiên cứu QLRR trong đầu tư dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên đã đề ra, trong quá trình thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu việc xử lý dữ liệu được tác giả triển khai và sử dụng các phương pháp sau đây:

- Phương pháp phân tích tài liệu liên quan đến rủi ro và QLRR trong đầu tư dự

án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên: là việc xem xét các thông tin có sẵn trong các tài liệu về các rủi ro và QLRR trong đầu tư dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên để rút ra những thông tin cần thiết nhằm đáp ứng mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Phương pháp tổng hợp thống kê: là việc thu thập các số liệu liên quan đến rủi ro và QLRR trong đầu tư dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, đánh giá trong các tài liệu để có được tổng quan thông tin phù hợp với mục tiêu và nhiệm vụ của đề tài nghiên cứu

- Phương pháp thu thập và xử lý thông tin: thống kê, xác suất, sử dụng trợ giúp từ máy tính được học viên sử dụng nhằm đánh giá rủi ro và QLRR trong đầu

tư dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Vận dụng các kiến thức tổng hợp của các môn học quản trị học, quản trị chiến lược trong các tổ chức công, phân tích chính sách kinh tế - xã hội, quản lý

nhà nước về kinh tế, pháp luận liên quan đến đầu tư xây dựng dự án để đề xuất các giải pháp quản lý rủi ro trong đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị được học viên sử dụng trong chương 1,2,3

Chương 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN KHU

ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN 2.1 Khái quát về đặc điểm kinh tế - xã hội và các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.1.1 Đặc điểm kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên

Tỉnh Thái Nguyên, được xem là trung tâm kinh tế của vùng trung du miền núi đông bắc nước ta, là cửa ngõ giao lưu kinh tế - xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc bộ thông qua hệ thống các đường quốc lộ, tỉnh lộ và cao tốc nối liền với Hà Nội và các tỉnh lân cận [29]

Giai đoạn 2017-2021, kinh tế tỉnh Thái Nguyên đạt tốc độ tăng trưởng cao, GRDP bình quân đạt 11,1%/năm (mục tiêu là 10%/năm) Trong đó khu vực công nghiệp - xây dựng có bước tăng bứt phá, tạo sự chuyển biến mạnh mẽ về chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, tăng sự đóng góp của khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo Cơ cấu kinh tế của tỉnh Thái Nguyên đã có bước chuyển dịch tích cực theo đúng mục tiêu mà tỉnh đã đề ra với tỉ trọng ngành công nghiệp - xây dựng tăng nhanh, giảm tỉ trọng nông, lâm nghiệp, thủy sản trong tổng GRDP của tỉnh, theo đó, năm 2021, cơ cấu kinh tế của tỉnh là: Công nghiệp - xây dựng là 59%; dịch vụ là 31% và các hoạt động nông - lâm nghiệp - thủy sản 10% [28] [29]

Quy mô và năng lực sản xuất các ngành kinh tế của tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn vừa qua đều tăng cao Đến năm 2021, quy mô tổng sản phẩm trong tỉnh (tính theo giá hiện hành) đạt 120.830 tỉ đồng(tương đương 5,1 tỉ USD), gấp 1,9 lần

so với năm 2017 GRDP bình quân đầu người toàn tỉnh Thái Nguyên tăng từ 51 triệu đồng/người năm 2017 lên 90 triệu đồng/người năm 2021 (gấp 1,76 lần so với năm 2017) Năng suất lao động bình quân chung các ngành kinh tế của tỉnh năm

2021 đạt trên 140 triệu đồng/lao động, gấp 1,5 lần so với năm 2015 Trong khi đó,

cơ cấu lao động của tỉnh có xu hướng dịch chuyển mạnh từ khu vực nông nghiệp sang các khu vực công nghiệp khi các doanh nghiệp sản xuất đã xây dựng và đặt