Luật kinh doanh bất Động sản chuyên Đề pháp luật về người nước ngoài sở hữu nhà ở việt nam

Để tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng này yên tâm đầu tư, làm ăn, nghiên cứu cũng như sinh sống, Đảng và Nhà nước đã đưa ra những chính sách cho các đối tượng này có quyền sở hữu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG KHOA QUẢN TRỊ- KINH TẾ QUỐC TẾ

MÔN: LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHUYÊN ĐỀ: PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ Ở VIỆT

NAM

ĐỒNG NAI- 2024

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG KHOA QUẢN TRỊ- KINH TẾ QUỐC TẾ

MÔN: LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHUYÊN ĐỀ: PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI

VIỆT NAM

LỚP: 22LU111 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪ VÕ ANH PHÚCN:

ĐỒNG NAI- 2024

121001448 Đào Nguyễn Trúc Nhi

122001492 Nguyễn Phạm Anh Thư

121001479 Ngư Thị Xuân Thắm

MỤC L C Ụ

DANH SÁCH THÀNH VIÊN 5

LỜI MỞ ĐẦU 9

1 Tình cấp thiết của vấn đề 10

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ 11

1 Khái niệm 11

2 Phân loại nhà ở 11

3 Đối tượng sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: 11

3.1 Trường hợp đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 11

3.2 Hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 12

3.3 Điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức , cá nhân nước ngoài quy định tại điều 160 Luật nhà ở 2014 12

3.4 Giới hạn về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài được quy định tại điều 161 luật nhà ở 2014 12 4 Pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài ở 1 số nước trên thế giới 14

4.1 Pháp luật về sở hữu nhà ở tại Nhật Bản 14

4.2 Pháp luật về sở hữu nhà ở tại Đài Loan 15

4.3 Pháp luật về sở hữu nhà ở tại UAE (các tiểu vương quố Ả- rập thống nhấ c t) 15

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG 17

1 Thực trạng về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 17

1.1 Những khó khăn, tồn tại 17

1.2 Thuận lợi 17

2 Quy định pháp luật hiện hành về quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam và một số vấn đề cần hoàn thiện 18

3 Pháp luật về người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đòi hỏi một số thủ tục và có thể được coi là rườm rà, mâu thuẫn và khó khăn vì một số lý do sau: 19

3.1 Quy định pháp lý phức tạp: 19

3.2 Quy định hạn chế đối với người nước ngoài: 20

3.3 Thủ tục pháp lý phức tạp: 20

3.4 Vấn đề đất đai: 20

3.5 Văn hóa và ngôn ngữ: 20

4 Thực trạng về thủ tục được sở hữu nhà như chuyển nhượng tại Việt Nam 20

4.1 Quyền sở hữu: 20

Quy trình chuyển nhượng: 20

4.3 Giấy tờ pháp lý: 21

4.4 Quản lý và giám sát: 21

5 Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng nhà ở cho người nước ngoài 21

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở 23

1 Giải pháp 23

1.1 Giải pháp về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 23

1.2 Một số ải pháp khác: gi 23

2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 24

2.1 Kiến nghị quy định mới nhất được Bộ Xây dựng bổ sung trong Dự ảo Luật Nhà ở ửa đổi) th (s sau khi tiếp thu ý kiến góp ý các đại biểu Quốc hội 24

2.2 Kiến nghị pháp luật về người ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam và bổ sung cho người nước ngoài vào nhóm "Luật Đất Đai" năm 2013 24

KẾT LUẬN 26

TÀI LIỆU THAM KHẢO 27

LỜI MỞ ĐẦU

Cùng với xu hướng mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế của nước ta, để đảm bảo sự phát triển của đất nước có thể theo kịp với khu vực và thế giới, chúng ta đã không ngừng phát huy sức mạnh nội lực kết hợp với việc thu hút những nguồn lực từ bên ngoài Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, ước khoảng 3.035 người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, chủ yếu là các căn hộ chung cư tại dự án nhà thương mại Các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và

sở hữu nhà Việt Nam, tập trung chủ yếu ở những tỉnh/thành phố lớn như: Hà Nội (1.765 căn nhà), TP.HCM (850 căn nhà), Bắc Ninh (110), Bình Dương (210), Bà Rịa Vũng Tàu (50) Phần lớn họ đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Mỹ, - Australia, Nhật Bản

Để tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng này yên tâm đầu tư, làm ăn, nghiên cứu cũng như sinh sống, Đảng và Nhà nước đã đưa ra những chính sách cho các đối tượng này có quyền sở hữu nhà ở với nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà, chung cư được triển khai để phục vụ nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang làm ăn, sinh sống tại Việt Nam Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về vấn đề này vẫn còn mới mẻ và chưa thực sự hoàn thiện, thực trạng triển khai cũng còn nhiều vướng mắc, chưa thực sự rộng rãi và hiệu quả Vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài chính thức được giải quyết tại Pháp

lệnh số 51 LCT/HĐNN ngày 06/4/1991 - của Hội đồng nhà nước về nhà ở Điều 16 của Pháp lệnh quy định: “Người nước ngoài được có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác” Tuy quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã được đề cập nhưng quyền này chỉ giới hạn trong thời gian người nước ngoài tiến hành đầu tư, thường trú dài hạn tại Việt Nam

Bên cạnh đó, Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994, Chính phủ ban hành về quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị còn giới hạn về số lượng nhà ở và phương thức hình thành quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Theo đó, cá nhân người nước ngoài định cư ở Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định

cư tại Việt Nam Tuy nhiên, đây là quy định của thời kỳ trước, hiện nay đã có những đổi mới đáng kể trong vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam

1 Tình cấp thiết của vấn đề

Việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tạo ra nhiều lợi ích và cơ hội phát triển kinh tế cho đất nước:

Việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thu hút các nhà đầu

tư nước ngoài, đóng góp vào phát triển kinh tế đất nước Các công ty nước ngoài xây dựng các dự án nhà ở, chung cư, khu đô thị, tạo ra việc làm, đẩy mạnh hoạt động xây dựng và phát triển ngành bất động sản Sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam mang lại nguồn vốn mới và tăng cường sự chuyển dịch vốn Các nhà đầu tư nước ngoài đem theo nguồn vốn, công nghệ, quản lý chuyên nghiệp và kinh nghiệm quốc tế, góp phần nâng cao chất lượng và tiêu chuẩn của các

dự án Việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho phép người nước ngoài tận dụng cơ hội tăng giá và sinh lợi từ thị trường bất động sản phát triển Trong một số khu vực phát triển nhanh, giá trị bất động sản có thể tăng cao trong thời gian ngắn, tạo điều kiện cho người nước ngoài đầu tư và thu lợi nhuận Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải chịu các loại thuế và phí liên quan, bao gồm thuế mua bán nhà đất, thuế giá trị gia tăng, phí quản lý nhà nước và các khoản phí khác Đóng góp thuế và phí từ người nước ngoài sở hữu nhà ở làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ phát triển các dịch vụ công cộng

Việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam góp phần vào sự giao lưu văn hóa và tạo đa dạng trong cộng đồng Người nước ngoài mang theo phong cách sống,

ẩm thực, và giá trị từ quốc gia của mình, làm giàu thêm cho đa dạng văn hóa và tạo nên môi trường sống phong phú và đa văn hóa

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc người nước ngoài sở hữu nhà ở cần tuân thủ các quy định và thủ tục pháp lý, đảm bảo an ninh quốc gia và quyền lợi của cộng đồng dân cư trong nước Đồng thời, việc phân tích về người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng phải cân nhắc các yếu tố như quản lý và giám sát chặt chẽ để đảm bảo rằng việc sở hữu nhà của người nước ngoài không gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và quyền lợi của người dân Việt Nam

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ

1 Khái niệm

- Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam Vậy họ có thể mang quốc tịch của nước khác hoặc không mang quốc tịch của nước nào Người nước ngoài có thể cư trú trên lãnh thổ Việt Nam hoặc có thể cư trú ngoài lãnh thổ Việt Nam

- Căn cứ theo khoản 3 điều 3 của Luật quốc tịch Việt Nam 2008 sửa đổi bổ

sung 2014 thì người Việt Nam định cư nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài

- Căn cứ theo khoản 1 điều 3 của Luật nhà ở 2014, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

2 Phân loại nhà ở

- Nhà riêng lẻ là: là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền

sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (căn cứ theo khoản 2 điều 3 của Luật nhà ở

2014)

- Nhà chung cư: là nhà có hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chun, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung

cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (Căn cứ theo khoản 3 điều 3 của Luật nhà ở 2014)

- Nhà ở thương mại: là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê

mua theo cơ chế thị trường (Căn cứ theo khoản 4 điều 3 của Luật nhà ở 2014)

- Nhà ở công vụ: là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức

vụ, công tác Căn cứ theo ( khoản 5 điều 3 của Luật nhà ở 2014)

3 Đối tượng sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ

chức, cá nhân nước ngoài:

3.1 Trường hợp đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Căn cứ theo khoản 1 điều 159 của Luật nhà ở 2014 thì các tổ chức , cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong trường hợp :

- Thứ nhất: tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

- Thứ hai: cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh tại Việt Nam

3.2 Hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Căn cứ theo khoản 2 điều 159 của Luật nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức:

- Thứ nhất: đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của luật nhà ở và pháp luật có liên quan

- Thứ hai: mua, thuê mua, nhận tặng cho nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ 3.3 Điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức , cá nhân nước ngoài quy

định tại điều 160 Luật nhà ở 2014

3.3.1 Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam

Quy định tại điểm a khoản 1 điều 159 luật nhà ở 2014 thì phải có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng theo trong dự án của luật này và pháp luật

có liên quan

3.3.2 Đối với tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước

ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam

Quy định tại điểm b khoản 1 điều 159 luật nhà ở 2014 thì phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ có liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam

do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại Việt Nam cấp

3.3.3 Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam Quy định tại điểm c khoản 1 điều 159 luật nhà ở 2014 thì phải được nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật

3.4 Giới hạn về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài được quy định tại

Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, được thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở nhưng trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở

b Hạn chế số lượng căn hộ chung cư

Cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30 phần trăm số lượng căn hộ trong một tòa chung cư

c Hạn chế số lượng nhà ở riêng lẻ

Bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ dược mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà Nếu người được tặng cho, được thừa kế

đã sở hữu đúng số lượng nhà ở theo quy định pháp luật hiện hành và việc nhận thêm nhà ở làm cho số lượng nhà ở vượt quá số lượng nhà ở quy định hoặc người được tặng cho không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, hoặc nhà ở được tặng cho, được thừa kế nằm trong khu vực người nước ngoài không được sở hữu thì họ không được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở

đó

d Đối với cá nhân nước ngoài

Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, nhận cho tặng thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được giới hạn thêm theo quy định của chính phủ nếu có nhu cầu, thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong giấy chứng nhận

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài

và có các quyền của chủ sỡ hữu nhà ở như công dân Việt Nam

e Đối với tổ chức nước ngoài

Tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở theo như thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng, mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó Bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm, thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp giấy chứng nhận và được ghi rõ trong giấy chứng nhận này

Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật, chủ sở hữu có thể tặng cho, hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của nhà nước

4 Pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài ở 1 số nước trên thế giới

Hầu hết các nước trên thế giới cho phép người nước ngoài sở hữu tài sản bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch như: villa, hotel farmstay… bất động sản khu công nghiệp Với tư duy cởi mở, tận dụng triệt để ngoại lực để phát triển đất nước những quốc gia cho phép người nước ngoài không chỉ sở hữu tài sản bất động sản

mà còn cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai

4.1 Pháp luật về sở hữu nhà ở tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản , không có quy định nào hạn chế dành riêng cho người nước ngoài ở các quốc gia khác như phải có quốc tịch Nhật Bản , visa vĩnh trú mới được phép sở hữu bất động sản, đất đai tại Nhật.Người nước ngoài cũng có quyền sở hữu bất động sản và quyền sở hữu đất đai cũng được công nhận giống như người Nhật Không giới hạn thời gian sở hữu, có thể mua bán tự do, đồng thời có thể tặng cho, thừa kế Không có sự khác biệt về thuế và các vấn đề khác khi mua, sở hữu và bán bất động sản

Tuy vậy, ở thời điểm hiện tại, người nước ngoài cần cân nhắc các yếu tố: Rủi

ro về tự nhiên như động đất, sóng thần nên cần mua loại nhà mới, cân nhắc kỹ khi mua nhà cũ; ân số già hóa nên giảm nhu cầu về nhà ở; iá trị nhà cũ ngày càng d ggiảm do xuống cấp, không đủ an toàn

4.2 Pháp luật về sở hữu nhà ở tại Đài Loan

Đây là nước phát triển và dường như không hạn chế người nước ngoài sở hữu đất đai và nhà ở Tuy nhiên có 2 vấn đề người nước ngoài cần cân nhắc Một là sở hữu bất động sản ở Đài Loan không đồng nghĩa với việc người nước ngoài tự động cấp quyền nơi cư trú và bất động sản ở đây đã lên giá cao Hai là người lục địa ở đây người ta đã đẩy giá bất động sản ở các thành phố lên cao trong khi giá thuê chỉ ở mức thấp 1,5 phần trăm

4.3 Pháp luật về sở hữu nhà ở tại UAE (các tiểu vương quốc Ả- rập thống nhất) Tiểu vương quốc đông dân nhất trong số 7 tiểu vương quốc hợp thành Các tiểu vương quốc Arab thống nhất (UAE) Ở UAE, tiểu vương quốc Abu Dhabi là thủ đô chính trị, đồng thời kiểm soát phần lớn tài nguyên dầu lửa của quốc gia này Với nguồn “vàng đen” ít ỏi hơn, Dubai đã sử dụng công cụ thuế thấp hoặc miễn thuế, tiền vay dễ dàng và nguồn lao động giá rẻ từ châu Á để chuyển mình thành một trong những nền kinh tế năng động nhất khu vực Trung Đông Dubai đã tự tạo cho mình một dấu ấn mạnh mẽ bằng những dự án bất động sản khổng lồ như khu trượt tuyết trong nhà, đảo nhân tạo hình lá cọ, hay tòa nhà cao nhất thế giới Thành phố tọa lạc bên bờ Vịnh Ba Tư này đã ghi danh mình vào hàng những thành phố phát triển nhanh nhất thế giới Thị trường bất động sản ở tiểu vương quốc này thực sự bùng nổ sau khi Luật Đất đai điều chỉnh năm 2003 cho phép người nước ngoài được sở hữu đất