Tuy nhiên các công trình nghiên cứu đó chỉ mang tính chất nêu lên những quy định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản mà chưa đi đến xem xét cụ thể, đánh giá các quy định về
PHẦN MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong lĩnh vực pháp luật kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các giao dịch Mặc dù pháp luật về kinh doanh bất động sản còn mới mẻ tại Việt Nam và đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng đã thu hút sự quan tâm nghiên cứu từ giới luật học Nhiều công trình khoa học đã được công bố, tuy nhiên, nghiên cứu về hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế Với mong muốn đóng góp vào việc hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này, chúng tôi chọn đề tài "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" làm tiểu luận để cung cấp cơ sở khoa học và lý giải các quy định liên quan.
Trong lĩnh vực nghiên cứu hợp đồng, đã có nhiều công trình giá trị như sách chuyên khảo "Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn" của PGS TS Thái Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên Nam, cùng với sách "Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam" của TS Doãn Hồng Nhung và các tác giả khác Những tài liệu này cung cấp thông tin quý báu cho nghiên cứu, nhưng chủ yếu chỉ nêu lên quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản mà chưa đi sâu vào đánh giá và phân tích cụ thể các loại hợp đồng này.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, cho thuê và phát triển Hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan là cần thiết để bảo vệ quyền lợi và đảm bảo sự công bằng cho các bên tham gia Tuy nhiên, lĩnh vực này cũng đầy phức tạp và thách thức, với nhiều khía cạnh chưa được khám phá Nghiên cứu về hợp đồng kinh doanh bất động sản không chỉ mở ra tiềm năng phát triển cá nhân mà còn giúp tạo ra kiến thức mới và cung cấp giải pháp pháp lý cho các vấn đề thực tiễn trong lĩnh vực này.
Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát
Bài viết với chủ đề "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" nhằm mục tiêu nghiên cứu tổng quát các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam Tác giả sẽ áp dụng những kiến thức này vào thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản và hướng đến việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong tương lai.
Nghiên cứu này nhằm hệ thống hóa và phân tích cơ sở lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm khái niệm, đặc điểm, vai trò, hình thức và nội dung của hợp đồng Bên cạnh đó, chúng tôi sẽ tìm hiểu về sự ra đời và nội dung của pháp luật liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, cũng như các yếu tố chi phối pháp luật này Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam sẽ giúp chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân của những tồn tại trong việc áp dụng quy định hiện hành Cuối cùng, nghiên cứu sẽ đề xuất định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong tương lai.
Tính mới và dự kiến những đóng góp của đề tài tiểu luận
Đề tài "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" nếu được bảo vệ thành công sẽ góp phần quan trọng vào khoa học pháp lý nước ta Những đóng góp này bao gồm việc hệ thống hóa và phát triển lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản, đồng thời phân tích nội dung pháp luật hiện hành trong lĩnh vực này Bên cạnh đó, việc đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản và đề xuất các giải pháp hoàn thiện sẽ tạo ra những bước tiến mới cho hệ thống pháp luật Việt Nam.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Tiểu luận này tập trung vào việc nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, nó cũng xem xét một số quy định chung của pháp luật về hợp đồng, cùng với các loại hợp đồng đặc thù như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho mượn.
Hiện nay, ở Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản được phân thành hai loại:
Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm nhiều loại hình như hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê bất động sản, và thuê mua nhà ở Ngoài ra, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản còn bao gồm hợp đồng đấu giá tài sản, hợp đồng định giá bất động sản, và hợp đồng quảng cáo bất động sản.
Trong bài luận văn này, chúng tôi tập trung nghiên cứu về "hợp đồng kinh doanh bất động sản", bao gồm các loại hợp đồng như hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, và hợp đồng thuê mua nhà ở Chúng tôi sẽ so sánh những hợp đồng này với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để làm rõ những điểm đặc thù của từng loại hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản.
Phương pháp nghiên cứu
Để đáp ứng các yêu cầu của đề tài, chúng tôi đã áp dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản, bao gồm phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử theo chủ nghĩa Mác - Lênin.
Tiểu luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu đa dạng để phân tích hợp đồng kinh doanh bất động sản Cụ thể, Chương 1 áp dụng phương pháp phân tích, lịch sử và diễn giải để khám phá lý luận về hợp đồng Chương 2 sử dụng phương pháp so sánh, đánh giá, phân tích và hệ thống nhằm khảo sát thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Cuối cùng, Chương 3 áp dụng phương pháp diễn giải, tổng hợp và quy nạp để đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản Chương 2 Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
Chương 3 Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Tổng Quan Về Hợp Đồng
1.1 Khái niệm về hợp đồng
Hợp đồng đã tồn tại từ xa xưa như một phần thiết yếu trong đời sống xã hội, giúp các chủ thể thực hiện giao dịch và trao đổi lợi ích để thỏa mãn nhu cầu của mình Sự thỏa thuận giữa các bên, dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện và bình đẳng, là phương thức cơ bản để thực hiện việc này Hiện nay, hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch pháp lý, mặc dù việc tìm kiếm một thuật ngữ chính xác cho "hợp đồng" trong lịch sử lập pháp không hề đơn giản Tại Việt Nam, nhiều thuật ngữ như khế ước, giao kèo hay cam kết được sử dụng để chỉ hợp đồng, trong khi nhiều quốc gia chỉ sử dụng thuật ngữ "hợp đồng" Trong hệ thống Civil Law, hợp đồng được coi là kết quả của sự gặp gỡ ý chí giữa các bên và bị chi phối bởi ba nguyên tắc cơ bản, trong đó hợp đồng là pháp luật do các bên tự lập ra để ràng buộc lẫn nhau.
Hợp đồng không chỉ mang hiệu lực pháp lý do các bên dự liệu, mà còn được đảm bảo bởi pháp luật, tập quán và nguyên tắc thiện chí, nhằm xác lập trách nhiệm thực thi hợp đồng phù hợp với bản chất của nó Tự do hợp đồng cho phép các bên tạo ra loại hợp đồng mà họ mong muốn, miễn là không vi phạm luật công và trật tự công cộng, ngay cả khi điều đó có thể bị coi là vô lý Trong hệ thống Common Law, hợp đồng được xem là kết quả của các cam kết đơn giản, thể hiện qua các hành vi pháp lý cụ thể của mỗi bên và là nghĩa vụ phát sinh từ sự gặp gỡ ý chí giữa các bên.
"Hợp đồng" là một khái niệm đa nghĩa, được hiểu theo hai cách: nghĩa khách quan và nghĩa chủ quan Theo nghĩa khách quan, hợp đồng là phần của chế định nghĩa vụ trong luật dân sự, điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến việc chuyển giao lợi ích giữa các bên Ngược lại, theo nghĩa chủ quan, hợp đồng ghi nhận sự cam kết và thỏa thuận giữa các bên, thể hiện qua các điều khoản cụ thể về quyền và nghĩa vụ Bộ luật Dân sự Pháp định nghĩa hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó một hoặc nhiều người cam kết chuyển giao tài sản hoặc thực hiện công việc nhất định Cả hai định nghĩa này đều nhấn mạnh bản chất của hợp đồng là sự "thỏa thuận" hay "thống nhất ý chí" giữa các bên tham gia.
Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, hợp đồng được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên, phản ánh quá trình thương thảo và thống nhất ý chí nhằm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ Tuy nhiên, một số quyền và nghĩa vụ do pháp luật quy định không thể thay đổi hoặc chấm dứt qua thỏa thuận Định nghĩa này không chỉ chứa đựng những dấu hiệu bản chất của hợp đồng mà còn thể hiện rõ chức năng và vai trò của nó trong việc điều chỉnh quan hệ pháp luật Nội dung ngắn gọn, chính xác và khái quát này phản ánh đúng bản chất của thuật ngữ hợp đồng.
Hợp đồng đóng vai trò quan trọng như một căn cứ pháp lý, thể hiện sự thoả thuận giữa các bên trong việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.
1.2 Bản chất của hợp đồng
Hợp đồng có hai đặc điểm cơ bản: Thứ nhất, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, là nguồn gốc và cơ sở nền tảng tạo nên hợp đồng Thứ hai, hợp đồng tạo ra sự ràng buộc pháp lý giữa các bên, không phải mọi thỏa thuận đều được coi là hợp đồng nếu không có sự ràng buộc này Tóm lại, "sự thỏa thuận" và "sự tạo ra một ràng buộc pháp lý" là những yếu tố thiết yếu để hình thành hợp đồng; thiếu một trong hai yếu tố này thì không thể tồn tại hợp đồng.
1.3 Các yếu tố của hợp đồng
1.3.1 Đề nghị giao kết hợp đồng và chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng Đề nghị giao kết hợp đồng Một lời đề nghị chỉ được xem là đề nghị giao kết hợp đồng nếu đáp ứng ba điều kiện là thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng của bên đề nghị, chịu sự ràng buộc về đề nghị giao kết hợp đồng với bên được đề
9 nghị là bên đã được xác định hoặc công chúng và có tính chất độc quyền với bên được đề nghị
Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là sự thể hiện ý chí của bên được đề nghị về việc đồng ý với toàn bộ nội dung của đề nghị Pháp luật hợp đồng Việt Nam tương thích với Công ước Vienna 1980 và Bộ nguyên tắc UNIDROIT 2010 Chấp thuận có thể diễn ra dưới hình thức im lặng nếu có thỏa thuận hoặc theo thói quen giữa các bên Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng việc chấp nhận đề nghị cần được phản hồi trong thời gian ấn định, hoặc trong một "thời hạn hợp lý" nếu không có quy định cụ thể.
Đối tượng của hợp đồng là yếu tố thiết yếu, với sự thống nhất ý chí của các bên phải hướng tới một đối tượng cụ thể Mỗi hợp đồng cần có đối tượng rõ ràng và không bị cấm trong các giao dịch Nếu đối tượng hợp đồng vi phạm pháp luật, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu.
1.3.3 Nội dung của hợp đồng
Nội dung hợp đồng thường bao gồm ba loại điều khoản chính Thứ nhất, điều khoản bắt buộc, bao gồm tên và địa chỉ của các bên, đối tượng, trị giá, thời hạn, phương thức thanh toán, cùng ngày tháng giao kết hợp đồng Thứ hai, điều khoản tùy nghi, là những điều khoản được thêm vào dựa trên khả năng và nhu cầu của các bên, miễn là không vi phạm pháp luật hoặc đạo đức xã hội Cuối cùng, điều khoản cơ bản, là những điều khoản đã được quy định trong các văn bản pháp luật, tập quán thương mại hoặc thói quen đã thiết lập giữa các bên trong hoạt động thương mại.
1.3.4 Hiệu lực của hợp đồng
Một hợp đồng chỉ có hiệu lực khi thỏa mãn các điều kiện sau: các bên tham gia phải hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm pháp luật hay đạo đức xã hội, các bên phải có năng lực hành vi dân sự, và hình thức hợp đồng phải tuân thủ quy định pháp luật Thời điểm có hiệu lực có thể là ngay khi giao kết hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng Hợp đồng có thể bị vô hiệu nếu không đáp ứng quy định pháp luật, với hai loại vô hiệu: vô hiệu tuyệt đối, tự động coi là vô hiệu khi không thỏa mãn điều kiện, và vô hiệu tương đối, chỉ bị coi là vô hiệu khi có yêu cầu từ một bên và được tòa án công nhận.
1.3.5 Chế tài do vi phạm hợp đồng
Chủ thể vi phạm hợp đồng có thể phải đối mặt với nhiều hình thức chế tài, bao gồm buộc thực hiện đúng hợp đồng, bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng, tạm ngừng hoặc đình chỉ thực hiện hợp đồng, và trong một số trường hợp, có thể bị hủy bỏ hợp đồng.
Tổng Quan Về Hợp Đồng Kinh Doanh Bất Động Sản
2.1 Khái niệm về hợp đồng kinh doanh bất động sản
Theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hợp đồng kinh doanh bất động sản được định nghĩa là thỏa thuận bằng văn bản giữa doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 4.
CP với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân liên quan đến việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, cũng như chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất Các giao dịch này được thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, bao gồm cả việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
2.2 Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản
Hợp đồng kinh doanh bất động sản có đầy đủ những đặc điểm của một hợp đồng nói chung và cũng có những đặc điểm riêng biệt sau:
Không phải tất cả các chủ thể tham gia giao dịch dân sự đều đủ điều kiện để trở thành chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản Để hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực, các chủ thể phải đáp ứng những yêu cầu cụ thể tùy thuộc vào loại hợp đồng, và ít nhất một bên trong hợp đồng đó phải là chủ thể kinh doanh bất động sản.
Đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất Những bất động sản này chỉ có thể được đưa vào hợp đồng khi đáp ứng các điều kiện nhất định.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản cần phải được lập bằng văn bản và phần lớn các hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, hợp đồng kinh doanh bất động sản luôn được hình thành vì mục đích lợi nhuận dù ở dưới dạng này hay dạng khác
2.3 So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh d ch v bị ụ ất động s nả
Hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản có nhiều điểm tương đồng, nhưng cũng tồn tại những khác biệt cơ bản.
Chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong khi đó, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ yếu liên quan đến các tổ chức và cá nhân cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực này Các chủ thể kinh doanh bất động sản có thể tạo lập, mua hoặc thuê bất động sản để kinh doanh và tìm kiếm lợi nhuận Ngược lại, các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản tập trung vào việc môi giới, định giá, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản nhằm đạt được lợi nhuận.
Trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, đối tượng có thể chia thành hai loại: thứ nhất là "một tài sản nhất định" với tính hữu hình, dễ xác định và tiêu chuẩn hóa; thứ hai là "một công việc phải làm nhất định", mang tính vô hình, khó xác định và tiêu chuẩn hóa.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản dưới hình thức tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân có quy mô nhỏ cần phải được công chứng hoặc chứng thực Ngược lại, đối với những trường hợp không thuộc diện này, việc công chứng hay chứng thực hợp đồng phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên Trong khi đó, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không yêu cầu công chứng, mà cũng dựa vào sự thỏa thuận giữa các bên.
2.4 Pháp luật điều ch nh v hỉ ề ợp đồng kinh doanh bất động sản
Hợp đồng kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh của những văn bản pháp luật chủ yếu sau:
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định khái quát về hợp đồng, bao gồm định nghĩa, điều kiện có hiệu lực và nguyên tắc ký kết Ngoài ra, bộ luật cũng nêu rõ các điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng thuê nhà ở Đồng thời, nó quy định trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản và chế tài xử lý liên quan.
Luật đất đai năm 2013 quy định rõ về các chủ thể có quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể, những đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, và các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Luật đất đai quy định rõ về các loại đất được phép giao dịch và các điều kiện cần thiết để quyền sử dụng đất có thể tham gia vào thị trường giao dịch.
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 là đạo luật quan trọng điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản Chương II của luật này quy định chi tiết về hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng dịch vụ bất động sản, bao gồm nội dung, hình thức pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như trách nhiệm trong trường hợp vi phạm hợp đồng.
Luật Nhà ở năm 2014 đã phân loại nhà ở thành nhiều loại, bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà chung cư và nhà công vụ Tất cả các loại nhà ở, ngoại trừ nhà công vụ, đều có thể tham gia giao dịch trên thị trường, nhưng phải đáp ứng các điều kiện pháp lý theo quy định của luật để trở thành đối tượng hợp pháp trong hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật cũng quy định cụ thể về điều kiện của các chủ thể, nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, cùng với trình tự và thủ tục giao dịch liên quan đến nhà ở.
Luật Xây dựng năm 2020 quy định về các loại công trình xây dựng, bao gồm công trình công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác Luật này điều chỉnh các giao dịch liên quan đến mua bán, thuê và thuê mua công trình xây dựng, đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong hoạt động xây dựng.
2.5 Vai trò c a hủ ợp đồng kinh doanh bất động sản
Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản thể hiện ở những khía cạnh cơ bản sau:
Nội dung các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản
3.1 Hợp đồng mua bán nhà và công trình xây d ng ở ự
3.1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Có thể định nghĩa hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng như sau:
Hợp đồng mua bán nhà và công trình xây dựng là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sở hữu và sử dụng tài sản.
3.1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Hợp đồng mua bán nhà và công trình xây dựng có những đặc điểm quan trọng Đối tượng của hợp đồng này bao gồm nhà ở và các công trình xây dựng Theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, nhà ở được xác định là các loại hình như nhà ở hợp pháp, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, và hình thức mua nhà ở xã hội.
Theo Khoản 10 Điều 3 Luật xây dựng năm 2020, công trình xây dựng được định nghĩa là sản phẩm được tạo ra từ thiết kế và sức lao động của con người, bao gồm vật liệu xây dựng và thiết bị lắp đặt, có liên kết với đất và có thể bao gồm các phần dưới mặt đất, trên mặt đất, dưới mặt nước và trên mặt nước Để tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản, nhà ở và công trình xây dựng cần đáp ứng các điều kiện nhất định Đặc biệt, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà và công trình xây dựng có thể là tài sản hiện hữu tại thời điểm ký hợp đồng hoặc là tài sản chưa có, sẽ được hình thành trong tương lai.
Hợp đồng mua bán nhà và công trình xây dựng phải được lập thành văn bản và có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực từ cơ quan có thẩm quyền, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên Theo Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng này chỉ có hiệu lực pháp luật khi được công chứng hoặc chứng thực, do đó, việc công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc cho hợp đồng mua bán nhà ở.
3.1.3 Các nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Trong hợp đồng mua bán nhà ở, các bên cần ghi rõ tên, địa chỉ, số chứng minh thư, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường trú, địa chỉ hiện tại và số điện thoại liên lạc Điều khoản về đối tượng hợp đồng phải xác định rõ ngôi nhà, căn hộ, công trình xây dựng, bao gồm địa chỉ, quy hoạch, diện tích, thực trạng và tình trạng pháp lý Về giá cả, các bên cần thỏa thuận giá nhà bằng chữ và số, cùng phương thức thanh toán (một lần, trả chậm, tiền mặt hay chuyển khoản) Thời gian giao nhận nhà và hồ sơ kèm theo cũng cần được ghi rõ Ngoài ra, các bên phải thống nhất về thuế và lệ phí liên quan đến giao dịch, như thuế thu nhập, lệ phí trước bạ và lệ phí công chứng Bên bán có trách nhiệm bảo hành và sửa chữa nhà trong thời gian bảo hành, tuy nhiên, thỏa thuận giữa các bên vẫn được ưu tiên Hợp đồng cũng cần quy định về quyền sở hữu, quyền và nghĩa vụ của các bên, cách giải quyết tranh chấp, và cam kết của các bên.
17 điều khoản trên, các bên có thể thỏa thuận những điều khoản khác cùng điều khoản thi hành và thực hiện việc ký kết hợp đồng
3.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền s dử ụng đất
3.2.1 Định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý trong đó bên chuyển quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận quyền, theo các điều kiện và hình thức được quy định bởi Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
3.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau: Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng Theo quy định của Luật đất đai người được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể là: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 theo hình thức trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê
Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam bị pháp luật hạn chế, đặc biệt là đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp Người nhận chuyển nhượng phải là công dân có hộ khẩu trong cùng một xã hoặc thị trấn nơi có đất Đối với người nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, họ chỉ được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện như tiếp tục đầu tư vào dự án mà nhà đầu tư trước đó đã thực hiện và chưa sở hữu quyền sử dụng đất hay nhà ở nào khác.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu liên quan đến "quyền sử dụng đất", và để hợp lệ trên thị trường bất động sản, quyền này phải đáp ứng các điều kiện theo Luật đất đai năm 2013 Ngoài ra, hợp đồng cần được lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp pháp.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư cần phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đồng thời, các cơ quan cấp giấy phép đầu tư cũng phải đồng ý cho việc chuyển nhượng này.
3.2.3 Các nội dung chủ yếu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2015 và luật đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có các nội dung chính như: tên và địa chỉ của các bên, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất Hợp đồng cũng phải ghi rõ thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng và thời hạn còn lại của bên nhận chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn thanh toán, quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng, các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất, cùng với trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực khi được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực Sau khi hoàn tất thủ tục tại cơ quan nhà nước, quyền sử dụng đất sẽ chính thức được chuyển nhượng.
Theo quy định tại Điều 19, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng Giá chuyển nhượng được thỏa thuận giữa hai bên dựa trên bảng giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, phù hợp với khung giá của Chính phủ theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất.
3.3 Hợp đồng thuê bất động sản
3.3.1 Khái niệm hợp đồng thuê bất động sản
Hợp đồng thuê bất động sản là thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, trong đó bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng bất động sản cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định Bên thuê có trách nhiệm trả tiền thuê theo thỏa thuận và hoàn trả lại bất động sản khi hết thời hạn thuê, nhằm đảm bảo lợi ích cho cả hai bên.
3.3.2 Đặc điểm của hợp đồng thuê bất động sản
Hợp đồng thuê bất động sản có những đặc điểm sau:
Đối tượng của hợp đồng thuê bất động sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đủ điều kiện kinh doanh Tuy nhiên, tài sản phải là hiện hữu tại thời điểm ký kết hợp đồng giữa hai bên.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
1.1 Thiếu quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm
Năm 2015, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu chỉ liệt kê các quan hệ pháp lý mà chưa làm rõ đặc trưng của từng hình thức chuyển nhượng Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đề cập đến hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất nhưng không xác định cụ thể nội dung của hợp đồng chuyển nhượng Thêm vào đó, quy định này chỉ áp dụng cho các hợp đồng nằm trong phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giúp giải quyết tranh chấp và hạn chế rủi ro Đặc biệt đối với tài sản như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một khái niệm thống nhất trong hệ thống văn bản pháp luật là cần thiết để đảm bảo hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật diễn ra thông suốt và hiệu quả.
1.2 Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang gây tranh cãi do sự khác biệt giữa các quy định của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng Theo Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất, trong khi Luật Công chứng lại quy định hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm được công chứng Điều này dẫn đến sự không thống nhất trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, gây khó khăn trong thực tiễn áp dụng và ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết vụ án.
1.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bắt buộc công chứng, chứng thực
Hiện nay, số vụ án vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng do trình độ dân trí thấp và nhận thức pháp luật hạn chế Người dân thường không nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai, đặc biệt là yêu cầu lập hợp đồng có công chứng Hơn nữa, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu chưa đạt 100%, dẫn đến việc mua bán thường chỉ được thực hiện qua giấy viết tay mà không có công chứng Do đó, cần xem xét sửa đổi quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giảm thiểu số lượng vụ án vi phạm.
Quy Định Về Hợp Đồng Kinh Doanh Nhà Ở, Công Trình Xây Dựng
Quản lý và vận hành trong hợp đồng kinh doanh bất động sản cần được thực hiện một cách rõ ràng và minh bạch để tránh tình trạng phân tán và chồng chéo Việc xác định rõ phạm vi, quyền lợi và trách nhiệm của các bên là rất quan trọng Sử dụng các điều khoản và điều kiện cụ thể, cùng với việc thiết lập quy định chặt chẽ về quản lý, phân chia thu nhập, quyền sở hữu và quản lý tài sản, sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và mâu thuẫn trong hợp đồng.
Lĩnh vực hợp đồng kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng thường gặp phải quy định pháp lý phức tạp, gây khó khăn cho các bên trong việc hiểu và tuân thủ Sự mâu thuẫn và thiếu rõ ràng trong các quy định có thể dẫn đến tranh chấp sau này Hơn nữa, hợp đồng trong lĩnh vực này thường thiếu các điều khoản bảo vệ người mua, khiến họ dễ rơi vào tình thế bất lợi và không có khả năng bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp hoặc vi phạm hợp đồng.
Trong lĩnh vực xây dựng, sai sót trong thiết kế hoặc thi công có thể xảy ra, và nếu hợp đồng không quy định rõ ràng về trách nhiệm và bồi thường, việc khắc phục sẽ gặp khó khăn, dễ dẫn đến tranh chấp Hơn nữa, quy định pháp lý liên quan đến hợp đồng kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng thường xuyên thay đổi, do đó, việc không cập nhật và điều chỉnh hợp đồng kịp thời có thể tạo ra bất cập và mâu thuẫn khi áp dụng các quy định mới.
Quy Định Về Kinh Doanh Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai áp dụng theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở 2014, trong đó vốn phát triển nhà ở thương mại bao gồm bốn loại, một trong số đó là vốn huy động từ góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh và liên kết từ các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Việc huy động vốn này được thể hiện rõ ràng trong các hình thức hợp tác.
Trong giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai, thường là khi chưa có biên bản nghiệm thu phần móng, các chủ đầu tư sẽ tổ chức bán hàng thông qua việc ký kết hợp đồng góp vốn Khi dự án đạt đủ điều kiện, các bên sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở chính thức.
Mặc dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ rằng chủ đầu tư không được phân chia sản phẩm nhà ở hoặc ưu tiên đăng ký, đặt cọc, nhưng thực tế vẫn tồn tại những thỏa thuận “ngầm” do thiếu quy định chi tiết Điều này dẫn đến những tranh chấp phức tạp khi xảy ra, với quyền và nghĩa vụ của các bên phụ thuộc vào chứng cứ và lập luận của từng bên Chúng tôi cho rằng cần áp dụng triệt để quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để ngăn chặn việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng, hoặc cần có quy định chi tiết hơn về hợp đồng góp vốn cho cá nhân và hộ gia đình.
Mâu thuẫn trong quy định về trách nhiệm vi phạm hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thể hiện rõ ở Điều 16 và Điều 18 Điều 16 quy định rằng việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng chậm tiến độ bàn giao bất động sản phải được thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng Ngược lại, Điều 18 yêu cầu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua phải có thỏa thuận phạt, nhưng không nhất thiết phải có điều khoản về bồi thường thiệt hại Sự mâu thuẫn này cho thấy nội tại của Luật Kinh doanh bất động sản cần được làm rõ hơn.
Hợp Đồng Thuê Bất Động Sản
Việt Nam hiện đang gặp khó khăn do sự thiếu thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản Điều này gây ra nhiều bất cập trong giao dịch bất động sản, khi các quy định được quản lý bởi các cơ quan và bộ ngành khác nhau.
Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính và các cơ quan địa phương
Sự thiếu thống nhất giữa các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản đã dẫn đến những bất cập trong quy trình và thủ tục thực hiện Việc không đồng nhất giữa luật kinh doanh bất động sản và luật đầu tư gây khó khăn trong việc xác định các điều kiện và quy định liên quan Thêm vào đó, sự không rõ ràng về trách nhiệm của các cơ quan quản lý và cách thu thập phí, thuế cũng tạo ra nhiều vấn đề Hợp đồng thuê bất động sản thường thiếu rõ ràng về các điều khoản quan trọng như giá thuê, thời hạn, và quyền lợi của các bên, dẫn đến hiểu lầm và tranh chấp Ngoài ra, việc sửa đổi hợp đồng cũng gặp khó khăn do thiếu quy định rõ ràng, làm tăng nguy cơ xung đột giữa người cho thuê và người thuê.
Hợp đồng thuê bất động sản cần tuân thủ các quy định pháp lý về thuê nhà Tuy nhiên, có thể xảy ra trường hợp hợp đồng không tuân thủ hoặc vi phạm các quy định này, chẳng hạn như hợp đồng không đáp ứng đủ yêu cầu pháp lý.
27 yêu cầu về an toàn cháy nổ, quyền của người thuê không được bảo vệ đúng mức hoặc hợp đồng không tuân thủ các quy định thuế
Hợp đồng thuê bất động sản đôi khi có thể tạo ra điều kiện bất lợi cho người thuê, với các điều khoản không công bằng và thiếu sự xem xét quyền lợi của họ Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, cần có cơ chế giải quyết hiệu quả, nhưng nhiều hợp đồng lại không quy định rõ ràng về vấn đề này, gây khó khăn trong việc xử lý tranh chấp một cách công bằng và hiệu quả.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
1 Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
Luật Đất đai cần bổ sung quy định cụ thể về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm các điều khoản thiết yếu như thông tin về các bên, thông tin thửa đất, giá trị chuyển nhượng, nghĩa vụ của các bên, hình thức thanh toán và giải quyết tranh chấp Quy định này sẽ được áp dụng thống nhất cho tất cả các trường hợp chuyển nhượng, không phân biệt việc có thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản hay không.
Cần xác định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng cách sửa đổi Luật Công chứng, để thống nhất rằng thời điểm này là khi đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền Đồng thời, cần hướng dẫn cụ thể về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng, nhằm đảm bảo sự đồng bộ giữa các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật công chứng.
Nâng cao nhận thức pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết, bao gồm việc tăng cường tuyên truyền và phổ biến quy định pháp luật liên quan Cần nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ tư pháp, công chứng viên và luật sư trong lĩnh vực đất đai Đồng thời, khuyến khích người dân sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho các giao dịch này.
Để cải thiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả hoạt động của cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật, đặc biệt là liên quan đến hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chính phủ cần xem xét việc sửa đổi và bổ sung các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và phù hợp với thực tiễn hiện nay.
Bộ Tư pháp ban hành hướng dẫn cụ thể về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng
Các cơ quan chức năng đang nỗ lực nâng cao công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật liên quan đến đất đai, đặc biệt chú trọng vào quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp Đồng Kinh Doanh Nhà Ở, Công Trình Xây Dựng
Giới thiệu rõ ràng sự khác biệt giữa hợp đồng kinh doanh nhà và hợp đồng kinh doanh công trình xây dựng Cần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để tách riêng hai loại hợp đồng này Quy định cụ thể về nội dung, hình thức, thủ tục lập, ký kết, thực hiện và chấm dứt hợp đồng cho từng loại Nâng cao tính minh bạch và rõ ràng trong hợp đồng bằng cách sử dụng ngôn ngữ dễ hiểu, cụ thể, tránh các thuật ngữ pháp lý chuyên ngành khó hiểu Ghi rõ ràng thông tin về bên mua, bên bán, tài sản giao dịch và các điều khoản liên quan.
Trong hợp đồng xây dựng, cần quy định rõ ràng về giá trị giao dịch, quyền lợi và trách nhiệm của các bên, các điều khoản thanh toán và giải quyết tranh chấp Bên bán phải cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến thiết kế, thi công và chất lượng công trình Đồng thời, hợp đồng cũng cần ghi rõ trách nhiệm của bên bán trong trường hợp xảy ra sai sót trong thiết kế hoặc thi công.
Chính phủ nên xem xét việc sửa đổi và bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản nhằm phân biệt rõ ràng giữa hợp đồng kinh doanh nhà ở và hợp đồng kinh doanh công trình xây dựng Bộ Xây dựng cần ban hành hướng dẫn chi tiết về nội dung, hình thức, thủ tục lập, ký kết, thực hiện và chấm dứt hợp đồng cho từng loại hợp đồng Đồng thời, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật liên quan đến hợp đồng kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng.
3 Quy Định Về Kinh Doanh Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai
Để hoàn thiện quy định về hợp đồng góp vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cần bổ sung quy định này vào Luật Kinh doanh bất động sản hoặc ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết về nội dung, hình thức và thủ tục lập, ký kết, thực hiện và chấm dứt hợp đồng góp vốn Cần xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, đặc biệt là quyền lợi của người góp vốn khi dự án gặp rủi ro Đồng thời, cần rõ ràng hóa hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng bằng cách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để thống nhất quy định về hình thức trách nhiệm, bao gồm cả phạt và bồi thường thiệt hại, yêu cầu các bên thỏa thuận cụ thể về mức phạt và bồi thường trong hợp đồng Cuối cùng, để nâng cao tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, cần yêu cầu chủ đầu tư công khai đầy đủ thông tin về dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, tiến độ thi công và tình trạng pháp lý của tài sản.
Chính phủ cần xem xét việc sửa đổi và bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản để hoàn thiện quy định về hợp đồng góp vốn và trách nhiệm vi phạm hợp đồng Bộ Xây dựng nên ban hành hướng dẫn chi tiết về nội dung, hình thức, thủ tục lập, ký kết, thực hiện và chấm dứt hợp đồng góp vốn Đồng thời, các cơ quan chức năng cần tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.
4 Hợp Đồng Thuê Bất Động Sản
Để cải thiện quản lý hợp đồng thuê bất động sản, cần bổ sung quy định rõ ràng vào Luật Kinh doanh bất động sản Điều này bao gồm việc xác định nội dung, hình thức, thủ tục lập và hiệu lực của hợp đồng Cần quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê, đồng thời nâng cao năng lực quản lý Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện hợp đồng thuê bất động sản và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật liên quan.
Chính phủ nên xem xét việc sửa đổi và bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến hợp đồng thuê bất động sản Bộ Xây dựng cần ban hành hướng dẫn chi tiết về nội dung, hình thức, thủ tục lập, ký kết, thực hiện và chấm dứt hợp đồng thuê Đồng thời, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện hợp đồng thuê bất động sản và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.
Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao năng lực quản lý sẽ thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.