Tiểu luận pháp luật kinh doanh bất Động sản Đề tài hợp Đồng trong kinh doanh bất Động sản

Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản có đầy đủ những đặc điểm của một hợp đồng nóichung và cũng có những đặc điểm riêng biệt sau: Thứ nhất, khô

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT KINH TẾ

TIỂU LUẬN

PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài: HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Lớp: LAW342_232_1_D01 GVGD: HỒ XUÂN THẮNG

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 6 ngày 2024

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM

1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN 4

1.1 Tổng quan về hợp đồng 4

1.1.1 Khái niệm 4

1.1.2 Bản chất của hợp đồng 5

1.2 Tổng quan về hợp đồng kinh doanh bất động sản 6

1.2.1 Khái niệm 6

1.2.2 Phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản 6

1.2.3 Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản 7

1.2.4 Pháp luật điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản 8

1.2.5 Hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản 11

2 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 12

2.1 Nội dung các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản 12

2.1.1 Hợp đồng mua bán nhà g và chng trjnh xây dựng 12

2.1.2 Hợp đồng chuyển nhlợng quyền sm dnng đất 14

2.1.3 Hợp đồng thuê mua bất động sản 15

2.2 Một số bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản g Việt Nam 16

2.2.1 Một số nội dung chla thống nhất giữa các văn bản pháp luật .16

2.2.2 Quy định về chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản 18

2.2.3 Quy định về đối tlợng của hợp đồng kinh doanh bất động sản 18

2.2.4 Hoạt động mhi giới bất động sản đối với các dự án bất động sản .19

3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 19

LỜI MỞ ĐẦU

Ngày nay, thị trường bất động sản được xem là một trong những thị trường đóng vaitrò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội Các hoạt động mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, tặng cho… trên thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên, liêntục và ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế - xã hội Việt Nam Từ đó, pháp luật cũng

vì thế đã được ban hành để điều chỉnh thị trường bất động sản Trong pháp luật Kinhdoanh bất động sản, không thể không nói đến các quy định về hợp đồng kinh doanhbất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản chính là hình thức pháp lý thực hiệncác giao dịch về kinh doanh bất động sản Mặc dù hợp đồng kinh doanh bất động sảnđược đề cập trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 song mới chỉ dừng lại ởnhững nội dung mang tính nguyên tắc hoặc khái quát Hơn thế nữa, pháp luật về kinhdoanh bất động sản là lĩnh vực pháp luật còn khá mới mẻ ở nước ta Các quy định vềkinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêngđang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên khó tránh khỏi những hạn chế, bấtcập Mặt khác, việc nghiên cứu, tìm hiểu về hợp đồng kinh doanh bất động sản dướigóc độ pháp luật thì dường như có rất ít công trình nghiên cứu, xem xét trên phương

diện lý luận và thực tiễn Với những lí do trên, nhóm em quyết định chọn đề tài “Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản: lý luận và thực tiễn” làm chủ đề nghiên cứu của

nhóm

1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về hợp đồng

1.1.1 Khái niệm

Cùng với sự phát triển của lịch sử, các thực thể trong xã hội nếu muốn tồn tại vàphát triển thì cần phải tham gia vào các giao dịch nhất định thông qua việc trao đổihàng hóa, hay nói cách khác, đó là việc chuyển dịch các lợi ích mà mình tạo ra vànhận lại các lợi ích vật chất, tinh thần của các chủ thể khác trong xã hội nhằm thỏamãn nhu cầu của mình

Để làm được những điều trên, cần có những nguyên tắc nhất định trong mộtkhuôn khổ của luật pháp, đó là nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự nguyện và bình đẳnggiữa các bên Khái niệm này được mô hình hóa và được các nhà khoa học pháp lý gọi

là “Hợp đồng”

Theo Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 của Việt Nam quy định: "Hợp đồng là

sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụdân sự"

Xét về bản chất, hợp đồng được tạo ra bởi sự thỏa thuận của các bên, là kết quảcủa quá trình thương thảo và thống nhất ý chí giữa các bên để làm phát sinh, thay đổi,chấm dứt các quyền và nghĩa vụ đối với nhau, trừ những quyền và nghĩa vụ mà phápluật có quy định là không thể thay đổi hoặc chấm dứt bằng thỏa thuận

Xét về vị trí, vai trò của hợp đồng, theo nghĩa hẹp, thì hợp đồng là một loại giaodịch dân sự, là một căn cứ pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luậtdân sự

Như vậy, hợp đồng là phương tiện pháp lý để các bên tạo lập quan hệ nghĩa vụ

Có thể nói, định nghĩa trên đã hàm chứa tất cả dấu hiệu mang tính bản chất của hợpđồng và thể hiện rõ chức năng, vai trò của hợp đồng trong việc làm phát sinh, thayđổi, chấm dứt quan hệ pháp luật

Khái quát hơn, ta có thể định nghĩa hợp đồng như sau: Hợp đồng là sự thỏathuận giữa các cá nhân, tổ chức bằng lời nói, hành vi, văn bản hoặc các hình thức khác

tương đương văn bản như điện báo, telex, fax, thông điệp, dữ liệu mà thông qua đócác bên xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt một quan hệ pháp lý về các quyền và nghĩa

vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích của mình

là tuyệt đối"

Thứ hai, hợp đồng là thỏa thuận để tạo ra sự ràng buộc pháp lý giữa các bên "Mọihợp đồng đều là sự thỏa thuận giữa các bên, nhưng không phải sự thỏa thuận nào củacác bên cũng là hợp đồng" Chỉ những thỏa thuận tạo ra một sự ràng buộc pháp lý mớiđược coi là hợp đồng

Tóm lại, "sự thỏa thuận" và "sự tạo ra một ràng buộc pháp lý" là hai đặc điểm cơbản tạo nên bản chất của hợp đồng Nếu thiếu một trong hai đặc điểm trên thì khôngthể hình thành nên hợp đồng

1.2 Tổng quan về hợp đồng kinh doanh bất động sản

bộ hoặc một phần dự án bất động sản và được lập theo mẫu quy định tại Nghị định này.”

1.2.2 Phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

1.2.3 Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản có đầy đủ những đặc điểm của một hợp đồng nóichung và cũng có những đặc điểm riêng biệt sau:

Thứ nhất, không phải tất cả chủ thể có thể tham gia vào các giao dịch dân sự nói

chung đều có thể là chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản Chủ thể của hợpđồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những yêu cầu nhất định tùy vào loại hợpđồng mà họ là chủ thể giao dịch và ít nhất một bên chủ thể trong hợp đồng kinh doanhbất động sản phải là chủ thể kinh doanh bất động sản

Bởi vì đặc thù của giao dịch bất động sản: Giao dịch bất động sản thường có giá trịlớn, phức tạp, liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro Do đó, việchạn chế các chủ thể tham gia nhằm đảm bảo tính an toàn, minh bạch và hiệu quả chothị trường bất động sản

Ví dụ: Người chưa thành niên: Không đủ năng lực hành vi dân sự để tự mình tham gia

giao dịch bất động sản Tuy nhiên, có thể tham gia với sự đồng ý của cha mẹ hoặcngười giám hộ hợp pháp

Người mất năng lực hành vi dân sự: Không thể tự mình tham gia giao dịch bất độngsản, phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện

Tổ chức không được phép kinh doanh bất động sản: Giao dịch bất động sản do tổchức này thực hiện sẽ vô hiệu.

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản là những bất động sản như:

nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất Những bất động sản này chỉ có thể trởthành đối tượng của hợp đồng doanh bất động sản khi đáp ứng những điều kiện nhấtđịnh Chẳng hạn như:

Có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp: Bên giao dịch phải có quyền sở hữuhoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với bất động sản

Không thuộc diện bị hạn chế giao dịch: Bất động sản không thuộc diện bị thu hồi đất,cưỡng chế thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, quy hoạch, tranh chấp về quyền sở hữu, Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật: Ví dụ: đối với nhà ở, côngtrình xây dựng phải có giấy phép xây dựng hợp lệ

Ví dụ: Một mảnh đất đang trong diện tranh chấp về quyền sở hữu không thể trở thành

đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản Một căn nhà không có giấy phépxây dựng hợp lệ không thể được mua bán thông qua hợp đồng kinh doanh bất độngsản

Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được xác lập bằng văn và đa số các

hợp đồng đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định:

Điều 17 Hợp đồng kinh doanh bất động sản

“Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Việc công chứng,chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà,công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộgia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặcchứng thực.”

Lợi ích của việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản:

- Giúp đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng: Hợp đồng được công chứng hoặc chứngthực có giá trị chứng minh cao hơn so với hợp đồng chỉ lập thành văn bản

- Tạo thuận lợi cho việc thực hiện giao dịch: Một số thủ tục hành chính liên quan đếngiao dịch bất động sản yêu cầu phải có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.

- Góp phần hạn chế tranh chấp: Việc công khai nội dung hợp đồng và tính pháp lý củahợp đồng giúp hạn chế xảy ra tranh chấp giữa các bên tham gia

1.2.4 Pháp luật điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản được nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh Các vănbản pháp luật này ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện đáp ứng nhu cầutrong thực tế của các giao dịch kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản chịu sự điều chỉnh của những văn bản pháp luật chủ yếu sau:

Bộ luật Dân sự năm 2015

Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành với tinh thần là một luật chung điều chỉnhquan hệ tài sản và quan nhân thân phi tài sản giữa tổ chức, cá nhân trong xã hội

Vì vậy, nó có ý nghĩa như là luật chung về hợp đồng Bộ Luật Dân sự năm 2015 quyđịnh một cách khái quát về định nghĩa hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;các nguyên tắc ký kết hợp đồng: tự giao kết hợp đồng nhưng không được trái phápluật, đạo đức xã hội, nguyên tắc bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực

Đồng thời Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định về điều kiện, nội dung, hình thứccủa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồngthuê nhà ở

Mặt khác, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định trách nhiệm pháp lý khi vi phạmhợp đồng kinh doanh bất động sản và chế tài xử lý

- Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa, tiếp nối của Luật đất đai năm 2003 và là luậtchuyên ngành có vị trí và ảnh hưởng tới hợp đồng kinh doanh bất động sản Sự ra đờicủa Luật đất đai năm 2003 đã xác định đất đai là một hàng hóa đặc biệt Điều này là

cơ sở pháp lý để quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trường như mộtloại hàng hóa Luật Đất đai quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng, nhậnchuyển nhượng đất đai Luật Đất đai năm 2003 mở rộng phạm vi của chủ thể được

phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, nó cũng quy định về loại đất đượcgiao dịch và điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trường.Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa những quy định trên cũng như quy định cụ thể hơncác vấn đề liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cáctrường hợp, kể cả trường hợp không có giấy tờ gì về đất đai Nhìn chung, Luật Đất đainăm 2013 có vai trò quan trọng trong việc xác định đối tượng và chủ thể của hợp đồngkinh doanh bất động sản.

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Kinh doanh bất động sản ra đời là đòi hỏi tất yếu của sự phát triển của thị trườngbất động sản Việt Nam Sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo cơ sở pháp

lý cho hoạt động của các chủ thể trên thị trường bất động sản Việt Nam Đồng thời,đây là đạo Luật trực tiếp điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản

- Luật Nhà ở năm 2023

Luật nhà ở ra đời đã phân loại nhà ở thành nhiều loại: nhà ở riêng lẻ, nhà ở thươngmại, nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà ở công vụ, Tuy nhiên, không phải tất cả cácloại nhà ở trên đều được phép đưa vào giao dịch trên thị trường Về cơ bản, trừ loạinhà ở công vụ; còn tất cả các loại nhà ở khác đều có thể đưa vào giao dịch trên thịtrường Nhưng để có thể trở thành đối tượng hợp pháp trong hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện được quy định của luật này

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở có những quy định cụ thể về điều kiện chủ thể, về nội dung,hình thức của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, quyền và nghĩa vụcủa các bên trong hợp đồng, trình tự, thủ tục giao dịch về nhà ở

- Luật Xây dựng năm 2014

Luật Xây dựng quy định về công trình xây dựng và các loại công trình - xây dựng.Theo Luật Xây dựng, công trình xây dựng bao gồm: công trình xây dựng công cộng,nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trìnhkhác Như vậy Luật Xây dựng điều chỉnh về đối tượng là các giao dịch về mua bán,thuê và thuê mua công trình xây dựng của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Ngoài ra, hợp đồng kinh doanh bất động sản còn chịu sự điều chỉnh của các văn bảndưới luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các đạo luật trên đây Đồng thời, nócũng chịu sự điều chính của một số luật chuyên ngành khác như: Luật Doanh nghiệp ,Luật Hợp tác xã, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Những đạo luật này quy định vềchủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản là các doanh nghiệp và các hợp tác xã,những nhà đầu tư nước ngoài Đồng thời, quy định trách nhiệm pháp lý khi vi phạmhợp đồng kinh doanh bất động sản và phương thức xử lý những vi phạm đó.

Từ các phân tích trên, có thể thấy dù các văn bản pháp luật hướng tới điều chỉnh hợpđồng kinh doanh bất động sản ở những khía cạnh khác nhau nhưng tựu chung lại cóthể khái quát thành các nhóm quy phạm sau:

+ Nhóm quy phạm điều chỉnh về chủ thể của hợp đồng

+ Nhóm quy phạm điều chỉnh về đối tượng của hợp đồng và hơn thế nữa+ Nhóm quy phạm điều chỉnh về hình thức của hợp đồng

+ Nhóm quy phạm điều chỉnh về nội dung cơ bản của hợp đồng

+ Nhóm quy phạm điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong

hợp đồng

+ Nhóm quy phạm điều chỉnh về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và phươngthức xử lý v.v

1.2.5 Hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 về hiệu lực của hợp đồng nhưsau:

"Điều 401 Hiệu lực của hợp đồng

1 Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp

có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác

2 Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đốivới nhau theo cam kết Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuậncủa các bên hoặc theo quy định của pháp luật."

Theo đó hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừtrường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định vềthời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

“ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợpđồng là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không có thỏa thuận,không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểmcác bên ký kết hợp đồng ”

1.2.6 Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Tìm hiểu về hợp đồng kinh doanh bất động sản cho thấy nó có vai trị quan

trọng trong đời sống hiện ở những khía cạnh cơ bản sau:

Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản là cơ sở để các bên thực hiện một cách

chính xác nhất quyền và nghĩa vụ của mình đối với đối tác Bởi nó là văn bản ghi nhận

sự thể hiện ý chí của các bên khi tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê mua bất động sản Thông qua hợp đồng các bên có thể thể hiệnmong muốn của mình một cách rõ ràng nhất để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồngmột cách chuẩn xác nhất Thực tế cho thấy, các điều khoản của hợp đồng càng chi tiết,càng thể hiện cụ thể những mong muốn của các bên bao nhiêu thì khi thực hiện càng ítxảy ra tranh chấp bấy nhiêu

Thứ hai, ở mỗi giao dịch nói chung và giao dịch về kinh doanh bất động sản nói riêng

thì hợp đồng là công cụ pháp lý ghi nhận một cách đầy đủ và công khai nhất mụcđích, yêu cầu, quyền và nghĩa vụ của các bên Hợp đồng chính là cơ sở trực tiếp nhất

để có thể giải quyết các tranh chấp khi phát sinh mâu thuẫn giữa các bên trong hợpđồng Việc giải quyết mâu thuẫn phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản cóthể được các bên tự giải quyết với nhau hoặc thông qua bên thứ ba giải quyết, nhưng

dù giải quyết theo con đường nào thì hợp đồng vẫn là cơ sở, là căn cứ, là chứng cứđầu tiên để giải quyết tranh chấp Hợp đồng càng thể hiện vai trò đặc biệt quan trọngcủa mình trong các giao dịch về kinh doanh bất động sản