Bài thuyết trình Đề tài pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất Động sản lý luận và thực tiễn

tuy nhiên, không phải tất cả các bên tham gia giao địch đều có thê tự tìm được đầy đủ thông tin về hàng hoá, hoặc không phải chủ thê nào cũng có đủ kiến thức để tự mình xác lập giao dịch

Trang 1

BAI THUYET TRINH

DE TAI: PHAP LUAT VE KINH DOANH DICH VỤ MỐI GIỚI BAT DONG SAN: LY LUAN VA THUC TIEN

Trang 2

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 03

Trang 3

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦUU 5 << E911 Tư gu gu 5

PHAN I: CO SO LY LUAN VE PHAP LUAT KINH DOANH DICH VU MOI

0/9870 69079 1

13 Đặc điểm kinh doanh dịch vụ bất động sảm neo 2

PHAN 2: THUC TRANG PHAP LUAT VE KINH DOANH DICH VU MOI

0/9870 69079 4

1 Chủ thể tham gia 5 ST E12 112 121 1t 2n 1 HH tt re 4

4 Quy trình và kĩ năng môi giới bất động sản S2 SE eEErryerye 6 5 Thù lao và hoa hồng -2- + E2 1112211111112 11 E.11 T1 cttrrrgrgrưg 6

PHAN 3: THUC TIEN THI HANH PHAP LUAT KINH DOANH MOI GIOI BAT DONG 7o 9

1 Dah gid tong quate cece cccccccccccsccsessessessessessessvesessessvssnsevestsstesesevseeseseees 9

2 Hạn chế về thực tiễn thi hành pháp luật kinh daonh môi giới bất đồng sản

ll

2.1 Chất lượng đội ngũ môi giới bất động sản chưu cao se: ll

Trang 4

2.3 Công tác đùo tạo nguồn nhân lực tham gia thị trường bất động sản còn nhiêu bát cập, chưa có qHÿ định cụ thê về cơ chế quản ly, và giảm sat hoạt động cũng

nh kiêm định chút lượng của các cơ sở dao tao moi giới bát động sửn 12

pháp luật kinh doanh môi giới bất đồng sản 52 ST TH HH Hường 13

3.2, Sửa đối, bỖ sung ch HH Hung 15

Trang 5

LỜI MỞ ĐẦU

Trong những năm vừa qua nền kinh tế Việt Nam đang dần đi vào quỹ đạo ổn định Song song với sự phát triển đó tình hình thị trường bất động sản cũng đã có những bước phát

triển vượt bậc, đặc biệt từ sau khi nhà nước cho phép các tổ chức cá nhân tham gia hoạt

động kinh doanh trong lĩnh vực này Một trong lĩnh vực phát triển mạnh mẽ trong thị trường

bat động sản đó là lĩnh vực môi giới, đặc biệt là môi giới mua bán nhà ở Hoạt động môi giới

là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bat động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển

của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản So với mặt bằng chung với thé giới thì thị trường bất động sản của chúng ta còn khá mới mẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và từng bước phát triển vì vậy đề thúc đây thị trường này cân có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực

Mặt khác trong xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường bat động sản là

hết sức cân thiết để đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến Lĩnh vực này giải quyết được rất nhiều nhu cầu ngày càng cao trong xã hội Tuy nhiên song song với sự phát triển đó đang đặt ra một số vấn đề lớn cần được giải quyết đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới, chất lượng, kỹ năng chuyên môn, cũng như đạo đức, tiêu chuẩn nghề nghiệp, dịch vụ khách hàng của các chủ thê môi giới bất động sản đề tiến tới hoàn thiện nhằm chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam Nó không thể giải quyết ngay trong một sáng một chiều mà đòi hỏi cần có sự quản lý, điều tiết cũng như quy hoạch phát triển mở rộng Do vậy, với những vấn đề nêu trên, đề tài “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam” rất đáng đề nghiên cứu, phân tích, cũng như tìm kiểm các giải pháp 7 hoàn thiện hoạt động này, góp phần thúc đây thị trường bất động sản nói riêng và nên kinh tê quốc dân nói chung

Trang 6

PHẢN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VẺ PHÁP LUẬT KINH DOANH DỊCH VỤ MỐI GIỚI BAT DONG SAN

1 Téng quan về dịch vụ môi giới bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hoá diễn ra ngày càng mở rộng, nhất là thị tường bất động sản Trên thị trường giao dich bat động sản, các chủ thể có nhiều nhu cầu khác nhau về giao dịch hàng hoá: người cần mua, người cần bán, người cần cho thuê, người cần thuê, tuy nhiên, không phải tất cả các bên tham gia giao địch đều có thê tự tìm được đầy đủ thông tin về hàng hoá, hoặc không phải chủ thê nào

cũng có đủ kiến thức để tự mình xác lập giao dịch bất động sản ( bởi bất động sản là loại

hàng hoá đặc biệt ) nên họ cần phải tìm đến sự trợ giúp của bên thứ 3 ( đó là bên môi giới )

Ld Khải niệm

Theo quy địh về nghề môi giới trong luật thương mại 2005 thì môi giới là hành vi làm

trung gian cho các bên tiếp xúc, đàm phán và thiết lập các quan hệ để được hưởng thù lao Nội dung của môi giới bao gồm: tìm kiêm khách hàng và tiến hành một số đàm phán

ban đầu với họ, từ đó hỗ trợ việc đàm phán và kí kết hợp đồng

Theo khoản 2 điều 3 Luật Kinh doanh BĐS quy định: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Môi giới bất động sản khác nhân viên bán hàng ở chỗ, nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìm kiếm người mua Còn người kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là tìm kiếm và kết nỗi người bán và người muốn mua

Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng

—_ Dịch vụ môi giới bất động sản cung cấp nguồn thông tin đầy đủ chính xác

— Dịch vụ môi giới bất động sản sẽ cung cấp toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản như luật pháp, vị trí bất động sản, môi trường, chính sách đất đai, kế hoạch

sử dụng, nhu câu Đến các doanh nghiệp, tô chức, cá nhân hay hộ gia đình quan tâm

đến bất động sản

— Thúc đây sự phát triển của thị trường bất động sản

Trang 7

— Nhờ dịch vụ môi giới bất động sản trở thành cầu nỗi cung — cầu giúp các hoạt động mua bán, kinh doanh trở nên nhanh chóng và hiệu quả Từ đó thúc day quá trình phát triển và giúp thị trường bất động sản trở nên ôn định và công khai hơn

— Môi giới giúp thị trường bát động sản minh bạch và công khai

— Thông qua dịch vụ môi giới bất động sản — nơi mà các tô chức, cá nhân được thông qua dao tạo có kinh nghiệm, am hiểu về pháp luật sẽ giúp việc giao địch bất động sản

phát triển tốt Việc đầu tư bắt động sản của các tô chức, cá nhân sẽ minh bạch và đáng

tin cậy hơn, tránh việc mua bán tự phát đây giá “ảo” trên thị trường

— Hoàn thiện quản lý, tăng ngân sách cho nhà nước

— Nhờ vào các công ty bất động sản, môi giới bất động sản giúp hoàn thiện pháp lý cho các hoạt động pháp lý của nhà nước vẻ bất động sản Từ đó, các công ty muốn kinh doanh giao địch bất động sản phải đăng ký mã số thuê hoạt động và đem đến nguồn thu cho nhà nước

1.3 Đặc điểm kinh doanh dịch vụ bất động sản

—_ Chủ thê của loại hình kinh doanh địch vụ Bất động sản ko phải là chủ đầu tư (các

chủ thể kinh doanh Bất động sản ko trực tiếp tham gia vào các giao dịch kinh doanh

Bất động sản mà chỉ làm nhiệm vụ hỗ trợ hoặc trợ giúp các chủ thể kinh doanh Bắt động sản

—_ Đối tượng của kinh doanh dịch vụ Bất động sản là các địch vụ kinh nghiệm kiến

thức về Bất động sản nói chung và giao địch Bắt động sản nói riêng

— Kinh doanh dich vu Bat động sản vừa là hoạt động kinh doanh dịch vụ, vừa là hoạt

động mang tính nghề nghiệp

1.4 Nguyên tắc hoạt động của dịch vụ môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:

— Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Không một hành vị, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành

— Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin

Trang 8

— Thử ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi gIới

— Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nen tang cua kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

— Thử năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ

đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp

2 Tổng quan về pháp luật kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Ở Việt Nam, địch vụ môi giới bất động sản được hợp pháp hoá kê từ khi Luật kinh

doanh bắt động sản 2006 ra đời Tuy nhiên, luật này chưa đưa ra được khái niệm cụ thê về môi giới bat động sản Đến Luật kinh doanh bất động sản 20 14 thi có quy định rõ ràng khái

niệm đã nêu ở trên Qua đó, có thể thấy hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triên, ban đầu chỉ xuất hiện các cá nhân nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp, hoạt động tự do dựa trên những kinh nghiệm cá nhân Nhưng hiện nay, chúng ta có thể đễ dàng thấy được sự chuyên nghiệp của các công ty môi giới bất động sản, cũng như pháp luật hiện hành đã quy định rất rõ ràng những điều kiện để một tổ chức, cá nhân có thê hoạt động trên lĩnh vực này Các quy định về hoạt động môi giới bất động sản là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động môi giới bất động sản gồm có: giao kết, thực hiện hợp đồng môi giới bất động sản, các vấn đề liên quan đến đối tượng, chủ thê tham gia quan hệ môi giới bất động sản, đảm bảo đạo đức xã hội trong hành nghề môi giới

để quản lý hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường một cách công khai, minh bạch, đúng pháp luật

Các quy định pháp luật về môi giới bất động sản bao gồm:

® - Môi giới bất động sản tương đối và môi giới bất động sản tuyệt đối

Trang 9

e Cac ruiro khi hoạt động môi giới bât động sản

® - Quy định về thủ lao, hoa hông môi giới bât động sản

=> Như vậy, pháp luật về môi giới bát động sản là hệ thông các quy phạm pháp luật điều chính các quan hệ của người môi giới phát sinh trong quá trình hoạt động môi giới bât động sản, nhằm bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của người môi giới và các chủ thê liên quan trên thị trường bât động sản

PHẢN 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VẺ KINH DOANH DỊCH VỤ

MỐI GIỚI BAT DONG SAN

1 Chủ thể tham gia

Chủ thê có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bat động sản bao gồm cá nhân và tô

chức

Không có quy định cụ thể chủ thể tham gia gia vào hoạt động môi giới bất động sản là

ai, tuy nhiên, dựa vào Điều 62 LKDBĐS có thé thay chu thé tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản là cá nhân và tổ chức, tuy nhiên không phải bất cứ cá nhân hay tô chức nào

cũng đều có thể kinh đoanh dịch vụ môi giới bat động sản, mà những chủ thé nay con phai

đáp ứng các quy định cụ thể được quy định tại Điều 62 LKDBĐS thì mới có thê trở thành

chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy tại

điều 62 LKDBĐS bao gồm:

e© Tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh

nghiệp theo đúng quy định về thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp năm 2014; và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ

trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản năm 20 14;

¢ Cá nhân có quyền kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản độc lập (không phải

thành lập đoanh nghiệp) nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật vẻ thuế

vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh

Trang 10

Các chủ thể tham gia kinh doanh địch vụ môi giới BDS phải tuân thủ các quy định pháp luật của Việt Nam Người tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới BDS cần phải đảm bảo rằng họ có cơ sở hạ tầng về kỹ thuật, có các chuyên gia, kỹ sư và chuyên viên có trình

độ phù hợp đề thi hành hoạt động kinh doanh địch vụ môi giới BDS Các tô chức hoạt động

trong lĩnh vực này cũng cần phải tuân thủ đúng những quy định của các cơ quan chức năng

và các quy định của pháp luật

2 Nguyên tắc hoạt động của dịch vụ môi giới bất động sản

Dịch vụ môi giới bất động sản là một dịch vụ để giúp những nhà cung cấp bđs và những người quan tâm đến bất động sản tìm mua, tìm bán hoặc cho thuê các khoản bắt động sản Nguyên tắc hoạt động của dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm:

® - Đảm bảo cung cấp các thông tin bat động sản chính xác và đầy đủ

e - Giúp các bên liên quan tìm được mối quan hệ hợp lý và thoải mái nhất

e - Giúp các bên liên quan đạt được thỏa thuận hợp lý về giá và điều khoản

e - Giúp các bên liên quan về việc làm thủ tục pháp lý

e - Giúp các bên liên quan quản lý các vẫn đề liên quan đến bất động sản tốt nhất

3 Nội dung của hoạt động

Điều 63 Nội dung môi giới bất động sản

1 Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng đề tham gia đàm phán, ký

hợp đồng

Đây là công việc chủ yếu nhất và đúng với chứ năng môi giới của các chủ thê kinh dịch vụ môi giới bất động sản Các chủ thê này sẽ đựa vào những điều kiện mà khách hàng đưa ra, và dựa vào những chuyên môn riêng của mình mà có thê tìm kiếm đối tác theo đúng yêu cầu của khách hàng Quy định này giúp cho người cần mua tìm được người cần bán, và ngược lại ( các địch vụ khác liên quan đến bất động sản cũng tương tự ) Và mức độ thành công của thương vụ kinh doanh này sẽ phụ thuộc một phần vào kinh nghiệm, khả năng phân tích và sự nhảy cảm nghề nghiệp của bên thứ 3 ( dịch vụ môi giới ), giúp cho cả bên mua và bên bán ( bên cho thuê và bên thuê ) dé đàng tìm được nhau, dễ đàng đi đến kí và thực hiện hợp đồng đúng với quy định của pháp luật., tiết kiệm thời gian, chi phí

2 Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua

bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản

Trang 11

Theo quy định tại Luật thương mại năm 2005 đã quy định về việc doanh nghiệp thực hiện địch vụ địch vụ thương mại được phép thực hiện các hoạt động mà bên uỷ quyền đã giao với tư cách đại điện cho bên uỷ quyền Việc cho phép các doanh nghiệp, cá nhân làm dịch vụ môi giới được đại diện theo uỷ quyền đã mở rộng hơn khả năng hoạt động của các chủ thê này Tuy nhiên, lưu ý rằng nhà môi giới chỉ được thực hiện các công việc theo uỷ quyé để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trong phạm vi giới hạn của hợp đồng uỷ quyền được ký kết giữa 2 bên nhằm bảo vệ đối đa quyền

4 Quy trình và kĩ năng môi giới bất động sản

Hiện nay pháp luật không quy định cụ thê về quy trình, kỹ năng môi giới bất động sản, tuy nhiên qua hiểu biết và tìm hiểu trên thực tế thì nhóm đã rút ra:

— Quy trình môi giới bất động sản có thê bao gồm: biên địch và hiểu biêu mẫu, biêu mẫu đầu tư, tìm kiếm và xem căn hộ, kiểm tra thông tin cua căn hộ, đọc và hiểu hợp đồng bất động sản, hỗ trợ khách hàng trong quá trình mua bán, xử lý thủ tục cho phép, thu hồi hợp đồng và hỗ trợ khách hàng sau khi mua bán

— Kĩ năng môi giới bất động sản cần có bao gồm: kỹ năng bán hàng, quản lý thời gian,

kỹ năng giao tiếp, kỹ năng tìm kiếm thông tin, kỹ năng quản lý khách hàng, kỹ năng đàm phán và kỹ năng làm việc nhóm,

5 Thu lao va hoa hồng

Điều 64 Thù lao môi giới bất động sản

1 Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền

thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba

6

Trang 12

2 Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ

thuộc vào giá của giao dịch được môi giới

Điều 65 Hoa hồng môi giới bất động sản

1 Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bat động sản được hưởng hoa

hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

cho thuê mua bất động sản

2 Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

Kinh doanh môi giới bắt động sản là một loại hình dịch vụ, nên việc được hưởng thù

lao do người hưởng dịch vụ chỉ trả là điều hiển nhiên, việc này có thể thông qua sự thoả thuận Tuy nhiên, cũng cần phải chi trả cho phù hợp, và đây là khía cạnh mà pháp luật cần —

quy định tại Điều 46, 47 LKDBĐS 2014 Tổ chức, cá nhân môi giới được hưởng một khoản

tiền thù lao môi giới từ khách hàng, không phục thuộc vào kết quả mua bán, thuê Dịch vụ

môi giới được bắt đầu khi môi giới và bên môi giới kí kết hợp đồng dịch vụ môi giưới và kết

thúc khi bên môi giới hoàn thành những nội dung đã cam kết trong hợp đồng Thời điểm hợp

đồng, bên làm địch vụ có quyền được hưởng thù lao

Ngoài việc được trả thù lao, LKDBĐS năm 20 14 còn quy định tại Điều 47 về hoa hồng

mà bên môi giới được hưởng Theo hợp đồng, bên môi giới sẽ được hưởng một khoản tiền ngoài thù lao, gọi là hoa hồng nêu như bên môi giới kí được hợp đồng mua bản, chuyển nhương, thuê, thuê mua bắt động sản

Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thoả thuận theo tỉ lệ phần tram của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỉ lệ phần tram giá trị chên lệch giữa giá bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền

cụ thê do các bên thoả thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản

6 Hợp đồng

Hợp đồng kinh doanh địch vụ môi giới BĐS là hợp đồng giữa một chủ thê môi giới

BĐS và một khách hàng Hợp đồng này sẽ định ra quyền lợi và nghĩa vụ của các bên Hoạt

động môi giới bat động sản là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận và luôn luôn được thê hiện qua

hợp đồng ( bởi bất động sản là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn )

Chủ thể tham gia hợp đồng môi giới bất độn sản là các cá nhân, tổ chứ kinh doanh dịch

vụ bất động sản với bên sử dụng dịch vụ Các dịch vụ môi giới bat động sản được ghi nhận

7

Trang 13

trong hợp đồng phải do cá nhân, tô chức được pháp luật cho phép, có đủ năng lực, trình độ chuyên môn

Đối tượng của hợp đồng môi giới bất động sản là địch vụ môi giới bất động sản như cung cấp thông tin về bất động sản, làm trung gian để các bên gặp gỡ nhau, tìm hiểu thông

BLDS 2015 và các luật khác có liên quan

Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung: tên, địa chỉ của bên môi giới, bên được môi giới, đối tượng và nội dung môi giới, yêu câ¡f và kết quả dịch vụ môi giới, thời hạn thực hiện môi giới, thù lao môi giới, hợp đồng môi giới, phương thức, thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp và các nội dung khác do

các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định

7 Quản lý nhà nước

Nhà nước có vai trò to lớn trong việc kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản ở

nước ta Sự quản lý, điều tiết của nhà nước nhằm mục tiêu tạo lập cho các chủ thê tham gia

thị trường môi giới tuân thủ đúng các quy định, đảm bảo sự công bằng, điều chỉnh thị trường bất động sản phát trién lành mạnh, an toàn và bền vững

Quản lý nhà nước về môi giới bất động sản, bao gồm các hoạt động liên quan đến thuận lợi hóa quản lý cho các nhà đầu tư, cải thiện quy trình quản lý và cải thiện quy trình đăng ký bất động sản Nó cũng bao gồm các hoạt động liên quan đến sử dụng thông minh, cải thiện chất lượng dịch vụ và làm công bằng các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất

và bảo vệ môi trường

Bên cạnh những thành tựu đã và đang đạt được về quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng Nhà nước cần phải xem xét, sửa đổi

bồ sung chính sách và pháp luật theo hướng loại bỏ những cản trở , vướng mắc cơ bản của người sử dụng đất Đề dịch vụ môi giới bất động sản phát triển, góp phần nâng cao hiệu quả

8

Định dạng
Số trang	26
Dung lượng	3,05 MB