Chuyên đề tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Cửa Lò

Vậy van dé đặt ra là dé các dự án đầu tư kinh doanh Bat động sản đi vàohoạt động có hiệu quả, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, đồngthời đảm bảo tốt cho hoạt động tín dụng

Trang 1

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc

MỤC LỤC

I09)8,/(06710015 |

CHUONG 1: CƠ SO LÝ LUẬN VE THẤM ĐỊNH DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT DONG SẢN - -5 5252 22121 E221211211211211 2111121111011 1g 3 1.1 Một số khái niệm về dự án đầu tư và đầu tư bat động sản 3

1.1.1 Khái niệm về đầu tư và dự án đầu tư bất động sản . ~-css-+2 3 1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư bất GONG SAN 0 1 3

1.1.3 Đặc điểm dự án đầu tư bất động Sản c nn ng gnrrệp 3 1.1.4 Vai trò của du án đầu tư Bat s08 017 4

1.2 Thâm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - - 4

1.2.1 Khái niệm thâm định dự án đầu tư BĐS ccccccccxcrerrrerrrre 4 1.2.2 Mục đích của công tác thấm định 2 2 s+2E+2E2E++EEvEEerkezresrxered 5 1.2.3 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực bat động sản ảnh hưởng tới công tác nu PP 6

1.2.4 Nội dung thâm định dự án dau tư kinh doanh bat động sản 10

1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thâm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - 52-5252 S22E2EEEEE21E21221211211215 1111111111111 111111111111 tre 21 1.3 Các phương pháp thâm định dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản 24

1.3.1 Phương pháp thâm định theo trình tự - ¿5c + ++++£++E+zzxezxered 25 1.3.2 Phuong pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu 2- 2 5 ++sz+sz+xzzx+ 25 1.3.3 Phương pháp phân tích độ nhạy của dự ấắn - 55555 s++scsserees 26 1.3.4 Phurong phap 0á nn 27

1.3.5 Phương pháp triét tIÊU rủi 10 eee ecceseeseeseceseeeseeseessecesecseeeseessecnseeeeeeas 27 1.3.6 Phương pháp thong kê kinh nghiệm ccccccccscsessesseessessessessesssessessessesseess 28 CHUONG 2: THUC TRẠNG CÔNG TÁC THÁM ĐỊNH DU ÁN DAU TU KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGAN HÀNG TMCP CÔNG THUONG CHI NHANH CUA LÒ 29

2.1 Giới thiệu về Ngân hang TMCP Công Thương chi nhánh Cửa Lo 29

PC (u8ïii i0 7 29

2.1.2 Sơ đồ tổ chức Ngân hàng TMCP Công Thương chỉ nhánh Cửa Lò 29

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Công Thương chỉ nhánh Cửa Lò năm 2Ô Ï G6 1 2511911930193 19301 91 91 90g HH ng ng 32 2.2 Thực trạng công tác thâm định tại Ngân hàng TMCP Công Thuong Chi Mhanh Ctra LO 8n" 34

Sinh viên: Nguyễn Van Dương Lóp: QTKD Bắt động sản 52

Trang 2

2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại Ngân hàng TMCP

Công Thương chi nhánh Cửa LUỒ - 5c 32 323132113 E£EE151EEEEerrrrrrke 34

2.2.2 Minh họa thẩm định dự án thực tế “ Khách sạn Công Đoàn” 362.2.2.1 Tham định khách hàng vay vốn - 2 2 2+5£+E+£Ee£EeEeEEerzrerrered 372.2.2.2 Thâm định dự án đầu tư “ Khách sạn Công Đoàn” -.ccccsexes 392.2.2.3 Tham định tài sản đảm bảo tiền Vay 2-52 522 22E2EvEEerxrrerxees 50

2.2.2.4 Kết luận và dé Xuất ¿- + 2<+2++2Ek2EEE2112711271211711221211 21 xe 502.3 Đánh giá thực trang công tác tham định dự án đầu tư kinh doanh BĐS

tại ngần hàng TMCP Công Thương chỉ nhánh Cửa Lò - - 51

2.3.1 Kết quả dat GUC ccecccccccsssssesssessesssssssesssesuscsuscsssssecsusesssssecssessuseseesseeaseesees 512.3.2 Hạn chế và nguyên nha c.ccccsccssesssesssesssecssessscssecssecsssssecssecsseeseesseesseesees 53

CHUONG 3: MỘT SO GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THÂM

ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VÓN KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN TẠI

NGAN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG - CHI NHANH CUA LÒ 57

3.1 Dinh hướng phat triển công tác tham định của ngân hàng TMCP Công

Thuong — Chỉ nhánh Cửa Lò trong giai đoạn tớii - - 5s Ssssseeeeree 573.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh

doanh bắt động sản tại ngân hàng TMCP Công Thương — chỉ nhánh Cửa Lò 58

3.2.1 Hoan thiện quy trình thâm định -¿- + St +x+EvEEE+EeEEEErEEEeEkrkerererkexsee 583.2.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thâm định dự án dau tư kinh doanh BĐS 593.2.3 Giải pháp hoàn thiện nội dung thâm định dự án dau tư kinh doanh BĐS 593.2.4 Một số giải pháp khác - ¿2 tk EEEE11211211212111 1111111 re 623.2.4.1 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực phục vụ cho công tác thẩm định 623.2.4.2 Nâng cao hệ thống thông tin cho công tác thâm định - 5 623.2.4.3 Cơ sở vật chất hạ tầng phục vụ cho công tác thâm định +: 633.2.4.4 Thời gian, chi phí và chất lượng cho công tác thấm định - 63

3.3 Một số kiến nghị, - 2 221 TS E2 12E117171121121127111.211211 111.11 xe 63

3.3.1 Kiến nghị với co quan nhà nước và các bộ ngành liên quan 633.3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước và các ngân hang thương mại khác 643.3.3 Kiến nghị với khách hàng vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS 643.3.4 Kiến nghị với ngân hàng TMCP Công Thương - 2 2522 65KET LUẬN 5: -SS 5< 2E E1 E2E21217121121121121 1111111111111 112111111111 1e 66DANH MỤC CÁC TAI LIEU THAM KHẢO 2-52 ©52+52+£++£EczEzzxeerxee 67

Sinh viên: Nguyễn Văn Dương Lóp: QTKD Bắt động sản 52

Trang 3

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

BĐS Bat động sản

BCNCKT Báo cáo nghiên cứu khả thi

TSDB Tai san dam bao

Trang 4

DANH MỤC SƠ DO, BANG BIEU

Sơ đồ 2.1 : Cơ cau tổ chức ngân hàng Công thương — chi nhánh Cửa Lò 30

Sơ đồ 2.2:Quy trình thâm định tai chi nhánh ngân hàng Công Thương Cửa Lò 35Bang 1.1: Bảng tính hiện tại thuần 2- 2-52 2S SESEEEEEEEE E211 212121 eEre 20Bảng 2.1: Kết quả tài chính chỉ nhánh năm 20 1 3 2- 22 525+225++£S+2zxz2zse2 34Bang 2.2: Phân tích số liệu về tình hình SXKD 2-2 2+2 +E£E+£E+Ezrzrzes 38Bảng 2.3: Thâm định tổng mức đầu tư dự án 2-2 2 2 +E+EeEEeEeExerrrszes 46Bảng 2.4: Một số chỉ tiêu của dự án - - ckSx+kềEk+EEEkSEEEESEEEEEEEEEEEEEEEEkrErkerkrkrree 48Bang 2.5: Kha năng trả nợ băng thu nhập của dự án 2- 2s s+2sz+ss+zs+zxez 49Bang 2.6: Tình hình thâm định dự án kinh doanh bat động sản - 51

Trang 5

Chuyên đề tốt nghiệp 1 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Kinh doanh Bat động sản là hoạt động đầu tư kinh doanh đặc thù, thường đòihỏi nguồn vốn lớn và có độ rủi ro cao Trên thực tế lượng vốn tự có của các doanhnghiệp đầu tư kinh doanh Bất động sản thường rất hạn chế và chỉ phí sử dụng vốn

tự có là cao nhất, khi đó họ thường tìm đến các kênh khác nhau dé vay vốn Trong

đó, Ngân hàng thương mại (NHTM) được xem là nguồn cung cap vốn trung và dai

hạn hiệu quả và là chủ yếu cho nền kinh tế nói chung và lĩnh vực kinh doanh Bấtđộng sản nói riêng.

Tuy nhiên cho vay trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh Bất động sản nhìnchung là nghiệp vụ phổ biến của các ngân hang thương mại trong cả nước và trênthế giới Đây là lĩnh vực đầu tư mà mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biếnđộng giá cả trên thị trường Bat động sản Đối với thị trường Bat động sản Việt

Nam, mặc dù chưa có đủ thông tin để đánh giá đầy đủ mức độ phát triển của thị

trường, song nhận định chung cho thấy đây là thị trường có sự biến động mạnh,thiếu tính bền vững và sự phát triển thiếu 6n định Điều này anh hưởng rất lớntới hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh Bat động sản, qua đó cũng gâyrủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tin dụng Bat động sản của các ngân

hàng thương mại nói riêng.

Vậy van dé đặt ra là dé các dự án đầu tư kinh doanh Bat động sản đi vàohoạt động có hiệu quả, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, đồngthời đảm bảo tốt cho hoạt động tín dụng, đảm bảo tính an toàn, hiệu quả trongviệc cho vay, giúp thị trường Bat động sản ngày càng “minh bach” hơn côngtác thâm định tài chính dự án Bất động sản tại các ngân hàng thương mại đặcbiệt chú trọng Trong bối cảnh diễn biến phức tạp của thị trường bất động sảnthời gian qua, việc đánh giá, xem xét lại công tác thâm định dự án nói chungcũng như công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bat động sản nóiriêng là rất cần thiết Chính vì vậy, qua quá trình thực tập tại Ngân hàng thươngmại cô phần Công Thương Việt Nam chi nhánh Cửa Lò, em xin phép được lựachọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất

động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công Thương chỉ

nhánh Cửa Lò” làm chuyên đề thực tập của mình

Trang 6

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân Hàng

TMCP Công Thương chi nhánh Cửa Lò

- Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân Hàng

TMCP Công Thương chi nhánh Cửa Lo

- Đề xuất giải pháp kiến nghị hoàn thiện công tác thâm định dự án đầu tư bất

động sản tại Ngân Hàng TMCP Công Thương

chi nhánh Cửa Lò

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Chuyên đề sẽ nghiên cứu về bất động sản và dự án bất động sản Từ đó rút ra

yêu cầu về công tác thâm định dự án dau tư bat động sản nói chung Đối tượng vaphạm vi nghiên cứu là các hoạt động thâm định dự án đầu tư bắt động sản tại Ngân

hàng TMCP Công Thuong chi nhánh Cửa Lò Thời gian nghiên cứu từ năm 2010cho đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp khảo cứu tài liệu: Nhằm thu thập các số liệu về công tác thâmđịnh tại chỉ nhánh ngân hàng, số liệu về dự án khách sạn Công Đoàn

- Phương pháp chuyên gia: Nhằm học hỏi hỏi kinh nghiệm của những người

có kiến thức vững chắc và chuyên sâu về thâm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS

- Phương pháp phân tích, so sánh: Nhằm đưa ra những phân tích và so sánh trongcông tác thâm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng

5 Kết cau nội dung đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chuyên đề được chia thành 3 phần

chính như sau:

Chương 1: Cơ Sở lý luận về thẩm định dự án dau tư kinh doanh BĐS

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất

động sản tại ngân hàng TMCP Công Thương chỉ nhánh Cửa Lò

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án dau tw vay vonkinh doanh bat động sản tại ngân hàng TMCP công thương - chỉ nhánh Cửa Lò

Do phạm vi nghiên cứu và trình độ của em có hạn nên khó tránh khỏi sai sót.

Em mong muốn được học hỏi, tiếp thu những ý kiến đóng góp của các Thầy CôKhoa Bất động sản & Kinh tế tài nguyên Em xin chân thành cảm ơn TS NguyễnMinh Ngọc đã giúp đỡ, hướng dẫn chỉ bảo em hoàn thành đề tài này

Em xin chân thành cảm ơn!

Trang 7

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VE THẤM ĐỊNH DỰ ÁN DAU TƯ

KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN

1.1 Một số khái niệm về dự án đầu tư và đầu tư bat động sản

1.1.1 Khái niệm về đầu tư và dự án đầu tư bat động sản

Khái niệm:

Luật Đầu tư, với phạm vi điều chỉnh là hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh

doanh, đã định nghĩa: "Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu

hình hoặc vô hình dé hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư"

Theo Luật đầu tư năm 2005:

“Dự án dau tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn dé tiến hànhcác hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

1.12 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản

Trên cơ sở khái niệm về các.dự án và dự án đầu tư, tác giả nghiên cứu kháiniệm dự án đầu tư kinh doanh bat động sản là : Tập hợp các đề xuất có liên quan tớiviệc bỏ vốn vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, được kế hoạch hóa chỉ tiết việc triểnkhai các hoạt động Nhẫn đạt được mục tiêu đề ra trong khoảng.thời gian nhất định

và từng bước tạo ra sản phẩm của công trình

1.1.3 Đặc điểm dự án dau tư bất động sản

- Dự án đầu tư bất động.sản có quy mô đầu tư thường khá lớn, vốn đầu tư lâutrong suốt quá trình thực hiện đầu tư và phải sử dụng nhiều về lao động Do vậy,đầu tư bất động sản, cần phải đảm bảo huy.động vốn kịp thời và đầy đủ về số lượng

đề dự án có thê được thực hiện trôi chảy, đúng tiễn độ, tránh bi chậm trễ, gián đoạnhoặc ứ đọng vốn gây lãng phí nguồn lực Dau tư bat động sản cần phải quản lý chặtchẽ và khoa học dé tránh thất thoát trong quá trình dau tư

- Thời gian đầu tư và thu hồi vốn dài Thời kỳ đầu tư tính từ khi khởi côngthực hiện dự án đến khi dự án hoàn thành và đưa vào hoạt động thường kéo dàinhiều năm, thậm chí với một số công trình bat động sản.thời gian đầu tư có thể kéo

dài chục năm Chính vì vậy, trong quá trình thực hiện và vận hành dự án nảy sinh

các yếu tố làm giảm hiệu quả về đầu tư, làm tăng chí phí của dự án và kéo dài thời

gian thu hồi vốn, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động.sản xuất kinh doanh của

doanh nghiệp Hiệu qua day tư phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế của công trình BĐS

Trang 8

- Thời gian vận hành các kết quả đầu tư.được thực hiện trong suốt quá trìnhvận hành Đầu tư bất động sản chịu sự tác động của nhiều yếu tố tự nhiên, chính tri,kinh tế, xã hội

- Các thành quả của hoạt động.đầu tư bat động sản thường phát huy tác dụng

ở ngay tại nơi nó được tạo dựng nên, do đó, quá trình thực hiện đầu tư cũng như

thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của các nhân tố về tự nhiên,

các rủi ro và có biện pháp đối phó phù hợp

1.1.4 Vai trò của dự án đầu tư Bắt động sản

- Dự án đầu tư BĐS là văn kiện dé các cơ quan quản lí Nhà nước xem xét,

phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư

- Là cơ sở để xây dựng kế hoạch thực.hiện đầu tư theo dõi, đôn đốc quatrình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện dự án

- Là căn cứ dé theo dõi đánh giá và điều chỉnh kip thời những tồn đọng vàvướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác công trình

- Là phương tiện tìm đối tác dự án

- Là căn cứ quan trọng dé xem xét, xử lí các mối quan hệ về quyền và nghĩa

vụ giữa các bên tham gia.

- Là căn cứ quan trọng trong việc xây dựng các hợp đồng công việc liênquan tới các công đoạn của dự án và cơ sở pháp lí dé xét xử khi có tranh chấp giữa

các bên tham gia.

1.2 Tham định dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản

1.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư BĐS

Trước hết, khái niệm về thẩm định dự án đầu tư được xem trên góc độ nhàđầu tư, nhà tài trợ, tổ chức tài chính cho vay CÓ thé được xem như sau :

- Tham định dự án đầu tư là quá trình xem xét, phân tích, đánh giá dự án một

cách khách quan, khoa học và toàn diện trên nội dung lựa chọn dự án để quyết định

thực hiện, tài trợ hoặc vay vốn cho dự án

Trên cở sở nghiên cứu tác giả đưa ra khái niệm về thâm định dự án đầu tưBĐS là : Xem xét, đánh giá lại dự án BĐS một cách khách quan, toàn diện và khoa học

Trang 9

nhằm mục đích tính ra các giá trị tương lại của BĐS mang lại Đề từ đó quyết định đầu

tư vào dự án BĐS đó hay không và xây dựng, khai thác BĐS đó như thế nảo

1.2.2 Mục dich của công tác thẩm định

Trong giai đoạn phát triển kinh tế khó khăn và thị trường BĐS đang còn trầmlắng Việc vay vốn cho dự án BĐS ngày càng phải xem xét kỹ càng Việc thẩm

định dự án đầu tư BĐS là nhiệm vụ không thé thiếu của ngân hàng.trước khi raquyết định tải trợ vốn cho các dự án đầu tư BĐS Qua việc thầm định, giúp cho

ngân hàng đánh giá lại tính kha thi của dự án dé từ đó có quyết định giải ngân chovay von hay không Có thé nói thẩm định là nhân tố cơ bản ảnh hưởng tới hiệuquả hoạt động tín dụng của ngân hàng Những mục đích cơ bản của công tác thâm

định tại ngân hàng là:

- Thâm định giúp cho ngân hàng lựa chọn những dự án khả thi, có khả năng

tra nợ dé từ đó quyết định cho vay vốn Công tác thâm định tại NHTM là việc xemxét, đánh giá dự án đầu tư mà khách hàng đề nghị vay vốn Đầu tư tín dụng là hoạtđộng phức tạp chứa nhiều rủi ro, hiệu quả của hoạt động tín dụng gắn liền với hiệu

quả các dự án cho vay Trong quá trình thâm định, bằng việc xem xét, tính toán lạicác chỉ tiêu hiệu.quả của dự án sẽ là cơ sở.tương đối vững chắc dé xác định khanăng hoàn vốn, trả nợ của dự án BĐS và chủ đầu tư Từ đó ngân hàng sẽ quyết chovay những dự án BĐS có khả năng hoàn trả cả vốn và cả lãi, đồng thời không cho

vay những án kém hiệu quả không có khả năng chi trả cho ngân hàng.

-Thâm định giúp ngân hàng hạn chế rủi ro Trong kinh doanh, rủi ro là điềukhông thê tránh khỏi Hiện nay, các ngân hàng đang cải tổ lại bộ máy, giải quyết nợxâu từ các dự án BĐS trong giai đoạn bùng nỗ năm 2007- 2010, từ năm 2013 đếnnăm 2014 có nhiều cuộc sáp nhập giữa các ngân hàng nhằm trụ vững trong bối cảnhkinh tế khó khăn hiện nay Việc hạn chế rủi là điều vô cùng quan trọng và quan tâm

hàng đầu của ngân hàng Rủi ro trong quá trong quyết định tài trợ vốn của ngân

hàng khổng chỉ liên quan đến tính hiệu quả của dự án BĐS mà còn liên quan đến cả

chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cé tình không trả nợ đúng thỏa thuận dù dự án có hiệu

quả Dé khắc phục tối đa các rủi ro này, ngân hàng tiến hành thâm định trên phươngdiện như: hiệu quả dự án đầu tư và cả năng lực tai chính, uy tin chủ đầu tư Mặtkhác, thâm định giúp ngân hàng có thé phát hiện và b6 sung các giải pháp cho chủđầu tư ngằm nâng cao tính khả thi cho việc triển khai dự án, hạn chế và giảm bớt

Các rủi ro.

Trang 10

1.2.3 Đặc diém của dự án thuộc lĩnh vực bat động sản ảnh hưởng tới công tácthẩm định

s* Một số khái niệm cơ bản:

- Bat động sản: là các tài sản bao gồm đất dai, tài sản gan liền trên với đất đainhà ở, công trình xây dựng và tai sản gắn liền với công trình xây dựng đó

- Thi trường Bat động san: là tổng hòa quan hệ giao dịch về BĐS được thực

hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ

- Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư vào tao lập, mua, thuê, nhận chuyênnhượng BĐS dé bán, chuyển nhượng cho thuê nhằm mục đích sinh lời Dự án kinh

doanh BĐS bao gồm các loại sau:

+ Dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, hội nghi

+ Dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê

+ Dự án xây dựng nhà hàng, khách sạn

+ Dự án xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở.

+ Dự án xây dựng hạ tầng khu dân cư, đô thị

+ Dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu du lịch

+ Dự án kết hợp trong những dự án trên

Đặc điểm của các dự án đầu tư kinh doanh BĐS có ảnh hưởng rất lớn đếnquy trình, nội dung và phương thức thấm định Vi vậy, công việc thâm định cần tìmhiểu rõ các đặc điểm của dự án kinh doanh BĐS để biết rõ tầm ảnh hưởng của nóđến công tác thâm định, từ đó lựa chọn những phương pháp và nội dung thâm địnhcho phù hợp Cụ thể bao gồm cácđặc điểm sau :

- Các dự án đầu tw BĐS can nhu cau von lớn và thời gian đầu tư kéo dai+ Các dự án đầu tư BĐS thường có quy mô vốn lớn: do yếu tố chủ yếucấu thành nên BĐS.là đất đai, mà đất đai thường có giá trị lớn, mặt khác cần mộtchi phí lớn dé.xay dựng nên việc tạo nên một dự án BĐS cần một nguồn vốn lớn.Trong thời gian gần đây có rất nhiều dự án.BĐS đang dang dé chưa hoàn thiện Đặcbiệt đầu năm 2014, Nhà nước đã đưa gói cứu trợ 50.000 tỷ đồng thông qua chuỗiliên kết xây dựng trong đó có ngân hàng làm một mắt xích quan trọng, nhằm khơi

thông thị trường BĐS dang đóng băng hiện nay.

Vậy nên việc giải ngân của ngân hàng cần phải tính toán kĩ Việc sử dụngvốn đầu tư và tiễn độ bỏ vốn cần phải thận trọng, việc xác định nhu cầu vốn đầu tư

là cần thiết, tránh hai khuynh hướng là tính quá cao hoặc quá thấp Việc phân bé

vốn đầu tư cho phù hợp với tiến độ dự án cũng rất quan trọng, điều này giúp giảm

Trang 11

tình trạng ứ đọng vốn hay thiếu vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnhhưởng đến tiến độ của dự án BĐS

+ Các dự án đầu tư BĐS thường có thời gian kéo dài: dự án đầu tư vềkinh doanh BĐS thường gắn liền với hoạt động xây dựng Do đó, thời gian đầu tưxây dựng hoàn thành dự án thường kéo dài hàng năm Vì thế mà vốn đàu tư xây

dựng cho các dự án này thường có tính thanh khoản và linh hoạt không cao vì

thường có những công trình đang xây dựng dở dang Vốn trong giai đoạn xây dựngchưa sinh lời và chưa phát huy tác dụng Trong giai đoạn bùng nổ năm 2007 đến

cuối năm 2009 của thị trường BĐS, các dự án 6 ạt được xây, do thời gian xây dựngBĐS kéo dài nên từ năm 2010 đến nay thị trường BĐS đóng băng thì dự án BĐSmới được hoàn thành hoặc đang dé dở dang

Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến công tác thâm định dự án BĐS, cán bộthấm định cần chú ý thâm định nội dung kỹ thuật của dự án dé đánh giá tiến độ xây

dựng hoàn thành dự án gồm: thâm định địa điểm dự án, công nghệ thiết bị dự án lựa

chọn, nguyên vật liệu đầu vào dự án, các giải pháp xây dựng, kiến trúc Thâm định

nội dung này cần dùng phương pháp đối chiếu so sánh cách chỉ tiêu, phương pháp

dự báo và thống kê Bên cạnh đó cần chú ý khía cạnh tài chính vì biến động doanhthu, chi phí, thay đôi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính Cần sử dụng phương pháp phântích độ nhạy xem mức độ thay đổi của các yếu t6 ảnh hưởng đến các chỉ tiêu taichính dự án đầu tư BĐS

- Dw án đầu tr BĐS có tính cỗ định và tính cá biệt

+ Sản phẩm của dự án BĐS có tính cố định: Bat động sản không thé didời, cũng không thể mang đi trung.bay được như các loại sản phẩm khác Tính cốđịnh của BĐS tạo ra cho những sản phẩm dự án BĐS có tính địa điểm cao Cùngmột dự án BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì lại có giá trị khác nhau.

Dự án kinh doanh BĐS có tính cố định nên việc thâm định cần tìm hiểu xem

vị trí của dự án BĐS có thuận lợi, phù hợp dé dự án được thực hiện hay không Để

từ đó có quyết định đúng về dự án xem có khả năng thực hiện dé thu hồi vốn và lãi

Khi thâm định địa điểm cần xem dự án có nam trong quy hoạch nào không, kiêm trađịa chất dự án có phù hợp với dự án

+Dự án đầu tư BĐS thường có tính dị biệt: Do sự khác nhau về vị trí lôdat, dự án kết cầu xây dựng, về hướng va quang cảnh tạo nên sự di biệt cho dự ánkinh doanh BĐS Vậy nên không có một dự án BĐS nào giống nhau Ví dự đều là

dự án của vingroup đó là time City và Royal City 2 căn hộ chung cư có thiết kế

Trang 12

hoàn toàn giống nhau nhưng giá hoàn toàn khác nhau do vị trí, hướng, quang cảnhkhác nhau dẫn đến giá khác nhau

Với đặc điểm dị biệt của BĐS, việc thâm định không thể dùng phương pháp

so sánh một cách rập khuôn giữa các dự án đầu tư BĐS mà sử dụng các chỉ tiêutăng giảm dé đánh giá Việc thâm định cần có độ linh hoạt cao dé giải quyết từng

2014 theo nhận định của một số chuyên gia BĐS thì thị trường bắt đầu có xu hướng

ấm dần lên Như vậy, nhu cầu về sản phẩm BĐS nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố, tùythuộc nhu cầu mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là khác nhau, phụ thuộc vao thihiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã.hội, tín ngưỡng, tôn

giáo cũng chỉ phối nhiều tới nhu cầu BĐS

Những đặc điểm nêu trên việc thâm định cần nghiên cứu thị trường của dự

án đầu tư BĐS cần đặt chúng trong từng khu vữc, gắn vơi điều kiện tự nhiên, kinh

tế — chính trị — xã hội của mỗi vùng, khu vực Chú ý tới tập quán, thị hiếu, tâm lý xãhội của từng vùng dé kiểm tra xem tinh khả thi của dự án BĐS Quan hệ cung cầu,giá cả mỗi vùng mỗi khác nhau, khi phân tích nội dung thi trường việc thẩm địnhcần sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu và phương pháp dự báo

- Dự án đầu tw BĐS chịu sự chỉ phối của yếu tô pháp luật, sự quản lý của

nhà nước.

+ Sự tham gia của Nhà nước thông qua yếu tố pháp luật.làm cho thị trường

BĐS 6n định và an toàn hơn Dự án đầu tư BĐS liên quan và chịu sự chi phối của

nhiều chính sách pháp luật như: luật kinh doanh BĐS, luật đất đai, luật đầu tư, luậtxây dựng, luật dân sự và hệ thống văn bản, quy định, hướng dẫn pháp luật có liênquan Trong thời kì giai đoạn tram lắng như hiện nay, nhiều văn bản quy phạm phápluật được sửa đổi thông qua nhằm vực dậy thị trường BĐS Nhằm cứu thị trườngBĐS đang rơi tự do, từ năm 2013 với năm 2014 đến nay nhiều dự luật được đưa ra,trong đó có nhiều luật liên quan đến nhà ở thu nhập thấp, nhiều chính sách gói hỗ

trợ 30.000 tỷ và 50.000 tỷ của nhà nước.

Trang 13

Các chính sách, quy hoạch hiện nay thường xuyên thay đổi đòi hỏi ngườithâm định thường xuyên cập nhập các quy định và văn bản pháp luật mới để ápdụng phù hợp với thời điểm thâm định dự án Việc thâm định cần sử dụng phươngpháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu Nội dung cần thẩm định : thâm định hồ sơ pháp

ly của dự an , áp dụng các tiêu chuẩn, quy định pháp luật liên quan dé thẩm địnhkhía cạnh thị trường, kỹ thuật, tô chức quản lý, khía cạnh tai chính và KTXH của dự

án đầu tư BĐS

- Dw án đầu tư kinh doanh bat động sản thường có rủi ro cao

+ Thời gian xây dựng bất động sản cần thời gian dài, đầu tư vốn lớn, chịuảnh hưởng của nhiều yếu tố vĩ mô nên các dự án BĐS tiềm ẩn rủi ro rất cao, đặcbiệt là trong giai đoạn thị trường đang đóng băng Bên cạnh các rủi ro có thé dự báo

được và có cách đối phó thì có những rủi ro không thể dự báo được như về pháp

luật, chính sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, thiên tai

Đề giảm và hạn chế rủi ro trong quá trình tham định, cần phải xây dựng độingũ hỗ trợ công tác thâm định tốt Các phương pháp cần thấm định: phương pháp

thâm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, phương phápphân tích độ nhạy, phương pháp thống kê kinh nghiệm và phương pháp triệt tiêu rủi

ro Từ đó, vận dụng vào phân tích thâm định khía cạnh thị trường, khía cạnh kỹthuật, tổ chức quản lý thực hiện dự án BĐS, khía cạnh tài chính và khía cạnh KTXHcủa dự án đầu tư BĐS

Qua những đặc điểm trên về dự án BĐS có thé rút ra với công việc thầm định

dự án như sau: Người thầm định phải hiểu thị trường, hiểu rõ về lĩnh vực bất động

sản Đặc biệt là trong giai đoạn đóng băng của thị trường BĐS hiện nay, phải am

hiểu về cung cau, giá cả của từng khu vực được thâm định Nắm rõ các văn banpháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư xây dựng dé có thể thâm định kỹ lượng về

khía cạnh pháp lý của dự án Xem xét sự phù hợp của dự án với các văn bản quyphạm của Nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi, thâm định nhu cầu

sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bang Viéc thâm định cannhận thức rủi ro đối với mỗi dự án BĐS Với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra chocông tác thâm định là khác nhau Rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu làphải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầuthị trường về sản phẩm của dự án Với rủi ro về mặt kỹ thuật, giải pháp giảm

thiêu là thâm định về nguồn cung cấp đầu vào dự án, xem xét nguồn cung cấpnguyên liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyên, khả năng tiếp nhận, giá

Trang 14

cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cau về dự trữ nguyên vậtliệu Xem xét đánh giá năng lực của chủ đầu tư, các nhà thầu, đánh giá kinh

nghiệm, năng lực tải chính, khả năng thực hiện dự án hay không Các giải pháp

về xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật của dự án phải được các cán bộ thâm định cóchuyên môn sâu về lĩnh vực xây dựng tiến hành thâm định kĩ lượng theo tiêu

chuẩn, quy chuẩn phù hợp với kiến trúc quy hoạch của địa phương Xem xét hiệuquả của dự án, hiệu quả sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của

dự án Đây là việc quan tâm nhất đối với việc thâm định

1.2.4 Nội dung thẩm định dự án dau tư kinh doanh bất động sản

Nội dung thâm định này nhằm đánh giá về dự án đầu tư kinh doanh BĐS cótính khả thi về mọi mặt hay không Đề đạt được kết quả thâm định tốt, việc thẩmđịnh cần xem xét, đánh giá một cách khách quan, khoa học vả toàn diện về các nội

dung của dự án đầu tư Cụ thể bao gồm những nội dung chính sau:

I) Su cân thiết và mục dich dau tư dự án kinh doanh BĐS

Trong hồ của dự án đầu tư BĐS bao giờ cũng có nêu sự cần thiết và mụcđích đầu tu của dự án BĐS Trong đó hồ sơ dự án nêu lên các van đề về phân tích

thị trường, khách hàng, sự thuận lợi, tính khả thi của dự án, quyết định của công ty

về đầu tư dự án Vì mục địch của chủ đầu tư là mong dự án sẽ được thực hiện nên

họ sẽ thường làm mọi thứ trở nên hoàn hảo, khả thi Vì vậy, cần thâm định sự cầnthiết phải phải đầu tư dự án kinh doanh BĐS xem những gì mà chủ đầu tư dự áncung cấp có tính xác thực hay không Từ đó, góp phần tạo điều kiện thuận lợi và kếthợp xem xét với các nội dung thâm định tiếp theo

Vi dụ: Đối với các dự án kinh doanh BĐS, có thé căn.cứ vào chiến lược, quyhoạch phát triển của các ngành, của các địa phương và chiến lược đầu tư của công

ty, các cơ hội dau tư dé chủ đầu tư quyết định đầu tư, quyết định dự án nay là cần

thiết nên đầu tư hay không Từ đó góp phần cho biết đến tính khả thi của dự án, liênquan đến trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng

2) Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án dau tư kinh doanh BĐS

Việc thầm định về khía cạnh pháp lý của dự án kinh doanh BĐS bao gồm hai

nội dung cơ bản sau:

- Thứ nhất: đánh gia năng lực pháp lý của chủ đầu tư Như giấp phép đăng

kí kinh doanh, quyết định thành lập đối với doanh nghiệp nhà nước hoặc giấy phéphoạt động với các thanh phần kinh tế khác Người đại diện chính thức, địa chỉ trụ

SỞ

Trang 15

- Thứ hai: đánh giá hồ sơ thủ tục pháp lý của dự án, nhằm xem dự án có khảthi, để thực hiện dự án hay không, sẽ thâm định thông qua:

+ Sự phù hợp của dự án đầu tư kinh doanh BĐS với quy hoạch phát triển của

nhà nước, của các ngành, các địa phương hay không.

+ Kiểm tra sự phù hợp về các nội dung của dự án với các quy định hiện hành

trong các văn bản về pháp luật, chế độ, các chính sách áp dụng của dự án đầy tư

kinh doanh BĐS Kiểm tra liên quan đến văn bản pháp luật như: về luật đầu tư, luậtkinh tế, luật đất đai và luật môi trường

+ Kiểm tra xem trong văn bản pháp lý hiện hành.chiết khấu đúng hay không

Vi trong các dự án nếu tỉ lệ chiết khấu hao cao thì sẽ được giảm lượng thuế lớn vànhanh chóng thu hồi vốn đầu tư

+ Chính sách ưu đãi đầu tư: chủ đầu tư đưa dự án này có được miễn thuế,giảm lãi suất, giảm thuế Việc xem xét này được đối chiếu với các chế độ chínhsách của nhà nước, của pháp luật.

3) Thẩm định khía cạnh thị trường của sản phẩm dự án dau tư kinh doanh BĐS

Tham định khía cạnh thị trường của sản pham dự án đầu tư kinh doanh BĐSnhằm mục đích xác định xem chủ đầu tư có phân tích thị trường sản phẩm dự án có

sự chính xác hay không Vì việc nghiên cứu thị trường rat.quan trọng đối với những

dự án đầu tư, đặc biệt là đầu tư kinh doanh BĐS, nó quyết định sự thành bại của dự

án kinh doanh Kết quả của nghiên cứu thị trường sản phẩm.dự án ảnh hưởng đếncác nội dung phân tích tiếp như khía cạnh tài chính và kỹ thuật dự án Từ đó ảnhhưởng đến kết quả của dự án đầu tu và kha năng chi trả đối với ngân hàng Nộidung của thấm định khía cạnh thị trường bao gồm các nội dung sau:

* Tham định đánh giá “ xác định thị trường” sản phẩm dự án đầu tưkinh doanh BĐS: Dé phân tích thị trường sản phẩm dự án kinh doanh BĐS, trước

tiên phải xác định phân khúc thị trường BĐS cụ thé Cần phải xác định ranh giới thi

trường, ranh giới địa lý, theo mức thu nhập.

- Thứ nhất, phải xác định về loại dự án dau tư kinh doanh BĐS: Quy địnhmột phần.bởi quy hoạch của nhà nước Vi dụ: có thé là chung cư, các trung tâm

thương mại, toà nhà văn phòng Xem dự án kinh doanh BĐS sử dụng vào mục đích nào.

- Thứ hai, xác định đặc điểm của các dự án đâu tư kinh doanh BĐS: gồm

bốn đặc điểm sau:

+ Đặc điêm về chiêm hữu: vi dụ đôi với chung cư thì nhiêu người ở, chiêm hữu.

Trang 16

+ Cơ sở khách hàng: Là người có cầu về sản pham dự án kinh doanh BĐS.

Ví dụ như những dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp là những khách hàng cóthu nhập thấp

+ Đặc điểm thiết kế và tiện nghi: về đặc điểm thiết kế phải xem khả năng có

thé chuyền sang các loại như thé nào Vi dụ: chuyên chung cư sang văn phòng

- Thứ năm, xem xét dự án kinh doanh BĐS có khả năng hình thành trong

tương lai và có khả năng cạnh tranh với dự án BĐS Đây có thé hiểu về những đốithủ tiềm ân của dựa an

* Tham định phân tích “ cầu” sản phẩm dự án kinh doanh BĐS:

- Thứ nhất, doi với cầu sản phẩm dự án kinh doanh BĐS dùng dé “6”:

phải phân tích những yếu tổ sau:

+ Dân số khu vực thị trường: số liệu trung bình người/hộ, cơ cấu từng độtuôi

+ Thu nhập: Tính thu nhập theo của đầu người, thu nhập bình quân của một

hộ.

+ Các loại việc làm và tỷ lệ thất nghiệp ở khu vực xây dựng BĐS

+ Các điều kiện tài chính: Tỷ lệ tiết kiệm thì họ sẽ chi bao nhiêu tiền cho

sinh sông, sinh hoạt, bao nhiêu tiên dành đê mua nhà.

+ Các kiểu định hướng đất và tăng trưởng phát triển của khu vực

+ Đặc điểm địa lý vị địa lý của khu dự án BĐS tốt thì hấp dẫn hơn Ví dụ:

khu vực an ninh tốt thì tốt, còn khu vực an ninh không tốt thì đấy là rào cản

+ Thuế BĐS của sản pham

+ Sự sẵn có của các phương tiện hỗ trợ, dịch vụ công cộng Ví dụ: khu vựcgiải trí, công viên, trường học, khu mua sắm tốt thì mang lại giá trị BĐS cao

- Thứ hai, phân tích cầu dự án kinh doanh BĐS “ thương mại”:Nội dungnày cũng liên quan đến dân số.khu ở khu vực quanh BĐS thương mại Thông

thường dự án đầu tư kinh doanh BĐS sẽ cần phân tích những yếu tổ sau:

+ Phân tích chuỗi khu vực: Quy mô dân số, số người trong mỗi hộ Cau trức

Trang 17

từng hệ và độ tuổi, giới tính

+ Thu nhập, mức sống: Điều tra mức sống thu nhập, dé biết xem kha năng họchi trả phù hợp với phân khúc sản phẩm nao Xem thu nhập bình quân, cấu trúc độtuổi Mỗi độ tuổi nhất định họ sẽ lựa chọn những sản phẩm nhất định

+ Tâm lý, tỷ lệ tiêu dùng, thu nhập giành cho hang hóa ma trung tâm thương

mại đang cung cấp

+ Tỷ lệ giá thuê tối thiểu trên mỗi m2 dé có thể trung tâm tồn tại

+ Các kiểu sự dụng đất và phương hướng phát triển khu vực nơi có trung tâm

thương mại.

+ Khả năng tiếp cận, chi phí về giao thông

+ Các vấn đề hình thành, chất lượng và uy tín của trung tâm thương mại

- Thứ ba, phân tích cầu dự án kinh doanh BĐS “văn phòng công sở”: cần

nghiên cứu về các van đề:

+ Số lượng công ty có nhu cầu thuê văn phòng: tỷ lệ nhân viên trung bìnhcủa công ty

+ Diện tích văn phòng can.thiét đối với một nhân viên: Diện tích trung bìnhcủa một văn phòng, cần lưu ý rằng các ngành nghề khác nhau thì con số này khác

nhau Ví dụ như văn phòng của một ngân hàng diện tích khác so với diện tích của cửa hàng điện máy thuê.

+ Tỷ lệ bỏ trống của các văn phòng hiện tai Vi dụ: nếu tỷ lệ bỏ trống >20%thì nên xây dựng thêm một mặt bằng hay không

+ Chuyên loại văn phòng: văn phòng trên thế giới và Việt Nam chia làm bốn

loại là A, B, C, D

+ Khả năng tiếp cận và chỉ phí giao thông.

+ Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thức tòa nhà và phương tiện hộ trợ: Hình

ảnh tòa nhà ảnh hưởng đến uy tín, là bộ mặt của công ty

* Tham định phân tích sản phẩm của đối thủ cạnh tranh với sản phẩm

của dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Dé phân tích sản phẩm của đối thủ cạnh tranh sản phẩm dự án dau tư kinhdoanh BĐS, cần phải thu thập số liệu.để phản ánh cung thị trường, cần phải thu thậpnhững số liệu sau:

- Chất lượng và số lượng sản phẩm của dự án kinh doanh BĐS đang cạnh tranh

Trang 18

- Số lượng có thé cung cấp ra thị trường trong tương lai Vi dụ như nhũng dự

án BĐS có thê xây dựng trong tương lai, đang xây dựng, hoặc đã được cấp phép

nhưng chưa xây dựng.

- Phải xác định sự sẵn có và giá cả những mảnh đất trông Nghĩa là khi ta xâydựng, xét lượng đất trống xung quanh có khả năng xuất hiện, khả năng xây dựng

cạnh tranh với dự án sẽ có trong tương lai hay không.

- Chi phi dé cho phát triển trung tâm thương mại

- Kha năng chuyên đổi sang mục đích khác của các sản phẩm

- Về sự sẵn có của số tiền vay được và lãi suất cho vay: Đây là vay để xây

dựng BĐS, chứ không phải vay dé mua BĐS

- Các quy định của chính phủ về các tiêu chuan xây dựng, tỷ lệ sử dụng đất

và các chi phí khác.

Tham định khía cạnh kỹ thuật của dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Các dự án kinh doanh BĐS đòi hỏi những yêu cầu kĩ thuật về xây dựng công

trình, kiến trúc phức tạp Mặt khác, thâm định khía cạnh kĩ thuật là.tiền đề cho việctiến hành phân tích đánh giá về các mặt tài chính của dự án đầu tư BĐS

* Tham định địa điểm và mặt bằng xây dựng của dự án kinh doanh BĐS

Các dự án BĐS thường có thời gian xây dựng là dài Do vậy, địa điểm và

mặt bằng xây dựng của các dự án đầu tư kinh doanh BĐS có vai trò quan trọng lớn

Việc thâm định xem xét địa điểm dự án có thuận lợi như trong báo cáo dự án của

chủ đầu tư dự án cung cấp hay không, thông qua việc đánh giá các chỉ tiêu sau:

- Xem xét địa điểm xây dựng dự án có nam trong.quy hoạch xây dựng, phattriển của khu vực xây dựng dự án hay không

- Tham định về tính kinh tế của khu vực địa điểm: khoảng cách và khả năngtiếp cận trung tâm của địa điểm như: thuận tiện đường giao thông, gần trường học,công viên, bênh viện, chợ Đánh giá so sánh về chỉ phí đầu tư so với các dự ántương tự ở những địa điểm khác

- Địa điểm, mặt băng dự án thuộc sở hữu khách hàng hay của chủ đầu tưmua Vấn đề giải phóng mặt bằng như nào Mặt bằng dự án có thuận lợi trong

tương lai hay không.

- Xem xét chât đât, địa chât vì liên quan đên nên móng của công trình dự án

Trang 19

BĐS.

* Đánh giá mức độ phù hợp của công nghệ, thiết bị mà dự án lựa chọn

Công nghệ, thiết bị của dự án đầu tư kinh doanh BĐS là các công nghệ thiết

bị dùng cho việc thi công, xây lắp công trình BĐS Thâm định về hiệu quả.cũng nhưcác chức năng của công nghệ và thiết bị có phù hợp với việc phục vụ cho dự án hay

không.

* Tham định nguyên vật liệu đầu vào của dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Nguyên vật liệu đầu vào chính phục vụ cho dự án BĐS là các loại vật liệu

xây dựng như: xi măng, thép, cát Sự thay đổi biến động của các NVL đầu vào này

có thể tạo thuận lợi hoặc khó khăn cho dự án Hiện nay do thị trường BĐS đóngbăng, giá ca NVL cũng thấp hơn so với trước năm 2010 Phương pháp thâm định cụ

thé như sau :

- Xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào của dự án: xa hay gần với

dự án, các phương thức vận chuyên nguyên vật liệu, khả năng tiếp cận

- Đánh giá về giá cả, quy luật biến động về giá cả nguyên vật liệu trongnhững năm gần đây

- Chính sách của nhà nước đối với giá nguyên vật liệu

- Uy tín nhà cung cấp, chính sách nhập khâu đối với các nguyên vật liệu, dự

chi phối tác động của chủ dau tư với đối tác cung cấp đầu vào

- Tỉ lệ hao hụt từng loại nguyên vật liệu

* Tham định quy mô, các giải pháp xây dựng, kiến trúc công trình của

dự án

- Xem xét quy mô, giải pháp xây dựng, kiến trúc công trình có phù hợp với

những quy định pháp luật nói chung hay dự án nói riêng.

- Xem xét tiến độ thi công công trình có phù hợp với kế hoạch và thực tế hay

không.

- Thâm định về hệ thống cơ sở hạ tầng: điện, nước, bện viện, trường học

* Tham định ảnh hướng khía cạnh kỹ thuật của dự án BĐS tác động đến

Trang 20

- Đánh giá sự phù hợp của giải pháp công nghệ, thiết bị dự với các tiêu chuẩnquy hoạch, định hướng.phát triển tại Việt Nam và trên thế giới Đánh giá sự phùhợp của công nghệ, máy móc nhập khẩu với quy định và thực tiễn Việt Nam

- Đánh giá mức độ đáp ứng của công nghệ, thiết bị lựa chọn với yêu cầu vềbảo vệ môi trường, cải thiện điều kiện lao động

4) Thẩm định về phương diện tô chức, quản lý thực hiện dự an dau tư kinh doanh

BĐS.

Dự án kinh doanh BĐS đạt kết quả cao phụ thuộc nhiều vào phương diện tổchức, quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS Tại chỉ nhánh thâm định

nhưng nội dung như sau:

- Đánh giá khả năng đáp ứng của mô hình.tổ chức quan lý về mục tiêu của

dự án, thống nhất về chức năng, tính chịu trách nhiệm của cá nhân và phân tách

công việc rõ ràng.

- Đánh giá sự phù hợp của mô hình tổ chức quản lý với tính chất, quy mô,thời gian, địa điểm thực hiện, công nghệ sử dụng, nguồn lực chi phí dụ án, sỐ lượng

dự án kha thi cùng thoi ki

- Xem xét nang luc, kinh nghiém cua cac chu đầu tư hoặc don vị khác cóchức năng trong việc triển khai thực hiện các dự án và đơn vị vận hành dự án

- Xem xét nguồn lực của dự án: số lượng về lao động cho dự án, yêu cầu taynghề, trình độ chuyên môn, trình độ quản lý và khả năng cung ứng nguồn nhân lựccho dự án, kế hoặc đảo tạo va chi phí tuyển dụng, đào tạo

5) Tham định khía cạnh tài chính dự án đâu tư kinh doanh BĐS

Đây là nội dung quan trong quyết định lớn đến dự án có được chấp thuận haykhông Vậy nên đây là nội dung thâm định kỹ nhất trong phần thẩm định về dự ánvay vốn đầu tư kinh doanh BĐS vì nói liên quan đến tính khả thi, hiệu quả tài chínhcủa dự án: liên quan đén tông mức đầu tư, nguồn vốn, chi phí, doanh thu, các chỉ tiêuhiệu quả tài chính dự án Nội dung được thâm định bao gồm những nội dung sau:

* Tham định mức độ hợp lý của tổng mức dau tư và tiễn độ bỏ vốnMục tiêu: Xác định tông vốn đầu tư sát với thực tế sẽ là cơ sở tin cậy dé tính

toán chính xác hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ từ thu nhập của dự án BĐS.

- Nếu tổng mức đầu tư BĐS quá cao so.với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng vốn vayNgân hàng là chủ yếu, trong khi hầu hết tài sản đảm bảo được hình thành từ vốn vay

Trang 21

- Nếu tổng mức tư BĐS quá thấp so với thực tế sẽ dẫn đến việc quá lạc quan

về hiệu quả và khả năng trả nợ từ chính thu nhập của dự án và trong một số trường

hợp dự án sẽ chậm tiến độ do phải trình cấp có thâm quyền phê duyệt lại, hoặc gây

áp lực cho Ngân hàng phải tăng số tiền cho vay nếu không dự án sẽ bị bỏ đở vì chủ

đầu tư không cân đối đủ về nguồn vốn

Thông tin phân tích: phân tích kỹ thuật, suất đầu tư, chao giá, kế hoạch dauthầu, kết quả trúng thầu, các hợp đồng và chi phí đã phat sinh, lãi suất thị trường

* Tham định nguồn vốn huy động của dự án dau tư kinh doanh BĐSXác định cơ cấu vẫn tham gia vào dự án: Đánh giá nguồn vốn đầu tư có đủ

so với tổng vốn dau tư dự án BĐS, bao gồm tài sản cô định và tài san.luu động ròng

dé vận hành dự án, đối chiếu với điều kiện mức vốn tự có tham gia vào dự án theo

quy định hiện hành.

Đánh giá khả năng thu xếp vốn cho dự án BĐS:

- Mức độ chắc chan trong việc cam kết tham.gia tai trợ vốn cho các dự án

của các nguồn vốn dự kiến, các điều kiện tài trợ chính và.các ảnh hưởng bắt lợi củacác điều kiện này đến khách hàng và đến khả năng cung ứng vốn cho dự án BĐS

- Mức độ chắc chắn của nguồm vốn huy động khác dựa trên thông số giảđịnh bán hàng, thu tiền, hoặc các thỏa thuận khác

- Khả năng tham gia của nguồn vốn tự có: dựa trên kết quả phân tích năng

lực tài chính.của chủ đầu tư hoặc khả năng tiến độ góp vốn điều lệ/ tiến độ pháthành cô phiếu của các cô đông, thành viên sáng lập

- Tiến độ giải ngân các loại nguồn vốn tham gia vào dự án

- Các phương án dự phòng trường hợp các nguồn vốn trên không tham gia

đúng theo kế hoạch

Kết thúc hai nội dung trên lập một bảng đự foán vốn đâu tu

* Tham định việc tính toán các khoản chỉ phí và doanh thu của dự án

Trang 22

+ Chi phí NVL: Xác định các loại nguyên vật liêu đầu vào của dự án BĐS,đánh giá sự biến động về giá bán các NVL chính ảnh hưởng tới giá thành sản phẩm,

xác định mức sử dụng của các NVL cho dự án BĐS.

+ Chi phí nhân công: xác định số lượng nhân công, chi phí nhân công

+ Chi phí quan ly bán hàng, chi phí khác: được tính dựa trên một tỉ lệ xác định so với doanh thu.

+ Chi phí khấu hao: đánh giá cơ cấu vốn đầu tư phân bố theo các hạng mục,

căn cứ vào nguyên giá TSCĐ được tính theo quy định về khấu hao hiện hành Căn

cứ vào phương pháp khấu hao, số tiền khâu hao hang năm, chế độ khấu hao hiệnhành, điều kiện thực tiễn của dự án BĐS đề.xác định kế hoạch trính khấu hao cơ

bản hàng năm.

+ Chi phí lãi vay: Lãi vay phát sinh trong thời gian xây dựng dự án được

hoạch toán vào nguyên giá TSCD Lãi vay trong giai đoạn vận hành được

hoạch.toán vào chi phí tài chính hang năm.

+ Chi phí sử dụng vốn vay: thâm định về sự phù hợp của chi phí lãi vaythông qua các thỏa thuận của chủ đầu tư và so sánh vơi lãi suất thị trường tại thờiđiểm hiện tại

+ Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu: thâm định sự phù hợp của tỷ suất các lợitức yêu cầu của chủ đầu tư trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi bằng cách so sánhvới ROE của doanh nghiệp trong các năm gần đây

- Doanh thu: cán bộ thâm định tiến hành thâm định.phương án kinh doanh của dự

án có hợp lý hay không, giá của sản phâm dự án.thông qua phân tích trên thị trường

Kết thúc thẩm định lập hai bảng: dự đoán doanh thu hàng năm và dự toánchỉ phí hàng năm.

* Tham định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, khả năng trả nợ của dự án

đầu tư kinh doanh BĐS: Dựa trên các bảng tính trên, CBTĐ tính toán các chỉ tiêuhiệu qua tài chính dự án BĐS dé đưa ra các quyết định đầu tư/ cho vay Các chỉ tiêu

bao gồm:

- Chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng ( Net Present Value — NPV )

- Chỉ suất sinh lời nội bộ ( Internal Rate of Return — IRR )

- Thời gian hoàn vốn ( Payback period — PBP )

- Kha năng hoàn trả nợ vay DSCR ( Debt Service Cover Ratio - DSCR )

Trang 23

Cán bộ thâm định sẽ tiễn hang phân tích những nội dung cụ thé sau:

- Thẩm định tính chính xác của tỷ suất “r”

Tỷ suất r được sử dụng dé tính chuyên các.khoản thu chi của dy án về cùngmột thời điểm, từ đó tính các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của các dự án Ngoài ra, tỷsuất này còn được sử dụng.làm giới hạn để đánh giá về hiệu quả tài chính của dự án

thông qua việc so sánh với chỉ tiêu IRR.

Tỷ suất r của dự án được xác định vào chi phi sử dụng vốn Chi phi sử dụngvốn phụ thuộc vào cơ cấu của nguồn vốn huy động: các dự án đầu tư nói chung vàcác dự án kinh doanh BĐS nói riêng.muốn vay vốn tại ngân hàng thì phải có t6ithiếu 15% vốn tự có (quy định pháp luật chung ở Việt Nam) Do vậy, tỷ suất rthường xác định trong trường hợp: có vốn tự có, vốn vay ngân hàng và có thể vốn

từ nguồn khác Vì vậy, tỷ suất r được xác định theo.mức lãi suất bình quân của cácnguon huy động

Trong đó: Ivk : Số vốn vay từ nguồn k

rk : lãi suất vay từ nguồn k

m : số nguồn vay vốn

Dự án có hiệu quả khi IRR >r

Đối với các dự án có nguồn vốn vay là một trong số nguồn duy nhất củangân hàng, cán bộ ngân hàng sẽ lay luôn chi phi vay.vốn tại ngân hang dé làm chiphí sử dụng vốn của dự án Điều này hoàn toàn đúng khi chi phí sử dung.vén tự cócủa khách hàng bang với chi phí cho vay của ngân hàng

- Tham định dòng tiền của dự án:

Việc thẩm định dòng tiền của dự án, cán bộ thâm định dựa vào tổng vốn đầu

tư, các chi phí và doanh thu ở các bảng đã lập trên và từ đó lập bàng tính hiện tại

thuần để xác.định dòng tiền dự án và tính NPV và IRR của dự án BĐS

Trang 24

Bảng 1.1: Bảng tính hiện tại thuần

2.3 Lãi vay trung hạn

3 Lợi nhuận trước thuế

HI Dòng thu nhập sau thuế

Hệ sô chiêt khâu

Hiện giá dòng tiên hàng năm

Dòng tiền luỹ kế

Từ đó tính ra NPV va IRR

Xác định dòng tiền: Dòng tiền sau thuế (dòng thu nhập sau thuế) = lợi nhuậnsau thuế (lãi ròng) + khấu hao + lãi vay + thanh lý tài sản + vốn luân chuyên

- Tham định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án:

Kiểm tra tính chính xác của các chỉ tiêu hiệu quả và phát hiện những sai sóttrong quá trình tính toán Việc thẩm định các chỉ tiêu này được tính.toán qua Excelhoặc các phần mềm chuyên dụng khác nên kết quả khá chính xác Các chỉ tiêu hiệuquả tài chính gồm:

Trang 25

+ Giá trị hiện tại ròng (NPV): là chênh lệch giữa tông giá trị hiện tại của các

dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với.vốn đầu tư.bỏ ra được hiện

tại hóa ở mốc 0 NPV có thé mang đến các giá trị âm hay dương hay bang giá trị 0.Chỉ tiêu NPV cho phép ta đánh giá được một cách đầy đủ quy mô lãi mà dự án BĐS

mang lại cho chủ đầu tư Dự án đạt hiệu quả tai chính khi NPV > 0

+ Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỉ suấtchiết khấu dé tính chuyên các khoản thu, chi của dự án về cùng một mặt bằng thờigian hiện tại thì tổng thu.sẽ cân bằng với các tông chi Hay nói một cách khác, tỷsuất hoàn vốn nội bộ là trường hợp đặc biệt của lãi suất chiết khấu ở đó NPV sebằng không Dự án đạt hiệu quả tài chính khi IRR > r ( với r là tỷ suất chiết khấu)

+ Thời gian thu hồi vốn dau tư (T) hay còn gọi là thời gian hoàn vốn dau tư

có chiết khẩu: là thời gian cần thiết mà dự án BĐS phải hoạt động dé có thé thu hồivốn

Tùy thuộc vào những dự án BĐS cụ thể mà việc thâm định sẽ tính toán thêm

các chỉ tiêu khác nữa dé đánh giá được tính chính xác và chắc chăn hon hiệu quả tàichính của dự án như ROA, ROE, ROS

- Tham định khả năng trả nợ của dự án: Đây là van đề mà phía ngân hàngquan tâm, việc thầm định dé xem xét dự án có khả năng hoàn trả được vốn.dvay hay

không, trả nợ có đúng hạn hay không.

- Thời gian hoàn vốn gốc vay cho ngân hàng: là chỉ tiêu cho biết thời gian

ma dự án hoạt động dé thu.hồi đủ số vốn vay ngân hàng Thời gian hoàn vốn gốc

cho ngân hàng bao giờ cũng nhỏ hơn T (lập bảng tính trên Excel).

6) Thẩm định khía cạnh KTXH dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Tham định khía cạnh KTXH của dự án đầu tư kinh doanh BĐS là xem xétnhững hiệu quả mà dự án đầu tu.kinh.doanh BĐS mang lại cho kinh tế - xã hội nơi

thực hiện dự án BĐS Xem xét những vấn đề như:

- Cơ sở hạ tầng mà dự án mang lại cho khu vực thực hiện dự án

- Vấn dé giải quyết việc làm từ dự án BĐS mang lai

- Dong góp về thuế mà dự án BĐS mang lại

1.2.5 Các nhân tô ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án dau tư kinh doanh

bắt động sản

a) Các nhân tố khách quan

+ Thứ nhất về các yêu tô kinh tê vi mô: Các yêu tô kinh tê vĩ mô như tôc độ

Trang 26

tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát, sự thay đổi cung cầu thị trường, mức thu nhập

bình quân đầu người đều ảnh hưởng đến các yếu tố đầu vào, giá ca, tổng doanh

thu, chi phí cũng như dong tiền của dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Các dự án BĐS thường có thời gian xây dựng dài, nên nó chịu ảnh hưởng lớn

của sự thay đổi nền kinh tế Trong giai đoạn 2007 — 2010 và 2010 — 2013 đây là 2giai đoạn có sự tương phản cao của nền kinh tế Giai đoạn 2007 — 2010 đây là giaiđoạn có thé nói là bùng nô, thị trường BĐS, thị trường chứng khoán bùng nô Lãisuất tăng cao, tại các ngân hàng TMCP đỉnh điểm lên đến 22%, nền kinh tế có thểcoi là phát triển không bền vững Giai đoạn 2010 — 2013 đây là giai đoạn đi xuống

của nền kinh tế, lạm phát, sự sụp đồ của thị trường chứng khoán, đóng băng của thị

trường BĐS Sự chuyền giao của 2 giai đoạn.trên đã tạo nên hàng loạt dự án BĐSdang dở chưa hoàn thiện Vậy nên việc thâm định cần có sự am hiểu về kinh tế vĩ

mô, nắm bắt sự vận động sự phát triển của nền kinh tế Đề từ đó đưa ra những nhậnđịnh về dự án thâm định chính xác, hợp lý khi mà dự án kinh án kinh doanh BĐSchịu ảnh hưởng lớn từ nền kinh tế vi mô

+ Thứ hai, về hệ thong các chính sách của nhà nước: Hệ thông văn bảnpháp luật của nhà nước liên quan đến lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS chưa hoànthiện, còn nhiều bất cập như: luật đất đai, luật xây dựng, luật đầu tư vì thị trườngBĐS Việt Nam còn đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện Trong bối cảnh thị

trường BĐS hiện nay, các văn bản được ban hành thường xuyên nhằm vực dậy thị

trường làm cho việc thẩm định đánh giá dự án BĐS gặp khó khăn

Các văn bản pháp luật chính sách của nhà nước đều ảnh hưởng đến công

tác thâm định cự án đầu tư kinh doanh BĐS Vi vậy đòi hỏi người thấm định

thường xuyên cập nhật các văn bản pháp luật hiện có liên quan đến công tácthâm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS Chang hạn như ngày 20/2/2014 Bộ XâyDung đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD, sửa đổi, bố sung điều 21 của

Thông tư 16/2010/TT-BXD, theo đó sẽ chỉ có một cách tính diện tích sử dụngcăn hộ chung cư Phần tường bao, tường phân chia căn hộ, diện tích sàn có cột,

hộp kĩ thuật nằm trong căn hộ không được tính là.diện tich sử dụng khi tính tiền

mua ban Vậy nên việc cập nhập các quy định, văn bản liên quan sẽ giúp ich cho

việc thầm định tốt nhất

+ Thứ ba, về phía chú đầu tư: Chủ đầu tư khi lập nên dự án luôn mong

muốn được phê duyệt nhằm huy động được nguồn lực Vậy nên họ luôn tạo ra cácchỉ số hoàn hảo, nhằm tăng tính khả thi của dự án BĐS Trong khi đó, lượng thông

Trang 27

tin do chủ đầu tư dự án BĐS mang lại quan trọng với công tác thâm định Nó chothấy tiềm lực của chủ đầu tư, các thông tin vay vốn dé đầu tư kinh doanh, tính khảthi của dự án nó có thể tạo điều kiện cho công tác thâm định nếu thông tin đưa rachính xác, nhưng lại gây khó khăn nếu thông tin mang đến không chính xác

Vậy nên thông tin từ phía chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS ảnh hưởng rất

lớn đến công tác thâm định dự án BĐS

b) Các nhân tố chủ quan

+ Thứ nhất, về quy trình thẩm định: Một quy trình thâm định đầy đủ, cụ

thể, ngắn gon sẽ giúp cho công tác thâm định dự án kinh doanh BĐS được tiến hànhnhanh chóng và chính xác hon, làm giảm chi phí và thời gian thẩm định Với mộtquy trình thâm định dự án kinh doanh BĐS khoa học, toàn diện thì kết quả thâm

định sẽ tốt hơn và thực tế Có rất nhiều loại dự án đầu tư kinh doanh BĐS, vậy nênkhông thể áp dụng.chung một loại quy trình thâm.định cho mọi loại dự án, làm như

vậy sẽ không hiệu quả về chất lượng lẫn chi phí Cần có một quy trình thâm định

tổng hợp, toàn diện làm cơ sở chung dé từ đó có các quy trình thâm định riêng phùhợp cho từng dự án.

+ Thứ hai, phương pháp thẩm định: Trong thâm định dự án đầu tư kinh

doanh BĐS, có nhiều phương pháp để áp dụng thâm định dự án Việc lựa chon

phương pháp phù hợp ảnh hưởng quan trọng tới việc thâm định dự án đầu tư kinhdoanh BĐS Vậy nên, đối với mỗi loại dự án đầu tư kinh doanh BĐS nhất định tanên sử dụng một số phương pháp nhất định Ngoài ra còn phải biết ưu nhược.điểmcủa từng phương pháp dé có thé nâng cao hiệu quả thẩm định dự án BĐS

+ Thứ ba, về nội dung thẩm định: Vôi mỗi dự án đầu tư kinh doanh BĐSlớn hay nhỏ thì có nội dung thẩm định khác Những dự án lớn, phức tạp thì cần ápdụng thâm định kỹ càng, cần thận tat cả các nội dung Còn những dự án có quy mônhỏ, đơn giản thì có thể giảm bớt.các nội dung thẩm định dé giảm chi phí và thờigian thâm định Như vậy, nội dung thẩm định ảnh hưởng lớn đến kết quả thâm định

dự án BĐS Lua chọn nội dung phù hợp mang lại hiệu qua cho dự án và công tác

thâm định

+ Thứ tư, một số nhân tô ảnh hưởng khác:

- _ Các nguôn thông tin phục vụ công tác thẩm định

Nguồn thông tin phục vụ cho công tác thâm định cho các dự án BĐS được

khai thác từ: Các chính sách của nhà nước, các thông tin thống kê về các chỉ tiêutrung bình nganh phục vụ cho việc xêp loại chủ đâu tư và dự án xin vay von Nguon

Trang 28

thông tin này cán bộ thâm định có thé tìm hiểu từ các nguồn:

+ Thông tin sơ bộ từ hồ sơ dự án+ Thông tin do các cán bộ thâm định tự thu thập, điều tra và tổng hợp được

từ việc phỏng vấn chủ đầu tư, kiểm tra thực tế các dự án hoặc khai thác thông tin từ

trung tâm phòng ngừa rủi ro của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

+ Thông tin từ các tổ chức tín dụng khác có quan hệ với khách hang, thông

tin từ phương tiện báo chí, internet và các cơ quan quản lí khác.

Nguồn thông tin chính xác, đầy đủ và kịp thời là nhân tố quan trọng đảm bao

cho công tác thấm định đảm bảo được tính chính xác, từ đó giúp dự án hoạt động có

hiệu quả và có khả năng trả nợ đúng hạn cho ngân hàng.

- Trang thiết bị công nghệ

Công nghệ có vai trò quan trọng đối với hiệu quả công tác thâm định các dự

án đầu tư BĐS Công nghệ hiện đại cung cấp cho các cán bộ thẩm định những công

cụ hữu hiệu, từ việc tính toán đến việc sớm phát hiện những.rủi ro có thể xảy ra đối

với dự án BĐS Công nghệ hiện đại sẽ đảm bảo cho công tác thâm định có thé tiễnhành một cách chính xác và nhanh chóng, tiết kiệm được về thời gian

- Trình độ của cán bộ thẩm định

Vì các dự án BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn và chứa nhiều rủi ro, nên công việcthâm định đòi hỏi sự chính xác Đòi hỏi người thấm định phải có trình độ chuyênmôn và đạo đức nghề nghiệp Nếu với một nguồn nhân lực non kém về trình độ vàkinh nghiệm sẽ dẫn đến những quyết định sai lầm khi cho vay của ngân hàng, gâynên tôn thất cho ngân hàng Khi lập dự án, chủ đầu tư đều xây dựng nên dự án cótính khả thi cao nhằm huy động được nguồn vốn, do vậy đạo đức của người thẩmđịnh viên có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thấm định Nếu cé tính lờ đi, che giấunhững yếu kém trong dự án có thể gây nên hậu quả nghiêm trọng cho ngân hàng

1.3 Cac phương pháp thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản

Các dự án đầu tư kinh doanh bat động sản thường có vốn lớn, liên quan đếnkiến trúc, cơ sở hạ tầng ở từng khu vực Nên việc thâm định dự án đầu tư kinh doanh

BĐS đòi hỏi sự chính xác Các phương pháp thâm định thường được chủ yếu sau:

- Phuong pháp thâm định theo trình tự

- Phuong pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu

- Phuong pháp phân tích độ nhạy của dự án.

- Phuong pháp dự báo.

- Phuong pháp triệt tiêu rủi ro.

Trang 29

- Phuong pháp thống kê kinh nghiệm

1.3.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự

Phương pháp này là phương pháp thâm định dự án đầu tư BĐS theo mộttrình tự cơ bản, từ thâm định tổng quát cho đến thâm định chi tiết và đưa ra kết luận.Tham định tông quát mang đến những nội dung khái quát cần thẩm định của dự ánBĐS, cho phép nhìn dự án BĐS một cách tổng thé, đánh giá tam quan trọng cũngnhư ảnh hưởng chung của dự án đến nền kinh tế Tuy nhiên việc thâm định chỉ tiết

mới đưa ra được những đánh.giá chi tiết cụ thé, tỉ mi về moi nội dung của dự án,

các phương tiện khác nhau của dự án Sauđó, mỗi nội dung sẽ được nhận xét và

đánh giá, đưa ra những kết luận chi tiết hơn.của cán bộ thẩm định dé đề xuất việcchấp nhận hay hủy bỏ việc thực hiện dự án Trong giai đoạn thâm định chỉ tiết, cán

bộ thâm định có thé sử dụng kết quả của giai đoạn trước, cũng có quyền hủy bỏ việcthâm định các nội dung cơ bản của dự án nếu những nội dung cơ bản trước khôngđạt yêu cầu

Phương pháp được áp dụng trong thẩm định: chủ yếu cho việc nhận xem xét

hồ sơ ban đầu của dự án về các giấy tờ, hồ sơ cần thiết liên quan đến dự án Về khía

cạnh tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS cần tính toán nguồn vốn, doanh thu,chỉ phí, dòng tiền, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính theo một trình tự

1.3.2 Phương pháp so sánh, đối chiéu các chỉ tiêu

Đây là một trong những phương pháp đơn giản Theo phương pháp nảy việc

thâm định so sánh, đối chiếu nội dung của dự án đầu tư kinh doanh BĐS với cácđiều trong luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp,thông lệ trong nước và quốc tế cũng như kinh nghiệm thực tế, dựa trên đó dé lựachọn phương án tối ưu

Phương pháp này có ưu điểm là nhanh gọn, dễ thực hiện lại có độ chính cáccao Phương pháp này thường được ưu tiên khi thực hiện thẩm định dự án Tuynhiên, việc thẩm định phải linh hoạt không thé rap khuôn, cần am hiểu pháp lý khi

sử dụng phuong pháp này.

- Phuong pháp áp dụng trong thẩm định:

+ Thâm định khía cạnh pháp lý của dự án: việc thâm định so sánh đối chiếu

dự án với các văn băn bản quy phạm pháp luật ( luật đất đai, luật đầu tư, luật xâydựng ), các nghị định, thông tư, các chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế —

xã hội của nhà nước, địa phương liên quan đến lĩnh.việc kinh doanh BĐS mà dự ánđang thâm định Từ đó nhằm đảm bảo dự án đầy đủ tính pháp lý

Trang 30

+ Tham định khía cạnh thị trường của dự án: xem xét, so sánh giá cả củanhững dự án tương tự và giá cả trên thị trường tại thời điểm thâm định

+ Thâm định khía cạnh kỹ thuật của dự án: so sánh đối chiếu các tiêu chuẩnthiết kế xây dựng, tiêu chuẩn công nghệ, xây dựng của những dự án tương tự

+ Tham định khía cạnh tổ chức quan lý của dự án: so sánh hình thức tổ chức

quản lý dự án, năng lực cán bộ và các chuẩn mực chuyên môn cần thiết của những

dự án tương tự.

+ Thâm định khía cạnh tài chính của dự án: so sánh suất đầu tư của Bộ XâyDựng công bố, so sánh với các chỉ tiêu tổng mức vốn đầu tư, chi phí tiêu haonguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, khẩu hao thuế của dự án tương tự

+Thâm định khía cạnh KTXH của dự án: so sánh với các dự án tương tự xem

dự án tác động về mặt xã hội như việc làm, môi trường, cảnh quan các hiệu quảKTXH mà dự án BĐS mang lại.

1.3.3 Phương pháp phân tích độ nhạy của dw an

Phương pháp phân tích độ nhạy thường dùng dé xác định tính bền vững vềhiệu quả tài chính của dự án, tức là xem độ nhạy của dự án đối với các sự biến độngcủa các yếu tố liên quan Phân tích mối quan hệ giữa các đại lượng đầu vào không

an toàn và đại lượng đầu ra

Các đại lượng đầu vào không an toàn thường là:

- _ Mức lãi suất tính toán trong dự án

- San lượng sản phẩm dịch vụ tiêu thụ

- Giá cả đơn vị sản phẩm dịch vụ

- Chi phí khả biến

- _ Thời kỳ hoạt động của dự án

Các đại lượng đầu ra bị ảnh hưởng là:

- _ Giá trị hiện tại thuần (NPV)

- Ty lệ thu hồi vốn nội tại (IRR)

- _ Thời gian thu hồi vốn có xét yếu tố thời gian của tiền tệ (Thv)

- _ Điểm hòa vốn

Nếu kết quả phân tích cho thấy sự thay đổi bất lợi của các đại lượng đầu vào

mà dự án vẫn có hiệu quả thì đó là một dự án chắc chắn, có thé triển khai được Còntrong trường hợp ngược lại, phải có biện pháp đề phòng hoặc loại bỏ dự án

Phân tích độ nhạy của dự án gôm các bước sau:

Trang 31

- _ Xác định các đại lượng đầu vào không an toàn chủ yếu của dự án

- Ước tính những thay đôi dễ xảy ra nhất trong giá trị của các đại lượng

- Xác định sự ảnh hưởng của mỗi sự thay đổi đến chi phí và lợi ích và tínhtoán chỉ tiêu hiệu quả tương ứng với sự thay đổi đó

- Giải thích kết quả thu được và ý nghĩa của chúng

Phương pháp áp dụng trong thấm định: phương pháp giúp cho biết dự án

BĐS nhạy cảm với những yếu tổ nào, hay yếu tô nào gây nên sự thay đổi nhiều nhấtcủa các chỉ tiêu hiệu quả xem xét dé từ đó có thé đưa ra quyết định đối với dự án

Phương pháp này thường được áp dụng cho tham.dinh những dự án đầu tư BĐS quy

mô lớn, phức tạp và chịu nhiều yếu tố ảnh hưởng khách quan

1.3.4 Phương pháp dự báo

Phương pháp sử dụng các số liệu điều tra, dự báo thống kê dé kiểm tra nhữngbiến động về cung cầu của sản phẩm dự án trên thị trường, bao gồm: giá cả, chấtlượng các thiết bị, công nghệ, nguyên liệu và các nguyên liệu đầu vào ảnh hưởngtrực tiếp đến tính khả thi của dự án

- Phuong pháp áp dụng trong thẩm định:

+ Tham định khía cạnh thị trường của dự án: dự báo cung cầu thị trường vềnguyên vật liệu, sản phâm đầu vào của dự án qua các năm gần kề từ khi bắt đầu tiếnhành dự án và cho tới khi kết thúc dự án Dự báo cung cầu thị trường về sản phẩmđầu ra của dự án

+ Thâm định khía cạnh kỹ thuật của dự án: dự báo lựa chọn công nghệ kỹthuật cho dự án, thiết bị, nguyên vật liệu đầu vào cho dự án xây dựng BĐS

+ Thâm định khía cạnh tài chính của dự án: dự báo về giá cả sản phẩm đầuvào và đầu ra của dự án, dự báo ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô như lạm phát, tìnhhình kinh tế đất nước Tat cả yêu tố liên quan đến giá cả của dự án đầu tư kinhdoanh BĐS, dé ước tính chi phí và lợi nhuận, tính toán các chỉ tiêu sao cho chính

xác nhất trong quá trình thấm định

1.3.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Các dự án đầu tư kinh doanh BĐS thường mang tính dài hạn, thời gian từ

khi thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác, hoàn vốn thường rất dài Phươngpháp triệt tiêu rủi ro dự đoán được những rủi ro có thé xảy ra, từ đó đề xuất cácbiện pháp phòng chống rủi ro thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động của rủi

ro hoặc phân tán rủi ro cho chủ dau tư, ngân hang cùng các cá nhân, tổ chức có

liên quan khác.

Trang 32

1.3.6 Phương pháp thống kê kinh nghiệm

Đây là phương pháp thường được sử dụng khi thâm định dự án kinh doanhBĐS, đặc biệt là hay dùng với những loại dự án ma thấm định chưa nhiều, mớithâm định Ví dụ như: các dự án đầu tư xây.dựng trung tâm thương mại, khu

công nghiệp

- Nội dung của phương pháp: thông qua các dự án kinh doanh BĐS tương tự

đã thâm định trước đây Từ đó rút ra kinh nghiệm khi đi vào thấm định dự án kinh

doanh BĐS tương tự hiện tại, nhằm dé kiểm tra tính hợp lý, tính thực tế trong cácnội dung thâm định của dự án Vi dụ: kiểm tra chi phí của đầu tư dự án, vốn đầu tưthông qua suất đầu tư

Trang 33

CHƯƠNG 2

THUC TRANG CÔNG TÁC THẤM ĐỊNH DỰ ÁN DAU TƯ KINH

DOANH BÁT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI

NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH CỬA LÒ

2.1 Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Công Thương chỉ nhánh Cửa Lò

2.1.1 Giới thiệu chung

Chi nhánh Ngân hàng TMCP Công thương Cửa Lò là một chi nhánh trực

thuộc Ngân hàng Công thương Việt Nam Có trụ sở chính Số 62 đường Bình Minh,

Phường Thu Thuỷ Thị xã Cửa Lò, Nghệ An.

Ngân hàng TMCP Công thương chi nhánh Cửa Lò thành lập trên cơ sở tiền

thân là Phòng giao dịch Cửa Lò trực thuộc Ngân hàng Công Thương Cửa Lò Tháng 5/2005 Phong giao dịch Cửa Lò di lên chi nhánh NHTMCP Công thương

Cửa Lò cấp 2 trực thuộc NHTMCP Công Thương Nghệ An Tới tháng 7/2006 thì

ngân hàng đi lên chỉ nhánh cấp 1 trực thuộc NHTMCP Công thương Việt Nam Vàonhững năm mới thành lập Ngân hàng đã gặp không ít những khó khăn từ nhiềunguyên do khác nhau Với nguồn vốn điều lệ ban đầu chỉ là 7.980 triệu đồng và 21cán bộ công nhân viên, mọi nguồn vốn và nhân lực đều được sử dụng tối ưu để đưaNgân hàng phát triển vững mạnh cho đến ngày nay Tính đến 31/12/2013 tông

nguồn vốn huy động được là 1307 ty đồng, tổng số cán bộ công nhân viên là 50người Ngân hàng còn có 5 phòng giao dịch là: Phòng giao dịch Hồng Sơn (phònggiao dịch loại 1), Phòng giao dịch Hưng Phúc, Phòng giao dịch Tran Phú, Phònggiao dịch Cửa Hội, Phòng giao dịch Phong Đình Cảng Năm 2008, Ngân hàng vừa

triển khai xây dựng nhà điều dưỡng, chuyên địa điểm làm việc sang trung tâm thị

xã Những năm gần đây, trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn ngân hàng vẫn luônnhận được kết quả suất sắc trong các chỉ nhánh Ngân hàng TMCP Công Thương

trong tỉnh Nghệ An.

2.1.2 Sơ đồ tổ chức Ngân hàng TMCP Công Thương chỉ nhánh Cửa Lò

Hiện nay bộ máy nhân sự của NHTMCP Công thương chi nhánh Cửa Lò

gồm 50 người, trong đó có 1 người có trình độ thạc sĩ chiếm 2 %, 42 người có trình

độ đại học chiếm 88 %,1 người có trình độ cao đăng chiếm 2 % và 3 người trình độtrung cấp chiếm 6 % ; 2 bảo vệ và 1 lái xe Đặc biệt là 100% cán bộ cùng nhân viênđược theo học các lớp nghiệp vụ chuyên sâu theo hướng “Làm nghề nảo, giỏi nghề

Trang 34

đó” từ GD giỏi đến nhân viên giỏi đủ sức vận hành bộ máy kinh doanh trong mọitình huống của nền kinh tế thị trường

- Co cấu tô chức bộ máy của NHTMCPCT chi nhánh Cửa Lò

Ban lãnh đạo gồm 3 đồng chí: 1 Giám đốc chỉ đạo chung trực tiếp phụ tráchkinh doanh, tô chức cán bộ, thi đua, khen thưởng, kỉ luật, công tác kiểm tra, kiểm

soát nội bộ và 2 Phó giám đốc trợ lí cho Giám đốc

Thực hiện quy chế tổ chức và hoạt động của NHTMCP Công thương Việt

Nam Chi nhánh NHTMCP Công thương Cửa Lò có cơ cấu phòng ban như sau:

Sơ đồ 2.1 : Cơ cấu tô chức ngân hàng Công thương - chỉ nhánh Cửa Lò

(Nguồn: Phòng tô chức hành chính NHTMCP Công thương chi nhánh Cửa Lò)

Trang 35

* Ban Giám đốc:Là người đứng đầu chịu trách nhiệm trước Pháp luật, Nhànước về hoạt.động kinh doanh của NH mình, điều hành mọi hoạt động kinh doanh

đạt hiệu quả cao nhất Xây dựng định hướng hoạt động của đơn vi trên cơ sở định

hướng hoạt động kinh doanh của ngành về mục tiêu và định hướng từ đó giao chocác phòng chức năng tô chức thực hiện

* Phòng tổ chức hành chính

Chức năng

Là phòng nghiệp vụ thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo tại Ngân

hàng theo đúng chủ trương, chính sách cua Nhà nước va quy định của NHTMCP Công thương Việt Nam, thực hiện công tác như quản tri va văn phòng phục vụ hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng Thực hiện công tác bảo vệ, an ninh an toàn tại Ngân hàng.

* Phòng khách hàng

Chức năng:

Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là cá nhân và cácdoanh nghiệp để khai thác vốn bằng VND và ngoại tệ; xử lý các nghiệp.vụ liênquan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiện

hành và hướng dẫn của NHTMCP Công thương Việt Nam.

* Phòng kế toán giao dịch

Chức năng:

Là phòng nghiệp vụ thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng, t6 chứchạch toán kế toán theo quy định.của Nhà nước và của NHTMCP Công thương ViệtNam quản lý hệ thống giao dịch trên máy, quản lý quỹ tiền mặt trong ngày, thựchiện nhiệm vụ tư van cho khách.hàng về sử dụng các sản phẩm của Ngân hàng Bêncạnh đó, phòng này còn tham mưu cho.giám đốc.thực hiện công tác quản lý tài

chính và thực hiện nhiệm vụ chi tiêu nội bộ tai Ngân hang theo đúng quy định của

Nhà nước và của NHTMCP Công thương Việt Nam.

* Phòng tiền tệ kho quỹ

Chức năng:

Là phòng nghiệp vụ quản lý an toàn kho quỹ, quản lý quỹ tiền mặt theo quyđịnh của NHNN và của NHTMCP Công thương Việt Nam; ứng và thu tiền cho cácQuỹ tiết kiệm, các điểm giao dich trong và ngoài quay, thu chi tiền mặt cho cácdoanh nghiệp có thu, chi tiền mặt lớn

Trang 36

* Phòng tổng hợp - tiếp thị

Chức năng:

Là phòng nghiệp vụ tham mưu cho giám đốc dự kiến kế hoạch kinh doanh,tổng hợp, phân tích đánh giá tinh hình hoạt động kinh doanh, thực hiện báo cáo hoạt

động kinh doanh hàng năm của Ngân hàng.

* Tổ quản lý rủi ro và quản lý nợ có vấn dé

Có nhiệm vụ tham mưu cho giám đốc chi nhánh về công tác quản lý rủi ro

của chỉ nhánh Thực hiện chức năng đánh giá quản lý rủi ro trong toàn bộ hệ thống

hoạt động Ngân hang theo chỉ đạo của NHTMCP Công thương Việt Nam.

* Tổ điện toánThực hiện công tác quản lý, duy trì hệ thống thông tin điện toán tại chi

nhánh Bảo trì, bảo dưỡng máy tính đảm thông suốt hoạt động của hệ thống mạng,máy tính của chi nhánh.

Phân theo chiều tiền tệ:

- Vốn huy động VNĐ: dat 1.267 tỷ đồng tăng 323,8 tỷ đồng với tỷ lệ tăng34,3% so với năm 2012 và chiếm 96,9% tổng nguồn vốn huy động

- _ Vốn huy động ngoại tệ quy đổi: đạt 40 tỷ đồng tăng 5,97 tỷ đồng với ty lệtăng 17,5% so với năm 2012 và chiếm 3,1% tổng nguồn vốn

Cơ cấu nguồn vốn huy động:

- _ Tiền gửi DN lớn: đạt 46 tỷ đồng chiếm 3,55% nguồn vốn huy động

- _ Tiền gửi DNV&N: 25 tỷ đồng chiếm 1,91% nguồn vốn huy động

- _ Tiền gửi tiết kiệm: 815 tỷ đồng chiếm 62,34% nguồn vốn huy động

- Tiền gửi ATM: 20 tỷ đồng chiếm 1,51% nguồn vốn huy động

- Vay BHXH: 401 tỷ đồng chiếm 30,69% nguồn vốn huy động

Trang 37

s* Du nợ tin dụng

Đến 31/12/2013 dư nợ cho vay nền kinh tế là 1.376 tỷ đồng đạt 91,73% kếhoạch(kế hoạch 1.500 tỷ đồng) tăng 189 tỷ đồng với tỷ lệ tăng 15,87% so với đầu

năm.

s* Kinh doanh ngoại tệ

Trong năm 2013, doanh số mua ngoại tệ từ khách hàng 8.235 ngàn USD đạt190% kế hoạch(kế hoạch 4.334 ngàn USD)

s* Hoạt động thanh toán thu phí dịch vụ

Năm 2013, Chi nhánh thực hiện 32,097 món chuyên tiền với doanh số thanhtoán 5.280 tỷ đồng

s* Hoạt động tiền tệ kho quỹ

s Tổng số tiền mặt ngoại tệ nhận các đơn vi trong hệ thống 6.975 ngan USD

s Tổng số tiền mặt ngoại tệ nộp các đơn vi trong hệ thống 120.000 USD

% Điều chuyền tiền từ hội sở đến các Phòng giao dịch và từ các Phòng giaodịch đến NHNN đảm bảo an toàn

s* Phát hiện tiền giả: 3.450.000 đồng: trả lại tiền thừa cho khách hàng 188 món,

Trang 38

Bảng 2.1: Kết quả tài chính chỉ nhánh năm 2013

PVT: triệu đồng

TỎNG THU NHẬP 280,187Thu lãi từ hoạt động tín dụng 159,955

Thu về kinh doanh ngoại tệ 294

Thu các khoản điều tiết nội bộ 1,638

Thu lãi gửi vốn TSC 106,909

Thu nhập phí từ hoạt động dịch vụ(không bao gồm chênh 2,765

lệch thu - chỉ điều tiết nội bộ)

Thu nhập khác(Thu nợ XLRR, hoàn nhập DP, hoàn dự trả lãi) 8,076

Hoàn dự phòng chung 550

TÔNG CHI PHÍ 253,091

Chỉ trả lãi tiền gửi, GTCG 57,007

Chi các khoản điều tiết nội bộ 74

Chi nhận vốn nội bộ 140,671

Chi trả lãi vay DCTC 20,323

Chi hoạt động kinh doanh ngoại tệ 12

Chi dịch vụ 843

Chi phí cho nhân viên 10,933

Chi phí khấu hao TS, CCDC, và chi phí khác 23,228

> Chênh lệch thu nhập - Chi phi: 27,096

2.2 Thực trạng công tác thấm định tại Ngân hàng TMCP Công Thương Chi

nhánh Cửa Lò

2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại Ngân hàng TMCP

Công Thương chỉ nhánh Cua Lò

Quy trình thâm định dự án xin vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS của chỉnhánh Ngân hàng Công Thưởng Cửa Lò được áp dụng theo quy trình thâm định của

Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam.

Trang 39

Sơ đồ 2.2:Quy trình thẩm định tại chi nhánh ngân hang Công Thương Cửa Lò

Phòng quan hệ Cán bộ thấm định Bộ phận Quản lý tín dụng

khách hàng

Nhận hô sơ vay vốn từ (1) 7 ——

Chưa đủ điều kiện thâm

định

I I I I I I I

(Nguồn: Bộ phận tín dụng chỉ nhánh ngân hang Công Thương Cửa Lò)

Bước (1): Phòng quan hệ khách hàng nhận hồ sơ vay vốn từ phía kháchhàng và chuyền sang bộ phận quản lí tín dụng

Bước (2): Bộ phận quản lí tín dụng kiểm tra.sơ bộ hồ sơ để sau đó tiếnhành thâm định.

Tiêu đề	Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Cửa Lò
Tác giả	Nguyễn Văn Dương
Người hướng dẫn	TS. Nguyễn Minh Ngọc
Chuyên ngành	Quản trị kinh doanh
Thể loại	Chuyên đề tốt nghiệp

Định dạng
Số trang	79
Dung lượng	18,64 MB