Chuyên đề tốt nghiệp: Công tác quản lý tài sản bảo đảm là Bất động sản trong hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn huyện Phú Xuyên - Hà Nội

Các loại tài sản bảo đảm Căn cứ vào năng lực tài chính của khách hang vay, tính hiệu quả, kha thi của việc sử dụng khoản vay và tình hình thực tế khách hàng dùng tài sản nào làm bảođảm,

Trang 1

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

MỤC LỤC

DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHU VIET TAT

DANH MỤC BANG BIEU

LOT MO ĐẦU - se E+.ESE.A.EESE.441E7E2430E002444 E772141pegrdreeorrrdee 1CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CUA CONG TAC QUAN LÝ TSBD LA BĐS

TRONG HOAT DONG CHO VAY THE CHAP TẠI NHTM - 4

1.1 Hoạt động cho vay của NHTM secsssscsssscccssscscsssssscsseccsessscsscssecosssooees 4

In án a 4 1.1.2 Phân loại cho Vay ch kkt 4

1.2 Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM 6

1.2.1 Khái niệm tài sản bảo đảm - . - < 3< E133 11122 E1 ESsekreee 6

1.2.2 Sự cần thiết phải có tai sản bao dam trong hoạt động cho vay 7

1.2.3 Các loại tài sản bảo đảm - - c1 1111121111111 1118 1111821111811 ke 9

1.3 Tài sản bảo đảm là Bat động sản trong hoạt động cho vay thế chấp 13

1.3.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của bất động sản -2-c5cc5+¿ 131.3.2 Khái niệm TSBD là BĐS trong hoạt động cho vay thế chấp 161.3.3 Điều kiện dé BĐS là TSBD trong hoạt động cho vay thé chấp 181.4 Công tác quản lý TSBD là BĐS trong hoạt động cho vay thế chấp 19

1.4.1 Khái niệm công tác quản ly TSBD là BĐS -ccScccsScreeeres 19 1.4.2 Nội dung công tác quan lý TSBD là BĐS -.-ccccccccseeersee 20

1.5 Các nhân tố ảnh hướng tới công tác quản lý TSBĐ là BĐS trong hoạt

động cho vay thé chấp - << s° scs©ssEssEssEseEseSsEsEEsEEsEssEsssersersersersere 28

1.5.1 Các nhân tố chủ quan 2- 22 +¿©++2+£+Ex+2E++EE++EE+2ExzErerkesrxrrrrees 281.5.2 Các nhân tố khách quan -¿- 2¿++++++E++£+++E+++£x+zx+erx+zrxrzrxees 30

CHƯƠNG II: THUC TRẠNG CÔNG TAC QUAN LÝ TSBD LA BĐS

TRONG HOẠT DONG CHO VAY THE CHAP TẠI NHNO&PTNT HUYỆN

PHU XUYEN-HA NOI -° 2-2222 ©Ss£EsstEseErseEksersserseexserksersserssre 33

SV: Đào Thị Thơm Lớp: OTKD BĐS 52

Trang 2

2.1 Giới thiệu chung về NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên-Hà Nội 33

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát trién của NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên 33

2.1.2 Cơ cau tô chức và chức năng nhiệm vụ các phòng ban 35

2.1.3 Đặc điểm kinh tế-xã hội trên địa bàn cc:ccvvcsrrverrerrrerrr 37

2.1.4 Hoạt động kinh doanh của NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên giai đoạn

2.2.2 Công tác quản lý TSBĐ là BĐS trong hoạt động cho vay thế chấp tại

NHNo&PTNT huyện Phú XuyÊH - - 5 2 S2 3+ E SE **EESEESEEEksrsreskererrke 50

2.3 Đánh giá chung về thực trạng công tác quản lý TSBD là BĐS trong hoạtđộng cho vay thế chấp tại NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên 56

2.3.1 Kết UA dat QUOC 11111757 562.3.2 Hạn chế và nguyên nhân ¿2£ ©+++++x++E++EE++Ex++rxrrxeerxesrxee 57

CHUONG III: HOÀN THIEN CONG TAC QUAN LÝ TSBD LA BĐS

TRONG HOAT DONG CHO VAY THE CHAP TAI NHNO&PTNT HUYEN

3:008404500055 5 61

3.1 Phương hướng — mục tiêu hoạt động và định hướng công tác quản lý TSBD là BĐS tại NHNo&PTNT chỉ nhánh huyện Phú Xuyên trong thời gian ẨÍIỈ HH H00 0 0 0090 00./05.00 100050004004 000 61

3.1.1 Phương hướng phát triển chung của NHNo&PTNT chi nhánh huyện Phú

Xuyên trong giai đoạn 2014-2015 - - c2 1321139111191 111 1118 11181 1g ng t 61

3.1.2 Mục tiêu hoạt động chung trong giai đoạn 2014-2015 của NHNo&PTNT

chi nhánh huyện Phú XuyÊn - - c1 1 111v HH ng re 62

3.1.3 Định hướng công tác quản lý TSBD là BĐS tai NHNo& PTNT chi nhánh

huyện Phú Xuyên trong thời Qian TỚI - - <5 + + +*ESeeeEeeeeeeerereers 63

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý TSBĐ là BĐS tại

NHNo&PTNT chi nhánh huyện Phú XuyÊnn 5-5 5555 s5 5+ se 64

3.2.1 Nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ công nhân viên 64

SV: Dao Thi Thom Lớp: OTKD BĐS 52

Trang 3

3.2.2 Thúc day việc cấp giấy chứng nhận QSD đất -sc 5z c5+2 66

3.2.3 Nâng cao công tác thâm định, định giá giá trị TSBD là BĐS 66

3.2.4 Thường xuyên theo dõi, kiểm tra, kiểm soát về tình trạng TSBĐ 673.2.5 Thực hiện tốt công tác xử lý TSBD ececcecccssecseessessessessessessessessesssseseeseeses 68

3.2.6 Hiện đại hóa công nghệ thông tin - S- + S + +seirrsrrrererrrre 69 3.2.7 Nâng cao công tác quản tri tại ngân hang - - -<<<+se+sx++ 69

{6 01h 70

3.3.1 Kiến nghị các cơ quan quản lý - + + ++++E++E++E+Eerkerxerxerxeree 703.3.2 Kiến nghị NHNo&PTNT Việt Nam 2-52 2+5z+E+EezEerxerxerxrree 730n ,Ô 75

TÀI LIEU THAM KHẢO 2-2 5£ ©s£©Ss£Ss#©Ss£ESs£EsseEssexserssersserssse 76

Trang 4

DANH MỤC KÝ HIỆU VA CHỮ VIET TAT

NHNN : Ngân hàng Nhà nước

NHTM : Ngân hàng thương mại

NHNo : Ngân hàng nông nghiệp

NHNo & PTNT: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn

Trang 5

DANH MỤC BANG BIEU

Bảng 2.1: Huy động vốn tại ngân hàng Agribank huyện Phú Xuyên Giai đoạn

"00022061 4I Bảng 2.2: Bảng hoạt động tín dụng của NHNo & PTNT huyện Phú Xuyên Giai

s102010/206500117577 7 43Bang 2.3: Kết quả tài chính giai đoạn 2010-2013 2 2 2+ +E£cke£xererszxez 46Bảng 2.4: Ty trọng dư nợ cho vay phân theo tính chat bảo đảm - 48

Bảng 2.5: Dư ng cho vay có TSBĐ theo các loại tài sản của NHNo&PTNT huyện

Phú Xuyên đến 31/3/2014 occ eeccsccsssessessessessessessessusssessessecsussssssessessussssesessessesseeseeseees 49

Trang 6

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn, thử thách do hậu quả của suy

thoái kinh tế toàn cầu, kéo theo đó là hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại

đang phải đối mặt với những khó khăn và thách thức Với vai trò là trung gian tàichính, hoạt động của các ngân hàng luôn đứng trước nguy cơ rủi ro Có thể nói,kinh doanh trong lĩnh vực ngân hang là kinh doanh rủi ro, theo đuổi lợi nhuận trongkinh doanh rủi ro mà chấp nhận được là bản chất của ngân hàng Rủi ro tín dụng làmột trong những nguyên nhân chủ yếu gây ton thất và ảnh hưởng nghiêm trọng đếnchất lượng kinh doanh ngân hàng Thời gian vừa qua, rủi ro tín dụng ngân hàng thêhiện qua các chỉ SỐ ng quá hạn, nợ xấu khó đòi gia tăng Vì vậy, bảo đảm tiền vay làbiện pháp quan trọng nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của người vay và cũng lànhằm bảo đảm vốn đối với Ngân hàng thương mại Bảo đảm cho vay trở thành mộttiêu chuẩn chất lượng quan trọng của quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng Tuynhiên, không phải ngân hàng nào cũng đặt cho mình những yêu cầu phải giải quyếtđầy đủ và chặt chẽ về quy trình thực hiện bảo đảm cho vay, đặc biệt là công tácquản lý tài sản bảo đảm Hiện nay, các ngân hàng thương mại thường áp dụng biệnpháp cho vay thế chap dé bảo đảm tiền vay, loại tài sản có giá trị lớn chủ yếu đượcdùng dé bảo đảm là Bat động san

Huyện Phú Xuyên năm ở phía Nam trung tâm Thủ đô Hà Nội, ngân hàngNông nghiệp và Phát triển nông thôn chi nhánh huyện Phú Xuyên được đánhgiá là ngân hàng hoạt động có hiệu quả nhiều năm liền Hoạt động Ngân hàngluôn bám sát định hướng hoạt động kinh doanh của toàn hệ thống đồng thờiluôn bám sát chủ trương đường lối định hướng của Đảng và Nhà nước Trong

quá trình thực tập tại NHNo&PTNT chi nhánh huyện Phú Xuyên em đã được

học hỏi nhiều về hoạt động tác nghiệp của Ngân hàng nói chung và công táccho vay thế chấp có tài sản bảo đảm là Bất động sản nói riêng Tuy nhiên, trongthời gian gần đây khi thị trường BĐS đang trầm lắng, nhiều văn bản pháp luậtliên quan đến đất đai còn nhiều bất cập thì công tác quản lý tài sản bảo đảm(TSBĐ) là BĐS còn nhiều khó khăn, vướng mắc Chính vì lý do đó, nên em đã

SV: Đào Thị Thom 1 Lớp: QTKD BĐS 52

Trang 7

chọn đề tài “Công tác quản lý tài sản bảo đảm là Bất động sản trong hoạtđộng cho vay thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thônhuyện Phú Xuyên-Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích, đánh giá, hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về công tác quản ly TSBD là

BĐS trong hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng thương mại

Đánh giá thực trạng công tác quản ly TSBD là BĐS trong hoạt động cho vay thé

chấp tại NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên

Từ đó đề xuất giải pháp và kiến nghị để hoàn thiện công tác quản lý TSBĐ là

BĐS trong hoạt động cho vay thế chấp tai NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên

3 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài em đã sử dụng những phương pháp sau:

Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu dựa trên các báo cáo của đơn vị thực

tập, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng (trên báo, tạp chí chuyên ngành, Internet )

Phương pháp thống kê chọn mẫu, so sánh theo thời gian, theo chỉ tiêu số liệu

4 Pham vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu công tác quản lý TSBD là bat động sản trong hoạt

động cho vay thế chấp tại ngân hàng thương mại Cụ thê là tại NHNo&PTNT huyện

Phú Xuyên trong khoảng thời gian từ năm 2010-2013

Phương hướng và giải pháp đề xuất cụ thể cho khoảng thời gian năm 2014-2015

5 Bồ cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu , kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục chuyên đềgồm những nội dung sau:

Chương I: Co sở lý luận của công tac quản lý TSBD là BĐS trong hoạt

động cho vay thế chấp tại NHTM

Chương II: Thực trạng công tác quản lý TSBĐ là BĐS trong hoạt động cho

vay thế chấp tại NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên-Hà Nội

Chương III: Hoàn thiện công tác quản ly TSBĐ là BĐS trong hoạt động chovay thế chấp tại NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên-Hà Nội

Trang 8

Đề hoàn thiện chuyên đề này em xin chân thành cảm ơn sự chỉ đạo nhiệt tìnhcủa tập thể cán bộ phòng Kế hoạch - Kinh doanh và các phòng ban tại

NHNo&PTNT chi nhánh huyện Phú Xuyên-Hà Nội, đặc biệt em xin cảm ơn

PGS.TS Nguyễn Thế Phán đã dành thời gian hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề

này Do thời gian nghiên cứu, kiến thức thực tế và năng lực còn hạn ché, bài viết

của em còn nhiều thiếu sót Em rất mong được sự chỉ bảo và góp ý của thay

Em xin chân thành cảm ơn thây!

Trang 9

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CUA CÔNG TÁC QUAN LÝ TSBĐ LA BĐS

TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẺ CHÁP TẠI NHTM

1.1 Hoạt động cho vay của NHTM

1.1.1 Khái niệm

Cho vay là hoạt động chủ chốt của NHTM để tao ra lợi nhuận Chỉ có tiền lãithu được từ hoạt động cho vay mới bù nổi chi phí tiền gửi, chi phí dự trữ, chi phíkinh doanh và quan lý, chi phí trôi nổi, chi phí thuế các loại và các chi phí rủi ro đầu

tư Do vậy, hoạt động cho vay mang tính chất sống còn đối với các NHTM Đâykhông chỉ là khoản sử dụng vốn lớn nhất của Ngân hàng mà còn là nguồn tao ra thunhập lớn nhất trong tất cả tài sản có sinh lời Hơn thế nữa, những rủi ro lớn nhất màcác NH nói chung phải chấp nhận xuất phát từ chính chức năng cho vay này Sự sụp

đồ của một NHTM thường có liên quan tới vấn đề tồn tại trong danh mục các khoảncho vay hơn là từ sự thua lỗ ở các loại tài sản khác Phan lớn nguồn vốn huy động

được của NH đều được dùng dé cho vay, mức doanh lợi chủ yếu được sản sinh từ

các khoản cho vay và gánh nặng rủi ro kinh doanh cũng tập trung ở đây.

Cho vay là việc NH nhượng vốn cho các chủ thé khác theo thời hạn nhấtđịnh với những điều kiện nhất định Hay nói cách khác, cho vay là một hình thứccấp tín dụng, theo đó tô chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử

dụng vào mục đích và thời hạn nhất định (thời hạn cho vay) theo thỏa thuận có hoàntrả cả gốc lẫn lãi

1.1.2 Phân loại cho vay

Trong nền kinh tế thị trường hoạt động cho vay của NHTM rất đa dạng vàphong phú với nhiều loại hình tín dụng khác nhau Việc Ngân hàng áp dụng hình

thức cho vay nào là tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế, đối tượng sử dụng vốn tín dụng

nhằm sử dụng và quản lý vốn tín dụng có hiệu quả và phù hợp với sự vận độngcũng như đặc điểm kinh tế khác nhau của đối tượng tín dụng

Trên thực tế việc phân loại cho vay theo các tiêu thức sau:

Trang 10

- Phân loại cho vay theo thời hạn cho vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung

hạn, cho vay dài hạn.

Cho vay ngắn hạn (cho vay vốn lưu động) : là những khoản cho vay có thờihạn dưới 12 tháng Đây là những khoản cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc dự

trữ hàng hóa, các khoản phải thu, chi phí sản xuất

Cho vay trung và dài hạn (cho vay vốn có định) : các khoản vay có thời hạn

từ một năm trở lên Cho vay trung hạn có thời gian từ 1 năm đến 5 năm.Cho vay dài

hạn có thời gian từ trên 5 năm Tài sản cố đỉnh: phương tiện vân tải, nhà xưởng,

công trình xây dựng có giá trị lớn và thời gian sử dụng lâu nên được tài trợ băng

khoản cho vay trung và dài hạn Phân loại cho vay theo thời gian có ý nghĩa quan

trọng với hoạt động của NHTM Thời hạn cho vay có quan hệ mật thiết đến tính antoàn và khả năng sinh lời của khoản cho vay.

- Phân loại cho vay theo mục đích sử dụng vốn: cho vay để sản xuất kinh

doanh và cho vay tiêu dùng.

Ngân hàng cho vay các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhằm tăng dự trữ,

thay đổi thiết bị, trồng mới Vốn vay sẽ tham gia vào chu kỳ sản xuất kinh doanh củakhách hàng và được thu hồi từng phần khi khách hàng có thu nhập Khả năng trả nợ

của khách hàng, phụ thuộc vào thu nhập mang lại từ chính việc sử dụng vốn vay

Ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng: nhằm đáp ứng nhu cầu chỉ tiêutrước trả tiền sau của khách hàng Khách hàng trả nợ ngân hàng từ chính thu nhập củamình trong nhiều trường hợp không liên quan trực tiếp tới việc sử dụng tiền vay

- Phân loại cho vay theo điều kiện và hình thức bảo đảm

Cho vay có bảo đảm: là NHTM có dựa trên việc cầm có, thế chấp tài sản

thuộc sở hữu (hoặc sử dụng) của người vay được đưa ra làm vật bảo đảm cho khoản vay Trong quá trình cho vay trường hợp khách hàng gặp rủi ro không trả được nợ

vay, TSBD là vật cứu cánh cuối cùng giúp NH thu được khoản cho vay Các tài sản

Trang 11

có thé là: vàng, trái phiếu, giấy tờ có giá, các khoản phải thu, đất đai, nhà cửa, cổphiếu, bảo lãnh của bên thứ ba, tài sản hình thành từ vốn vay

Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản: là việc cho vay của ngân hàngthường dựa trên uy tín, khả năng tài chính, khả năng tạo thu nhập dé trả nợ khoảnvay của người vay Thường áp dụng với khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi, cótình hình tài chính lành mạnh, ít nợ nan, các khoản cho vay theo chỉ thị của Chínhphủ mà không cần có tài sản bảo đảm hoặc các khoản vay có giá trị nhỏ theo quy

định của từng ngân hàng Trong trường hợp khách hàng không trả nợ hoặc trả nợ

không day đủ, ngân hàng phải gánh chịu tốn that

- Phân loại theo phương thức cho vay:

+ Cho vay từng lần: thường áp dụng đối với khách hàng sản xuất, kinh doanh

theo thời vụ.

+ Cho vay theo hạn mức tin dụng: thường áp dụng đối với những khách hang

có khả năng tài chính tốt, chu kỳ sản xuất kinh doanh đều trong năm

- Phân loại theo phương thức hoàn trả nợ vay:

+ Cho vay trả nợ một lần khi đáo hạn+ Cho vay có nhiều kỳ hạn trả nợ, cho vay trả góp

+ Cho vay trả nợ nhiều lần nhưng không có ky hạn trả nợ cụ thé mà tùy theo

khả năng trả nợ của khách hàng mà trả nợ bât cứ lúc nào.

-Phân loại cho vay theo ngành kinh tế: cho vay nông nghiệp, công nghiệp,

thương mại-dịch vụ

1.2 Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM

1.2.1 Khái niém tài sản bảo dam

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng dé bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (theo Khoản 7, Điều 3 Nghị định

163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm) Hay tài sản

Trang 12

bảo đảm là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người

thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm cho khoản vay với bên

nhận bảo đảm Tài sản đó có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai

và được phép giao dịch.

Tài sản bảo đảm bao gồm: Động sản, Bắt động sản và giấy tờ có giá

Tài san bảo đảm tổn tại đưới 3 hình thức chủ yếu là vật, giấy tờ có giá vàquyền tài sản

+ Tài sản bảo đảm là vật như phương tiện giao thông, kim khí đá qúy, máy

móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa

+ Tài sản bảo đảm là giấy tờ có giá như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất, cô phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu,tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy địnhcủa pháp luật, giá trị được thành tiền và được phép giao dịch

+ Tài sản bảo đảm là quyền tài sản như quyền tài sản phát sinh từ quyền tác

giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận bảo hiểm, quyền

góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, lợi tức và các quyền phát sinh từtài sản cầm cố, các quyền tài sản khác

Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

+ Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm

sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản

hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã tồn tại vào thời điểm giao kết giaodịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữucủa bên bảo đảm Tiêu chí xác định tài sản hình thành trong tương lai là thời điểm

tài sản đó thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm

1.2.2 Sự can thiết phải có tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay

Cho vay là hoạt động chính và chủ yếu đem lại phần lớn lợi nhuận cho cácNHTM truyền thống Các NHTM tiến hành cho vay đối với nền kinh tế chủ yếubằng nguồn vốn huy động được và khi cho vay ngân hàng luôn hướng tới hai mục

đích cuôi cùng là an toàn và lợi nhuận Ngân hàng cho vay dựa trên sô tiên của các

SV: Đào Thị Thơm 7 Lép: QTKD BĐS 52

Trang 13

tổ chức, cá nhân gửi tiền vào ngân hàng mà không phải của chính ngân hàng Chấtlượng một khoản cho vay nếu không tốt không những khiến ngân hàng bị thiệt hại

mà còn tâm lý e ngại, lo lắng đối với những người đã và sẽ gửi tiền vào ngân hàng,đồng thời khiến những người gửi tiền vào ngân hàng đồng loạt đến rút tiền khiếnngân hang mat kha năng thanh toán, có nguy cơ dẫn đến phá sản, gây ra sự đồ vỡ hệthống NHTM Chính vi vậy, mục tiêu lợi nhuận chỉ có thể đạt được khi mục tiêu antoàn được bảo đảm; thể hiện ở việc hoạt động của các NHTM chịu sự giám sát chặtchẽ của các cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng cụ thê như: tùy vào quy mô

của mỗi NHTM mà mức vốn tự có tối thiểu cần phải có, quy định về hoạt động cho

vay, hoạt động bảo lãnh, hoạt động huy động nguồn vốn, các hoạt động dịch vụkhác Ở Việt Nam, hoạt động của các NHTM thực hiện theo luật các TCTD và cácvăn bản pháp luật có liên quan Nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ hoạt động củacác NHTM thì sự đồ vỡ của các NHTM có ảnh hưởng lớn tới hệ thong NHTM nóiriêng và nền kinh tế quốc gia, khu vực nói chung

Trong lịch sử kinh tế thế giới đã ghi nhận nhiều trường hợp dé vỡ củaNHTM đã ảnh hưởng tới toàn hệ thống NHTM và nền kinh tế như:

Khủng hoảng ngân hàng đi theo suy thoái kinh tế năm 1929-1933: làn sóng

phá sản ngân hàng tràn từ Áo, Đức, Anh sang Mỹ Riêng Mỹ có 9096 ngân hàngphải ngừng hoạt động, gây ra sự mat mát cho người gửi tiền, cổ đông và các chủ nợđến 2.5 ty USD va dẫn đến việc thắt chặt cung tiền

-Về phía khách hàng vay tiền của ngân hàng: các khách hàng là doanhnghiệp, cá nhân vay vốn và giao dịch với ngân hàng cũng thường xuyên gặp phảinhững rủi ro nhất định Vì vậy ngân hàng phải lựa chọn khách hàng cho vay quaviệc năm bắt thông tin, phân tích và đánh giá khách hàng chính xác, đồng thời cócác biện pháp phòng ngừa và chống đỡ những rủi ro lan truyền

-Về phía khách hàng gửi tiền ngân hàng: hiện nay các khách hàng gửi tiền có

độ nhạy rất cao với thị trường Họ gửi tiền vì mục đích sinh lời chứ không đơn

thuần là dé bảo quản tiền trong ngân hang Do đó, yếu tố tâm lý, thói quen, tap

Trang 14

quán đều có tác động đến nhóm khách hàng này và họ có thê gây ra ảnh hưởng rất

lớn đến hoạt động của ngân hàng, thậm chí đến mức ngân hàng có thể bị phá sản

Như vậy, hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro, do đóvan dé bảo đảm an toàn, 6n định trong hoạt động cho vay luôn được các ngân hàng

chú trọng trong suốt quá trình kinh doanh của mình Nếu không được như vậy thì

những rủi ro xảy ra trong hoạt động ngân hàng sẽ ảnh hưởng sâu sắc tới mọi mặtcủa đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước Do vậy bảo đảm an toàn tronghoạt động cho vay là cần thiết giúp:

+ Nâng cao trách nhiệm trả nợ của bên vay.

+ Phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực

hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường được.

+ Phòng ngừa gian lận.

1.2.3 Các loại tài sản bảo đảm

Căn cứ vào năng lực tài chính của khách hang vay, tính hiệu quả, kha thi của

việc sử dụng khoản vay và tình hình thực tế khách hàng dùng tài sản nào làm bảođảm, thông qua đó xác định phương thức bảo đảm là cầm có, thế chấp, bảo lãnh của

bên thứ ba hay tài sản hình thành từ vốn vay sao cho phù hợp

e Tài sản cầm cố:

Về bản chat cam có vay vốn ngân hang là việc bên vay vốn (bên cầm có) có

nghĩa vụ giao tài sản là động sản của mình cho tô chức tín dụng (bên nhận cầm cố)

dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ sốc lãi và tiền phạt nếu có) (theo

Quyết định số 217/QĐÐ-NHI của Thống Đốc ngân hàng Nhà nước ngày 17/8/1996)

Hay nói cách khác, cầm có là hình thức mà theo đó người nhận tài trợ của ngânhàng phải chuyển quyền kiểm soát TSBD sang cho ngân hang trong thời gian cam

kết (thường là thời gian nhận tài trợ) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ Động

sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loại đăng ký quyền

sở hữu Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu khi cầm cố tài sản phải

được giao nộp cho bên cho vay Đôi với tài sản có đăng ký quyên sở hữu, khi câm

Trang 15

cố có thê thỏa thuận dé bên cầm có giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho bên thứ

ba giữ.

Một tài sản có đăng ký quyền sở hữu có thé cam cé dé bảo đảm thực hiện

nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá tri lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo

đảm, trừ trường hợp có quy thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác.

Ngân hàng yêu cau cầm cố khi xét thấy việc khách hang nắm giữ TSBD làkhông an toàn cho ngân hàng Những tài sản được đưa vào mục tài sản cầm cố lànhững tài sản dé dang bán được trên thị trường dé dang thu hồi vốn cho ngân hàng,

ngân hàng có thé kiểm soát tương đối chắc chắn, đồng thời việc ngân hàng nam giữ

không làm ảnh hưởng tới quá trình hoạt động của người nhận tài trợ Ví dụ như:kim loại quý, ngoại tệ mạnh, trái phiếu, cô phiếu chứng khoán, các hợp đồng, số tiếtkiệm, máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên vật liệu, hàng tiêu dùng

e Tài sản thế chấpTài sản thế chấp là việc một bên (người đi vay, bên thứ ba) đem tài sản thuộcquyền sở hữu hợp pháp của minh thé chấp cho ngân hang dé vay một số tiền nhấtđịnh và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay Nếu đến hạn mà người đi vaykhông thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàngđược quyền phát mãi tài sản thế chấp dé thu hồi nợ Hay theo quy định tại Điều 342

Bộ luật dân sự năm 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thếchấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đốivới bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyền giao tài sản đó chobên nhận thế chấp Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thê là tài sản hìnhthành trong tương lai Tài sản thé chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thé thỏathuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật

phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

Việc thế chấp quyên sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từĐiều 715 đến Điều 721 của Bộ luật dân sự năm 2005 và các quy định khác của pháp

luật có liên quan.

Trang 16

Bảo đảm bằng tài sản thế chấp cho phép người nhận tài trợ sử dụng TSBĐ.Đây là một thuận lợi Tuy nhiên, quá trình sử dụng có thể sẽ làm biến dạng tài sản,

làm giảm giá trị của tài sản, gây thiệt hại cho ngân hàng Hơn nữa, khả năng kiểm

soát TSBĐ của ngân hàng sẽ bị hạn chế Do đó, ngân hàng có thể yêu cầu kháchhàng dừng sử dụng TSBD, bổ sung thêm TSBD với mức tối thiểu bằng phần giảmgiá trị của TSBĐ đã thế chấp, hoặc giao cho bên thứ ba giữ, bảo quản tài sản thếchấp

Điêu kiện doi với tài sản cam cô, tài sản thê chap:

+ Thuộc sở hữu của khách hàng vay Trường hợp tài sản mà pháp luật quyđịnh phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền

sở hữu tài sản Đối với quyền sử dụng đất khách hàng phải có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và được thé chấp theo quy định của pháp luật về dat đai Đối với

tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh

nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để cầm có, thế chấp theo quy định củapháp luật về doanh nghiệp Nhà nước

+ Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc

không cắm mua, bán, tặng cho, chuyên đôi, chuyên nhượng, cầm có, thế chấp, bảo

lãnh và các giao dịch khác.

+ Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý

của khách hàng vay tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Trong văn bản lập riêng

hoặc hợp đồng thế chấp, khách hang vay phải cam kết với tổ chức tín dụng về việctài sản thế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình

+ Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải

mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

Trang 17

nhận cho ngân hàng quyên phát mại tài sản khi khách hàng không có khả năng hoàn

trả được nợ vay.

Áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:

+ Vay dé thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục vụđời sống

+ Vay dé thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất

+ Vay dé thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập

Điêu kiện đôi với khách hang vay và tài sản hình thành từ von vay:

- Đối với khách hàng vay+ Có tín nhiệm đối với các tổ chức tín dụng

+ Có khả năng tài chính thực hiện nghĩa vụ trả nợ

+ Có dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi; có khảnăng hoản trả nợ hoặc có dự án phục vụ đời sống khả thi, phù hợp với quy định cua

pháp luật.

+ Có mức vốn tự có tham gia vào dự án cộng với giá trị TSBĐ bằng các biện

pháp cầm có, thế chấp, bảo lãnh băng tài sản của bên thứ ba tối thiểu bằng 50%tổng mức vốn đầu tư của dự án

- Đối với tài sản hình thành từ vốn vay

+ Phải xác định được quyền sở hữu thuộc về khách hàng vay: đối với tài sản

là quyền sử dụng đất phải xác định được quyền sử dụng thuộc về khách hàng vay

Đối với tài sản là của doanh nghiệp Nhà nước phải xác định được quyền quản lý, sửdụng tài sản là bất động san gan liền với đất, thì khách hàng vay phải có giấy chứngnhận quyền sử dụng đất của khu đất mà trên đó tài sản được hình thành và hoàn

thành các thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật

+ Phải xác định được danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản

+ Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp

+ Đối với tài sản hình thành từ vốn vay mà pháp luật quy định phải mua bảo

hiểm thì khách hàng phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn

e Tài sản bảo lãnh của bên thứ ba.

Trang 18

Bảo lãnh bang tài san của bên thứ ba (bên bao lãnh) là việc bên bảo lãnh camkết với bên cho vay (bên nhận bảo lãnh, thường là ngân hàng) về việc sử dụng tài

sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp

nhà nước là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thaycho bên vay vốn (bên được bảo lãnh), nếu đến thời hạn trả nợ mà bên được bảo lãnhkhông thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ của mình cho ngân

hàng, thì bên bảo lãnh đứng ra trả nợ thay.

Trong trường hợp một cá nhân hoặc pháp nhân nhận bảo lãnh cho một hoặcnhiều bên vay vốn cùng một lúc thì tổng số tiền cho vay có bảo lãnh không vượt

quá theo quy định của pháp luật Nếu cá nhân và pháp nhân bảo lãnh cho một bênvay vốn thì mỗi bên bảo lãnh thực hiện một phần góc, lãi, tiền phat và ký một hợpđồng bảo lãnh độc lập Khi thực hiện bảo lãnh, bên bảo lãnh phải dùng tài sản củamình dé cầm có, thé chap cho bên nhận bảo lãnh

Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh tài sản dé bảo lãnhcho khách hàng vay Bên bảo lãnh phải có các điều kiện:

+ Có năng lực pháp luật dân sự đối với bên bảo lãnh là pháp nhân; có năng

lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đối với bên bảo lãnh là cá nhân

+ Có khả năng về vốn, tài sản để thực hiện được nghĩa vụ bảo lãnh

1.3 Tài sản bảo dam là Bắt động sản trong hoạt động cho vay thế chap

1.3.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của bat động sản

e Khái niệm:

Trên thực tế hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về BĐS, song có một

quan điểm các nhà luật học quan niệm tương đối thống nhất Đó là: BĐS là những

tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được, và ở Việt Nam thì:

Theo Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: Bat động sản (BĐS) là

các tài sản không thé di đời bao gồm:

+ Đất đai;

Trang 19

+ Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với dat đai ké cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng cần được quy định cụ thể bằng pháp luậtcủa mỗi nước Có những tài sản một quốc gia cho là BĐS nhưng quốc gia khác lại

liệt vào là tài sản động sản.

e Đặc điểm của BĐS+ Thứ nhất BĐS có vị trí cố định và không có khả năng di dời: đặc điểm này

là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và

có giới hạn về diện tích và không gian Giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng

vị trí cụ thể (khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các côngtrình công cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếpcận) Khi những yếu tổ này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi BĐS chịutác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt; những yếu tố điều kiện tự nhiên,điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường

+ Thứ hai, BĐS có tính lâu bền: tính lâu bền của BĐS được thể hiện ở haigóc độ là tuôi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Thường thì tuổi thọ vật lý cao hơn tuôithọ kinh tế Do tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báođược tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh Bởi

lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gi thay đổi nhữngyêu tố vật lý cho phù hợp với nhu cầu

+ Thứ ba, BĐS mang tính khan hiếm: sở dĩ như vậy là do tính khan hiếm củađất đai, diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thê của đất đai là giới

hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thé

+ Thứ tư, BĐS có tính dị biệt: Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, không

giống bất kỳ một BĐS nào khác Trong đầu tư cần khai thác tính dị biệt để làm tănggiá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu

dùng.

Trang 20

+ Thứ năm, BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhucầu về BĐS ở mỗi khu vực, quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu

tố tập quán, thị hiểu và tâm lý xã hội thậm chí còn cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,

tâm linh của dân cư ở đó.

+ Thứ sáu, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau: giữa hàng hóa BĐS có sự tác

động qua lại lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa BĐS

này là điều kiện để ra đời hoặc mắt đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sửdụng của hàng hóa BĐS kia (Ví dụ: sự ra đời của một con đường sẽ dẫn đến sự ra

đời của những tụ điểm dân cư, khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ dọc

theo con đường đó) Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đếnyếu tố ảnh hưởng tới công trình khác; khả năng ảnh hưởng khi có các công trình

BĐS khác sẽ ra đời.

+ Thứ bảy, BĐS là tai sản có giá tri cao: do giá tri cua đất đai cao, chỉ phí

đầu từ xây dựng lớn Vì vậy đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn,đông thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn dé quay trở lại đầu tư cho

quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS

+ Thứ chin, giá trị và công năng, kha năng khai thác hàng hóa BĐS phụ

thuộc vào nhiều năng lực quản lý BĐS có giá trị lớn, chủng loại phức tạp nên đòi

hỏi người quan lý phải có năng lực cao, chi phí quản lý lớn.

Trang 21

được khai thác an chứa trong BĐS ở nước ta là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ USD,gấp nhiều lần tông hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nướcđang phát triển trong vòng 30 năm qua

Bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng: đất đai là điều kiện vật chất décon người ton tại và tái sản xuất Và nhà ở là không gian cho con người dé ở, sinhhoạt, sản xuất Đối với mỗi quốc gia thì BĐS không chỉ là nguồn tài nguyên lớn

mà còn thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng kinh tế

Bat động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nềnkinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tô chức hoạt động kinh tếgia đình, nó còn là nguồn vốn dé phát triển thông qua hoạt động thế chấp dé vayvốn thực hiện sản xuất, kinh doanh

1.3.2 Khái niệm TSBĐ là BĐS trong hoạt động cho vay thế chấp

Khái niệm TSBD là BĐS hiện nay chưa được quy định cụ thé trong các vănbản luật tại nhiều quốc gia Ở Việt Nam, TSBĐ là BĐS do các bên thỏa thuận thuộcquyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của bên thế chấp mà người này cam kết dùngBĐS đó dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyên.Đặc điểm của TSBD là BĐS bao gồm các đặc điểm của TSBD và của BĐS

Đối tượng là BĐS phải được xác định và nó phải là tài sản hợp pháp Ngoài

điều kiện về đăng ký quyền sở hữu và các đặc điểm nêu trên, BĐS chỉ trở thànhTSBD khi đã đăng ký giao dịch bao đảm.

Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung

và của BĐS nói riêng Dé có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của tổ chức, cánhân, hộ gia đình, họ thường dùng tài sản bao dam dé thé chấp tai các TCTD Hiệnnay tại các NHTM ở Việt Nam, với mức cho vay tối thiểu nhất định NHTM nhậnTSBD tiền vay phan lớn là BĐS Vì vậy, trong nền kinh tế thị trường cạnh tranhhiện nay, thé chấp BĐS dé vay vốn tại các ngân hàng có vai trò thúc day hoạt độngsản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối vớiBĐS nói chung và nhà đất nói riêng

SV: Đào Thị Thom l6 Lớp: QTKD BĐS 52

Trang 22

Từ đó có thê rút ra, hoạt động cho vay thé chấp có TSBD là BĐS là việc bênvay vốn và/hoặc bên thứ ba (gọi chung là bên thế chấp) dùng TSBĐ là BĐS thuộc

sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của

mình đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).

Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm tỷ lệ lớn trongtổng số tài sản trong hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng TSBĐ là BĐS tronghoạt động cho vay thế chấp (tài sản thế chấp là BĐS) bao gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng gan liền với đất, kể cả các tài sản gan liền vớinhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;

- Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại nghị định 79/NĐ-CP ngày

+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dung đất khi có một trong

các điều kiện sau:

Đất do Nhà nước giao có thu tiền

Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dung hợp pháp

Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiên thuê đất cho cả thời gian thuê hoặccho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại phải trên 1 năm Riêng

đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụngđất và tài sản gan liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít

nhất 05 năm.Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại

Trong trường hợp tô chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất dé sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, hoặc

Trang 23

được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tàisản thuộc sở hữu của minh gan liền với đất đó

+ Tổ chức kinh tế được thé chấp giá trị quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên

thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

1.3.3 Điều kiện dé BĐS là TSBD trong hoạt động cho vay thé chấp

Dé trở thành tài sản thế chấp vay vốn tại ngân hàng, TSBD là BĐS cần phảiđáp ứng các điêu kiện sau:

- BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc

bên bảo lãnh Để chứng minh được điều này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp thếchấp giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay theoquy định của pháp luật về đất đai; BĐS thuộc doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là

BĐS do Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng doanh nghiệp phải

chứng minh được quyền được thé chấp hoặc bảo lãnh bat động sản đó; đối với tài

sản khác thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay: nếu pháp luật yêu cầu tài sản

đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng phải có giấy chứng nhận đăng ký quyền sở

- Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải có bảo hiểm thì khách hàng phải

mua bảo hiểm cho BĐS đó trong thời gian ký kết bảo đảm vay vốn

Trang 24

- Mọi công trình do bên vay xây dựng, sửa chữa gắn liền với đất đã mang đithế chấp đều thuộc tài sản bảo đảm theo hợp đồng vay

- Nếu đất đai và tài sản gắn liền trên đất đã mang đi thế chấp mà nay thuộcdiện quy hoạch giải phóng mặt băng thì tổng số tiền được đền bù đều do ngân hàng

giữ để bao đảm thu hồi nợ nếu phần đền bù nhỏ hơn hoặc bằng phạm vi bảo damcủa tài sản thế chấp Trong trường hợp giá trị đền bù lớn hơn phạm vi bảo đảm của

TSTC, ngân hàng chỉ được giữ phần giá trị đền bù bằng phần phạm vi bảo đảm của

tài sản, phần còn lại phải trả cho bên có tài sản thế chấp

1.4 Công tác quản lý TSBĐ là BĐS trong hoạt động cho vay thế chấp

1.4.1 Khát niệm công tác quản lý TSBD là BĐS

Trước những diễn biến phức tạp của thị trường, rủi ro luôn rình rập cả khách

hàng vay và cả ngân hàng Vì vậy tài sản bảo đảm có vai trò quan trọng trong việc

quyết định cap tín dụng của các NHTM, do đó công tác quản lý TSBD là vô cùng

quan trọng.

Quản lý TSBĐ là việc ngân hàng đề ra các biện pháp và nghiệp vụ, quy trìnhnhằm từng bước hoàn thiện các cơ chế chính sách của toàn hệ thống ngân hàng vềbảo đảm tiền vay Quản lý danh mục TSBĐ là một mắt xích quan trọng trong quy

trình cho vay có tài sản bảo đảm bao gồm các khâu từ việc quản lý đánh giá, phân

loại, dự báo, cảnh báo về danh mục những tài sản mà ngân hàng lựa chọn, xét ưutiên nhận làm TSBD, định kỳ đánh giá lại giá trị TSBĐ dé điều chỉnh mức độ chovay hoặc yêu cầu khách hàng bổ sung, thay thế TSBD, quan lý lưu giữ TSBD vacác giấy tờ có liên quan cũng như việc xử lý bán, khai thác các TSBĐ của nhữngkhoản nợ tồn đọng

Quản lý TSBD là BĐS là quy trình thực hiện bao gồm từ việc quản lý đánh

giá, phân loại, dự báo, cảnh báo, định kỳ đánh giá lại giá trị BĐS dé điều chỉnh mức

độ cho vay hoặc yêu cầu khách hàng bổ sung thêm hoặc thay thế BĐS làm TSBD,lưu trữ hồ sơ các giấy tờ có liên quan, xử lý bán hoặc giải chấp BĐS

Trang 25

Cán bộ tín dụng người trực tiếp cho vay và cán bộ lưu trữ kho quỹ có tráchnhiệm chính trong suốt quá trình quản ly TSBD và các giấy tờ có liên quan Chinhánh cần có biện pháp thực thi thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng vay hoặcbên thứ ba vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm

1.4.2 Nội dung công tác quản lý TSBĐ là BĐS

Các NHTM thực hiện quản lý TSBD là BĐS theo quy trình được thé hiệnqua các bước:

BI: Tiếp nhận và kiểm tra TSBD là BĐS

Nội dung các bước cụ thê như sau:

1.4.2.1 Tiếp nhận và kiểm tra TSBD

Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn có tài sản bảo đảm và mục đích vay vốnthỏa mãn nhu cau của khách hàng; cán bộ tín dụng phải tiến hành thâm định các nộidung có liên quan như: mục đích sử dụng vốn; mức tiền vay tối đa; tính hiệu quảkhả thi của dự án, phương án sản xuất kinh doanh và cuối cùng là tài sản bảođảm.

Khi khách hàng đến ngân hàng thế chấp xin vay vốn bằng TSBD là BĐS thìcán bộ ngân hàng-trực tiếp là cán bộ tín dụng sẽ hướng dẫn khách hàng làm hồ sơ,các thủ tục cần thiết Cán bộ tín dụng sẽ hướng dẫn giải thích cho khách hàng hiểu

đầy đủ quyền nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên trong hợp đồng thé chấp TSBD là

BĐS, ngân hàng thu thập thông tin về bên bảo đảm và TSBĐ Ngân hàng phải thuthập đầy đủ giấy tờ, hồ sơ liên quan đến TSBD mà khách hàng mang đi thế chấp

Trang 26

vay von dé kiểm tra, chứng minh quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản của ai, cóthật hay không cũng như chứng minh được tài sản thế chấp có đủ điều kiện dé trởthành TSBD hay không: thuộc quyền quản lý, sở hữu hay sử dụng của khách hàng,không có tranh chấp về pháp lý, không thuộc tài sản bị Nhà nước cam giaodịch Ngân hàng tiến hành kiểm tra BĐS thế chấp:

° Kiểm tra bản chính giấy tờ quyền sử dung dat và quyền sở hữu tài sản

trên đất, nguồn gốc giấy tờ nhằm xác định tính hợp pháp của TSBĐ Trường hợp

giấy tờ có nghỉ van thì phải tiến hành xác minh tại noi cấp giấy tờ đó

° Xác định đồng sở hữu tài sản thế chấp (nếu có), bảo đảm tất cả cácđồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và ký tên vào hợp đồng thế chấp

° Tất cả các BĐS trước khi được nhận thế chấp cần phải được kiểm tra

nhằm xác định lại địa chỉ, thực trạng về quy mô, kết cấu, chat lượng còn lại của tàisản Khi kiểm tra có thể tham khảo thêm về thông tin từ các khu vực lân cận hoặcchính quyền địa phương nơi BĐS đó tọa lạc Ngân hàng cũng cần chú ý đến tínhthanh khoản, chuyển nhượng của BĐS dé tiện cho việc xử lý TSBD khi có rủi ro

định.

e Các nguyên tắc định giá BĐS+ Sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất: Bảo đảm có giá tri cao nhất, BĐS có mức

hữu dụng tối đa, phù hợp với quy hoạch, pháp luật

Trang 27

+ Nguyên tắc cung-cau: Giá trị của BĐS duoc xác định bởi mối quan hệ

cung-cầu về tài sản đó trên thị trường và ngược lại

+ Nguyên tắc thay thế: BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế nhau;

giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thé cầnthiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến

sự thay thế

+ Nguyên tắc đóng góp: mức độ đóng góp của từng bộ phận của BĐS vàotổng thu nhập từ toàn bộ BĐS đó

+ Nguyên tắc căn bằng: được thể hiện giữa cân băng đất và công trình, giữa

các bộ phận cau thành của công trình

+ Nguyên tắc thay đổi: giá trị BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của thị

trường, thời gian sử dụng, thị hiếu người tiêu dùng

+ Nguyên tắc phù hợp: phải phù hợp với môi trường xung quanh nhăm đạt

được mức sinh lời tối đa hay hữu dụng cao nhất

+ Nguyên tắc cạnh tranh: cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường

+ Nguyên tắc dự báo;

+ Nguyên tắc ngoại ứng

Cán bộ định giá cần xem xét các nguyên tắc này khi định giá giá trị BĐS,

ngoài ra để kết quả định giá đạt hiệu quả cao nhất thì cán bộ định giá cần phải sử

dụng phương pháp định giá phù hợp

e Phương pháp định giá:

+ Phương pháp so sánh: là việc định giá bang cách so sánh một cách trực tiếp

BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm tìm ra giá tri

của nó từ các giao dịch trước đấy Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rănggiá trị thị trường của một BĐS tương tự có thể so sánh được đã được mua, bán hoặccho thuê trên thị trường Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi.

+ Phương pháp chi phí: được hình thành từ nguyên tắc thay thé và giả định

rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bang chi phí dé làm ra một BĐS tương tựnhư một vật thay thế Phương pháp này dựa trên một giả định lỏng lẻo như vậy nên

Trang 28

nó được coi là phương pháp ít được sử dụng và ở mức độ nào đó nó là cứu cánh

cuối cùng

+ Phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư): Là phương pháp định giá dựa

trên cơ sở chuyền đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thé nhận được từviệc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hóa hiện tại của tài sản (quátrình chuyền đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) dé ước tính giá trịthị trường của tài sản cần định giá Phương pháp vốn hóa là phương pháp cơ bảntrong định giá tài sản, đặc biệt là định giá bất động sản Phương pháp vốn hóa dựatrên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau.Khi thu nhập mà BĐS tạo ra hoặc giá trị hàng năm được biết trước thì giá trị vốn cóthể được tìm ra

+ Phương pháp thặng dư: Phương pháp này được sử dụng để định giá các

BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng phát triển như định giá đất trống cho pháttriển, mua nhà ở cũ trên cơ sở xem xét việc cải tạo, hiện đại hóa dé ngôi nhà có giá

trị hơn.

+ Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp này dựa trên giả thiết giá trị của

BĐS có liên quan đến lợi nhuận có thể thu được từ việc sử dụng BĐS Được áp

dụng để định giá các BĐS có mức độ độc quyền nhất định phục vụ cho mục đích

tính thuế như khách sạn, rạp chiếu phim, BĐS công cộng phục vụ cho kinh doanh.Khi áp dụng phương pháp này người định giá cố gắng ước lượng giá trị tiền thuêBĐS chứ không phải giá trị vốn của nó

Mỗi phương pháp đếu có những ưu, nhược điểm riêng các ngân hàng cầnxem xét lựa chọn phương pháp định giá sao cho phù hợp với điều kiện của ngân

hàng mình.

Trường hợp định giá QSD đất và QSH tài sản trên đất được xác định giá trị

tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải được lập thành văn bản là bộ phậnkhông thé tách rời hợp đồng bảo đảm, việc định giá tai thời điểm này dé làm cơ sởxác định mức cho vay, chứ không áp dụng khi xử lý tài sản dé thu hồi nợ TSBĐphải được định giá bằng đồng Việt Nam

Trang 29

Giá trị QSD đất được định giá như sau:

+ Gía trị QSD đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giaođất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất thì được định giá theo giá đất do UBNDtinh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, không khấu trừ giá trị QSD đất đốivới thời gian đã sử dụng.

+ Giá trị QSD đất không thuộc điểm trên và bên bảo đảm thỏa thuận theo giá

đất thực tế chuyên nhượng ở địa phương nơi cho vay vào thời điểm thế chấp trên cơ

sở thông tin: giá chuyên nhượng đăng báo tại thời điểm định giá; giá trị hợp đồngchuyên nhượng QSD đất tương ứng cùng loại; giá theo tài liệu của phòng Tàinguyên và Môi trường, công ty môi giới BĐS, sản giao dịch BĐS

+ Tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thuê trước ngày01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đấtcho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm thì đượcthế chấp QSD đất và QSH tài sản gắn liền trên đất Trường hợp này ngân hàng địnhgiá giá trị tài sản thế chấp là QSD đất với giá trị tương đương bằng số tiền thuê đất

bên bảo đảm đã trả còn lại cho khoảng thời gian chưa sử dụng đất

+ BĐS (trừ QSD đất) được định giá: giá trị TSBĐ do ngân hàng và bên bảo

đảm thỏa thuận theo giá trị mua bán chuyên nhượng trên thực tế thị trường tại thờiđiểm định giá Trường hợp không xác định được giá thị trường thì ngân hàng và bênbao đảm thỏa thuận trên cơ sở các loại giá sau: Gia quy định của Nhà nước (nếu

có); giá trị giao dịch mua bán của tài sản đó (hóa đơn bán hàng, hợp đồng mua bán,

tờ khai hải quan ); giá trị còn lại của tài sản đó được ghi nhận trên số sách kế toáncủa bên bảo đảm (bảng cân đối kế toán, báo cáo tài chính); giá trị TSBD được địnhgiá bởi tổ chức có chức năng thâm định giá

1.4.2.3 Công chứng thé chap, đăng ký giao dich bảo đảm tài sản là BĐS

e Công chứng thé chấp:

Hợp đồng thế chấp bằng QSD đất và QSH tài sản gắn liền trên đất phải cóchứng nhận của cơ quan công chứng theo quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân

Trang 30

(không bao gồm người Việt Nam định cư tại nước ngoai, cá nhân người nướcngoài) thì có thể lựa chọn hình thức chứng nhận của cơ quan công chúng hoặc

chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trong trường hợp tại địa

phương noi đó chưa có văn phòng công chứng Trường hợp bảo đảm băng QSD dattrong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì phải có xác nhận củaBan quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

Hợp đồng thé chấp bang tài sản của bên thứ ba, bên bảo lãnh phải có chứng

nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường.

Lệ phí công chứng, chứng thực do bên bảo đảm trả hoặc thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

e Đăng ký giao dịch bao đảm tài sản là BĐS

Khách hàng là cá nhân, tổ chức đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng

mã số khách hàng dé tiện công tác theo dõi thống kê báo cáo, đơn vi diện tích vào

hệ thống quản lý trên máy tính của ngân hàng (mỗi ngân hàng có hệ thống quản lý

riêng).

Khi nhận hồ sơ về TSBD là BĐS thì cán bộ tin dụng phải lập biên bản giaonhận tài sản, niêm phong các loại giấy tờ và cất giữ tại kho quỹ riêng của ngân hàngtheo quy định quản lý tài sản ngoại bảng Ngân hàng phải nhận và giữ bản gốc giấychứng nhận QSD đất và QSH tài sản gắn liền trên đất, các giấy tờ liên quan đếnTSBD Ngân hàng cử cán bộ riêng chuyên quan lý hồ sơ, lưu trữ giấy tờ sau khi cán

bộ tín dụng nhận từ khách hàng và bàn giao lại cho bộ phận kho quỹ git.

1.4.2.5 Danh giá, định giá lại TSBD.

Trang 31

Dinh kỳ hoặc đột xuất ngân hàng phải kiểm tra TSTC, đánh giá hiện trạng,giá tri tài sản thế chấp tại thời điểm kiểm tra nếu giá trị TSTC bị sụt giảm giá tri; đốivới TSTC hình thành trong tương lại thì ngân hàng phải thực hiện quyền giám sát,kiểm tra quá trình hình thành tài sản mà không gây cản trở hoặc khó khăn cho việc

hình thành tài sản.

Việc đánh giá TSTC phải được ghi vào văn ban thé hiện rõ: tình trạng củaTSBD so với thời điểm nhận bảo đảm; đánh giá việc tuân thủ các quy định trongviệc bao quản TSBĐ; tiến độ hình thành TSBD đối với TSBĐ là tài sản hình thành

trong tương lai; mục đích sử dụng vốn, tình hình sản xuất kinh doanh của khách

hàng để xem xét TSTC nhằm phát hiện các trường hợp mua bán trái phép, cáctrường hợp tài sản bi hư hỏng xuống cấp từ đó đề xuất bố sung, thay thế, tăng

thêm hoặc rút bớt TSBĐ Trường hợp phát hiện giá trị TSBĐ bị giảm mà không đáp

ứng được nghĩa vụ được bảo đảm, ngân hàng định giá lại và yêu cầu bên bảo đảm,khách hàng phải bổ sung, thay thế tài sản hoặc giảm dần mức cấp tín dụng hoặc

thỏa thuận khác.

1.4.2.6 Xử lý hoặc giải chap TSBĐ là BĐS

e Xử lý TSBD

Ngân hàng phải thực hiện xử lý TSBD trong các trường hợp: khi đến han mà

khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình; khách

hàng vi phạm nghĩa vụ bảo đảm theo thỏa thuận hoặc vi phạm pháp luật, ngân hàngphải xử lý TSBD trước hạn; bên bảo đảm là pháp nhân được tô chức lại (cô phầnhóa, chia, tách, sáp nhập, chuyển đôi ) cũng được coi là đến hạn trả nợ, nếu khách

hàng không trả được nợ thì ngân hàng sẽ xử lý TSBĐ.

Việc xử lý tài sản phải thực hiện một cách khách quan, công khai, minh

bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm,

cá nhân, tô chức có liên quan và phù hợp với quy định của pháp luật Trước khi xử

lý TSBĐ ngân hàng phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý TSBĐ cho các bên

theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Nội dung văn bản thông

Trang 32

báo xử lý TSBĐ cần nêu rõ: lý do xử lý tài sản; nghĩa vụ được bảo đảm; mô tả tàisản; phương thức, thời gian, địa điểm xử lý TSBĐ

Ngân hàng có thé chon các phương thức xử lý TSBD như sau:

- Ngân hàng kết hợp với khách hàng cùng bán TSBĐ;

- Ngân hàng trực tiếp bán TSBĐ;

- Ngân hàng nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của

bên bao dam;

- Ngân hàng nhận các khoản tiền hoặc BĐS khác thay thé cho BĐS đang

được thé chấp;

- Ngân hàng có thé bán thông qua các tô chức dau giá;

- Ủy quyền hoặc chuyên giao cho các tô chức có chức năng mua bán BĐS dé

bán: sàn giao dịch, quỹ tín tháp BĐS

- Trường hợp thế chấp QSD đất và QSH tài sản gắn liền trên đất thì ngân

hàng bán thông qua tô chức đấu giá chuyên nghiệp theo thỏa thuận của ngân hàng

với khách hàng trong hợp đồng tín dụng hoặc trường hợp không giải quyết đượctheo thỏa thuận ghi trong hợp đồng tín dụng thì ngân hàng khởi kiện ra tòa Trình tựbán đấu giá QSD đất và QSH tài sản gắn liền trên đất:

+ Ngân hàng cho vay gửi hồ sơ đề nghị đến cơ quan có thầm quyền cho phép

bán dau giá QSD đất và QSH tài sản gắn liền trên đất Đối với thế chấp QSD của cá

nhân, hộ gia đình thì UBND cấp huyện có thâm quyền, đối với tổ chức thì doUBND cấp tỉnh có thâm quyền

+ Trong vòng 15 ngày kế từ ngày nhận hồ sơ, UBND cấp có thâm quyền cótrách nhiệm ra văn bản cho phép bán đấu giá và hướng dẫn làm các thủ tục bán đấugiá; nếu không cho phép thì có trả lời bang văn bản

+ Sau khi được quyền bán đấu giá QSD đất và QSH tài sản gắn liền trên đất,

ngân hàng ủy quyền cho tô chức đấu giá bán tài sản

+ Sau khi hoàn thành việc xử lý TSBĐ là QSD đất và QSH tài sản gắn liềntrên đất thì ngân hàng tiến hành làm thủ tục về xóa thông báo xử lý TSBĐ, xóa đăng

ký thế chấp, tiến hành làm thủ tục chuyển QSD đất, QSH tài sản gắn liền trên đất

Trang 33

sang cho bên nhận chuyền nhượng, bên mua tài sản theo quy định của pháp luật, trừtrường hợp do trung tâm ban dau giá tài sản thực hiện theo quy định của pháp luật

về bán đấu giá tài sản

° Giải chấp BĐS:

Trước thời điểm xử lý TSBĐ mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ củamình đối với ngân hang nơi nhận bao đảm và thanh toán các chi phí phát sinh doviệc chậm thực hiện nghĩa vụ thì ngân hàng tiến hành giải chấp TSBD cho khách

hàng.

1.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý TSBD là BĐS trong hoạt độngcho vay thế chấp

1.5.1 Các nhân té chủ quan

e Trinh độ chuyên môn và đạo đức của cán bộ tín dụng:

Con người là nhân tố trung tâm trong mọi hoạt động, là yếu tố quyết định

mọi thành bại trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại cũng như hiệu

quả mang lại từ hoạt động cho vay có TSBĐ.

Nhân tổ con người chính là các cán bộ nhân viên ngân hang mà đại diện là

cán bộ tín dụng - người trực tiếp cho khách hàng vay vốn, thâm định, kiểm tra

khách hàng Trình độ chuyên môn của CBTD rất quan trọng, nó ảnh hưởng rất lớnđến chất lượng cho vay có hiệu quả hay không Nếu CBTD có trình độ chuyên môncao, kiến thức, kinh nghiệm, am hiểu luật pháp thì sẽ nhận định được khách hàng

chính xác hơn Truong hợp cho vay có TSBD là BĐS, việc đánh giá chính xác giá

trị tài sản thế chấp, quản lý tài sản cũng như xử lý tài sản đòi hỏi CBTD có trình độgiỏi, có dao đức nghề nghiệp Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường BĐS day biếnđộng phức tạp, BĐS lại có giá trị lớn thì ảnh hưởng lớn nhất là của con người

Nếu những người làm tín dụng có trình độ chuyên môn kém, đạo đức nghềnghiệp không tốt thì việc đánh giá, thâm định TSBD không chính xác, dẫn đến việc

quyết định cho vay không phù hợp gây rủi ro cho ngân hàng Hoặc một số trường

Trang 34

hợp CBTD cau kết với khách hàng, gian lận dé cho khách hàng vay dẫn đến việcquản trị rủi ro gặp nhiều khó khăn

Vì vậy, ngân hàng cần phải đào tạo những CBTD, thẩm định trực tiếp chokhách hàng vay vốn không những giỏi về trình độ chuyên môn mà còn tốt về đạođức nghé nghiệp dé đưa ra những quyết định mang lại hiệu quả cao cho ngân hàng

e Về phía ngân hàng:

Ngân hàng là nhân tố chủ quan tác động trực tiếp đến hiệu quả công tác quan

ly TSBD là BĐS Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều ngân hàng, khách hàng cónhiều lựa chọn cho mình Nếu quy trình cho vay của ngân hàng quá chặt chẽ, gắtgao, thủ tục rườm rà thì khách hàng sẽ tìm đến các ngân hàng khác Vì vậy, ngânhàng cần đề ra những biện pháp hợp lý, chính sách đơn giản hơn trong công tácquản lý TSBD dé mở rộng quan hệ tín dụng với nhiều khách hàng hơn Tuy nhiên,

TSBĐ là BĐS - có giá trị lớn nên công tác quản lý cũng đòi hỏi các cán bộ thực

hiện đúng theo quy trình Từ khi xem xét cho vay tới khi thu hồi hết nợ ngân hàngphải là người nắm chắc mọi diễn biến hoạt động kinh tế của người vay, trạng tháicủa các BĐS bảo đảm dé trong bat cứ trường hợp nào xảy ra ngân hang cũng chủ

động đưa ra được các biện pháp xử lý phù hợp nhất bảo vệ quyền lợi của mình, hạn

chế rủi ro

e Vấn đề thông tin:

Môi trường kinh doanh có ổn định và an toàn hay không phụ thuộc rất lớnvào nguồn thông tin Dé đạt được hiệu qua quản lý TSBD cần có hệ thống thông tin

về tài sản một cách đầy đủ, chính xác và khách quan Nếu những thông tin thu thập

được về khách hàng có độ tin cậy và chính xác cao thì quyết định cho vay của ngânhàng sẽ an toàn hơn Trong nhiều trường hợp khách hàng thiếu trung thực trong cácbáo cáo, chứng từ, mục đích vay vốn, sử dụng vốn như thế nào hoặc khách hàngcung cấp thông tin về tài sản bảo đảm là không chính xác Từ đó, ngân hàng sẽ gặpphải rủi ro rất lớn nếu cho khách hang vay mà TSBD đang xảy ra tranh chấp, giá tri

tài sản không đúng như trong hợp đồng Do vậy, việc thu thập thông tin và xử lý

thông tin về TSBD là một yếu tố rat cần thiết với ngân hàng, đặc biệt TSBD là BĐS

Trang 35

cần phải thu thập thông tin về BĐS chính xác tránh trường hợp gian lận, khách hàng

dùng phôi thật dé làm giả giấy chứng nhận QSD đất mang đi thé chấp vay vốn tại

nhiều ngân hàng, nếu nhận các BĐS bao đảm có giấy tờ giả này làm tài sản thế chap

thì hậu quả ngân hàng phải gánh là rất nặng nề Các bên tham gia cần phải cung cấp

những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình ra quyết định cho vay, tạo cơ sở

pháp lý, tránh gian lận Hiện nay, các ngân hàng sử dụng hệ thống tra cứu thông tin

khách hang CIC để tra cứu tinh trạng nợ ở các tổ chức tín dụng khác của khách

hàng Bên cạnh đó, ngân hàng cần phải lựa chọn những khách hàng có tư cách đạo

đức, có đủ năng lực tài chính, uy tín, hoạt động sản xuất kinh doanh đạt kết quả cao

1.5.2 Các nhân tố khách quan

e Các văn bản pháp lý:

Các văn bản pháp luật do Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các Bộ, Ngành

có liên quan ban hành ra nhằm hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại trong việc thực

hiện hoạt động bảo đảm tiền vay nói chung và quản lý tài sản bảo đảm nói riêng

Tùy từng giai đoạn phát triển kinh tế, Nhà nước lại có những quy định khác nhau

Do đó, công tác quản lý TSBD cũng thay đổi cho phù hợp với quy định từng thời

kỳ Đối với TSBD là BĐS thì công tác quản lý loại tài sản này không chỉ liên quan

đến các văn bản pháp luật ngành ngân hàng mà còn liên quan đến các lĩnh vực khác

như Luật dân sự, luật đất đai, luật doanh nghiệp, luật hôn nhân và gia đình

Đặc biệt, đối với TSBD là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản ganliền trên đất thì thủ tục đăng ký ảnh hưởng rất lớn tới khâu nhận BĐS làm TSBĐ

Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất vẫn còn nhiều

vướng mắc về thâm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh của hộ gia đình, cá nhân, hồ

sơ đăng ký; về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản là quyền sử dụng đất

thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều tô chức tín dụng

Các hệ thống văn bản pháp luật về quản lý TSBD có sự thống nhất, hoàn thiện

và chặt chẽ sẽ là hành lang pháp lý giúp các NHTM thực hiện vấn đề an toàn trong chovay của ngân hàng Tuy nhiên, trong thực tế thì quá trình thực hiện hoạt động quản lýTSBD thì ngân hàng đã gặp phải những vướng mắc do các văn bản quy định đang có

Trang 36

sự chồng chéo nhau, không phù hợp với thực tế Do đó, đã có những trường hợp kháchhàng lợi dụng các kẽ hở pháp luật dé lừa đảo ngân hàng Vì vậy, dé giúp ngân hàng dễ

dàng hon trong việc ra quyết định cho vay, giảm bớt thời gian thâm định thì Chính

phủ, Ngân hàng Nhà nước và các Bộ, Ngành có liên quan cần phải có chính sách, chủ

trương chỉnh sửa các văn bản theo hướng ngày càng hoàn thiện, giảm bớt các áp lực

và tạo sự đồng thuận cho hoạt động quản lý tài sản bảo đảm của các ngân

e Đặc tính của BĐS và thị trường BĐS:

Mỗi loại TSBĐ đều có những đặc tính riêng về tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ vật lý,giá trị, giá trị sử dụng, khả năng sinh lời, tốc độ hao mòn BĐS cũng có những đặc

trưng riêng:

+ BĐS có giá trị lớn: BĐS là hàng hóa có giá trị lớn, khả năng mua bán, chuyên

nhượng trên thị trường dài tính thanh khoản kém Vì vậy, trước khi quyết định cho vayngân hàng cần phải thẩm tra, đánh giá BĐS bảo đảm, lựa chọn những BĐS dễ bán trên

thị trường, tính thanh quan cao, khả năng thu hồi lại vốn lớn dé tránh rủi ro cho ngân

hàng.

+ Khả năng co giãn cung cầu của BĐS kém: khi nhu câu lớn, lượng cung không

đáp ứng kịp do độ trễ của cung so với cầu đây giá BĐS lên cao và ngược lại khi cầu

giảm, lượng cung đã có san trên thị trường dẫn tới dư thừa BĐS, kéo giá BĐS giảm

xuống Dẫn tới mat cân bằng cung cầu Hơn nữa, đất đai lại có giới hạn, chịu sự hạn

chế về quy hoạch và giới hạn với mục đích sử dụng đất riêng biệt Do đó, khâu thâm

định giá BĐS làm TSBĐ trong công tác quản lý TSBĐ là rất quan trọng

+ Chịu sự quản lý của Nhà nước chặt chẽ: BĐS có vai trò quan trọng trong nềnkinh tế, chính trị, xã hội của quốc gia, đất đai có tính chất phức tạp, do đó chịu sự quản

lý chặt chẽ của Nhà nước đối với việc sử dụng và chuyên giao mục đích sử dụng Do

đó, khi ký kết giao dịch bảo đảm với TSBD là BĐS ngân hang cần xem xét tính hợp

pháp của BĐS bảo đảm.

BĐS là hàng hóa đặc biệt trên thị trường, giá tri và giá cả của nó phụ thuộc vào

nhiều yếu tổ như vi trí đất đai, mục đích sử dụng đất, hiệu qua sử dụng, tính khan hiếm

của hàng hóa, tâm lý, tam quán, thị hiểu người tiêu dùng Hơn nữa, chịu sự tác động

Trang 37

mạnh mẽ khi nền kinh tế thị trường biến động Khi nền kinh tế ôn định, lạm phát thấp,

giá cả BĐS cũng ổn định, ngược lại khi nền kinh tế bat ôn, lạm phát tăng cao, giá cảBĐS biến động Khi đó sẽ gây khó khăn cho ngân hàng về công tác định giá BĐS bảođảm và công tác xử lý TSBD dé thu hồi nợ Vì vậy, đòi hỏi cán bộ ngân hàng cần cóchuyên môn nghiệp vụ giỏi để phân tích, đánh giá, nhận định thị trường để đánh giáxác thực giá trị BĐS bảo đảm, từ đó đưa ra những quyết định cho vay phù hợp, giảmthiểu rủi ro cho ngân hàng

Ngoài các nhân tố trên, các nhân tố như thiên tai, hỏa hoạn, chiến tranh, dịchbénh lu6n là mối đe doa của khách hàng, vượt quá tầm kiểm soát của ngân hàng Nóthường để lại hậu quả nặng nề cho khách hàng vay vốn, khả năng trả nợ ngân hànggiảm sút thậm chí là mat khả năng trả nợ Công tác quản lý TSBĐ của ngân hang cũnggặp khó khăn trong khâu xử lý BĐS bảo đảm do giá trị TSBD bị giảm giá, mattrang

SV: Dao Thi Thom 32 Lớp: QTKD BĐS 52

Trang 38

CHUONG II: THUC TRANG CÔNG TAC QUAN LÝ TSBĐ LA BĐS

TRONG HOAT DONG CHO VAY THE CHAP TAI NHNO&PTNT HUYEN

PHU XUYEN-HA NOI

2.1 Giới thiệu chung về NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên-Hà Nội

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên

e Tổng quan về NHNo&PTNT Việt Nam:

Được thành lập ngày 26/3/1988, hoạt động theo Luật các Tổ chức Tín dụngViệt Nam, đến nay, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

(NHNo&PTNT) - Agribank là Ngân hàng thương mại hàng đầu giữ vai trò chủ đạo

và chủ lực trong phát triển kinh tế Việt Nam, đặc biệt là đầu tư phát triển kinh tế

khu vực nông nghiệp, nông dân, nông thôn.

Agribank là ngân hàng thương mại lớn nhất Việt Nam cả về vốn, tài sản, độingũ cán bộ nhân viên, mạng lưới hoạt động và số lượng khách hàng Tính đến

31/12/2012, vị thế dẫn đầu của Agribank vẫn được khăng định trên nhiều phương

quản trị kinh doanh và phát triển màng lưới dịch vụ ngân hàng tiên tiến Agribank là

ngân hàng đầu tiên hoàn thành Dự án Hiện đại hóa hệ thống thanh toán và kế toánkhách hàng (IPCAS) do Ngân hàng Thế giới tài trợ Năm 2008, NHNo&PTNT Việt

Trang 39

Nam bat đầu hiện đại hóa hệ thống Ngân hàng bằng việc áp dụng phần mềm quản lýdir liệu tập trung, triển khai hệ thong giao dich một cửa va đến năm 2010 toàn bộ hệthống NHNo&PTNT Việt Nam được nâng cấp, đổi mới toàn bộ thành hệ thốngIPCAS II Với hệ thống IPCAS II đã được hoàn thiện, NHNo&PTNT đủ năng lựccung ứng các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiện dai, với độ an toàn và chính xáccao đến mọi đối tượng khách hang trong và ngoài nước Hiện nay, NHNo&PTNTđang có hàng triệu khách hàng là hộ sản xuất, cá nhân, hàng chục ngàn khách hàng

là doanh nghiệp.

e Tổng quan về NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên:

Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp va Phát triển nông thôn huyện PhúXuyên với tiền thân là đơn vị trực thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đượcthành lập ngày 26 tháng 03 năm 1988 NHNo&PTNT chi nhánh huyện Phú Xuyêngồm 4 phòng giao dịch: Đồng Quan, Minh Tân, Phú Minh và Đại Xuyên Chi nhánhPhú Xuyên được đặt tại thị tran Phú Xuyên - Hà Nội

Dé phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế thị trường, các phòng giao dich

trực thuộc NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên lần lượt được ra đời vào các năm:

PGD Phú Minh được thành lập vào ngày 10 tháng 12 năm 1992 dưới hình

thức phòng giao dịch trực thuộc NH loại 3, đến 26/11/1994 được chuyên thành NH

loại 4 theo chế độ của nhà nước Đến ngày 06/08/2008 NH loại 4 Phú Minh được

chuyền thành PGD Phú Minh trực thuộc NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên.

PGD Đồng Quan được thành lập ngày 26/11/1991 đưới hình thức phòng giao

dịch trực thuộc NH loại 3 và cũng được chuyên đối sang NH loại 4 ngày

26/11/1994 Đến 18/12/2007 được chuyển đổi thành PGD Đồng Quan trực thuộc

NH loại 3.

Ra đời muộn hơn, NH loại 4 Minh Tân và NH loại 4 Đại Xuyên được thànhlập lần lượt vào ngày 06/08/1996 và ngày 10/10/1998 Để phù hợp với cơ chế điềuhành và quản lý, hai NH loại 4 Minh Tân và Đại Xuyên đều được chuyên thành

PGD trực thuộc NH loại 3 vào ngày 18/12/2007.

Trang 40

Đến ngày 29/12/2008 NHNo&PTNT huyện Phú Xuyên và các Phòng giaodịch đều được thay đổi con dấu và địa chỉ về Ha Nội theo sự sát nhập về địa lý củaTỉnh Hà Tây về Hà Nội

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ các phòng ban

2.1.2.1 Cơ cau tổ chức:

Agribank chi nhánh Phú Xuyên được thành lập ngày 26/3/1988, có 5 điểmgiao dịch gồm trung tâm huyện và 4 phòng giao dịch trực thuộc là: Đồng Quan, PhúMinh, Đại Xuyên và Minh Tân được phân bố đều trên địa bàn huyện phù hợp với

hoạt động kinh doanh của Ngân hàng.

Ban lãnh đạo gồm: 1 giám đốc phụ trách chung, 1 phó giám đốc phụ trách tíndụng, 1 phó giám đốc phụ trách kế toán

Số lượng phòng nghiệp vụ gồm 3 phòng: phòng Kế toán-Ngân quỹ, phòngHành chính-Nhân sự, phòng Kế hoạch kinh doanh Mỗi phòng chuyên môn nghiệp

vụ gồm một trưởng phòng và một phó phòng

Số lượng máy ATM : 02 máy

Số lượng máy POS : 05 máy

2.1.2.2 Nhân sự:

Tính đến ngày 31/12/2013, tổng số cán bộ công nhân viên chức của toàn chi

nhánh huyện Phú Xuyên là 56 cán bộ định biên Trong đó, can bộ có trình độ dai

học là 52 cán bộ chiếm 93% trên tổng số cán bộ định biên; số cán bộ nữ là 23 cán

bộ chiếm 41%; số cán bộ làm kế toán - giao dịch là 20/56 cán bộ chiếm 36%; cán

bộ tín dụng là 20/56 chiếm 36% Ban giám đốc có trình độ năng lực quản lý tốt Đội

ngũ cán bộ trẻ hóa, độ tuôi trung bình là 35 tuổi

2.1.2.3 Chức năng nhiệm vụ các phòng ban:

e Phòng hành chính nhân sự

+ Báo cáo cap trên về sô lượng cán bộ trong toàn chi nhánh

+ Tham mưu cho lãnh đạo vê công tác tô chức cán bộ, điêu chuyên cán bộ

cho phù hợp với khối lượng công việc của từng phòng ban

Tiêu đề	Công tác quản lý tài sản bảo đảm là Bất động sản trong hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn huyện Phú Xuyên - Hà Nội
Tác giả	Đào Thị Thơm
Người hướng dẫn	PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Trường học	University
Chuyên ngành	Real Estate Management
Thể loại	Graduation Project
Năm xuất bản	2014-2015
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	81
Dung lượng	18,71 MB