Hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh mỹ hảo

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUÓC DÂN ——fy»cs o -Đ Ạ I H Ọ C K T Q D TT T H Ô N G TIN T H Ư V IỆ N PHÒNGLUẬNÁN-TưLIỆU ĐÀO THỊ NGỌC HÀ HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯONG MẠI CỎ PHÀN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH MỸ HÀO Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN L U Ậ N V Ã N T H Ạ C SỸ K IN H D O A N H V À Q U Ả N L Ý Người hướng dẫn khoa học: TS NGÔ THỊ PHƯƠNG THẢO HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học, độc lập riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố hình thức Tơi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan T c g iá lu ậ n v ă n Đ T hị N gọc H LỜ I CẢM ƠN Trong suốt trình học tập hồn thành luận văn này, tơi nhận đuợc hướng dẫn, giúp đỡ quý báu thầy cô, anh chị, em bạn Với lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tơi xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới: Tập thể thầy cô giá khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên trường Đại Học Kinh tế quốc dân Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tơi q trình học tập hồn thạnh luận văn Tiến sỹ Ngô Thị Phương Thảo, người thày kính mến, hết lịng giúp đỡ, dạy bảo , động viên tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình hoạc tập hồn thành luận văn tốt nghiệp Sự hiểu biết sâu sắc khoa học, kinh nghiêm tiền đề giúp đạt thành tựu kinh nghiêm quý báu sau Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè, anh chị em lớp QTKD Bất động sản động viên giúp đỡ nhiều thời gian qua Xin chân thành cảm ơn bố mẹ, anh chị em người chồng yêu quý bên cạnh động viên giúp đỡ học tập, làm việc hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! M ỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIÉT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, s ĐỒ TÓM TẤT LUẬN VĂN MỞ ĐÀU CHƯƠNG I: C SỞ KHOA HỌC VÈ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG M ẠI 1.1 Bất động sản cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại 1 K h i n i ệ m v đ ặ c đ i ể m c ủ a B Đ S 1 C h o v a y c ó t i s ả n b ả o đ ả m l B Đ S t i N H T M 1.2 Công tác định giá tài sản bảo đảm BĐS NHTM .8 K h i n i ệ m v s ự c ầ n t h i ế t đ ị n h g i t i s ả n b ả o đ ả m l B Đ S t i c c N H T M 2 C c n g u y ê n t ắ c đ ị n h g i t i s ả n b ả o đ ả m l B Đ S t i c c N H T M 10 C ô n g t c t ổ c h ứ c đ ị n h g i t i s ả n b ả o đ ả m B Đ S t i c c N H T M 13 Q u i t r ì n h đ ị n h g i ả t i s ả n b ả o đ ả m l B Đ S 15 P h n g p h p đ ị n h g i t i s ả n b ả o đ ả m l B Đ S t i c c N H T M 20 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản bảo đảm BĐS NHTM 22 C c n h â n t ố c h ủ q u a n 22 C c n h ă n t ố k h c h q u a n 23 1.4 Kỉnh nghiệm định giá tài sản bảo đảm BĐS số NHTM Việt Nam 25 1.4.1 Định giá tài sản bảo đảm BĐS NHTMCP Kỹ thương Việt Nam Techcombank 25 1.4.2 Định giá tài sản bảo đảm BĐS NHTMCP Đầu tư phát triển Việt N am 29 CHƯƠNG 2: THựC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BÁT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI VIETINBANKCHI NHÁNH MỸ HÀO .35 T h ự c trạ n g ho ạt động cho v ay có tà i s ả n bảo đảm B Đ S tạ i V i e t i n b a n k - C N M ỹ H o 35 2.1.1 Giới thiệu sơ lược Vietinbank - Chi nhánh Mỹ Hào 35 2.1.2 Cơ cẩu tổ chức phòng ban 2.1.3 Thực trạng hoạt động cho vay Vietinbank - Chi nhánh Mỹ Hào 38 2.1.4 Thực trạng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm BĐS Vìetinbank - Chi nhánh Mỹ H 2 T h ự c t r n g c ô n g t c đ ị n h g i t i s ả n b ả o đ ả m l B Đ S t i V i e t i n b a n k C h i n h n h M ỹ H o 2.2.1 Thực trạng công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm BĐS Vietinbank - Chi nhánh Mỹ H 4 2.2.2 Thực trạng qui trình định giá tài sản bảo đảm BĐS Vietinbank - Chi nhảnh Mỹ H 2.2.3 Thực trạng phương pháp định giả tài sản bảo đảm BĐS Vietinbank - Chi nhánh Mỹ H 2.2.4 Vi dụ minh họa .53 Đ n h g iá t h ự c t r n g c ô n g t c đ ị n h g i t i s ả n b ả o đ ả m B Đ S tạ i V i e t ỉ n b a n k - C h i n h n h M ỹ H o 2.3.1 Những kết đạt .5 2.3.2 Hạn chế, khó khăn, vướng mẳc 2.3.3 Nguyên nhân 61 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI V I E T I N B A N K - C H I N H Á N H M Ỹ H À O Đ ị n h h n g v m ụ c t i ê u h o n t h i ệ n 3.1.1 Định hướng mục tiêu hoạt động cho vay Vietinbank-Chi nhánh Mỹ Hào 3.1.2 Định hướng mục tiêu hồn thiện cơng tác định giá TSBĐ BĐS G i ả i p h p h o n t h i ệ n c ô n g t c đ ị n h g i t i s ả n b ả o đ ả m l B Đ S t r o n g h o t đ ộ n g c h o v a y t i V i e t i n B a n k — C N M ỹ H o .7 3.2.1 Nhỏm giải pháp đổi với quy trình định g iá 3.2.2 Giải pháp phương pháp định giá áp dụng 71 3.2.3 Nhóm giải pháp công tác tổ chức nhân định giá 73 3.2.4 Các giải pháp khác .75 3 K i ế n n g h ị 3.3.1 Kiến nghị với Chính P hủ 3.3.2 Kiến nghị với Bộ, ban ngành khác 7 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Vietỉnbank .77 K É T L U Ậ N D A N H M Ụ C T À I L IỆ U T H A M K H Ả O D A N H M Ụ C C Á C C H Ữ V IẾ T T Ắ T BĐS: Bất động sản BIDV: Ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam CBĐG: Cán định giá CBTD: Cán tín dụng CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CVKH: Chuyên viên khách hàng GCN: Giấy chứng nhận KHCN: Khách hàng cá nhân KHDN: Khách hàng doanh nghiệp KHV: Khách hàng vay MTV: Một thành viên NHCT: Ngân hàng Công thương NHTM: Ngân hàng thương mại PGD: Phòng giao dịch QHKH: quan hệ khách hàng QSDĐ: quyền sử dụng đất TCHC: Tổ chức hành Techcombank: Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam TMCP: Thương mại cổ phần TNHH: trách nhiệm hữu hạn TSĐB: tài sản bảo đảm Vietinbank: Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam DANH M ỤC BẢNG, s ĐÒ Bảng 2.1: Dư nợ cho vay Vietinbank - chi nhánh Mỹ H .38 Bảng 2.2: Tình hình dư nợ có bảo đảm BĐS Vietinbank .40 - Chi nhánh Mỹ Hào từ 2011 - 2013 40 Bảng 2.3: Nợ nhóm 2, nợ xấu Vietinbank - Chi nhánh Mỹ H .42 Bảng 2.4: Thu phí dịch vụ Vietinbank - Chi nhánh Mỹ Hào 42 Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá BĐS chấp Techcombank 27 Sơ đồ 1.2: Quy trình định giá BĐS thể chấp BIDV 31 Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức NHCT Chi nhánh Mỹ H 37 Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá BĐS chấp Vietinbank 46 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QC DÂN ——«^08 o ĐÀO THỊ NGỌC HÀ HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỎ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH MỸ HÀO Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÓ M TẮ T LU Ậ N V Ả N TH Ạ C SỶ HÀ N Ộ I-2 P h u• l u• c C Ộ N G H O À X Ã H Ộ I C H Ủ N G H ĨA V IỆ T N A M Độc lập - Tự - Hạnh phúc BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Hôm nay, ngày 13/01/2014, gia đình ơng Nguyễn Sỹ Tiến gồm: I.TỎ ĐỊNH GIÁ THUỘC (BÊN A) Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh: Mỹ Hào Trụ sở tại: Thị trấn Bần Yên Nhân - huyện Mỹ Hào - tỉnh Hưng Yên Thành phàn: Ông/bà Phạm Thị Diễm Ly Chức vụ: p PKHDN ông/bà Phạm Long Hải Chức vụ: CBTD Ông/bà Mai Hải Quân Chức vụ: CBTD Điện thoại: F ax: II.BÊN THỂ CHÁP/CẦM CỐ TÀI SẢN (BÊN B) Ông (Chủ sở hữu): Nguyễn Sỹ Tiến CMTND số : 010677343 cấp ngày : 28/12/2006 Nơi cấp : CA Tp.Hà Nội Địa thường trú : Tổ cụm 1, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Bà (Đồng sở hữ u): Khúc Thị Huyền CMTND số : 145490475 cấp ngày : 23/09/2011 Nơi cấp : CA Hưng Yên Địa thường trú : Thị trấn Bần Yên Nhân, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên Các bên tiến hành định giá tài sản chấp (*) với nội dung sau: Tài sản chấp: Tên tài sản (chọn loại phù họp): Quyền sử dụng đất, : Tổ cụm 1, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Tên chủ sở hữu: Ông Nguyễn Sỹ Tiến bà Khúc Thị Huyền H iện trạn g tài sản: Tuỳ loại tài sản, cán định giá khảo sát trạng theo hướng dẫn hành để ghi nhận thông tin tài sản phù hợp ❖ T ài sản Q SD đất - Vị trí (theo khung giá UBND □ 20 3□ 4□ tỉnh): - Diện tích: 144 m2 - Hình thức sử dụng Sử dụng chung: m2 Sử dụng riêng: 144 m2 - Mục đích sử dụng Đất thị - Thời hạn sử dụng Lâu dài - Nguồn gốc sử dụng Nhận quyền sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất - Mô tả đặc điểm trạng tài sản Thửa đất vuông vắn, mặt tiền giáp đường khác théo hướng dẫn hành - Bùi Xương Trạch Sơ đồ đất Thửa đất số 16, tờ đồ số F48a-116(16- - Tình trạng pháp lý A-II-d) Tài sản thuộc quyền sử dụng họp pháp người sử dụng đất, phép giao dịch, không xảy tranh chấp - Tài sản thuộc quyền sử dụng Ông N guyễn Sỹ T iến bà K húc Thị H uyền theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 760945, số vào sổ cấp GCN: CHO 1532 ƯBND quận Thanh Xuân cấp ngày 18/10/2013 ❖ T ài sản đất: + H iện trạn g theo G N Q uyền sử dụng đất: - Địa chỉ: Tổ cụm 1, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội - Diện tích xây dựng: 70m2 - Diện tích sàn: 60 m2 - Số tầng; 01 tầng +Hiện trạng thực tế: - Loại nhà 01 tầng - Diện tích xây dựng 70 m2 - Diện tích sàn 60 m2 Phân tích thơng tin tài sản: ❖ Tài sản BĐS: quyền sử dụng đất, Tổ cụm 1, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội có giao thơng tốt, khu dân cư đông đúc, điện nước, an ninh tốt, mặt tiền rộng thuận lợi cho việc sinh sống, kinh doanh Định giá/ định giá lại tài sản: 4.1 Căn định giá: -Tham khảo nguồn thông tin : Các mức giá tham khảo thị trường tổng hợp chi tiết Phiếu khảo sát thơng tin đính kèm 4.2 Giá trị định giá: Các bên thống định giá tài sản sau: Diện Giá trị định tích giá/m2 (vnđ) Giá trị tài sản Giá trị cho vay (vnđ) (vnđ) (m2) Đất lâu dài 144 24.000.000 3.456.000.000 1.999.000.000 Nhà 01 tầng 70 0 3.456.000.000 1.999.000.000 Tổng - Giả trị cấp tín dụng tối đa: Các bên thống giá trị cấp tín dụng tối đa sau: Bằng số: 1.999.000.OOOđ Bằng chữ: Một tỷ chín trăm chín chín triệu đồng chẵn Đánh giá tính khoản TSBĐ: - Tài sản QSDĐ tài sản gắn liền với đất nằm khu vực đông dân cư, gần chợ, gần trường học nên thuận lợi cho việc sinh sống kinh doanh buôn bán, có khả khoản tốt thị trường Các thoả thuận khác: - Toàn tài sản gắn liền với đất nhà đầu tư xây dựng đất, hai bên tạm thời chưa tiến hành định giá Tuy nhiên toàn' tài sản gắn liền với đất Bên B thuộc tài sản chấp Bên A Bên A có tồn quyền phát mại để thu hồi nợ - Trong trường hợp, Bên B hoàn tất thủ tục đăng ký Quyền sở hữu tài sản đất theo quy định, hai bên tiến hành định giá, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm bổ sung tăng thêm giá trị tài sản để đảm bảo cho dư nợ Công ty TNHH Vĩnh Phát Bên A theo quy định - Chúng người tham gia đồng ý với nội dung lập biên này, ký tên xác nhận nội dung thật Biên định giá gồm 03 trang, lập thành 05 có giá trị pháp lý nhau, Bên A giữ 03 bản, Bên B giữ 01 Cơ quan công chứng giữ 01 Phụ lục C Ộ N G H O À X Ã H Ộ I C H Ủ N G H ĨA V IỆ T N A M ĐỘC LẬP - T ự DO - HẠNH PHÚC ậ BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Số: 01/2013-Cty Quang Vinh Hôm nay, ngày 15 tháng 10 năm 2013, Gia đình ơng Lê Quang Vịnh Địa c h ỉ: Đường Gom Bần Yên Nhân -Mỹ Hào- Hưng Yên Chúng gồm: BỂN NHẢN THÉ CHẮP (BỂN A): NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH MỸ HÀO Trụ sở tại: Thị trấn Bần Yên Nhân - Huyện Mỹ Hào - Tỉnh Hưng Yên Người đại diện: 1- Bà: Phạm Minh Hải 1- Ông : Trần Văn Khái Chức vụ: P.Giám đốc Chức vụ: T.PKHDN 2- Bà : Nguyễn Thị Phượng Chức vụ: CBTD 3- Bà : Nguyễn Thị Ngọc Ninh Chức vụ: CBTD Điện thoại: 0321 943 082 - Fax: 0321 942 513 BỂN THÉ CHẢP ÍBÊN Bì: - Họ tên(Chủ sở hữu): Ơng Lê Quang Vịnh - CMTND số 145101648 CA Hưng Yên cấp ngày 19/04/2010 - Địa thường trú: Đường Gom, Thị trấn Bần Yên Nhân, Mỹ Hào, Hưng Yên - Họ tên (đồng sở hữu): Nguyễn Thị Ngoan - CMTND số 145504307 CA Hưng Yên cấp ngày 28/05/2012 - Địa thường trú* Đường Gom, Thị trấn Bần Yên Nhân, Mỹ Hào, Hưng Yên Tài sản chấp gồm : Quyền sử dụng đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài, diện tích đất 302.5m2 ( diện tích sử dụng riêng 302.5m2) Tồn khối tài sản nằm đất số 23, tờ đồ số 02 Địa chỉ: 159 Thị trấn Bần Yên Nhân -Mỹ Hào- Hưng Yên Người sử dụng tài sản: Ông Lê Quang Vịnh bà Nguyễn Thị Ngoan Hiện trạng tài sản : 3.1 Hình thái tài sản - Tài sản giá trị QSD đất đô thị 3.1 Hiện trạng tài sản theo hồ sơ giấy thực tế Vị trí (theo khung giá ƯBND tỉnh): C hỉ tiêu H iện trạn g m ô tả theo G C N Q SD đất - Thửa đất số 23, tờ đồ số 23; 2□ 3□ 4□ H iện trạng thực tế - Thửa đất số 23, tờ đồ số 23; - Địa đất: 159 Thị trấn Bần - Địa đất: 159 Thị trấn Bần Yên Nhân -Mỹ Hào- Hung Yên Yên Nhân -Mỹ Hào- Hưng Yên - Diện tích: 302.5m {ba trăm linh - Diện tích: 302.5m {ba trăm lỉnh hai phẩy năm mét vuông) Quyền sử dụng đất hai phẩy năm mét vng) - Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: - Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: 302.5 m2; Sử dụng chung: Không m2 302.5 m2; Sử dụng chung: Không m2 - Mục đích sử dụng đất: Đất - Mục đích sử dụng đất: Đất - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước - Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đẩt giao đất có thu tiền sử dụng đẩt - Hình dáng đất: đất nằm trục Quốc lộ 5A, hình dáng đất vng vắn -Địa chỉ: 159 Thị trấn Bần Yên -Địa chỉ: 159 Thị trấn Bần Yên Nhân Tài sản Nhân-Mỹ Hào - Hưng Yên - Mỹ Hào - Hưng Yên đất -Diện tích xây dựng: -Diện tích xây dựng: 130m2 -Diện tích sàn: -Số tầng: 01 tầng 3.2 Giấy tờ sở hữu/quyền sử dụng tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số AC 503269 số vào sổ cấp GCN: CH00132 UBND huyện Mỹ Hào cấp ngày 22/08/2010 Định giá tài sản: 4.1 Căn định giá: - Căn Quyết định ngày 14/10/2013 Giám đốc Chi nhánh V/v Thành lập tổ định giá Tài sản bảo đảm - Căn vào giá thị trường, giá trị sử dụng giá trị thoả thuận bên thời điểm định giá 4.2 Giá trị định giá: Các bên thống định tài sản sau Quyền sử dụng đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài, diện tích đất 302.5m2 nằm đất số 23, tờ đồ số 02, 159 thị trấn Bần Yên Nhân - huyện Mỹ Hào - tỉnh Hưng yên trị giá: 302.5m2 X 25.000.000đ/m2 = 7.562.500.000đ Tài sản đất định giá: Ođ Tổng cộng giá trị: 7.562.500.000đ( Bảy tỷ năm trăm sáu mươi hai triệu năm trăm nghìn đồng chẵn) Nghĩa vụ bảo đảm: - Giá trị TSBĐ nói hai bên thống xác định làm tròn là: 7.562.500.000đ( Bảy tỷ năm trăm sáu mươi hai triệu năm trăm nghìn đồng chẵn) - Nghĩa vụ bảo đảm tối đa theo quy định hành NHCT Việt Nam hai bên thống xác định là: 5.293.000.000 đồng ÍBẳng chữ: Năm tỷ hai trăm chín mươi ba triệu đồng chẵn) - Trong trương họp NHCT Việt Nam có thay đơi vê quy định cấp tín dụng giá trị tài sản bảo đảm, bên thống thực theo quy định NHCT Việt Nam Đánh giá tính khoản TSBĐ: - Tài sản QSD đất có tính khoản tương đối tốt nằm trục Quốc lộ 5A, khu vực thị trân Bân Yên Nhân, đông dân cư, gần khu vực chợ ,gần dân cư khu công nghiệp nên thuận lợi cho việc sinh sống kinh doanh buôn bán nên có khả chuyển nhượng cao thị trường - Hiện BĐS sử dụng kinh doanh xăng dầu, nằm vị trí đắc địa nên việc kinh doanh tương đối thuận lợi Các thoả thuận khác: Toàn tài sản gắn liền với đất bên B chưa nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, hai bên tạm thời chưa tiến hành định giá Tuy nhiên toàn tài sản gắn liền với đất Bên B thuộc tài sản thể chấp Bên A Bên A có tồn quyền phát mại để thu hồi nợ - Trong trương hợp, Bên B hoàn tât thủ tục đăng ký Quyền sở hữu tài sản đất phần xây dựng thêm theo quy định, hai bên tiến hành định giá, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm bổ sung tăng thêm giá trị tài sản để đảm bảo cho dư nợ Công ty TNHH Quang Vinh Bên A theo quy định Chúng người tham gia đồng ý với nội dung lập biên này, ký tên xác nhận nội dung thật - Biên định giá gồm 03 trang, lập thành có giá trị pháp lý nhau, Ben A giữ 03 bản, Bên B giữ 01 Cơ quan cơng chứng giữ 01 Văn Phịng Tài ngun mơi trường 02 NHẬN • XÉT LUẬN • VĂN CAO HỌC • Đê tài: Hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam - chi nhánh Mỹ Hào Học viên: Đào Thị Ngọc Hà Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản Mã số học viên: CH200789 Sau đọc tồn luận văn tơi có số nhận xét sau: Luận văn gơm 81 trang, trình bày với phần mở đầu, danh mục bảng biểu, sơ đồ, kêt luận, tài liệu tham khảo, phụ lục Nội dung có kết cấu chưong, chương gơm 34 trang; chương gồm 33 trang; chương gồm 22 trang L N hũng đóng góp luận văn - Vê mặt lựa chọn đê tài: đê tài luận văn không mới, có cách tiếp cận riêng đổi với vấn đề nghiên cứu bối cảnh thị trường bất động sản lĩnh vực ngân hàng có nhiêu biên động Chính mà luận văn có giá trị lý luận thực tiễn Tính cấp thiết đề tài thuyết phục Tên đề tài phù họp với nội dung trình bày luận văn Đe tài phù họp với chuyên ngành đào tạo quản trị kinh doanh bất động sản - Vê kêt cấu: Luận văn có kết cấu truyền thống chương Việc phân chia mục tiêu mục chặt chẽ, bảo đảm cho nội dung luận văn trình bầy đầy đủ -Vê mục tiêu, phương pháp nghiên cửu: Mục tiêu nghiên cứu phù hợp với tên đề tài Giải vấn đề nêu tính cấp thiết cần nghiên cứu Tuy nhiên mục tiêu cần viết ngắn gọn, súc tích cụ thể Có thể đưa thêm mục tiêu đánh giá kết công tác định giá làm sở cho giải pháp, cần xác định phạm vi nghiên cứu vê mặt thời gian Các phương pháp nghiên cứu thực đề tài thích họp với nội dung, mục tiêu đề tài, phù hợp với đối tượng phạm vi nghiên cứu, đảm bảo tính khoa học luận văn - v ề nội dung: Trong chương luận văn hệ thống hóa sớ khoa học định giá tài sản đám bảo bất động sản hoạt động cho vay cùa ngân hàng thương mại Tác giả luận vãn nêu lên khái niệm, đặc điểm đối tượng nghiên cứu, trình bày nội dung định giá bất động sản, đánh giá yếu tố tác động đến định giá số kinh nghiệm ngân hàng khác Trong chương tấc giả khái quát thực trạng hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản Phần nội dung cùa chương nằm chương mục 2.2 với nội dung thực trạng công tác định giá bất động san chi nhánh Mỹ Hào Tác giả đánh giá kết đạt chi hạn chế nguyên nhân công tác định giá bất động sản Chương tác giả trình bày định hướng ngân hàng giải pháp hoàn thiện định giá số kiến nghị nhầm tạo điều kiện hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Các giải pháp đưa cùa tác giả phù hợp - Vê cách thức trình bày: Luận văn trình bày rõ ràng, cân thận, văn phong phù họfp, đảm bảo tính khoa học Một sơ góp ý hồn thiên Ngồi số góp ý nhỏ mục trên, tác giả cần hoàn thiện thêm đề sau: - Them chữ công tác” vào tên chưcmg mục 1.2 ] 3; tên chương cho phu hợp phạm vi nghiên cứu Đồng thời nội dung mục 1.3 chương nên rà soát nhân tố tác động theo nội dung đề cập phạm vi nghiên cứu Đây sớ khoa học để đưa đánh giá giải pháp chương - Trong chương cần mô tả cụ thể phận định giá chi nhánh Mỹ Hào (nhân sự, chức nàng ), Có thể bơ nội dung mục 2.1.3 để tập trung vào mục 2.1.4 Nội dung mục 2.2 nên trinh bày dạng “case study” với vài ví dụ cụ thể Khơng nên tách rời ví dụ mục 2.2.4 Nèn đưa nội dung đánh giá dư nợ, nợ xấu hoạt động cho vay có tài sán đảm bảo bất động sản từ T ỉ 1'4; g mvc 2; 3-2- Các hạn chế chi CÒ" ^ so sài Phần nôi dung nguyên nhân cùa hạn chế cần có trinh tự giống nhu phần hạn chê! T T T T CÓ! hể lồng nội dung mgc 3-2-4' vào 3.2.1 Cac giái pháp p xuất phát trực tiếp từ hạn chế nguyên nhân Một số kiến nghị J n t h i ĩ thục, tranh chung chung - Cịn lỗi trình bày chữ viết tắt chua giải thích (trang 37) K ết luận hất T T " c! ° học ™ đề tài: HOàn thiện CÔng tác đi"h giá tài sân dán, bào , ĩ t l SaT r0 n ,h 0ạt động ch0 vay ngân hT thuong “ ại cể phan Cong thương Việt Nam - chi nhánh Mỹ Hào cùa học viên Đào Thị Ngọc Hà đáp ta g ugc yêu cầu khoa học luận văn thạc sĩ Học viên cao học Đào TO Ngọc Hà xúng đáng nhận học vị thạc sr quản trị kinh doanh H Nội, ngày 14 tháng năm 2014 N gười phản biện TS Nguyễn Minh Ngọc CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc H Nội, ngày 15 tháng năm 2014 BÁO CÁO PHẢN BIỆN LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ Tên đề tài: “H ồn thiện cơng tác định giá tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động cho vay N gân hàng thương m ại cổ p h ầ n Công thưcmg Việt N am - Chi nhánh M ỹ Hào'n Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bât động sản Học viên: Đào Thị Ngọc Hà Nguời nhận xét luận văn: TS Nguyên Đăc Nhân, Tông cục Quan ly đat đai, Bộ Tài nguyên Môi trường Nhận xét 1.1 Kết cấu luận văn: Tác giả tuân thủ đày đủ quy định cấu trúc luận văn thạc sĩ Luận văn đủ dung lượng vê sô lượng trang lan nọi dung trình bày Hình thức trình bày rõ ràng, nghiêm túc 1.2 Nội dung tổng thể luận văn đầy đủ phù họp với mục tiêu nghiên cứu Luận văn bao gồm 80 trang A4, phân Mở đâu, Kêt luận, Luạn văn bố cục thành ba chương: - Chương - Cơ sở khoa học định giá TSBĐ BĐS hoạt động cho vay NHTM Tác giả làm rõ khái niệm, nội dung công tác định giá TSBĐ BĐS NHTM; phân tích nội dung càn thiết định giá TSBĐ BĐS NHTM; phân tích yếu tố ảnh hưởng đến định giá bât động sản thê chấp hoạt động cho vay NHTM, gôm hai nhóm nhan to la: Nhom nhân tố chủ quan (như: quan diêm nhà lãnh đạo Ngan hang ve cong tác định giá tài sản đảm bảo BĐS; đội ngũ nhân viên làm công tác đinh gia; sở vất chất —kỹ thuật phục vụ công tác định giá; phương pháp áp dụng định giá); Nhóm nhân tố khách quan (như: ảnh hưởng từ biên động kinh tế, biến động thị trường BĐS; tác động hệ thong chinh sách pháp luật) Trong Chương 1, Tác giả nêu Bài học rút từ kinh nghiệm định giá số Ngân hàng - Chương - Thực trạng định giá tài sản bảo đảm BĐS hoat đông cho vay NHTM VietinBank- CN Mỹ Hào Tác giả nghiên cứu cụ thể hoạt động định giá tài sản đảm bảo BĐS Vietinbank - Chi nhánh Mỹ Hào Tác giả phân tích đánh giá vê kêt đạt hoạt động định giá tài sản đảm bảo BĐS Vietmbank - Chi nhánh Mỹ Hào cơng tác tổ chức định giá; qui trình định giá TSBĐ la BĐS; phương pháp định giá việc tăng cường phối hợp chặt chẽ với quan Nhà nước liên quan Bên cạnh kết đạt được, Tác giả nêu lên hạn chế, tồn nguyên nhân nó, bao gồm nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan - Chương - Giải pháp hoàn thiện định giá tái sản bảo đảm BĐS hoạt động cho vay NHTM VietinBank- Chi nhánh Mỹ Hào Đây nội dung quan trọng, mục tiêu đề tài Chính vậy, có nghiên cứu vấn đề tổng quan, nghiên cứu toàn diện vê thực trạng trước đưa giải pháp Tác giả trình bày Định hướng mục tiêu hoạt động cho vay Vietinbank - Chi nhánh Mỹ Hào- Định hướng mục tiêu hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm BĐS Như vậỷ giải pháp hoàn thiện định giá tái sản bảo đảm BĐS hoạt động cho vay NHTM VietinBank- Chi nhánh Mỹ Hào đáp ứng được'yêu câu nhiệm vụ tình hình Tác giả đưa nhóm giải pháp lớn là: Nhóm giải pháp đơi với quy trình định giá; Giải pháp phương pháp định giá ap dụngMióm giải pháp cơng tác tổ chức nhân định giá Moi nhom giai pháp đêu bao gồm nhiều giải pháp cụ thể Những diêm góp ý cho luận văn , " Một nội dung Bước Quy trình định giá BĐS châp Vietinbank Định giá tài sản bảo đảm (trang 47) Trong Luận văn nêu rât ngăn gọn nội dung “xác định giá trị TSBĐ theo Q uy định bảo đảm tiên vay”, ưu, nhược điểm viẹc làm đê làm sở hoàn thiện việc xác định giá trị TSBĐ mục tiêu nghiên cứu đê tài Tác giả cần diễn giải trình bày chi tiết cách thức xác đinh giá trị TSBĐ theo Quy định bảo đảm tiền vay đưa đánh giá nhận xét vê ưu, nhược điểm việc để làm sở hồn thiện việc xác đình giá trị TSBĐ - Một giải pháp nhóm giải pháp phưo-ng pháp định giá áp dụng Tác giả trình bày trang 72 “các can định giá p h ả i linh h o t tro n g việc s dụng phưomg p h p định giả, tùy trường hợp m nên kêt hợp p h n g p h p với ”, thuọc nhom giải pháp đôi với công tác tổ chức nhân định giá Đê tránh chồng cheo đê nghị sưa lại tiêu đê ‘ kêí hợp vận dụng linh hoạt phương pháp định giả”, đông thời chỉnh sửa nội dung cho phù hợp - Bổ sung phần kiến nghị quan, đơn vị có liên quan đến kết nghiên cưu cua đe tài đê tiêp tục, nghiên cứu hoàn thiện kết nghiên cứu đê tài vận dụng kết nghiên cứu đề tài vào thực tiễn - Đê đảm bảo tính khoa học, cần xác định thống cụm từ utài sản đảm bảo” tên Luận văn hay “tài sản bảo đảm (TSBĐ )” sử dụng nhiều Luận văn toàn Luận văn Kết luận Báo cáo Luận văn Thạc sỹ với đề tài “H ồn thiện cơng tác định giá tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động cho vay N gân hàng thương m ại cô p h â n C ông thư ơng Việt N am -C hi nhánh M ỹ H ” học viên Đào Thị Ngọc Hà thực giải mục tiêu nghiên cứu Có số ton neu khơng ảnh hưởng lớn đên chât lượng Luận văn, nhiên cân phải nghiên cứu chỉnh sửa hoàn thiện để nâng cao giá trị khoa học thực tiên Luận văn Báo cáo Luận văn đáp ứng đầy đủ yêu cầu Luận văn Thạc sỹ, đê nghị Hội đồng thông qua Đánh giá chung: Luận văn đạt Xuất sắc, 9,5 điểm./ ỦY VIÊN PHẢN BIỆN TS Nguyễn Đắc Nhẫn YÊU C Ầ U CỦA HỘI VĂN TH ẠC sĩ • ĐỊNG CHẮM LUẬN • • về: Những điểm cần sửa chữa bổ sung trước nộp luận văn thức cho Chủ tịch Hội đồng Cam kết Học viên7 Học viên PGS.TS Nguyễn Thế Phán Đào Thị Ngọc Hà |Níêuhọc viên có trách nhiệm chinh sửa theo yêu cầu Hội đồng chấm luận văn Trong trưịng họp khơng chỉnh sửa khơng cơng nhận kết q bào vệ Học viên phải đóng yêu cầu chinh sửa vào cuối luận văn thức nộp cho viện ĐT SĐH