149 HOÀN THIỆN CÔNG tác ĐỊNH GIÁ tài sản đảm bảo là bất ĐỘNG sản PHỤC vụ HOẠT ĐỘNG CHO VAY tại NGÂN HÀNG TMCP đại CHÚNG VIỆT NAM CHI NHÁNH hà NỘI,KHOÁ LUẬN tốt NGHIỆP

Ĩ1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ỹmoQoRQR zξi⅛*x Ị9 ʌ ⅛ ʃ ≡l X z ***⅛*t∙s^t KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI HỒN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ NỘI Sinh viên thực : NGUYỄN THỊ KIM ÁNH Lớp : TCDNE - K15 Khóa : 2012 - 2016 Khoa : TÀI CHÍNH HÀ NỘI - 05/2016 Γ⅞⅜l ffl BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ỹmoQoRQR KHOA LUAN TOT NGHIỆP ĐỀ TÀI HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ NỘI Sinh viên thực NGUYỄN THỊ KIM ÁNH Lớp TCDNE - K15 Khóa 2012 - 2016 Khoa TÀI CHÍNH Giáo viên hưởng dẫn ThS PHẠM HÀ MINH HÀ NỘI - 05/2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em, thực sở nghiên cứu lý thuyết tình hình thực tế Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Namchi nhánh Hà Nội, hướng dẫn Ths Phạm Hà Minh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC 89 DANH MỤC CÁC BẢNG, ĐỒTHỊ, SƠ ĐỒ 92 BẢNG NHỮNG TỪ VIẾT TẮT 93 LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tìm hiểu chung tài sản đảm bảo hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại 1.1.1 Tìm hiểu tài sản đảm bảo 1.1.2 Các hình thức tài sản đảm bảo hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại 1.1.3 Vai trò tài sản đảm bảo hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại 1.2 Tìm hiểu Bất động sản 1.2.1 Khái niệm bất động sản 1.2.2 Đặc điểm bất động sản 1.2.3 Phân loại bất động sản 1.3 Tìm hiểu chung định giá bất động sản 11 1.3.1 Tìm hiểu giá trị bất động sản 11 1.3.2 Khái niệm định giá bất động sản 13 1.3.3 Vai trò định giá bất động sản 14 1.3.4 Quy trình định giá bất động sản 14 1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 19 1.4.Tìm hiểu chung phương pháp định giá bất động sản 22 1.4.1 .Các nguyên tắc định giá bất động sản 22 1.4.2 Các phương pháp định giá bất động sản 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 29 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CHI NHÁNH PVCOMBANK HÀ NỘI 30 2.1 Tìm hiểu chung ngân hàng Pvcom Bank 30 2.1.1 Lịch sử hình thành 30 2.1.2.Sơ đồ tổ chức .31 2.1.3 Tinh hình hoạt động kinh doanh chi nhánh Pvcombank Hà Nội 32 2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản chi nhánh Pvcombank Hà Nội 34 2.2.1 Mục đích định giá bất động sản chi nhánh 34 2.2.2 Cơ sở pháp lí để định giá bất động sản 35 2.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản chi nhánh 37 2.2.4 Quy trình định giá bất động sản chi nhánh 39 2.3 VÍ dụ định giá bất động sản chi nhánh Pvcombank Hà Nội .52 2.3.1 VÍ dụ xác định quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh 52 2.3.2 VÍ dụ xác định giá trị cơng trình xây dựng đất theo phương pháp chi phí 57 2.4 Đánh giá công tác định giá bất động sản Pvcombank Hà Nội 59 2.4.1 Ket đạt 59 2.4.2 Những điểm hạn chế nguyên nhân 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG II 62 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH PVCOMBANK HÀ NỘI 63 3.1 Giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản chi nhánh .63 3.1.1 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán định giá 63 3.1.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích xử lý thông tin 63 3.1.3 Tăng cường sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác định giá bất động sản 64 3.1.4 MỞ rộng mối quan hệ chi nhánh bên liên quan 64 3.2.Một số kiến nghị với nhà nước 65 3.2.1 Hoàn thiện công tác đào tạo chuyên môn cho thẩm định viên 65 3.2.2 Hoàn thiện hệ thống sở liệu, minh bạch hóa thơng tin .65 3.2.3 Hoàn thiện hế thống văn pháp luật 66 3.2.4 Tăng cường vai trò quản lý, giám sát thị trường bất động sản hoạt động định giá Ngân hàng thương mại 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 67 KẾT LUẬN 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 PHỤ LỤC 1: BẢNG ĐƠN GIÁ KHUNG CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 70 PHỤ LỤC 2: QUY ĐỊNH VỀ TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA NHÀ Ở VÀ THỜI GIAN KHẤU HAO CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 78 DANH MỤC CÁC BẢNG, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ Bảng 1: Báo cáo kết kinh doanh chi nhánh giai đoạn 2013 - 2014 Bảng2:Báo cáo kết định giá bất động sản chi nhánh Bảng 3: Bảng thông tin so sánh bất động sản Bảng 4: Bảng điều chỉnh so sánh bất động sản BẢNG NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BĐS CTXD : Bất động sản : Cơng trình xây dựng ĐGBĐS : Định giá bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại QSDĐ : Quyền sử dụng đất TMCP : Thương mại cổ phần TSĐB : Tài sản đảm bảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết để tài: Trong kinh tế hội nhập ngày phát triển hoạt động tín dụng Ngân hàng khơng ngừng phát triển nhu cầu vay vốn mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Các ngân hàng trở thành trung gian, cầu nối vốn với nhà đầu tư, doanh nghiệp góp phần khơng nhỏ vào phát triển chung kinh tế Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam chi nhánh Pvcombank Hà Nội Ngân hàng khác hoạt động nguyên tắc an toàn lợi nhuận Chính vấn đề an tồn, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới cơng tác tín dụng ngân hàng Để thực điều này, tiến hành cho vay, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo để chấp, cầm cố nhằm đảm bảo cho khoản vay họ Các tài sản đảm bảo đa dạng phong phú chủ yếu bất động sản Các ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để đưa mức cho vay hợp lý nhằm giảm thiếu tối đa rủi ro cho ngân hàng trường hợp khách hàng không trả nợ Lúc định giá bất động sản trở nên vô quan trọng cần thiết khâu thẩm định tài sản đảm bảo cho vay Định giá bất động sản xuất phát triển mạnh mẽ giới, nhiên Việt Nam hoạt động định giá mẻ nhiều hạn chế, thiếu sót Trong thời gian thực tập chi nhánh Pvcombank Hà Nội, em định chọn đề tài: “ Hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Hà Nội” làm khóa luận tốt nghiệp Với việc lựa chọn đề tài này, em hy vọng đóng góp phần vào hoạt động định giá bất động sản ngân hàng, giúp hoạt động ngày hoàn thiện, đạt chất lượng cao tạo niềm tin với khách hàng • Mục tiêu nghiên cứu • ⅛ 64 thơng tin quan trọng Vì tiến hành thu thập thông tin, cán định giá cần liệt kê trước thơng tin chính, thơng tin thứ yếu làm sở đánh giá tìm kiếm thông tin Chất lượng thông tin ĐGBĐS phải trung thực, đảm bảo tính khách quan Vì cán định giá tiến hành thu thập thông tin cần phải xác định nguồn thông tin để kiểm tra độ tin cậy có để sàng lọc thông tin Sau thu thập thông tin, cán định giá cần có cách phân tích xử lý thông tin cách khoa học, cụ thể: - Liệt kê, xếp thông tin theo thứ tự từ quan trọng đến thứ yếu - Loại bỏ thông tin không cần thiết để tránh việc thời gian vào phân tích mà xa rời mục tiêu thẩm định - Phân tích yếu tố tác động từ bên ngồi lẫn nội bên BĐS để có thêm thơng tin, xác định hội, thách thức, điểm mạnh điểm yếu BĐS 6.1.3 Tăng cường sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác định giá bất động sản Hoạt động định giá tài sản muốn hiệu cần phải xác định nắm rõ trạng tài sản Để làm này, cán định giá cần đến trực tiếp ghi nhận nắm bắt tình hình thực tế Tuy nhiên, việc trang bị thiết bị phục vụ cho công tác định giá ngân hàng chưa trọng, chủ yếu cán định giá tự chuẩn bị, điều làm ảnh hưởng không nhỏ đến công tác định giá Do , ngân hàng cần trang bị đầy đủ thiết bị, phương tiện kỹ thuật chuyên dụng như: máy ảnh, máy quay phim, thiết bị đo đạc, phương tiện lại để có chứng thực tế, góp phần làm tăng độ xác giảm thời gian việc khai thác thông tin 6.1.4 Mở rộng mối quan hệ chi nhánh bên liên quan Trong kinh tế nay, công tác định giá ngày coi trọng đòi hỏi khắt khe trình độ lẫn chun mơn Tuy nhiên ngân hàng chưa đáp ứng nhu cầu phát triển Do đó, thời gian tới ngân hàng nên tăng cường mối quan hệ với công ty, tổ chức định giá uy tín để tăng khả 65 học hỏi cập nhật thông tin nhanh chóng, xác Ngân hàng nên thường xun mở buổi hội thảo, gặp mặt với công ty, tổ chức định giá để trao đổi nghiệp vụ, kỹ hội tập huấn cho cán định giá 6.2 Một số kiến nghị với nhà nước 6.2.1 Hồn thiện cơng tác đào tạo chun mơn cho thẩm định viên Tại Việt Nam, hoạt động ĐGBĐS phát triển khoảng 10 năm trở lại Đến có nhiều cơng ty, tổ chức định giá đời Song chất lượng đội ngũ thẩm định giá lại chưa cao Số lượng thẩm định viên biết phân tích dự báo liệu để đưa kết tính tốn hợp lý chưa có nhiều, đặc biệt dự báo chi tiết luồng tiền dài hạn ra, vào BĐS Bên cạnh nghiệp vụ định giá vấn đề đạo đức nghề nghiệp thẩm định viên chưa quan tâm mức Nhiều thẩm định viên lợi nhuận trước mắt định giá thấp cao giá trị thực tế tài sản Việc không tôn trọng đạo đức nghề nghiệp không ảnh hưởng đến thẩm định viên mà cịn ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín, hình ảnh cơng ty định giá, làm lịng tin khách hàng Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm đến việc mở lớp đào tạo nghiệp vụ, chun mơn cho thẩm định viên Có thể đưa thẩm định viên sang nước học tập, trau dồi kinh nghiệm Đồng thời cần có quy định rõ ràng việc xử phạt sai phạm, thiếu đạo đức nghề nghiệp hoạt động ĐGBĐS 6.2.2 Hoàn thiện hệ thống sở liệu, minh bạch hóa thơng tin Các phương pháp ĐGBĐS phải sử dụng thông tin đầu vào để làm Chất lượng thơng tin u cầu phải trung thực có tính khách quan cao Tuy nhiên nay, hệ thống sở liệu, thông tin thị trường cho hoạt động ĐGBĐS chưa thiết lập đầy đủ có hệ thống Các cán định giá nhiều thời gian việc tìm kiếm sàng lọc thơng tin phục vụ cho cơng tác ĐGBĐS Vì vậy, để đảm bảo khả khai thác tốt thông tin, quan nhà nước nên tiến hành xây dựng trang web mở liên tục cập nhật liệu, thông tin giao dịch BĐS thị trường Việc truy cập công khai thông tin lưu 66 trữ từ khứ đến giúp người thẩm định dễ dàng lựa chọn tìm kiếm thơng tin phù hợp 6.2.3 Hoàn thiện hế thống văn pháp luật Hệ thống văn pháp luật nhà nước quy định đất đai, khung giá đất quy định nghề định giá nhiều bất cập thiếu sót Cụ thể: - Việc xây dựng khung giá đất định mức xây dựng cơng trình chưa hợp lý chưa sát với giá trị thực tế thị trường, tạo nên chênh lệch lớn giá Trong nay, nhiều ngân hàng áp dụng khung giá đất nhà nước quy định việc ĐGBĐS dẫn tới giá trị xác định không phù hợp , ảnh hưởng tới nhu cầu vay vốn khách hàng - Nội dung văn pháp luật đất đai nhiều chỗ phức tạp, khiến Ngân hàng thực nhận chấp phải xem xét kỹ chi tiết xác định quyền chấp, bảo lãnh Điều dẫn tới công tác ĐGBĐS nhiều thời gian khó khăn Để đảm bảo thực tốt công tác ĐGBĐS, nhà nước cần phải ban hàng, sửa đổi hệ thống văn pháp luật cho phù hợp với điều kiện thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng người làm công tác ĐG trình áp dụng 6.2.4 Tăng cường vai trị quản lý, giám sát thị trường bất động sản hoạt động định giá Ngân hàng thương mại Hiện việc quản lý, giám sát NHTM vụ tài ngân hàng - Bộ tài NHNN phụ trách Tuy nhiên vai trò quan việc kiểm soát chất lượng ĐGBĐS NHTM mờ nhạt, thiếu đồng Chỉ có thơng tin báo chí đăng tải quan nhà nước tiến hành điều tra Điều gây ảnh hưởng lớn đến NHTM cấp quan quản lý nhà nước Để nâng cao hiệu công tác chất lượng ĐGBĐS cần có giám sát, quản lý chặt chẽ quan Nhà nước từ đầu, cụ thể: - Tiến hành sửa đổi bổ sung hệ thống văn pháp luật liên quan đến ĐGBĐS cho phù hợp với thực tế 67 - Thường xuyên khảo sát, tra thực tế NHTM nghiệp vụ, quy trình ĐGBĐS - Tiến hành xử lý sai phạm cơng khai, minh bạch bên có liên quan vi phạm KẾT LUẬN CHƯƠNG III Thông qua trình nghiên cứu lí luận thực tiễn cơng tác ĐGBĐS phục vụ hoạt động vay NHTM, chương khóa luận xin đưa số phương pháp, đề xuất góp phần hồn thiện, xây dựng phát triển công tác định giá TSĐB BĐS phục vụ hoạt động tín dụng chi nhánh Pvcombank Hà Nội 68 KẾT LUẬN • Đối với hoạt động tín dụng NHTM nay, để đảm bảo an toàn hạn chế rủi ro cho ngân hàng xuất tài sản đảm bảo vơ cần thiết Tuy nhiên cịn nhiều hạn chế thiếu sót luật pháp tổ chức mà công tác định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng nhiều bất cập Qua phân tích, thấy định giá tài sản đảm bảo khâu định đến giá trị khoản tín dụng mà ngân hàng định tài trợ cho khách hàng Định giá tài sản đảm bảo cách hợp lí bảo đảm quyền lợi khách hàng ngân hàng Đối với chi nhánh Pvcombank Hà Nội, đứng trước hội thách thức cạnh tranh ngày gay gắt, cần định hướng phù hợp cho hoạt động hệ thống ngân hàng nói chung vấn đề định giá nói riêng Vì vậy, thơng qua khóa luận tốt nghiệp, em hi vọng đóng góp thêm phần vào bước phát triển công tác định giá tài sản đảm bảo chi nhánh Tuy nhiên, nhiều hạn chế mặt nhận thức, đồng thời thời gian nghiên cứu chưa lâu, chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế nên khóa luận em khơng tránh khỏi khiếm khuyết Em kính mong nhận góp ý thầy bạn Một lần em xin chân thành cám ơn cán chi nhánh nhiệt tình giúp đỡ em trình thực tập Th.s Phạm Hà Minh giúp em hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp 69 70 PHỤ LỤC 1: BẢNG ĐƠN GIÁ KHUNG CƠNG TRÌNH XÂY TÀI LIỆU THAM KHẢO DỰNG tính: Công văn số 7854/2015/HD - PVB Hướng dẫn thẩmĐơn địnhvịgiá tàitriệu đồng/m2 sản đảm bảo Bất động sản Pvcombank Nghị định số 85/2002/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung nghị định 178/1999/NĐ - CP Chính Phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Những tài liệu định giá quốc tế năm 2002, Nhà xuất THHCM năm 2002 Luật dân năm 2005 Luật đất đai năm 2003 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2007 Ts Phạm Tiến Đạt, Định giá Bất động sản hoạt động tín dụng - cách tiếp cận từ ngân hàng thương mại, nhà xuất tài năm 2015 Ts Phạm Tiến Đạt, Nguyên lý chung định giá Bất động sản, nhà xuất tài năm 2015 Stt Loại cơng trình Đơn giá Từ Đến Nhà biệt thự Loại 1: nhà có sân, vườn, hàng rào lối riêng biệt, từ tầng trở xuống (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái tầng hầm), có mặt trơng sân vườn, vật liệu ốp lát, trát cao cấp ^2 Loại 2: nhà có sân, vườn, hàng rào lối riêng biệt, từ tầng trở xuống (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái tầng hầm), có mặt trơng sân vườn, vật liệu ốp lát, trát cao cấp ^3 Loại 3: nhà có sân, vườn, hàng rào lối riêng biệt, từ "65 tầng trở xuống (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái tầng hầm), có mặt trông sân vườn, vật liệu ốp lát, trát cao cấp ~ĩ ^4 Loại 4: nhà có sân, vườn, hàng rào lối riêng biệt, từ tầng trở xuống (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái tầng hầm), có mặt trơng sân vườn (biệt thự song lập), vật liệu ốp lát, trát cao cấp ^6 ~ĩ ^^55 Có tầng hầm Hệ số đ iều chỉnh 1,1 II Nhà riêng lẻ Nhà tầng hộ khép kín, khung bê tơng cốp thép, mặt 3,5 tiền đổ seno, tường xây gạch, mái BTCT, lát đá granit, cửa nhơm - sắt kính, ốp lát gạch men 4,2 ^2 Nhà tầng, khung bê tông cốp thép, tường xây gạch, mái lợp ngói, lát đá ceramic, cửa sắt kính, ốp lát gạch men ^^3^ ^3 Nhà tầng lửng, cột BTCT gạch, tôn gói, 2,5 lát gạch ceramic Nhà tầng, cột gạch, tường xây gạch, mái lợp tôn 1,77 71 gói( khơng có trần), sàn lát gạch ceramic 2,5 ^^5 Nhà riêng lẻ, 2≤ số tầng ≤3 tầng, khung cột bê tông cốt ^4,6 thép, tường xây gạch, mái bê tơng cốt thép lợp gói, có trần, vật liệu ốp lát, trát cao cấp ^^5^ ~ Nhà riêng lẻ, 2≤ số tầng ≤3 tầng, khung cột bê tông cốt ^4^2 thép, tường xây gạch, mái bê tơng cốt thép, có trần, vật liệu ốp lát, trát cao cấp ^4,6 ^7 Nhà riêng lẻ, 2≤ số tầng ≤3 tầng, khung cột bê tơng cốt “38 thép, tường xây gạch, mái lợp gói tơn, có trần, vật liệu ốp lát, trát trung bình loại nhà số tầng khác cịn lại ^4^2 Nhà riêng lẻ, 3≤ số tầng ≤5 tầng, khung cột bê tông cốt 6.2 thép, tường xây gạch, mái bê tông cốt thép mái bê tơng cốt thép lợp gói, tơn, vật liệu ốp lát, trát cao cấp 6,5 ~ Nhà riêng lẻ, 3≤ số tầng ≤5 tầng, tường xây gạch, mái 5-8 lợp gói, tơn, khung bê tơng cốt thép, vật liệu ốp lát, trát cao cấp 6.2 10 Nhà riêng lẻ, 3≤ số tầng ≤5 tầng, khung cột bê tông cốt ^^5,5 thép, tường xây gạch, mái BTCT mái bê tông cốt thép lợp tơn, vật liệu ốp lát, trát trung bình 5.8 Nhà riêng lẻ, 3≤ số tầng ≤5 tầng, khung cột bê tông cốt ^^5^ thép, tường xây gạch, mái lợp gói, tơn, vật liệu ốp lát, trát trung bình lọa nhà có số tầng khác ^^5,5 12 Nhà riêng lẻ, 5≤ số tầng ≤8 tầng, khung cột bê tông cốt 6,5 thép, tường xây gạch, mái bê tông cốt thép mái bê tông cốt thép lợp gói, tơn, vật liệu ốp lát, trát cao cấp "7 13 Nhà riêng lẻ, 5≤ số tầng ≤8 tầng, tường xây gạch, mái 6.2 lợp gói, tơn, khung bê tơng cốt thép, vật liệu ốp lát, trát cao cấp 6,5 14 Nhà riêng lẻ, 5≤ số tầng ≤8 tầng, tường xây gạch, mái 5.8 lợp gói, tơn, khung bê tơng cốt thép, vật liệu ốp lát, trát 6.2 trung bình lọa nhà từ 6-8 tầng khác cịn lại Có tầng hầm: 72 Có tầng hầm: Hệ số đ iều chỉnh 1,1 Hệ số điều chỉnh 1,4 _ III Nhà xưởng Nhà tầng độ 12m, cao ≤6m, khơng có cầu trục Tường gạch, mái tơn mái gói 1,66 1,92 Tường gạch, mái tôn 1,92 2,24 Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn Cột bê tông, kèo thép, tường gạch, mái tôn 2,24 2,42 2,42 7,65 Cột kèo bê tông, tường gạch, mái tôn - 2,65 7,85 Cột kèo thép liền nhịp, tường gạch, mái tôn 2,85 3,64 Cột bê tông, kèo thép liền nhịp, tường gạch, mái tôn 3,64 3,82 Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn Cột kèo thép, tường bao che tôn, mái tôn 3,82 7,9 7,9 Cột bê tông, kèo thép, tường gạch, mái tôn 3,92 7,21 Cột kèo bê tông, tường gạch, mái tôn 7,21 7,47 Cột kèo bê tông, tường gạch, mái tôn 7,76 7,05 Cột bê tông, kèo thép, mái tôn 7,68 7,76 Cột bê tông, kèo thép liền nhịp, tường gạch, mái tôn 7,5 4,68 Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn 4,35 7,5 Cột kèo thép liền nhịp, tường bao che tôn, mái tôn 3,47 4,35 Cột bê tông, kèo thép, tường gạch, mái tôn 7,05 7,28 Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn 7,28 7,57 Đối với nhà xưởng khơng có/có cầu trục Hệ số đ iều chỉnh Nhà tầng độ 15m, cao ≤9m, cầu trục 3,92 Nhà tầng độ 18m, cao 9m, có cầu trục Nhà tầng độ 24m, cao 9m, có cầu trục 10 1,1 IV Nhà kho Kho chuyên dùng lọa < 500 Kho lương thực, nông sản: khung thép, sàn gỗ BT, 2,5 2,85 mái tole ^2 Kho hóa chất: xây gạch, mái ~3 ^4 73 2,4 2,7 Kho hóa chất: xây gạch, mái gói 1,5 1,8 Kho lạnh: kết cấu gạch BT, sức chứa 100 6,5 Kho lạnh: kết cấu gạch BT, sức chứa 300 Kho lương thực, nông sản sức chứa 500 2,2 Kho lương thực, nông sản sức chứa 1500 2-4 2,5 "28 Kho muối sức chứa 1.000- 3.000 T8 ^^~5 ^^3 ~5 Kho xăng dầu xây dựng trời, sức chứa 20.000 m3 6,5 V Khách sạn: không phân biệt số tầng Loại tiêu chuẩn Khơng có hầm 4,5 Có tầng hầm Hệ số C iều chỉnh Kho chuyên dùng loại ≥ 500 ^2 ^3 ^4 Kho lương thực, nông sản sức chứa 10.000 1,1 ^2 Loại tiêu chuẩn Khơng có hầm Có tầng hầm Hệ số C 5,5 iều chỉnh 1,1 ^3 Loại tiêu chuẩn Khơng có hầm 5,5 Có tầng hầm Loại tiêu chuẩn ^^5 Khơng có hầm 6,3 Có tầng hầm Hệ số C Có ≥2 tầng hầm 1,1 Hệ số điều chỉnh 1,18 5,8 iều chỉnh Loại tiêu chuẩn Khơng có hầm Có tầng hầm Hệ số C 1,1 7,5 iều chỉnh Có ≥ tầng hầm Hệ số điều chỉnh 74 VI ^2 ^3 1,18 Nhà làm việc, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại có số tầng Nhà làm việc khuôn viên nhà máy, nhà kho, nhà xưởng, khu công nghiệp: Nhà tầng, khung cột mái BTCT, tường gạch, 2,5 2,8 gạch ceramic tương đương Nhà tầng, khung cột BTCT, mái tole gói, tường gạch, gạch ceramic tương đương “2 75 Nhà 2-3 tầng, khung cột mái BTCT, tường gạch, gạch ceramic tương đương 78 76 Nhà 2-3 tầng, khung cột BTCT, mái tole gói, tường gạch, gạch ceramic tương đương 78 72 Loại phổ thông 5,5 Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) 75 5,8 Loại phổ thông 5,3 5,5 Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) 75 78 78 72 “61 Nhà ≤ tầng Nhà 6-8 tầng 1.Khơng có tầng hầm Có tầng hầm Loại phổ thơng Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng 6-2 kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) 3.Có ≥ tầng hầm Loại phổ thơng 6-2 Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng 78 kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) 78 75 Nhà - 14 tầng Khơng có tầng hầm 75 Lọa phổ thơng Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng ^^5,5 kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) 5,2 Có tầng hầm Loại phổ thơng 5-8 Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng 6,5 kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) 6,5 Có ≥ tầng hầm ~ Loại phổ thông ^6,3 ^T2 Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) ~7 Loại phổ thơng 5,3 5,8 Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) ~6 6-5 Loại phổ thơng 6-5 Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng ~7 kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) ~7 Nhà 15 - 20 tầng Khơng có tầng hầm Có tầng hầm 7,5 Có ≥ tầng hầm Loại phổ thơng 7,2 Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) ~ Nhà > 20 tầng ^9 Không có tầng hầm Loại phổ thơng 76 5,5 Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) “6,8 Có tầng hầm Loại phổ thơng H Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng 1,5 kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) H 8,5 Có ≥ tầng hầm Loại phổ thơng H Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic bóng 8,5 kính có kích thước ≥ 80 x 80, lắp kính trang trí chiếm ≥ 70% diện tích mặt tiền) VII Vật kiến trúc “2 “3 Sân bê tơng nhựa nóng dày 3cm Sân tráng nhựa 0,35 0,24 Sân bê tông xi măng, bê tông đan sạn, sân lót gạch bơng, “0,18 gạch men ^4 Sân gạch tàu láng xi măng 0,09 ~5 Sân đá kẹp đất 0,07 ^6 Tường rào xây gạch kiên cố tường xây gạch (cả “01 móng cột) + song sắt Nếu chưa tơ trát đơn giá giảm 30% Nếu có sơn nước tính thêm 10% ~7 Tường xây gạch (cả móng cột) + khung lưới B40 ^^038 Nếu chưa tơ trát đơn giá giảm 30% Nếu có sơn nước tính thêm 10% Tường rào xây gạch kiên cố có ốp gạch men “0,65 ^9 Tường rào xây gạch kiên cố có ốp đá chè “0,6 10 Mặt đường BT nhựa nóng 0,64 11 Mặt đường BT nhựa nguội 0,52 9,5 12 13 Mặt đường BT đá x BT sói 14 Đường cấp phối sỏi đỏ 0,14 15 Be nước (xây độc lập) có ốp gạch men tính thêm 25% H 16 Đài nước BTCT ≤100m3, cao > 15m Đài nước BTCT ≤100m3, cao từ 10m đến≤ 15m 13,6 H Đài nước BTCT ≤100m3, cao từ 5m đến≤ 10m lĩ Đài nước BTCT ≤100m3, cao < 5m Đài nước BTCT >100m3, cao > 15m 6,2 _ 16,6 17 18 19 20 21 Đường đá dăm chèn đất 77 0,35 0,16 Bồn thép chứa xăng dầu Khơng có lớp bảo vệ bên ngồi 6,8 Có lớp bảo vệ bên ngồi 8,5 Nhà điều hành trạm xăng Khung mái BTCT tường gạch, sơn nước, nề ceramic loại hay tương đương 4,2 4,6 Khung BTCT, mái tole có trần, tường gạch, sơn nước, ceramic loại tương đương 11 lĩ 4,5 Khung BTCT, mái ngói tole, tường sơn nước, gạch ceramic lĩ Khung BTCT, mái gói tole tường quét vôi, gạch ceramic lĩ 4,5 Khung BTCT, mái ngói tole, fibro, có trần, tường sơn nước, gạch ceramic lĩ Khung BTCT, mái gói toel, fibro, có trần, tường qt bơi, gạch ceramic H lĩ Nhà ăn ca, khung cột gạch, BTCT thép, mái tole, tường gạch, gạch ceramic tương đương H lĩ Nhà bảo vệ Khung mái BTCT, tường sơn nước, gạch ceramic Nhà vệ sinh Khung mái BTCT, tường ốp gạch men, gạch ceramic Thời gian sử dụng Tỷ lệ lạ tối đa Thời gian sử dụng 78 Tỷ lệ lạ tối đa Dưới năm 98% Từ 17 đến < 20 năm 65% Từ đến < năm 90% Từ 20 đến < 22 năm 60% LỤC 2: QUY Từ ĐỊNH VỀ< TỶ LỆ CHẤT Từ đến < 10 năm PHỤ85% 22 đến 25 năm 50% LƯỢNG CÒN LẠI Từ 10 đến < 12 nămCỦA80% Từ 25GIAN đến < 30 năm HAO 45%CƠNG TRÌNH XÂY NHÀ Ở VÀ THỜI KHẤU Từ 12 đến < 15 năm 75% Từ 30 đến DỰNG < 32 năm 40% Từ 15 đến < 17 năm 70% Từ 32 đến < 35 năm 30% Tỷ lệ chất lượng lại nhà Trên 35 năm không xác định tỷ lệ chất lượng cịn lại (trừ trường hợp có sửa chữa) Stt Cơng trình xây dựng Thời gian khấu hao (năm) Nhà xưởng thơng dụng, số kiến trúc có liên Từ 20 - 25 quan, phụ trợ (nhà ăn ca, nhà bảo vệ, nhà vệ sinh ) "2 Nhà xưởng, nhà máy, kho chứa lương thực, nông sản Nhà xưởng, nhà máy, kho chứa hóa chất Từ 15 - 20 Từ - 10 ^4 Nhà cửa thuộc loại kiên cố (trụ sở làm việc, nhà Từ 30- 40 văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại ) ~5 Các loại cơng trình khác (trừ cơng trình xây Từ - 10 Thời gian khấu hao công trình xây dựng dựng quy định nhà nêu trên) ... pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sảntại chi nhánh Pvcombank Hà Nội CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢNPHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG... phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Hà Nội” làm khóa luận tốt nghiệp Với việc lựa chọn đề tài này, em hy vọng đóng góp phần vào hoạt động định giá bất động sản. .. ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tìm hiểu chung tài sản đảm bảo hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại