phương pháp chi phí
a. Tài sản gắn liền với QSDĐ không xác định thời hạn.
V BĐS của hộ gia đình tại Hà Nội có đặc điểm sau: - QSDĐ: đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài.
- Tài sản gắn liền với đất: nhà ở, chiều cao 3 tầng, kết cấu bê thông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 280 m2, hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 2008. - Giấy tờ pháp lý đầy đủ, không có kiểm toán quyết toán xây dựng công trình.
- Suất vốn xây dựng công trình áp dụng: suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2012 (công bố theo quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ xây dựng), theo đó nhà 3 tầng tương tự như tài sản cần định giá là 7.220.000 đồng/m2 sàn xây dựng.
- Giá trị xây mới công trình xây dựng nhà ở 3 tầng tương tự tại thời điểm định giá là: 280 m2 x 7.220.000 đồng/m2 = 2.021.600.000 đồng
- Theo quy định về trích khấu hao tài sản cố định của Bộ tài chính, thời gian khấu hao, hao mòn của công trình xây dựng nhà ở 3 tầng là từ 15-25 năm. Qua khảo sát thự tế và đánh giá mức độ sử dụng, bảo quản cán bộ định giá đề xuất áp dụng thời gian khấu hao của nhà ở 3 tầng trên là 20 năm.
- Hao mòn lũy kế công trình xây dựng trên là: 2.021.600.000 x 5/20 = 505.400.000 đồng.
- Mức giảm giá do lỗi thời chức năng do cán bộ định giá đề xuất là: 50.000.000 đồng.
- Vậy giá trị công trình xây dựng nhà ở 3 tầng cần thẩm định giá là: 2.021.600.000 - 505.400.000 - 50.000.000 = 1.466.200.000 đồng
b. Tài sản gắn liền với QSDĐ có thời hạn xác định.
S BĐS tại Hà Nội có đặc điểm sau:
- QSDĐ: đất sản xuất kinh doanh, thời gian sử dụng đến năm 2020.
- Tài sản gắn liền với đất: nhà văn phòng, chiều cao 3 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 280m2, hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 2008.
- Giấy tờ pháp lý đầy đủ, không có kiểm toán quyết toán xây dựng công trình.
S Tính toán giá trị:
- Suất vốn xây dựng công trình áp dụng: suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2012 (công bố theo quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ xây dựng), theo đó nhà 3 tầng tương tự như tài sản cần định giá là 7.220.000 đồng/m2 sàn xây dựng.
- Giá trị xây mới công trình xây dựng nhà ở 3 tầng tương tự tại thời điểm định giá là: 280 m2 x 7.220.000 đồng/m2 = 2.021.600.000 đồng
- Theo quy định về trích khấu hao tài sản cố định của Bộ tài chính, thời gian khấu hao, hao mòn của công trình xây dựng nhà ở 3 tầng là từ 15-25 năm. Do QSDĐ còn thời hạn sử dụng đến năm 2020, CTXD đưa vào sử dụng từ năm 2008 đến năm 2020 là 12 năm. Vì vậy cán bộ định giá đề xuất áp dụng thời gian khấu hao cho CTXD là 12 năm, thời gian đã sử dụng là 6 năm và thời gian còn lại là 6 năm.
- Hao mòn lũy kế CTXD trên là: 2.021.600.000 x 6/12 = 1.010.500.000 đồng.
- Mức giảm giá do lỗi thời chức năng do cán bộ định giá khảo sát và đề xuất là: 50.000.000 đồng.
- Vậy giá trị công trình xây dựng nhà 3 tầng cần thẩm định giá là: 2.021.600.000- 1.010.500.000 - 50.000.000 = 961.100.000 đồng