1.3.5.1. Nhóm nhân tố khách quan
C Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế là một nhân tố vĩ mô tác động đến ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của các NHTM, trong đó quan trọng nhất là tình hình cung cầu BĐS trên thị trường. Yếu tố này sẽ ảnh hưởng lớn tới giá cả của bất động sản đó.
Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS.
Cung BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng hoặc giảm (tỷ lệ thuận).Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, Nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung cấp BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân.
Như vậy điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cả trên thị trường BĐS tăng cao. Do đó BĐS ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực đó sẽ cao hơn các khu vực khác. Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho sản xuất cũng tăng theo, do đó sẽ làm tăng lượng vốn vay tại các NHTM, điều này làm cho số lượng các cuộc định giá ngày càng gia tăng. Như vậy môi trường kinh tế thuận lợi sẽ ảnh hưởng đến công việc định giá cả về số lượng và chất lượng.
C Môi trường pháp lý
Tại Việt Nam, BĐS trong đó có quyền sử dụng đất, là tài sản chịu sự quản lí của nhà nước và pháp luật, cá nhân và tổ chức chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó những quy định của nhà nước về sở hữu, sử
dụng BĐS, điều kiện BĐS tham gia vào các giao dịch thế chấp sẽ ảnh hưởng đến việc thẩm định giá tài sản. Khi có sự thay đổi trong các quy định của nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất và phát triển công trình công cộn sẽ ảnh hưởng đến kết cấu cơ sở hạ tầng, tác động đến thị trường BĐS. Điều này sẽ làm cho giá trị BĐS thay đổi theo.
Như vậy môi trường pháp lý thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và các cơ chế chính sách của nhà nước liên quan đến BĐS, thị trường BĐS, chế độ sở hữu và sử dụng BĐS; đến các hoạt động tín dụng của hệ thống NHTM và sự phát triển của các công ty định giá sẽ làm cho việc ĐGBĐS được diễn ra thuận lợi, đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Một hệ thống pháp lý phù hợp sẽ góp phần đảm bảo cơ chế ĐGBĐS đạt được mục tiêu có được giá trị BĐS phản ánh một cách khách quan và trung thực.
S Hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường tài chính BĐS và thị trường chứng khoán.
Thẩm định giá là hoạt động ra đời và phát triển gắn liền với các hoạt động của thị trường BĐS. Thị trường càng phát triển và hoạt động càng mạnh mẽ thì càng đòi hỏi công tác thẩm định giá thể hiện sự chuyên nghiệp cao. Bất kỳ thị trường BĐS ở nước nào thì cũng đều trải qua các giai đoạn phát triển: từ giai đoạn sơ khai, tập trung , tiền tệ hóa, tài chính hóa đến giai đoạn cuối cùng là phát triển. Ở mỗi giai đoạn là một cấp độ của thị trường với các đặc trưng và điều kiện hoạt động phù hợp với từng giai đoạn.
Thị trường tài chính BĐS xuất hiện khi có sự chuyển hóa giá trị tài sản BĐS thành giá trị vốn và được đưa ra trao đổi giao dịch trên thị trường. Thị trường này thực sự phát triển khi có sự tham gia và can thiệp trực tiếp của các tổ chức tài chính và quá trình chứng khoán hóa các khoản đầu tư và thế chấp BĐS.
1.3.5.2. Nhóm nhân tố chủ quan
S Đội ngũ thực hiện công tác ĐGBĐS
Hoạt động ĐGBĐS là một phần của hoạt động tư vấn tài chính do vậy hoạt động này đòi hỏi hàm lượng chất xám cao. Người định giá phải có kiến thưc, trình độ vững vàng. Khi tiến hành ĐGBĐS, người định giá phải nắm vững quy định về
quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, quy định về xây dựng, kiến trúc BĐS, quy định trong lĩnh vực ngân hàng, có khả năng dự báo vĩ mô ngành cũng như khả năng nhận thấy sự phát triển c ủa BĐS trong tương lai. Những yêu cầu đó không chỉ đòi hỏi người định giá có kiến thức chuyên môn tốt mà còn có kinh nghiệm làm việc. Người định giá có kinh nghiệm là người có thể phản ứng nhanh nhạy đối với những yếu tố ảnh hưởng đến ĐGBĐS và những thay đổi bất thường trong giá trị BĐS để tránh được những sai lầm và tác động tiêu cực đến hoạt động ĐGBĐS.
Bên cạnh đó, người định giá phải có đạo đức nghề nghiệp, đây là yếu tố quan trọng để người định giá tạo lập và duy trì niềm tin của khách hàng, của chủ sở hữu BĐS. Việc xác định giá trị BĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM luôn nảy sinh các mối quan hệ chi phối ảnh hưởng đến công việc của người định giá. Vì vậy nếu cán bộ định giá không có phẩm chất tốt, vì lợi ích cá nhân có thể thông đồng với khách hàng để nâng giá trị BĐS vượt quá gía trị thực của nó, làm ảnh hưởng đến chất lượng và kết quả định giá.
V Hệ thống cơ sở dữ liệu
Trong quá trình ĐGBĐS, người định giá phải tìm kiếm và xử lý một số lượng lớn thông tin. Một hệ thống cơ sở dữ liệu có khả năng hỗ trợ thông tin cho người định giá là một tối ưu. Do vậy, hệ thống cơ sở dữ liệu là một trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến việc hình thành cơ chế ĐGBĐS hiệu quả trong các tổ chức tín dụng.
Mặc dù thông tin là yếu tố khách quan từ thị trường nhưng việc xây dựng hệ thống thông tin lại hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan của người định giá và chiến lược của tưng ngân hàng. Để xác định giá trị BĐS đòi hỏi người định giá phải thường xuyên thu thập và xử lý thông tin. Bởi vậy hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở để người định giá đánh giá và phân tích chính xác từ đó ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá và làm giảm rất nhiều chi phí và thời giam cho việc ĐGBĐS.
V Quan điểm của các NHTM về vấn đề ĐGBĐS
Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu này các ngân hàng sẽ xác định các chiến lược kinh doanh phù hợp với điều kiện của mình
trong từng giai đoạn. Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi ro, các ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay, trong đó có quy định về tài sản bảo đảm, do đó việc ĐGBĐS sẽ được nới lỏng. Trong thời kỳ khủng hoảng, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng ngày càng lớn, các ngân hàng sẽ có nhiều biện pháp nhằm thắt chặt hoạt động tín dụng và có những quy định khắt khe hơn về ĐGBĐS. Hơn nữa tùy thuộc vào điều kiện hoạt động, môi trường cạnh tranh và tỷ trọng tài sản đảm bảo/tổng dư nợ cho vay mà các ngân hàng có sự đầu tư hợp lý hay không vào việc ĐGBĐS.
1.4. Tìm hiểu chung về các phương pháp định giá bất động sản
1.4.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản
C Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Dựa trên cơ sở cho rằng con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản mà họ đang nắm giữ. Do đó, giá trị BĐS sẽ được thừa nhận trong điều kiện nó sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, từ đó đem lại giá trị là lớn nhất có thể.
Một BĐS được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn: được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, được phép về mặt pháp lý, khả thi về mặt tài chính.
Việc sử dụng trong bối cảnh tự nhiên được hiểu là phù hợp với điều kiện địa chất, địa hình của khu đất, không vi phạm các tiêu chuẩn an toàn như an toàn lưới điện cao thế, hành lang bờ sông...
Được phép về mặt pháp lý là sử dụng phù hợp với các quy định cảu pháp luật, trong đó có các quy định về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, sử dụng đúng mục đích ghi theo giấy chứng nhận hay giấy phép của các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp.
Khả thi về mặt tài chính là sử dụng đảm bảo dòng thu nhập đủ để thu hồi vốn đầu tư, bù đắp chi phí hoạt động và các nghĩa vụ tài chính.
Sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất chính là cách sử dụng mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
Nội dung nguyên tắc thay thế cho rằng giá trị của BĐS có thể được đo bằng chi phí để có được một BĐS tương đương. Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên cơ sở cho rằng những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự.
Nguyên tắc thay thế là cơ sở của cả ba cách tiếp cận thẩm định giá trị BĐS: so sánh, chi phí, thu nhập. Nguyên tắc này cho rằng khi có nhiều BĐS tương đồng thì tài sản nào có giá trị thấp nhất sẽ có cầu lớn nhất, nghĩa là mức giá của một BĐS trên thị trường bị giới hạn bởi giá của các tài sản cạnh tranh với nó.
S Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Theo nguyên tắc này, người chủ sở hữu tiềm năng của một BĐS trông đợi nó sẽ nhận được thu nhập hay lợi ích từ việc sử dụng tài sản, bao gồm cả tiền thu được từ việc bán lại tài sản.
Dự kiến lợi ích tương lai: xác định giá trị hiện tại của các khoản thu nhập hay lợi ích khác mà tài sản có thể đem lại trong tương lai cho người chủ sở hữu.
Nguyên tắc này là cơ sở để thẩm định giá trị BĐS bằng phương pháp thu nhập và nhận định quan điểm của người sử dụng tiềm năng đối với thu nhập trong tương lai và giá trị hiện tại của dòng thu nhập đó.
S Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của BĐS được hình thành bởi sự tham gia đóng góp của nhiều yếu tố. Khi thẩm định một BĐS cần xác định giá trị phần đóng góp của từng yếu tố vào sự hình thành tính hữu dụng của BĐS.
Nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng giá trị của tổng các bộ phận thường nhỏ hơn giá trị tài sản toàn bộ, cho nên khi xác định giá trị của một bộ phận tài sản, chúng ta thường lấy chênh lệch giữa giá trị tài sản toàn bộ và giá trị tổng những bộ phận còn lại của tài sản.
S Nguyên tắc cung cầu
BĐS có giá trị nếu nó hữu ích với một hoặc một nhóm người sử dụng nào đó. Tuy nhiên tính hữu ích không phải là yếu tố duy nhất ảnh hưởng tới giá trị. BĐS coàn phải tương đối khan hiếm. Cầu thể hiện mong muốn của những nguời mua tiềm năng, có khả năng tài chính để được sở hữu BĐS. Độ phức tạp của việc phân
tích cầu phụ thuộc vào chức năng của BĐS định giá và tăng dần từ những lô đất trống đến những khu phức hợp.
Cung là số lượng BĐS có sẵn trên thị trường tại các mức giá. Đặc tính của cung là ít co giãn. Cung về đất đai bị giới hạn bởi diện tích tự nhiên. Cân bằng cung cầu xác định giá BĐS trên thị trường, giá này phụ thuộc nhiều hơn vào cầu.
Nguyên tắc cung cầu cho biết giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị tài sản. Do đó giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị. Khi so sánh tài sản với nhau cần thận trọng phân tích cung cầu , tình trạng thị trường.