3.2.3. Hoàn thiện hế thống văn bản pháp luật ... 66 3.2.4. Tăng cường vai trò quản lý, giám sát thị trường bất động sản và hoạt động định giá tại các Ngân hàng thương mại ... 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG III...67 KẾT LUẬN ... 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO ... 69 PHỤ LỤC 1: BẢNG ĐƠN GIÁ KHUNG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ... 70 PHỤ LỤC 2: QUY ĐỊNH VỀ TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA NHÀ Ở VÀ THỜI GIAN KHẤU HAO CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ... 78
BẢNG NHỮNG TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
CTXD : Công trình xây dựng ĐGBĐS : Định giá bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại QSDĐ : Quyền sử dụng đất TMCP : Thương mại cổ phần TSĐB : Tài sản đảm bảo
DANH MỤC CÁC BẢNG, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ
Bảng 1: Báo cáo kết quả kinh doanh của chi nhánh giai đoạn 2013 - 2014 Bảng2:Báo cáo kết quả định giá bất động sản của chi nhánh
Bảng 3: Bảng thông tin so sánh các bất động sản Bảng 4: Bảng điều chỉnh so sánh các bất động sản
1
LỜI MỞ ĐẦU
• Tính cấp thiết của để tài:
Trong nền kinh tế hội nhập và ngày càng phát triển thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng cũng không ngừng phát triển do nhu cầu vay vốn mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Các ngân hàng trở thành trung gian, là cầu nối vốn với các nhà đầu tư, các doanh nghiệp và góp phần không nhỏ vào sự phát triển chung của nền kinh tế.
Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam chi nhánh Pvcombank Hà Nội cũng như các Ngân hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới công tác tín dụng của các ngân hàng. Để thực hiện điều này, khi tiến hành cho vay, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo để thế chấp, cầm cố...nhằm đảm bảo cho khoản vay của họ. Các tài sản đảm bảo rất đa dạng và phong phú nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản. Các ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để đưa ra mức cho vay hợp lý nhằm giảm thiếu tối đa rủi ro cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Lúc này định giá bất động sản trở nên vô cùng quan trọng và cần thiết trong khâu thẩm định tài sản đảm bảo cho vay.
Định giá bất động sản đã xuất hiện và phát triển mạnh mẽ trên thế giới, tuy nhiên tại Việt Nam hoạt động định giá vẫn còn khá mới mẻ và còn nhiều hạn chế, thiếu sót.
Trong thời gian thực tập tại chi nhánh Pvcombank Hà Nội, em đã quyết định chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Hà Nội” làm khóa luận tốt nghiệp. Với việc lựa chọn đề tài này, em hy vọng sẽ đóng góp phần nào đó vào hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng, giúp hoạt động này ngày càng hoàn thiện, đạt chất lượng cao và tạo được niềm tin với khách hàng.
2
Đề tài hệ thống hóa về mặt cơ sở khoa học các vấn đề liên quan đến hoạt động định giá bất động sản: Khái niệm, phân loại, nguyên tắc và các phương pháp định giá
Đề tài khái quát hóa thực trạng công tác định giá bất động sản tại ngân hàng , nắm bắt quy trình lẫn cách thức thực hiện tiến hàng định giá tại ngân hàng Pvcombank.
Từ các nghiên cứu trên, đề tài đưa ra các kiến nghị đối với ngân hàng và Nhà nước nhằm có những giải pháp hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản tại ngân hàng.
• Phạm vi nghiên cứu và nội dung đề tài
Đề tài tập trung đi sâu nghiên cứu quy trình định giá bất động sản tại ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam - chi nhánh Hà Nội. Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong 3 năm gần đây: 2013 - 2016.
Nội dung của đề tài được chia thành 3 chương:
Chương I: Những vấn đề cơ bản về định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ hoạt động cho vay của NHTM.
Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sảntại chi nhánh Pvcombank Hà Nội.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sảntại chi nhánh Pvcombank Hà Nội.
3
CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢNPHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
2.1. Tìm hiểu chung về tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại
2.1.1. Tìm hiểu về tài sản đảm bảo
Theo nghị định 85/2002/ NĐ - CP của chính phủ về sửa đổi bổ sung nghị định 178/1999/NĐ - CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng: “Tài sản đảm bảo là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp Nhà nước, tài sản hình thành từ vốn vay”.
Tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của ngân hàng rất đa dạng và phong phú nhưng phổ biến nhất là bất động sản.
2.1.2. Các hình thức của tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại
Theo nghị định 85/2002/ NĐ - CP của Chính phủ, có 2 hình thức bảo đảm tiền vay sau:
C Bảo đảm tín dụng bằng hình thức cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba:
-Khách hàng vay phải cầm cố, thế chấp tài sản hoặc phải được bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng, trừ trường hợp khách hàng vay được tổ chức tín dụng cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay hoặc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của Nghị định này.
-Tổ chức tín dụng và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
4
-Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện để làm bảo đảm tiền vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay.
- Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình. Tổ chức tín dụng và bên bảo lãnh có thể thoả thuận biện pháp cầm cố, thế chấp tài sản của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
-Bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng và quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
V Bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay ngoài
Việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay được áp dụng trong các trường hợp sau:
- Tổ chức tín dụng cho vay trung hạn, dài hạn đối với các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống, nếu khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 15 của Nghị định này.
- Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định giao cho tổ chức tín dụng cho vay đối với khách hàng vay và đối tượng vay trong một số trường hợp cụ thể.
Điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay:
Khi tổ chức tín dụng cho khách hàng vay theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Nghị định này, thì khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay phải có đủ các điều kiện sau đây:
V Đối với khách hàng vay:
- Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ
- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả, hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thiphuf hợp với quy định của pháp luật.
5
- Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 15% vốn đầu tư của dự án hoặc phương án đó.
S Đối với tài sản:
- Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng, xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật tư hàng hóa thì ngoài việc có đủ các điều kiện này, tổ chức tín dụng phải có khả năng quản lý, giám sát tài sản đảm bảo.
- Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, thì khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản được hình thành đưa vào sử dụng.
2.1.3. Vai trò của tài sản đảm bảotrong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại
Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàng lọc các tiêu chí nhằm lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có TSĐB cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vai trò của TSĐB thể hiện chủ yếu như sau:
Thứ nhất, TSĐB giúp bảo đảm an toàn trong việc cấp tín dụng của các NHTM. thông thường để tránh rủi ro của việc khách hàng không trả được nợ, các NHTM thường yêu cầu khách hàng sử dụng những tài sản làm bảo đảm để trả nợ thay cho các khoản vay mà họ đã dùng vào sản xuất kinh doanh nhưng không có khả năng trả nợ ngân hàng. Như vậy tài sản làm bảo đảm tiền vay phải có giá trị, tức nó phải là hàng hoá và có thị trường tiêu thụ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó khi có rủi ro xảy ra thì tổ chức tín dụng có thể thu hồi được vốn thông qua tài sản mà bên vay đã dùng làm vật bảo đảm ngay cả trong trường hợp bên đi vay không có khả năng trả nợ, đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay.
6
Thứ hai, TSĐB giúp hạn chế các tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia trong quan hệ tín dụng ngân hàng. Việc bảo đảm tiền vay bằng các hình thức khác nhau của tài sản theo quy định của pháp luật giúp các bên tham gia giao dịch có căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tín dụng của ngân hàng. Theo điều 5 Nghị định 85/2002/NĐ-CP quy định: “Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong việc bảo đảm tiền vay. Không một tổ chức, cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào việc bảo đảm tiền vay và việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các bên”. Do đó các tranh chấp được hạn chế, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay vốn của các NHTM cũng như sự phát triển của kinh tế - xã hội.
2.2. Tìm hiểu về Bất động sản
2.2.1. Khái niệm về bất động sản
Theo bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) 2005 thì BĐS được định nghĩa: đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai, BĐS là quyền tài sản bất động sản, bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến quyền sử dụng.
Như vậy khái niệm BĐS là rất rộng và đa dạng do vậy cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Nhưng có thể có cái nhìn khái quát nhất về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất khó có thể di dời, tồn tại ổn định lâu dài.
Một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
- Tồn tại lâu dài.
Từ đó có thể thấy rằng BĐS là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất đai. Các tài sản gắn liền với đất đai là khi BĐS tồn tại trên
7
đất đai để thực hiện một chức năng nhất định, và chức năng này sẽ mất đi khi tách rời đất đai.
2.2.2. Đặc điểm của bất động sản
S Tính cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khă năng di dời được.
Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng chi tiết cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá cả và lợi ích mang lại của BĐS đó. Yếu tố vị trí không phải chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến trung tâm, các địa điểm dịch vụ công cộng ... và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Do vậy một khi những yếu tố này thay đổi thì vị trí của BĐS cũng thay đổi nên khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá phải dự tính trước sự thay đổi này. Đồng thời đầu tư các công trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước, y tế, giáo dục...
Cũng do vậy BĐS có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích của BĐS mang lại chịu tác động của yếu tố khu vực và vùng rất rõ rệt.
S BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững.
Tính bền vững của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản được thiên nhiên ban tặng, khó có thể bị hủy diệt. Mặt khác các công trình xây dựng, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.Ngay cả trong nông nghiệp BĐS là vườn và cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu năm. Tuy nhiên tính bền vững của hàng hóa BĐS là rất khác nhau, thể hiện trên cả góc độ vật lý và kinh tế. Tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm xuống. Do vậy phải so sánh giữa giá
8
trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi