Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam Pvcombank được thành lập theo quyết định số 279/GP-NHNN ngày 16/09/2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trên cơ sở hợp nhất giữa Tổng công ty Tài chính cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC) và Ngân hàng TMCP Phương Tây (WesternBank). Ngày 01/10/2013, Pvcombank chính thức hoạt động trên cơ sở giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần, mã số doanh nghiệp 0101057919 do Sở kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam Pvcombank có tổng tài sản gần 100.000 tỷ đồng, vốn điều lệ 9.000 tỷ đồng, trong đó cổ đông lớn là Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (chiếm 52%) và cổ đông chiến lược Morgan Stanley (6,7%), vốn còn lại do các cổ đông khác đóng góp. Với mạng lưới 113 điểm giao dịch tại các tỉnh thành trọng điểm trên toàn quốc, nguồn nhân lực chất lượng cao và bề dày kinh nghiệm trong cung cấp các dịch vụ cho các doanh nghiệp trong ngành Dầu khí, năng lượng, hạ tầng; Pvcombank cung cấp các sản phẩm dịch vụ đa dạng đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của khách hàng tổ chức và cá nhân.
Với khẩu hiệu hành động “Ngân hàng không khoảng cách”, Pvcombank hướng tới việc xây dựng hình ảnh một ngân hàng gần gũi, thân thiện, tận tụy vì sự thành công của khách hàng. Pvcombank cam kết sẽ phấn đấu trở thành Ngân hàng chuẩn mực trong cung cấp dịch vụ, với phong cách thân thiện, lấy lượi ích của khách hàng - đối tác làm mục tiêu hành động, xây dựng thương hiệu Pvcombank luôn gắn với phương châm hành động xuyên suốt: “Ngân hàng không khoảng cách”.
Pvcombank đang từng bước khẳng định uy tín và thương hiệu trên thị trường tài chính tiền tệ, cung cấp các dịch vụ chất lượng cao, tạo ra sự khác biệt trong
Stt Chỉ tiêu Thực hiện2013 Ke hoạch2014 hiệnThực 2014 ' % hoàn thành ke hoạch 1 Huy động vốn______ 1639,36 7~ 7~ 2370, 2____Dư nợ tín dụng 1370,63 1412,533 3____Doanh thu_________ 62,26 170~ 233,1 137 4 Lợi nhuận trước
thuế______________
0,93 3
4,3 4,33 101
%
phong cách phục vụ, đồng thời thực hiện tốt trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, mang lại lợi ích cho cộng đồng và gia tăng giá trị cho cổ đông.
Pvcombank Hà Nội là một trong các chi nhánh của ngân hàng, đang ngày càng hoàn thiện công tác tổ chức cũng như hoạt động kinh doanh và trở thành chi nhánh trọng điểm của toàn hệ thống.
Địa chỉ trụ sở chính: 1A Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội. Số điện thoại: 043 722 6264 Số fax: 043 722 6265 2.1.2. Sơ đồ tổ chức Trong đó: 1: Khối khách hàng cá nhân 2: Khối khách hàng doanh nghiệp 3: Khối khách hàng doanh nghiệp lớn 4: Khối nguồn vốn và thị trường tài chính 5: Khối đầu tư
6: Trung tâm thẻ 7: Khối vận hành
8: Khối quản trị nguồn nhân lực 9: Khối văn phòng
10: Khối công nghệ thông tin 11: Khối tài chính - kế toán 12: Khối quản trị rủi ro 13: Khối pháp chế 14: Khối xử lý nợ
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh Pvcombank Hà Nội
a. Kết quả hoạt động kinh doanh:
Tháng 10/2013 Pvcombank chính thức đi vào hoạt động với rất nhiều khó khăn và trở ngại do vậy tình hình kinh doanh không mấy khả quan. Pvcombank Hà Nội cùng với các chi nhánh khác đã không ngừng nỗ lực để cải thiện tình hình kinh
doanh của chi nhánh .
Bảng 1: Ket quả kinh doanh của chi nhánh Pvcombank Hà Nội giai đoạn 2013 - 2014
Năm 2013 2014 Chỉ tiêu Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) Dư nợ (tỷđồng) Tỷ trọng (%) Dư nợ không có BĐS đảm bảo 42 0 60 289,3 30,78 Dư nợ có BĐS đảm bảo 280 40 650,7 69,22 Tổng dư nợ 70 0 ĨÕO 940 Ĩ00
( nguồn: phòng tín dụng chi nhánh Pvcombank Hà Nội)
Trong bối cảnh của năm 2014 còn nhiều khó khăn như: kinh tế thế giới còn nhiều biến động, tốc độ tăng trưởng chậm. Kinh tế Việt Nam phục hồi chậm, chưa ổn định, đặc biệt các ngành sản xuất còn gặp nhiều khó khăn, PVcomBank Hà Nội với những quyết sách phù hợp, kịp thời linh hoạt đã giúp Ngân hàng chủ động đối phó với những biến động của thị trường. Bằng sự quyết tâm và nỗ lực, chi nhánh đã hoàn thành kế hoạch kinh doanh với kết quả khả quan.
Báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy, kết thúc năm 2014, doanh thu đạt 233,1 tỉ đồng, tăng 37% so với kế hoạch (170 tỉ đồng); Tổng tài sản tại thời điểm 31/12/2014 là 3,597 tỉ đồng; Lợi nhuận trước thuế đạt 4.33 tỉ đồng, bằng 101% kế hoạch năm (4,3 tỉ đồng).
Về nguồn vốn, năm 2014 Ngân hàng đã tích cực huy động vốn từ các khách hàng trên nhiều địa bàn. Tại thời điểm 31/12/2014, số dư tiền gửi của khách hàng của PVcomBank là 1412,533 tỉ đồng, tăng 41,9 tỉ đồng so với ngày 31/12/2013. Nguồn vốn Ngân hàng khá ổn định và đáp ứng thanh khoản. Tỉ lệ an toàn vốn tối thiểu của PVcomBank là 11,35% (quy định là bằng hoặc trên 9%).
b. Hoạt động tín dụng bằng TSĐB tại chi nhánh
Do chi nhánh mới được thành lập và đưa vào hoạt động do vậy để tăng khả năng an toàn cũng như hạn chế rủi ro tín dụng, việc cho vay có TSĐB được chi nhánh rất
chú trọng, cụ thể:
Bảng 2: Báo cáo kết quả định giá bất động sản của chi nhánh
Như vậy có thể thấy vẫn có một khoản vay khá lớn không được đảm bảo bằng BĐS và các tài sản đảm bảo khác, điều này cho thấy khi mới vào hoạt động Pvcombank chú trọng đến việc tạo mối quan hệ với các khách hàng và doanh nghiệp. Chấp nhận rủi ro ở một mức nhất định.
Sau khi đi vào hoạt động một thời gian, đánh giá được kết quả kinh doanh năm 2013 còn nhiều tồn tại. Bước sang năm 2014, chi nhánh đã có những thay đổi quan trọng về nhận thức bảo đảm tiền vay và an toàn tín dụng. Từ chỗ không chú trọng , đến nay chi nhánh đã coi biện pháp bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện tín dụng bắt buộc đối với các khách hàng . Nhờ đó mà doanh thu và lợi nhuận trước thuế năm 2014 đã vượt kế hoạch so với cùng kì năm trước.
2.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản tại chi nhánhPvcombankHa Nội PvcombankHa Nội
2.2.1. Mục đích định giá bất động sản của chi nhánh
S Mục đích
Hiện nay do nhu cầu thị trường ngày càng phát triển, nhu cầu vay vốn của khách hàng ngày càng cao. Nghiệp vụ cho vay tại bất cứ một NHTM nào cũng gặp không ít rủi ro và khó khăn. Nếu dựa vào tài sản bảo đảm để cho vay, ngân hàng phải định giá được tài sản này. Có rất nhiều tài sản mà khách hàng mang đến để bảo đảm cho khoản vay của mình. Trong số đó, có những tài sản giá cả đã rõ ràng và dễ xác định như vàng, bạc, đá quý... nhưng còn có nhiều loại khó xác định được giá trị như giá trị quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị, nhà xưởng. Chính vì vậy, cần phải có sự tham gia của công tác định giá nhằm xác định mức giá hợp lý của các tài sản để từ đó ngân hàng đưa ra mức vay hợp lý nhằm hạn chế rủi ro tín dụng cũng như đảm bảo khả năng thanh toán của khách hàng.
S Các BĐS nhận thế chấp
Hiện nay, để nâng cao tính an toàn và tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, chi nhánh đã thực hiện theo quyết định 271/QĐ - NH1 về quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng thương mại cụ thể:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.
- Đối với BĐS có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc loại tài sản thế chấp.
- Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, nhà kho...và các công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy...
- Quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai quy định:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. + Trong thời hạn sử dụng đất.
Thiếu 1 trong bốn điều kiện trên đây thì chi nhánh sẽ không nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
2.2.2. Cơ sở pháp lí đểđịnh giá bất động sản
Việc thẩm định BĐS phải được dứ trên cơ sở tình trạng thực tế của BĐS, các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, các chứng từ hợp pháp khác do khách hàng cung cấp.
a. Thẩm định chủ sở hữu, sử dụng BĐS
C Xác định chủ sở hữu, sử dụng BĐS:
Ghi nhận chủ sở hữu, sử dụng BĐS theo hồ sơ pháp lý được cung cấp của tài sản tại thời điểm định giá.
C Căn cứ xác định:
- Các chứng từ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng BĐS của người sở hữu, sử dụng BĐS.
- Hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS.
b. Xác định về quy hoạch nơi BĐS tọa lạc và tính thanh khoản C Cơ sở xác định:
Ghi nhận về quy hoạch sử dụng đất theo hồ sơ pháp lý của tài sản do đơn vị kinh doanh cung cấp tại thời điểm định giá.
S Căn cứ thẩm định:
- Giấy chứng minh quyền sở hữu, sử dụng BĐS của người sở hữu, sử dụng BĐS.
- Bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan của nhà nước có thẩm quyền (nếu có).
- Xác minh quy hoạch do chủ tài sản cung cấp. - Các thông tin khác nếu có.
S Tính thanh khoản:
Tính thanh khoản của tài sản được xác định theo các mức: tốt, khá và trung bình, kém. Trong đó:
- Thanh khoản tốt: áp dụng với các BĐS ở khu vực đô thị, có diện tích không
phổ biến tại khu vực và khả năng chuyển nhượng nhanh, tại khu vực tài sản định giá có nhiều thông tin giao dịch mua bán các BĐS.
- Thanh khoản khá:
+ Áp dụng với các BĐS tại khu vực đô thị, có diện tích không phổ biến tại khu vực, có khả năng chuyển nhượng nhanh, tại khu vực có tài sản định giá có nhiều thông tin giao dịch mua bán BĐS;
+ Hoặc áp dụng đối với các BĐS tại khu vực nông thôn, có diện tích phổ biến tại khu vực, có khả năng chuyển nhượng nhanh, tại khu vực có tài sản định giá có nhiều thông tin giao dịch mua bán các BĐS.
- Thanh khoản trung bình: áp dụng với tất cả BĐS có dịch tích phổ biến tại khu vực, có khả năng chuyển nhượng hạn chế, tại khu vực tài sản định giá có ít thông tin giao dịch mua bán BĐS.
- Thanh khoản kém: áp dụng với các trường hợp còn lại. c. Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS:
- Xác định tính đầy đủ, tính hợp lệ, phù hợp của giấy tờ sở hữu, sử dụng BĐS.
- Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên giấy tờ sở hữu, sử dụng của
- Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có sử dụng đúng mục đích ghi trên giấy
tờ sở hữu hay không.
- Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS,giấy tờ sở hữu, sử dụng BĐS
và các nguồn thông tin khác nếu có.
2.2.3. Các phương pháp định giá bất động sản tại chi nhánh
Theo công văn số 7854/2015/HD - PVB về hướng dẫn thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất đông sản: Pvcom bank sử dụng 7 phương pháp định giá khác nhau để định giá BĐS bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá BĐS thông qua việc phân tích mức giá của các BĐS tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá...để so sánh, xác định giá của BĐS cần thẩm định.
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thi trường. Đây là phương pháp chủ đạo và ưu tiên sử dụng trong thẩm định giá tại Ngân hàng Pvcom bank.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:
+ Thẩm định giá những tài sản có mục đích riêng biệt, những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.
+ Thẩm định giá tài sản gắn liền với đất.
+ Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích so
với lại lãi suất gửi tiết kiệm một năm tính trên thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Pvcombank.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị BĐS có tiềm năng phát triển do quy hoạch hay chuyển đổi mục đích sử dụng khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ để xây dựng công trình mới trên đất.
Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết người mua trả cho BĐS phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra donh thu phát triển đó.
Pvcombank sử dụng phương pháp thặng dư để xác định giá trị tài sản khi Pvcombank tài trợ cho chính dự án đó hoặc khi có đủ bằng chứng về việc dự án đó có đủ hồ sơ pháp lý và khả năng tài chính để có thể thực hiện và hoàn thành theo đúng tiến độ.
- Phương pháp lợi nhuận được áp dụng chủ yếu trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp nhiều khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu dựa vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng theo phương pháp này: rạp chiếu phim, nhà hát, sàn nhảy, trạm xăng, sân golf, khu thể thao, công viên...
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng hệ số điều chỉnh giá ( do Pvcombank ban hành) nhân với giá đất. Phương pháp này được áp dụng để tính giá đất cho các trường hợp tài sản đặc thù cần điều chỉnh theo quy định của Pvcombank.
Các phương pháp thu nhập, lợi nhuận, thặng dư thực hiện theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do bộ tài chính ban hành với các thông số tính toán theo những chỉ dẫn sau:
+ Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 5 năm tại thời điểm gần thời điểm định giá nhất.
+ Phụ phí rủi ro: Từ 3% đến 5%
+ Re: Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, được xác định tối thiểu bằng 1,2 lần