1.4.2.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS. Phương pháp so sánh được xây dựng căn cứ chủ yếu vào việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
Phương pháp này là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cầm cố, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản... Dùng để thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất. Đặc biệt thích hợp để thẩm định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các nhà liền kề...những BĐS được mua bán phổ biến trên thị trường.
C Quy trình xác định giá trị BĐS của phương pháp:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá.
- Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch, chứng cứ đã thu thập về nguồn gốc các giao dịch thị trường, đánh giá đặc điểm và tính chất các giao dịch đó.
- Bước 3: Lựa chọn BĐS so sánh thích hợp: thường lấy từ 3-6 BĐS để so sánh. Tiêu chuẩn lựa chọn BĐS thích hợp căn cứ vào BĐS mục tiêu.
- Bước 4: Xác dịnh những yếu tố khác nhau giữa BĐS cần thẩm định giá và các BĐS so sánh, thực hiện điều chỉnh giá của các BĐS.
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh.
S Ưu điểm của phương pháp:
- Phương pháp so sánh ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức
hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ rành được thừa nhận trên thực tế về GTBĐS. Là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở đầu vào của các phương pháp khác. Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp định giá khác để ĐGBĐS.
S Nhược điểm của phương pháp:
- Nếu chất lượng thông tin không tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả thẩm định giá. Nếu có ít thông hoặc có ít BĐS so sánh được thì kết quả sẽ cho độ chính xác không cao.
- Các thông tinh, chứng cứ mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn, khi đó kết quả định giá chính xác sẽ thấp.
- Đôi khi mang tính chủ quan, do một mặt dựa trên hệ thống cơ sở dữ liệu , một mặt còn phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm, kiến thức thị trường, khả năng sử dụng thông tin của thẩm định viên.
1.4.2.2. Phương pháp chi ph í
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Phương pháp cho rằng: giá trị của BĐS cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài snar tương tự. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS cao hơn chi phí để có một BĐS tương tự bằng cách mua đất và xây dựng.
Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, ít được giao dịch trên thị trường như: nhà thờ, bệnh viện,
trường học, thư viện, nhà máy điện...đặc biệt là những công trình công cộng rất ít chứng cứ thị trường để so sánh.
S Quy trình thực hiện phương pháp:
- Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi miếng đất
đó là miếng đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là tốt nhất và hiệu quả nhất. - Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hiện có trên miếng đất, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình, phần lợi nhuận cho nhà đầu tư, thuế, phí nộp cho nhà nước theo quy định.
- Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả nguyên nhân.
- Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của công trình.
Giá trị còn lại của công trình = chi phí tái tạo hoặc thay thế mới - mức giảm giá tích lũy
- Bước 5: Cộng giá trị đất đai (bước 1) với chi phí giảm giá (bước 4) sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
Giá trị BĐS cần định giá = Giá trị đất đai + Giá trị còn lại của công trình
S Ưu điểm của phương pháp:
- Sử dụng để định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở để dự báo các khoản lợi ích trong tương lai mà BĐS mang lại.
- Là phương pháp cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được.
S Nhược điểm của phương pháp:
- Cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp do phương pháp
- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất và phù hợp với giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, sông tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ.
- Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn là khách quan và đôi khi khó thực hiện do việc áp dụng phương pháp trong việc tính mức giảm giá chưa được công nhận rộng rãi.
- Đòi hỏi nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.
1.4.2.3. Phương pháp thu nhập
Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập trong thẩm định giá BĐS chính là giá trị thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ BĐS. Phương pháp thu nhập tuân thủ nội dung của một số nguyên tắc tuy nhiên chủ yếu là nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai. Theo nguyên tắc này, người chủ sở hữu tiềm năng của một BĐS trông đợi sẽ nhận được thu nhập hay lợi ích từ việc sử dụng BĐS bao gồm cả tiền thu được từ việc bán lại BĐS đó.
Phương pháp thu nhập dùng để đánh giá giá trị thị trường của các BĐS tạo ra thu nhập và thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư. Phương pháp này phù hợp áp dụng cho những BĐS mang lại thu nhập cho nhà đầu tự như: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng...
S Quy trình thực hiện phương pháp:
- Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS.
- Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm của BĐS. Lấy thu nhập trừ chi phí được thu nhập ròng hàng năm.
- Bước 3: Xác định tỷ suất chiết khấu hiện tại hóa.
- Bước 4: Áp dụng công thức hiện tại hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá.
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
S Nhược điểm của phương pháp:
- Phương pháp thu nhập dựa trên các hàm tài chính nhằm ước tính giá trị của BĐS, tuy nhiên việc đầu tư vào các BĐS có đặc thù riêng so với các sản phẩm tài chính khác như cổ phiếu, trái phiếu. Vì thế thẩm định viên phải hiểu rõ những thay đổi trong công thức khi vận dụng hàm tài chính, nhằm phù hợp với công việc thẩm định.
- Phương pháp thu nhập dựa trên các giả thuyết về dòng thu nhập trong tương lai, kết quả thẩm định lại trực tiếp phụ thuộc vào các giả thiết, do vậy điều này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, am hiểu chuyên sâu về tài chính BĐS, dự báo kinh tế và có nhiều nguồn dữ liệu để phân tích đầy đủ và toàn diện.
1.4.2.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở rất nhiều nguyên tắc nhưng có hai nguyên tắc chính là: nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Phương pháp thặng dư được vận dụng để xác định giá trị của BĐS phát triển. Nó có thể là đất trống dành cho sự phát triển hay là đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới.
S Quy trình thực hiện phương pháp:
- Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS cần định giá.
- Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của sự phát triển. - Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển.
- Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy giá trị của sự phát triển trừ đi chi phí phát triển.
- Bước 5: Xác định giá trị của BĐS mục tiêu.
Giá trị của BĐS mục tiêu = Giá trị thặng dư - chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài chính, lợi nhuận nhà đầu tư...
V Ưu điểm của phương pháp:
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển, các BĐS ở điều kiện bình thường có giá trị kém, tuy nhiên nếu đầu tư cải tạo, phát triển thì những BĐS này sẽ có giá trị cao hơn BĐS ở trạng thái ban đầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển của BĐS.
S Nhược điểm của phương pháp:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bởi vì việc phát triển BĐS hoàn toàn là những giả định dự kiến trong tương lai.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường do việc thiết kế doanh thu và chi phí trong phương án hoàn toàn là những giả định trong tương lai, khi thị trường thay đổi không theo xu hướng đã dự đoán, các biến số doanh thu và chi phí đó cũng thay đổi theo dẫn đến kết quả về giá trị của BĐS không còn phù hợp nữa.
KẾT LUẬN CHƯƠNG I •
Trong chương I, khóa luận đã đưa ra những kiến thức cơ bản về tài sản đảm bảo trong đó phổ biến nhất là BĐS cũng như các nguyên tắc, phương pháp ĐGBĐS. Đây chính là cơ sở lý luận cho việc nghiện cứu, đánh giá hiệu quả của công tác định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam Chi nhánh Hà Nội.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI
CHI NHÁNH PVCOMBANKHÀNỘI
2.1. Tim hiểu chung về ngân hàng Pvcom Bank
2.1.1. Lịch sử hình thành
Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam Pvcombank được thành lập theo quyết định số 279/GP-NHNN ngày 16/09/2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trên cơ sở hợp nhất giữa Tổng công ty Tài chính cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC) và Ngân hàng TMCP Phương Tây (WesternBank). Ngày 01/10/2013, Pvcombank chính thức hoạt động trên cơ sở giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần, mã số doanh nghiệp 0101057919 do Sở kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam Pvcombank có tổng tài sản gần 100.000 tỷ đồng, vốn điều lệ 9.000 tỷ đồng, trong đó cổ đông lớn là Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (chiếm 52%) và cổ đông chiến lược Morgan Stanley (6,7%), vốn còn lại do các cổ đông khác đóng góp. Với mạng lưới 113 điểm giao dịch tại các tỉnh thành trọng điểm trên toàn quốc, nguồn nhân lực chất lượng cao và bề dày kinh nghiệm trong cung cấp các dịch vụ cho các doanh nghiệp trong ngành Dầu khí, năng lượng, hạ tầng; Pvcombank cung cấp các sản phẩm dịch vụ đa dạng đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của khách hàng tổ chức và cá nhân.
Với khẩu hiệu hành động “Ngân hàng không khoảng cách”, Pvcombank hướng tới việc xây dựng hình ảnh một ngân hàng gần gũi, thân thiện, tận tụy vì sự thành công của khách hàng. Pvcombank cam kết sẽ phấn đấu trở thành Ngân hàng chuẩn mực trong cung cấp dịch vụ, với phong cách thân thiện, lấy lượi ích của khách hàng - đối tác làm mục tiêu hành động, xây dựng thương hiệu Pvcombank luôn gắn với phương châm hành động xuyên suốt: “Ngân hàng không khoảng cách”.
Pvcombank đang từng bước khẳng định uy tín và thương hiệu trên thị trường tài chính tiền tệ, cung cấp các dịch vụ chất lượng cao, tạo ra sự khác biệt trong
Stt Chỉ tiêu Thực hiện2013 Ke hoạch2014 hiệnThực 2014 ' % hoàn thành ke hoạch 1 Huy động vốn______ 1639,36 7~ 7~ 2370, 2____Dư nợ tín dụng 1370,63 1412,533 3____Doanh thu_________ 62,26 170~ 233,1 137 4 Lợi nhuận trước
thuế______________
0,93 3
4,3 4,33 101
%
phong cách phục vụ, đồng thời thực hiện tốt trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, mang lại lợi ích cho cộng đồng và gia tăng giá trị cho cổ đông.
Pvcombank Hà Nội là một trong các chi nhánh của ngân hàng, đang ngày càng hoàn thiện công tác tổ chức cũng như hoạt động kinh doanh và trở thành chi nhánh trọng điểm của toàn hệ thống.
Địa chỉ trụ sở chính: 1A Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội. Số điện thoại: 043 722 6264 Số fax: 043 722 6265 2.1.2. Sơ đồ tổ chức Trong đó: 1: Khối khách hàng cá nhân 2: Khối khách hàng doanh nghiệp 3: Khối khách hàng doanh nghiệp lớn 4: Khối nguồn vốn và thị trường tài chính 5: Khối đầu tư
6: Trung tâm thẻ 7: Khối vận hành
8: Khối quản trị nguồn nhân lực 9: Khối văn phòng
10: Khối công nghệ thông tin 11: Khối tài chính - kế toán 12: Khối quản trị rủi ro 13: Khối pháp chế 14: Khối xử lý nợ
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh Pvcombank Hà Nội
a. Kết quả hoạt động kinh doanh:
Tháng 10/2013 Pvcombank chính thức đi vào hoạt động với rất nhiều khó khăn và trở ngại do vậy tình hình kinh doanh không mấy khả quan. Pvcombank Hà Nội cùng với các chi nhánh khác đã không ngừng nỗ lực để cải thiện tình hình kinh
doanh của chi nhánh .
Bảng 1: Ket quả kinh doanh của chi nhánh Pvcombank Hà Nội giai đoạn 2013 - 2014
Năm 2013 2014 Chỉ tiêu Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) Dư nợ (tỷđồng) Tỷ trọng (%) Dư nợ không có BĐS đảm bảo 42 0 60 289,3 30,78 Dư nợ có BĐS đảm bảo 280 40 650,7 69,22 Tổng dư nợ 70