Phương pháp so sánh là phương pháp chủ yếu được áp dụng tại Pvcombank vì vậy bài nghiên cứu sẽ tìm hiểu rõ các bước thẩm định giá theo phương pháp so sánh.
a. Quy trình định giá BĐS theo phương pháp so sánh áp dụng tại Pvcombank gồm :
Bưởc 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường. Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý...
Bưởc 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản tương tự, lựa chọn ra ít nhất 3 BĐS có đặc điểm gần giống tài sản cần thẩm định giá nhất đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần định giá.
- Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đang giao dịch (chào mua, chào bán hoặc đã giao dịch thành công) trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định. Trường hợp không thu thập được thông tin trong khoảng thời gian trên thì thu thập thông tin cách thời điểm cần định giá không quá 1 năm.
- Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin là như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.
- Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan theo đúng thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà chuyên viên định giá có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán, các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch, các phương tiện thông tin đại chúng, các phiếu điều tra thực tế thị trường của chuyên viên định giá, các chứng cứ được ghi trong các văn bản của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh...
- Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch BĐS, trên mạng internet...thì chuyên viên định giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng đảm bảo những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
- Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), chuyên viên định giá cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán ( thường cao hơn mức giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi đưa vào sử dụng làm mức giá so sánh.
- Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), chuyên viên định giá cầnphải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường
thấp hơn mức giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi đưa vào sử dụng làm mức giá so sánh.
- Cán bộ định giá cần phải lưu trữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh...trong hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
- Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động của loạt tài sản đó do cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do chuyên viên định giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
Bưởc 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó để về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Đối với từng loại BĐS, cán bộ định giá có thể lựa chọn đơn vị chuẩn như sau:
- Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền. - Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2. - Kho hàng: giá/m3, giá/m2.
- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha. - Bệnh viện: giá/giường bệnh. - Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi.
Bưởc 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi loại tài sản so sánh.
- Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện theo 2 hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm.
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).
- Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh.
- Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
- Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn của các tài sản so sánh sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường.
- Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lời, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, qiy định về chiều cao công trình...) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
- Nguyên tắc điều chỉnh:
+ Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hốn với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
+ Tỷ lệ trong bảng điều chỉnh so sánh đối với các yếu tố định lượng (diện tích, mặt tiền...) được xác định như sau:
BĐS mục tiêu _ „ ___
= 100% +/- [ ^rcm*cILiU - 1] x tỷ trọng (%)
1 BĐS so sánh j j V & V /
Trong đó:
- BĐS so sánh kém hơn so với BĐS cần thẩm định giá: (-) - BĐS so sánh lợi thế hơn so với BĐS cần thẩm định giá: (+)
Trong một số trường hợp, việc áp dụng nguyên tắc điều chỉnh theo công thức trên chưa phải phù hợp với thực tế, cán bộ định giá đề xuất áp dụng nguyên tắc điều chỉnh khác với quy định tại thời điểm này thì phải diễn giải rõ nguyên nhân đề xuất trong phương án tính giá trị.
- Phương án điều chỉnh:
+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chệnh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô...
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: Áp dụng đối với các chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí.
+ Thứ tự điều chỉnh: Thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.
+ Nguyên tắc khống chế: Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh) không quá 30%.
Đối với các trường hợp khi cán bộ định giá không khảo sát được các dữ liệu của BĐS tham chiếu có vị trí tương đồng với BĐS cần thẩm định giá nhưng lại có dữ liệu các vị trí gần BĐS cần định giá thì có thể quy về cùng vị trí với BĐS cần định giá theo cách tính sau đây, tuy nhiên không được thực hiện thông qua bắc cầu so sánh nhiều lần:
,,, ,ʌ ... , Giá nhà nước của BBS mục tiêu Giá tham khảo thông tin thị trường x te s r.., . ,____, .>nt_____, .
Giá nhà nước của BBS so sánh
Bưởc 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, trừ ra 3 mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của BĐS cần thẩm định.
Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy giá trung bình cộng của 3 mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chệnh lệch giữa các mức giá chỉ dẫn đại diện của tài sản so sánh không quá 10% (mức giá của các tài sản so sánh ≤ mức giá tài sản so sánh nhỏ nhất x 110%).
b. Xác định giá trị BĐS đã hình thành S Công thức xác định giá trị BĐS
Giá trị định giá BĐS được xác định theo công thức sau:
Giá trị BBS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
S Xác định giá trị Quyền sử dụng đất
Công thức xác định giá trị quyền sử dụng đất:
P = S x [ (P1+P2+P3) - T] 3
Trong đó:
P: Giá trị QSDĐ theo thẩm định giá của Pvcombank. S: Diện tích thửa đất cần thẩm định giá.
P1, P2, P3: Các mức giá chỉ dẫn thu được tại Bước 5 (phần quy trình định giá theo phương pháp so sánh).
T: hệ số điều chỉnh thời gian sử dụng đất, được xác định theo tham số năm sử dụng đất còn lại của tài sản cần thẩm định (n), áp dụng theo công thức:
- Trường hợp n ≥ 70 năm: T=0
- n<70 năm và CVĐG không thu thập được các thông tài sản so sánh là loại đất có thời gian sử dụng tương đồng với tài sản thẩm định giá mà chỉ thu thập được các tài sản so sánh là QSDĐ có thời gian sử dụng n>70 năm thì điều chỉnh theo công thức sau:
T = (P1+P2+P3) x (70 - n) x 1,2%
Diện tích của thửa đất là diện tích được ghi nhận trên giấy chứng nhận QSDĐ hoặc trên các giấy tờ hợp lệ khác phù hợp với hướng dẫn nhận và quản lý tài sản bất động là BĐS và đơn giá thửa đất được xác định theo giá thị trường tại thời điểm định giá phù hợp với quy định của Pvcombank từng thời kỳ.
c. Áp dụng công thức trong một số trường hợp cụ thể:
S Đất nông nghiệp liền kề đất ở, đất vườn ao gắn liền với đất ở. - Được định giá theo giá thị trường tại thời điểm định giá. - Phương pháp xác định giá thị trường:
+ Tài sản so sánh là đất ở và đất nông nghiệp, đất vườn ao liền kề tương đồng như tài sản thẩm định: đơn giá thị trường của BĐS định giá là đơn giá trung bình của 3 tài sản so sánh.
+ Tài sản so sánh là đất ở hoàn toàn:
o Đơn giá đất ở: là đơn giá trung bình của 3 tài sản so sánh.
o Đơn giá đất nông nghiệp/đất vườn ao được xác định theo một trong các cách sau:
■ Là đơn giá trung bình của 3 tài sản so sánh trừ (-) tiền thuê chuyển mục đích từ đất nông nghiệp/đất vườn ao lên đất ở và hệ số T.
■ Bằng đơn giá đất ở cùng vị trí và cùng thời hạn sử dụng đất còn lại nhân (x) tỷ lệ điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh được quy định như sau:
❖ Đối với đất nông nghiệp/đất vườn ao trong hạn mức giao đất ở tại khu vực đô thị tối đa không vượt quá 70%, tại khu vực nông thôn tối đa không vượt quá 50%.
❖ Đối với đất nông nghiệp/đất vườn ao ngoài hạn mức giao đất ở tại khu vực đô thị tối đa không quá 50%, tại khu vực nông thôn không quá 30%.
❖ Trung tâm định giá căn cứ theo khung tỷ lệ tối đa trên để quy định cụ thể theo từng địa bàn, vùng miền.
+ Tài sản so sánh là đất nông nghiệp/đất vườn ao hoàn toàn:
o Đơn giá đất ở: là đơn giá trung bình của 3 tài sản so sánh cộng (+) tiền thuế chuyển mục đích từ đất nông nghiệp/đất vườn ao lên đất ở.
o Đơn giá đất nông nghiệp/đất vườn ao: là đơn giá trung bình của 3 tài sản so sánh là đất nông nghiệp/đất vườn ao cùng loại.
S Đất nông nghiệp không liền kề đất ở:
Được định giá theo giá thị trường tại thời điểm định giá.
S Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp:
Được định giá theo giá thị trường tại thời điểm định giá.
- Trường hợp cán bộ định giá không thu thập được các thông tin tài sản so sánh là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tương đồng với tài sản thẩm định mà chỉ thu thập được các tài sản so sánh là QSDĐ ở thì đơn giá QSDĐ tham khảo thị trường P1, P2, P3 = Giá đất ở theo tham khảo giá thị trường đã được điều chỉnh theo phương pháp so sánh trừ (-) tiền chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh lên đất ở và hệ số T.
- Trường hợp cán bộ định giá không thu thập được các thông tin tài sản so sánh là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tương đồng với tài sản thẩm định mà chỉ thu thập được các tài sản so sánh là QSDĐ nông nghiệp thì đơn giá QSDĐ tài sản thẩm định được điều chỉnh bằng đơn giá trung bình của các tài sản so sánh cộng (+) thuế chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất sản xuất kinh doanh và hệ số T.
S Các loại đất khác:
Được định giá theo các quy định, tiêu chuẩn hiện hành của bộ tài chính và Pvcombank ban hành.
d. Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất S Được xác định theo công thức sau:
Giá trị tài sản gắn liền với đất = DT sàn xây dựng x Đơn giá xây dựng x Tỷ lệ chất lượng còn lại
S Căn cứ định giá CTXD trên đất:
- Diện tích của CTXD được xác định theo một trong các chứng từ dưới đây và phù hợp với diện tích thực tế của CTXD: