S Những điểm hạn chế:
Bên cạnh những kết quả đạt được trong công tác định giá BĐS thì không thể phủ nhận những hạn chế vẫn còn tồn tại trong cách thức lẫn quy trình định giá tại Pvcombank Hà Nội. Bởi định giá TSĐB là một hoạt động gặp nhiều khó khăn và nhạy cảm, đòi hỏi yêu cầu cao từ người định giá đến chất lượng thông tin, có thể nhận thấy ở ngân hàng còn nhiều điểm hạn chế sau:
Thứ nhất, trình độ và kinh nghiệm của cán bộ định giá còn chưa cao: việc thực hiện công tác định giá tại chi nhánh vẫn chủ yếu do cán bộ tín dụng thực hiện. Họ chủ yếu dựa trên kinh nghiệm và học hỏi từ những người đi trước, chưa được đào tạo bài bản về chuyên môn. Điều này khiến cho chất lượng thẩm định giá chưa cao làm ảnh hưởng đến uy tín của ngân hàng.
Thứ hai,quá trình thu thập thông tin còn nhiều thiếu sót: trong quá trình thu thập thông tin để tiến hành định giá, cán bộ định giá đôi lúc đã bỏ qua một số thông tin về đặc điểm của tài sản, hoặc lấy thông tin từ những nguồn không chính thống...Điều này dẫn tới kết quả định giá chưa chính xác .
Thứ ba, các phương pháp định giá còn chưa đa dạng: việc định giá TSĐB tại chi nhánh chủ yếu áp dụng theo phương pháp so sánh bởi đây là phương pháp dễ thực hiện và rút ngắn thời gian định giá. Tuy nhiên, việc áp dụng đơn nhất một hoặc hai phương pháp định giá sẽ chưa kiểm chứng được kết quả định giá.
S Nguyên nhân dẫn tới các điểm hạn chế trên: - Nguyên nhân chủ quan:
Thứ nhất, trình độ và năng lực của cán bộ định giá còn thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc: định giá là công việc đòi hỏi phải có kiến thức sâu rộng về nhiều lĩnh vực, có chuyên môn và được đào tạo bài bản. Tuy nhiên, hiện
nay tại ngân hàng, công tác định giá chủ yếu do các cán bộ tín dụng thực hiện. Họ chưa được đào tạo bài bản và có nhiều kinh nghiệm nên chất lượng kết quả định giá vẫn còn chưa tốt.
Thứ hai, cơ sở vật chất phục vụ công tác ĐGBĐS còn hạn chế: việc khảo sát hiện trường tài sản trong định giá là một bước quan trọng để tiến hành định giá, tuy nhiên việc trang bị các phương tiện kỹ thuật như: máy ảnh, máy quay phim, phương tiện đi lại... tại ngân hàng lại chưa được đáp ứng. Điều này ảnh hưởng không nhỏ trong việc nắm bắt hiện trạng tài sản, ảnh hưởng đến kết quả định giá.
Thứ ba, quá trình thu thập, phân tích, xử lý thông tin còn nhiều thiếu xót: cán bộ định giá đôi lúc còn bỏ qua các đặc điểm quan trọng của tài sản do chưa biết cách lên kế hoạch để tìm kiếm thông tin, tìm thông tin so sánh ở các nguồn không đáng tin cậy,hay việc phân tích thông tin còn sa đà chưa rõ ràng làm mất thời gian, chi phí dẫn tới kết quả còn nhiều bất cập.
- Nguyên nhân khách quan:
Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật chưa hoàn chỉnh: việc quy định về đất đai, khung giá đất còn chưa hợp lý, dẫn tới việc áp dụng ĐGBĐS theo quy định không phản ánh đúng thực tế của thị trường.
Thứ hai, thông tin thiếu minh bạch: phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến trong ĐGBĐS, phương pháp này sử dụng thông tin các giao dịch tài sản đã thực hiện trên thị trường. Thị trường BĐS đã có sàn giao dịch, nhưng các giao dịch về quyền sử dụng đất chủ yếu là giao dịch ngầm, giao dịch trên thị trường không chính thức. Do đó việc nắm bắt các giao dịch thành công trên thị trường là rất khó khăn, ảnh hưởng đến việc thu thập chứng cứ thị trường để so sánh.
Thứ ba, chưa có thư viện điện tử lưu trữ thông tin về các giao dịch trên thị trường: trong hoạt động định giá, hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng. Thư viện điện tử là nơi lưu trữ thông tin các giao dịch giúp thẩm định viên dễ dàng tìm kiếm các giao dịch trong quá khứ phục vụ công tác so sánh. Nếu không có dữ liệu này, thẩm định viên sẽ mất rất nhiều thời gian để tìm kiếm thông tin từ các nguồn khác nhau, ảnh hưởng đến công tác ĐGBĐS.
KẾT LUẬN CHƯƠNG II
Trong chương II, khóa luận đã đi sâu nghiên cứu các phương pháp, quy trình và cách thức thực hiện ĐGBĐS thực tế tại chi nhánh Pvcombank Hà Nội. Đồng thời, đánh giá những kết quả đạt được cũng như những hạn chế vẫn còn tồn tại trong công tác ĐGBĐS. Đây sẽ là tiền đề cho những kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện công tác ĐGBĐS tại chi nhánh.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH PVCOMBANK
HÀ NỘI
4.1. Giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản tại chi nhánh
4.1.1. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ định giá
Đội ngũ thực hiện ĐGBĐS tại ngân hàng vừa thiếu về số lượng, vừa không đảm bảo về chất lượng, hầu hết chưa được đào tạo bài bản về chuyên môn lẫn nghiệp vụ ĐGBĐS. Tại ngân hàng do chưa có phòng định giá chuyên biệt và các cán bộ chuyên trách công tác ĐGBĐS trong hoạt động tín dung mà chỉ là các cán bộ tín dụng làm công tác định giá vì vậy việc sai sót nghiệp vụ là không tránh khỏi.
Để đảm bảo chất lượng công tác ĐGBĐS, ngân hàng cần phải chú trọng hơn trong việc phát triển đội ĐGBĐS cả về số lượng lẫn chất lượng:
Thứ nhất, ngay từ khâu đầu vào, ngân hàng cần tuyển dụng những nhân viên có chuyên môn về định giá, có thẻ hành nghề, được đào tạo bài bản như vậy sẽ giảm bớt được chi phí đào tạo lại khi nhân viên vào làm việc cho ngân hàng.
Thứ hai, đối với các các cán bộ tín dụng đang làm công tác định giá tại ngân hàng vì chưa có nhiều kinh nghiệm, ngân hàng nên thường xuyên mở các lớp tập huấn về chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ tín dụng để họ nâng cao kỹ năng cũng như các kiến thức ĐGBĐS.
4.1.2. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích và xử lý thông tin
Các phương pháp ĐGBĐS hiện nay đều cần có nguồn thông tin đầu vào. Tuy nhiên việc thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu, nguồn thông tin tại các ngân hàng, chi nhánh lại chưa được quan tâm, chú trọng. Điều này dẫn tới công tác thu thập, tìm kiếm thông tin trở nên mất thời gian, phức tạp, đôi khi chất lượng nguồn thông tin lại mang tính chủ quan nhiều hơn là khách quan.
Trong quá trình thẩm định giá hiện nay, có thể thấy dữ liệu thu thập được còn tương đối rời rạc, vẫn còn mang tính chủ quan nhiều do việc khai thác thông tin chưa hiệu quả. Các cán bộ định giá đôi khi còn bỏ sót các thông tin nhất là các
thông tin quan trọng. Vì vậy khi tiến hành thu thập thông tin, cán bộ định giá cần liệt kê trước những thông tin chính, thông tin thứ yếu làm cơ sở đánh giá và tìm kiếm thông tin.
Chất lượng thông tin trong ĐGBĐS phải trung thực, đảm bảo tính khách quan. Vì vậy cán bộ định giá khi tiến hành thu thập thông tin cần phải xác định được nguồn thông tin để kiểm tra độ tin cậy và có căn cứ để sàng lọc thông tin.
Sau khi thu thập thông tin, cán bộ định giá cần có cách phân tích và xử lý thông tin một cách khoa học, cụ thể:
- Liệt kê, sắp xếp thông tin theo thứ tự từ quan trọng đến thứ yếu.
- Loại bỏ những thông tin không cần thiết để tránh việc mất thời gian vào phân tích mà xa rời mục tiêu thẩm định.
- Phân tích các yếu tố tác động từ bên ngoài lẫn nội tại bên trong BĐS để có thêm thông tin, xác định được các cơ hội, thách thức, điểm mạnh và điểm yếu của BĐS.
4.1.3. Tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác định giá bất động sản
Hoạt động định giá tài sản muốn hiệu quả cần phải xác định và nắm rõ hiện trạng của tài sản. Để làm được đều này, các cán bộ định giá cần đến trực tiếp ghi nhận cũng như nắm bắt tình hình thực tế tại đây. Tuy nhiên, hiện nay việc trang bị các thiết bị phục vụ cho công tác định giá tại ngân hàng vẫn chưa được chú trọng, chủ yếu do cán bộ định giá tự chuẩn bị, điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến công tác định giá. Do vậy , ngân hàng cần trang bị đầy đủ các thiết bị, phương tiện kỹ thuật chuyên dụng như: máy ảnh, máy quay phim, thiết bị đo đạc, phương tiện đi lại...để có chứng cứ thực tế, góp phần làm tăng độ chính xác và giảm thời gian trong việc khai thác thông tin.
4.1.4. Mở rộng mối quan hệ giữa chi nhánh và các bên liên quan
Trong nền kinh tế hiện nay, công tác định giá ngày càng được coi trọng và đòi hỏi khắt khe hơn cả về trình độ lẫn chuyên môn. Tuy nhiên ngân hàng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của sự phát triển đó. Do đó, trong thời gian tới ngân hàng nên tăng cường các mối quan hệ với các công ty, tổ chức định giá uy tín để tăng khả
năng học hỏi và cập nhật thông tin nhanh chóng, chính xác. Ngân hàng nên thường xuyên mở các buổi hội thảo, gặp mặt với các công ty, tổ chức định giá để trao đổi nghiệp vụ, kỹ năng và là cơ hội tập huấn cho các cán bộ định giá.
4.2. Một số kiến nghị với nhà nước
4.2.1. Hoàn thiện công tác đào tạo chuyên môn cho thẩm định viên
Tại Việt Nam, hoạt động ĐGBĐS mới phát triển khoảng 10 năm trở lại đây. Đến nay đã có rất nhiều công ty, tổ chức định giá ra đời. Song chất lượng đội ngũ thẩm định giá lại chưa cao. Số lượng thẩm định viên biết phân tích dự báo dữ liệu để đưa ra kết quả tính toán hợp lý chưa có nhiều, đặc biệt là dự báo chi tiết luồng tiền dài hạn ra, vào của BĐS.
Bên cạnh nghiệp vụ định giá thì vấn đề đạo đức nghề nghiệp của các thẩm định viên vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Nhiều thẩm định viên vì lợi nhuận trước mắt có thể định giá thấp hoặc cao hơn giá trị thực tế của tài sản. Việc không tôn trọng đạo đức nghề nghiệp không chỉ ảnh hưởng đến chính các thẩm định viên mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín, hình ảnh của công ty định giá, làm mất lòng tin của khách hàng.
Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm hơn đến việc mở lớp đào tạo nghiệp vụ, chuyên môn cho các thẩm định viên. Có thể đưa các thẩm định viên sang nước ngoài học tập, trau dồi kinh nghiệm. Đồng thời cũng cần có những quy định rõ ràng về việc xử phạt các sai phạm, thiếu đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động ĐGBĐS.
4.2.2. Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, minh bạch hóa thông tin
Các phương pháp ĐGBĐS đều phải sử dụng thông tin đầu vào để làm căn cứ. Chất lượng thông tin yêu cầu phải trung thực và có tính khách quan cao. Tuy nhiên hiện nay, hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin thị trường cho hoạt động ĐGBĐS chưa được thiết lập đầy đủ và có hệ thống. Các cán bộ định giá mất rất nhiều thời gian trong việc tìm kiếm và sàng lọc thông tin phục vụ cho công tác ĐGBĐS.
Vì vậy, để đảm bảo khả năng khai thác tốt thông tin, các cơ quan nhà nước nên tiến hành xây dựng một trang web mở liên tục cập nhật các dữ liệu, thông tin giao dịch BĐS trên thị trường. Việc truy cập công khai và thông tin luôn được lưu
trữ từ quá khứ đến hiện tại sẽ giúp người thẩm định dễ dàng lựa chọn và tìm kiếm thông tin phù hợp.
4.2.3. Hoàn thiện hế thống văn bản pháp luật
Hệ thống văn bản pháp luật do nhà nước quy định về đất đai, khung giá đất cũng như quy định về nghề định giá còn nhiều bất cập và thiếu sót. Cụ thể:
- Việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng công trình chưa hợp lý chưa sát với giá trị thực tế của thị trường, tạo nên sự chênh lệch lớn về giá. Trong khi đó hiện nay, nhiều ngân hàng vẫn áp dụng khung giá đất do nhà nước quy định trong việc ĐGBĐS dẫn tới giá trị được xác định không phù hợp , ảnh hưởng tới nhu cầu vay vốn của khách hàng.
- Nội dung văn bản pháp luật về đất đai còn nhiều chỗ phức tạp, khiến các Ngân hàng khi thực hiện nhận thế chấp phải xem xét kỹ càng chi tiết và xác định đúng quyền thế chấp, bảo lãnh. Điều này dẫn tới công tác ĐGBĐS mất rất nhiều thời gian và khó khăn.
Để đảm bảo thực hiện tốt công tác ĐGBĐS, nhà nước cần phải ban hàng, sửa đổi hệ thống văn bản pháp luật sao cho phù hợp với điều kiện thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho cả ngân hàng cũng như người làm công tác ĐG trong quá trình áp dụng.
4.2.4. Tăng cường vai trò quản lý, giám sát thị trường bất động sản và hoạt động định giá tại các Ngân hàng thương mại
Hiện nay việc quản lý, giám sát các NHTM do vụ tài chính ngân hàng - Bộ tài chính và NHNN phụ trách. Tuy nhiên vai trò của các cơ quan này đối với việc kiểm soát chất lượng ĐGBĐS của NHTM vẫn còn rất mờ nhạt, và thiếu đồng bộ. Chỉ khi có thông tin được báo chí đăng tải thì cơ quan nhà nước mới tiến hành điều tra. Điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến các NHTM cũng như chính các cấp cơ quan quản lý nhà nước.
Để nâng cao hiệu quả công tác và chất lượng ĐGBĐS cần có sự giám sát, quản lý chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước ngay từ đầu, cụ thể:
- Tiến hành sửa đổi bổ sung hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến ĐGBĐS cho phù hợp với thực tế.
- Thường xuyên khảo sát, thanh tra thực tế tại các NHTM về nghiệp vụ, quy trình ĐGBĐS.
- Tiến hành xử lý sai phạm công khai, minh bạch nếu các bên có liên quan vi phạm.
KẾT LUẬN CHƯƠNG III
Thông qua quá trình nghiên cứu lí luận và thực tiễn của công tác ĐGBĐS phục vụ hoạt động vay tại NHTM, trong chương này khóa luận xin đưa ra một số phương pháp, đề xuất góp phần hoàn thiện, xây dựng và phát triển công tác định giá TSĐB là BĐS phục vụ hoạt động tín dụng tại chi nhánh Pvcombank Hà Nội.
KẾT LUẬN•
Đối với hoạt động tín dụng trong các NHTM hiện nay, để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro cho các ngân hàng thì sự xuất hiện của tài sản đảm bảo là vô cùng cần thiết. Tuy nhiên do còn nhiều hạn chế và thiếu sót về luật pháp và tổ chức mà công tác định giá tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng vẫn còn nhiều bất cập. Qua phân tích, thấy rằng định giá tài sản đảm bảo là một khâu quyết định đến giá trị của khoản tín dụng mà ngân hàng quyết định tài trợ cho khách hàng. Định giá tài sản đảm bảo một cách hợp lí sẽ bảo đảm được quyền lợi của khách hàng cũng như của ngân hàng.
Đối với chi nhánh Pvcombank Hà Nội, đứng trước những cơ hội và thách thức cũng như sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, rất cần một định hướng phù hợp cho các hoạt động của hệ thống ngân hàng nói chung và vấn đề định giá nói riêng.
Vì vậy, thông qua khóa luận tốt nghiệp, em hi vọng sẽ đóng góp thêm phần nào vào từng bước phát triển công tác định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh. Tuy nhiên, do còn nhiều hạn chế về mặt nhận thức, đồng thời thời gian nghiên cứu cũng chưa lâu, chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế nên khóa luận của em không tránh khỏi những khiếm khuyết. Em kính mong nhận được sự góp ý của thầy cô và các bạn.
Một lần nữa em xin chân thành cám ơn các cán bộ tại chi nhánh đã nhiệt tình