Thẩm định các dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại cổ phần phát triển thành phố hồ chí minh chi nhánh hà nội

v» T R Ư Ờ N G Đ Ạ■I H Ọ■ C K IN H T Ế Q U Ố C D Â N so so O c acs ĐẠI h ọ c k t q d rr THÔNG TIN THƯ VIỆN PHỒNG LUẬN ÁN ■Tư LIÊU PH ẠM HỔNG HẠNH THẨM ĐỊNH CÁC Dự ÂN ĐẦU Tư BẤT DỘNG SẢN TRONG HOẠT DỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHƠ Hồ CHÍ MINH CHI NHÁNH HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TR Ị KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Nguôi hướng dẫn khoa học: PGS.TS HOÀNG VẪN CƯỜNG HS HÀ NỘI, NĂM 2013 Ỹ S í b L Ờ I C A M Đ O A N T ô i x i n c a m đ o a n đ â y l c n g t r ì n h n g h i ê n c ứ u c ủ a tô i C c s ố l i ệ u , t l i ệ u đ ợ c s d ụ n g tr o n g lu ậ n v ă n c ó n g u n g ố c rõ r n g v tr u n g th ự c TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Hồng Hạnh L Ờ I C Ả M Ơ N T ô i x in c m n s ự h n g d ẫ n v c h ỉ b ả o tậ n tìn h c ủ a th ầ y P G S T S H o n g V ă n C n g - V i ệ n trư n g V iệ n Đ o tạ o S a u đ i h ọ c trư n g Đ i h ọ c K in h tế q u ố c d â n n g i t r ự c t i ế p h n g d ẫ n t ô i t r o n g q u t r ì n h t r i ể n k h a i l u ậ n v ă n T ô i x i n g i lờ i c m n t i c c t h ầ y c ô g i o t r o n g k h o a B ấ t đ ộ n g s ả n v K i n h t ế t i n g u y ê n đ ã tạ o đ iề u k iệ n v g ó p ý đ ể lu ậ n v ă n c ủ a tô i đ ợ c h o n th iệ n TÁC GIẢ LUẬN VĂN ể Phạm Hồng Hạnh B ộ G IÁ O D Ự C V À Đ À O T Ạ O C Ộ N G H O À X Ả H Ộ I C H Ủ N G H ĨA V IỆ T N A M T R Ư Ơ N G Đ Ạ I H Ọ C K IN H T É Q U Ố C D Â N Đ ộ c lậ p - T ự d o - H n h p h ú c BIÊN BẢN H Ộ I ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC s ĩ C ă n c ứ q u y ế t đ ịn h số /Q Đ - Đ H K T Q D n g y /1 /2 c ủ a H iệ u tr n g tr n g Đ i h ọ c K T Q D , H ộ i đ n g c h ấ m lu ậ n v ă n th c s ĩ đ ã tổ c h ứ c c h ấ m lu ậ n v ă n c h o h ọ c v iê n : Phạm H ồng H ạnh M SH V : C H 200793 Đ ề tà i lu ậ n v ă n : “ T h ẩ m đ ịn h c c d ự n đ ầ u t b ấ t đ ộ n g sả n tr o n g h o t đ ộ n g tín d ụ n g c ủ a N g â n h n g T M C P p h t tr iể n T p H C M - c h i n h n h H N ộ i” C h u y ê n n g n h : Q T K D B ấ t đ ộ n g sả n K h o á: 20 (C H V ) V h i: llh O O , n g y /1 /2 tạ i p 3 _ N , T r n g Đ i h ọ c K in h tế Q u ố c d â n C ác th ả n h v iê n t r o n g h ộ i d n g c ó m ặ t tạ i p h iê n h ọ p g m : H ọ tê n , h ọ c h m h ọ c v ị CT: Q iữ k ý H ọ tê n , h ọ c h m h ọ c v ị P G S T S P h m V ă n K h ô i C hữ ký T K : T S N g ô T h ị P h om g T h ả o P B 1: T S N g u y ễ n M in h N g ọ c 'Ụ V : T S T r ầ n V ă n K h ô i — P B 2: T S T r ầ n K im C h u n g l ệ fits — Đ i b iể u tớ i d ự : Đ i d iệ n c s đ o tạ o : P G S T S H o n g V ă n C n g - T r n g Đ H K in h tế Q u ố c d â n G iáo v iê n h n g d ẫ n : N ộ i d u n g c h ín h c ủ a p h iê n b ả o v ệ H ọ c v iê n đ ã t r ì n h b y t r c h ộ i đ n g n ộ i d u n g tó m tắ t c ủ a lu ậ n v ă n H ộ i đ n g đ ã n g h e n h ậ n x é t lu ậ n v ă n c ủ a p h ả n b iệ n (có văn kèm theo) H ộ i đ n g đ ã n g h e h ọ c v iê n t r ả lờ i c c c â u h ỏ i S au k h i h ọ p đ n h g iá c h ấ t lư ợ n g c ủ a lu ậ n v ă n , H ộ i đ n g q u y ế t n g h ị: L u ậ n v ă n c ủ a h ọ c v i ê n P h m H n g H n h đ ã đ p ứ n g đ ầ y đ ủ c c y ê u c ầ u v ề n ộ i d u n g v h ìn h th ứ c c ủ a m ộ t lu ậ n v ă n T h c sĩ H ộ i đ n g n h ấ t t r í đ n h g iá lu ậ n v ă n n h s a u : Các thành phần điểm Điểm nội d u n g lu ậ n v ăn Đ iểm thành viên , G s l A J T điểm c\ HC T rung binh ổ} T rọng số (*) Điểm trìn h b y lu ậ n v ăn Đ iêm Đ iểm e x - M S M X — th n g c n g tr ìn h n g h iê n c ứ u k h o a h ọ c (không vượt 0.5 điểm) k ế t lu ậ n c ủ a H ộ i đ n g (lẩy điểm lè đến chữ số thập phân) 0./ Ị.S N h ữ n g đ iể m m i t r o n g n ộ i d u n g lu ậ n v ă n Đ iểm qui đổi (nếu điểm nội dung (*) > 9,0 phần bat buộc phải cỏ) H ộ i đ n g k ín h đ ề n g h ị H iệ u tr n g tr n g Đ i h ọ c K T Q D x é t d u y ệ t v c ấ p b ằ n g t h c s ĩ c h o h ọ c v iê n C c th n h v iê n H Đ b iể u q u y ế t c ô n g k h a i, n h ấ t tr í th n g q u a : H ội đ n g c h ấ m lu ậ n v ă n t h c s ĩ k ế t th ú c v o h i T h ký H ội đồng Ậỉb g iờ p h ú t, n g y /2 J C h ủ tịch H ộ i đồn g n â iíy ữ íi lA ị & aL7y M / < ~y ỵ , - pâeti* í íĩr 178_20V_Q Lưu ý: Đ iể m c u ố i c ù n g c ủ a L V k h ô n g đ ợ c v ợ t q u đ iể m N ế u đ iể m n ộ i d u n g L V từ đ iể m , n h tr n g s ẽ tổ c h ứ c th ẩ m đ ịn h Nhận xét luận văn thạc • • • sĩ: “T hẩm định d ự án đầu tư B Đ S hoạt động tín dụng N gân h n g T M C P P h t triển TP H C M - C hi n h n h H N ộ i” C a o h ọ c v iê n : P h m H n g H n h N g i p h ả n b iệ n : T iến s ĩ T rầ n K im C h u n g Sư cần thiết N g â n h n g th n g m i c ó c h ứ c n ă n g c h ín h c h o v a y tin d ụ n g M u ố n b ả o to n v ố n tr o n g c ô n g tá c c h o v a y , n g i v a y c ầ n c ó tà i s ả n th ế c h ấ p h o ặ c c ó d ự n k h ả th i V iệ c x e m x é t, đ n h g iá , th ẩ m đ ịn h d ự n đ ể c h o v a y , v ì v ậ y , đ iề u tố i q u a n tr ọ n g N h iề u k in h n g h iệ m th ẩ m đ ịn h , đ n h g iá d ự n k h ô n g t ố t đ ã g â y th ấ t th o t tà i s ả n c ủ a n g â n h n g T h ậ m c h í n h iề u n g â n h n g g ặ p k h ó k h ă n k h i n h ữ n g d ự n lớ n đ ã k h ô n g đ ợ c đ n h g iá , th ẩ m đ ịn h đ ú n g V ì v ậ y , đ ề tà i t h ẩ m đ ịn h c c d ự n đ ầ u t b ấ t đ ộ n g s ả n tr o n g h o t đ ộ n g c ủ a n g â n h n g tu y k h ô n g m i, n h n g c ầ n th iế t đ ố i v i m ộ t n g â n h n g c ụ th ể T r o n g tr n g h ọ p n y n g â n h n g T h n g m i c ổ p h ầ n p h t tr i ể n T h n h p h ố H C h í M in h c h i n h n h Llà N ộ i v ề bố cục L u ậ n v ă n đ ã đ ả m b ả o đ ợ c b ố c ụ c c h n g tr u y ề n th ố n g T c s lý lu ậ n ( C h n g I) v ề v ấ n đ ề th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g s ả n đ ế n th ự c tr n g c ủ a N g â n h n g th n g m i c ổ p h ầ n p h t tr i ể n T h n h p h ố H C h í M in h c h i n h n h H N ộ i đ ế n k i ế n n g h ị g iả i p h p Đ â y k ế t c ấ u p h ù h ợ p v i m ộ t lu ậ n v ă n th c sĩ N g o i p h ầ n m đ ầ u v k ế t lu ậ n , L u ậ n v ă n tổ c h ứ c th e o c c c h n g m ụ c : C H Ư Ơ N G 1: C S Ở L Ý L U Ậ N V Ề T H Ẩ M Đ Ị N H D ự Á N Đ Ầ U T Ư B Ấ T ĐỘNG SẢN TRONG THƯƠNG M ẠI 1.1 HOẠT ĐỘNG T ÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG S ự c ầ n th iế t c ủ a th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u t B Đ S tr o n g h o t đ ộ n g tín d ụ n g c ủ a NHTM 1.2 T h ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u t B Đ S tr o n g h o t đ ộ n g tín d ụ n g c ủ a N H T M 1.3 C h ấ t lư ợ n g c ô n g tá c th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u tư B Đ S 1.4 C c n h â n tố tá c đ ộ n g tớ i c ô n g tá c th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u t B Đ S tr o n g h o t đ ộ n g t ín d ụ n g c ủ a N H T M C H Ư Ơ N G 2: T H Ự C T R Ạ N G T H Ẩ M Đ Ị N H D ự Á N Đ Ầ U T Ư B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G T ÍN D Ụ N G C Ủ A N G Ầ N H À N G T M C P P H Á T T R IỂ N T P H Ồ C H Í M IN H - C N H À N Ộ I K h i q u t v ề N H T M C P P h t tr iể n T P H C h í M in h c h i n h n h H N ộ i 2 T h ự c tr n g th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u tư B Đ S tr o n g h o t đ ộ n g tín d ụ n g c ủ a N H T M C P P h t tr i ể n T P H C M C N H N ộ i Đ n h g iá c ô n g tá c th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u t B Đ S tạ i H D B a n lc C N H N ộ i C H Ư Ơ N G 3: G I Ả I P H Á P N Â N G C A O C H Ấ T L Ư Ợ N G T H Ẩ M Đ ỊN H D ự Á N Đ Ầ U T Ư B Á T Đ Ộ N G S Ả N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G T ÍN D Ụ N G C Ủ A N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I C Ổ P H Ầ N P H Á T T R IỂ N TP H C M CH I N H Á N H H À N Ộ I Đ ịn h h n g p h t tr i ể n h o t đ ộ n g tín d ụ n g d ự n B Đ S c ủ a H D B a n k C N H N ội G iả i p h p n â n g c a o c h ấ t lư ợ n g th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u t B Đ S tr o n g h o t đ ộ n g tín d ụ n g c ủ a H D B a n k C N H N ộ i 3 Đ ề x u ấ t v k iế n n g h ị T u y n h iê n , lu ậ n v ă n k h n g c ó p h ầ n k in h n g h iệ m q u ố c tế v tr o n g n c v c c b h ọ c tạ i C h n g I B ê n c n h đ ó , th ự c tr n g tr o n g c h n g c ũ n g th iế u p h ầ n n h ữ n g v ấ n đ ề đ ặ t C h n g k h n g c ó p h ầ n p h â n tíc h n h ữ n g th u ậ n lợ i, k h ó k h ă n , c h ộ i th c h th ứ c c ủ a v iệ c th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g s ả n c ủ a n g â n h n g th n g m i p h t tr i ể n T h n h p h ố H C h í M in h c h i n h n h H N ộ i (c h ứ k h ô n g p h ả i n g â n h n g n o k h c ) tr c k h i đ a r a c c k iế n n g h ị g iả i p h p v ề nội dung N h ữ n g k ế t q u ả tố t T h ứ n h ấ t, L u ậ n v ă n c ó k ế t q u ả tố t v ề c c n ộ i d u n g liê n q u a n đ ế n q u y tr ìn h , q u y p h m c ủ a v ấ n đ ề th ẩ m đ ịn h d ự n tạ i C h n g C c v ấ n đ ề c ó liê n q u a n đ ã đ ợ c đ iể m đ ế n m ộ t c c h k h đ ầ y đ ủ T h ứ h a i, L u ậ n v ă n đ ã c ó m ộ t c c h tiế p c ậ n tư n g đ ố i th ự c tiễ n đ ố i v i v iệ c th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u t tạ i N g â n h n g th n g c ổ p h ầ n p h t tr i ể n T h n h p h ố H C h í M in h c h i n h n h H N ộ i M ộ t s ố n ộ i d u n g đ ã c ó đ ợ c tín h th ự c tiễ n d ự a tr ê n c c b ả n g b iể u m a n g tín h c h u y ê n b iệ t tố t C h ẳ n g h n , B ả n g : C c c h ỉ tiê u k ỹ th u ậ t d ự n K h u đ ô th ị m i P h ố N ố i Đ â y k ế t q u ả tố t c ủ a m ộ t lu ậ n v ă n th c sĩ T h ứ b a , m ộ t số g iả i p h p n â n g c a o c h ấ t lư ợ n g th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u t b ấ t đ ộ n g s ả n c ủ a n g â n h n g th n g m i c ổ p h ầ n p h t tr iể n T h n h p h ố H C h í M in h c h i n h n h H N ộ i N h ữ n g k iế n n g h ị n y đ ú n g v k h ả th i Đ ặ c b iệ t k iế n n g h ị v ề th u th ậ p th ô n g tin Đ â y n ộ i d u n g q u a n tr ọ n g n h ấ t c ủ a q u tr ìn h th ẩ m đ ịn h V iệ c lư u tr ữ th ô n g ti n đ ể đ ả m b ả o tín h đ ầ y đ ủ v so s n h đ ợ c c ủ a v iệ c th ẩ m đ ịn h s a u n y M ô t s ố tồ n ta i L u ậ n v ă n c ó m ộ t số đ iể m t n tạ i, h n c h ế: T h ứ n h ấ t, L u ậ n v ă n c ó n h iề u p h ầ n m a n g tín h lo g ic h ìn h th ứ c Đ ặ c b iệ t tr o n g c h n g 1, tấ t c ả c c n ộ i d u n g đ ợ c đ ề c ậ p n h n g b ả n c h ấ t c ủ a v iệ c th ẩ m đ ịn h n h ữ n g v iệ c g ì c h a đ ợ c m ô tả tư n g m in h C c n ộ i d u n g c h ỉ tậ p tr u n g v o v iệ c g iớ i th iệ u tê n g ọ i c c h o t đ ộ n g th ẩ m đ ịn h B ê n c n h đ ó , m ặ c d ù c ó tà i liệ u th a m k h ả o v iệ c th ẩ m đ ịn h c ủ a n g â n h n g Đ ầ u tư p h t tr iể n V iệ t N a m c ủ a tá c g iả H o n g T h ị B íc h C h â m n h n g tr o n g p h ầ n k in h n g h iệ m lạ i th iế u h ẳ n p h ầ n n y V ì v ậ y , tín h so s n h , k in h n g h iệ m c ủ a L u ậ n v ă n b ị k h u y ế t T h ứ h a i, c h n g th ự c tr n g n h n g L u ậ n v ă n th iế u p h ầ n th ự c tr n g v iệ c th ự c h n h th ẩ m đ ịn h dụ' n m c h ỉ m tả q u y tr ìn h , n h ữ n g v ấ n đ ề m a n g tín h tổ n g h ợ p c ủ a v iệ c th ẩ m đ ịn h , k h ô n g rõ n ộ i d u n g tr iể n k h a i th ẩ m đ ịn h V ì v ậ y , L u ậ n v ă n h i n ặ n g v ề m ô tả , t h iế u p h â n tíc h , đ n h g iá C ó th ể th ấ y , c c v í d ụ , b ả n g b iể u c h ủ y ế u k ế t q u ả t ổ n g h ọ p C h a th ấ y đ ợ c v i s ự th ẩ m đ ịn h n h v ậ y , b a o n h iê u d ự n đ ã đ ợ c x e m x é t, th ố n g n h ấ t c ấ p tín d ụ n g , c ó d ự n n o s a u th ẩ m đ ịn h , p h t h iệ n n h ữ n g đ iề u k iệ n k h ô n g th ỏ a m ã n v k h ô n g đ ợ c c ấ p tín d ụ n g N ế u c ó đ ợ c m ộ t p h ầ n so s n h v iệ c th ẩ m đ ịn h c ủ a N g â n h n g th n g m i cố p h ầ n p h t tr i ể n T h n h p h ố H C h í M in h c h i n h n h H N ộ i v m ộ t n g â n h n g n o k h c ( N g â n h n g đ ầ u tư p h t tr iể n V iệ t N a m c h ẳ n g h n , k ế t q u ả tố t h n r ấ t n h iề u ) T h ứ b a , L u ậ n v ă n th iế u p h ầ n lu ậ n v ề n h ữ n g v ấ n đ ề c ó liê n q u a n s a u k h i đ ề p h n g h n g p h t tr iể n Đ â y m ộ t n ộ i d u n g r ấ t q u a n tr ọ n g đ ể c ó th ể đ a c c k iế n n g h ị tố t T u y v ậ y , d o th iế u p h ầ n lu ậ n c h ứ n g n y , v iệ c đ i th ẳ n g từ c h ủ tr n g s a n g k iế n n g h ị tạ o r a c ả m g iá c c c k iế n n g h ị h i k h iê n c ỡ n g B ê n c n h đ ó , c c k iế n n g h ị m i tậ p tr u n g v o v ấ n đ ề k ĩ th u ậ t, c h a đ ề c ậ p đ ế n v ấ n đ ề n h â n lự c V ì v ậ y , c ó th ể s ẽ th iế u m ấ t m ộ t n ộ i d u n g q u a n tr ọ n g C h ẳ n g h n , tiê u c h í n h â n lự c b ả n th â n h ệ th ố n g n g â n h n g c ó đ iề u g ì c h a p h ù h ợ p v i y ê u c ầ u , c ầ n b ổ s u n g , n â n g c a o n ă n g lự c T r o n g th ự c tiễ n h iệ n n a y , đ â y m ộ t n ộ i d u n g q u a n tr ọ n g c ầ n c ó g iả i p h p Tóm lai M ặ c d ù c ó m ộ t s ố tồ n tạ i, h n c h ế , L u ậ n v ă n đ ã đ t đ ợ c n h ữ n g k ế t q u ả c b ả n , đ p ứ n g y ẽ u c ầ u m ộ t lu ậ n v ă n th c sĩ C a o h ọ c v iê n x ứ n g đ n g n h ậ n đ ợ c h ọ c v ị th c s ĩ v i n h ữ n g c h ỉn h s a th e o k ế t lu ậ n c ủ a H ộ i đ n g tr c k h i n ộ p q u y ể n H N ộ i, n g y th n g 11 n ă m N g i p h ả n b iệ n T iế n s ĩ T r ầ n K im C h u n g NHẬN X ÉT LUẬN VĂN THẠC SỸ K IN H TÉ Đ ề tà i: T h ẩ m đ ịn h c c d ự n đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g sả n tr o n g h o t đ ộ n g tín d ụ n g c ủ a N g â n h n g T M C P P h t triể n T h n h p h ố H C h í M in h - C h i n h n h H N ộ i Cao học viên: Phạm Hồng H ạnh Chuyên ngành: Q uản trị kinh doanh bất động sản S a u k h i đ ọ c lu ậ n v ă n v i tê n đ ề tà i: Thẩm định d ự án đầu tư bất động sản hoạt động tín dụng N gân hàng TM CP P hát triển Thành p h ổ H Chí M inh Chi nhánh H N ội c ủ a h ọ c v iê n P h m H n g H n h tơ i c ó m ộ t s ổ ý k iế n n h ậ n x é t n h u sau: 1- Lựa chọn vấn đề nghiên cứu: N ă n g lự c c ủ a c n b ộ th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u tu b ấ t đ ộ n g s ả n tạ i c c n g â n h n g T M C P h iệ n n a y s a u n h iề u n ă m h o t đ ộ n g v ẫ n c h a đ ợ c c h u â n h ó a H o t đ ộ n g c ủ a b ộ p h ậ n th ẩ m đ ịn h d ự n tr o n g n g â n h n g th ự c tế đ ã ả n h h n g rấ t lớ n đ ế n h iệ u q u ả k in h d o a n h c ủ a c c n g â n h n g C h ín h v ì v ậ y v iệ c n g h iê n c ứ u th ự c tr n g v đ ề x u ấ t n h ữ n g g iả i p h p n h ằ m h o n th iệ n c ô n g tá c th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g s ả n tạ i n g â n h n g T M C P P h t tr iể n T h n h p h ố H C h í M in h C h i n h n h H N ộ i v a c ó ý n g h ĩa k h o a h ọ c , v a c ó ý n g h ĩa th ự c tiễ n q u a n tr ọ n g v th iế t th ự c k h ô n g c h ỉ đ ố i v i n g â n h n g n y m c ị n c ó ý n g h ĩa đ ố i v i to n b ộ c c n g â n h n g k h c tr ê n c ả n c 2- Phương pháp nghiên cứu: P h n g p h p n g h iê n c ứ u c ủ a đ ề tà i n h ìn c h u n g p h ù h ợ p v i m ụ c tiê u v n ộ i d u n g n g h iê n c ứ u c ủ a đ ề tà i V i p h n g p h p th u th ậ p tà i liệ u v p h n g p h p x lý số liệ u đ ợ c v ậ n d ụ n g , đ ề tà i c ó đ ợ c n g u n tà i liệ u v số liệ u k h p h o n g p h ú v p h ù h ợ p v i y ê u c ầ u th ự c h iệ n m ụ c tiê u n g h iê n c ứ u c ủ a đ ề tà i v ề c c p h n g p h p c h u y ê n m ô n , đ ề tà i k ế t h ọ p k h h ọ p lý v iệ c s d ụ n g c c p h n g p h p h iệ n đ i v i c c p h n g p h p tru y ề n th ố n g tr o n g n g h iê n c ứ u c c n ộ i d u n g c ụ th e c ủ a đ ề tà i V ì v ậ y c ó th ể th ấ y p h n g p h p n g h iê n c ứ u c ủ a đ ề tà i đ ả m b ả o đ ộ ti n c ậ y 3- Đề tài đ ạt kết nghiên cứu chủ yếu sau: 73 Đe đam bao cho trình xây dựng hoạt động dự án cần phải có ngn vơn tài trợ, thơng thường ngồi nguồn vốn tự có dự án cịn sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng, vốn ngân sách cấp, vốn góp cổ phần, vốn liên doanh, vốn huy động từ nguồn khác Muốn dự án khả thi phải đảm bảo đầy đủ vốn, phải xem xét tỷ lệ tương quan hợp lý nguồn vốn Nếu vốn vay lớn dễ dẫn tới doanh nghiệp gặp khó khăn mặt tài dẫn đến hiệu hoạt động khơng cao vốn tự có thường phải chiếm 30% tổng vốn đầu tư Sau xem xét nguồn vốn cấu nguồn vốn này, ngân hàng cần xem xét đến thời điểm tài trợ cho dự án Việc định tài trợ cho dự án ảnh hưởng đến việc quyêt định tài trợ vôn cho dự án ảnh hưởng đến việc sử dụng vốn có hiệu Nếu xác định thời điểm cho vay, đảm bảo tiến độ đề ra, tránh ứ đọng vốn, nâng cao hiệu sử dụng vốn vay từ thẩm định dự án khẳng định chất lượng Trong trình thẩm định HDBank chưa ý nhiều tới khía cạnh kinh tế xã hội mơi trường Tuy khía cạnh khơng ảnh hưởng nhiều tới tính khả thi dự án yếu tố cần thiết phải cải thiện để chất lượng thẩm định nâng cao Chi nhánh cần quan tâm tới lợi ích kinh tế xã hội dự án mang lại cho kinh tế quốc dân như: - Đóng góp ngân sách quốc gia - Tăng thu nhập tiết kiệm cho đất nước - Tạo việc làm cho người lao động - Tăng suất lao động xã hội - Sử dụng nguyên vật liệu nước - Phát triển ngành nghề - Phát triển kinh tế - xã hội địa phương có dự án - Tiêp thu kinh nghiệm quản lý, công nghệ 74 Quan tâm tới môi trường xã hội: tiêu chuẩn môi trường nước phat tnen quy đinh rat khăt khe, buộc nhà kinh doanh phỉ khoản tiền lớn để chống nhiễm Trước tình hình đó, nhiều CĐT để giảm chi phí họ dùng công nghệ cũ gây ô nhiễm môi trường nặng để triển khai dự án Ở nước ta chưa thực quan tâm mức tới vấn đề bảo vệ môi trường nên sau thời gian vấn đề nhiễm mơi trường trở nên trầm trọng khó khắc phục Vì thẩm định cần ý vấn đề này, tránh tình trạng dự án triển khai phải ngừng lại vấn đề nhiễm mơi trường gây ảnh hưởng tới dân cư quanh khu vực dự án triên khai, dân tới việc thu hồi vốn đầu tư ngân hàng gặp nhiều khó khăn Trong nội dung thẩm định HDBank chưa đề cập nhiều tới thẩm định tài sản đảm bảo Hầu hết tài sản đảm bảo dự án HDBank tài trợ hình thành từ vốn vay Do rủi ro lớn ngân hàng không trọng thẩm định nội dung Nội dung thẩm định phải kiểm tra thủ tục hồ sơ pháp lý giây tờ sớ hữu tài sản đảm bảo ngân hàng cấp tín dụng Hoàn thiện nội dung thẩm định khả trả nợ khách hàng Dự án đầu tư BĐS la dự án lớn khách hàng thường đề xuất phương án trả nợ nhiều lần thuọc nguon thu dự án Ngân hàng cân xem xét tính tốn lại phương án nợ khách hàng để kết thẩm định phù hợp với thực tế thu nợ ngân hàng nhằm giảm thiểu tình trạng gia hạn nợ tỷ lệ nợ xấu 3.2.3 Tăng cường đội ngũ cán thăm định chất lượng số lượng ĐÔI VỚI ngân hàng, bât hoạt động nào, nhân tố người ln giữ vị trí trung tâm có vai trị quan trọng Nhân tố người chi phối có ảnh hương tơi công, thât bại đặc biệt hiệu công việc Trong cách mạng khoa học công nghệ lĩnh vực ngân hàng diễn mạnh mẽ nguon lực người cân phải khăng định vị trí trung tâm Các ngân hàng người ln đặt vị trí trung tâm việc xây dựng chiến lược, kê hoạch kinh doanh phát triên bên vững ngân hàng 75 Trong thẩm định dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư BĐS nói riêng kết thâm định dự án chủ yếu dựa đánh giá, xem xét chủ quan cán thâm định sở thông tin thu thập được, sở khoa học chuẩn mực kinh tế, kỹ thuật khác Đặc biệt kết thẩm định dự án BĐS phụ thuộc rât nhiêu vào thông tin mà CBTĐ thu thập nhận thức qua kinh nghiệm Do muốn hoàn thiện nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư BĐS, yếu tố cần ưu tiên xem xét cần xây dựng đội ngũ cán tham đinh dam bao vê chât lượng đủ vê sô lượng đê đáp ứng u cầu cơng việc Để đáp ứng yêu cầu này, HDBank Hà Nội cần thực nội dung sau: Bổ sung nguồn nhân lực cho phận thẩm định, cụ thể phòng quản lý hỗ trợ tín dụng để đáp ứng yêu cầu cơng việc Có thể chun mơn hóa cán phịng hơ trợ chun sâu vào thẩm định, để đảm bảo tập trung thực nghiệp vụ thẩm định Tăng cường nguồn nhân lực khối kỹ thuật đặc biệt người có vốn kiến thức lĩnh vực kinh tế, có chun mơn chun sâu lĩnh vực BĐS để có CBTĐ có chất lượng chun mơn, hiểu biết ừong lĩnh vực BĐS Đối với nguon nhan lực la cán khơi kinh tê, có thê tô chức đào tạo kiến thức lĩnh vực ngân hàng cấp tín dụng, đặc biệt lĩnh vực chuyên sâu BĐS Phân công cán phụ trách nhóm ngành, HDBank Hà Nội tiên hành chun mơn hóa, nhiên nhóm chun mơn chưa có đầu tư nghiên cứu mức nhóm ngành phụ trách để thực chức nhiệm vụ Chức nhiệm vụ nhóm dừng lại việc thẩm định dự án riêng lẻ Phịng quản lý tín dụng cần có phân công trách nhiệm rõ ràng hơn, đưa cac mục tieu hoạt động cụ thê đê định hướng cho cán phòng Chât lượng đội ngũ cán thâm định sau tuyển dụng phải ngân hàng quan tâm kỹ mặt: 76 - Đạo đức nghề nghiệp: CBTĐ cần phải trung thực, có tinh thần trách nhiệm có tính kỷ luật nghề nghiệp cao Để có CBTĐ có đạo đức nghề nghiệp trước tiên ngân hàng phải có sách đãi ngộ thỏa đáng cho nhân viên Ngân hàng phải có chế độ lương phù hợp, chế độ khen thưởng thỏa đáng, động viên kịp thời vật chất tinh thần, tạo môi trường làm việc lành mạnh, công Trong q trình phân cơng cơng việc nhiệm vụ cho nhân viên, ngân hàng phải tạo điều kiện để nhân viên hồn thành nhiệm vụ cách có chất lượng nhất, từ điều kiện cơng nghệ, phương tiện phục vụ trình làm việc Có thực đựợc chê độ đãi ngộ ngăn tình trạng chảy máu chất xám hệ thông ngân hàng Các ngân hàng cổ phần quá trình đào tạo nhân viên tốt sau đào tạo có kinh nghiệm, chế độ khơng tốt nhiều nhân viên tìm tới ngân hàng thương mại Nhà nước ngân hàng nước với mức lương cao Song song với việc tạo điều kiện môi trường làm việc tốt cho CBTĐ, ngân hàng cần phát hiện, uốn nắn kịp thời biểu sa sút phàm chât tư cách đạo đức, hành vi lối sống cán để xử lý kịp thời nghiêm minh hành vi tiêu cực CBTĐ nhân viên ngân hàng khác - Trình độ chun mơn: CBTĐ cần có đầy đủ kiến thức kinh tế thị trường, tài - tiền tệ - ngân hàng, thẩm định dự án đầu tư, đặc biệt cần có kiến thức chuyên môn lĩnh vực đầu tư dự án BĐS Vì HDBank Hà Nội cần nâng cao chất lượng công tác tuyển dụng cán bộ: thực tuyển dụng công khai đề thi khoa học, hội tụ kiến thức tổng hợp lĩnh vực Công tác đào tạo cán cần trọng hơn, có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng cán định kỳ, tạo điêu kiện cho CBTĐ thuộc chi nhánh tiếp xúc với cán Hội sở để trao đổi kinh nghiệm kiến thức từ có phương pháp giải vướng mắc hợp lý công tác thâm định dự án v ề nội dung đào tạo cần phải đa dạng từ đến nâng cao chuyên sâu, đáp ứng nhu cầu kiến thức cho đối tượng CBTĐ Cân mở rộng khóa đào tạo theo chuyên đề hẹp lĩnh vực BĐS Bên cạnh đó, cần thực sách khuyến khích cán tự đào tạo nâng cao nghiệp vụ, tạo điêu kiện thuận lợi cho CBTĐ thời gian, trợ cấp chi phí nâng lương 77 - Kinh nghiệm công tác: Đây yếu tố cần thiết CBTĐ Hầu hết CBTĐ hạn chế thực tế, không hiểu chất hay nguyên lý vận hành chung dự án, đặc biệt dự án BĐS có tính chất đặc thù riêng, nhận xét đánh giá CBTĐ dựa lý thuyết HDBank Hà Nội cần tạo điều kiện cho CBTĐ thâm nhập thực tế nhiều hon, trực tiếp tham gia giam sat, theo dõi trình đâu tư, vận hành dự án để có kinh nghiệm thực tê hữu ích Qua tìm hiêu thây HDBank cịn có hoạt động đầu tư vào sơ dự án, HDBank Hà Nội cho CBTĐ tham gia vào dự án để hiểu chất vận hành dự án, kinh nghiệm phục vụ hữu ích cho việc thẩm định dự án giao nhiệm vụ Đây vừa quyền lợi vừa trách nhiệm CBTĐ để hồn thành tốt cơng việc - Kỹ năng: HDBank Hà Nội trước đây, việc đào tạo cán thường trọng đào tạo mặt đạo đức kiến thức mà bỏ qua khía cạnh tương đối quan trọng kỹ Trong hệ thống ngân hàng mặt trình độ kiến thức CBTĐ gần ngang nhau, khác biệt thể kỹ CBTĐ q trình tiến hành cơng tác thẩm định Hầu hết CBTĐ chưa có đầy đủ kỹ để thực cơng việc Vì vậy, HDBank cần đầu tư chieu sâu cho việc đào tạo kỹ cho CBTĐ nhân viên khác ngan hàng, điêu tạo cho HDBank Hà Nội có sức mạnh nâng cao hiệu tăng cường khả cạnh tranh giai đoạn khó khăn Việc đào tạo kỹ cân thực song song lồng ghép với nội dung đào tạo nghiệp vụ Các kỹ cần đào tạo kỹ giao tiếp ứng xử tư sáng tạo sâu kỹ liên quan tới công tác thẩm định như: kỹ sử dụng tin học văn phòng, sử dụng phần mềm dự báo, kỹ khai thác xử lý nguồn thông tin Do đặc thù làm việc, HDBank triển khai cơng việc đào tạo ngắn hạn, khối lượng kiến thức kỹ đào tạo tương đối nhiều, triển khai công tác đào tạo kỹ cho nhân viên gặp phải số khó khăn 78 Tuy chi nhánh đào tạo đội ngũ nhân viên ngân hàng nói chung CBTĐ nói riêng có kỹ dần hồn thiện 3.2.4 Giải pháp công tác thu thập, tỏng hợp thông tin đầu tư trang thiết bị cho trình thẩm định dự án 3.2.4.1 Đa dạng hóa nâng cao chất lượng nguồn thông tin, đặc biệt thiết lập mối quan hệ thường xuyên với chuyên gia lĩnh vực BĐS Lĩnh vực BĐS lĩnh vực chứa đựng nhiều thông tin, việc thẩm định dự án đầu tư BĐS cần nhiều thơng tin để người CBTĐ đưa phân tích liên quan đến dự án đầu tư BĐS từ đưa sở cho Ban lãnh đạo ngân hàng định cấp tín dụng tài trợ cho dự án Các thông tin mà CBTĐ thu thập lĩnh vực BĐS chủ yếu phương tiện thông tin đại chúng bao, internet , thơng tin mang tính chung chung, chưa thực chuyên sâu Do vậy, việc đa dạng hóa nâng cao chất lượng nguồn thông tin cần thiết để CBTĐ có phân tích đánh giá sát với thực tế dự án thẩm định Các nguồn thông tin phục vụ thẩm định dự án BĐS thu thập cua đơn vị tư vân lập dự án đâu tư, số quan Nhà nước cấp phép cho dự án tiến hành thẩm định dự án Các thơng tin thu thập phải xử lý sàng lọc kỹ để phục vụ cho công tác thẩm định đạt kết tốt Do để có nguồn thơng tin chi tiết, việc thiết lập mối quan hệ với đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư BĐS có vai trị quan trọng việc thẩm định dự án đầu tư BĐS Ngân hàng cần có mối quan hệ tốt với quan Nhà nước để nắm bắt dự án mà Nhà nước phê duyệt Thậm chí ngân hàng cần có mối quan hệ với đơn vị thẩm định dự án độc lập trường hợp tiên hành thâm định dự án BĐS phức tạp Việt Nam có nhiều đơn vị tư vấn nước xuất số đơn vị tư vấn lĩnh vực BĐS nước ngoài, trường hợp dự án phức tạp HDBank Hà Nội xin ý kiến Hội sở đễ hợp tác đơn vị tư vấn q trình thẩm định dự án lớn lĩnh vực BĐS văn 79 phòng cho thuê, khách sạn, nhà Tại thị trường Việt Nam nhắc tới Cơng ty CP đầu tư Bảo Việt Công ty Đầu tư kinh doanh Bất động sản Viettel Một số công ty tư vấn nước ngồi kể tới CBRE chi nhánh Việt Nam công ty tư vấn, kinh doanh BĐS lớn giới CBRE thường xuyên đưa nhận định có giá trị thị trường BĐS quốc gia đặc biệt mạnh CBRE định giá quản lý văn phòng cho thuê; Knight Frank vào Việt Nam muộn (2009), tham gia chủ yếu lĩnh vực BĐS mảng nghiên cứu thị trường tư vấn; Savills chuyên cung cấp dịch vụ BĐS hàng đầu giới, vào Việt Nam năm 2007 với mạnh tư vấn đầu tư quản lý hộ dịch vụ lớn; Cushman & Wake field công ty tư vấn BĐS ưa chuông giới Thông qua việc thiết lập mối quan hệ với đơn vị tư vấn, CBTĐ có thơng tin quan trọng để phục vụ trình thẩm định dự án đầu tư BĐS 3.2.4.2 Tổng hợp lưu trữ thông tin dự án BĐS Các thông số kinh tế kỹ thuật dự án BĐS có vai trò quan trọng thẩm định dự án BĐS Mặc dù Hội sở HDBank chi nhánh Hà Nội vân chứa xây dựng kho thông tin liệu thông số kỹ thuật dự án BĐS Với HDBank, lĩnh vực BĐS lĩnh vực ngân hàng quan tâm có tỷ trọng tài trợ tương đổi lớn tổng tài trợ lĩnh vực tồn chi nhánh Vì việc xây dựng, tổng hợp lưu trữ thông số kỹ thuật dự án đâu tư BĐS cần thực để phục vụ cho q trình thẩm định sau CBTĐ có điều kiện thuận lợi để thu thập thông số kinh tế kỹ thuật dự án tương tự để so sánh, đối chiếu làm tài liệu tham khảo cho dự án cần tiến hành thẩm định Dự án BĐS dự án có đặc trưng riêng, có giá trị lớn hầu hết dự án BĐS trình vay vốn NHTM vượt thẩm quyền phán chi nhánh phải xin ý kiến Hội sở Do chi nhánh trình tiến hành thẩm đinh cân có hợp tác chặt chẽ với phận chức thuộc Hội sở để lập ngn liệu cần thiết lưu trữ sử dụng Bên cạnh đó, hồ sơ dự án BĐS 80 thương co khoi lượng tài liệu nhiêu so với dự án khác nên ừình thu thập thông tin tương đối nhiều thời gian Do q trình thẩm định chi nhánh cần có phối hợp nhịp nhàng với phận trực thuộc Hội sở để phát huy lực làm việc, chịu đạo điều hành Hội sở để chi nhánh hệ thống HDBank xây dựng tổng hợp thông số kinh tế kỹ thuật làm sở cho việc thẩm định dự án bất động sản 3.2.4.3 Nâng cao phát huy tiềm lực khoa học công nghệ Các khâu thẩm định dự án thường sử dụng nhiều công nghệ kỹ thuật việc áp dung phát huy tiềm lực khoa học công nghệ vào thẩm định dự án góp phần đưa kết thẩm định xác hơn, tạo điều kiện để đưa định tài trợ hợp lý Một số phần mềm HDBank Hà Nội sử dụng trình thẩm định chủ yếu phần mềm Excel số phần mềm dự báo Tuy nhiên số công đoạn cịn thủ cơng Đặc biệt q trình thẩm định khía cạnh tài dự án ứng dụng phần mềm Crystal Ball áp dụng số dự án Để thẩm định dự án đạt kết tốt nhất, cần nghiên cứu đưa vào áp dụng phương pháp đánh giá phổ biến giới công tác thẩm định cách toàn diện 3.3 Đề xuất kiến nghị Nhà nước cân hồn thiện hệ thống thơng tin thị trường bất động sản - Thiết lập hệ thống thông tin thị trường BĐS thống từ Trung ương tới địa phương Áp dụng chế độ kỷ luật báo cáo nghiêm túc, tập trung đầy đủ kịp thời, làm sở cho việc hoạch định sách, điều chỉnh thị trường BĐS cách khoa học, đồng thời góp phần cơng khai minh bạch hóa thị trường BĐS - Thực chê độ báo cáo định kỳ tháng, tháng cấp tỉnh cấp Trung ương vê tình hình phát triển nhà thị trường BĐS để quan quản lý Nhà nước câp, Ban đạo sách phát triển nhà thị trường BĐS cấp Tỉnh câp Trung ương có đủ thơng tin cần thiết phục vụ cơng tác đạo điều hành Khi hệ thống thông tin thị trường BĐS hồn thiện, cơng tác thẩm định dự án BĐS NHTM có sở pháp lý hoàn thiện 81 Cần sớm xây dựng chế tài phát triển thị trường BĐS đặc biệt chế tài phát triển nhà Đổi với Ngân hàng nhà nước, Bộ Tài chỉnh Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu hướng dẫn ngân hàng thương mại điều chỉnh tỷ trọng khoản vay lĩnh vực bất động sản Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu, hướng dẫn hỗ trợ ngân hàng thương mại hình thành quy trình thẩm định họp lý, đảm bảo cho chất lượng thẩm định dự án Bên cạnh Ngân háng nhà nước cần bồ sung sừa đồi số chế sách tiền tệ liên quan tới thi truòng BĐS để tháo gỡ vướng mác, tạo điệu kiện thuận lợi cho thị trường phát triển quy định huy động vốn trinh triên khai dự án BĐS, quy định cho vay kinh doanh BĐS tài sàn chấp Từ thay đồi giúp cho dự án BĐS có nhiều khả triển khai hơn, việc thâm định dự án BĐS cùa NHTM hoin thiện đạt chất lượng tốt Sớm hình thành tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển công cụ tài cho thị trường bất động sản phát triển cơng cụ thị trường (như chứng khốn hóa bất động sản) Theo hướng thành lập định chế riêng cho vay bât động sản Trong nguồn vốn từ ngân sách, trái phiếu phủ, vốn góp tơ chức tài khác để phát triển thị trường bất động sản bền vững trung dài hạn Trước mắt đề nghị mở rộng chức Cơng ty đầu tư tài nhà nước Thành phố Hồ chí Minh (HFIC) để thực nhiệm vụ Trong trung dài hạn: Nghiên cứu thành lập mơ hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS hình thức đâu tư theo ủy quyền nhà đầu tư nhỏ, quỹ phép đầu tư 100% vôn vào BĐS Mơ hình triển khai thành công số quốc gia Khi thị trường BĐS ổn định dự án BĐS trở nên khả thi hơn, khả ngân hàng thương mại để lọt dự án chất lượng thấp khẳng định chất lượng thẩm định dự án BĐS 83 KẾT LUÂN Cùng với phát triển kinh tế, lĩnh vực BĐS ngày phát triển lớn mạnh Tuy nhiên trình thực dự án BĐS tránh khỏi rủi ro tiềm ẩn Đứng góc độ chủ thể cho vay, thẩm định dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư BĐS nói riêng khâu quan trọng hoạt động tín dụng NHTM, đặc biệt giai đoạn kinh tế khủng hoảng gặp nhiêu khó khăn Cơng tác thẩm định ảnh hưởng lớn tới hoạt động ngân hàng, có đóng góp cho việc xây dựng dự án có tính khả thi có lợi ích cho kinh tế lợi ích mặt xã hội Muốn điều cơng tác thâm định ngân hàng phải thực thật kỹ càng, cẩn thận, xác khoa học theo trình tự Vì chất lượng cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS cân hoàn thiện nâng cao cách thường xuyên nghiêm túc Với mục tiêu nghiên cứu luận văn đề nghiên cứu công tác thẩm định dự án BĐS hoạt động tín dụng ngân hàng thưcmg mại, quy trình nội dung, phưcmg pháp nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS, luận văn tập trung nghiên cứu sở lý luận thẩm định dự án đầu tư BĐS xây dựng tiêu đánh giá chất lượng thẩm định dự án đầu tư BĐS Trên sở nghiên cứu sở lý luận thẩm định dự án đầu tư BĐS, luận văn tiên hành phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định dự án đầu tư hoạt động tín dụng HDBank chi nhánh Hà Nội từ thấy kết đạt hạn chê nguyên nhân ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định dự án đầu tư BĐS hoạt động tín dụng HDBank Hà Nội, đề mục tiêu phương hướng hệ thông giải pháp nhằm góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư BĐS hoạt động tín dụng chi nhánh Hà Nội Luận văn hoàn thành số nội dung sau đây: Luận văn hệ thống hóa sở lý luận thẩm định dự án đầu tư BĐS hoạt động tín dụng NHTM Những nội dung chủ yếu luận văn tập trung nghiên cứu phần bao gồm: khái niệm, cần thiết, nội dung, phương pháp quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS Luận văn tổng hợp hai nhóm tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS Luận văn phân tích thực trạng cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển TP.HCM chi 84 nhánh Hà Nội Từ phân tích đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS hoạt động tín dụng HDBank Hà Nội, luận văn đánh giá kết qua đạt được, tơn tại, khó khăn vướng mắc cơng tác nguyên nhân Những đánh giá kết luận sở cho mục tiêu nghiên cứu mà luận văn đê nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư BĐS hoạt động tín dụng HDBank Hà Nội Luận văn đê giải pháp chủ yếu nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại cổ phân Phát triên TP.HCM chi nhánh Hà Nội thời gian tới Đóng góp luận văn hệ thống tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS ưong hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ xây dựng (2010), Thông tư sổ 04/2010/TT- BXD ngày 26 thảng năm 2010 hướng dân lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, Hà Nội Hồng Thị Bích Châm(2011), Hồn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bât động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, luận văn thạc sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Nghị định sổ 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ quản lý chi p h ỉ đầu tư xây dựng cơng trình, Hà Nội Phan Thị Thu Hà (2007), Giáo trình Ngân hàng thưomg mại, Nhà xuất trường Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội Đinh Thế Hiển (2003), Lập thẩm định dự án đầu tư, Nhà xuẩt Thống kê, Hà Nội Khoa Bất động sản kinh tể tài nguyên (2012), Bài giảng Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên (2012), Bài giảng Định giá Bất động sản, Hà Nội Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên(2012), Bài giảng Thị trường Bất động sản, Hà Nội Cam Thị Mến (2011), Thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam, luận văn thạc sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội /ớ Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HỒ Chí Minh chi nhánh Hà Nội (2010 2011, 2012), Báo cáo hoạt dộng kinh doanh 2010, 2011,2012 Hà Nội 11 Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HỒ Chí Minh chi nhánh Hà Nội (2010 2011, 2012), Bảo cáo thâm ãịnh ngân hàng, Hà Nội 12 Ngan hàng TMCP Phát triên TP.Hơ Chí Minh (2009), cẩm nang tín dụng TP Hồ Chí Minh 13 Từ Quang Phương (2005), Giảo trình Quản lý dự án đầu tư, Nhà xuất Lao động Xã hội 14 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật dân 2005 15 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai năm 2003 16 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật kinh doanh Bất động sản 17 Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất dộng sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam, luận án tiến sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Phụ lục 2: BẢNG KÉ HOẠCH TRẢ NỌ CỦA D ự ÁN Đơn vị: triệu đồng N ăm ST T C Á C C H Ì T IÊ U K IN H T É Q uý II C H I PH Í CỦA D ự ÁN ,1 7 CH ÊN H LỆCH TH U CH I Q uý ,1 - ,6 CHI IV CỦA DN VÀ VÓN HUY ĐỘNG N ăm (2 ) N ăm (2 ) Q uý N S m (2 ) ,1 Q uý N ă m (2 ) Q uý Q uý Q uý Q uý 2 7 ,5 9 ,2 2 ,2 ,0 5 ,8 2 ,3 ,6 3 ,7 7 ,2 ,5 ,7 3 ,9 ,6 Q uý Q uý Q uý Q uý Q uý Q uý ,3 2 ,8 ,6 ,8 ,3 ,2 9 ,7 ,8 ,6 ,4 Q uý I Q uý 661 DOANH TH U CÙA D ự ÁN ,8 ,0 m (2 ) T cộng - - ( ,1 ) ( ) ( ,1 ) ( 7 ,5 ) ( ,5 ) ( 0 ) 1 ,5 4 1 ,9 1 ,6 ( 8 ) ( ,4 ) ( 5 ,5 ) ( ,1 ) ( ,6 ) ( ) ( ,1 ) ( 7 2 ) ( ,6 ) ,1 ,6 - ,1 ,1 2 7 ,5 6 ,5 ,0 - - ,9 ,9 6 9 ,9 8 ,2 ,7 9 ,1 ( 5 ,6 ) ( ,6 ) ( ) ( ,4 ) 3 ,3 ,4 - - - - Q uý Q uý ,0 302 ,5 1 ,6 ,2 1 ,1 L Ũ Y K Ĩ N tiU Ỏ N V Ỏ N B Ò SU N G T Ừ DN VÀ V O N HUY ,2 8 ,4 5 ,5 9 ,1 ĐỘNG V N G U Ồ N VÓN ĐÁU T VI TH EO NGUÓN TÀ I TR Ợ ,1 ,1 ,1 ,1 9 ,6 ,6 ,6 ,6 ,6 ,6 ,6 ,6 ,6 ,6 ,6 ,3 ,1 2 7 ,5 6 ,8 4 ,0 3 ,5 ,7 3 ,9 9 ,0 7 ,1 2 7 ,5 9 ,2 2 ,2 ,0 5 ,8 2 ,3 ,6 5 ,3 2 ,8 ,6 ,8 ,9 ,9 6 9 ,9 8 ,2 ,2 - _ " ,6 ,6 ,6 ,0 302 CH ÊN H LÈCH TH U C H I CÓ v n KH Ả NĂNG HỒN TRẢ VĨN HUY ĐỘNG v m - ,5 - - - - - 1 ,5 4 1 ,9 1 ,6 - - - HUY Đ Ơ N G VĨN VÀ HỒN TRẢ VÓN HUY ĐỘNG S ố d đ ầu kỳ - ,6 1 ,3 9 ,9 ,5 7 ,7 5 ,6 9 ,6 ,5 8 ,1 ,8 7 ,6 1 ,3 9 ,9 ,5 7 ,7 ,5 7 ,9 8 ,4 6 ,6 ,0 2 ,0 ,0 ,5 7 ,9 8 6 ,0 1 ,5 4 1 ,9 1 ,6 ,9 ,9 6 6 ,0 ,4 4 ,4 9 ,5 3 ,4 ,5 ,4 1 ,1 V ố n h u y đ ộ n g tro n g k ỳ (đ ầ u kỳ) ,5 (c u ố i kỳ ) ,5 9 ,9 8 ,2 Số dư cuối kỳ L ãi vay ,1 ,0 ,0 119 ' L âi suất quý % (Nguồn báo cáo thẩm định ngân hàng) Phụ lục Kỵ hiệu Năm1(2012) Quý3 Quý4 Năm2(2013) Quý2 Quý3 1: BÁO CÁO Lưu CHUYỂN TIỀN TỆ Năm3(2014) Quý2 Quý3 Đơn vj: triệu đồng Năm5(2016) Quý2 Quý3 Quý4 Quý1 Năm4(2015) Quý2 Quý3 Quý4 Quý1 124,395 256,864 334,735 341,555 320,822 9,333 20,361 26,817 26,167 22,171 16,376 20,433 (248,117) (236,579) (247,104) (231,624) (205,224) (203,388) (174,372) (150,159) (112,696) (20,809) (20,809) (23,890) (22,416) (19,545) (19,370) (16,607) (14,371) (10,803) (3,722) (3,549) (3,707) (3,474) (3,078) (3,051) (2,616) (2,252) (1,690) (1,541) (2,686) (3,127) (3,306) (3,559) (3,444) (2,661) (1,216) (5,654) (6,058) (8,315) 281,653 26,982 (41,455) (4,018) (622) (3,916) (8,261) 61,316 15,038 (82,945) (7,970) (1,244) (1,763) (6,769) 163,481 13,390 (68,621) (6,605) (1,029) (1,468) (6,270) (1,226) (1,087) (350) (311) (272,648) (260,936) (142,513) 17,025 158,124 109,106 92,877 250,364 65,134 57,659 175,586 171,807 (101,544) (111,913) (118,623) (92,953) (143,966) 48,517 106,176 2,018 (99,988) (87,258) (73,287) 108,194 4,036 101,960 277,546 16,610 Dưtiềnmặtđầukỳ 171,807 (101,544) (111,913) (118,623) 188,832 29,034 25,480 21,563 (92,953) (143,966) 17,411 14,157 (99,988) 9,119 (18,111) (87,258) 5,619 (64,610) (73,287) 177,077 65,134 Dưtiềnmặtcuốikỳ NGÂNLƯUCỦADựÁN NgânlưuĐT+HĐKD+KH NgânlưuĐT+HĐKD(đãchiết khấu) LũykêngânlưuĐT+HĐKDđãchiết Thịi gianhồnvốn Cáctỷsốđánhgiáhiệuquảtài Hệsốchiếtkhấu(WACC) NPV 1RR Thờigianhồnvốn (64,610) (111,109) 66,414 243,490 CÁCCHÌTIÊUKINHTÉ KỲĐÂUTư LưuCHUNTIẾNTỆCỦADự ÁN NGÂNLƯUTỪHĐSXKD Thutiềnbánhàng ThuếVATđầura Chi phiđầutuxâydựngchualãi vay ThuếVATđầuvào Chi phíquảnlýdoanhnghiệp Chiphíquảngcáo,bánhàng ThuếthunhậpDN NộpthuếVAT NgânlirarịnghọatđộngSXKD NGÂNLƯUTỪHĐTC Huyđộngvốn Trảvốnhuyđộng Vốntựcó NgânlưurịngHĐTC TổngcộngcácdịngNgânlưurịng (93,495) (9,261) (1,402) (93,495) (9,261) (1,402) (104,158) (104,158) 57,659 (104,158) (104,158) (104,158) (100,958) (122,270) (223,228) Quý1 283,112 10,464 183,158 183,158 40,645 Quý4 Quý1 130,577 137,392 (111,109) (200,094) (285,445) (244,800) (55,968) (26,935) (200,094) (285,445) (244,800) (26,935) (1.455) (55,968) 140,186 (1.455) Quý4 110,364 20,Í08 51,676 (272,648) (260,936) (142,513) 130,577 (256,153) (237,618) (125,791) 63,869 (479,381) (716,999) (842,790) (828,224) (719,942) (609,508) (500,290) (416,949) (301,209) (223,802) (159,933) 3.17% /quý(lãiđon) 12.7% /năm(lãiđơn) 70,071 Triệuđồng 4.2% /quý(lãi đơn) 17.0% /năm(lãi đơn) ~42tháng Nộidung Tổngvốnđầutư Vốnvayngânhàng Vonchủsởhữu(vốnbanđầu+vốnbổsungtừdựán) 250,364 166,879 6,946 42tháng 18,610 (263) (233) (531) 13,427 (44) (39) (219) 2,107 18,610 13,427 2,107 327,234 340,661 308,624 327,234 340,661 65,134 42,081 49,027 18,610 11,654 60,681 13,427 68,831 ± Tỷtrọng 100.0% Chi phívốn 3.5% 1,616,716 66.1% 2,107 1,240 70,071