BÁO cáo THẨM ĐỊNH GIÁ tài sản thẩm định xác định giá trị công ty cổ phần phát triển bất động sản phát đạt

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Tài sản thẩm định: Xác định Giá trị Công ty cổ phần phát triển Bất động sản Phát Đạt Thời điểm thẩm định: 31/12/2020 BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ CÁC PHỤ LỤC TT NỘI DUNG Trang PHẦN I: BIÊN BẢN VÀ CÁC PHỤ LỤC CHI TIẾT Biên xác định giá trị doanh nghiệp 01 – 54 Phụ lục : Báo cáo tài CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt 55 – 64 Phụ lục : Thông tin CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt 65 – 81 Phụ lục : Chiến lược CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt 82 – 106 Phụ lục : Thẩm định giá trị công ty theo phương pháp thu nhập 107 – 121 Phụ lục : Thẩm định giá trị công ty theo phương pháp so sánh 122 – 133 tài sản Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 11 năm 2021 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Về giá trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt thời điểm 31/12/2020 A MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH Xác định giá trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt Mục định thẩm định giá: Nắm giá trị công ty để đưa sở phục vụ mục đích quản trị quản lý công ty Thời điểm xác định: Tại ngày 31/12/2020 B THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP Thành lập hoạt động 1.1 Thông tin doanh nghiệp − − Tên công ty: CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠT Tên công ty viết tiếng anh: PHAT DAT REAL ESTATE DEVELOPMENT − − − − − − − − CORP Tên công ty viết tắt: CƠNG TY CỔ PHẦN PTBĐS PHÁT ĐẠT Mã chứng khốn: PDR Loại hình hoạt động: Cơng ty Cổ Phần Mã số thuế: 0309096681 Mã số doanh nghiệp: 0303493756 Đại diện pháp luật: Nguyễn Văn Đạt – chủ tịch HĐQT Năm thành lập: 13/09/2004 Trụ sở chính: Tầng Tháp B, Tòa nhà Viettel, 285 Đườg Cách Mạng Tháng − Tám, Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Địa niêm yết: Sàn Giao dịch Chứng khoán, Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM–HOSE − − − − − − − Điện thoại: (028) 2226 6868 Fax: (028) 2226 8686 Email: info@phatdat.com.vn Website: www.phatdat.com.vn Cơ quan quản lí gồm: Hội đồng quản trị Ban giám đốc Vốn điều lệ: 3,961,698,970 nghìn đồng Vốn hóa thị trường: 46,632,800 nghìn đồng 1.2 Quá trình hình thành phát triển Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt công ty cổ phần thành lập theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam theo Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh (GCNĐKKD) số 4103002655 Sở Kế hoạch Đầu tư (Sở KH & ĐT) Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13 tháng năm 2004, theo GCNĐKKD/ Giấy Chứng nhận Đăng ký Doanh nghiệp (GCNĐKDN) điều chỉnh Cổ phiếu Công ty niêm yết Sở Giao dịch Chứng khống Thành phố Hồ Chí Minh (SGDCKHCM) với mã PDR theo Giấy phép Niêm yết số 1207/SGDHCM-NY SGDCKHCM cấp ngày tháng năm 2010 Quá trình hình thành phát triển 16 năm qua − Năm 2004: Hợp tác đầu tư thực dự án Khu dân cư Trung Sơn- Bình Chánh Dự án khu hộ Sao Mai Quận 5, Tp.HCM − Năm 2006: Khởi công xây dựng Dự án The EverRich Quận 11, Tp.HCM, với vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng, bao gồm tháp cao 25 tầng, có tầng TTTM, 300 hộ cao cấp 50 văn phòng − Năm 2007: Tiếp tục triển khai việc xây dựng Dự án The EverRich Tập trung − phát triển quỹ đất cho dự án Quận 7, Quận 9, Nhà Bè, Tp.HCM Năm 2008: Chính thức trở thành cơng ty đại chúng, tăng vốn điều lệ lên 1.298 tỷ đồng Đầu tư resort cao cấp Cam Ranh, Hội An Phú Quốc Ký hợp đồng với tập đồn Starwood Marriott để hình thành dự án The Westin Resort & Spa, Cam Ranh, Dự án khách sạn Marriott, Hội An − Năm 2009: Hoàn thành bàn giao hộ Dự án The EverRich cho khách hàng Chính thức mắt hệ thống nhận diện thương hiệu với logo slogan − Năm 2010: Khởi công xây dựng khai trương hệ thống nhà mẫu Dự án The EverRich Khởi công xây dựng cầu Phú Thuận từ Phú Mỹ Hưng bắc qua Dự án The EverRich Chính thức niêm yết cổ phiếu sàn HoSE, đánh dấu bước − phát triển Công ty Phát Đạt Năm 2011: Khánh thành cầu Phú Thuận phường Tân Phú, Quận 7, Tp.HCM Triển khai thi công Dự án The EverRich Phường Tân Phú, Quận 7, Tp.HCM − Năm 2012: Thực hoạt động xây dựng Dự án The EverRich để bàn giao cho khách hàng Hoàn thiện thủ tục pháp lý đầu tư cần thiết để đưa Dự án The EverRich vào giai đoạn kinh doanh − Năm 2013: Tiếp tục triển khai xây dựng cất Block C, Dự án The EverRich Đầu tư sở hạ tầng, hạng mục tạo cảnh quan bên Dự án The EverRich Tiến hành nghiên cứu đầu tư số dự án bất động sản − Năm 2014: Hoàn thành việc xây dựng Block C, Dự án The EverRich tiến hành bàn giao hộ cho khách hàng Khởi công dự án đầu tư xây dựng Dự Án BOT cầu Mỹ Lợi Khởi công xây dựng Dự án The Westin Resort & Spa, Cam Ranh − Năm 2015: Triển khai xây dựng Dự án hộ The EverRich Infinity 290 An Dương Vương, Phường 4, Quận 5, Tp.HCM Khánh thành cầu Mỹ Lợi nối Long An Tiền Giang, đưa vào vận hành khai thác − Năm 2016: Mở đầu cho phát triển vượt bậc năm Phát Đạt số ấn tượng từ việc bán hàng Dự án River City (tên cũ Dự án The EverRich 2) Hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ T.A.M thực Dự án Cao ốc Văn phịng 239 CMT8, Tp.HCM Cất Dự án The EverRich Infinity 290 An Dương Vương, Phường 4, Quận 5, Tp.HCM Hoàn thành khu biệt thự Dự án The EverRich 3, tiến hành bàn giao villa cho − khách hàng Tiến hành nghiên cứu đầu tư số dự án BT Năm 2017: Cất Dự án Millennium 132 Bến Vân Đồn, Quận 4, Tp.HCM Trao Giấy chứng nhận sở hữu hộ cho cư dân Dự án The EverRich Infinity 290 An Dương Vương, Phường 4, Quận 5, Tp.HCM Trả toàn khoản nợ gốc trái phiếu, nợ vay khoản lãi phát sinh cho trái chủ Ngân hàng Đông Á Đạt nhiều giải thưởng phát triển hộ, phát triển dự án bất động sản tổ chức uy tín nước ngồi − Năm 2018: Động thổ dự án xây dựng Hạ tầng Kỹ thuật Nội Khu I (Khu Cổ Đại), Quận 9, TP.HCM Chính thức trao giấy chứng nhận sở hữu tài sản cho cư dân dự án TheEverRich Infinity Vào Top IR Awards 2018 nhà đầu tư bình chọn Được bình chọn Top 50 cơng ty kinh doanh hiệu Việt Nam năm 2018 Được vinh danh vị trí 124 Top 500 Doanh nghiệp lợi nhuận tốt Việt Nam theo xếp hạng Vietnam Report Được vinh danh vị trí 62 Top 500 Doanh nghiệp tư nhân lợi nhuận tốt Việt Nam theo xếp hạng Vietnam Report Được vinh danh vị trí 313 Top 500 Doanh nghiệp tư nhân lớn Việt Nam theo xếp hạng Vietnam Report Được vinh danh vị trí 54 Top 500 Doanh nghiệp tăng trưởng nhanh Việt Nam theo xếp hạng Vietnam Report − Năm 2019: Đấu giá thành công Dự án KĐT Du lịch Sinh thái Nhơn Hội (116,2 ha), dự án Bắc Hà Thanh (55,7 ha) khu đất số Ngô Mây, TP Quy Nhơn Tăng vốn điều lệ lên 3.276,58 tỷ đồng Đầu tư 639 tỷ đồng để sở hữu 3,73 đất Bình Dương Lợi nhuận trước thuế đạt 1.105 tỷ đồng, lần lịch sử doanh nghiệp vượt mốc 1.000 tỷ đồng Hạng 54 Top 500 Doanh nghiệp tăng trưởng nhanh Việt Nam theo xếp hạng Vietnam Report Hạng 251 Top 500 Doanh nghiệp tư nhân lớn Việt Nam theo xếp hạng Vietnam Report Vị trí thứ 07 Top 10 BCTN tốt – nhóm vốn hóa lớn Sở GDCK TP.HCM phối hợp với Sở GDCK Hà Nội Báo Đầu tư Chứng khoán tổ chức − Năm 2020: PDR thức gia nhập nhóm doanh nghiệp có giá trị vốn hóa thị trường tỷ đơ-la vào 03/02/2021 từ đà tăng trưởng năm 2020 Công bố điều chỉnh tăng kế hoạch lợi nhuận trước thuế kế hoạch năm, 2019 – 2023, từ 11.850 tỷ đồng lên 14.270 tỷ đồng, tương ứng với tỷ lệ CAGR từ 38% lên 51% Chính thức mở rộng kinh doanh sang mảng BĐS công nghiệp với dự án khu vực Cảng Cái Mép (Bà Rịa Vũng Tàu) Được ghi nhận cấp độ quốc tế xếp vào Top 200 cơng ty có doanh thu tỉ đô la tốt châu Á Forbes Asia Giải Đồng – Giải Thưởng Kinh doanh Quốc tế The International Business Awards, hạng mục Thành tựu Tăng trưởng The Stevie Awards Ngành nghề kinh doanh − Xây dựng mua bán nhà ở, xây dựng cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp cầu đường; cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản quản lý bất động sản Quy mô cấu vốn điều lệ − Quy mô cấu vốn điều lệ Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tính đến ngày 31/12/2020 (Đơn vị tính: Nghìn đồng) − Vốn chủ sở hữu: 5,194,277,496 nghìn đồng − Cơ cấu cổ đơng gồm: sở hữu nước ngồi 3.80% sở hữu khác 96.20% Bảng 1:Tỷ lệ sở hữu cổ phần cổ đông Tên cổ đông Số cổ phần Tỷ lệ sở hữu Nguyễn Văn Đạt 297.690.510 60,41% Nguyễn Thị Minh Thư 4.385.553 0,90% Vietnam Enterprise Investments Ltd 4.188.556 1,06% Nguyễn Thanh Hải Nguyễn Tấn Danh Bùi Quang Anh Vũ Trần Thị Hường Nguyễn Thị Mỹ Duyên Lê Quang Phúc Nguyễn Tấn Thành Nguyễn Thụy Hiền Triết Đoàn Viết Đại Từ Nguyễn Hữu Lễ Trần Thị Hoài An 3.703.040 2.492.775 2.355.911 1.997.208 1.671.548 1.148.192 1.000.000 1.000.000 871.69 453.976 143 0,93% 0,51% 0,48% 0,41% 0,42% 0,23% 0,25% 0,25% 0,18% 0,11% 0,03% Nguyễn Thanh Thảo Lê Như Đức Nguyễn Thị Kim Cương Nguyễn Đình Trí Dương Hồng Cẩm Cổ Thị Thanh Liên Phan Huy Hân Nguyễn Văn Dũng Phạm Trọng Hịa Trần Trọng Gia Vinh Phan Tơn Ngọc Tiến Nguyễn Thị Bích Liên Nguyễn Thị Xuân Hạnh Nguyễn Thị Thu Nguyệt Ngô Thị Minh Hương 134.822 109.3 88.595 80 80 31.2 10 4.758 856 138 108 51 11 0,03% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Phân tích ngành Bất động sản Khu Công nghiệp Việt Nam − Năm 2020, dịch bệnh Covid 19 tác động mạnh ảnh hưởng đến kinh tế tồn cầu, có Việt Nam Dịch bệnh ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, làm suy giảm phát triển suy yếu lực cầu thị trường − Giai đoạn tháng đầu năm, thị trường gần tê liệt giãn cách xã hội để − chống dịch, dự án ngưng trệ, Sàn giao dịch bất động sản tạm dừng hoạt động Giai đoạn tháng cuối năm, có đợt bùng phát dịch bệnh thị trường bất động sản thể sức mạnh, vượt qua khó khăn − Vốn FDI vào Việt Nam năm 2020 đạt gần 30 tỷ USD Kiều hối Việt Nam năm − 2020 đạt 15 tỷ USD Báo cáo Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho thấy, ảnh hưởng dịch Covid-19 khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc giữ lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên để trì hoạt động Bên cạnh đó, có khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa tạm ngừng hoạt động, khơng phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới thất nghiệp… − Những khó khăn tác động đến hoạt động phận doanh nghiệp bất động sản vừa nhỏ từ quý I Điều phản ánh qua tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm phân khúc nhà thương mại đạt khoảng 14% - thấp vòng năm qua khoảng 40% so với kỳ năm 2019 Lượng giao dịch − thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 14% năm 2019 Đặc biệt khó khăn phân khúc văn phòng cho thuê với tỷ lệ gia tăng khu du lịch, nghỉ dưỡng phải tạm dừng hoạt động… khiến doanh nghiệp kinh doanh khơng có nguồn thu Ngay nguồn vốn đầu tư nước (FDI) vào lĩnh vực bất động sản chứng kiến sụt giảm mạnh kể từ quý I, tụt từ vị trí thứ trì nhiều năm qua xuống vị trí thứ vươn lên vị trí thứ kết thúc − tháng9 Thị trường bất động sản quý đầu năm 2020 rơi vào trạng thái “lò xo nén” Nhiều phân khúc gần “đóng băng” Tuy nhiên, chuyên gia kỳ − vọng sức bật trở lại thị trường giai đoạn tới Những tháng cuối năm thời điểm doanh nghiệp bất động sản “tăng tốc” để hoàn thành tiêu kinh doanh đề Đó lý khiến thị trường bất động sản có xu hướng sôi động trở lại sau thời gian dài trầm lắng Cùng đó, niềm tin nhà đầu tư tạo động lực thúc đẩy thị trường phát triển − Một động thái dễ nhận thấy việc ngân hàng đẩy mức lãi suất huy động xuống thấp đến mức kỷ lục khiến dòng tiền chảy mạnh sang kênh đầu tư bất động sản Chớp thời cơ, nhiều chủ đầu tư chủ động tung hàng loạt ưu đãi − hấp dẫn dự án lớn, có giá trị thực, khoản lớn Hai quý đầu năm 2020, thị trường bất động sản rơi vào “nốt trầm” với khó khăn chung kinh tế, phục hồi ghi nhận kể từ q III q IV tín hiệu lạc quan bộc lộ rõ − Tuy nhiên, thị trường bất động sản diễn biến đặc biệt có “lệch pha” khoản giá Cho dù giao dịch hạn chế, khoản mức thấp giá bất động sản lại không giảm; chí có phân khúc cịn tăng nhẹ Lý chủ yếu thị trường thiếu nguồn cung dòng tiền nhà đầu tư tiếp tục tin tưởng lựa chọn bất động sản để rót vốn − Trên thực tế, chuyên gia ghi nhận, giai đoạn dịch bệnh lại quãng thời gian gian để thị trường bất động sản tái cấu trúc lại cung - cầu, phân khúc sản phẩm, chiến lược kinh doanh… − Từ đó, huy động 60.000 tỷ đồng để thực hỗ trợ cho doanh nghiệp vay xây nhà xã hội người dân vay để mua, thuê nhà xã hội, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh dẫn chứng − Hiện Chính phủ nghiên cứu ban hành Nghị phát triển dự án nhà thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mơ 70m2, giá bán khơng vượt q 20 triệu đồng/m2); có nhiều chế, sách ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế, thủ tục đầu tư xây dựng, chế huy động vốn tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư vào loại hình nhà − Các giải pháp Chính phủ hội lớn để doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản, xây dựng tạo đà khôi phục lại sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, địa phương cần khẩn trương hồn thành việc rà sốt thủ tục pháp lý dự án bất động sản thực bị tạm dừng xử lý dứt điểm để đảo đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường thời gian tới − Đặc biệt, có tới 28% đơn vị sàn giao dịch bất động sản có nguy giải thể, 32% đơn vị phải nỗ lực chống đỡ để trì 40% doanh nghiệp cịn khả chống đỡ, khơng cao Đã có tới 80% sàn giao dịch khơng có doanh thu doanh thu thấp, quỹ lương ngày cạn kiệt, buộc phải cắt giảm nhân (cho nghỉ việc) cho tạm nghỉ việc không lương − Còn theo thống kê Bộ Kế hoạch Đầu tư, từ đầu năm đến nay, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh lĩnh vực xây dựng 6.000 doanh nghiệp (chiếm 13,7%), số lượng doanh nghiệp xây dựng chờ giải thể 4.000 doanh nghiệp (chiếm 12,6%) − Bên cạnh lợi chi phí, Việt nam quốc gia có chi phí sản xuất thấp khu vực Châu Á Chi phí Việt Nam tương đương 73.2% 10 Phân tích tài Năm 2016 2017 2018 2019 2020 TSNH 8,100,624,916 7,860,010,625 8,050,298,505 10,354,694,188 10,929,134,432 149,428,415 144,054,693 189,341,108 646,334,409 53,166,353 Tiền 12,180,299 ĐTTC NH KPT 590,825,286 1,578,903,070 1,987,986,155 1,705,319,506 1,516,084,550 7,356,019,345 6,089,786,830 5,865,813,659 7,994,802,959 9,331,028,013 97,009,228 100,187,824 312,970,270 260,918,338 288,279,900 9,002,350,043 9,948,855,142 11,057,426,210 13,961,379,480 15,617,489,554 NH HTK PTNB NH TNV Bảng Bảng CĐKT giai đoạn 2016 - 2020 (các mục quan trọng) Năm 2016 2017 2018 2019 2020 3,223,990 3,695,423 4,553,157 8,191,043 6,122,334 2,378,387 878,810 101,578 31,064,169 1,929,712 321,622 304,430,033 550,867,436 1,105,310,842 1,540,220,143 Doanh thu HĐTC Chi phí tài Phần lỗ cơng ty liên kết LNKTTT 758,077,583 124 Bảng Bảng KQHĐKD giai đoạn 2016 - 2020 (các mục quan trọng) Kết thẩm định giá Dựa vào phương pháp định chiết khấu dòng cổ tức chiết khấu dòng tiền trên, định giá cổ phiếu PDR thời điểm ngày 22/10/2021 dùng hàm AVERAGE giá trị cổ phiếu từ ước tính giá trị thực 120.213 đồng/cổ phiếu cổ phiếu PDR thị trường định giá thấp so với giá trị thực Giá trị VCSH công ty định giá theo phương pháp thu nhập 47,624,792,113 nghìn đồng 125 Phụ lục 5: Thẩm định giá trị công ty theo phương pháp so sánh tài sản Phần 1: Mục đích định giá doanh nghiệp Để làm sở cho định kinh doanh Với thông tin định giá doanh nghiệp nhà đầu tư biết giá thị trường cổ phiếu cao hay thấp so với giá trị thực nó, để từ có định mua – bán có phiếu đắn Phần 2: Đối tượng thẩm định giá CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠT Địa Chỉ: Tầng - 9, Tháp B, Tòa nhà Viettel, 285 Cách Mạng Tháng Tám, Phường 12, Quận 10, TP Hồ Chí Minh Điện Thoại: (028) 2226 6868 Fax: (028) 2226 8686 Email: info@phatdat.com.vn Phần 3: Các phương pháp định giá ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG 1.1 Dữ liệu Thẩm định viên lựa chọn công ty ngành, sản phẩm, thị trường hoạt động, có mức vốn hóa, có doanh thu, tài sản, số tài khối lượng cổ phiếu lưu hành, giá sổ sách tương đồng, phù hợp với công ty cần định giá (Phát Đạt – PDR) Ngoài ra, thẩm định viên dựa vào mức so sánh trang https://www.cophieu68.vn/ để lựa chọn công ty phù hợp làm dữu liệu tham chiếu 126 CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền CTCP Đầu tư Cầu đường CII Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị Nam Hà Nội CTCP Vạn Phát Hưng CTCP Vincom Retail Tên cơng ty CTCP Đệ Tam CTCP Tập đồn Xây dựng Hịa Bình Mã cổ phiếu DTA HBC KDH LGC NHA VPH VRE Sàn giao dịch HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE TTS (tỷ VNĐ) 535 15,552 13,934 11,906 317 2,090 39,816 NPT (tỷ VNĐ) 351 11,404 5,776 7,461 35 1,051 10,480 VCS H (tỷ VNĐ) 184 4,148 8,158 4,445 282 1,039 29,336 Tiền mặt (tỷ VNĐ) 84 377 1,849 157 2,309 LNST (tỷ VNĐ) -3 84 1,153 506 36 14 2,382 Số lượng cổ phiếu lưu hành 18,059,8 32 230,875,3 99 642,937,0 69 192,018,34 28,176,550 95,357,8 00 2,328,818,4 10 KLG D Trung bình 13 tuần 150,654 6,898,656 3,545,883 497 254,927 1,008,038 5,478,268 -216 340 2,060 1,719 1,492 136 1,048 Lãi 127 cổ phiếu (VNĐ ) ROA (%) -0.71 0.56 8.27 2.8 11.34 0.65 5.98 ROE (%) -2.07 2.08 14.13 7.51 12.76 1.31 8.12 Giá cổ phiếu (đồng ) 29,000 21,900 48,200 50,600 49,600 8,620 31,200 Chỉ số P/B (Lần) 0.46 0.89 2.01 2.99 1.79 0.47 2.43 Chỉ số P/E (Lần) 44.64 25.21 19.88 32.53 32.61 57.28 27.23 Chỉ số P/E bình quân 34.20 CTCP Đệ Tam (DTA) thành lập năm 2003 với số vốn ban đầu 2.5 tỷ đồng Vốn điều lệ Công ty 100 tỷ đồng Công ty hoạt động mảng đầu tư kinh doanh, môi giới bất động sản, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng Trong đó, hoạt động đầu tư phát triển dự án bất động sản kinh doanh sản phẩm bất động sản mà Công ty phát triển Thị trường kinh doanh chủ yếu DTA khu vực tỉnh Đồng Nai, thành phố Hồ Chí Minh, Phú Quốc Bình Dương Hiện nay, Công ty thực đầu tư dự án lớn Khu đô thị DETACO Đồng Nai, Khu biệt thự DETACO Phú Quốc, Cụm cao ốc khu trung tâm thương mại DETACO Tân Phú, Dự án nhà vườn sinh thái Đan Phượng, Khu nhà Vsip Bắc Ninh Công ty chủ đầu tư nhiều dự án khu thị DETACO tỉnh Đồng Nai có quy mô 47,3ha, khu trung tâm thương mại cao ốc DETACO Tân Phú quy mô 16.225 m2, khu biệt thự Phú Quốc với quy mô 8,9ha, khu biệt thự Ecovilas với quy mơ 9,19 Bình Dương Sản phẩm dịch vụ kể đến là: Đầu tư, kinh doanh, môi giới, đấu giá ,dịch vụ định giá BĐS, 128 Xây dựng cơng trình dân dụng, cơng nghiệp, san lấp mặt bằng, Trang trí nội ngoại thất cơng trình, nhà cửa, Dịch vụ quản lý nhà đất, văn phịng cho th, Khai thác khống sản, khai thác, cung cấp nước sạch, Đầu tư tài chính, Mua bán, cung cấp vật liệu xây dựng, hàng trang trí nội - ngoại thất CTCP Tập đồn Xây dựng Hịa Bình (HBC) Cơng ty thành lập từ năm 1987 Đến năm 2006, cổ phiếu HBC niêm yết giao dịch Sở Giao dịch Chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) HBC hoạt động lĩnh vực Xây dựng cơng trình dân dụng cơng nghiệp; San lấp mặt bằng; Tư vấn xây dựng; Sản xuất mua bán vật liệu xây dựng, hàng trang trí nội thất; Dịch vụ sửa chữa nhà trang trí nội thất; Kinh doanh bất động sản phát triển khu công nghiệp HBC nhà thầu dự án Vietinbank Tower (Hà Nội) - cơng trình cao Việt Nam (cao 363m) dự án Saigon Centre (TP.HCM) - cơng trình sâu Việt Nam với tầng hầm (sâu 28m) thời điểm thi công HBC tham gia thi cơng xây lắp nhiều cơng trình trọng điểm nước Kumho Asiana, Times Square, Estella Heights, Discovery Complex, Le Yuan Residence (Malaysia), GEMS (Myanmar) HBC doanh nghiệp nằm Top nhà thầu tổng hợp lớn Việt Nam Tập đoàn ghi dấu ấn vai trị Tổng thầu cơng trình quy mơ lớn, u cầu kỹ mỹ thuật cao như: Khách sạn Le Meridien, Khu phức hợp Saigon Centre, Nhà ga mở rộng sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, Tổ hợp du lịch giải trí Cocobay Đà Nẵng, Hơn nữa, HBC cịn khẳng định thành cơng vai trị tổng thầu Design & Build dự án như: dự án The Ascent, Imperia Sky Garden, Gamuda CT2 Apartments,… Sản phẩm dịch vụ kể đến là: Xây dựng dân dụng, cơng nghiệp, cơng trình giao thơng, hệ thống nước, San lấp mặt bằng, kinh doanh nhà, Tư vấn xây dựng (trừ thiết kế cơng trình) Cơng ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) có tiền thân Cơng ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền thành lập vào năm 2001 Công ty hoạt động lĩnh vực đầu tư phát triển kinh doanh bất động sản nhà KDH thức hoạt động theo mơ hình cơng ty cổ phần từ năm 2007 Địa bàn hoạt động kinh doanh KDH Thành phố Hồ Chí Minh KDH niêm yết 129 giao dịch Sở Giao dịch Chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ năm 2010 Năm 2020, nhiều kiện bật có ý nghĩa dự án hộ Lovera Vista, nhà liên kế biệt thự Verosa Park, hộ Safira Khang Điền diễn Các chương trình mở bán dự án Cơng ty ln thị trường đón nhận, khách hàng sẵn lịng trả mức giá hợp lý, giá trị để sở hữu sản phẩm mang thương hiệu Bất động sản Khang Điền Sản phẩm dịch vụ kể đến là: Đầu tư kinh doanh bất động sản, nhận quyền sử dụng đất để đầu tư kinh doanh nhà ở, Đầu tư xây dựng sở hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng nhà để ở, chuyển quyền sử dụng đất, Giáo dục mầm non, tiểu học, Hoạt động kiến trúc, tư vấn kỹ thuật CTCP Đầu tư Cầu đường CII (LGC) Tiền thân Công ty Cơ khí Lữ Gia, doanh nghiệp Nhà nước thành lập năm 1978 Ngày 27/11/2006 Công ty Cổ phần Cơ khí Điện Lữ Gia cấp giấy phép niêm yết lần đầu thức niêm yết 1,000,000 cổ phiếu sàn giao dịch chứng khoán TPHCM (HOSE) Tháng 08/2014, Cơng ty Cổ phần Cơ khí điện Lữ Gia đổi tên thành Công ty Cổ phần đầu tư Cầu đường CII Triển khai ký hợp đồng dịch vụ thu phí điện tử khơng dừng với Cơng ty Cổ phần Giao thông số Việt Nam để thực công tác thu phí tự động khơng dừng tài Trạm thu phí Cà Ná, Rạch Miễu, Cổ Chiên Dự án đầu tư bổ sung nâng cấp, mở rộng xây dựng 04 đoạn tuyến QL60 nối cầu Rạch Miễu đến cầu Cổ Chiên đưa vào sử dụng ngày 15/01/2020 Công ty công ty hàng đầu lĩnh vực sản xuất sản phẩm chiếu sáng công cộng, có thị phần cao sản phẩm đạt chất lượng tốt Sản phẩm công ty chiếm khoảng 45% khu vực phía Nam 25% nước, sản phẩm đèn chiếm khoảng 30% khu vực phía Nam 14% nước Sản phẩm đèn trụ đèn công ty lắp đặt cho nhiều hệ thống chiếu sáng công cộng khu chế xuất, khu công nghiệp, hệ thống chiếu sáng tỉnh miền Tây, miền Trung miền Bắc Bên cạnh đó, sản phẩm cịn xuất sang Campuchia Sản phẩm dịch vụ kể đến là: Sản xuất kinh doanh thiết bị khí – điện cho hệ thống chiếu sáng cơng cộng, tín hiệu giao thơng trang trí nội thất, Kinh doanh bất động sản, cho thuê 130 văn phòng, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, chăm sóc sắc đẹp, quảng cáo, giữ xe, Thi công xây lắp đường dây tải điện trạm biến áp 35 KV, hàng rào lưới thép Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị Nam Hà Nội (NHA) Ngày 26/03/2004, Công ty TNHH Thành Mỹ tiền thân Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô Thị Nam Hà Nội thành lập Ngành nghề kinh doanh công ty xây dựng, khai thác chế biến đá, mua bán vật liệu xây dựng, hoạt động chủ yếu tỉnh Hà Nam Ngày 30/12/2020, cổ phiếu NHA niêm yết Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) Các cơng trình lớn cơng ty thi công như: đường trục huyến Duy Tiên tuyến Đến Thánh An Mơng, đường giao thơng liên xã Hịa Mạc - Châu Giang Mộc Bắc, huyện Duy Tiên; đường tỉnh lộ tuyến Lý Nhân - Duy Tiên, thi công đường N5 thị xã Phủ Lý, thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư phục vụ giải phóng mặt thi cơng đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình thuộc địa bàn xã Yên Bắc, xã Tiên Hải huyện Duy Tiên Cơng ty tự khai thác sản xuất vật liệu chỗ Việc giúp công ty chủ động việc đáp ứng kịp thời cho thi công, hạ giá thành sản phẩm Hiện thị phần ngành xây dựng Tổng Công ty địa bàn tỉnh Hà Nam tăng lên nhiều bắt đầu thực dự án xây dựng tỉnh lân cận tỉnh Hà Nam Sản phẩm dịch vụ kể đến là: Xây dựng cơng trình, Đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, đô thị dân cư, Kinh doanh BĐS, kinh doanh siêu thị cho thuê văn phòng CTCP Vạn Phát Hưng (VPH) thành lập vào năm 1999 hai sáng lập viên ông Võ Anh Tuấn ông Trần Văn Thành VPH thức hoạt động theo mơ hình công ty cổ phần từ năm 2006 VPH niêm yết Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ năm 2009 Hoạt động Công ty xây dựng đầu tư kinh doanh bất động sản với địa bàn kinh doanh chủ yếu Thành phố Hồ Chí Minh Những dự án bật VPH bao gồm: dự án Khu dân cư Tân Kiểng, dự án Khu dân cư Phú Thuận, dự án Chung cư cao cấp Phú Mỹ, dự án Khu dân cư Phú Mỹ, dự án Khu dân cư Phú Xuân… Trong năm tới, Công ty tập trung đầu tư dự án trọng điểm Thành phố Hồ Chí Minh mà Cơng ty có sẵn quỹ đất; bán bớt quỹ đất 131 dự án nhỏ lẻ có sản phẩm bất động sản Công ty kinh doanh Công ty hoạt động lĩnh vực đầu tư phát triển kinh doanh dự án bất động sản, đặc biệt địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Một số dự án tiêu biểu Công ty Khu dân cư Phú Mỹ (Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh), Khu dân cư Phú Xuân (Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh), Khu dân cư Phú Thuận (Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh), Khu hộ Phú Mỹ Thuận (Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh), Dự án Tulip Tower (Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh), Dự án Khu phức hợp La Casa (Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh).Sản phẩm dịch vụ kể đến là: Đầu tư phát triển dự án bất động sản kinh doanh sản phẩm bất động sản Hoạt động vui chơi giải trí, Hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh, Hoạt động câu lạc thể thao CTCP Vincom Retail (VRE) có tiền thân Cơng ty TNHH Vincom Retail thành lập vào năm 2012 VRE cơng ty thành viên Tập đồn Vingroup (VIC), phát triển vận hành hệ thống trung tâm thương mại mang thương hiệu Vincom Tập đồn Cơng ty hoạt động lĩnh vực cho thuê trung tâm thương mại bán lẻ dịch vụ liên quan, đầu tư phát triển kinh doanh loại hình bất động sản với mơ hình sản phẩm: Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza Vincom+ VRE có 80 trung tâm thương mại, 1.7 triệu m2 diện tích sàn bán lẻ trung tâm thương mại 43 tỉnh thành phố nước Vincom Retail giữ vững vị số thị trường Việt Nam mạng lưới độ phủ, tiên phong dẫn dắt xu hướng, đáp ứng định hướng thị hiếu tiêu dùng thị trường diện tồn quốc Tính đến hết 31/12/2020, Vincom Retail sở hữu 80 TTTM tồn quốc, có mặt 43 tỉnh, thành phố Tổng diện tích mặt sàn bán lẻ đạt khoảng 1.7 triệu m2; tiếp tục đối tác đồng hành, mở rộng hệ thống chuỗi khách hàng thuê quốc tế xuất Việt Nam (như Uniqlo, H&M, Mango ) Ngoài hoạt động cho thuê mặt Trung tâm thương mại, VRE phát triển nhà phố thương mại (shophouse) xung quanh số Trung tâm thương mại Vincom Plaza, Trung tâm mua sắm Vincom tháp văn phòng hộ để bán số Trung tâm thương mại Vincom Center.Sản phẩm dịch vụ kể đến là: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, Đại 132 lý, môi giới, đấu giá, Hoạt động tư vấn quản lý, Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng thuê, Hoạt động dịch vụ trồng trọt, dịch vụ xử lý nước thải, rác thải 1.2 Cách làm Sử dụng tỷ số P/E trung bình để ước tính giá trị doanh nghiệp PDR Qua khảo sát thu thập thông tin thị trường, tìm số P/E doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh quy mô tương tự, có yếu tố tương đồng cơng ty PDR, cụ thể sau: Bảng 3.1 Giá thị trường P/E công ty tham chiếu C ôn g Ty H K L N V V DT B D G H P R A C H C A H E Gi ng ày 29, , , 5/ 000 11 0 /2 0 02 P/ E 44 64 1 8 , 0 , 0 , , 0 3 CTCP Đệ Tam (DTA) có P/E 44.64 CTCP Tập đồn Xây dựng Hịa Bình (HBC) có P/E 25.21 Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) có P/E 19.88 133 CTCP Đầu tư Cầu đường CII (LGC) có P/E 32.53 Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị Nam Hà Nội (NHA) có P/E 32.61 CTCP Vạn Phát Hưng (VPH) có P/E 57.28 CTCP Vincom Retail (VRE) có P/E 27.23  P/E trung bình = = 34.2 Lợi nhuận sau thuế PDR năm 2020 là: 1,220,252,487,723 đồng Giá trị công ty PDR định giá theo phương pháp so sánh giá thị trường là: 1,220,252,487,723 * 34.2 = 41,729,148,619,723 đồng Số lượng cổ phiếu lưu hành là: 396,169,897 cổ phiếu Giá trị cổ phiếu PDR là: 41,729,148,619,723/396,169,897 = 105,331 đồng 1.3 Giá trị công ty Theo phương pháp so sánh giá thị trường, định giá đưược giá trị công ty PDR 41,729,148,619,723 đồng ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN 2.1 Dữ liệu 2.1.1 Phương pháp giá trị tài sản Sử dụng bảng cân đối kế toán PDR lấy số liệu năm 2020 giá trị tổng tài sản nợ phải trả Thu thập số liệu: Giá trị tổng tài sản: 15,617,489,554 nghìn đồng Nợ phải trả: 10,423,212,058 nghìn đồng 134 2.1.2 Đánh giá lợi kinh doanh Sử dụng bảng kết hoạt động kinh doanh PDR lấy số liệu doanh thu năm 2020: Thu thập số liệu: Doanh thu: 3,911,211,875 nghìn đồng Sử dụng liệu trung bình năm 10 công ty ngành bất động sản sàn HOSE lấy số liệu lợi thương mại, doanh thu cơng ty: CTCP Tập đồn FLC (HOSE: FLC) lấy số liệu giai đoạn 2010-2020 CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) lấy số liệu giai đoạn 2008-2020 CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS) lấy số liệu giai đoạn 2010-2020 CTCP Đầu tư Xây dựng Cấp thoát nước (HOSE: VSI) lấy số liệu giai đoạn 2010-2020 Tập đoàn VINGROUP - CTCP (HOSE: VIC) lấy số liệu giai đoạn 2010-2020 CTCP Ngoại thương Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE: FDC) lấy số liệu giai đoạn 2010-2020 Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập Xây dựng Việt Nam (HOSE: VCG) lấy số liệu giai đoạn 2010-2020 CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (HOSE: TDH) lấy số liệu giai đoạn 20102020 CTCP Địa ốc Sài Gịn Thương Tín (HOSE: SCR) lấy số liệu giai đoạn 20102020 CTCP Đầu tư Cầu đường CII (HOSE: LGC) lấy số liệu giai đoạn 2014-2020 135 2.2 Cách làm 2.2.1 Phương pháp giá trị tài sản Giá trị thị trường doanh nghiệp tính tốn dựa bảng cân đối tài sản doanh nghiệp giá trị vốn chủ sở hữu tính sau: VE = VA – VD Trong đó: VE: Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu VA: Giá trị thị trường toàn tài sản VD: Giá trị thị trường nợ Từ công thức suy ra: Giá trị thị trường VCSH PDR = 15,617,489,554 - 10,423,212,058 = 5,194,277,496 nghìn đồng 2.2.2 Đánh giá lợi kinh doanh Sau lấy số liệu lợi thương mại doanh thu công ty dùng phương pháp hồi quy để tính lợi thương mại PDR Dùng ứng dụng Stata để chạy hồi quy, với mô hình hồi quy là: Trong đó: Biến phụ thuộc: Là doanh thu 10 công ty thuộc ngành bất động sản Biến độc lập: Là lợi thương mại 10 công ty thuộc ngành bất động sản : Hệ số chặn : Hệ số góc Kết hồi quy: reg DoanhThu LoiTheTM Source | SS df MS Number of obs = 136 105 -+ F( 1, 103) = 53.86 Model | 1.8159e+22 1.8159e+22 Prob > F = 0.0000 Residual | 3.4729e+22 103 3.3718e+20 R-squared = 0.3434 Adj R-squared = 0.3370 Root MSE 1.8e+10 -+ -Total | 5.2888e+22 104 5.0854e+20 = -DoanhThu | Coef Std Err t P>|t| [95% Conf Interval] -+ -LoiTheTM | 8.925071 1.216158 7.34 0.000 6.513108 11.33703 _cons | 3.87e+09 1.89e+09 2.05 0.043 1.31e+08 7.62e+09 Mơ hình hồi quy: Trong đó: Bảng 3.2.2 Kết hồi quy lợi thương mại Lợi thương mại Số quan sát Hệ số góc Hệ số chặn Sai số 105 8.925071 3,870,000,000 1.22 Từ kết hồi quy cho thấy doanh thu có mối quan hệ đồng biến với lợi thương mại Thay doanh thu PDR vào mơ hình hồi quy ta được:  Lợi thương mại PDR= 4,617,540 nghìn đồng 2.3 Giá trị công ty Giá trị công ty PDR định giá theo phương pháp tài sản: Giá trị công ty PDR = Tài sản + Lợi thương mại = 5,194,277,496 + 4,617,540 = 5,198,895,036 nghìn đồng 137 Vậy định giá theo phương pháp tài sản giá trị cơng ty PDR 5,198,895,036 nghìn đồng Phần 4: KẾT LUẬN GIÁ TRỊ CTCP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠT (PDR) Sau định giá doanh nghiệp PDR phương pháp so sánh giá thị trường phương pháp tài sản thu kết quả: Theo phương pháp so sánh giá thị trường, định giá giá trị công ty PDR 41,729,148,619,723 đồng Theo phương pháp tài sản định giá giá trị công ty PDR 5,198,895,036 nghìn đồng 138 ... sản Phát Đạt thời điểm 31/12/2020 A MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH Xác định giá trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt Mục định thẩm định giá: Nắm giá trị công ty để... môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản quản lý bất động sản Quy mô cấu vốn điều lệ − Quy mô cấu vốn điều lệ Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tính... : Thẩm định giá trị công ty theo phương pháp so sánh 122 – 133 tài sản Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 11 năm 2021 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Về giá trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản