Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại cổ phần á châu

0 \ a s TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN HÀ NỘI NG UYỄN TH Ị LÝ ĐẨU T TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG S Ả N VIỆT NAM - ĨH ựC TRẠNG VÀ G ắ t PHÁ L U Ậ N V ÁN T H Ạ C SỸ K IN H T Ế Hà Nội, 2008 T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C K IN H T Ế Q U Ố C DÂN NGUYỄN THỊ LÝ DẠ) HỌCKINHTỂQUỐC OÀN I trung tâm I THÔNGTINTHim |v’ ĐẦU Tư TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỬNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM - THỰC TRẠNG VA GlẢl PHÁP C h u y ê n n g n h : K in h tế Đ ịa ch ín h LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ N g i h n g d ẫ n k h o a h ọ c : G S T S K H L Ê Đ ÌN H T H Ắ N G 1HS- H N ộ i, 0 9 M ỤC LỤC D a n h m ụ c t D a n h m ụ c c c b ả n g D a n h m ụ c c c b i ể u P H Ầ N M Ở S ự c ầ n T ì n h M Đ ô i t h i ế t J t iê u c ủ a v K e t c ủ a T H Ị T R Ư 1 Ờ N G Đ ầ u t c ủ a v i n g h i ê n đề C c ứ u p h m p h p t i c ứ u n g h i ê n P h n g c ấ u đ ề n g h i ê n t ợ n g Ơ N G đ J C H Ư t ắ t Đ Ầ U h ì n h ụ c v i ế t t i n g h i ê n c ứ u c ủ a đề t i c ứ u t i S Ở B Á T t r ự c đ ề K H O A Đ Ộ N G tiế p H Ọ C V Ê Đ Ầ U T Ư T R ự C T I Ế P N Ư Ớ C N G O À I V A O S Ả N n c n g o i 1.1.1 K hái niệm độc điêm đầu tư trực tiếp nước n g o i 1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước L 1.1.2 Đặc điểm đầu tư trực tiếp nước 1.1.2 Vai tro cua đâu tư trực tiêp nước ngồi trình phát triển T h ị t r ò n g b ấ t đ ộ n g s ả n 12 1.2.1 K hái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 12 12 16 1.2.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.2 Các nhản to tác động vào thị trường bất động s ả n Lý l u ậ n v ề đ ầ u t t r ự c tiế p nước n g o i v o th ị t r ò u g b ấ t đ ộ n g 18 s ả n 1.3.1 Vai trò đầu tư trực tiếp nước đổi với thị trường bất động sản 21 1.3.2 M ôi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động s ả n 23 1.3.2.1 Môi trường quốc tế 1.3.2.2 Môi trường kinh tế - xã hội 1.3.2.3 Môi trường tự nhiên 24 26 27 1.3.2.4 Mơi trường sách, pháp luật ?8 K i n h t r n g b ấ t n g h i ệ m đ ộ n g m ộ t s ố n c v ề t h u h ú t s ả n đ ầ u t t r ự c t iế p n c n g o i v o th ị 1.4.1 Kinh nghiệm sô nước vê thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản 32 1.4.1.1 Trung Quốc 1.4.1.2 Ẩn Độ 1.4.1.3 Thái Lan 1.4.2 Bài học cho Việt N a m 33 35 36 37 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ĐẦU T TRựC TIÉP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 39 2.1 Tình hình đầu tư trực tiếp nưóc ngồi vào Việt Nam nhũng năm q u a 39 2.1 Ị G iai đoạn 1988 đến 1996 40 2.1.2 G iai đoạn 1997 đến 1999 40 2.1.3 G iai đoạn 2000 đến 2003 42 2.1.4 Giai đoạn 2004 đến 2007 42 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam năm q u a 43 2.2.1 Thị trường văn p h ò n g 45 2.2.2 Thị trường trung tâm thương m ại 47 2.2.3 Thị trường khách sạn, khu nghi dưỡng 47 2.2.4 Thị trường hộ b n 49 2.2.5 Thị trường khu công nghiệp 50 2.3 Thực trạng đầu tư trực tiếp nưóc ngồi vào thị trưịng bất động sản Việt Nam 51 2.3.1 Thực trạng môi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt N a m 51 2.3.1.1 Môi trường quốc t ế 51 2.3.1.2 Môi trường kinh tế - xã hội 52 2.3.1.3 Môi trường tự nhiên 2.3.1.4 Mơi trường sách, pháp luật 56 2.3.2 Tông vốn đầu tư trực tiếp nước vào bất động sản 64 2.3.3 Nguồn đầu tư trực tiếp nước vào bất động sản Việt N am 68 2.3.4 Các lĩnh vực bất động sàn đầu tư trực tiếp nước đầu tư 70 2.3.5 Đ ịa bàn đầu tư trực tiếp nước đầu tư lĩnh vực bất động sản 72 2.4 Đ ánh giá chung 73 2.4.1 K et quà đạt 73 2.4.1.1 Các nhân tố gián tiếp kinh tế - xã hội đưa Việt Nam thành điêm sáng cho nhà đầu tư nước lựa chọn 73 2.4.1.2 Mơi trường sách, pháp luật thơng thống giúp cho nhà đầu tư nước dễ dàng lựa chọn lĩnh vực hình thức đầu tư bất động sản 74 2.4.1.3 Nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng liên tục, phạm vi đổi tượng đầu tư BĐS ngày mở rộng kể từ năm 2004 trở lại 75 2.4.2 Hạn chế, nguyên nhân vẩn đề đặt r a 76 2.4.2.1 Thị trường bất động sản quy phát triển khơng đồng thiếu tính chỉnh thể 76 2.4.2.2 Nhà đầu tư nước ngồi cịn gặp khó khăn tiến hành đầu tư bất động sản 77 2.4.2.3 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi vào bất động sản cịn nhiều bất hợp l ý 78 2.4.2.4 Vấn đề giải ngân nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi vào bất động sản cịn thấp 79 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẢM ĐẨY MẠNH THU HỦT ĐẦU TƯ T R ựC TIÉP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 80 3.1 Phương hướng quan điềm thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trư òiig bất động sản Việt N a m 80 3.1.1 Phương hư ớn g 80 3.1.1.1 Những nhân tố tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tớ i 80 3.1.1.2 Dự báo khả đáp ứng thị trường bất động sản nguồn đầu tư từ nước .83 3.1.2 Quan điểm 85 3.1.2.1 Quan điểm nhận thức thu hút đầu tư trực tiếp nước 85 3.1.2.2 Quan điểm thực tiễn 85 3.1.2.3 Quan điểm lợi ích 86 3.2 M ột số giải pháp tăng cưcmg thu hút đầu tư trực tiếp nưóc ngồi vào thị trư òn g bất động sản Việt Nam năm tớ i 87 3.2.1 Giải ph áp tơng thê hồn thiện mơi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sàn 87 3.2.1.1 Hồn thiện mơi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản lĩnh vực đất đai 87 3.2.1.2 Hồn thiện mơi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản lĩnh vực xây dựng 88 3.2.1.3 Hồn thiện mơi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản lĩnh vực tài 89 3.2.2 Các g iả i pháp cụ th ể 90 3.2.2.1 Những giải pháp để hồn thiện mơi trường đầu tư thời gian tới 90 3.2.2.2 Giải pháp quy hoạch kế hoạch sử dụng đất .92 3.2.2.3 Đồi việc cung cấp thông tin phục vụ giao dịch bất động sản 93 3.2.2.4 Cải tiến số loại thuế liên quan đến bất động sản .94 3.2.2.5 Sửa đổi, bổ sung sách đâu tư xây dựng nhà 95 3.2.2.6 Thúc đẩy việc hình thành sàn giao dịch bất động sản vàthành lập tổ chức “phát triển quỹ đất” 97 K É T T À I P H Ụ L U Ậ N 9 L I Ệ U L Ụ T H A M K H Ả O 1 C Danh mục từ viết tắt A SEA N BĐ S BITs BOT CBRE FDI GDP G PM B IM F R&D TNCs U SD XHCN WB W TO Hiệp hội quốc gia Đ ông Nam Á Bất động sản Các hiệp định đầu tư song phương X ây dựng - Vận hành - Chuyển giao CB Richard Ellis Đầu tư trực tiếp nước ngồi Tơng sản phâm nước Giải phóng m ặt Quỳ tiền tệ quốc tế N ghiên cứu triển khai Các công ty xuyên quốc gia Đ ồng đô la Mỹ X ã hội chủ nghĩa N gân hàng Thế giới Tồ chức Thương mại Thế giới Danh mục bảng Báng 1.1 FDI BĐS Ấn Độ Trung Quốc 36 Bảng 2.1 Đầu tư trực tiếp nước theo ngành giai đoạn 1988 - 2007 65 Bảng 2.2 Cơ cấu ngành dòng vốn FDI đầu tư vào Asean năm 2003 66 Danh mục biểu đồ Biểu đồ 2.1 Đầu tư trực tiếp nước cấp phép 1988 - 2007 39 Biêu 2.2 Tơng tích lũy diện tích lượng cung vê văn phòng hạng A & B Hà N ộ i 45 Biểu đồ 2.3 Giá th trung bình văn phịng hạng A Hà Nội 46 Biêu 2.4 Giá th trung bình văn phòng hạng B Hà Nội 46 Biêu 2.5 Giá th diện tích trung tâm thương mại lớn số thành phố Châu Á Q4/2007 47 Biểu đồ 2.6 Giá th phịng trung bình khách sạn 48 Biểu đồ 2.7 Hệ số sử dụng phịng trung bình 48 Biếu đồ 2.8 Giá bán hộ số dự án tiêu biểu 49 Biêu 2.9 Giá th đât trung bình khu công nghiệp sô nước Châu Á thời điểm Q1/2008 50 Biểu đồ 2.10 Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam giai đoạn 1995 - 2006 .52 Biêu đô 2.11 Mức bán lẻ hàng năm Hà N ội .53 Biêu đồ 2.12 Lượt khách quốc tế đến Việt Nam qua năm 54 Biêu đồ 2.13 Dân số số thành phố năm 2006 .55 Biêu độ 2.14 Đầu tư trực tiếp nước vào BĐS giai đoạn 2004 -2007 68 Biêu đô 2.15 Đâu tư trực tiêp nước vào bât động sản theo lĩnh vực giai đoạn 2004 Ql/2008 I 72 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ QƯÓC DÂN NG UYỄN THỊ LÝ ĐẦU Tư TRỤC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT DỘNG SẢN VIỆT NAM - THỰC TRẠNG VA GIẢI PHÁP Chun ngành: Kỉnh tế Địa TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ Hà Nội, 2008 PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài M ôi trường đầu tư bất động sản Việt Nam ngày có sức lơi cuổn nhà đầu tư nước Đặc biệt, hành lang pháp lý điều kiện phạm vi hoạt động kinh doanh cho nhà đầu tư nước lĩnh vực bât động sản (BĐS) bước hoàn thiện m rộng thêm Từ quy định hình thức liên doanh với doanh nghiệp nước, vốn góp khơng q 70% von pháp định trước đây, đến nhà đầu tư nước ngồi thành lập doanh nghiệp 100% vốn riêng cho m ình lĩnh vực đầu tư BĐS khách sạn, văn phòng, hộ cho thuê N goài ra, nhà đầu tư nước kinh doanh BĐS đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dụng để bán, cho th, đầu tư cải tạo đất đầu tư công trình hạ tầng đất thuê đê cho thuê đất có hạ tầng hoạt động lĩnh vực dịch vụ m ôi giới, định giá BĐS M ặc dù nguồn vốn nước chảy vào lĩnh vực BĐS V iệt N am ngày nhiều đánh giá thấp so với tiềm thực tế Đẻ đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường BĐS, doanh nghiệp đầu tư nước ngồi gặp nhiều vấn đề quy trình thủ tục đầu tư m ất nhiều thời gian để nghiên cứu, thích ứng với thị trường thiếu tính chuyên nghiệp ta nay, nản lòng nhà đầu tư điều hiển nhiên Tình trạng giao dịch ngầm , đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn phố biến làm cho thông tin thị trường không phản ánh thực tế, làm tăng độ rủi ro kinh doanh BĐS V ậy, thực tế FDI vào thị trường BĐS diễn ra sao? v ấ n đề cốt lõi phía sau nguyên nhân gì? Và giải pháp cho nguyên nhân nào? Đề tài: "Đ ầu tư trự c tiếp n c n goài vào th ị trư n g bất động sả n Việt N a m - T h ự c trạ n g g iả i p h p ” phần trả lời câu hỏi thực tế đặt 96 đất m họ xây dựng nhà Chính sách cho phép giảm thiểu áp lực tài đâu tư tơ chức kinh doanh nhà ở, đông thời nhà đầu tư nước ngồi tham gia vào kinh doanh xây dụng nhà m không gặp phải rào cản sở hữu đất đổi với người nước b) Đầu tư xây dụng nhà thuê N gười đầu tư vào lĩnh vực xây dụng nhà thuê có đặc điểm bật không bán nhà không bán quyền sử dụng đất Đặc điểm địi hỏi phải sửa đổi, bổ sung m ôi trường đầu tư cho loại kinh doanh cụ thể: Sau có quy hoạch chi tiết khu dân cư, khu thị mới, nhà nước tổ chức đấu giá thuê diện tích đất đủ điều kiện xây dựng nhà Người trúng thầu tiến hành xây dụng nhà thuê cam kêt m chưa phải trả tiên thuê đât cho N hà nước Khi xây dụng xong thực việc cho thuê nhà ở, giá cho thuê, chủ đầu tư phải ghi rõ giá thuê đât N hà nước trúng đấu giá nộp khoản vào ngân sách nhà nước c) V ừa đầu tư xây dụng nhà thuê, vừa để bán M ồi chủ kinh doanh lựa chọn m ột hai loại đầu tư nhà m ột khu dân cư, m ột khu thị có quy hoạch chi tiết Vấn đề hoàn toàn tùy thuộc vào định N hà nước tổ chức đấu giá, theo đấu giá đất cho xây dụng nhà để bán, thuê, hai Khi lựa chọn thực hiện, chủ đâu tư không bán loại nhà xây dụng đê cho thuê, cho thuê loại nhà xây dụng để bán Việc xảy đòi hỏi phải giải theo cách thức cá biệt, chủ yếu chuyển đất N hà nước cho thuê thành đất bán, ngược lại lĩnh vực nhà d) Đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp 97 Vấn đề nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội quan tâm Đối tượng người nghèo, đối tượng công chức, viên chức nhà nước có nhu cầu nhà lớn Tuy nhiên, với thu nhập thấp giá nhà đất ngày tăng, giá cao ngất ngưởng khiến cho hy vọng có nhà họ trở nên m ong m anh Do đó, với sách hỗ trợ người nghèo, Chính phủ quyền cấp nên quan tâm đến nhu cầu đại đa số người dân Bằng công cụ quy hoạch, điều chỉnh sách nhằm hướng đầu tư nhà đầu tư BĐS nước tiếp cận đến m ảng thị trường nhà cho người thu nhập thấp Ngoài ra, giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS theo hướng lành m ạnh hóa bao trùm 3.2.2.6 Thúc đẩy việc hình thành sàn giao dịch bất động sản thành lập tô chức “p h t triển quỹ đất ” a) N hanh chóng ban hành văn hướng dẫn thành lập sàn giao dịch BĐ S cho địa phưorng Tránh để tình trạng tự phát dẫn đến khó sửa đổi bổ sung Trước hết, phân thành hai nhóm: - N hóm thứ gồm sàn giao dịch tổ chức nhà nước (thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Sở Xây dựng) nhằm làm đầu mối kết nối thơng tin thị trường BĐS - N hóm thứ hai gồm sàn giao dịch thuộc tổ chức kinh tế xã hội N hững sàn giao dịch đảm nhận chức đầu não kết nối với sàn giao dịch đầu mối Thực việc hồ trợ, khuyến khích sàn giao dịch BĐS ứng dụng cơng nghệ tin học, internet để kết nối liên thông hệ thống sàn giao dịch BĐS 98 b) TỔ chức “phát triển quỳ đất” cần thành lập tất tỉnh, thành phố (trực thuộc trung ương), theo sửa đổi quy định tổ chức K hoản 1, Điều 41 Luật Đất đai 2003 Điểm m ấu chốt việc sửa đối, bổ sung chồ: tổ chức không thành lập đe “thực việc thu hồi đất, bồi thường, GPM B trực tiếp quản lý qũy đất thu hồi trường hụp sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơng bố mà chưa có dự án đầu tư” Tô chức cần chuyên thành tô chức: đầu tư để phát triển quỳ đất; đầu tư xây xong (m ột diện tích đất xác định với mục tiêu xác định), tổ chức tiến hành việc giao cho thuê đất nộp vào ngân sách nhà nước, tổ chức làm thủ tục để quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người giao đất, thuê đất Tổ chức khai thác tham gia bình thường vào hình thức đa dạng thị trường vốn 99 K Ế T LU Ậ N Đôi với m ột nước bắt đầu công cải cách m cửa kinh tế 20 năm Việt Nam, FDI đóng vai trị “cú hích” đẩy nhanh tốc độ tăn g trưởng kinh tế, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế nói chung giúp cho thị trường BĐS phát triển m ột cách nói riêng Tình hình kinh tế giới lâm vào tình trạng khủng hoảng bắt ngn từ kinh tế suy giảm Mỹ, nước có liên quan bị ảnh hưởng theo, dịng vốn FDI có xu hướng chảy sang nước phát triển ổn định bị ảnh hưởng kinh tế Mỹ T rong đó, kinh tế Việt N am năm qua lại tăng trưởng m ột cách ngoạn m ục, điều kiện sách pháp luật thay đổi theo chiều hướng tích cực, rút dần khoảng cách phân biệt doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước C ác quyền đất đai, thời hạn thuê đất, điều kiện sử dụng đất người nước nới lỏng Bên cạnh đó, thị trường BĐS V iệt N am thị trường nổi, cung luôn thấp nhiều so với cầu thị trư ng, giá BĐS tăng cao cách kỷ lục trước m nhà đầu tư nước m ột lĩnh vực đầu tư nhiều lợi nhuận Do vậy, dòng vốn FDI đổ vào thị trường BĐS V iệt Nam ngày nhiều tương lai lĩnh vực đánh giá tiềm Tuy nhiên, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực B Đ S không đồng đều, chủ yếu tập trung vào phân m ảng thị trường cao cấp, không thỏa m ãn phần đông nhu cầu thị trường chủ yếu người có thu nhập thấp xã hội v ấ n đề giải ngân dự án đầu tư BĐS chậm thấp chủ yếu tình hình quy hoạch sử dụng đất, vấn đề thủ tục hành ta cịn nhiều hạn chế; tính chun nghiệp thơng tin thị trường BĐS cịn m nhạt 100 Đe nâng cao yên tâm cho nhà đầu tư nhằm thu hút ngày nhiều nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS thân thị trường BĐS Việt N am Chính phủ Việt N am cần phải làm nhiều công việc nhằm tạo m ột m ôi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS hoàn thiện hơn, đồng đều, hiệu lành m ạnh 101 T À I L IỆ U T H A M K H Ả O fT P > • • ^ r n p • A 7** A T i liệ u T i ê n g V i ệ t Lê X uân Bá (2006), Tác động đầu tư trực tiếp nước tới tăng trưởng kinh tế Việt N am , Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lê X uân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt N a m , N xb Chính trị Quốc gia, Hà Nội N guyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cím đôi m ới hệ thống quán lý đất đai đê hình thành p h t triển thị trường bất động sản Việt N am , Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội CB R ichard Ellis (2008), “Thị trường bất động sản Hà Nội Quý 1/2008 chuyên đề Hà Nội m rộng”, http://w w w cbrevietnam com CB R ichard Ellis (2008), “Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 2007 - T riển vọng năm 2008 tiêu điểm tỉnh Hà T ây”, http://w w w cbrevietnam com CB R ichard Ellis (2008), “Các xu hướng thị trường bất động sản V iệt N am năm 2008”, http://w w w cbrevietnam com CB Richard Ellis (2007), “T quan thị trường bất động sản Đà N an g ”, http://w w w cbrevietnam com T rần Kim Chung (2006), M ôi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: C sở lý luận, thực trạng giải p h p , V iện N ghiên cứu Quản lý Kinh tế T rung ương, H Nội Tô X uân Dân (1999), Giáo trình Kinh tế học Quốc tế, Nxb Thống kê, Hà Nội 102 10.Chu Đức Dũng (2008), “T quan kinh tế giới năm 2007”, N hững vấn đề kinh tế trị g iớ i, tháng 3/2008, tr 15 l.T rầ n Quổc H ùng (2006), Nghiên cứu p h t triển hoạt động kinh doanh bất động sản Việt N am , Luận án Tiến sĩ kinh tế, T rường Đại học Kinh tế quốc dân, H Nội 12 N guyễn Thùy Linh (2006), Đ ầu tư trực tiếp nước vào Việt N am sau khủng hoảng tài tiền tệ Châu Ả, Luận văn Thạc sỹ Kinh tế trị, T rường Đại học Quốc gia H Nội, Hà Nội 13 N gân hàng Thế giới (2006), Bảo cảo p h t triên giớ i năm 2005 14 Lê Đ ình Thắng (2000), Giáo trình N guyên lý thị trường nhà đất, Nxb C hính trị Quốc gia, Hà Nội 15.Thời báo kinh tế V iệt Nam , K ỉnh tế Việt N am th ế giớ i 2002 - 2003 16.Thời báo kinh tế V iệt N am , Kinh tế Việt Nam th ế giớ i 2003 - 2004 17 T rường Đại học Tổng hợp Xây dựng Quốc gia M atxcơva, T rường Đại học X ây dựng, T hội Xây dựng V iệt Nam (2007), H ội thảo khoa học quốc tế Kinh tế Quàn lý bất động sản, T rường Đại học Xây dựng, Hà Nội 18 V ương Đức Tuấn (2006), Hồn thiện chế, sách đê thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi thủ Hà N ội giai đoạn 20012010, Luận án Tiến sĩ kinh tế, T rường Đại học K inh tế quốc dân, Hà Nội 19 V iện N ghiên cứu Đ ịa Viện N ghiên cứu khoa học thị trường giá (2006), Tuyển tập báo cảo hội thảo khoa học Thị trường bắt động sản - Thực trạng, nguyên nhân giả i pháp, Viện Nghiên cứu Đ ịa chính, H Nội 103 V iện Nghiên cứu Địa (2006), Tuyên tập bảo cảo hội thảo khoa học Đ ịa với thị trường bất động sản - Lý luận thực tiễn Việt N am , V iện Nghiên cứu Địa Chính, Hà Nội 21 V iện Nghiên cứu Ọuản lý Kinh tế Trung ương Chương trình phát triên kinh tế tư nhân (2007), Cải cách quy trình thủ tục thành lập doanh nghiệp (Tài liệu tham khảo dành cho địa phương), Hà Nội 22 V iện Q uản lý Kinh tế Trung ương (2001), K ỉnh tế Việt N am 2000 23 V iện Q uản lý Kinh tế T rung ương (2002), Kinh tế Việt N am 2001 24 V iện Quản lý Kinh tế Trung ương (2003), K inh tế Việt Nam 2002 25 V iện Q uản lý Kinh tế Trung ương (2004), Kinh tế Việt N am 2003 26 V iện Quản lý Kinh tế T rung ương (2005), K inh tế Việt N am 2004 27 V iện Q uản lý K inh tế Trung ương (2006), Kinh tế Việt N am 2005 V iện Quản lý K inh tế Trung ương (2007), K ỉnh tế Việt Nam 2006 29 V iện Quản lý Kinh tế T rung ương (2008), Kinh tế Việt Nam 2007 T i liệu T iến g A nh CB R ichard Ellis (2007), “Buying anhd Investing in V ietnam ”, http: //W W W cbrevi etnam com CB Richard Ellis (2007), “C B R E ’s report”, http://w w w cbrevietnam com CB R ichard Ellis (2007), “Extending Beyond Traditional Property M arkets Industrial Parks”, http://w w w cbrevietnam com 3 Federation o f Indian Cham bers o f C om m erce and Industry, “Survey Report on Foreign Direct Investm ent http://w w w ficci.com /surveys/fdi_survevjreal.pdf in Real Estate”, 104 34 “FDI FDI in India, REI in India” , http://w w w indianground.com /real_estate_fdi.aspx s Ansal (2005), “Em erging opportunities and FDI in Real Estate in India”, International R eal E state Sum m it, FICCI, N ew Delhi 36.Sandesh Savant, Executive Director, Indiaproperties, “Foreign Direct Investm ents in Real http://w w w naredco.org/article_article_03.cloc C c tra n g w eb http://www.nciec.gov.vn http://www.nahb.com/pg 12html http://w w w w in.in/iic/iic5_a04.htm 40 http :/Vwww geckostone.com/problems.htm 41 http://w w w propertytim es.com /govtO Ỉ him 42 htip ://ww w.vneconomy.vn http://w w w 2.cy.coopers/tax/taxfacts/IPI.htm 44 http://www.pindex.vn http ://www.mof goV.vn 46 http://www.mpi.gov 47 http://WWW.eh i nhph u.vn Estate , 105 PHỤ LỤC P h ụ l ụ c N h ữ n g t h a y đ ố i c h ủ y ế u t r o n g c h í n h s c h t h u h ú t F D t r o n g c ác th ò i kỳ s a đổi L u ậ t Đ ầ u t n ó c n g o ài V iệt N a m Luật sửa đổi năm 1992 đến 1995 - Dự án FD1 nhận giấy phép đầu tir Trình vịng 45 ngày; tự đăng - Sau có giấy phép DN FDI phải xin đăng ký ký hoạt động Lĩnh vực c/s Lĩnh vực đầu tư Đất đai Tỷ giá ngoại tệ ’ - Khuyến khích dự án liên doanh với doanh nghiệp nước; hạn chế dự án 100% vốn nước ngồi - Phía Việt Nam chịu trách nhiệm đền bù giai phóng mặt cho dự án có vốn đầu tư nước ngồi; - Dự án có von FDI th đất để hoạt động, nhung không cho doanh nghiệp khác thuê lại - Các dự án FDI đầu tư hạ tầng thay nhập khâu Nhà nước bao đảm cân đối ngoại tệ; - Các DN FD1 thuộc lĩnh vực khác phái tự lo cân đối ngoại tệ; Nhà nước không chịu trách nhiệm cân đối ngoại tệ dự án Luật sửa đổi năm 1996 đến hết 1999 - DN FDI tự lựa chọn loại hình đầu tư, tỷ lệ góp vốn, địa điểm đầu tư, đối tác đầu tư; - DN xuất sản phẩm 80% ưu tiên nhận giấy phép sớm - Khuyến khích DN FDI đầu tư vào lĩnh vực định hướng xuất khâu, công nghệ cao - UBND địa phương tạo điều kiện mặt kinh doanh dự án duyệt; DN tốn tiền giải phóng mặt bàng cho UBND; - Được quyền cho thuê lại đất thuê khu công nghiệp, khu chế xuất - Tự bảo đảm cân đối nhu cầu ngoại tệ cho hoạt động mình; - Áp dụng tỷ lệ kết hối ngoại tệ tác động khung hoảng tài khu vực (80%), sau nới dần tỷ lệ này; - DN mua ngoại tệ với cho phép Ngân hàng Nhà nước Luật sửa đôi năm 2000 đến - Ban hành danh mục DN FDI đăng ký kinh doanh, không cần xin giấy phép; - Bỏ chế độ thu phí đăng ký đầu tư FD1 - Ban hành danh mục dự án kêu gọi đầu tư FDI cho giai đoạn 2001 -2005; - Mờ rộng lĩnh vực cho phép FD1 đầu tư xây dựng nhà ở; - Đa dạng hố hình thức đầu tư; Được mua cồ phần doanh nghiệp nước - Được chấp tài sản gắn liền với đất giá trị quyền sử dụng đất - Được mua ngoại tệ Ngân hàng Thương mại đê đáp ứng nhu cầu giao dịch theo luật định; - Bãi bỏ yêu cầu chuân y chuyển nhượng vốn; giảm mức phí chuyên lợi nhuận nước ngoài; - Giảm tỷ lệ kết hối 1Ơ6 X uất nhập T huế - DN phai bao đảm tỷ lệ xuất theo ghi giấy phép đầu tư; - Sản phẩm cua DN FD1 không bán thị trường Việt Nam qua đại lý; - DN FDI không làm đại lý xuất nhập khâu - Áp dụng thuế ưu đãi cho dự án đầu tư vào lĩnh vực đặc biệt ưu tiên với mức thuế thu nhập 10% vòng 15 năm kê từ hoạt động; - Mức thuế thu nhập DN 100% vốn nước ngồi khơng bao gồm phần bù trừ lợi nhuận năm sau đê bù cho lỗ năm trước; - Không tính vào chi phí sản xuất số khoản chi định; - Thuê nhập khâu áp với mức giá thấp khung giá Bộ Tài quy định; - Bãi bỏ hoàn toàn việc duyệt kế hoạch xuất khâu doanh nghiệp FD1; - Cải tiến thủ tục xuất nhập khâu hàng hoá xét xuất xứ hàng hoá xuất nhập - Miễn thuế nhập khấu thiết bị, máy móc, vận tải chuyên dùng, nguyên liệu vật tư ; - Miễn thuế nhập DN đầu tư vào lình vực ưu tiên, địa bàn ưu tiên năm đầu hoạt động; - DN xuất miễn thuế nhập khấu nguyên vật liệu đe xuất khâu sản phâm; - DN cung ứng sản phâm đầu vào cho DN xuất miễn thuế nhập khâu nguyên vật liệu trung gian với tỷ lệ tưong ứng ngoại tệ từ 80% xuống 50% đến 30% 0% - Thu hẹp lĩnh vực yêu cầu tỷ lệ xuất khâu 80% sản lượng; - DN FDI tham gia dịch vụ đại lý xuất nhập khâu - Băi bở quy định bắt buộc DN FDI trích quỹ dự phịng; - Tiếp tục cải cách hệ thống thuế, bước thu hẹp khoảng cách thuế đầu tư nước đầu tư nước Nguồn: Lê X uân Bả (2006), “Tác động đầu tư trực tiếp nước tới tăng trưởng kinh tế Việt Nam ”, Nhà xu ấ t Khoa học K ỹ thuật, tr.25 107 > r P h ụ l ụ c Đ â u t u t r ự c t i ê p n c n g o i t h e o đ ị a p h n g 8 - 0 Đơn vị: đồng USD S T T 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 Đ ị a p h o n g TP Hồ Chí Minh Hà Nội Đơng Nai Bình Dương Bà Rịa - Vũng Tàu Hái Phòng Vĩnh Phúc Phú Yên Long An Đà Nằng Hải Dương Hà Tây Ọuang Ngãi Quảng Ninh Bắc Ninh Thừa thiên Huế Thanh Hóa Khánh Hoà Hưng Yên Hậu Giang Tây Ninh Quảng Nam Ninh Bình Kiên Giang Bình Định Lâm Đồng Phú Thọ Lào Cai Thái Nguyên Bình Thuận Nghệ An Tiền Giang Bẳc Giang Bình Phước Hà Nam Ninh Thuận Cần Thơ Thái Bình Ben Tre Lạng Sơn Số d ụ ' n 2399 1011 917 1581 159 270 151 38 188 111 278 80 15 95 106 41 32 76 118 148 53 13 10 30 94 41 34 16 58 20 15 46 61 24 15 45 20 10 32 V ố n đ ầ u t 7,013,524,750 6,664,570,044 5,665,711,568 5,516,393,283 4,111,349,896 2,729,564,057 2,034,201,656 1,945,576,438 1,865,839,159 1,852,320,789 1,830,418,293 1,814,524,642 1,124,528,689 974,537,560 932,807,501 792,239,810 754,932,144 658,702,094 636,920,890 630,763,217 582,587,853 518,871,371 470,214,910 457,358,000 367,411,000 319,777,045 313,217,987 308,639,040 293,205,472 282,604,183 262,175,001 215,366,723 207,763,197 193,135,000 160,359,490 151,125,566 145,546,611 105,808,921 103,469,048 93,755,102 V ố n đ i ề u lệ 7,100,900,289 5,661,169,078 4,655,087,285 3,452,028,952 2,397,533,861 1,148,295,920 647,926,192 619,858,655 681,249,868 824,541,457 703,182,321 520,451,389 564,291,000 393,853,172 422,668,235 275,996,347 244,626,061 223,730,412 253,606,152 350,911,232 366,712,607 220,756,233 149,225,529 202,298,000 126,542,000 172,790,404 164,580,290 110,051,877 105,295,472 110,834.387 117,107,458 118,653,112 96,923,820 132,065,380 77,243,165 49,158,839 91,508,213 50,426,357 82,654,175 48,172,784 108 Hồ Bình 41 Nam Định 42 Gia Lai 43 Tuyên Quang 44 Vĩnh Long 45 Quảng Trị 46 Son La 47 Trà Vinh 48 Hà Tĩnh 49 Đồng Tháp 50 Bac Liêu 51 Quang Bình 52 Sóc Trăng 53 Hà Giang 54 Yên Bái 55 Cao Băng 56 57 Bắc Cạn Đăc Lăc 58 Đắc Nông 59 An Giang 60 Kon Turn 61 62 Cà Mau Lai Châu 63 Điên Biên 64 - - =5 - T ô n g sỗ > _ _ > 21 17 13 14 12 10 13 11 4 1 8,684 r 76,792,891 76,099,022 74,934,616 71,000,000 56,995,000 52,659,500 44,190,000 43,937,701 41,695,000 36,113,037 35,942,476 32,333,800 24,583,000 19,925,000 19,715,188 19,600,812 17,572,667 16,668,750 15,499,000 15,161,895 10,130,000 6,875,000 4,000,000 129,000 31,326,210 36,036,943 14,160,000 20,500,000 25,585,000 21,717,100 15,272,000 26,773,701 18,460,000 30,533,037 22,686,517 9,733,800 11,303,000 11,633,000 9,709,581 14,255,000 8,104,667 5,168,750 10,891,770 4,846,000 7,540,000 6,875,000 3,000,000 129,000 85,056,833,170 25,886,609,871 > Ngn: Cục Đâu tư nước ngồi - Bộ Kê hoạch Đâu tư 109 P h ụ lụ c Đ ầ u t n ó c n g o i t h e o n c 8 - 0 Đơn vị: đồng USD STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 N c, v ù n g lãnh thô Hàn Quốc Singapore Đài Loan Nhât Bản BritishVirginlslands Hồng Kông Malaysia Hoa Kỳ Hà Lan Pháp Cayman Islands Trung Quốc Thái Lan Vưong quốc Anh Samoa Australia Luxembourg Thuỵ Sỹ CHLB Đức British West Indies Canada Đan Mach Liên bang Nga Bermuda Philippines Mauritius Ấn Độ Brunei Indonesia Bahamas Channel Islands Ba Lan Italia Bỉ Cook Islands New Zealand Barbados Thuy Điển Cơng hồ Séc Lào Số d án V ốn đ ầu tư V ố n đ iều lệ 1857 549 1801 934 342 457 245 376 86 196 29 550 167 99 55 171 15 46 99 63 52 55 34 28 26 46 18 15 24 31 15 16 13 14,398,138,655 11,058,802,313 10,763,147,783 9,179,715,704 7,794,876,348 5,933,188,334 2,823,171,518 2,788,623,488 2,598,537,747 2,376,366,335 1,838,565,385 1,792,264,711 1,664,884,302 1,443,398,564 1,266,841,668 999,263,145 803,816,324 720,846,029 546,082,331 511,231,090 489,726,124 382,989,954 302,924,841 285,822,867 268,878,899 201,703,600 192,516,210 165,681,421 145,392,000 128,350,000 106,671,907 99,721,948 94,374,968 83,668,227 73,570,000 70,397,000 65,643,000 54,033,913 49,941,173 48,353,528 5,168,461,054 3,894,467,177 4,598,733,632 3,963,292,649 2,612,088,725 2,166,936,512 1,797,165,234 1,449,742,606 1,482,216,843 1,441,010,694 759,845,518 883,530,586 703,563,821 672,587,919 482,165,000 475,924,973 724,259,400 347,132,981 297,197,185 146,939,327 197,663,716 181,691,429 168,532,086 114,436,700 134,057,336 129,613,424 120,332,391 73,811,421 77,705,600 82,650,000 39,161,729 41,664,334 27,636,806 40,391,454 22,571,000 50,167,000 19,693,140 18,335,913 23,441,173 30,613,527 110 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 ■ - Saint Kitts & Nevis Liechtenstein Na Uy Thồ Nhĩ Kỷ Phần Lan Belize Ma Cao Irăc Ukraina Panama Costa Rica Isle of Man Srilanca Áo Dominica Israel Saint Vincent Tây Ban Nha Cu Ba Campuchia Hungary Ireland Slovenia St Vincent & The Grenadines Brazil Turks & Caicos Islands Sip Guatemala Nam Tư Guinea Bissau Syria Turks&Caicos Islands Bungary Guam Belarus Achentina CHDCND Triều Tiên Pakistan Libăng Mêxico Rumani Nam Phi A , T ôn g sô 2 14 5 7 1 10 12 39,685,000 35,500,000 35,231,918 34,050,000 33,435,000 31,000,000 30,700,000 27,100,000 22,754,667 18,000,000 16,450,000 15,000,000 13,014,048 12,425,000 11,000,000 8,680,786 8,000,000 7,119,865 6,600,000 6,200,000 5,808,588 4,377,000 4,000,000 12,625,000 10,820,000 21,157,307 10,365,000 10,950,000 15,360,000 25,600,000 27,100,000 11,885,818 7,190,000 16,450,000 5,200,000 6,564,175 4,766,497 3,400,000 5,290,786 1,450,000 5,479,865 2,200,000 4,390,000 3,413,649 1,717,000 2,000,000 1 1 1 1 1 1 3,000,000 2,600,000 2,100,000 2,004,000 1,866,185 1,580,000 1,192,979 1,050,000 1,000,000 770,000 500,000 400,000 120,000 100,000 100,000 75,000 50,000 40,000 29,780 2,000,000 1,200,000 700,000 450,000 894,000 1,000,000 529,979 430,000 700,000 529,000 500,000 400,000 120,000 100,000 100,000 30,000 50,000 40,000 29,780 8,684 85,056,833,170 25,886,609,871 Nguồn: Cục Đầu tư nước - Bộ Ke hoạch Đầu tư