Pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm là dự án bất động sản trong hoạt động cho vay các ngân hàng thương mại

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN HỒNG GIANG Khóa: 2012-2016….MSSV: 1253801011570 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: Th.S LÊ THỊ NGÂN HÀ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi tên Trần Hoàng Giang – sinh viên Khoa Luật Thương Mại trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, khóa 37 (2012-2016), tác giả khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật đề tài: “Pháp luật chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” Tơi xin cam đoan tất nội dung khóa luận hồn tồn cá nhân tơi thực hiện, hướng dẫn khoa học Th.S Lê Thị Ngân Hà - Giảng viên khoa Luật Thương Mại trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Trong khóa luận có trích dẫn, sử dụng số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Sự trích dẫn thể cụ thể danh mục tài liệu tham khảo tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật sở hữu trí tuệ Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm với lời cam đoan Sinh viên thực Trần Hồng Giang LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật chuyên ngành Luật Thương Mại với đề tài “Pháp luật chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” này, xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Thầy Cô giảng viên môn Luật Ngân hàng, khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, đặc biệt xin gửi lời cảm ơn đến Th.S Lê Thị Ngân Hà – giảng viên hướng dẫn khoa học tận tình giúp đỡ tơi thời gian thực khóa luận Bên cạnh đó, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè bên cạnh động viên giúp đỡ để tơi hồn thành khóa luận Một lần xin trân trọng cảm ơn DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIÊT TẮT BLDS Bộ luật dân MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: LÍ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chung dự án bất động sản 1.1.1 Khái niệm dự án bất động sản 1.1.2 Đặc điểm dự án bất động sản 1.2 Khái quát chung chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản 1.2.1 Khái niệm chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản 1.2.2 Đặc điểm chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản 1.2.3 Vai trò biện pháp chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 12 KẾT LUẬN CHƯƠNG 14 CHƯƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 15 2.1 Về hợp đồng chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 15 2.1.1 Về chủ thể hợp đồng chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 15 2.1.2 Đối tượng hợp đồng chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản 17 2.1.3 Hình thức pháp lý hợp đồng chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 25 2.2 Đăng kí giao dịch bảo đảm cho hợp đồng chấp dự án bất động sản 28 2.3 Xử lý dự án bất động sản để thu hồi nợ 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG 33 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THẾ CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI – NHỮNG BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 34 3.1 Bất cập kiến nghị hoàn thiện quy định chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 34 3.1.1 Bất cập quy định chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 34 3.1.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 36 3.2 Bất cập kiến nghị hoàn thiện quy định đăng kí giao dịch bảo đảm đốvới tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 36 3.2.1 Bất cập quy định đăng kí giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 36 3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định đăng kí giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 38 3.3 Bất cập kiến nghị hoàn thiện quy định đối tượng hoạt động chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 38 3.3.1 Bất cập quy định đối tượng hoạt động chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 38 3.3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định đối tượng hoạt động chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 38 3.4 Bất cập kiến nghị hoàn thiện quy định chủ thể hoạt động chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 40 3.4.1 Bất cập quy định chủ thể hoạt động chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 40 3.4.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định chủ thể hoạt động chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 40 3.5 Bất cập kiến nghị hoàn thiện quy định xử lý tài sản hoạt động chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 40 3.5.1 Bất cập quy định xử lý tài sản hoạt động chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 40 3.5.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định xử lý tài sản hoạt động chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 41 KẾT LUẬN CHƯƠNG 42 KẾT LUẬN 43 LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Hệ thống ngân hàng Việt Nam quan nhà nước Việt Nam dùng để điều tiết sách tiền tệ, ổn định kinh tế hỗ trợ kinh tế phát triển thông qua hoạt động kinh doanh Ngân hàng thương mại, tín dụng hoạt động quan trọng nhất, nghiệp vụ sinh lời chủ yếu, định kết kinh doanh ngân hàng thương mại Tuy nhiên với việc tạo nguồn thu nhập lớn nghiệp vụ chứa đựng rủi ro cao kinh doanh ngành ngân hàng Để nâng cao mức độ an toàn, giảm thiểu rủi ro xảy hoạt động cho vay mình, ngành ngân hàng trọng vào biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm tạo sở để thu hồi khoản nợ cho vay, chiếm tỷ trọng lớn giá trị tài sản đảm bảo ngân hàng bất động sản dự án bất động sản khách hàng vay chấp Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành phát triển từ mười năm qua, nơi thu hút nguồn vốn không nhỏ từ ngân hàng thương mại, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản dùng tài sản doanh nghiệp, cá nhân dùng dự án đầu tư để làm đảm bảo cho khoản vay kinh doanh doanh nghiệp Các ngân hàng thương mại ưu tiên nhận bất động sản làm tài sản chấp xuất phát từ tính cố định bất động sản mà nhờ ngân hàng thương mại dễ dàng thực trình xác định, định giá; từ tính khoản khả xử lý khách hàng trả nợ; từ việc bất động sản số tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu rõ ràng nhất, mà từ việc xác nhận chủ sở hữu trở nên dễ dàng Bất động sản loại tài sản bảo đảm phổ biến, đưa vào chấp nhiều đối tượng khách hàng, chủ dự án bất động sản nhóm khách hàng có nhu cầu vốn vay lớn kinh tế Việc xây dựng hồn thiện cơng trình bất động sản, bất động sản có quy mô lớn hao tốn nhiều thời gian, công sức đỏi hỏi nguồn vốn đủ lớn ổn định, lâu dài Chính thế, dù bất động sản chưa hồn thành chủ đầu tư huy động vốn từ ngân hàng thương mại cách chấp dự án bất động sản Tuy nhiên dù pháp luật ghi nhận việc chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại gặp nhiều vướng mắc việc áp dụng thực tiễn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích bên Do vậy, việc tổng hợp, phân tích quy định, từ tìm bất cập vướng mắc để đưa kiến nghị giúp hoàn thiện quy định lĩnh vực việc làm cần thiết để nâng cao phát huy vai trò biện pháp bảo đảm Với lý vừa trình bày trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” làm đề tài khóa luận Tình hình nghiên cứu: Đề tài tài sản bảo đảm chấp dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại vấn đề không đề tài nhiều vướng mắc cần nhà lập pháp Việt Nam phối hợp tháo gỡ Thời gian qua có cơng trình nghiên cứu, chủ yếu tập trung vào hoạt động chấp nói chung tài sản hình thành tương lai nói riêng Cụ thể: Luận văn thạc sĩ “Thế chấp tài sản hình thành tương lai” Phan Thị Thu Phương (2013) trường Đại học Luật Hà Nội, luận văn thạc sĩ “Bảo đảm nghĩa vụ chấp quyền sử dụng đất: thực trạng giải pháp” Văn Thị Thùy Trang Đại học Kinh tế - Luật Đại học Quốc gia Tp.Hồ Chí Minh, luận văn thạc sĩ “Pháp luật chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam” Phan Vũ Ánh Nguyệt (2010), luận văn thạc sĩ “Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại” Trần Văn Nhiêm (2015) Khóa luận tốt nghiệp “Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” Nguyễn Thị Hồng Trấn (2012), khóa luận tốt nghiệp “Quyền chấp quyền sử dụng đất – Thực trạng pháp lý giải pháp hoàn thiện” Lưu Sơn Kiệt (2012), khóa luận tốt nghiệp “Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại – Lý luận thực tiễn” Nguyễn Thị Lệ Thu (2013), khóa luận tốt nghiệp “Thế chấp tài sản hình thành tương lai pháp luật Việt Nam” Lê Thị Huyền Trân (2015) Ngồi ra, cịn có nhiều viết, tham luận đăng báo, tạp chí chun ngành có đề cập đến vấn đề bảo đảm thực nghĩa vụ dân tài sản hình thành tương lai Có thể kể đến như: “Một số góp ý hồn thiện quy định BLDS 2005 chấp – Từ thực tiễn áp dụng quy định hoạt động chấp bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại” tác giả Hoàng Thế Cường tài liệu Hội thảo quốc tế biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh tổ chức ngày 29/9/2014 Bài viết Luật sư Đỗ Hồng Thái “Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự” Tạp chí ngân hàng số 7/2006 Bài viết Nguyễn Đức Lịch “Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lại” Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 3/311 năm 2014 Bài viết “Một số hạn chế, bất cập giải pháp bảo đảm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất” Lê Thị Thúy Bình tạp chí Khoa học Kiểm Sát, Trường Đại học Kiểm Sát Hà Nội, số 04 (08) năm 2015 Nhìn chung, có cơng trình nghiên cứu cơng trình chủ yếu đề cập đến chấp tài sản hình thành tương lai nói chung, chưa có cơng trình sâu vào việc nghiên cứu hoạt chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu đề tài tập trung làm rõ vấn đề lý luận hoạt động chấp dự án bất động sản, quy định pháp luật chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng quy định pháp luật Trên cở sở phân tích thực tiễn áp dụng biện pháp chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, từ tìm hạn chế bất cập nhằm hồn thiện pháp luật nói chung, pháp luật chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay nói riêng Đối tượng nghiên cứu đề tài: Trong phạm vi khóa luận mình, tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật biện pháp chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Trong tác giả tập trung vào quy định chấp dự án bất động sản, điều kiện pháp lý tài sản chấp dự án bất động sản, hợp đồng chấp, công chứng hợp đồng chấp, đăng kí giao dịch bảo đảm xử lý dự án bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Trong khn khổ khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, tác giả tập trung nghiên cứu khía cạnh pháp luật hoạt động chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại khơng nghiên cứu khía cạnh kinh tế Trong trọng tâm nghiên cứu giới hạn bất động sản mà cụ thể dự án bất động sản, quy định pháp luật bất cập trình thực hoạt động ngân hàng thương mại Trong phạm vi nghiên cứu khóa luận, tác giả tập trung vào bên chấp dự án bất động sản đồng thời bên vay Phương pháp nghiên cứu: Hợp đồng lập thành 05 (năm) tiếng Việt có giá trị − VAB giữ 02 bản; − Bên chấp giữ 01 bản; − Cơ quan đăng ký chấp giữ 01 (nếu có); − Cơ quan cơng chứng giữ 01 (nếu có) 10 Hai Bên đọc lại Hợp đồng này, hiểu rõ đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ mình, hậu pháp lý việc giao kết Hợp đồng này, cam kết thực ký tên BÊN THẾ CHẤP (Ký tên, đóng dấu) BÊN NHẬN THẾ CHẤP (Ký tên, đóng dấu) Trang 13/13 PHỤ LỤC PHỤ LỤC ... VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 15 2.1 Về hợp đồng chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng. .. chung chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2: Các quy định pháp luật chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại. .. pháp luật chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 14 CHƯƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG