148 HOÀN THIỆN CÔNG tác ĐỊNH GIÁ tài sản đảm bảo là bất ĐỘNG sản PHỤC vụ CHO VAY tại NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH NINH GIANG hải DƯƠNG,KHOÁ LUẬN tốt NGHIỆP

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG æ^ Ω M^ KHỐ LN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH NINH GIANG - HẢI DƯƠNG Sinh viên thực : NGUYỄN THỊ MAI ANH Mã sinh viên : 15A4010030 Lớp : K15TCDND Khoa : TÀI CHÍNH Khóa : 2012 - 2016 GVHD : TS PHẠM TIẾN ĐẠT Hà Nội - 05/2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu riêng hướng dẫn khoa học Tiến sỹ Phạm Tiến Đạt Các nội dung nghiên cứu, kết đề tài trung thực chưa công bố hình thức trước Những số liệu bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm nội dung khóa luận Hà Nội, tháng năm 2016 Người cam đoan Nguyễn Thị Mai Anh LỜI CẢM ƠN Để hồn thành tốt khóa luận này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Phạm Tiến Đạt tận tình hướng dẫn em suốt q trình viết khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Học viện Ngân hàng đặc biệt thầy khoa Tài chính, tận tình truyền đạt kiến thức năm học tập Với vốn kiến thức tiếp thu q trình học khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà hành trang quý báu để em bước vào đời cách vững tự tin Cuối em xin kính chúc q thầy dồi sức khỏe thành công nghiệp cao quý Em xin trân trọng cảm ơn! Sinh viên thực Nguyễn Thị Mai Anh MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TRONG NHTM .3 1.1Tong quan tài sản đảm bảo bất động sản 1.1.1 Khái niệm .3 1.1.2 Đặc điểm tài sản đảm bảo bất động sản 1.1.3 Giá trị tài sản đảm bảo bất động sản nhân tố ảnh hưởng 1.2Lý luận công tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản 1.2.1Khái niệm định giá tài sản đảm bảo bất động sản 1.2.2.Nội dung công tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản 10 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản 29 1.3.1 Nhân tố chủ quan 29 1.3.2Nhân tố khách quan 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH NINH GIANG- HẢI DƯƠNG 31 2.1 Khái quát ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương 31 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương 31 2.1.2 Chức nhiệm vụ ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang Hải Dương 31 2.1.3 Hệ thống tổ chức quản lý ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh GiangHải Dương 35 2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương 36 2.2 Thực trạng công tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng Agribank, chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương 39 2.2.1 Hồ sơ pháp lý theo qui định 39 2.2.2 Qui trình định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay thực tế ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương 39 2.2.3 Các phương pháp chủ yếu sử dụng để định giá bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương 45 2.2.4 Thực trạng vận dụng qui trình phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương thơng qua ví dụ thực tế 47 2.2.5 Đánh giá thực trạng vận dụng qui trình phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh GiangHải Dương 51 CHƯƠNG 3: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH NINH GIANG- HẢI DƯƠNG .57 3.1 Định hướng việc hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản 57 3.2 Hồn cơng tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang Hải Dương 58 3.2.1Phát triển hoàn thiện kho liệu giá tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu cung cấp thông tin cho đơn vị toàn hệ thống.58 3.2.2 Đẩy mạnh việc khảo sát xây dựng đơn giá đất thị trường tuyến đường địa bàn huyện 59 3.2.3 Nâng cao trình độ cán cơng tác định giá bất động sản chấp 60 3.2.4Hoàn thiện nội dung định giá 61 3.2.5 Thành lập phòng Thẩm định riêng biệt tách rời với phòng Kế hoạch Kinh doanh 62 3.2.6 Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài bền vững với ngân hàng bạn tổ chức có liên quan 63 3.3 Một số kiến nghị 63 3.3.1 Kiến nghị lên Hội sở 63 3.3.2 Kiến nghị với NHNN 65 LỜI KẾT 66 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 PHỤ LỤC 68 DANH DANH MỤC MỤC BẢNG CÁC TỪ BIỂU VIẾT SƠTẮT ĐỒ Bảng 2.1 Kết hoạt động kinh doanh Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương giai đoạn 2011-2014 37 Bảng 2.2Bảng giá đất ven thị, ven đường giao thơng tỉnh Hải Dương 50 Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cấu tổ chức Agribank chi nhánh Ninh Giang 35 Sơ đồ 2.2 : Qui trình định giá bất động sản chấp ngân hàng Agribank Ninh Giang- Hải Dương .40 BĐS : Bất động sản BĐSĐG : Bất động sản định giá BĐSSS : Bất động sản so sánh CBTD : Cán tín dụng GTBĐS : Giá trị bất động sản IVSC : Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế KD : Kinh doanh KQĐG : Kết định giá KH : Kế hoạch LITL : Lợi ích tương lai LNNĐT : Lợi nhuận nhà đầu tư LTCN : Lỗi thời chức NTCC : Nguyên tắc cung cầu NTĐG : Nguyên tắc đóng góp NTTT : Nguyên tắc thay NHNN NHNN&PTNT QSDĐ : : thôn : Ngân hàng nhà nước Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông Quyền sử dụng đất SDTNVHQN : Sử dụng tốt hiệu TĐGVN : Tiêu chuẩn thẩm đính giá Việt Nam TN : Tự nhiên TSĐG : Tài sản định giá LỜI MỞ ĐẦU Lý ch ọ n đề tà i Thời gian qua, phát triển kinh tế nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng kéo theo phát triển tất ngành, lĩnh vực, quan trọng thị trường vốn Các tác nhân kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh nhu cầu vốn lớn Lượng vốn chủ yếu vay ngân hàng Để vay vốn, cá nhân, tổ chức kinh doanh cần có tài sản chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay Do việc sử dụng bất động sản làm tài sản chấp ngân hàng ngày gia tăng Thế chấp bất động sản vấn đề phức tạp, liên quan đến đất đai- tài sản có giá trị lớn Nhà nước thống quản lý Chất lượng, giá trị bất động sản chấp định việc ngân hàng cho vay hay không mức cho vay tối đa Để làm điều này, công tác định giá bất động sản chấp có vai trị vơ quan trọng Tuy nhiên, vấn đề mẻ lý luận thực tiễn nên cịn nhiều bất cập, khó khăn cơng tác tổ chức định giá Trong thời gian thực tập Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank, nhận thấy công tác định giá bất định sản nhiều vấn đề tồn tại, mặt khác nội dung em theo học theo chuyên ngành nên em chọn đề tài Hồn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương làm đề tài cho khóa luận Mục ti ngh i ên cứu Bên cạnh việc giới thiệu tổng quát ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương, khóa luận làm rõ quy định, quy trình định giá bất động sản chấp phục vụ công tác cho vay ngân hàng Trên sở tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng định giá bất động sản chấp nhằm thấy điểm mạnh khó khăn gặp phải q trình triển khai Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 53 hoạt động ngân hàng Điều có nghĩa nhân viên dù làm vị trí có hiểu biết định nghiệp vụ vị trí khác Điều giúp ích nhiều công tác định giá bất động sản chấp đơn vị hỗ trợ cho bước, rút ngắn thời gian giải hồ sở, làm tăng suất làm việc 2.2.5.2 Hạn chế cịn tồn kh ó kh ăn gặp phải công tác định giá Hạn chế tồn tại Chi nhánh Hạn chế lớn nhìn thấy nayChi nhánh chưa có phịng Thẩm định tài sản riêng biệt số lượng hồ sơ ngày nhiều khiến cho việc giải hồ sơ không nhanh chóng Cứ trung bình CVĐG phải định giá từ - bất động sản khắp địa bàn huyện, chí huyện lân cận, kết định giá phải đáp ứng yêu cầu nhanh xác để phục vụ kịp thời cho q trình hoạt động tín dụng Ngân hàng, hai yêu cầu dường đối nghịch với Mỗi bất động sản có đặc điểm riêng biệt nhà định giá chuyên nghiệp hiểu phải tốn nhiều cơng sức thời gian để tìm hiểu, phân tích kỹ đưa mức giá hồn tồn xác Trong CVĐG phân tích cách tổng thể tương đối đặc điểm bất động sản như: khu vực toạ lạc bất động sản có điều kiện sống nào, bất động sản nằm vị trí có phù hợp để sinh sống hay có khả sinh lời không; yếu tố pháp lý nguồn gốc tài sản hay vấn đề quy hoạch giải tỏa, có sử dụng mục đích khơng Một số yếu tố khác định không nhỏ đến giá trị hay khả khoản tài sản yếu tố tâm linh, phong thuỷ, hay rủi ro thiên tai, thay đổi sách giải tỏa đền bù Nhà nước CVĐG khơng có đủ thời gian điều kiện để tìm hiểu cách tường tận Đây lý mức giá ước lượng mà ngân hàng đưa thường thấp mức giá chuyển nhượng thực tế thời điểm tại, mức giá chưa phù hợp không làm khách hàng hài lịng cách mà chi nhánh đảm bảo để giảm rủi ro xuống mức thấp Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 54 Hạn chế thứ hai, nay, tất tài sản thẩm định giá áp dụng quy trình thẩm định giá chung Trong đó, quy trình định giá đầy đủ bước theo Tiêu chuẩn Thầm định giá Việt Nam, xong quy trình định giá bất động sản cịn số điểm chưa hồn thiện; quy trình chưa thực cụ thể chi tiết CBTD số trường hợp chưa thực qui trình, ví dụ tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng nhận đầy đủ giấy tờ theo quy định TĐV bắt đầu tiến hành xác nhận hồ sơ, xác định mức phí thơng báo cho khách hàng Nhưng thực tế có nhiều trường hợp khách hàng chưa cung cấp đầy đủ giấy tờ hoàn thiện hồ sơ TĐV tiến hành thẩm định giá cho tài sản yêu cầu KH nộp bổ sung hồ sơ sau Hạn chế thứ bacó thể nhìn thấy rõ ràng hạn chế phương pháp định giá Chi nhánh chưa áp dụng nhiều phương pháp, phương pháp chưa sử dụng linh hoạt, đặc biệt phương pháp định giá đơn giản, chí sơ sài Ước tính giá trị bất động sản cơng việc khó phức tạp Các phương pháp định giá phức tạp nhiều chưa đưa kết mong muốn nên phương pháp đơng giản chi nhánh áp dụng mang lại kết có độ xác không cao Mặt khác, điều chỉnh phương pháp chưa rõ ràng nên kết thu thường mang nặng cảm tính CBTD Hạn chế thứ tư, cán tín dụng Chi nhánh có kiến thức sâu rộng kinh nghiệm làm việc lâu năm thẩm định viên chuyên nghiệp GTBĐS xác định số xác mà số liệu ước tính cách hợp lý dựa phương pháp phù hợp Các công ty định giá chuyên nghiệp có quyền chun mơn độc lập đưa phương pháp định giá sử dụng Tuy nhiên, CBTD Chi nhánh thẩm định viên chuyên nghiệp, sức ép thời gian giải ngân theo quy trình tín dụng để tiết kiệm chi phí, cơng sức định giá, chun viên thường sử dụng phương pháp định giá cho BĐS cần định giá Mặc dù áp dụng phương pháp so sánh vào mức giá thị trường nhiều trường hợp định giá Chi nhánh, CBTD hoàn toàn định chủ quan mức giá BĐS cho vay Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 55 Những kh ó kh ăn gặp phải công tác định giá Định giá tài sản cho cơng tác phức tạp địi hỏi nhiều kỹ người định giá, CBTD gặp phải nhiều khó khăn q trình làm việc sau Thứ nhất, hệ thống văn liên quan đến cơng tác Định giá nói chung định giá BĐS nói riêng chưa có nhiều, chưa tồn diện, thiếu đồng có thay đổi thường xuyên Đồng thời ngân hàng Agribank chưa có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý hoạt động thẩm định giá Về sở pháp lý, quy định, tiêu chuẩn thẩm định giá, hệ thống văn pháp luật đầu tư- xây dựng, nhà đất hàn thiện cịn chưa hồn thiện thiếu đồng Thứ hai, thân BĐS tài sản đa dạng phức tạp, giá trị chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác nên khó tránh khỏi thiếu sót q trình điều tra, thu thập thơng tin BĐS mục tiêu thơng tin có liên quan khác thị trường Đối với BĐS cần định giá để thu thập thông tin đặc điểm vật chất, đặc điểm kỹ thuật, yêú tố kinh tế- xã hội có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, địi hỏi CBTD phải có kiến thức tổng hợp kinh tế, pháp luật để phân tích, đánh giá cách tồn diện yếu tố kinh tế- xã hội có ảnh hưởng đến BĐS Thứ ba,tình hình thị trường minh bạch, hay biến động dẫn đến khó kiểm sốt, ảnh hưởng đến khả thu thập chứng thị trường áp dụng phương pháp so sánh- phương pháp chủ yếu Chi nhánh sử dụng công tác định giá tài sản đảm bảo Phương pháp so sánh ln địi hỏi cần phải có nguồn thơng tin đảm bảo, chất lượng thông tin tốt Trong việc thu thập thông tin BĐS thị trường BĐS thực khó khăn lớn cho người định giá Thứ tư, giao dịch bất động sản khu vực huyện Ninh Giang định dẫn đến việc khó khăn tìm bất động sản so sánh tương đồng xác định tính chất thành cơng giao dịch bất động sản so sánh làm ảnh hưởng lớn đến kết giao dịch: Các bất động sản so sánh thường Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 56 bất động sản giao dịch thị trường Giá trị giao bán cao với mức giá thực tế giao dịch, kèm theo yếu tố khác ảnh hưởng tới bất động sản Hoặc giao dịch thành công, cần có minh chứng để thuyết phục hợp đồng gốc nhiên hầu hết giá trị ghi hợp đồng giá trị trao đổi thật cá nhân tham gia hợp đồng thường ghi giảm giá trị để tránh việc bị đánh thuế thu nhập cá nhân cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản Thứ năm, thị trường BĐS Việt Nam chưa thực phát triển, Việt Nam đến chưa có thư viện điện tử lưu giữ thơng tin giao dịch BĐS thị trường, thiếu liệu cho cơng tác định giá Nếu khơng có liệu này, TĐV phải tự tìm hiểu chứng khác, tốn nhiều thời gian, chí khơng thu kết cần thiết Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 57 CHƯƠNG 3: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH NINH GIANG- HẢI DƯƠNG 3.1 Định h ướng việc hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản • Định h ướng chung chi nhánh: Đảm bảo mục tiêu tăng trưởng tín dụng đáp ứng yêu cầu kiểm sốt an tồn, tranh thủ thời phát triển kinh tế yêu cầu cấu lại tài sản Chi nhánh, định hướng mức tăng trưởng tín dụng bình qn giới hạn 80% giai đoạn 2010 - 2015 Tiếp tục nâng cao chất lượng tín dụng, đảm bảo giai đoạn 2015 -2020 tỷ lệ nợ xấu/tổng dư nợ mức 5% theo tiêu chuẩn kế toán quốc tế, tỷ lệ nợ hạn/ tổng dư nợ 0,5% Cơ cấu tín dụng: Tăng cường kiểm sốt qui mơ tín dụng trung - dài hạn Phấn đấu giai đoạn 2015-2020 tỷ trọng tín dụng trung - dài hạn 35% tổng dư nợ, tín dụng dài hạn < 25% tổng dư nợ Ngân hàng xác định danh mục tín dụng ưu tiên đầu tư vào ngành lượng, công nghiệp tàu thủy, chế biến xuất thủy sản, lúa gạo, lĩnh vực thuộc công nghệ thong tin, thuộc ngành vận tải biển song song với phát triển mơ hình ngân hàng bán lẻ, cung cấp trọn gói sản phẩm bán lẻ gồm sản phẩm bảo hiểm đầu tư cá nhân, có sản phẩm tín dụng cá nhân theo chương trình Agribank phát động • Định h ướng quan điểm việc hồn thiện cơng tác thẩm định giá trị tài sản đảm bảo bất động sản Không nằm định hướng phát triển chung, hoạt động chấp bất động sản xác định phương hướng phát triển cụ thể phù hợp với xu phát Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 58 triển chung Chi nhánh Agribank Ninh Giang chủ trương đẩy mạnh hoạt động chấp bất động sản theo chiều rộng chiều sâu thể điểm sau đây: Đa dạng hóa loại hình chấp: cho vay để xây, sửa, mua nhà, chuyển quyền thuê lại Nhà nước, chuyển QSD đất, cho vay du học chỗ, cho vay du học nước ngoài, cho vay mua tơ Phát triển loại hình cho vay chấp bất động sản theo phương châm an toàn hiệu Khi đó, khách hàng cần phải có nguồn thu nhập ổn định, có phương án sử dụng vốn khả thi hiệu Đối với khách hàng có lịch sử vay nợ khơng tốt, ngân hàng hạn chế có biện pháp để theo dõi chặt chẽ khoản vay Đẩy mạnh công tác marketing để quảng bá, giới thiệu sản phẩm, dịch vụ cho vay chấp bât động sản tới đông đảo tầng lớp dân cư thông qua việc kết hợp với phương tiện truyền thông Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản, chất lượng phục vụ khách hàng Thẩm định thời gian quy định, giảm thiểu số lượng thời gian trễ lỗi cá nhân Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ phương pháp thẩm định cho đội ngũ cán nhân viên Đây định hướng tất yếu cần phát triển Chi nhánh mà toàn hệ thống Agribank để có hiệu cao hoạt động tín dụng, góp phần làm tăng chất lượng dịch vụ nói chung ngân hàng 3.2 Hồn cơng tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang Hải Dương 3.2.1Phát triển hoàn thiện kho liệu giá tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu cung cấp th ơng tin ch o đơn vị tồn hệ thống Đây giải pháp cần thực toàn hệ thống NHNN&PTNT Trong chế thị trường, thông tin tài sản đảm bảo thơng tin giao dịch Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 59 thị trường nguồn tài nguyên quý giá Nó phục vụ tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm sở cho việc thống kê, dự báo biến động giá bât động sản theo thời kỳ Điều kiện thực hiện: Các nhân viên thẩm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập nhiều thông tin thị trường bât động sản qua nguồn khác nhằm tạo cho hệ thống liệu thông tin phong phú Điều giúp ích nhiều cho hoạt động định giá cơng tác định giá có thơng tin điều quan trọng Để phát triển hoàn thiện kho giữ liệu giá tài sản đảm bảo nhân viên thẩm định nhân viên khác phải cập nhật thông tin giao dịch bât động sản thị trường thông qua nhiều nguồn khác : Khách hàng vay mua bât động sản có tốn qua ngân hàng; Các giao dịch mua bán bât động sản thực thông qua tổ chức, cá nhân kinh doanh bât động sản, sàn giao dịch bât động sản; Các đơn vị có chức định giá Nhà nước như: Bộ Tài (Trung tâm thơng tin thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá bán đấu giá tài sản); Giá đất thực đền bù giải toả; Bảng giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định; Kết bán đấu giá bât động sản tổ chức bán đấu giá thực hiện; Giao dịch mua bán bât động sản khác mà đơn vị thu thập, xác định được; Các thông tin rao bán bât động sản phương tiện thông tin đại chúng; Các nguồn thông tin khác Sau thu thập, nhân viên định giá nhập thơng tin vào phần mềm quản lý giá Đây phần mềm hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ thông tin, giúp ích nhiều cho trình định giá 3.2.2 Đẩy mạnh việc khảo sát xây dựng đơn giá đất thị trường tuyến đường địa bàn huyện Đây công việc quan trọng cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá phận thẩm định tài sản Để xác định đơn giá đất thị Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 60 trường đường cần thu thập thơng tin giao dich bât động sản tuyến đường thời gian gần Khi thu thập thông tin giao dịch thị trường, người định giá nắm đơn giá đất thị trường tuyến đường định giá bât động sản chấp toạ lạc tuyến đường có đơn giá đất thị trường người định giá cần lấy đơn giá đất tuyến đường làm đơn giá đất bât động sản thẩm định Điều khiến cho công tác định giá bât động sản chấp tiến hành cách nhanh chóng đồng thời giá trị thẩm định sát với giá thị trường Điều kiện thực hiện: Cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị trường cho phù hợp với giá trị thị trường thời điểm 3.2.3 Nâng cao trình độ cán công tác định giá bất động sản chấp Một lợi chi nhánh NHNN&PTNT Ninh Giang: Đội ngũ cán nói chung đội ngũ cán định giá nói riêng trẻ, động, có khả lực thực công việc Tuy nhiên trước biến động phức tạp thị trường bât động sản, thay đổi quy định, sách Nhà nước Ngân hàng cần: Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá bât động sản chấp ngân hàng thương mại hệ thống NHNN Việt Nam ngân hàng nước ngồi để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin nhân viên thẩm định việc đưa ý kiến nhằm tránh tình trạng cứng nhắc theo quy định khiến cho kết thẩm định thiếu xác đồng thời tạo điều kiện Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 61 Điều kiện thực hiện: Ngân hàng cần sử dụng hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo động lực công tác cho cán CVĐG có chế tài xử lý vi phạm cán bộ, CVĐG có vi phạm 3.2.4Hoàn thiện nội dung định giá Hiện nay, NHNN&PTNT Ninh Giang dựa quy định pháp luật sách riêng để đưa quy trình, quy định định giá bât động sản chấp Tuy nhiên quy định mang tính tương đối phù hợp với thời kỳ, địa bàn định Các quy định pháp luật thị trường bất động sản không ngừng thay đổi Vì chi nhánh cần phải luôn thường xuyên nghiên cứu, cập nhật thay đổi để hồn chỉnh thêm quy định định giá bât động sản chấp Chi nhánh phải khơng ngừng nghiên cứu, hồn thiện phương pháp khác phương pháp so sánh hay chi phí để áp dụng vào định phương pháp đầu tư định giá cao ốc văn phòng, phương pháp thặng dư định giá đất trống Tăng cường việc khảo sát, đánh giá phù hợp quy định hành NHNN&PTNT Việt Nam tỷ lệ điều chỉnh đơn giá đất nhiều khu vực khác địa bàn huyện Trong giá trị bất động sản chấp, giá trị nhà thường chiếm tỷ lệ nhỏ so với giá trị QSD đất Tuy vậy, mà CBTD đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị nhà, tài sản khác gắn liền với đất Hiện cách xác định giá trị lại nhà đơn dựa vào giá trị lại cấu trúc có tuổi thọ dài, điều dẫn đến giá trị cịn lại nhà thiếu xác Do tính giá trị cịn lại nhà cần quan tâm đến yếu tố có tuổi thị ngắn định giá Bên cạnh việc sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để định giá bất động sản chấp chi nhánh phải kết hợp phương pháp sử dụng phương pháp thu nhập để định giá bất động sản tạo thu nhập nhà hàng, khách sạn tài sản hình thành từ vốn vay Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 62 Điều kiện thực hiện: Ngân hàng cần đưa thêm phương pháp định giá khác phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dự vào để CBTD sử dụng linh hoạt cơng tác định giá 3.2.5 Thành lập phịng Thẩm định riêng biệt tách rời với phòng Ke hoạch Kinh doanh Thẩm định Cho vay hai hoạt động có vai trị quan trọng việc đảm bảo hoạt động tín dụng ngân hàng diễn thường xuyên Chi nhánh nên thành lập phòng Thẩm định riêng để rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn, tránh việc CBTD bị tải công việc không tập trung sâu vào chun mơn Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến vay vốn chi nhánh phận tín dụng có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ vay vốn Các cán phận tín dụng có trách nhiệm thu thập yêu cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ thông tin liên quan theo quy định phận thẩm định Một khoản vay khách hàng ngân hàng cần tài sản chấp nhằm tránh rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng Khi khách hàng khơng có khả trả nợ, ngân hàng phải tiến hành xử lý bât động sản chấp để thu hồi nợ Vì vậy, phía ngân hàng ln u cầu khách hàng phải nộp tồn hồ sơ gốc có liên quan đến bât động sản chấp Để tránh việc khách hàng sử dụng giấy tờ giả mạo để chấp đem chấp bât động sản nhiều ngân hàng đến ngân hàng phải xiết nợ phát sai sót này, cán tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý bât động sản chấp khách hàng vay thông qua quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, Sở địa để xác nhận tính hợp pháp giấy tờ chấp Bên cạnh cán phận thẩm định cần kiểm tra hồ sơ sau tiếp nhận để kịp thời phát sai sót, tài liệu cịn thiếu để phận tín dụng bổ sung cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận xác lập hồ sơ định giá Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 63 3.2.6 Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài bền vững với ngân hàng bạn tổ chức có liên quan Ngân hàng cần chủ động việc củng cố tạo lập mối quan hệ bền vững với bộ, ngành hữu quan quan chức nhằm nắm bắt kịp thời thông tin học hỏi nhiều kinh nghiệm quý giá phục vụ cho công tác thẩm định (thông tin quy hoạch) Đối với công tác định giá, nguồn thông tin quan trọng Thực ngồi thơng tin khách hàng cung cấp, cán định giá gặp nhiều khó khăn với kênh thông tin khách hàng Rất khó kiểm chứng tồn tất thơng tin mà khách hàng cung cấp Do chi nhánh cần tăng cường mối quan hệ với quan chức Bộ Tài nguyên môi trường, UBND cấp, quan thuế, hải quan Đồng thời tăng cường đối thoại với đơn vị khác kết thẩm định hoạt động Điều có ý nghĩa to lớn việc gắn bó, hỗ trợ đơn vị góp phần hạn chế tối đa rủi ro biến động giá bất động sản thị trường 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị lên Hội sở • Hồn thiện bổ sung ch ế sách Agribank hội sở cần phải tiếp tục hoàn chỉnh ban hành chế độ nghiệp vụ cụ thể việc định giá tài sản đảm bảo nói chung bất động sản nói riêng, đảm bảo ngắn gọn, chuẩn xác, định rõ trách nhiệm cán tín dụng đến trưởng, phó phịng giám đốc cho phù hợp với tình hình thực tế chế độ NHNN quy định Có chế độ khen thưởng kỳ luật cán nhân viên thích đáng, góp phần đảm bảo chất lượng hoạt động định giá tài sản đảm bảo Đồng thời, Ngân hàng Agribank hội sở cần thường xuyên kiểm tra, kiểm soát mặt nghiệp vụ hoạt động kinh doanh nói chung sâu hoạt động định giá tài sản đảm bảo đơn vị thành viên hệ thống Trong công tác tra kiểm sốt cần phải có đội ngũ cán người am hiểu sâu rộng Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 64 nghiệp vụ ngân hàng, có phẩm chất đạo đức tốt phải đào tạo thêm kiến thức bổ trợ khác nghiệp vụ tra, pháp luật, quản lý nhà nước, để kịp thời uốn nắn sai sót, đưa hoạt động đơn vị thành viên thống theo qui trình nghiệp vụ, thể chế Agribank hệ thốngcũng Ngành ngân hàng, đảm bảo nâng cao hiệu hoạt động Chi nhánh tồn hệ thống • Nâng cao hiệu cơng tác thơng tin cho chi nhánh Triển khai nhanh chóng hệ thống, đại hố cơng nghệ ngân hàng kết hợp với hệ thống bảo mật hiệu tạo điều kiện cho việc thu thập thông tin khách hàng hệ thống nhanh chóng Nắm bắt thông tin tốt, đặc biệt thông tin doanh nghiệp tạo điều kiện cho ngân hàng có định thẩm định đắn, hạn chế rủi ro Do thời gian tới bên cạnh thơng tin doanh nghiệp, Agribank hội sở cần cung cấp thêm cho chi nhánh thông tin hoạt động ngành báo cáo phân tích ngành, tiến công nghệ lĩnh vực ngân hàng; chủ trương, sách quản lý vĩ mơ Nhà nước; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, tình hình hoạt động ngân hàng khác hệ thống Ngân hàng Agribank hội sở thu nhập thơng tin từ kênh sau: - Hệ thống thông tin NHNN Đây thông tin đáng tin cậy cho NHTM - Thông tin từ quan quản lý nhà nước trung ương địa phương như: hải quan, thuế, - Thu thập thông tin từ quan thông tin báo chí: phương pháp đơn giản hữu hiệu, thông tin đa dạng phong phú - Xây dựng mối quan hệ mua bán thông tin Agribank hội sở ngân hàng khác, với quan thông tin tư vấn nhằ m tăng thêm thơng tin Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 65 cần thiết cho trình từ thẩm định đến xét duyệt giám sát cho vay Chi nhánh Agribank hệ thống • Thực hỗ trợ chi nhánh việc đ o tạo, bồi dưỡng cán Thường xuyên tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng cán chỗ; mờicác chuyên gia, người có kinh nghiệm lâu năm lĩnh vực định giá tài sản để tổ chức buổi nói chuyện, trao đổi học tập nhằm nâng cao kiến thức chuyên môn kinh nghiệm cho cán thẩm định Agribank hội sở hỗ trợ kinh phí, cử cán học trường đại học, trung tâm nghiên cứu kinh tế, khoa học nước Cung cấp đầy đủ tư liệu, văn quy phạm pháp luật, quy chế, hướng dẫn nghiệp vụ chuyên mơn quy định khác có liên quan Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Agribank hội sở để cán thẩm định tự tham khảo nghiên cứu 3.3.2 Kiến nghị với NHNN Chống cạnh tranh lành mạnh: với mở rộng tính tự chủ tự chịu trách nhiệm NHTM, NHNN giải phóng tính sáng tạo chủ động ngân hàng hoạt động kinh doanh Tuy nhiên xuất tình trạng cạnh tranh lành mạnh, tranh giành khách hàng vay vốn ngân hàng định giá cao tài sản đảm bảo vay KH số tiền lớn so với khả chi trả KH dẫn đến kết thẩm định thiếu xác nguy rủi ro tín dụng tăng cao Do NHNN cần có kiểm tra, kiểm sốt có hiệu hoạt động kinh doanh NHTM, đảm bảo phát triển bền vững an tồn Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 66 LỜI KẾT Định giá bất động sản vấn đề mẻ Việt Nam lý luận thực tiễn Tuy nhiên sớm khẳng định vai trị quan trọng họat động thị trường bất động sản, đặc biệt lĩnh vực cho vay chấp bất động sản ngân hàng Định giá bất động sản chấp giúp cho ngân hàng bảo đảm nguồn vốn cho vay mình, hạn chế rủi ro Nhờ ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển Qua q trình phân tích, đánh giá thực trạng định giá bất động sản chấp chi nhánh NHNN&PTNT Ninh Giang, rút thuận lợi, thành cơng khó khăn, tồn công tác định giá bất động sản chấp Từ đề xuất số giải pháp chủ yếu nhằm hồn thiện cơng tác chi nhánh Trong năm vừa qua, hoạt động định giá bất động sản chấp cấp lãnh đạo chi nhánh NHNN&PTNT Ninh Giang quan tâm tạo nhiều điều kiện Có thể nói, NHNN&PTNT ngân hàng thực tốt công tác định giá bất động sản chấp Tuy nhiên, bên cạnh thành cơng đạt ngân hàng khơng tránh khỏi sai xót công tác định giá cần khắc phục Em hi vọng với đề tài nghiên cứu giúp hiểu thêm kiến thức thực tế, từ có giải pháp giúp chi nhánh NHNN&PTNT Ninh Giang có phương pháp định giá bất động sản chấp bảo đảm chặt chẽ mặt lí luận Do hạn chế mặt thông tin kiến thức nên viết em cịn nhiều thiếu sót Em kính mong nhận giúp đỡ nhận xét, góp ý thầy để viết thêm hồn thiện Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 67 68 PHỤLIỆU LỤC THAM KHẢO DANH MỤC TÀI • • •• Biên xác định giá trị tài sản đảm bảo Luật đất đai 2003 Báo cáo thẩm định Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất • Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất • Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đôc ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng • Thơng tư số 03/TTLT/NHNN-BTP- BCA-TCĐC hướng dẫn việc xử lí tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ tổ chức tín dụng • Quyết định số 3840/2012/QĐ-TĐG- NHCT35 ngày 29/12/2012 Tổng giám đốc NHCT Việt Nam hướng dẫn thẩm định, định giá quản lý TSĐG • Văn số 9368/TĐG-NHCT35 ngày 26/06/2013 Tổng giám đốc NHCT Việt Nam quy định giá trị định giá mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị định giá • Giáo trình thị Định giá bất động sản- NXB Tài TS Phạm Tiến Đạt • Bài giảng “Đinh giá bất động sản” Thạc sỹ Trần Thị Bích Thủy Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt ... TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH NINH GIANG- HẢI DƯƠNG 31 2.1 Khái quát ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải. .. TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH NINH GIANG- HẢI DƯƠNG .57 3.1 Định hướng việc hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo bất. .. công tác thẩm định giá trị tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay NHTM Agribank- Chi nhánh Ninh Giang Hải Dương Chương 3: Hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục