vụ cho vay tại ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương
Trên thực tế, các phương pháp định giá chưa được vận dụng phong phú và linh hoạt tại Agribank, Agribank chủ yếu sử dụng hai phương pháp định giá chính với các bước thực hiện phương pháp như sau.
Phương pháp so sánh
Để áp dụng phương pháp này, CBTD cần đảm bảo:
Thứ nhất, phải thu thập được nhưng thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường.
- Thứ hai, phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
- Thứ ba, chất lượng thông tin cao : phù hợp, chính xác, kiểm tra được. - Thứ tư, thị trường phải ổn định
Đây là phương gần như được áp dụng hoàn toàn trong tất cả các lần phải định giá tài sản đảm bảo là bất động sản của chi nhánh. Phương pháp được thực hiện một cách đơn giản, chủ yếu dựa theo mức giá của thị trường.
Các bước thực hiện phương pháp của CBTD tại chi nhánh:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tín dụng tiến hành đánh giá sơ bộ về BĐS thế chấp sau đó sắp xếp lịch hẹn với khách hàng đi khảo sát.
- Khảo sát BĐS cần định giá, đánh giá về môi trường sống, điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng của mảnh đất.
- Tìm lại những hồ sơ tín dụng có tài sản đảm bảo là bất động sản tương tự và ở cùng khu vực với bất động sản cần định giá để tham khảo thông tin.
- Khảo sát thực tế bất động sản cùng với chủ sở hữu sau đó tiến hành chụp lại toàn bộ BĐS để đối chiếu và báo cáo lại cấp trên khi cần thiết.
Bước 2: Tìm BĐS so sánh
- Khi khảo sát thực trạng BĐS, cán bộ định giá tìm xung quanh BĐS cần định giá xem có BĐS nào tương tự đang rao bán không. Tiến hành điều tra BĐS qua phỏng vấn người dân địa phương đó để tham khảo giá thị trường và chụp ảnh lại ảnh những BĐS đó. Số BĐS so sánh được tham khảo giá tối thiểu là ba BĐS. Số lượng Số BĐS so sánh được đưa ra là ba BĐS được tham khảo giá càng nhiều, giá của BĐS cần định giá càng chính xác.
- Nếu như không tìm được hoặc không tìm đủ BĐS để so sánh, cán bộ định giá sẽ tiến hành tìm kiếm trên mạng và gọi điện trực tiếp để hỏi cụ thể, chi tiết về những BĐS đó.
Bước 3: Phân tích và đưa ra kết quả định giá
- Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.Các NHTM thường lựa chọn các yếu tố so sánh phổ biến là: pháp lý, quy mô diện tích, cơ sở hạ tầng, điều kiện giao thông.
- CBTD thực hiện phương pháp này ở mức độ đơn giản, chỉ tham khảo giá của các BĐS so sánh để đưa ra một khung giá ước lượng cho BĐS cần định giá, sau đó từ nhận định một cách chung nhất và khái quát về độ tốt hơn hay kém hơn của hai BĐS theo các đơn vị so sánh như như trên
- Đồng thời tham khảo khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố tại nơi BĐS đang tồn tại quy định, cùng với việc tham khảo số liệu của các bất động sản tương tự ở cùng khu vực đã từng được chi nhánh định giá trong các hồ sơ tín dụng khác từ đó đưa ra giá trị ước tính cho BĐS cần định giá.
Phương pháp chi phí:
Bên cạnh phương pháp so sánh, phương pháp chi phí cũng được áp dụng trong công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Chi nhánh tuy nhiên số
lần được áp dụng không nhiều. Cụ thể cách thực hiện như sau:
Bước 1: Khảo sát thực tế và ghi chép lại mô tả đầy đủ, chính xác về tài sản trên đất để làm căn cứ cho các bước tiếp theo.
Bước 2: Xác định giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá. Đơn giá xây dựng được áp dụng theo các quy định của Bộ xây dựng và những quy định có liên quan của tỉnh Hải Dương. Đồng thời đơn giá xây dựng cũng được tham khảo theo giá trị thị trường, điều này đòi hỏi CBTD phải có kinh nghiệm và những hiểu biết nhất định đối với lĩnh vực này. Có thể nói đơn giá xây dựng ở đây cũng được ước tính theo phương pháp so sánh một cách đơn giản và nhanh gọn nhất.
Bước 3:- Tiến hành tính khấu hao theo tham khảo Thông tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định và công văn 1326/2011/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc.
-Phương pháp khấu hao được sử dụng chủ yếu là khấu hao theo đường thẳng. Phương pháp chi phí này được CBTD thực hiện theo các cách đơn giản và dễ hiểu nhất.
Bước 4: Xác định giá trị của BĐS xây dựng bằng cách trừ giá trị khấu hao đã tính ở bước 3 khỏi giá trị xây dựng mới hiện hành của nó đã được ước tính ở bước 2.
Bước 5: Tiến hành cộng giá trị quyền sử dụng đất định giá đã được thực hiện theo phương pháp so sánh được trình này như trên và giá trị tính toán được ở bước 4 để có được GTBĐS.
2.2.4 Thực trạng vận dụng qui trình và ph ương ph áp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương thông qua một ví dụ thực tế
Thông tin chung về bất động sản cần thẩm định giá
Khách hàng: ông Nguyễn Mạnh Hùng
Tài sản cần định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại thử đất số 351 Xã Tân Hương, huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương.
Thời điểm định giá: tháng 4 năm 2016 Các bước tiến hành trên thực tế:
Bước 1: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, lập phiếu đề nghị định giá, kiểm soát hồ sơ.
Cán bộ tín dụng tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ của bất động sản cần thẩm định giá, xác nhận về tính đầy đủ hồ sơ.
Phân tích sơ bộ: Dựa vào hồ sơ của khách hàng, CBTD sẽ đến địa chỉ thửa đất kiểm tra trước hiện trạng và phân tích sơ bộ về tình trạng pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài sản. Cụ thể như sau:
- Hồ sơ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI501957, vào sổ cấp giấy chứng nhận số 1803 H-2007 do UBND huyện Ninh Giang cấp ngày 15/6/2007
- Thửa đất số: 351 - Tờ bản đồ số: 10
- Địa chỉ thửa đất: Xã Tân Hương, huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương - Diện tích: 106 m2 (Bằng chữ: Một trăm linh sáu mét vuông)
Trong đó: Đất ở: 106 m2,
- Hình thức sử dụng: riêng 106 m2, chung 0 m2. - Mục đích sử dụng: Đất ở tại nông thôn
- Thời hạn sử dụng: Lâu dài
- Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Những hạn chế về quyền sử dụng đất: Diện tích 106m2 trong đó có 63m2 đất nằm trong hành lang giao thông đường quốc lộ 37.
Sau đó, CBTD sẽ lập Phiếu đề nghị định giá tài sản theo mẫu ban hành để trình P.KH và KD xem xét phê duyệt.
Khu vực ∖ Vị trí đất\ Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3 Khu vực 4 Khu vực 5 Khu vực 6 1 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 2 4.000 3.500 3.000 2.000 1.500 1.000 3 2.500 2.000 1.500 1.200 1.000 800
Bước 2: Ph ân công định giá
Trưởng phòng KH và KD kiểm tra tính đúng, đủ và phù hợp của hồ sơ tài sản cần định giá, ký duyệt phiếu đề nghị định giá tài sản kèo theo hồ sơ tài sản cho cán bộ QHKH trực tiếp quản lý hồ sơ tín dụng liên quan đến tài sản cần định giá.
Bước 3: Định giá tài sản
Sau khi cùng với KD đến địa điểm bất động sản cần định giá và xác định tài sản kiểm tra hiện trạng đúng là tài sản cần định giá và khớp đúng với tài sản trong các văn bản, giấy tờ pháp lý liên quan do KH cung cấp, CBTD tiến hành định giá miếng đất này theo phương pháp so sánh như sau:
Định giá 43 m2 đất ở: CBTD khảo sát địa bàn xung quanh BĐS ĐG, tham khảo giá trị giao dịch trên thị trường thời điểm hiện tại của những BĐS có vị trí địa lý gần với BĐS định giá và đặc điểm tương tự BĐS ĐG. Xét thấy những BĐS này trên thị trường có giá trị rơi vào khoảng từ 14 đến 18 triệu đồng trên một mét vuông, kết hợp với kinh nghiệm tích lũy được trong những lần định giá những BĐS ở gần khu vực này, CBTD đưa ra mức giá ước tính cho BĐS ĐG là 15 triệu đồng trên một mét vuông.
Định giá 63m2 đất hành lang giao thông: CBTD định giá diện tích đất này theo khung giá được nhà nước qui định và được UBND tỉnh Hải Dương ban hành.
Khung giá đất dành cho đất ở ven đô thị, ven đường giao thông chính (quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ), các đầu mối giao thông, khu thương mại, du lịch và các điểm dân cư được ban hành trong Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hải Dương như sau:
BĐS ĐG nằm tại mặt đường tại khu dân cư và giao thông đông đúc, thương mại phát triển. Đối chiếu với Quyết định, BĐS cần định giá nằm tại:
- Vị trí 1: Đất có vị trí nằm giáp trục đường giao thông chính, khu thương mại, du lịch và điểm dân cư có điều kiện thuận lợi và có giá đất cao nhất - Khu vực 4:Huyện Ninh Giang khu vực đất ven Quốc lộ 37 thuộc các xã
Đồng Tâm, Tân Hương Nghĩa An.
Theo bảng trên, diện tích đất hành lang giao thông này được ước tính có giá trị 4.000.000 đồng trên một mét vuông.
Vậy tổng giá trị cuối cùng của BDSĐG được ước tính có giá trị 897.000.000
đồng (Bằng chữ: Tám trăm chín mươi bẩy triệu đồng) bao gồm:
Giá trị QSD đất ở: 43 m2 x 15.000.000 đ/m2 = 645.000.000 đồng Giá trị QSD Đất HLGT: 63 m2 x 4.000.000 đ/m2 = 252.000.000 đồng
Bước 4: Kiểm soát, phê duyệt kết quả đinh giá tà i sản.
Sau khi nhận kết quả định giá từ CBTD, cán bộ kiểm soát có trách nhiệm kiểm soát và ký kiểm soát khi đồng ý với kết quả.
Kết quả được chuyển cho trưởng phòng KH&KH cùng Giám đốc/phó giám đốc chi nhánh ký phê duyệt trước khi CBTD lập báo cáo thẩm định.
Bước 5: Lập biên bản xác định giá trị tài sản đảm bảo.
CBTD lập Báo cáo thẩm định tài sản theo mẫu biểu quy định (được đính kèm trong phần phụ lục), gửi bản sao Báo cáo thẩm định tài sản đã được phê duyệt cho P.KH và KD và lưu hồ sơ theo quy định.
Sau khi nhận Báo cáo thẩm định tài sản, căn cứ vào KQĐG hoặc Báo cáo thẩm định của CBTD và các căn cứ khác có liên quan, PKH và KD tập hợp hồ sơ và lập Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm theo mẫu qui định (được đính kèm trong phần phụ lục).
2.2.5 Đánh giá th ực trạng vận dụng qui trình và ph ương ph áp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương
2.2.5.1 Ưu điểm và những kết quả đạt được
Mặc dù có rất nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài tác động tới hoạt động tín dụng tại Chi nhánh, song cùng với sự cố gắng nỗ lực của các cán bộ tín dụng, công tác định giá bất động sản tại Chi nhánh đã đạt được những kết quả đáp ứng yêu cầu đặt ra. Khách hàng của chi nhánh cũng có nhiều khách hàng lớn, do đó rủi ro là không nhỏ. Việc định giá tài sản thế chấp đòi hỏi phải có lợi cho cả hai bên khách hàng - ngân hàng. Chính vì vậy chi nhánh đã đạt được những kết quả mà Ban giám đốc đặt ra trong hoạt động định giá. Các bất động sản được coi là tài sản thế chấp tại chi nhánh rất phong phú về chủng loại, về giá trị... Khi xác định giá trị bất động sản có tham khảo giá của những giao dịch đã thực hiện được trên thị trường. Yếu tố
pháp lý của bất động sản thế chấp được coi là quan trọng khi định giá tài sản thế chấp. Phương pháp thực hiện định giá bất động sản được áp dụng tại chi nhánh linh hoạt, tùy thuộc vào mỗi loại: Phương pháp so sánh, chi phí. Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã đề cập đến những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, hiện trạng sử dụng của bất động sản. Cụ thể những ưu điểm thể hiện rõ nét hơn thông qua kết quả đạt được như sau:
Thứ nhất, các bước tiến hành của Chi nhánh đặt ra là rất hệ thống, tuần tự,
chi tiết, chặt chẽ, hợp lý, khoa học, theo đúng quy định giúp nhóm thẩm định có các nhìn tổng quát về thứ tự và cách thức thực hiện công việc, góp phần hoàn thiện dịch vụ thẩm định giá. Tính pháp lý của hồ sơ bất động sản được chú trọng cao.
Thứ hai,CBTD khảo sát rất sát sao giá cả thực tế trên thị trường, cơ sở ước
tính là giá thị trường đã phản ánh tương đối đúng với giá trị của bất động sản. Nhìn chung giá trị định giá được đánh giá là sát với thực tế tại thời điểm định giá. Kết hợp với việc tham khảo khung giá đất do nhà nước qui định và áp dụng tốt, mức giá được định giá cho BĐS dùng làm tài sản đảm bao đưa ra là hợp lý và được khách hàng hài lòng.
Thứ ba, kết quả định giá do CBTD đưa ra được kiểm soát sát sao. Khi kết
quả không hợp lý thì CBTD và CBKS phải cùng tiến hành định giá lại cho tới khi hợp lí. Kết quả cuối cùng được ký duyệt luôn là kết quả có độ chính xác cao nhất.
Thứ tư,Chi nhánh có một đội ngũ nhân viên trẻ, khoẻ được đào tạo về
chuyên ngành thẩm định giá từ các trường đại học Kinh tế quốc dân và Học Viện Ngân Hàng. Đây là một nguồn lực rất quan trọng trong công tác định giá bất động sản thế chấp bởi hiện nay số lượng các trường đại học đào tạo về chuyên ngành thẩm định giá ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng là rất ít. Trong tình trạng khan hiếm nguồn lực như hiện nay thì việc sở hữu được một đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn về thẩm định giá là một lợi thế rất tốt của ngân hàng. Các nhân viên khi vào làm việc ở đây không những được đào tạo nâng cao những kến thức về chuyên ngành của mình mà còn được đào tạo các nghiệp vụ khác cần thiết cho các
hoạt động của ngân hàng. Điều đó có nghĩa là mỗi nhân viên dù làm ở vị trí nào cũng đều có những hiểu biết nhất định về nghiệp vụ của các vị trí khác. Điều này giúp ích rất nhiều trong công tác định giá bất động sản thế chấp bởi các đơn vị có thể hỗ trợ cho nhau trong các bước, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sở, làm tăng năng suất làm việc.
2.2.5.2 Hạn chế còn tồn tại và những kh ó kh ăn gặp phải trong công tác định giá
Hạn chế còn tồn tại tại Chi nhánh.
Hạn chế đầu tiên và lớn nhất có thể nhìn thấy được là hiện nayChi nhánh
chưa có phòng Thẩm định tài sản riêng biệt trong khi đó số lượng hồ sơ thì ngày