vay tại ngân hàng Agribank, chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương
2.2.1HỒ sơ ph áp lý th eo qui định
Ngân hàng Agribank đưa ra yêu cầu chung về những giấy tờ pháp lý cần có cho công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trên toàn hệ thống như sau:
❖Đối với quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận QSD đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở tại đô thị được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/11994 của Chính Phủ.
- Trích lục bản đồ thửa đất (có xác nhận, đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất) đối với những trường hợp trên giấy chúng nhận QSD đất không có trích lục bản đồ thửa đất.
- Chứng từ nộp tiền thuê đất đối với QSD đất thuê.
❖Đối với nhà ở
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở; Giấy chứng nhận QSD đất ở đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã ghi nhận về nhà ở được xây dựng trên đất đó.
2.2.2 Qui trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay thựctế tại ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương tế tại ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương
Sơ đồ quy trình định giá bất động sản thế chấp
Việc định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương được thực hiện theo trình tự các bước sau:
Sơ đồ 2.2 : Qui trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Agribank Ninh
Giang- Hải Dương
Nguồn : Phòng KH&KD Agribank chi nhánh Ninh Giang
Mô tả quy trình định giá bất động sản thế chấp
Bước 1: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, lập phiếu đề nghị định giá, kiểm soát hồ sơ. - Cán bộ tín dụng (CBTD) tiếp nhận, kiểm tra và phân loại hồ sơ tài sản từ khách hàng (KH) theo đúng quy trình, quy định hiện hành có liên quan do Tổng Giám Đốc ban hành từng thời kỳ.
- CBTD kiểm tra trước hiện trạng tài sản, định giá sơ bộ về tài sản và lập Phiếu đề nghị định giá tài sản theo mẫu ban hành để trình P.KH và KD xem xét phê duyệt.
Bước 2: Ph ân công định giá
Trưởng/phó phòng được phân công của P.KD có trách nhiệm kiểm soát hồ sơ tài sản định giá, ký vào phiếu đề nghị định giá tài sản nếu hồ sơ tài sản đúng, đủ và phù hợp theo quy định.
Mọi hồ sơ yêu cầu định giá đều phải được chuyển cho phòng KH và KD xem xét trước khi phân công cho gửi phiếu đề nghị định giá tài sản kèo theo hồ sơ tài sản cho CBTD trực tiếp quản lý hồ sơ tín dụng liên quan, CBTD không được tự ý tiến hành định giá bất kỳ tài sản nào khi chưa được phân công.
Bước 3: Định giá tài sản
Việc định giá tài sản thực hiện theo đúng quy trình định giá này, các hướng dẫn nhận TSBD (hoặc được thay thế bằng hướng dẫn định giá) hiện hành và các văn bản khác có liên quan do tổng giám đốc ban hành qua từng thời kỳ.
CBTD có trách nhiệm kiểm tra, nghiên cứu hồ sơ được phân công:
+ Trường hợp hồ sơ không đúng, không đầy đủ theo quy định hiện hành hoặc không hợp pháp, hợp lệ, không đủ các thông tin liên quan đến tài sản cần định giá thì yêu cầu CBTD bổ sung để đảm bảo các thông tin về tài sản được đầy đủ, chính xác.
+ Trường hợp hồ sơ hợp lệ theo quy định, CBTD lên kế hoạch (phương thức đi lại, thời gian...) và thống nhất với KH đi kiểm tra khảo sát hiện trạng tài sản( KH là người tổ chức thực hiện đi khảo sát tài sản).
Khi tiến hành kiểm tra, khảo sát hiện trạng tài sản:
+ Bắt buộc phải có chủ tài sản (hoặc đại diện chủ tài sản là vợ/chồng, bố/mẹ đẻ, con đẻ trên 18 tuổi, con đẻ trên 18 tuổi, người đại diện của chủ doanh nghiệp theo giấy giới thiệu - nếu tài sản là của doanh nghiệp) đi khảo sát cùng để chứng kiến, xác định chủ quyền tài sản và ký biên bản kiểm tra khảo sát hiện trạng tài sản theo quy định.
+ Phải xác định tài sản kiểm tra hiện trạng đúng là tài sản cần định giá và khớp đúng với tài sản trong các văn bản, giấy tờ pháp lý liên quan do KH cung cấp, CBTD chịu trách nhiệm chính trong việc xác định vị trí/hiện trạng thực tế của tài sản nếu trong biên bản kiểm tra khảo sát hiện trạng tài sản và kết quả định giá (KQĐG).
+ CBTD phải chụp ảnh tài sản: Gồm có ảnh đường tiếp giáp, tổng thể tài sản, công trình xây dựng ... và một số hình ảnh chính có thể được đính kèm trong KQĐG nếu cần thiết.
Trường hợp với tài sản sau khi kiểm tra, khảo sát hiện trạng không đủ căn cứ xác định (sai lệch hướng, sai lệch sơ đồ hoặc diện tích so với trên hồ sơ, hông đúng chủ tài sản, tài sản có tranh chấp. hay phát hiện bất cứ dấu hiệu khả nghi nào khác) phải áp dụng các biên pháp được quy định như sau:
+ Yêu cầu khách hang xuất trình giấy tờ gốc (nếu có) để đối chiếu với bản giấy tờ được cung cấp.
+ Trường hợp nghi ngờ về tài sản thì phải thu nhập tối thiểu 02 nguồn thông tin để xác minh tính đúng đắn giữa chủ tài sản so với hồ sơ pháp lý.
+ CBTD có trách nhiệm hướng dẫn KH làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xác định các vấn đề sai khác hoặc chưa rõ ràng giữa hồ sơ pháp lý với hiện trạng tài sản định giá.
Việc kiểm tra, khảo sát hiện trạng tài sản phải có sự chứng kiến của: CBTD, Chủ tài sản (hoặc người đại diện) và KH vay vốn trong trường hợp tài sản của bên thứ ba (nếu KH cùng có mặt). Kết thúc quá trình khảo sát, CBTD phải lập biên bản khảo sát theo mẫu biểu quy định đã được ban hành kèm có đủ chữ ký xác nhận của tất cả các bên liên quan.
Trường hợp sau khi hoàn thiện việc kiểm tra khảo sát hiện trạng tài sản và phát hiện hồ sơ phát sinh thiếu hoặc có dấu hiệu cần bổ sung xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì CBTD phải thực hiện các công việc.
+ Thông báo và hướng dẫn cho KH bổ sung các hồ sơ phát sinh cần thiết để đủ căn cứ định giá tài sản.
+ Theo dõi, nhắc nhở KH hoàn thiện bổ sung hồ sơ cho CBTD trong thời gian quy định.
+ Đóng và lưu hồ sơ theo quy định hiện hành ngay sau khi hết hạn quy định bổ sung hồ sơ phát hiện thiếu.
Căn cứ vào: Hồ sơ pháp lý của tài sản, Biên bản kiểm tra khảo sát hiện trạng tài sản, các thông tin thu nhập được, các quy định hiện hành liên quan của AgriBank và của pháp luật về định giá. CBTD tiến hành định giá và lập kết quả theo mẫu biểu quy định.
Trong thời gian chuẩn bị trước và sau khi lập kết quả định giá, CBTD và kiểm soát phải tuân thủ tuyệt đối các quy định sau:
+ Không tự tiện thông báo ý kiến đánh giá của cá nhân CBTD về đơn giá hoặc tổng giá trị định giá tài sản cho bất kì cá nhân hay tổ chức nào khi chưa được sự đồng ý của lãnh đạo.
+ Không thông báo hoặc tiết lộ ý kiến đánh giá của cấp trên trực tiếp xem xét, đánh giá và phê duyệt kết quả về đơn giá hoặc tổng giá trị định giá tài sản cho bất kì cá nhân hay tổ chức nào khi chưa khi chưa được sự đồng ý của lãnh đạo.
+ Không cam kết hoặc hứa hện với bất kì cá nhân hay tổ chức nào về đơn giá hoặc tổng giá trị tài sản, về phương thức đánh giá hay khấu hao tài sản, và về các thông tin khác có thể gây hiểu lầm cho cá nhân hay tổ chức về giá trị và đặc điểm hiện trạng tài sản khi chưa có sự đồng ý của P.KH và KD.
+ Không cung cấp một phần hay toàn bộ bản nháp (bản KQĐG chưa có hiệu lực) cho bất kì cá nhân hay tổ chức nào khi chưa được sự đồng ý của ban lãnh đạo.
Sau khi hoàn thành xong việc định giá tài sản, CBTD chuyển KQĐG và các hồ sơ pháp lý về tài sản tới P.KH và KD để kiểm tra, kiểm soát.
* Trường hợp giá trị của tài sản quá lớn lên tới hàng trăm tỷ đồng, ngân hàng Agribank sẽ chuyển hồ sơ thuê các công ty định giá thực hiện công tác định giá.
Bước 4: Kiểm soát, phê duyệt kết quả đinh giá tà i sản. Kiểm soát kết quả định giá tài sản:
Sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, pháp lý, giấy tờ chúng minh tài sản, giá do CBTD đề xuất, cán bộ kiểm soát thực hiện:
+ Ký kiểm soát nếu đồng ý với đề xuất của CBTD.
+ Yêu cầu CBTD kiểm tra, bổ sung tài liệu, thông tin về tài sản, thông tin về tài sản so sánh nếu hồ sơ định giá không đầy đủ, không chính xác, không họp pháp.
+ Yêu cầu CBTD đó hoặc CBTD khác tiến hành định giá lại nếu không đồng ý về giá do CBTD đề xuất.
+ Trường hợp có nghi vấn đối với hồ sơ pháp lý của tài sản, cán bộ kiểm soát có trách nhiệm phối hợp với các bộ phận nghiệp vụ có liên quan trong nội bộ cũng như cơ quan chức năng bên ngoài để kiểm tra, xác thực.
Phê duyệt kết quả định giá tài sản:
Trên cơ sở đề xuất của CBTD, khi đã đồng ý với kết quả định giá, trưởng phòng P.KH và KD và Giám đốc/phó giám đốc ký duyệt.
Bước 5: Lập biên bản xác định giá trị tài sản đảm bảo.
CBTD lập Báo cáo thẩm định tài sản theo mẫu biểu quy định. Gửi bản sao Báo cáo thẩm định tài sản đã được phê duyệt cho P.KH và KD và lưu hồ sơ theo quy định.
Sau khi nhận Báo cáo thẩm định tài sản, PKH và KD tập hợp hồ sơ và lập Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm theo mẫu quy định. Trong biên bản này cần nêu rõ: Tài sản bảo đảm là gì?; Các giây tờ chứng minh quyền sở hữu...; Các thông số, đặc điêm... của tài sản bảo đảm; Giá trị định giá tài sản.
Biên bản định giá tài sản bảo đảm phải có chữ ký của các bên liên quan và đóng dấu nếu là tô chức. Thành phần ký gồm: Bên nhận thế chấp, bên thế chấp và bên cho vay.
2.2.3 Các ph ương ph áp ch ủ yếu được sử dụng để định giá bất động sản phụcvụ cho vay tại ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương vụ cho vay tại ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương
Trên thực tế, các phương pháp định giá chưa được vận dụng phong phú và linh hoạt tại Agribank, Agribank chủ yếu sử dụng hai phương pháp định giá chính với các bước thực hiện phương pháp như sau.
Phương pháp so sánh
Để áp dụng phương pháp này, CBTD cần đảm bảo:
Thứ nhất, phải thu thập được nhưng thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường.
- Thứ hai, phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
- Thứ ba, chất lượng thông tin cao : phù hợp, chính xác, kiểm tra được. - Thứ tư, thị trường phải ổn định
Đây là phương gần như được áp dụng hoàn toàn trong tất cả các lần phải định giá tài sản đảm bảo là bất động sản của chi nhánh. Phương pháp được thực hiện một cách đơn giản, chủ yếu dựa theo mức giá của thị trường.
Các bước thực hiện phương pháp của CBTD tại chi nhánh:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tín dụng tiến hành đánh giá sơ bộ về BĐS thế chấp sau đó sắp xếp lịch hẹn với khách hàng đi khảo sát.
- Khảo sát BĐS cần định giá, đánh giá về môi trường sống, điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng của mảnh đất.
- Tìm lại những hồ sơ tín dụng có tài sản đảm bảo là bất động sản tương tự và ở cùng khu vực với bất động sản cần định giá để tham khảo thông tin.
- Khảo sát thực tế bất động sản cùng với chủ sở hữu sau đó tiến hành chụp lại toàn bộ BĐS để đối chiếu và báo cáo lại cấp trên khi cần thiết.
Bước 2: Tìm BĐS so sánh
- Khi khảo sát thực trạng BĐS, cán bộ định giá tìm xung quanh BĐS cần định giá xem có BĐS nào tương tự đang rao bán không. Tiến hành điều tra BĐS qua phỏng vấn người dân địa phương đó để tham khảo giá thị trường và chụp ảnh lại ảnh những BĐS đó. Số BĐS so sánh được tham khảo giá tối thiểu là ba BĐS. Số lượng Số BĐS so sánh được đưa ra là ba BĐS được tham khảo giá càng nhiều, giá của BĐS cần định giá càng chính xác.
- Nếu như không tìm được hoặc không tìm đủ BĐS để so sánh, cán bộ định giá sẽ tiến hành tìm kiếm trên mạng và gọi điện trực tiếp để hỏi cụ thể, chi tiết về những BĐS đó.
Bước 3: Phân tích và đưa ra kết quả định giá
- Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.Các NHTM thường lựa chọn các yếu tố so sánh phổ biến là: pháp lý, quy mô diện tích, cơ sở hạ tầng, điều kiện giao thông.
- CBTD thực hiện phương pháp này ở mức độ đơn giản, chỉ tham khảo giá của các BĐS so sánh để đưa ra một khung giá ước lượng cho BĐS cần định giá, sau đó từ nhận định một cách chung nhất và khái quát về độ tốt hơn hay kém hơn của hai BĐS theo các đơn vị so sánh như như trên
- Đồng thời tham khảo khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố tại nơi BĐS đang tồn tại quy định, cùng với việc tham khảo số liệu của các bất động sản tương tự ở cùng khu vực đã từng được chi nhánh định giá trong các hồ sơ tín dụng khác từ đó đưa ra giá trị ước tính cho BĐS cần định giá.
Phương pháp chi phí:
Bên cạnh phương pháp so sánh, phương pháp chi phí cũng được áp dụng trong công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Chi nhánh tuy nhiên số
lần được áp dụng không nhiều. Cụ thể cách thực hiện như sau:
Bước 1: Khảo sát thực tế và ghi chép lại mô tả đầy đủ, chính xác về tài sản trên đất để làm căn cứ cho các bước tiếp theo.
Bước 2: Xác định giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá. Đơn giá xây dựng được áp dụng theo các quy định của Bộ xây dựng và những quy định có liên quan của tỉnh Hải Dương. Đồng thời đơn giá xây dựng cũng được tham khảo theo giá trị thị trường, điều này đòi hỏi CBTD phải có kinh nghiệm và những hiểu biết nhất định đối với lĩnh vực này. Có thể nói đơn giá xây dựng ở đây cũng được ước tính theo phương pháp so sánh một cách đơn giản và nhanh gọn nhất.
Bước 3:- Tiến hành tính khấu hao theo tham khảo Thông tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định và công văn 1326/2011/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc.
-Phương pháp khấu hao được sử dụng chủ yếu là khấu hao theo đường thẳng.