Một lợi thế của chi nhánh NHNN&PTNT Ninh Giang: Đội ngũ cán bộ nói chung và đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và năng lực thực sự trong công việc. Tuy nhiên trước sự biến động phức tạp của thị trường bât động sản, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà nước thì Ngân hàng cần: Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất. Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá bât động sản thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống NHNN Việt Nam và các ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế. Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại... ) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả. Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của nhân viên thẩm định trong việc đưa ra ý kiến của mình nhằm tránh được tình trạng quá cứng nhắc theo các quy định khiến cho các kết quả thẩm định thiếu chính xác đồng thời tạo điều kiện.
Điều kiện thực hiện: Ngân hàng cần sử dụng các hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo ra động lực trong công tác cho các cán bộ và CVĐG và có các chế tài xử lý các vi phạm của cán bộ, CVĐG khi có vi phạm.
3.2.4Hoàn thiện nội dung định giá
Hiện nay, NHNN&PTNT Ninh Giang đã dựa trên những quy định của pháp luật và các chính sách riêng của mình để đưa ra những quy trình, quy định về định giá bât động sản thế chấp. Tuy nhiên những quy định này chỉ mang tính tương đối và phù hợp với từng thời kỳ, từng địa bàn nhất định. Các quy định của pháp luật cũng như thị trường bất động sản không ngừng thay đổi. Vì thế chi nhánh cũng cần phải luôn luôn và thường xuyên nghiên cứu, cập nhật những thay đổi đó để hoàn chỉnh thêm về các quy định về định giá bât động sản thế chấp của mình. Chi nhánh phải không ngừng nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp khác ngoài phương pháp so sánh hay chi phí để áp dụng vào định giá như phương pháp đầu tư trong định giá cao ốc văn phòng, phương pháp thặng dư trong định giá đất trống... Tăng cường việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định hiện hành của NHNN&PTNT Việt Nam về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trên nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn huyện. Trong giá trị của bất động sản thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm một tỷ lệ rất nhỏ so với giá trị của QSD đất. Tuy vậy, không phải vì thế mà các CBTD đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị của nhà, cũng như những tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay cách xác định giá trị còn lại của nhà chỉ đơn thuần dựa vào giá trị còn lại của các cấu trúc có tuổi thọ dài, điều này dẫn đến giá trị còn lại của nhà thiếu chính xác. Do đó khi tính giá trị còn lại của nhà cần quan tâm đến những yếu tố có tuổi thị ngắn khi định giá. Bên cạnh việc sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để định giá bất động sản thế chấp thì chi nhánh cũng phải kết hợp các phương pháp và sử dụng phương pháp thu nhập để định giá các bất động sản tạo ra thu nhập như nhà hàng, khách sạn hoặc các tài sản hình thành từ vốn vay.
Điều kiện thực hiện: Ngân hàng cần đưa thêm các phương pháp định giá khác như phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dự vào để CBTD có thể sử dụng linh hoạt trong công tác định giá.
3.2.5 Thành lập phòng Thẩm định riêng biệt tách rời với phòng Ke hoạch và Kinh doanh
Thẩm định và Cho vay là hai hoạt động có vai trò quan trọng việc đảm bảo hoạt động tín dụng của ngân hàng được diễn ra thường xuyên. Chi nhánh nên thành lập phòng Thẩm định riêng để rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn, tránh việc CBTD bị quá tải công việc và không tập trung sâu được vào một chuyên môn của mình. Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến vay vốn tại chi nhánh thì bộ phận tín dụng có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ vay vốn. Các cán bộ của bộ phận tín dụng có trách nhiệm thu thập và yêu cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan theo quy định của bộ phận thẩm định. Một khoản vay của khách hàng tại ngân hàng đều cần tài sản thế chấp nhằm tránh rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ phải tiến hành xử lý bât động sản thế chấp để thu hồi nợ. Vì vậy, phía ngân hàng luôn yêu cầu khách hàng phải nộp toàn bộ hồ sơ gốc có liên quan đến bât động sản thế chấp. Để tránh việc khách hàng sử dụng giấy tờ giả mạo để thế chấp hoặc đem thế chấp bât động sản tại nhiều ngân hàng và chỉ đến khi ngân hàng phải xiết nợ thì mới phát hiện ra những sai sót này, các cán bộ tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý của bât động sản thế chấp của khách hàng vay thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, Sở địa chính.. .để xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ thế chấp. Bên cạnh đó các cán bộ của bộ phận thẩm định cũng cần kiểm tra ngay hồ sơ sau khi tiếp nhận để kịp thời phát hiện những sai sót, tài liệu còn thiếu để bộ phận tín dụng bổ sung một cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận và xác lập hồ sơ định giá.
3.2.6 Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài và bền vững với các ngân hàngbạn và các tổ chức có liên quan bạn và các tổ chức có liên quan
Ngân hàng cần chủ động hơn trong việc củng cố và tạo lập mối quan hệ bền vững với các bộ, các ngành hữu quan và các cơ quan chức năng nhằm nắm bắt kịp thời những thông tin và học hỏi nhiều kinh nghiệm quý giá phục vụ cho công tác thẩm định (thông tin quy hoạch) Đối với công tác định giá, nguồn thông tin rất quan trọng. Thực sự ngoài những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ định giá cũng gặp rất nhiều khó khăn với các kênh thông tin về khách hàng. Rất khó kiểm chứng được toàn bộ tất cả thông tin mà khách hàng cung cấp. Do vậy chi nhánh cần tăng cường hơn nữa mối quan hệ với các cơ quan chức năng như Bộ Tài nguyên môi trường, UBND các cấp, cơ quan thuế, hải quan... Đồng thời tăng cường đối thoại với các đơn vị khác về kết quả thẩm định cũng như về hoạt động của mình. Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc gắn bó, hỗ trợ nhau giữa các đơn vị góp phần hạn chế tối đa những rủi ro về biến động giá cả của bất động sản trên thị trường.
3.3 Một số kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị lên Hội sở chính
• Hoàn thiện và bổ sung cơ ch ế chính sách
Agribank hội sở cần phải tiếp tục hoàn chỉnh và ban hành các chế độ nghiệp vụ cụ thể về việc định giá tài sản đảm bảo nói chung và bất động sản nói riêng, đảm bảo ngắn gọn, chuẩn xác, định rõ được trách nhiệm của từng cán bộ tín dụng đến trưởng, phó phòng và giám đốc sao cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay và chế độ NHNN quy định. Có chế độ khen thưởng và kỳ luật đối với cán bộ nhân viên thích đáng, góp phần đảm bảo được chất lượng hoạt động định giá tài sản đảm bảo.
Đồng thời, Ngân hàng Agribank hội sở cần thường xuyên kiểm tra, kiểm soát các mặt nghiệp vụ hoạt động kinh doanh nói chung và sâu hơn nữa là hoạt động định giá tài sản đảm bảo của các đơn vị thành viên trong hệ thống Trong công tác thanh tra kiểm soát cần phải có đội ngũ cán bộ là người am hiểu sâu rộng
nghiệp vụ ngân hàng, có phẩm chất đạo đức tốt và phải được đào tạo thêm các kiến thức bổ trợ khác như nghiệp vụ thanh tra, pháp luật, quản lý nhà nước,.. .để kịp thời uốn nắn những sai sót, đưa hoạt động của các đơn vị thành viên được thống nhất theo đúng qui trình nghiệp vụ, thể chế của Agribank trong hệ thốngcũng như của Ngành ngân hàng, đảm bảo nâng cao hiệu quả hoạt động của các Chi nhánh trong toàn hệ thống.
• Nâng cao hiệu quả công tác thông tin cho các chi nhánh
Triển khai nhanh chóng hệ thống, hiện đại hoá công nghệ ngân hàng kết hợp với hệ thống bảo mật hiệu quả tạo điều kiện cho việc thu thập thông tin đối với khách hàng trong hệ thống được nhanh chóng.
Nắm bắt được thông tin tốt, đặc biệt là thông tin về doanh nghiệp sẽ tạo điều kiện cho ngân hàng có quyết định thẩm định đúng đắn, hạn chế rủi ro. Do đó trong thời gian tới bên cạnh những thông tin về doanh nghiệp, Agribank hội sở cần cung cấp thêm cho các chi nhánh những thông tin về hoạt động của ngành như báo cáo phân tích ngành, những tiến bộ về công nghệ trong lĩnh vực ngân hàng; chủ trương, chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước; các quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, tình hình hoạt động của các ngân hàng khác trong và ngoài hệ thống. Ngân hàng Agribank hội sở có thể thu nhập các thông tin từ các kênh sau:
- Hệ thống thông tin của NHNN. Đây là thông tin đáng tin cậy nhất cho các NHTM - Thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước trung ương và địa phương như: hải quan, thuế,.
- Thu thập thông tin từ các cơ quan thông tin báo chí: đây là phương pháp đơn giản nhưng rất hữu hiệu, thông tin đa dạng và phong phú
- Xây dựng mối quan hệ mua bán thông tin giữa Agribank hội sở và các ngân hàng khác, với các cơ quan thông tin và tư vấn nhằ m tăng thêm những thông tin
cần thiết cho quá trình từ thẩm định đến xét duyệt và giám sát cho vay của các Chi nhánh Agribank trong hệ thống.
• Thực hiện hỗ trợ các chi nhánh trong việc đ à o tạo, bồi dưỡng cán bộ
Thường xuyên tổ chức các lớp đào tạo, bồi dưỡng cán bộ tại chỗ; mờicác chuyên gia, những người có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực định giá tài sản để tổ chức các buổi nói chuyện, trao đổi học tập nhằm nâng cao kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệm cho các cán bộ thẩm định. Agribank hội sở cũng có thể hỗ trợ kinh phí, cử cán bộ đi học ở các trường đại học, các trung tâm nghiên cứu kinh tế, khoa học trong và ngoài nước. Cung cấp đầy đủ các tư liệu, văn bản quy phạm pháp luật, quy chế, hướng dẫn về nghiệp vụ chuyên môn và các quy định khác có liên quan của Chính phủ, của Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Agribank hội sở để cán bộ thẩm định tự tham khảo và nghiên cứu.
3.3.2 Kiến nghị với NHNN
Chống sự cạnh tranh kém lành mạnh: với sự mở rộng tính tự chủ và tự chịu trách nhiệm của các NHTM, NHNN đã giải phóng tính sáng tạo và chủ động của các ngân hàng trong hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên đã xuất hiện tình trạng cạnh tranh kém lành mạnh, tranh giành khách hàng vay vốn giữa các ngân hàng như định giá quá cao tài sản đảm bảo để cho vay KH một số tiền quá lớn so với khả năng chi trả của KH dẫn đến kết quả thẩm định thiếu chính xác và nguy cơ rủi ro tín dụng tăng cao. Do đó NHNN cần có sự kiểm tra, kiểm soát có hiệu quả những hoạt động kinh doanh của các NHTM, đảm bảo sự phát triển bền vững và an toàn.
LỜI KẾT
Định giá bất động sản là một vấn đề còn rất mới mẻ tại Việt Nam cả về lý luận và thực tiễn. Tuy nhiên nó cũng sớm khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong các họat động của thị trường bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay thế chấp bất động sản tại các ngân hàng. Định giá bất động sản thế chấp sẽ giúp cho ngân hàng bảo đảm được nguồn vốn cho vay của mình, hạn chế rủi ro. Nhờ vậy ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Qua quá trình phân tích, đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHNN&PTNT Ninh Giang, chúng ta đã rút ra được những thuận lợi, thành công và những khó khăn, tồn tại trong công tác định giá bất động sản thế chấp ở đây. Từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác này tại chi nhánh. Trong những năm vừa qua, hoạt động định giá bất động sản thế chấp luôn được các cấp lãnh đạo của chi nhánh NHNN&PTNT Ninh Giang quan tâm và tạo nhiều điều kiện. Có thể nói, NHNN&PTNT là một trong những ngân hàng thực hiện tốt công tác định giá bất động sản thế chấp. Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đã đạt được thì ngân hàng cũng không tránh khỏi những sai xót trong công tác định giá cần được khắc phục. Em hi vọng với đề tài nghiên cứu này có thể giúp mình hiểu thêm kiến thức thực tế, từ đó có những giải pháp giúp chi nhánh NHNN&PTNT Ninh Giang có những phương pháp định giá bất động sản thế chấp bảo đảm chặt chẽ hơn về mặt lí luận.
Do sự hạn chế về mặt thông tin và kiến thức nên bài viết của em còn nhiều thiếu sót. Em kính mong nhận được sự giúp đỡ nhận xét, góp ý của các thầy cô để bài viết thêm hoàn thiện.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• Luật đất đai 2003.
• Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
• Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất .
• Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đôc ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
• Thông tư số 03/TTLT/NHNN-BTP- BCA-TCĐC hướng dẫn việc xử lí tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng.
• Quyết định số 3840/2012/QĐ-TĐG- NHCT35 ngày 29/12/2012 Tổng giám đốc NHCT Việt Nam về hướng dẫn thẩm định, định giá và quản lý TSĐG. • Văn bản số 9368/TĐG-NHCT35 ngày 26/06/2013 của Tổng giám đốc
NHCT Việt Nam quy định về giá trị định giá và mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị định giá.
• Giáo trình thị Định giá bất động sản- NXB Tài chính của TS. Phạm Tiến Đạt • Bài giảng “Đinh giá bất động sản” của Thạc sỹ Trần Thị Bích Thủy
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt
PHỤ LỤC • Biên bản xác định giá trị tài sản đảm bảo • Báo cáo thẩm định