Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong hoạt động kinh doanh tại Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUONG THỊ PHƯƠNG HOA

PHAP LUẬT VE HUY DONG VON CUA CACDOANH NGHIEP KINH DOANH BAT DONG SAN

STRONG HOẠT DONG KINH DOANH TẠI VIET NAM

LUAN VAN THAC SILUAT HOC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI, NĂM 2023

LUONG THỊ PHƯƠNG HOA

PHAP LUẬT VE HUY DONG VON CUA CÁCDOANH NGHIEP KINH DOANH BAT DONG SAN

TRONG HOẠT DONG KINH DOANH TẠI VIET NAM

LUAN VĂN THAC SI LUAT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh Tế

'Nguời hướng dan khoa học: TS Phạm Thu Thuy

HÀ NỘI, NĂM 2023

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan Luận vấn là tải liệu nghiên cứu độc lập của cá nhân tôiTôi xin cam đoan toàn bộ các nộicùng với sự hỗ tro của găng viên hướng

đang quan đểm, kết quả, vi du được tình bay trong luận văn là kết quả của sựnghiên cửa trung thực của cá nhân tối.

Vay kính đề nghị Trường Dai học Luật Ha Nội xem xét cho tôi được bảo vệLuận vin.

"Tôi xin chân thành căm on!

GIANG VIÊN HƯỚNG DAN NGƯỜI CAM DOAN

trong hoạt động kink doanh tại Việt Nam”, ti vô cùng vinh dự bối diy là một chủđể dang rit được quan tam trong thục té cuộc sống Tuy nhiên, huy động vén trongảnh đoanh bất động sẵn luôn tên tai nhiều vướng mắc và là Tính vực dễ xây ra tiêusục, bởi vẫy, để ti này vừa la cơ hội và thờ thách với bản thân tôi

Tôi xin gũi lời cảm on chân thành nhất ti:

- Trường Đai học Luật Hà Nội, Tôi in cảm on Nhà trường di tao điều liện

‘vi cổ một mỗi trường học tập hiệu quả, giúp tôi có những kiến thức về Ngành Luậtánh tí Đẳng thời, cảm ơn tới các thấy, các cô bố môn đã nhiệt huyết, chia sĩ tiênthức tới các học viên mặc đủ đã cỏ khoảng thời gian việc hoe vô cùng khó khẩntrong dai dich Covid 19; các thấy cô phụ trách công tác déo tro, hành chính đã htro, đồng hành cùng lớp học suốt hai năm học qua

~ Tiên # Pham Thủ Thủy — giảng viên hướng dẫn khoa học Chân thành cảm,

om 08 đá đồng hành, hỔ trợ tôi thực hiện Luân vin này Nhờ sự chỉ dey ân tinh củacô tôi đã sắc Ảnh được những vận để chính trong để tit và n lực hoàn thành luậnvăn tiên

Đằng quá tình học tập, nghién cửu và những kinh nghiệm lam việc trongế tôi đã đưa ra những khái quát và đưa ra những phân tích, đánh giá đối với đềtii Mặc dù đã hoàn thiện luận vin bing tất cả tâm huyết nlamg do han chế về mặtthời gian công nh Lê thúc và ánh nghiệm nên kh tránh khôi những han chế trongqgu trình làn bi Vì vậy tô tất mong nhân được những bin luận và các ý kiên đồngốp cia các nhà khoa học, thiy giáo, cô giáo đổ tác giả hoàn thiện đề tii hơn nữa

Tôi in chân thành căm on!thực

“Hà Nội, tháng 9 năm 2023Tae gia lụậ

Lường Thị Phương Hoa

DANH MỤC TUNGU VIET TAT

BES Bat diag aiaBEDS Bồ iu đần ar

PN Đambngiip

TTL in than wong twang iesTEND yBannhin di

3 Mục dich, đổi tương nghiên cứu, gói hạn phạm vĩ nghiên cứu3.1 Mạc dichnghiên eta côn đổ tả

3.2 Dai tương nghiên cứu

3 3 Giới hạn pham vi nghiên cử,44 Các phương php nghiên cửu

5.¥ nghĩa khoa học và thực tin của đ tai

6 Bổ cục của uận vấn ŨCHVONG 1: NHỮNG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỌNG VỐN CỦA CÁC.DOANH NGHIỆP KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN VÀ PHÁP LUAT VEHUY ĐỌNG VON CUA CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BAT ĐỌNGSAN.

11 Lý h

trong hoạt động kinh đoanh.

11.1 Khái niệm huy động vốn, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, huy động"yến của các đoanh nghiệp kinh đoanh bất động sản 611.2, Đặc dim huy dng vốn cia các donnh nghiệp kinh doanh bit động sin 113, Vai tro cia hoy động vốn trong host đông kinh doanh bất động sân 11114 Sweinthiét của huy động vén trong hoạt động kinh doanh bit động sẵn 1012 Lý hận pháp hạt về huy động vẫn của các doanh nghiệp kinh doanh bắt

1.21 Khải niện pháp luật về huy động vén cũa các doanh nghiệp kinh doanh bit

KET LUẬN CHƯƠNG 1 2Chương 2: THỰC TRANG PHAP LUAT VÀ THỰC TIEN THI HANH PHAPLUAT VE HUY ĐỌNG VON CUA CAC DOANH NGHIEP KINH DOANHBAT DONG SAN TRONG HOẠT ĐỌNG KINH DOANH TẠI VIET NAM 222.1 Thực trạng pháp Iujt về huy động vấn cũa các đoanh nghiệp kinh doanhbat động sản,

2.1.1, Nguyên tắc về huy động vén của các đoanh nghiệp kinh doanh bit động sin222.1.2, Hình thúc huy đông vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản 282.1.3, Trình tự thủ tục huy động vén cña các đoanh nghiệp lánh doanh bất động sin362.1.4, Xử lý ví phem trong hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kínhdđoanh bat động sẵn 37

của các doanh nghiệp kinkng sẵn 402.2.1, Tinh hình huy động vốn của các DN trong KDBBS hiên nay 4L2.22 Bit cập hạn chế trong việc huy động vẫn trong kinh doanh bit động sin hiện

“KET LUẬN CHƯƠNG 2 62Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHAP HOÀN THIỆN PHAP LUAT VÀNANG CAO HIỆU QUA THỰC THI PHÁP LUAT VE HUY ĐỌNG VONCUA CÁC DOANH NGHIEP KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN TRONG

HOAT DONG KINH DOANH TAI VIET NAM 63

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp hật về huy động vốn của đeanh nghiệp trongkinh doanh bất động sản tại Việt Nam 633.1.1, Hoan thiện hệ thống pháp luật iên quan đến finh vực bat động sản nhằm tháo

3.12, Ts môi trường canh ren lành manh tình ding cho các chỗ đều t 643.13 M rộng nguồn vẫn và có hướng giã quyét tinh rạng quy hoạ:h, dự énreo 6532 CHiphip hoàn thiện pháp hột về huy động vấn cia các doanh nghiệp KD$

BDS trong hoạt động kinh doanh tại Việt Nam 663.21 Hoàn thiện quy định pháp luật về nguyên tắc huy dng vẫn 66322, Hoàn thiện pháp luật về hình thie huy động vấn của doanh nghiệp kinhdoanh bit động sin 4323, Bio dim mrbinh ding trong kính doanh bit đồng sin 13.2.4, Bảo đâm chế tai xử lý vi pham có hiệu quả 71

MỞ ĐÀU1.Tính cấp thết của việc nghiên cứu để tai

"ảnh doanh bit động sin luôn là một linh vue nhân được sợ quen âm của các cáhân tổ chúc Đây là một lĩnh vực mang tinh rk ro cao nhưng cũng dem lạ lợi nhuậnlớn cho người Hình doen Một trong hống nguyên nhân của điều này là bối đc thúvề nguễn vin của ngành nghề này, nh doanh bất động luôn đối hồi một nguồn vẫnlên và bên Việc có nguôn vốn dỗi dio van định chiém phn lớn trong lệ hành,công của ngành nghề nay, bai vay, vẫn để huy động vẫn trong kinh doanh bắt động sin

ảnh doanh quan tân đâu tiênoôn là yêu tổ đầu tiên má các chủ

‘Tay nhiên, bas tính rik ro cao côn nó nên vide ny động vẫn trong lánh doanh làsit iho khẩn The té rt nhiều trường hop, vì lợi nhuận ma nhiều nhà đầu tr đã đơn ranhõng thông in không chính sắc, rổ ràng dé thụ hót vẫn đều tơ gây thit hạ lớn cho"người đầu tơ và tao ấn tương xâu với ngành kinh doanh bất động sin Ngo ra viếcTy đông vốn trái pháp luật con gly ra lân sóng đền cơ BĐS, gây tân lý s ng cho cácnhà đầu te khác và ảnh lasing trục tip din giá chuyển nhương QSÐ đất trên thi

Luật Kinh doanh bất đồng sin năm 2006, 2014 re đời cing các Nghị ảnh và“Thông tr hướng din đ tạo muôn khổ pháp lý cho thi trường bit đồng sin phát tiễndưới s quản i cia Nhà nước, Nhà nước di có nhiễu as they đổi tên bộ trong quy in

của pháp luật ở nh ve này: Hơn nữa, pháp luật về kinh doanh bắt động sẵn lá finCực pháp luật còn khá mới mé ở nước ta Các quy định về kinh doanh bất động sinđăng trong quá tình xây dụng và hoànthiện Pháp loật Việt Nam di đơn ra những cơ

những qua thời gen áp dụng thi vấn tận tạ những hen chế và những bit cập nhất dinén thời đễm hiên tủ, nin chung thi rường lánh doanh BĐS vẫn nhân được nhiễu ýin fn trả chiễu và có hién tuong ching Ie Từ đó ảnh huống trục dp đến việc nụ hútvin đều hư vào các dự én ti Việt Nam nói ring vã quá tình phát tiễn inh xã hộinổi ching Bồi các i do trên tô len chon để tà: “Pháp Mật ly động vin cia các

ĐỂ tả pháp luật uy đồng vốn cũa các doanh nghiệp trong kinh đoanh bit đồngsản đã được rất nhiễu bai báo, để tả nghiên cứu phân tích, đánh giá đưổi các gốc nhìnKhác nhau và ở các cập đổ khác nhan nữ say

* Khôa luận tốtngệp luận vấn

- Đăng Huyễn Trang (2011), Tin liễu các qu đnh pháp luật ề xử lv pham

pháp Inde trong hoat đồng lơ doanh bắt đồng cân hỏa loận tốt nghiệp, Trường Dethọc Luật Hà Nội;

- Đố Kỳ Anh C016), Các lành thức ny đồng vẫn của công t cổ phn ở Tiết

[Nam theo Luật Domh nghập năm 2014, Khỏe uận tốt nghiép, Trường Dei học LuậtHà Nội,

- Nguyễn Thị Hương C012), Pháp hit về Ing động vẫn cũa nhà đẫu te trong

oat đồng lanh doanh bắt đồng san Luân vin thạc 8 Luật học, Taringa học LuậtHà Nội,

- Lý Thị Phương Lan G018), Thực trang phíp luật về Ing động vốn cũa doanh

nig và thực tg ta hành tạ các domhnghưệp Hiật Nem, Luân vin thạc Luật họcTrường Dei học Luật Hà Nội

* Công trình nghiên cứu đã được công bổ đưới dạng tạp chí, sách tham khảo,chuyên khảo, giáo tinh nae

- Đình Thị Mai Phuong (Chỗ tia): Các giá pháp để hoàn

tr phát niin cũa tr trường BĐS iật Nam, Sách chuyên khảo, Nab Chính ti Quốc

ga Hà NG, 2013

- Nguyễn Minh Tun (Chỗ biên): Đăng lý bắt đồng sản: Những vẫn để luân và

thực hấn Ngb Chính ti Quốc gia, HANG 2011

- Nggẫn Thị Lan Hương 2013), Những vẫn để phíp ý về tài chính donc

nghiệp Nab Chính tị quốc gia- Sự thật Hà Nội,

- Nguyễn Thị Ảnh Vân 2016), “Hoàn điện một s uy inh về vốn cũa danh

ghiập trong Luật doanh nghiệp 2014” tài ding rin Tạp chi Luật Học, số 112016,1083.92,

hin ching các nghiên cửu nối trên để đơa ra ning góc nhận khác nhau về vinđã vẫn và huy động vin của đoanh ngiệp tei Việt Nem nói chung và hy đông vấn.trong nh vực nh doanh bắt động sin ndiriing Các ngiên cứu trên được xây dụngtrước thời diém Luật Doanh nghiệp 2020 cỏ hiệu lục nên vi mặt phép lý so với hiện tạsẽ 06 những khác biệt nhưng vé mất lý luận và hướng phân ich thi vấn là những tiliệu hen khảo đáng quý:

Bing những t liệu này, tác giã đã có cá nhìn khái quát đổi với pháp Toit về huyđồng vin của đoanh nghiệp trong binh đoanh bit động sin Tử dé xác ảnh được dinhướng nghiên cứu cho luận vin này,

3 Mục dich, đốt tượng nghiền cứu, giới hạn phạm vinghién cầu4.1 Mục dich nghiền cứm cũn để tài

Khải quit vé huy động vẫn huy động vẫn của các doanh nghiệp trong lành,doanh bit đông sin và lim 18 các vin đề lý luận lién quan din các vin đổ tiên Phintích tự tring áp dung pháp Iuit rong thục tỉ về boy đồng vốn để tra được nhữngkết quả và han chế Từ đó, Em ra các nguyên nhân côn những han chế còn tổ ti xáccảnh hướng hoàn thiện phép luật và du ra các bi pháp hiệu quả để ning cao việc ápđàng pháp luật

epi ra luận vấn nhẫn mục địch so sánh, đối chi với các tà liệu rước để cóco sở đơarụ các gop Ý góp phần hoàn thiện pháp luật trong tương lạ Tạo thêm một"nguồn trliệu dé tham khảo đổi với để ti này,

3.2 ĐẾN tượng nghiều cám

Đi tương ngiên cứ để có thể hoàn thiện được i tử này bao gim các chủchương cính sách của Đăng về chính sich pháp fut, các vin bản quý pham pháp uit

3.3 Giới hạn pham vĩ nghiền cứm

- VỀ nội dạng Luận vin tập trung đánh giá th trang áp dụng pháp luật về huy

đông vin của các doanh nghiệp trong kinh doanh bất động sản từ đó fim ra những hạn.chế, vướng mắc côn tổn tạ và đặt ra vẫn để giả quyết Tìm ra ining hoàn thiện phápluật và các giã pháp để thục hiện ảnh hướng đó tong thực tổ Đẳng thờ, đơn ranhững ý tiễn đồng gap đ hoàn thiện pháp luật trong hương la

~ VỀ không gian đa lý: Nước Công hòaxã hôi chủ nghĩa Việt Nam

~ VỀ thời gi Từ kửi Luật Kinh doanh bất động sin năm 2006 có hiệu lục cho

đắn hiên tí

4 Các phương pháp nghién cứu

Trong luận văn này tác giá kết hợp da dạng nh hoạt các phương pháp nhhyshin ích đánh giá tổnghợp thông kệ, so sảnh cũ thể nhờ se

Chương 1: Két hop phương pháp thống ké, tổng hợp và phân ích a đơn ra ácvẫn dé lý luận chang về pháp luật huy động vốn của các domh ngiệp trong linh:doanh bất động sin

Chương 2: Ket hop phương thức thống kệ, phân tích, so sánh và tổng họp đểêm bật lên thực treng pháp luật về huy đông vẫn cia các doanh nghiệp trong lãnh:domi bất đông sin Tổng họp, daa ra các chứng vụ viễc, sổ Liệu cụ thể để nêu lâm,1 tin hình áp dạng pháp luật ở Việt Nam Ngoài ra sơ sánh các quy dink, chính sáchcủa thời kỳ trước với hiện tủ nu được những thành tra bạn chế côn tên tại

Chương 3: Sử dạng két hợp phương pháp tổng hợp và phân tích đổ đúc kết etvin dé hờ các chương trước để đưa ra đính rồng và gi pp hoàn thiên pp luật

5Ý nghĩa khoa học và thục tến của để tải

- TỂ ngiấn khoa hoe: Luân vin là một nguễn tạ tiêu tham khảo cho các cá

nhân tỔ chức quan âm đến dé tử này trong quá tỉnh nghiên của cũng như tim hiểuship luật huy động vẫn côn doanh nghiệp tong lánh doanh BĐS, Luân vin đã có artổng hợp, so ánh, đánh gá các quy ảnh pháp luật iên quan din vn để huy đồng vẫn

của doh nghiệp trong lanh doanh BBS Đặt rong bốt cảnh xã hồi tiện nay để đơn ranhững mit được và chưa được trong vin quy đính và áp dụng pháp uất Tử đó, gợisé các vấn để còn vướng mắc và đặt ra dé ti a cùng théo luận và hoàn thiện phápTrật

d ÿ ngiĩa thc té: Bên cạnh giá ti tham khảo, luận vin còn mang gi trịtoyên truyén, phổ biển pháp luật ny động vẫn côn doanh nghiệp tong linh vực lãnh:

doanh BĐS, Ngoài ra, các đ xuất kiễn nghĩ của luận vin cũng là một nguén thamXhâo cho các cơ quan tổ chúc, cả nhân có thẩm quyển xem xét sử đụng rong thực tếđể nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật.

Cbơng2: Thục rạng pháp luật và thục nti hàn pháp luật về huy động vấncủa các đoanh nghiệp kinh đoanh bất đồng sin trong host động kinh doanh tei ViệtNam

Chương 3: Giải pháp hoàn thin pháp luật và nâng co hiệu quả thực thi pepluật về huy đông vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bit động sin rong host độngảnh doanh teiViệt Nam,

11 Lý hận về huy động vén của các doanh nghiệp kinh doanh bắt động sintrong hoạt động kink đoanl:

111 Khái mộ doauk nghiệp kink đomi bắt động sin,my động vẫu của các doauk nghiệp kink doanh bất động sản.

Vi mat ngữ ngữa, theo từ didn ng việt đnh nghĩa: “VG là tin của bộ raTóc bạn dit, đồng trong sin xuất lánh doanh nhằm sinh lợi hy là tổng thể những gịcó sẵn hay tích ly được ding trong một nh vie hoạt động đó dé hot đông có hiệu

qua"! Ngoài ra nếu xem xét đưới góc độ từ chỉnh thi có "vế là một khối lượng

tién tệ nào dé được ném vào lưu thông nhằm mục dich kiểm lời Số thin đó được sởdạng muda hình muôn vé, nhưng suy cho cing] để mua sim tơ liêu sẵn xuất và rểcông cho ngu lao động nhằm hoàn thành công việc sản xuất kinh doanh hay địch

nào do với mục đích Tà thu về số tên lớ hơn số tién ban đầu”?

Nhữ vậy, vẫn là yêu ổ mang tính quyết định rong hoạt động kinh doanh, nólà điều liên tiên quyết để một chủ thể có thể bất đầu kinh doanh và duy tử, pháttriễn iậc kinh doanh của mình Vénta phương iện để chủ thd lánh doanh thực hiện

các ngiấa vụ tử chỉnh của minh trong quá tình nh doen

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thé giải thích khái niệm hoạt động."hay đông vẫn cia doanh nghiệp, hy nhiên, có thi xem xét phân tích khá niệm hoạtđông huy đông vẫn của doanh nghiệp dưới các khía canh sau

“Thử nhất, xé tại thôi điểm mô hình kinh doanh chưa được thành lập, fie nàyvẫn đều lẽ của doanh nghiép chưa hình thành, chủ thể có nho cầu thành lập doennghiệp có thể kêu gọi các chủ thể khác cùng nhau hợp tác đầu tư, góp vốn dé hình

1 đỗn Thing Vit, Viên ngôn ngữ học,Nnb Đi Nẵng 2000, 1126,

2 Pan Duy Mn (1992, “Cin nhân biệt hơn vin vi ngu vốn", Tp citi chôn, số túng 91993,

26-77,

thánh mô bình kinh doanh, hình thành vẫn chủ sở hồn: Khi đó, hoạt đông huy đồngvvén được hiểu là host động nhẫn tạo lập vốn đều lệ

Thứ ba, xế tử thời đễm mô hình kinh doanh đã được thành lập và đanghost đông, chỗ thể kin doanh cần có vẫn để day tì và phat tiễn hoạt động kinhdoanh thi "huy động vẫn của doanh nghiệp" có thi hiểu là hoạt đông tạ lập vốnchủ sở hồu trong quá bình kinh doanh và tạo lập vẫn từ các nguồn bén ngoài (vayvốn, kêu gọi đầu ng phát hành tréi phiêu Trường hop này có thé bao gỗm taolập vốn đỗ phú triển kinh doanh hoặc tao lập vốn cho một đợ án nhất ảnh HayTiểu mét cách dom giản, huy đông vẫn lúc này là hoạt động nhằm ting vốn chỗ sỡNhữ vậy, từ hai góc nhìn trên, có thể kh quát khú niệm host động huyđông vốn của doanh ngập à hoạt đông tim liên, kêu gọi nguẫn vấn từ bên ngoàihoặc vốn chủ sở hữu thông qua các hình thức khác nhau như hop tác đều tu, vayvốn, góp vẫn, phát hành tr phiêu him ting nguồn vốn lánh doanh vén cổ ofadoanh nghiệp

11.12 Khải việm đomnh nghiệp kink doauh bắt động sản.

VỀ mất học thuật khái niêm doanh nghiệp được hiểu là “Một Š chức kinhdoanh, có tir mốt chi sở hike tr lên, có tên gọi ring mức vẫn pháp dinh theo quycánh của Nhà nước (quy định cho tùng loại hình doanh ngHiệp), có mục iêu kinh

doanh là kiêm lợi nhuận”, 3

TY mặt pháp luật, theo Khoản 10 Điều 4 Luật Doanh Nghiệp năm 2020 cócảnh ngiễa nh sau: “Doanh nghiệp là 18 chúc có tan siéng, có tat sẵn, có tna rỡ giaodich, đoợc thành lập hoặc ding ký thành lập theo quy định ct pháp luật nhằm mụcdich kin dosnt,”

Từ các khá niệm trên, có thé nit ra khái niêm doanh ngưệp kinh doanh bấtđông sin như su Doanh nghiệp kánh đoanh bit đông sin a tổ chức có tôn iêng, cótii sản, cổ trụ sở giao dich, được think lập hoặc đăng ký thành lập theo quy dish

3 Hhoe Lait, Đại học Qhốt ga Hà Nội 2002), Giáo tàn Luật T chú Việt Nam, Nob, Đạihọc Que gitTà NếLg ts,

Qua khái niệm huy động vẫn và khái niệm doanh nghiệp lạnh doanh bấtđông cân, có thể hiễu khá niệm hoạt đông huy động vốn rong kinh doanh bit độngsin là hoạt động cũa t8 chức lánh doanh tạo ra ngudn vốn nhằm mục dich thục hiệncác de án kính doen bất đồng sin dus ác hình thúc khác nhao theo quy nh củaphp luật đuổi ba khía cánh sar

Thử nhất, dưới khía canh quân ly Nhà nước: Nhà made cho phép huy độngvốn trong đầu tư kinh doanh bit động sản là thể hiện định hướng rõ nét côn ninảnh t thị trường và hội nhập quốc tổ Nhà nước nhận diện được năng lục, thục lụcvi tải chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và chiến lược đầu tu tử họ Tirđổ, có cơ chế ảnh hướng quản lý và im soft phù hop Ở pham vi rông hơn, suhơn, qua hoạt động huy đông vin

đông kinh doanh.

Thứ hú, đưới khi canh thị rường Công nhận và phát iển da deng các hìnhcó cơ chế can thiệp kip thai đối với những hoạt

thúc huy động vốn trong host đồng lánh doanh BĐS là thể hiện nhụ cầu và các"nguyên tắc hy do cña th trường rong nên kinh tổ thị trường, Tạo ra sin chi tinhhot cho các chủ đầu hư ở thi trường sơ cắp và thứ cp, được lửa chon các hình thúcThay đồng vốn phù hợp với năng lục và chién lược đầu tư cũa mình, Thich ứng vớisr biển động của thi trường trong ting giai đoạn, từng thời kỷ; Tạo sân chơi taichính da dang cho các tổ chức tải chỉnh trong nude và nước ngoài host đồng tsiViệt Nam có nhiễu cơ hội mới trong đầu tr ánh doanh, da dạng hoá các hoạt đồngảnh doen tin ế cde mình.

Thứ ba, đi khía cạnh của nhà đầu he Huy động vốn tạo cơ hồi cho các nhàđầu hạ đặc biệt là các nhà đầu tơ mới gia nhập thi tnximg có cơ hổi ting thémgui vốn, luân chuyển nguẫn vấn lin hoạt phục vụ cho hoạt động đầu ten to,Hiểu quả Kính thích sự cạnh tranh và năng cao năng lục đầu tơ đối với các doanh)

"nghiệp Thông qua cách thúc huy động vén cia các doanh nghiệp lánh doanh BĐS,giúp nhân diin đoợc năng lực thục lục cũa các nhà đầu hạ phân los tốt hơn cácdoanh ngư trên thương trường,

Kin doanh bất đông sin là ngành nghề mang tinh đặc thi, đồi hôi nguồnvén lớn và bên nên huy đông vẫn là hoạt déng quen thuộc cia các doanh nghiệpảnh doanh bit ding sẵn Điều này giúp các chủ đều hr dim bảo nguồn vốn đểhanh chống hoàn thành dự án

1.1.2, Đặc dim hny động vén cia các doanh nghiệp kink đomh bắt động“Thử nhất, về mặt đối tương, host động huy động vốn của doanh nghiệp kínhdoanh bất động sin có thi hướng tới bản thân chủ sở hữu hoặc các đối tượng bên"ngoài Chỗ đầu hr có thể huy đồng vén thông qua vẫn thuộc sỡ hiếu của chủ đầu tr

cá nhân, chúc quan tân din der án, chi đầu tự cõ thể huy động vấn tử các đốttương này thông qua nhiễu hình thúc khác nhau như kêu goi góp vấn, hợp tác đầutu hoặc huy đông vén từ bên th ba la các tổ chức tin đụng

“Thử ba, host động huy đông vẫn côn các doanh nghiệp kinh donnh bất độngsản mang tinh đa đạng lính host, Doanh nghiệp có thể thục hiện huy động vốnthông qua các hành thúc như vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tx, góp vốn, hợp tácđâu tx hợp tác ảnh doanh Tên doanh liên kit các hộ gia Ảnh, cá nhân

Thứ ba, khác với huy đông vẫn trong hoạt động lánh doanh thông thường,các doanh nghiệp kinh doanh bit động sin khi muốn thục hiên hoạt động hy độngvốn cần dip ting các điều kiện cụ thể ứng với các hình thức huy động khác nhanquy din tei Nghị định 99/2015/NĐ - CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ “Quycảnh ch tiết và hướng din thí bánh một số đều cia Luật Nhà @*

1.1.3 Sự cầu thất cia iuy động vỗn trong hoạt động kinh doauh bắt“Thứ nhất, thi truờng BSD là một thị trường đặc biệt, cổ ác động true tiếpdin nên kinh tế cin mdi quốc gia Đây là một thi trường "nhay cản” bồi nĩ để bịảnh hưởng bai các yêu tổ bên ngồi Sự ảnh hương của thi trường BĐS đối với nénanh té khơng chỉ xuất hiện ở Việt Nam ma & cd nước ngồi Thé giới đã ghi nhận,sắt nhiêu trường hop, cĩ thi kể dn như ở Mỹ, kh thí trường kinh domnh BĐS pháttriễn “nĩ cĩ thể lam ting lin các host đồng lánh tế và cĩ thể chiêm 30% trong cơ

GDP của một quốc gia" Ngược lai, khi thị trường BĐS bị khủng hoing nĩ đế

gây ra tắc đồng xếu đến nin kink tỉ của Mj, ko theo đĩ là nên nh tổ tồn cầuQuỹ Tiên tệ Quốc tế (MF) đã ước tinh trong những tháng cuối nấm 2007 và nhũng,thing đầu năm 2008, "khủng hộng nhà đất tả Mỹ đã cuỗn rơ 945 4 USD, tintrùng bình mốt người tin thé giới mất 142 USD trong vịng 8 thing qua, Con sổXhẳng 1 này chiêm 486 rong tổng giá t của ti trường tin đụng tồn cầu (khoểng

23.210 4 USD)” Cĩ thể thấy thi trường BĐS luơn cĩ mr biển đơng bit ngờ, cĩ thé

“nĩng" lân đột ngột nhưng ngay sau đĩ cĩ thể “đĩng băng" Như hiện tự ở ViệtNan, bit artic động của dich bệnh Covid và sự thay đổi về cơ chế, chính sich nên,3 -3 năm đổ lạ diy thi tường BĐS gin như "đĩng bảng" hồn tồn Vao nhữngthời điểm như hiên tạ, các chỗ thể cần cĩ nguồn vén dn định để cĩ thể duy tỉ quasi đoạn này, chờ thị trường én định lạ Tuy nhiên rất nhiều doanh nghiệp kinhdoanh BĐS đã khơng thể trụ nỗ mà phá sin và điêu đứng Kinh doanh BĐS là"ngành nghề đem Iai lợi nhuận lớn nhưng cơng tiêm dn rất nhiễu rồi ro, để phút tiếnbin võng thi doanh nghiệp cần cĩ au phân tích, đánh giá và nắm bắt moi đến biểnthi trường để hạn chỗ tơi da ri ro

“Oy ban khhtế lu Ẩucia Lên Hãi

phát tiến thị trường hết động sân i

động sin Châu Âu: Đấtcho phát trấ:

uốc, dm tự vấn bit động ăn (AG) (201), "lợi chive

-quốc ga cĩ nên nh tế chuyển đồ?, Hồi nghị hượng định về bắt

‘tmp RmirgrisravtĐEshcdoplvqnec-t/2009/04050119c1

Thử hai, đều tơ lính doanh BĐS đặc biệt bai đối tượng của nó là quyén sửdạng đất và ti sin gin lẫn với đất Như đá phân tính ð rên, đối hương này lá titsin có giá bị lớn, thời gian đầu hư di, khả năng thu hỗi vốn thường lâu, đặc biết,hành lang phép lý liên quan din đất đi vẫn luôn là vẫn để nhạy cảm, phúc tap, dfxây ra khiêu kiện, khiêu nai Vé đối tương kinh doanh đã “nhạy cần”, chủ thể cũangành nghề nay lé các doanh ngưệp bánh doanh BĐS ở Việt Nam lại thường có quymô nhỏ, ngoễn vén không võng chắc, không đã năng lực tai chính them ga đầutừ ánh doanh BĐS Pháp luật Việt Nam hiện nay đã quy định điều kiện thành lậpdoanh nghiệp kinh doanh BĐS phi dip ứng s vốn pháp định lá không được thấp

hơn 20 tỷ” và quy dinh cụ thi điều kiện các BĐS được đưa vio lánh doanh những

thục tétién hành, bên canh chí phi đâu hr cho dự án, doanh ngập phai ch tả ritshi chi phí như chỉ phi bãi thuờng giải phóng mắt bằng, chi phi liên quan đến thatue giao dit, cập gầy chứng nhân quyén sử dạng dit cho doanh nghiệp đều này,đôn chỉ phi của chr án lên rất nhiều Dén bước này thi số vốn thục có cũa doanh"nghiệp thường chỉ đáp ứng được một phén nên xuất hiện tinh rạng dự án dang tiênảnh phối đồng lạ Lúc này, domnh nghiệp phả tén hành huy động vốn đổ tấp tụchost động sin xuất kinh doanh néu không số vén trước đó đã bô ra cia doen"nghiệp sẽ không thé tha hồ được

Thứ ba tỉnh trang các dự án “đấy chiêu” ở Việt Nam hiện nay rất phd biếnsé nguyên chính của vẫn dé này là thiêu hụt về vốn ĐỂ tiép tc host động sân xuấtthi doanh ngập phis gai được bai toán vé vốn mà doanh nghiệp dang gặp phải vàThuy đông vên là biện pháp hiệu quả nhất vào lúc này

11⁄4 Vaitr cũn Iny động vẫu trong hoạt động kink doauh bắt động sâm“Thử nhất host động huy đồng huy đồng vốn meng tinh quyết dinh trong mtphat tiển nâng cao năng lục và mỡ rồng quy mô phát triển của doanh nghiệp trongqué tỉnh inh doanh: Kinh doanh bất động sản là ngành nghề mang tính lâu dit vàđời hãi nguồn vốn lớn, bởi vậy, các doanh nghiệp cân nguẫn vốn lồn và én đính đểdân tì và nhất tiễn Néu doanh nghiệp có thể thục hiện tốtviệc huy động vốn, dem

6 Balu 10 Loita đouh bít ing sinnim 2014

Ini ngudn vốn déi dào và ẫn định thì doanh nghiệp đó sẽ có điễu kiện tá đầu bơ vàXhẳng Ảnh năng lục, uy tin trên thi trường

Thứ ha, huy động vốn ảnh hưởng trực tếp đến năng lục than toán citedoanh nghiệp trong kinh doanh bit động sin Thực ta, các dean đầu từ xây dụngthường do: hồi ngân sich rất lớn, vì vậy, doanh ngiiệp cần có đã tim lực Hình tế đểcó thể hoàn thiện đự én Việc huy động vẫn sé giúp doanh nghiệp bảo dim thanhtoán và hoàn thiện dự án đúng tiến đô từ đó tạo ấn trọng tốt cho các nhà đầu tr khishin vào

'Thứ ba, huy động vén hiệu quả giúp doanh nghiệp tăng khả năng cạnh tranhtrên thương trường Két quả cia uy động vẫn la nguồn vẫn của doanh nghiệp sẽtăng lân điều này đồng ngiĩa với viậc doanh nghiệp cỏ mc độ tự tin cao thị mớicó thể huy đông được nguồn vẫn lớn Điều này là điểm mạnh lồn trong thị trườngBĐS kei bản thin thị trường này đã và đăng nhận được củ nhìn thận trong cia cácnhà đầu tr

12 Lý lận pháp hật về huy động vốn của các doanh nghp kinhcña các doauh mghiệp kink

đông vốn cia các doanh nghiệp nh doanh BĐS, để đưa rụ được kh niên này tácga si nhân ích dưới hai gốc nhin là cơ sở lý luân và cơ sở thục tẤn nh sae

Vé cơ sở Lý lin, huy động vén là mớt trong những hoạt động tắt yêu trongảnh doanh nổi chúng, diy là quyển cũa các chỗ thể kính doanh được quy dinh tiĐiều 33 Hiển pháp 2013 cụ thể lẽ “Moi người có quyển tr do kinh doanh trongnhững ngành nghề mà pháp luật không cấm: Quyên tự đo đó bao gốm quyển ty dolựa chon hình thúc my động vẫn Tử quy đính đó, các doanh nghiập co thé hy doưa chon mô hình kinh doanh phù hop với hình thức huy động vẫn ma mình lựa

chon trong kinh doanh BĐS, Không chỉ vậy, việc huy đông vốn còn được Nha nave

Xuyên khích thông qua quy nh ạ Điều 51 Hiển phip 2013.”

Vé cơ sở thực tiễn ngành kinh đoanh BĐS luôn đồi hôi nguồn vấn lồn và éncảnh để thục hiện các đự án và tả đầu tơ rong thời gian dã Chính bai yêu tổ kéodi, hay phát sinh chỉ phí trong quá tình inh doanh vad bi tác động bi các yêu tổchỗ quan và khách quan nên da phin nguẫn vốn ban đều cia các doanh nghiệp khỏ màdy t và xoay vòng vẫn kip thời dave Bai viy, huy động vẫn là hoạt động thường

xuyên thấtyêu đổ với các doanh ngiệp kinh doen BBS

Pháp fut là một phoơng tin hồu hiệu của Nhà nước để quản lý xã h

umn hệ xã hộ nói chung và quan hệ huy dng vẫn ofa các doan nghiệp lành doanhBĐS nổi êng đầu được đầu cỉnh theo một trật tự thông nhất, phủ hợp vớ lợi ichchúng của xã hồi và cia các bên than ga quan hệ Nhà nước quản ly host đồng huyđồng vin của các dom nghiệp Linh doanh BĐS thông qua các quy Ảnh về đâu liênTy dng vẫn hình thie huy động vốn, chỗ thể tha hiện, tình hy thủ tu thực hiệnuy động vin

Như vậy, qua những phân tích rên tác giã đơn ra khái niệm về phép lật huyđồng vin của doanh nghiệp kinh doanh BĐS như sau “Pháp hit vé

oan ngập lanh domh bắt đồng căn là ting hop tắt cả các quy phưm php luậtice bạn hành bởi Nhà nuốc nhầm quấn lý các quan bệ xã hội phát inh trong quátrình doanh nghiệp lank doanh BĐS lnp đồng vẫn trong lonh doanh: từ đó bảo đềnxyén valor ich hợp pháp của doanh nghiệp và các chủ thễ lên quan

12.2 Cơ dẫn nội dung pháp dt hny động vẫu cia các doanh nghiệp kinhdoanh bắt động sin:

Thứ nhất nhóm quy đính về nguyên tắc huy động vốn Pháp luật hiên hànhkhông đưa mốt nguyên tc thẳng nhất cho host đông huy động vẫn ma nền rã rác &các didu luật tuong ting với các trường hợp huy động vốn cụ thi trong kinh doanh,BĐS Theo đó, nhỏm quy đính nay bao gồm các quy định về nguyên tắc mua bán nhà,công tỉnh xây ding nguyên tắc cho thuê nha, công tình xiy dang, nguyên tie chuyển

wy động vẫn cia

1 Đền 3 Biển pip nấm 2013

hương toàn bộ hoặc một phin dự án BĐS Tuy nhiên, diy ta một phin trong hoạtđồng kinh doanh BĐS nên việc huy động vẫn phi tuân theo những nguyên tắc chưng,trong hot đông kính doanh BĐS quy din tạ Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS 2014

Thử brs, nhóm quy đính về các hình thúc huy động vốn Tương tr nine"nguyên tắc huy dng vốn, pháp luật không có điều luật lit kê các hình thúc huy,đông vốn ma nôi dụng này cũng được quy đính ri rác ở các vấn bản khác nhau quyđính chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bắt động sản, quy định hình.thức doanh nghiệp ln đoanh BĐS sử đụng vốn thuộc chủ sở hữu đ làm vốn thụcHiện dự án, quy dinh ch tất và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quycảnh trưởng hợp doanh nghiệp kinh doanh: BĐS huy động vốn bing hình thúc gopvốn, hợp tác đầu tư hop tác lánh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hồ giaoh, cá nhân; quy đính và phát hành ti phiêu domnh nghiệp, các điều kiện đểdoanh nghiệp có thể sở dụng hình thie huy đông vốn; các tổ chúc, cá nhân đượcđăng quyên sở đụng đất đ tham ga gop vốn.

“Thứ ba, nhóm quy dink về tình t thủ tục của hoạt động huy động vẫn trongkảnh doanh BĐS, Nôi ding này được quy dinh tai các điều luật khác nhau trongLuật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Neha nh sổ 99/0015/NĐ-CP, Nghịinh 0220220ND - CP tương ứng với các ình thúc huy đông vén khác nhau

Thử tụ nhóm quy ảnh vé xử lý vi phạm trong hoạt động huy đông vẫn côndoanh nghiệp trong lạnh doanh BĐS Các hành vi bị cém trong hoạt đồng huy độngvin ofa các doanh nghiệp trong kinh doanh BĐS được quy đính tei Nghị din sổ99/2015/NĐ-CP Nấu vi pham các đều cấm rên thi các doanh nghiệp sẽ bi xử lýtheo nhóm các quy dinh tại Nghĩ ảnh số 16/2032/NĐ-CP ngày 28/01/20

Chính phố quy đính xử phạt vi pham hành chỉnh về xây dmg (Nghi định sổ16/2023/NĐ-CP), trong 42, quy định mức phat tin đối với vi phạm quy định véảnh đoanh bất động sẵn

6 yêu tổ này, tên lý và khả năng tải chính của khách hàng là các nhân tổquit din trong wie by đông vốn của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, Bởi vậy:ĐỂ thủ hút được nguồn vốn đầu hơ từ khách hàng, các doanh nghiệp cần có sơ"nghiên cửa, phần tích, lua chọn tập khách hàng phù hợp và dua ra các chính sách.hop ý để thụ hú, tao niễm tin cho khách bàng

Thử ba, yêu tổ inh tổ Như phân tích trên th kinh doanh: BĐS có tae độngtrục tiếp din nền lãnh té thị trường và ngược lại Khi nền lành tổ phát tiển, thaship quốc din cao, các đơn vị ánh t, dân cự có ngu tài chính võng mạnh thi họcũng sở quan tâm din vẫn đề đầu tr sin lới hơn Ngược Ie, khi nên nh tt ta,A718 thất nghiệp cao thi hoạt động huy đông vốn côn các doanh nghiệp cing gipkhó khăn bởi các cá nhân, tổ chức còn dang chật vật trong việc duy tri đời sống.việc lánh doanh của bản thin ho Mot ví dị tổ răng là giá đoạn năm 2020 đốn nay,hi dai dich covid bing nỗ lim ngưng trệ nén kính tổ oa toàn cầu thi ngành lành,doanh BĐS là bị ảnh hưỗng năng né bỗi mắt bằng chung nguời din và nhiều doanh"nghiệp đều trong tinh trang “không làm ăn được gi" Trước tinh trang đã việc huy,đông vốn trở nên khó khăn bởi không ai có “nguôn tiền rãnh” để đầu tư vào BĐS -

một thi trường mang tỉnh dit hạn và rồi ro caoThứ ba yêu tổ xã

trình độ dân tri, thu nhập và thối quan sinh host Có thể thấy, hoạt động huy đồngvốn của các doanh nghiép kinh doanh BĐS thường có phân sôi nỗ: ở 6 khu vục

li Mỗi ving miễn sẽ có sự khác tiệt về mắt độ din cự

thánh thị, Bồi kho vực này thường tập rung các doanh ngưệp lớn, din cự đồng đúcvà tình độ dân tí, múc sống cao Điều này tao nguẫn vấn lớn và khả năng boy,đồng được vẫn ở những đa phương này công cao hơn Ngược lei, khu vục nôngthôn thường không phải địa đểm ma các doanh nghiệp hướng tới trong host đồngThay đồng vốn bởi khu vục này dân cư hơn thốt, người din chủ yêu quan nép sống“ăn chắc mặc bên”, ho wu tên gũi tiễn vào ngân hàng hơn là đầu tr kinh doanh.BĐS

Thứ tu, yếu tổ pháp lý Host động hoy đông vốn của doanh nghiệp trongảnh doanh BĐS chiu tác động true tiếp của chính sách pháp luật mr they đổi véiu liên, yêu cầu và hình thức huy động vốn Sự ẫn ảnh về chính tị, chính sach

hấp ác doanh nghiệp, cá nhân hơn chon đầu tử và tin tuéng minh giữa các

đối thủ khác tin thị trường,

Thứ hai, yêu tổ marketing cũa doanh nghệp Hiên mu, th trường BĐS taiViệt Nem khá đông đúc, để ting hiêu qua của hoạt đông huy động vốn các doanh."nghiệp cén cỏ chính sich marketing hợp ly, hiệu quả Từ đó gop phần ting khi năngcanh tranh rên thị trường kinh doanh BĐS và giúp thương hiệu có độ nhận điện caohơn.

Thứ ba yẫu tổ mang lưới và nh thức lnp đồng vén cia doanh ngập Hiệnnay pháp luật đơa ra rất nhiễu hình thức huy động vốn cho doanh nghiệp, béi vậy,

doanh ngưệp cân lựa chọn hình thúc huy động phù hợp đ nâng cao hiện qua và mỡxông mang lưới host đồng

Thứ ne yêu tổ về độ uy tin cũa doanh nghập tên ths trường Thị trườngBĐS trước giờ luôn nhân được cá nin + ngủ, cảnh giác của xã hộ bat tính rồi ro

và một số hành vi huy động vốn vi pham pháp luật của các doanh nghiệp, Bai vậy,để hoạt động huy đồng vốn đạt hiệu quả cao thì doanh nghiệp đỏ phải có độ uy tincao tin th trường hoặc tim cách nâng cao wy tín Uy tin đồ có thể được đính giáquy m4, hỗ sơ ning lực và các dự án ma doanh nghiệp đang huy đông vin

1.2.4 Quá tình hình thành và phát trin cia pháp hậtcña các doauh nghiệp kink doauh bắt động sin.

1.2.4.1 Giai dogn trước khi Luật Kink ñoanh bắt động sin r đồi.

By động vou

Luật Đất đi năm 1987 ra đời là cơ sở pháp lý đỗ quân ý các quan hệ đất đại‘Tuy nhiên các cơ sở pháp ý nói rên vẫn mang tính chất dong khung, các giao địchliên quan đến dit đa vin còn nhiễu bạn chế Th đểm nay pháp luật về đất đu vinchơa có những quy dinh liên quan din việc xác dinh giá hị đất, vì vay nên các giaodich lién quan din BBS gin nhờ không có thi truờng phát triển

Luật Đất dai năm 1993 ra đội đã mỡ rộng hơn quyền giao dich iên quan đếnBĐS, các hộ gia Ảnh có thể chuyển đổ, chuyển nhoơng, thừa kế, thể chip, cho thuêquyền st dụng dit nhằm nâng cao tính tự chủ và dim bão về mat pháp ý cho ngườisử đụng dit Ngodi ra thot đểm này, pháp luật quy Ảnh "nguôi din được quyéngp đất a8 hop tác sin xuất linh doen theo quy định cia pháp luật phủ hợp vớimục dich khi giao đất" Đây là khối đều cho ar phát biển oie ngành kinh doanh.BĐS, có thể nói diy là một hình thức huy động vốn lúc biy gờ Tuy nhiên vì làqgyy Ảnh mới nên vẫn còn nhiều thiểu sốt, pháp luật chưa quy dinh cụ thé đều kiện,nổi dang hình thức góp đất nén din din sự hing ting trong áp dụng Có thể thấy,ai down này, vin dé pháp luật về huy động vẫn của doanh nghiệp trong kinh doanhBĐS vấn chưa được dé cập din.

Ngày 01 - 10 - 2001, Nhà nước có sự rốn

tập trong vào li ích kảnh té cia đất dai và quản lý Nhà nước với đất dei Theo đó,phip luật đã ban hành các quy ảnh về khung giá các loại đất thuế chuyển quyền sởdang dit, vấn đồ tính giá tri tid sin khí giao đất hoặc bôi thường khi Nhà nước thuhồi đất Đẳng thời, mở tông quy đănh quyển góp vẫn cho những chủ sử đụng đất,php luật đã chủ rong hơn dén vin để hình thie gip vốn, trường hợp châm đất gópmột số điều của Luật Dat dai,

vốn Đây là một bước tiến lớn, tạo điều liên thuận lợi để các đoanh nghiép thụciện hoạt đông huy động vốn trong kính doanh BĐS

in khi Luật Dat đại 2003 ra đời thi những quy din này cảng được quantâm hơn, pháp luật đã có sự thay đổ: đỂ phù hop với nền kinh t thi trường hướngtới xã hội chủ ngiĩa Thời điểm này, các hưởng hop được góp được quy dinh rõxăng hơn, các chỗ thé được gop vẫn cũng được mé rộng, bắt đầu cỏ sự xuất hiện cũaẾu tổ mabe ngoài trong vide sở hữu nhà ở tai Việt Nam Thâm vào đổ, tránh tự thểtue đăng Lý góp vốn, xóa đăng lý góp vốn cũng được quy định cụ thé hơn nhữngdu liên và hình thức uy đồng vẫn thôi đẫm này vẫn là mốt vin dé bị bỗ ngõ

Năm 2005, Luật Nhà & ra đời co để cập đến hình thức huy động vẫn và cácedu itn liên quan Tuy nhiên, quy Ảnh này vẫn mang tinh chúng chung chưa quyinh rõ điều kiện huy động với tương ting với các hình thúc khác nhau Các hìnhHình thức huy đông vốn cũng chua đa dang và chưa đề cập din vẫn đề xử lý vihen trong hoạt động huy động vẫn

1.2.4.2 Giai dogn năm 2006 ấn năm 2014

Năm 2006 Luật lành doanh BĐS ra đổi có hiệu ive từ ngày 01/01/2007 làbước tiễn quan tong trong quá bình phát triển của thi trường BĐS tei Việt Nam.Lúc này vấn để kinh domnh BĐS tụ Việt Nam đã cổ khung pháp lý riêng điềuchỉnh Theo đó, vẫn đề huy đông vấn cia doanh nghiệp được quy inh cu thể tetXhoăn 7 Diu 19 Luật kinh doanh BĐS 2006 Quy định này là cơ sở để các doanh."nghiệp thực hiện việc huy đông vn, hy nhiên Luật Kinh doanh BĐS vẫn chưa côapy định cu thể các hình thúc uy động vấn Điều này gây khó ihin trong việc épdang pháp loật va quin lý: Các đoanh nghiệp có nh trang huy động vẫn rên en và

fy ra tranh chấp, hiệu cơ sở pháp ý để xử lý tranh chấp

Trước thực trang đã, Nghị định 23/2009/NĐ - CP vi xử phat vỉ phạm hànhchính trong host động xây dụng kinh doanh BĐS khai thác, sin xuất iin doanhvit liêu xây dựng, quản lý công tinh hạ ting quin ý phát tiễn nhà ở và cổng sởquy định ca thể các thế tả xử lý v pham, Theo đó, tổ chú, cá nhân có hành vũ viphim quy dinh về hoạt đồng kinh doanh bit đồng sẵn bị phạt tién từ 60 000 000

đẳng đến 70 000 000 đẳng, bị buộc thực hiện đúng quy định vé điều kiện được huyđông vốn dur án Nếu tả phạm sẽ bị tước giấy chúng nhân đăng ký kinh doanh tir

uột dén ba năm hoặc không thời hạn

ĐỂ of ding tong công tác quân l, Nghĩ định 71/2010/NĐ - CP ra đổi quycảnh ch Ht và hướng dẫn thi bánh Luật Nhà ở đã quy đính cụ thé các hình the huyđông vốn của Luật kinh doanh BĐS 2009 Vin bản này đã đơa ra các đu lận huyđồng vốn cụ thé ting với ting thời điễn huy đông vấn và hình thức huy đông vẫn

Quy nh này là im chi nam trong công tác quin lý và áp đụng pháp luật vé huyđông vẫn cia các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Theo đó, doanh nghiệp có thé huyđông vốn thông qua các hình thúc như: vay vẫn ngân hàng, phát hành trái phiêu Igyhop ding hop tác nh doanh, hop đồng góp vốn, vin bản góp vốn, ký hop đồng

‘mua bán nhà ở hình thành trong tương lại

1.2.4.3 Giai oan năm 2014 dé nay

Nhân chung, pháp luật thời điễm trước đó đã buớc đâu tạo dung khung phápý để quản lý hoạt đông hoy động vấn cia doenh nghiệp trong kinh doanh BĐSnhưng vấn chưa đấy đủ và ch tết Vì vậy, Luật kính doanh bắt động sẵn năm 2014xe đi đi có những điểm mới tấn bộ hơn so với pháp luật cũ

Mết rong những buớc tiến lớn là mở rộng phạm vi kinh đoanh BĐS cho nhàđầu tr nước ngoài và người Việt Nam định cơ ð Việt Nam, Thời đm trước ngày01/07/0015, các nhà đầu tơ nước ngoài chỉ đoợc tham gia vào hai phân khúc ciaảnh doanh BĐS tai Việt Nam là: đầu trxây đọng nhà, công bình xây đụng đ báncho thuê, cho thuê mua va đầu hr cải tạo đất và các công trình hạ ting trần đất thuêđể cho thuê dit đã có he ting trở trường hợp Điều tức quốc té mã Việt Nam tham,

tổ phê chuẩn hoặc iy kết có quy dinh khác "Tuy nhiên, theo quy định ti Điễu 11

Luật Kinh doanh BĐS 2014, người Việt Nam dinh cư ð nước ngoài và người nước

ˆ nguyen Thị nương 2012) Php lật ve huy động yon của hà đầu tự tieng hoạt động Lính doanh bất động

3 hoàn tiêu 9 igh định 71/2010/N9- cP

10 Btg-Jl0to, lagphap thJP3getAitucAinkhiieS:pChintucie-203385

"ngoài có thể thành lập doanh nghiệp KD BĐS đới các hình thúc sau thuê nha,công trình xây đựng để cho thuê lại Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được.đầu tơ xây dmg nhà ở a8 cho thuê; đầu te xây dung nhà, cổng tình xây dmgkhông phãi là nhà ở đề bán, cho thuê, cho thuê mus; ho có thể nhận chuyển nhượng

toàn bộ hoặc mét phin dự án BĐS côn chi đầu tư đ xây dụng nhà, công tinh xâydmg dé bán, cho thuê, cho thuê mua, côn đối với dit được Nhà nước giao thi đượcđầu tr xây đơng nhà ở a bén, cho thui, cho thuê mua, đối với đất thuê, dit nhấnchuyển nhượng trong kh công nghiệp, com công nghiệp, khu chế xuất, khu công"nghệ cao, khu kinh t thi được diu tơ xây dụng nhà, công tình xây dụng đ kindoanh theo ding mục dich sử đụng dit (nông người Việt Nam định cử ở mabe ngoàithi co thể thu đất của tổ chúc, hộ gia dink cá nhân để đầu tư xây dung nha, côngtình xây dụng dé cho thuê theo ding mục dich nữ đụng dit, còn đối vi người nước"ngoài thi có thể thuê dit trong khu công nghiệp, cum cổng nghiệp, khu chỗ xuấtâm công nghề cao, khu kinh tô để đầu từ xây dung nhà, công tình xây đụng đểảnh doanh theo đúng mục dich sở dụng it), Điêu nay không chỉ tao thêm “đầu ra”cho th trường BĐS mé con tạo da phất viễn, hột nhập quốc tế cho nén kinh té ViệtNem Đặc bidt, sơ thay đổi này ding ngiữa với phạm vi huy động vốn của cácdoanh ngưệp trong kính doanh BĐS tại Việt Nam cũng được mỡ rộng.

Tom lạ, đến thoi điễn hiện tạ pháp luật vé huy đồng vốn của đoanh nghiệpảnh doanh BĐS tai Việt Nam đã đợc hoàn thiện khá chí biết và đấy đã, Tuy nhiên,

trước sự hay đổ không ngàng của nên lạnh t thi trường và thụ tn xã hội thì quycảnh pháp Init vin có những han chế và vướng mắc mã các nhà lam luật đã và đang

cần nghiên cửu để hoàn thiện

KET LUAN CHƯƠNG 1

(Qua những phân ich nôi ding tên, ác giá đã tình bay nhãng gốc nhin cơ bin vềvốn, huy đông vin tong lánh doanh bất đông sin, tim quan trọng, vai to, sự cần Hiết cănvẫn đối voi aw phát tiễn cũn các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Sự phát iễn nh t ngày

cảng ning cao iii Việt Nam dang ting bước Bên lên với sự tất tiễn của th giới Cácdoanh nghệp đầu tr kinh doanh hong lanh vục BĐS phải ngày cảng nỗ re, uy đồng đượcguồn vốn bản vững 4 ning cao giá tì donh nghệp và duy tả host đồng ánh doanh mộtcách tt nhất eo nự canh trnh có giá tị lãnh mạnh Pháp Int cần có những quy nhphép lý ngày công hoàn thiện để thuận lợi cho doanh nghiệp tong hoạt đồng huy đồng.vốn, gop phin giúp th ng bit động sin ngày căng phát tiễn, thúc diy nàn kinh t

xước nhà

thúc Chương 1, ác giã đã đưa re những Khai quát về huy động vin cia doanhghiệp ánh doanh BĐS trong kinh doanh trì Việt Nam, qua dd thể hi vai trở và sự ảnhmông của loạt đông huy động vốn đến host động kinh doanh ca donnh nghiệp và nềnXinh t nối chang

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ THỰC TIEN THI HANH PHAPLUAT VE HUY ĐỌNG VON CUA CÁC DOANH NGHIEP KINH DOANHBAT DONG SAN TRONG HOAT ĐỌNG KINH DOANH TẠI VIET NAM

Thực trạng pháp hạật về huy động vén của các đoanh nghiệp kinh doanh:động sản.

-3-L1 Nguyên tắc Ing động vốn của các đomnh nghiệp kink doah bắt động sinHuy đông vin được hiễu là một hoạt động quan trong trong kinh doanh vàđầu ty Việc huy đông vẫn giúp cho cá nhân, ổ chức kinh doanh bất động sin timấm được các nguồn tai nguyên tit chính, ta sin hoặc tién để sử dụng rong cáchost động lánh doanh, đầu tr hoặc để trả các khoản nợ; gp các doanh nghiệp pháttiễn, mở rộng hoạt động và đáp ứng các nhủ cầu tả chính Trong host động kinhdoanh bit đông săn lợi ích mà nó dem lạ là dem lạ ngudn vốn để nhà đầu hư thựciện dự án được nhanh chóng và kip thời Hiên nay, các tỔ chúc kính domnh bitđông sin có thể huy động vẫn từ ngân hing huy động vấn tir các nguồn tả trợchính phủ hoặc các tổ chúc tài chính quốc t, phất hành trái phiêu

Pháp luật hiện hành không dun 1a mốt nguyên ắc thống nhất cho host độngThay động vốn trong kinh doanh bất đông sin Tuy nhiễn, phit đập ứng các nguyên,tắc, phù hop đối với tùng loai bất động sản theo quy dink côn pháp luật như saCác trường hợp huy đồng vin không đăng hình thúc và không đập ứng đủ các đuiện đỗ với BĐS theo quy nh của pháp luật về BĐS thi không có giá t pháp lý;TỔ chức, cá nhân huy động vẫn phải có đủ đều liên để huy động vốn theo quy đính.của pháp luật vé BĐS; Báo dim công kha, minh bạch: bảo vệ quyền và lợi ich hopghép của tổ chức, cánhân có vén cho phát riển KD BĐS, Tổ chúc, cá nhân phai sởdang vén đã huy động vào đúng mục dich phát tiển BĐS đó, không được sử dụngvốn đã huy đông cho dự án khác hoặc mục ích khác, Vén phục vụ cho kinh doen,BĐS và thực hiện chính sich nhà ð xã hội phải được quản lý theo quy dinh của Luậthà ö, pháp luật cổ liên quan và theo thôa thuận của các bên, Chính phi quy dinchỉ tit việc huy động vốn, nội dạng, đều kiện, hình thức huy động vốn cho pháttiễn đổi với tùng loại BĐS

Ngoài ra, huy động vẫn trong kinh doanh BĐS là một phin trong host độngảnh doanh BĐS nên việc huy động vốn cũng phải tuân theo những nguyên tắcclung trong hoạt động kính doanh BĐS quy dinh tei Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS2014 như sau

“Điẫu 4 Ngôn tắc lạnh doanh bắt đồng sn

1 Binh đẳng tước pháp luật; ne do thôa thiên trên cơ số tôn trong quyển vàli ich hop pháp cũa các bên thông qua hợp đẳng không trái quy Ảnh cũa pháptrật

3 Bat động sản đầm vào lạnh doanh phat có dit đâu liên theo any di củaLut nip

4 Kinh doanh bắt động sốn phải trioig thực, công Kut, minh bach

4 TỔ chúc, cả nhân có quyên kanh doanh bắt đồng sco tại Hm vực ngoàipham vĩ bác vệ quốc phòng am nành theo guy hoạch và ké hoạch sic ng đt được

co quan nhà nước cô thẫn quyển phê đyệt

“Nguyên tắc thứ nhất, ình đẳng trrớc pháp Indt te do thôn thuận trên cơsé ton trọng am

trái uy định pháp Indtz Quy dint này của pháp luật là hợp ly và cin thiệt Ta cóthể muy ra từ Điều 10 Luật Kinh doanh bit đông sẵn quy định và Điễu kiện của tổchức cá nhân kinh doanh bất động sin nhờ se

Iotich hợp pháp cña các bên thông qua hop đồng và Mông

“Điẫu 10 Điẫu én cũa tổ chức, cnhân lanh doanh bắt động săn

1 TỔ chức, cá nhân lanh doanh bắt động sản phat thành lập doanh nghậpoặc hop tác xã (cas đậy gor chung là đomnh ngập) và có vẫn pháp nh khôngioe thấp hơn 201ÿ đẳng từ trường hợp aug ảnh ha khoản 2 Điễu này

3 TỔ chức, hộ gia ảnh cả nhân bản chẩn nhượng cho thuê, cho thuếana bắt đồng sản quy mồ nhỏ không thường xuyên th không phải thành lập doanh° iu4 tật Linh doanh hấ động sin năm 2014 quy dinh v8 Nguyén tc Knh doanh bất động sẵn

nghập nương phat kế khơi nập Huế theo qg Anh của pháp luật

4 Chính phũ quy đình ch tết Bid nay “2?

Xi từ didu liên trên tạ thấy, trong phạm vi quy nh của Điều 10 rên th cácchủ thể như tổ chúc, cá nhân, hộ gia din có quyển và nghĩa vụ bình đẳng với nhau.Việc công bing và bình đẳng hiện nay góp phin giúp các chủ thể trong xã hội đượccạnh tranh một cách lành manh, 18 ràng và không tiêu cực La mét điều vô clingquen trong trong công cuộc phát iển lợi ich cá nhân nổi riêng cũng như phát tiễn

ảnh tổ đắt nước nói chúng

Theo nguyên tắc niy, moi chỗ thể kinh doanh bất đông sin đầu tinh đăngtrước pháp luật Họ cố quyén và nghĩa vụ nhờ nhau khi kinh doanh bất động sẵnPháp luật không có bắt kỹ nự phân tiệt đối xở hoặc không có tra đ đốt với bắt cứtổchức cá nhân nào kửi inh doanh BĐS Nguyên tắc bình ding trước pháp luật gớpphin tạo lập méi trường đầu từ kinh doanh BĐS bình đẳng cho moi chỗ thể, moithành phin kinh ổ; nâng cao tinh canh tranh lãnh manh trong inh vục kinh doesBĐS

Ngoài ra, việc tự do thoả thuận, tôn trọng quyên và loi ich hợp pháp của đốitác cũng chính là cơ sở để đổi tác tin tuởng và tôn trong chính mình, góp phin pháttriễn tốt đẹp các mối quan hệ trong kinh doanh bất động sin Nguyên tắc nay of dinbio cho việc kảnh doanh bit động sản trở nên thuận lợi bi mr bình đẳng giữa cácchỗ thổ, thu hút các nhà đầu h lành doanh bối khi đô ho có sợ dim bio, không binhân biệt đối xử vớ các nhà kánh doanh khác Việc tự do thô thuận giữa các bin sé

1à một không gian mỡ để các bên tự do khai thác, tim liên lợi ch cho mình thôngqu các cuộc dam phán, đương nhiên những thôn thuận này cần tuân theo các quycánh của pháp luật vé kinh đoanh bắt động sin Mặt khác, họ hiểu được niu cầu của‘bin thân mình công niu cia xã hối Do đó, ho co quyển được phát tiễn theo xuhướng của minh, diéu này góp phin tạo nền my đa dang trong host động kinh does` Điu10 Lut nh doanh bất động sản nấm 2014 quy địnhvề iều Kain cia ổ chứ, cá niên knh doanhbế động sân

động sản, giúp thôi thúc và phát triển nền inh tế nước nhà ? Tuy nhiên cũng.

ưa ý là việc các chủ thể kinh doen BĐS tự do thod thuận phải rên cơ sỡ lần,trong quyên và lợi ích hợp pháp của các bên; đồng thời, không tai quy đính củagháp luật Có nghĩa là sự tự do thoả thuận này không làm thiệt het hoặc gây phương,thai đến quyền và lợi ich hop pháp của bên kia và ngược lại

“Nguyên tắc thí: hai, bắt động sim đưa vào kinh doauk phải

theo quy định cũa Luật Kink äoanh bat động sin Xét theo Điều 9 Điều kiệu citaBắt động sin đưa vào kink doauk whe san:

“L Nhà, công bình xây chong di vào lanh doanh phẩt có đã các đều liệnsai đậy

a) Có đăng lý quyển số hữu nhà công trình xdy đụng gẵn li với đắt trongandy chứng nhận về quyền sử dụng đắt Đổi với nhà, công trình xậy dụng có sẵntrong die án đầu ne anh doanh bắt đồng sản tht chỉ cần cô giấy chứng nhận vềtuyên sử ng đất theo qu đônh của pháp hdr về td

Ð) Không có tranh chap về quyển sit dụng đất quyển sở hữu nhà, công trìnhxây ching gin hẳn với đất

2) Không bị hồ biên đễ báo đâm tt hành ân

2 Các loại đắt được pháp lanh đeanh quyển sit chong đất ph có đã các đềuTiến sau đập

4) Cô giấy chứng nhân về quyền cử ng đắt theo qu dinh của pháp luật vềđất am

b) Thông có tranh chấp về quyển sit chong đt

©) Quye

4) Trong thời ham sử đụng

sử hong đắt không bi kế biên đễ báo điềm tha hành án,

° hguyễn Quang Tuy (202, thấp hit 8 inh doanh dich vu bất động sản ở việt Nam, wx Tự pháp

ˆ'Bu8 Lut kính doanh bất động sin năm 2014

Các quy đính tại Điều luật trấn diy là các quy định cơ bản và cần thất lôidion các ti sin là bất động sin vào kinh doanh ĐỂ các chủ sở hồu cỏ thể chứng‘minh tỉnh trang pháp lý của mink, góp phin bảo dim an toàn cho các bên tham giagro dịch

Đây là các quy dinh tố thiểu và cần có để chứng mình chủ sở hữu của bấtđồng sin đơa vào giao dich, ching minh tinh trang pháp lý củ tả sân để dim bảoantoin cho các bên giao dich ding hồi, việc quy dinh quyển sử đụng đất không bitranh chip giúp giã quyét các vấn để rắc rối có thể phát sinh kh thi hành án Đây,cũng là mét cách bảo dim an toàn cho người giao dich bất động sin Do vậy, cácquy định do luật định là các quy dinh cơ bản, bảo về các chỗ thể them gia, do đótrần thủ các quy dinh của pháp luật nhằm tránh các rồi ro, thất thoái, gian đổi rongảnh dosnt,

Muôn có một mối trường lánh doanh bất động sin an toàn và phát triển thcần hen chế nhông s sót, méi nguy cơ de dos tử các khách th, chỗ thể, trong đóviée dim bio đối tương kinh doanh bất đông sin phải đúng pháp luật lá một điềuhit sức cần thiết Theo đó, khi quy dinh chit chế về điều kiện bắt động sin đưa vàoảnh doanh thi từ đỏ zẽ hạn chỗ các vẫn để xảy ra như kính doanh bit động sinhông có nguin gốc rõ răng thuộc dự án của nhà nước phục vụ cho quốc phòng anảnh Quy nh này nhằm tạo mỗi trường đầu te an toàn cho các nhà đầu hơ Linhdoanh bit đông sin bối đối tượng Linh doanh bit đông sin là phủ hop với quy dinhcủa pháp luật, được pháp luật cổng nhận.

Nguyên tắc này con phòng ngừa các host động lim dio, chiếm đoạt tú sảncủa người khác vi mục đích vụ lợi ki có tổ chức, cá nhân đơa BĐS không đã điềuXiện theo quy định pháp luật vào lánh dosh Góp phần bảo dim cho thi trườngBĐS hoạt động lành manh, ngắn ngi tinh trang đầu cơ lông đoạn làm méo mổ,lich ee sự phát tiễn của hoạt đông kinh doanh BĐS

“Nguyên tắc thí ba, kink đomh bắt động sản phải mg thực, công khai,mink bạch: Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ sở cho

vite xây dạng thục biện và áp dụng pháp luật vi huy động vẫn kinh doanh BĐSNguyên tắc cổng khai, minh bach trong huy đông vốn kinh doanh BĐS 1a cơ chế giatăng ay bio vệ bên trong quan hệ kinh doanh BĐS nhất là nhà đầu tr sở dim bảotinh công bằng, giảm thiểu vé các vấn đổ xung đột lợi ich Vì các nhà đầu te kiđược kêu gọi huy đồng vốn là mốt rong những thành phin cơ bản cũa hộ thing tichính, họ là người cũng cấp ngon vấn, hình thành nên những mỗi quan hệ de dangtrong thị trường làm cho thi trường tré nên phong phủ hơn, 1a những người chấpnhận rũ ro b8 vốn, thục hiện các giao dich rong inh doanh BBS Vi vậy, quyểnđược tiết những thông tin vé tinh hình hoạt động kinh doanh, rỗi ro, xu hướng pháttriễn của thị trường BĐS là hoàn toàn chính ding Công khai, minh bạch trong huy,đông vốn kinh doanh BĐS lim cho nhà đầu tư có thôm thông tin chính xác để đánhgi hiểu qua việc đầu hy tránh những rũ ro tiềm da trong kinh doanh BĐS, tránhnhững vi phạm không đáng có Khi vẫn để công khá, mình bạch trong kinh doenBĐS ngiy cũng được quan tâm thi các cơ quan bão vé nhà đâu tự cũng ting cườnga gm si thị trường BĐS Đây a cơ chế vũng chắc dim bảo công bằng uyên lợi

giữa các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS ÌE

Nguyên tắc này cóÿ nghĩa quan rong trong điẫu liên chỉ số công khai, mảnhthạch của thị tường BĐS Việt Nam vio các nước có chi số công khai minh bạch ciathi trường BĐS thập, đồng thời thục tấn xây ra không it vụ việc lanh doanh BĐSkhông trung thục, lửa déo gây hoang mang cho người dân và các nhà đầu hy does

"nghiệp tong và ngoài nước, Hơn nia, thị trường bit đồng sin là mốt loi thị trường

không hoàn hảo, tiêm ân sii roÌế Mức độ công khai, minh bạch của thi trường BĐS

còn khuyên khích host động đầu te lánh doanh của người din và doanh nghiệpthuộc moi thành phin kinh tổ rong lính vục kinh doanh BĐS Có như vậy, tịtrường BBS mát trở thành mét kênh hoy đồng vén hiệu quả cho đầu tự phát tiễn

in vực ngoài phạm vỉ bio

óc thú t, ỗ chức, cá nhân có quyền kink đommh bat động sản taié hoạchquốc phòng, an nh theo quy hoạch và

sir dng đất được cơ quan nhà nước có thm quyền phế ñuyệt Nguyên tắc trên làmột nguyên tắc mở cho quyền kinh doanh bất động sin cũng nh huy đồng vẫnảnh đoanh bất đông sin; Vi vây, các nhà đầu h có quyên huy đông vốn kinh doesbit động sin ngoài những điều mà pháp luật không cho phép trong nổi dụng trênMã rà một th trường bất động sin tiêm năng va thụ hút được nhiều nhà đều tư lánhdoanh bit động sin khi thục hiện boy đông vốn Điễu này không chỉ tao thuận lợicho cic cơ quan Nhà nước có thim quyền trong quản lý hoạt động kinh doanh BĐSsé côn tao cơ sở pháp lý đỂ bảo hô quyên và loi ích hợp pháp ca tổ chức, cá nhân.ảnh doanh BĐS Tuân thủ nguyên tắc này vir bảo dim được quyển hy do Lànhdoanh của công din vie bảo vệ bi mắt quốc phòng, an ninh quốc gia

3.1.2 Hình thức huy động von của các doanh nghiệp kinh doanh bat3.1.2.1 Vou thuộc sở itn của chit đầu te

‘én thuộc sỡ hữu côa chủ đâu được hiễ là phân vẫn mã hũ sở iy cấcnhà đầu tơ đông góp, Theo đó, nguén vốn này có thé là cá nhân, tổ chức, là sổ vẫnthục té của cỗ đông, Số vốn này được quy Ảnh theo điển lệ công ty, được góp vàhi nhân theo giá cổ phiếu mã công ty kinh doanh bit đông sin quy nh Phin véngop này bao gm 02 loi

~ Vin góp chit sẽ hữm (hay cou gọi là vỗn cỗ phân) Trong trường hop công

ty kảnh doanh bất ding sin đỏ là công ty cỗ phân, vốn gúp sẽ được tinh giá theo giácỗ phiễu, Các chủ sở hiểu gop vẫn dé cùng nhau tiễn hành kinh doanh bit động sảnvà cing chia sé lợi nhuận tao ra từ hoạt động kính doanh bất động sin này cũadoanh nghiệp Va đẳng thôi cing ginh chiu nhông khoản lỗ nêu kinh doanh lễ Đây

tối mới chia đầu cho các đông theo tỷ lê góp vẫn của họ

Vén chủ sỡ hữu được hidu là số vin từ các chủ sỡ hữu mà doanh nghiệp kính

doanh bất đồng sản không phải cam kết thanh toán Nguồn vốn này thường do chủdđoanhh nghiệp kinh đoanh bất động săn và các nhà đầu tơ gốp vẫn vio hoặc có thiđược hình thành từ kết quả hoạt động kinh doanh BĐS Cho nên, nguồn vốn naykhông phối là một khoản nợ Một doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thé có một hoặcnhiều chủ sở hữu vốn Đây được xem như một trong những nguồn tài tro thườngxuyên cho doanh nghiệp Trong trường hop doanh aghiép kinh doanh BĐS nging hoạtđồng hoặc phá sẵn thi các khoăn nợ của doanh nghiệp sẽ được un tiên tả trước Còn

phn côn lại sẽ được chie đều cho các cổ đồng theo tỷl§ góp vấn của ho

Nguằn vốn chủ sở hữu ete doanh nghiệp kinh doanh BĐS không phi là mộtkhoản nợ, Li do lê và vốn chủ sở hữu chỉ được Hình thành từ các các nhà đầu tr gop‘vin hay chủ dosnh nghiệp và hình thành từ kết quả kinh doanh BĐS V én chữ sở hữuđược câu thành bởi nha nước do doanh nghiệp gop vốn, do gop vốn cỏ phân từ cổ đồng.cá nhân bỗ sung từ lợi nhuận để lei Vì vậy, chi khí nào đơn vi

xuất kinh đoanh hoặc bi há sin thi lúc này sẽ ding tải săn để thanh toán cho các chủnợ Tiếp din phin ti sin còn lại sẽ chia cho những chủ sỡ hữu dựa theo tỷ lễ gp vấn.‘Vén chủ sở hữu thường có mất trong các bản báo cáo kết quả hoạt động kinh dosnhcủa đoanh nghiệp kinh doah BĐS Nó thường bao gồm các nội dung như saw V én cổđồng, Thing dự vin cỗ đồng, Lãi chưa phân phối, Quy dự phòng tai chính, Quỹ khen.

thường phúc loi; Quỹ đầu tr phát triển, Các quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu.

'ngùng hoạt động sản.

Trong trường hợp vấn ch sở hồu giảm la là tín hiệu đặc biệt quan trong Nócho tiết được xu hing tiễn động tổng nguén vẫn của đoanh nghiệp kinh dosh BBSTừ đổ ban giám đốc đu bình của doanh nghiệp kinh doanh BĐS phố đều chinh saocho phù hop Một số trường hop vẫn chủ sở hữu giảm nh sa: Doanh nghiệp lành.doanh BĐS cin phii hoàn trả vẫn gip cho chủ sở hữu, Vn chủ sở hữu gam là dâuthiệu doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện đang kinh doanh 16,

thể din din giã thể chim dit hoạt đông Giá cổ phiểu phát hành thường thấy hơn‘no cao Hoặc thâm chí có

mênh giá, Đất với công t cỗ phn số lượng cổ phiều ký quỹ có thể bi iy, Bản cantđó, doanh nghiệp kinh doanh BĐS có khš năng cao phải bù 15 lớn cho kết quả lànhdoanh hoa lỗ côn mình:

- Thing ae

phidu với mệnh giá thật của

ó, diy là số tiền chênh lệch giữa giá phát hành cổhiểu Thing dự vẫn cỗ phản chính là phân chênhlich giữa giá công ty phát hành và gá cổ phiêu sẽ được goi là thing dự vin cổ

phin Trong đó, được hiểu chi dt như sau

Giá phát hành cổ phiêu: Chỉnh là giá tr thực tổ cũa

tr lánh doanh BĐS cổ thể bỗ ra nêu mudn sở hữu cổ phiéu của đosnh nghiệp kinhdoanh BĐS đó

Minh giá cỗ phiêu Được hiễu là khoản giá ti được công ty, doanh nghiệpảnh doanh BĐS định sẵn, hay còn được coi là giá trí danh ngiễa côn doanh nghiệpảnh doanh BĐS

Phát hành cỗ phiêu: Đây là hoạt động doanh nghišp kính doanh BĐS kêu gợihà đầu tr kinh đoanh BĐS đều tơ vào các hoạt đồng cia mình đỂ ga ting nguẫn

Thing dx vốn cỗ phin là một khá niên không mới đối với mỗi doanhnghiệp Đặc biệt Bộ Tải chính cing đã có thông tr để quy định, hướng din điềuchảnh việc ting hay giảm vốn điễu lệ cũng như quản lý cổ phiếu quỹ tong cácdoanh nghiệp như sm:

Thứ nhất, Hạchtoáa: Thục hiện hach toán khoản tiền chênh Lach từ việc báncỗ phiễu với giá tị cao hơn giá niêm yết rong mục thing dư vẫn Tuy nhiên rổ liệuny sẽ không hạch oán trong hoạt động thu nhập cia công ty

Thứ hai, Thing dự vốn cỗ phin không bi tinh thuế nên các doanh nghiépảnh doanh BĐS, công ty có thể yên tân

Thử ba, khoăn chênh lệch giảm thường sẽ không phã hạch toán Tuy nhiênXhoăn thing đơ vẫn cỗ phin của các công ty, doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽđược sir dung đ bi dip vào khoăn chi phi đó Nếu khoăn thing đơ không đã đổ bù” Băng Tian Trang (208), ắc động cỉacấu trúc tốn tối hoạt động của Công ty nšm yết trềnthị trưởng

chứng khoán vit tam

iệc chuyễn khoản thing dự vẫn cổ phân sang đó, Tuy nhiên yêu cfu đặt ra chink 1aiệc doanh nghiệp lánh doanh BĐS đó phải có đủ đều liên vé khoản chinh lichting giữa giá vẫn phải mua vào và giá bản

Trên thục tẾ hiện nay không phải dosnh nghiép kính doanh BĐS nào cũng cóthể dim bão đoợc việc số cổ phiêu sẽ được bản hết Chính vi vậy mã phương én antoàn và được phép để ting vẫn cỗ phin kinh doanh BBS chính là da vào khoănchênh lệch giãn minh giá cia cổ phiễu và giá phit hành trong nguẫn vấn thing đơvới tổng giá vin của lương cỗ phiếu chưa được bán Ngoti ra, nấu trên thục tổ tổngphin vốn của cỗ phiêu quỹ kh bán vẫn chưa bing nguôn vấn thing dơ thị khí đóviệc tăng vốn didu lệ sẽ không thể thục hiên được Đây cũng chính là thách thúcđược dit ra cho các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kính donnh BĐS nóising

2.1.2.2 Yến ly động thông qua lành thức góp vỗn, hep tác din tr, hợptic kink doauh, liêu doauh, liên kết cũa các tỗ chí, hộ gin đành, cá nhân:

Căn cử điểm & khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghỉ ãnh số 99/2015/NĐ-CP(Quy din ch tiét và hướng din thị hành một sổ đầu côn Luật Nha 6, vide huy đồngvốn phãi được thực hiện thông qua ình thúc hop đồng góp vẫn hoặc huy đông vẫnthông qua hợp tác đầu tr, hợp đồng hop tác kinh doanh: Vì vậy, iệc huy đông vẫntheo hình thúc này, việc ký hợp đẳng uy động vấn phải đáp ing các quy dinh ciadoanh nghiệp kính doanh BĐS, đập ứng các hình thức, đu lúện theo quy ảnh củaLuật Nhà & và quy định tủ Khoản 3 Điệu 19 Nghị nh 99/2015 nh su

- Đã có hỗ sơ dự én đu từ xây đọng nha ở được ghê duyệt theo quy định cia

php luật,

- Dự án đẫu hey dụng nhà ð đã thục hiện xong giã phóng mất bing theo

ấn độ thực hiện dự án được phê duet

- Đã có biên bin bin giao mốc giới của đự án,

- Đã có hông báo đã điều kiên được huy động vốn cia Sở Xây dụng nơi có

dây án Chủ đâu tr doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vin bản kém theo giấy tờchứng mình đã điều kiện huy đông vẫn quy dinh tei các Điểm a,b và c Khoản nàygil Sẽ Xây đụng để nghĩ có vin bin thông báo đủ điều kiện được huy đông vén đểđầu từ xây dmg nhà 6

Trong thời hen 15 ngày, kễ hử ngày nhận được hỗ sơ để nghĩ của chỗ đầu heảnh doanh BĐS, Sở Xây dụng phải kiểm tra hỗ sơ, nêu hỗ sơ có đã giấy tờ theoquy định ti Điễn này thi Sẽ Xây dụng phấ có vin bản thông báo nha ð đã điềuI fn được huy đông vốn gli chủ đâu ánh doanh BĐS; nêu hồ sơ chưa có đã gây,tờ chúng minh đã điều liện được huy động vấn thi phis có văn bản nêu rõ lý đoTrường hợp đã đã điều kiên huy đồng vốn theo quy dinh pháp luật và chủ đầu tư đãgit hồ sơ để ng nhưng quá thời han quy Ảnh hú Điễn này mà Sở Xây dụngkhông có vin bản thông báo thi chủ đầu tr doanh nghiệp kinh doanh BĐS đượcqguyễn kỷ họp đồng huy động vốn nhưng hãi chu trách nhiệm về việc huy độngvốn này, Sở Xây dung phải chịu trích nhiệm vi việc thông báo hoặc không có vinbin thông bio việc đủ điều liện được huy động vấn sau khi nhận được hỗ sơ để

nghị của chủ đầu tr kinh doanh BĐS, '*