Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong hoạt động kinh doanh tại Việt Nam

Dé tai pháp luật huy đông von của các doanh nghiệp trong kinh doanh bat độngsản đã được rất nhiêu bai báo, đề tải nghiên cứu phân tích, đánh giá dưới các góc nhinkhác nhau và ở các cấp đ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUONG THỊ PHƯƠNG HOA

TRONG HOAT DONG KINH DOANH TAI VIET NAM

LUẬN VAN THAC SI LUẬT HOC

(Định hướng ứng dung)

HÀ NỘI, NĂM 2023

LUONG THỊ PHƯƠNG HOA

PHAP LUAT VE HUY ĐỘNG VON CUA CÁC

DOANH NGHIEP KINH DOANH BAT DONG SAN

TRONG HOAT DONG KINH DOANH TAI VIET NAM

LUẬN VAN THẠC SI LUAT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh Tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Thu Thuỷ

HÀ NOI, NĂM 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là tài liệu nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi

cùng với sự hỗ trợ của giảng viên hướng dẫn Tôi xin cam đoan toàn bộ các nộidung, quan điểm, kết quả, vi du được trình bay trong luận văn là kết quả của sự

nghiên cứu trung thực của cả nhân tôi

Vay kính đề nghị Trường Dai học Luật Hà Nội xem xét cho tôi được bao vệ

Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm on!

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN NGƯỜI CAM ĐOAN

TS Phạm Thu Thủy Lường Thị Phương Hoa

dé đang rat được quan tâm trong thực tế cuộc song Tuy nhién, huy động vốn trongkinh doanh bất đông san luôn tên tại nhiều vướng mac và là lính vực dé xảy ra tiêu cực, bởi vậy, đề tài này vừa là cơ hội và thử thách với bản thân tôi.

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới:

- Trường Đại học Luật Hà Nội Tôi xin cảm ơn Nhà trường đã tạo điều kiện

và có mét môi trường học tập hiệu quả, giúp tôi có những kiến thức về Ngành LuậtKinh tê Đồng thời, cảm ơn tới các thay, các cô bô môn đã nhiệt huyết, chia sé kiến

thức tới các học viên mặc dù đã co khoảng thời gian việc hoc vô cùng khó khăn trong đại dịch Covid-19; các thay cô phụ trách công tác đào tạo, hanh chính đã hỗ trợ, đông hành cùng lớp hoc suốt hai nếm học qua

~ Tiên # Pham Thu Thủy — giảng viên hướng dẫn khoa hoc Chân thành cảm

ơn cô đã đông hành, hỗ trợ tôi thực hiên Luận văn này Nhờ sự chỉ day tận tình của

cô tôi đã xác dinh được những van đề chính trong dé tai va nỗ lực hoàn thành luận

văn trên.

Bằng quá trình học tập, nghiên cứu và những kinh nghiêm làm việc trong

thực tế tôi đã đưa ra những khéi quát và đưa ra những phân tích, đánh giá đối với đềtài Mặc đù đã hoàn thiện luận văn bằng tất cả tâm huyết nhung do han chế về mặtthời gian cũng như kiên thức và kinh nghiệm nên khó tránh khỏi những han chê trongquá trình làm bai Vi vậy, tối rất mong nhận được những bình luận và các ý kiên đónggop của các nha khoa học, thay giáo, cô giáo dé tác giả hoàn thiện đề tài hơn nữa

Tôi xin chân thành cảm on!

Ha Noi, tháng 9 năm 2023

Tac gia luận văn

Luong Thị Phương Hoa

DANH MỤC TỪNGỨỮ VIET TAT

| BĐS Bat động san

| BLDS Bo luật dân sự

| DN Doanh nghiệp

| HTTTL Hình thanh trong tương lai

| UBND Uy ban nhân dân.

3.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài ố.ố eer

3.2 Dia tượng nghiÊn:GÚg6226200á00006932060i10010044610000:A08308346620qã8cjxuj5

8:3:Giúi han phạm v1 DEHi16D CU co ccccpctibsagegisciSieodisg0i208-axitexstsaagpssee.SeE

6 Bồ cục của luận văn

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN BEI LY Ý LUẬN về HUY Y ĐỌNG VỐN: CỦA CÁCDOANH NGHIỆP KINH DOANH BÁT ĐỌNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀHUY DONG VON CUA CÁC DOANH NGHIEP KINH DOANH BAT ĐỌNG

SAN „6

1.1 Lý luận về huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

trong hoạt động kinh doanh .

11.1 Khai mệm huy động vị ms danh eh ah ous SEE RE BEES

von của các doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản 6

11.2 Đặc điểm huy đông vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat đãng Si) 49

11.3 Vai trò của huy động vốn trong hoạt đông kinh doanh bat đông sẻn 11

1.1.4 Sự cân thiết của huy động vén trong hoạt động kinh doanh bất động sản 101.2 Lý luận pháp luật về huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat

động san trong hoat động kinh doanh.

1.2.1 Khải niém pháp luật về huy động vén của các doanh nghiệp kinh: doanh batđộng sản ask

12.2 Cơ câu nội — si luật thơ ding von của các doanh tả kinh doanh

bat động san - 5s == 131.2.3 Những yêu tô tác Độc đến việc huy Stee vén của các doanh nghiệp kinh

doanh bat động sản ERE SR ol đá: ee enes (2)

1.2.4 Qua trinh hinh thanh va nhất triển của nhọn luật về _ —_ von của các

doanh nghiệp kinh doanh bat động sản Seren 2066 TT.

KET LUẬN CHƯƠNG 1 sceChương 2: THỰC TRANG PHÁP LUAT VÀ THỰC TIEN THI HANH PHAPLUAT VE HUY DONG VON CUA CAC DOANH NGHIỆP KINH DOANHBAT DONG SAN TRONG HOẠT ĐỌNG KINH DOANH TAI VIỆT NAM 222.1 Thực trạng pháp luật về huy động ven của các doanh nghiệp kinh doanh

bat động sin fai 7!2.1.1 Nguyên tắc về huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản22

2.1.2 Hình thức huy đông vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản 282.1.3 Trình tự thủ tục huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản36

2.1.4 Xử ly vi phạm trong hoạt one aed ane von của các doanh nghiệp kinh

erence ities te ton ca ct Se Tf

2 Thực tien thi hành pháp luật về Kế đang vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bắt động san 40

2.2.1 Tinh hình huy động von của các DN trong KDBĐS hiên nay Seawall

2.2.2 Bat cập han chế trong việc huy động von trong kinh doanh bat động sản hiện

nay a 49

KET LUAN CHƯƠNG : „„62

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VÀNANG CAO HIEU QUA THỰC THI PHÁP LUAT VE HUY DONG VON

CỦA CAC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BAT DONG SAN TRONG

HOAT DONG KINH DOANH TAI VIỆT NAM 63

3.1 Dinh hướng hoàn thiện phap luậtvề huy động von của doanh nghiệp trong

kinh doanh bất động san tại Việt Nam „ 63

3.1.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đên lĩnh vực bat động sản nhằm tháo

gỡ các vướng mac đang tôn tại Am 63 3.1.2 Tao môi trường canh tranh lành mạnh, bình đăng cho các chủ đầu tư 64

3.1.3 Mở rông nguén vốn và có hướng giải quyết tình trạng quy hoạch, dự án treo 6Š3.2 Giaip hap hoàn thiện pháp luật về huy động von của các doanh nghiệp KD

BĐS trong hoạt động kinh doanh tại Việt Nam

3.2.1 Hoàn thiện quy dinh pháp luật về nguyên tắc huy đông vồn 66

3.2.2 Hoàn thiên pháp luật và hình thức ng) hố von của doanh inet kinhdoanh bat động sản _ “ 66

3.2.3 Bảo đảm sự bình đền tre BH doanh bat a —-

3.2.4 Bao đảm ché tai xử lý vi pham có liệu quã s71

3.3.2 Giải pháp từ phía các nhà dau tökrefe tsdB doanh bat Pen tại Việt Nam 74

3.3.3 Giải pháp tử phía cơ quan có thấm quyền quản vn hoạt đông huy động vén

trong kinh doanh bat động sản tai V iật Nam 241x001 ns Fe eee ed RR

KET LUAN CHƯƠNG 3

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Kinh doanh bắt động sản luôn là một lĩnh vực nhận được sự quan tâm của các cánhân, tổ chức Đây là một lĩnh vực mang tinh rũ ro cao nhưng cũng đem lại lợi nhuậnlớn cho người kinh doanh Một trong những nguyên nhân của điêu nay là bởi đặc thủ

về nguồn von của ngành nghé này, kinh doanh bat động luôn đồi hỏi một nguồn vonlớn và bền Việc có nguồn von déi dao và én đính chiếm phân lớn trong tỉ lệ thánh.công của ngành nghệ này, bởi vay, van đề huy động vén trong kinh doanh bật động sinluôn là yêu tổ đầu tiên ma các chủ thể kinh doanh quan tâm đầu tiên

Tuy nhiên, bởi tính ni ro cao của nó nên việc huy động van trong kinh doanh làrat khó khăn Thực tê rất nhiều trường hợp, vi lợi nhuan ma nhiéu nha đầu tư đã đưa ra

những thông tin không chính xác, rõ ràng dé thu hut vốn dau tư gây thiệt hai lớn cho

người đầu tu và tao ân tượng xâu với ngành kinh doanh bat đông sin Ngoài ra việchuy đông vốn trái pháp luật còn gây ra làn sóng dau cơ BĐS, gây tâm lý e ngại cho cácnhà đầu tư khác va ảnh hưởng trực tiếp dén giá chuyển nhượng QSĐ đất trên thi

trường.

Luật Kinh doanh bất đông sản năm 2006, 2014 ra đời cùng các Nghị đính và

Thông tư hướng dan đã tạo khuôn khổ pháp lý cho thị trường bat đông sản phát triển.

dưới sự quản lí của Nhà nước Nhà nước đã có nhiêu sự thay đổi tiền bộ trong quy đínhcủa pháp luật ở lĩnh vực này Hon nữa, pháp luật về kinh doanh bat động sản là lính.vực pháp luật còn khá mới mé ở nước ta Các quy định về kinh doanh bat động sản

đang trong quá trình xây dung và hoàn thiện Pháp luật Việt Nam đã đưa ra những cơ

chế nhằm quản lý việc huy động vốn của các doanh nghiệp trong lánh doanh BĐS,nhưng qua thời gian áp dung thi van tôn tại những hen ché và những bat cập nhất định.Dén thời điểm hién tại, nhin chung thi trường kinh doanh BĐS van nhận được nhiều ýkiến trái chiều và có hiện tương chững lại Từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu hútvon đầu tư vào các dự án tại Viet Nam nói riêng va quá trình phát triển kinh tế - xã hội

nó chung Bởi các lí do trên, tôi lựa chon dé tà: “Pháp luật về my động vou của các

Dé tai pháp luật huy đông von của các doanh nghiệp trong kinh doanh bat độngsản đã được rất nhiêu bai báo, đề tải nghiên cứu phân tích, đánh giá dưới các góc nhin

khác nhau và ở các cấp đô khác nhau, như sau:

* Khóa luận tốt nghiệp, luận văn

- Đăng Huyền Trang (2011), Tim hiểu các guar đình pháp luật về xử Ip vi phạm

pháp luật trong hoat động lanh doanh bắt đồng sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Dai

học Luật Hà Nội.,

- Đỗ Kỳ Anh (2016), Các hình thức ng động vẫn của công ty cô phần ở Hiệt

Nam theo Luật Doanh nghiệp năm 2014, Khoa luận tét nghiệp, Trường Dai học Luật

Hà Nội,

- Nguyễn Thi Hương (2012), Pháp luật về ug động vốn của nhà đầu tư trong

hoạt đồng lanh doanh bắt động san, Luận văn thạc si Luật hoc, Trường Dai học Luật

Hà Nội,

- Ly Thi Phương Lan (2018), Thực trạng pháp luật về ny động vốn của doanh

nghiệp và thực tiễn thi hành tại các doanh nghiệp Liệt Nem, Luan văn thac sĩ Luật học,

Trường Dai học Luật Hà Nội

* Công trình nghiên cứu đã được công bó dưới dang tap chí, sách tham khảo,

chuyên khảo, giáo trình nhux

~ Dinh Thị Mai Phương (Chủ biên): Các giải pháp đề hoàn thiên thé chế thvic day

sự phát triển của thĩ trường BĐS Viét Nam, Sách chuyên khảo, Nxb Chinh trị Quốc

gia, Hà Nói, 2013

- Nguyễn Minh Tuan (Chủ biên): Đăng lo’ bắt động sản: Những van đề lý luận và

thực tến, Nxb Chính tri Quốc gia, Hà Nội 2011

- Nguyễn Thi Lan Huong (2013), Những vấn đề pháp lý về tài chỉnh donahnghiệp, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội,

- Nguyễn Thi Anh Van (2016), “Hoàn thiện một số quy dinh về vốn của doanh

nghiép trong Luật doanh nghiệp 2014” bai đăng trên Tap chi Luật Học, số 11/2016,tra83-02,

Nhìn chung các nghiên cứu nói trên đã đưa ra những góc nhin khác nhau về van

đề vốn và huy đông von của doanh nghiệp tai Viet Nam nói chung và huy đồng von

trong Tinh vực kinh doanh bat động sẵn nói riêng Các nghiên cứu trên được xây dụng

trước thời điểm Luật Doanh nghiệp 2020 có hiệu lực nên về mất pháp ly so với hiện tại

sẽ có những khác biệt nhung về mat ly luận và hướng phân tích thì vẫn là những tai

liệu tham khảo đáng quý.

Bằng những tai liệu này, tác giả để có cái nhìn khái quát đổi với pháp luật về truyđộng vén của doanh nghiệp trong kinh doanh bat đông sản Từ đó xác dinh được định

hướng nghiên cứu cho luân văn nay.

3 Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn p ham vi nghiên cứu

3.1 Mục dich ughién cứu của đề tài

Khải quát về huy động von, huy động vén của các doanh nghiệp trong kinh.doanh bat đông sản và lam rõ các van đề lý luận liên quan dén các van dé trên Phân.tích thực trang áp dụng pháp luật trong thực tê về huy đông von dé rút ra được nhiingkết quả và han chế Từ đó, tìm ra các nguyên nhân của những hạn chế còn tên tại, xácđịnh hướng hoàn thiện pháp luật và đưa ra các biện pháp hiệu quả dé nâng cao việc áp

dung pháp luật

Ngoài ra, luận văn nhằm mục đích so sánh, đối chiêu với các tài liêu trước để có

cơ sở đưa ra các gop ý gop phan hoàn thiện pháp luật trong tương lai Tạo thêm một

nguôn tư liệu để tham khảo đôi với dé tai nay.

3.2 Đối trong ughiéu cứm

Đổi tương nghiên cứu dé có thể hoàn thiện được đề tai này bao gom các chủchương, chính sách của Đảng về chính sách pháp luật, các văn bản quy pham pháp luật

3.3 Giới han phạm vỉ nghiên cứu

- Về nộ: dung Luận văn tập trung đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về huyđộng vốn của các doanh nghiệp trong kinh doanh bất động sản từ đó tim 1a những hanchế, vướng mắc còn tôn tại và đặt ra van đề giải quyết Tim ra hướng hoàn thiên phápluật và các giải pháp dé thực hiện định hướng đó trong thực tế Đồng thoi, đưa ra

những ý kiến dong góp dé hoàn thién pháp luật trong tương lai

- Về không gian dia ly Nước Cộng hòa xã hội chủ nghiia Viet Nam

- Về thời gan Từ khi Luật Kinh: doanh bất động sản năm 2006 có hiệu lực cho

đến hién tại.

4 Các phương pháp nghiên cứu

Trong luận văn này, tác giả kết hop da dạng, linh hoạt các phuong phép niurphân tích, đánh giá, ting hợp, thông kê, so sánh cụ thé như sau:

Chương 1: Két hợp phuong pháp thông kê, tổng hợp và phân tích dé đưa ra cácvan đề ly luận chung về pháp luật huy đông von của các doanh nghiép trong kinh

doanh bat đông sản.

Chương 2: Kết hợp phương thức thông kê, phân tích, so sánh và tông hop délam bật lên thực trang pháp luật về huy đông von của các doanh nghiệp trong kinhdoanh bat đông sin Tổng hop, đưa ra các dẫn chứng vụ việc, số liệu cu thé dé nêu lam

16 tình hình áp dung pháp luật ở Viét Nam Ngoài ra, so sánh các quy định, chính sách

của thời ky trước với hiện tại dé nêu được những thành tựu, hạn ché còn ton tai

Chương 3: Sử dung kết hợp phương pháp tông hợp và phân tích dé đúc kết leiyên đề từ các chương trước dé đưa ra đính hướng và giải pháp hoàn thiện phap luật

5 Ý nghĩa khoa học và thực tien của đề tài

- Vé ý ngiãa khoa học: Luân văn là mét nguôn tài liệu tham khảo cho các cánhân, tô chức quan tâm đến đề tải nay trong quá trình nghiên cửu cũng như tim hiểupháp luật huy đông vốn của doanh nghiép trong kinh doanh BĐS Luận văn đã có sựtổng hop, so sánh, đánh giá các quy đính pháp luật liên quan dén van đề huy đông voncủa doanh nghiệp trong kinh doanh BĐS Đặt trong bồi cảnh xã hội hiện nay dé đưa ranhững mất được và chưa được trong van đề quy định và áp dung pháp luật Từ đó, goi

mở các van dé còn vướng mắc và đặt ra đề tai dé cùng thảo luân và hoàn thiện pháp

luật.

- Vé ý ngiữa thực tế: Bên cạnh giá trị tham khảo, luận văn con mang giá trịtuyên truyền, phô biên pháp luật huy động von của doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh:doanh BĐS Ngoài ra, các đề xuất, kiến nghi của luận văn cũng là một nguồn thamkhảo cho các cơ quan, tô chức, cá nhân có thêm quyên xem xét sử dung trong thực té

để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật

6 Bồ cục của luận văn

Ngoài phân mé dau, kết luật và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 03

Chương 3: Giải pháp hoàn thiên pháp luật va nâng cao hiệu quả thực thi pháp

luật về huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản trong hoat động

kinh doanh tai Viét Nam.

1.1 Lý luận về huy động von của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

trong hoạt động kinh doanh 7

1.11 Khái niệm huy động vôu, doanh nghiệp kinh doanh bat động san,

my động én của các đoanh nghiệp kinh doanh bat động sản

1.1.1.1 Khái uiệm huy động vốu của đoanh nghiệp

VỆ mặt ngữ nghĩa, theo từ điền tiếng việt đính nghĩa: “Vn là tiên của bỏ ra

lúc ban dau, ding trong sản xuất kinh doanh nhằm sinh lợi hay lả tổng thé những gì

có sẵn hay tích lũy được dùng trong một lĩnh vực hoạt động đó dé hoạt động có liệu

qua”! Ngoài ra, néu xem xét đưới góc độ tài chính thi có "vốn là một khổi lượng

tiên tệ nao đỏ được ném vào lưu thông nhằm mục đích kiêm lời Số tiền đỏ được sử

dung muôn hình muôn về, nhưng suy cho cùng là để mua sắm tư liệu sản xuất và trả

công cho người lao động nhằm hoàn thành công việc sản xuất kinh doanh hay dich

'vu nào đó với mục dich là thu về số tiên lớ hơn số tiên ban dau’?

Như vậy, vên là yêu tô mang tinh quyết định trong hoạt động kinh doanh, nó

là điều kiện tiên quyết dé một chủ thé có thé bat đầu kinh doanh va duy trì, pháttriển việc kinh doanh của mình V ôn là phương tiện dé chủ thể kinh doanh thực hiện

các ng]ĩa vụ tài chính của minh trong quá trình kinh doanh.

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cu thể giải thích khái niém hoạt độnghuy động vồn của doanh nghiệp, tuy nhiên, có thé xem xét phân tích khái miệm hoạt

động huy đông vôn của doanh nghiệp đưới các khía cạnh sau:

Thứ nhất, xét tại thời điểm mô bình kinh doanh chưa được thành lập, lúc nảyvon điều lệ của doanh nghiệp chưa hình thành, chủ thé có nhu cầu thành lập doanh

nghiép có thể kêu gợi các chủ thể khác cùng nhau hợp tác đầu tư, gop vén để hình.

1 Từ điền Tiếng Việt, Viên ngôn ngữ học, Nxb Đà Nẵng 2000,tr.1126,

3 Phạm Duy Minh (1992), “Cần phân biệt rổ hơn ven vi nguồn von”, Tap chí tài đính, số thing 9/1992,

36 - 27,

thành mô hình kinh doanh, bình thành vén chủ sở hữu Khi đó, hoạt đông huy động

vén được hiểu là hoạt động nhằm tạo lập vên điều lệ.

Thứ hai, xét tại thời điểm mô hình kinh doanh da được thành lập và đang

hoạt đông, chủ thể kinh doanh cân có vốn để duy tri và phát triển hoạt đông kinh.

doanh thì “huy động vên của doanh nghiệp” có thể hiéu là hoạt động tạo lập vốnchủ sở hữu trong quá trình kinh doanh và tao lập von từ các nguồn bên ngoài (vayvốn, kêu gợi đầu tư, phát hành trái phiêu ) Trường hợp nay có thé bao gồm tạo

lập vốn dé phát triển kinh doanh hoặc tạo lập vén cho một du án nhất định Hay

hiéu một cách đơn giản, huy đông vốn lúc này là hoạt đông nhằm tăng vốn chủ sở

hữu.

Như vậy, từ hai góc nhìn trên, có thể khéi quát khéi mém hoạt đông huyđộng von của doanh nghiệp là hoạt đông tim kiếm, kêu gọi nguồn vốn từ bên ngoàihoặc vén chủ sở hữu thông qua các hình thức khác nhau như hợp tác đầu tư, vayvon, góp vôn, phát hành trái phiêu nhằm tăng nguôn vốn kinh doanh vén có của

doanh nghiép

1.1.1.2 Khái tiệm doanh nghiệp kinh đoanh bat động san

VỆ mat học thuật, khái niém doanh nghiệp được hiểu là “Một tổ chức kinhdoanh, có từ mat chủ sở hữu trở lên, có tên gọi riêng, mức vốn pháp đính theo quy

đính của Nhà nước (quy định cho từng loại hình doanh nghiệp), có mục tiêu kinh

doanh là kiêm lợi nhuận”, 3

VỆ mặt pháp luật, theo Khoản 10 Điều 4 Luật Doanh Nghiệp năm 2020 cóđịnh nghia như sau: “Doanh nghiệp là tô chức có tén riéng có tai sản, có trụ sở giaodich, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục

đích kinh đoanh ”

Từ các khái niệm trên, có thể rút ra khái niệm doanh nghiệp kinh doanh batđông sản như sau: Doanh nghiệp kinh doanh bat động sản 1a tô chức có tên riêng, có

tài sản có trụ sở giao dịch được thành lập hoặc dang ký thành lập theo quy định

3 Khoa Luật, Đai học Quốc ga Hà Nội (2003), Giáo trinh Luật Tài chinh Việt Nam, Nab, Đại học Quốc git

Ha Nội tr245;

Qua khái niém huy động von và khái niém doanh nghiệp kinh doanh bat

đông sản, có thé liều khát miệm hoạt đông huy động vốn trong kinh doanh bat động

sản là hoạt động của tổ chức kinh doanh tạo ra nguén von nhằm mục đích thực hiện

các du án kinh doanh bất động sản dưới các hình thức khác nhau theo quy định của

pháp luật dưới ba khía canh sau:

Thử nhất, dưới khía canh quản ly Nhà nước: Nhà nước cho phép huy độngvốn trong đầu tư kinh doanh bat động sản la thể hiên định hướng 16 nét của nênkinh tệ thị trường và hội nhập quốc tê, Nha nước nhận điện được năng lực, thực lực

về tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và chiên lược đầu tư từ họ Từ

đỏ, có cơ chế đình hướng, quản lý và kiểm soát phù hợp Ở pham vi r6ng hon, sâuhon, qua hoạt đông huy động vốn dé có cơ chế can thiệp kip thời đối với những hoạt

đông kinh doanh

Thứ hai, đưới khía cạnh thi trường Công nhân và phát trién đa dạng các hinhthức huy động vén trong hoạt đông kinh doanh BĐS là thé hién nlm câu và cácnguyên tắc tu do của thi trường trong nên kinh tê thi trường, Tao ra sân chơi linhhoạt cho các chủ dau tư ở thị trường sơ cap và thứ cap, được lựa chon các hành thứchuy động von phù hợp với năng lực và chiến lược đầu tư của mình, Thich ứng với

sự biến động của thi trường trong tùng giai đoạn, tùng thời ky, Tao sân chơi tảichính đa dang cho các tổ chức tải chính trong nước và nước ngoài hoạt động tạiViệt Nam có nhiều cơ hội mới trong dau tư kinh doanla, đa dạng hoá các hoat độngkinh doanh tiền tệ của minh

Thứ ba, dưới khía cạnh của nhà dau tư Huy động von tạo cơ hội cho các nhàđầu tư, đặc biệt là các nha đầu tư mới gia nhập thị trường có cơ hôi tảng thêmnguôn von, luân chuyên nguồn vén linh hoạt phuc vụ cho hoạt đồng dau tu an toàn,hiệu quả Kích thích sự canh tranh và nâng cao năng lực dau tư đối với các doanh

nghiép Thông qua cách thức huy động vốn của các doanh nghiép kinh doanh BĐS,giúp nhân điện được năng lực thực lực của các nhà đầu tư, phân loại tốt hơn các

doanh nghiệp trên thương trường,

Kinh doanh bất đông sản là ngành nghệ mang tính đặc thù, đòi hỏi nguônyên lớn và bên nên huy động vốn là hoạt động quen thuộc của các doanh nghiệpkinh đoanh bất động sản Điều này giúp các chủ đầu tư đảm bảo nguôn von để

ngoài Chủ đầu tu có thể huy động vốn thông qua vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư

(kêu gợi các cô đông góp thêm vén hoặc bản thân chủ sở hữu tự góp thêm tai sản

thuộc sở hữu của mình) Đôi tương bên ngoài của hoat động huy động vên đó là các

cá nhân, tổ chức quan tâm đến dự án, chủ đầu tư có thể huy đông vốn từ các đốitượng nay thông qua nhiều hình thức khác nhau như kêu goi góp vón, hợp tác đầutu hoặc huy động vén từ bên thứ ba 1a các tổ chức tín dụng

Thứ hai, hoạt động huy đông vốn của các doanh nghiệp kính doanh bắt độngsin mang tính đa dạng linh hoạt Doanh nghiép có thể thực hiện huy động vonthông qua các hình thức như vôn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, góp von, hợp tácđầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết các hộ ga đính, cá nhân

Thứ ba, khác với huy động vốn trong hoạt động kinh doanh thông thường,các doanh nghiệp kinh doanh bat động sẵn khi muón thực hiện hoạt động huy động

yên cân đáp ứng các điều kiện cụ thể ứng với các hình thức huy động khác nhau.

quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ - CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ “Quy

đính chi tiệt và hướng dẫn thi hành một số điệu của Luật Nha ở"

1.13 Sự cầu thiết của huy động von troug hoạt động ldnh doanh bat

Thứ nhật, thi trường BSD là một thi trường đắc biệt, có tác động trực tiếpđến nên kinh tế của mỗi quốc gia Đây là một thi trường “nhạy cảm” bởi nó dé biảnh hưởng bởi các yêu tổ bên ngoài Sự ảnh hưởng của thi trường BĐS đối với nềnkinh tế không chỉ xuất hiện ở Việt Nam ma ở cả nước ngoài Thê giới đã ghi nhậnrất nhiều trường hợp, có thé kể đến như ở Mỹ, khi thi trường kinh doanh BĐS phát

triển, “nó có thé làm tăng lên các hoạt đông kinh tê và có thể chiêm 30% trong cơ cầu GDP của một quốc gia’ Ngược lại, khí thị trường BĐS bị khủng hoảng nó đã

gây ra tác đông xâu dén nên kinh té của Mỹ, kéo theo đó là nên kinh tê toàn câu.Quỹ Tiên tệ Quốc tê (IMF) đã ước tinh trong nhũng tháng cuối nắm 2007 và nhữngtháng dau năm 2008, “khủng hoảng nha dat tại Mỹ đã cuốn trôi 945 ti USD, tinhtrung bình mỗi người trên thé giới mat 142 USD trong vòng § tháng qua Con sốkhông 16 này chiêm 4% trong tông giá trị của thị trường tin dụng toàn cau (khoảng

23.210 ti USD)” Có thé thay, thi trường BĐS luôn có sự biển đông bắt ngờ, có thể

“nóng” lên đột ngột nhưng ngay sau đó có thé “dong băng” Như hiện tại ở ViệtNam, bởi sự tác động của dich bệnh C ovid và sự thay Gi về cơ chế, chính sách nên

2 -3 năm do lei đây thị trường BĐS gân như “dong bang” hoàn toàn Vao nhữngthời điểm như hiện tại, các chủ thé cân có nguén von ôn định dé có thé duy trì quagiai đoạn nay, chờ thị trường ôn định lại Tuy nhiên, rất nhiêu doanh nghiệp kinhdoan BĐS đã không thể trụ nổi ma phá sản và điêu đứng Kinh doanh BĐS làngành nghệ dem lại lợi nhuận lớn nhưng cũng tiềm ân rất nhiều rủi ro, dé phát triểnbên vững thi doanh nghiệp cân có sự phân tích, đánh giá và năm bắt moi diễn biểnthi trường dé hạn chê tôi đa rủi ro

* Ủy ban kinh tể Châu Âu cửa Liên Hiệp quốc, Nhóm tư van về bat động sản (REAG) (2001), “Lợi ích của việc phát triển thi trưởng bất động sản tại các quốc gia có nên kinh tế chuyển đồï', Hội nghị thượng định về bat

động san Chau Âu: Đất cho phat trền

$ http :/Amexpress net/gl#atht-doxnl/quoc-te/2008/04/3ba0116c/

Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS đặc biệt bởi đối tương của nó là quyền sửdung đất và tài sản gắn liên với dat Như đã phân tích ở trên, đối tương này là taisản có giá trị lớn, thời gian đầu tư dài, khả năng thu hôi vốn thường lâu, đặc biệt,hành lang pháp ly liên quan đến dat đai vẫn luôn là vận dé nhạy cảm, phức tạp, déxây ra khiêu kiện, khiếu nại Vé đối tương kinh doanh đã “nhay cảm”, chủ thé củangành nghệ này là các doanh nghiệp kính doanh BĐS ở Việt Nam lại thường có quy

mô nhỏ, nguôn vốn không vững chắc, không đủ năng lực tai chính để tham gia đầu

tư kith doanh BĐS Phép luật Việt Nam hiện nay đã quy dinh điều kiện thành lậpdoanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đáp ung số von pháp định là không được thap

hon 20 tỷẾ và quy định cu thể điêu kiện các BĐS được đưa vào kính doanh nhưng

thực tế tiễn hành, bên cạnh chi phí đầu tư cho dự án, doanh nghiép phải chi trả rấtnhiêu chỉ phí như chi phí bôi thường giải phóng mat bằng, chi phí liên quan đến thutục giao dat, cap giây chứng nhận quyền sử dung đất cho doanh nghiệp điều nayđôn chi phí của dự án lên rất nhiều Dén bước nay thi số vốn thực co của doanh.nghiép thường chi đáp ung được một phân nên xuất hiện tình trang du án đang tiênhành phải dùng lại Lúc này, doanh nghiệp phải tiên hành huy động von để tiếp tụchoạt động sản xuất kinh doanh nêu không số von trước đó đã bỏ ra của doanhnghiép sẽ không thé thu hoi được

Thứ ba, tình trang các dự án “dap chiêu” ở Việt Nam hiện nay rat phô bién

mà nguyên chính của van dé này là thiêu hụt về vén Dé tiệp tục hoạt động sản xuat

thì doanh nghiệp phải gidi được bai toán về vốn ma doanh nghiệp dang gặp phải vàtruy động vén là biện pháp hiéu quả nhat vào lúc này

1.1.4 Vai trò của hmy động vốu trong hoạt động kink doanh bat động sanThứ nhật, hoạt động huy đông huy động von mang tính quyết đính trong sựphát triển, nâng cao năng lực và mở rồng quy mô phát triển của doanh nghiệp trongquá trình kinh doanh Kinh doanh bat động sẵn là ngành nghệ mang tinh lâu dai vàđời hỏi nguén vén lớn, bởi vậy, các doanh nghiệp cân nguén vốn lớn và én định déduy trì và phát triển Nếu doanh nghiệp có thé thực biện tốt việc huy động von, dem

6 Đầu 10 Luật Kinh doanh bất động sẵn năm 2014

lại nguồn vốn đổi dao và ôn định thì doanh nghiệp đó sẽ có điều kiện tái đầu tư vàkhẳng định năng lực, uy tin trên thi trường,

Thứ hai, huy động vốn ảnh hưởng trực tiệp đến năng lực thanh toán củadoanh nghiệp trong kinh doanh bat động sản Thực tế, các dự án đầu tư xây dungthường đời hỗi ngân sách rất lớn, vi vậy, doanh nghiệp cần co đủ tiêm lực kinh té để

có thể hoàn thiên du án Việc huy động vên sẽ gúp doanh nghiệp bảo đảm thanh

toán và hoàn thiện đự án đúng tiên dé, tử đó tạo ân tượng tốt cho các nha đầu tư khi

nhin vào.

Thứ ba, huy động vôn hiệu quả giúp doanh nghiệp tăng khả năng cạnh tranh

trên thương trường, Kết quả của huy đồng vốn 1a nguôn vên của doanh nghiệp sẽtăng lên, điều nay đẳng nghiia với việc doanh nghiệp co mức đô uy tin cao thì mới

có thé huy đông được nguôn von lớn Điều này là điểm mạnh lớn trong thi trường

BĐS khi bản thân thi trường nay đã và đang nhận được cái nhìn thận trong của các

VỀ cơ sở ly luận, huy động vốn là một trong những hoạt động tat yêu trongkinh doanh nói chung, đây là quyền của các chủ thể kinh doanh được quy đính tạiĐiều 33 Hién pháp 2013 cụ thể là: “Moi người có quyền tự do kinh doanh trongnhững ngành nghề mà pháp luật không cam: Quyền tư do đó bao gồm quyên tự dolựa chọn hình thức huy động von Từ quy đính đó, các doanh nghiệp có thé tự do

lựa chon mô hình kinh doanh phù hợp với hình thức huy động vén ma minh lựa

chon trong kinh doanh BĐS Không chi vay, việc huy đông vốn con được Nhà nước

khuyến khích thông qua quy định ai Điều 51 Hiện pháp 2013.”

VỀ cơ sở thực tiễn, ngành kinh doanh BĐS luôn doi hỏi nguôn vốn lớn va ônđính dé thực hiện các dự án và tái đầu tư trong thời gian dai Chính bởi yêu tổ kéodài, hay phát sinh chi phi trong quá trình kinh doanh và dễ bi tác động bởi các yêu tochủ quan và khách quan nên đa phân nguồn vồn ban đâu của các doanh nghiép khó maduy trì và xoay vòng vốn kip thời được Bởi vậy, huy động vên là hoạt động thườngxuyên thiết yêu đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Pháp luật là một phương tiên hữu luậu của Nha nước để quản lý xã hội, cácquan hệ xã hội noi chung va quan hệ huy đông vốn của các doanh nghiệp lanh doanh.BĐS nói riêng đều được điều chỉnh theo một trật tự thông nhất, phù hợp với lợi ích

chung của xã hôi và của các bên tham gia quan hệ Nha nước quản lý hoạt đông huy

động vên của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua các quy đính về điều kiên

huy đông vốn, hình thức huy đông vớn, chủ thé thực luận, trình hy thủ tục thực hiện.

Như vậy, qua những phân tích trên, tác gia đưa ra khá niém vệ pháp luật huyđộng vốn của doanh nghiệp kinh doanh BĐS như sau: “Pháp luật về lng động vốn của

doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản là tông hợp tắt cả các guy phạm pháp luật

được ban hành bởi Nhà nước nhằm quản lý các quem hệ xã hội phát sinh trong quátrình doanh nghiệp lanh doanh BĐS lun: động vốn trong kinh doanh từ đó bảo đâmquyên và loi ich hợp pháp của doanh nghiệp và các chủ thé lién quan ”

12.2 Cơ cấm muội dung pháp luật my động vou của các doanh ughiép kink

đoanh bat động san:

Thứ nhật, nhóm quy định về nguyên tắc huy động vốn Pháp luật hiên hành

không đưa ra mat nguyên tắc thông nhất cho hoạt đông tuy động vén ma nam rai rác ở

các điều luật tương ứng với các trường hop huy động von cụ thé trong kinh doanhBĐS Theo đó, nhém quy đính nay bao gồm các quy định về nguyên tắc mua bán nhà,công trình xây dung nguyên tắc cho thuê nha, công trình xây dung, nguyên tắc chuyển

7 Điều 33 Hiển pháp nim 2013

slxrơng toàn bộ hoặc một phân dự án BĐS Tuy nhiên, đây 1a một phân trong hoạtđộng kinh doanh BĐS nên việc huy động vốn phải tuân theo những nguyên tắc chưngtrong hoạt đông kinh doanh BĐS quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Thứ hai, nhóm quy đính về các hành thức huy đông vốn Tương tư nhưnguyên tắc huy đông von, pháp luật không có điêu luật liệt kê các hình thức huy.động vốn mà nội dung này cũng được quy định rai rác ở các van bản khác nhau quy.đính chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bat động sản, quy định hìnhthức doanh nghiệp kinh doanh BĐS sử dụng vốn thuộc chủ sở hữu dé làm vốn thực

tiện dự én; quy đính chi tiết và hướng dan thi hành mét số điều của Luật Nhà ở quy.

định trưởng hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS huy động vốn bằng hình thức gop

von, hợp tác đầu tu, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hô gia

đính, cá nhân, quy định về phát hành trái phiêu doanh nghiệp, các điều kiện dé

doanh nghiệp có thé sử dụng hinh thức huy đông von; các tổ chức, cá nhân được

ding quyền sử dung dat dé tham gia góp vốn

Thứ ba, nhóm quy đính về trình tự, thủ tục của hoạt đông huy đông vốn trongkinh doanh BĐS Nôi dung này được quy định tai các điều luật khác nhau trongLuật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Nghi định số 99/2015/NĐ-CP, Nghiđính 02/2022/NĐ - CP tương ứng với các bình thức huy động vén khác nhau

Thử tư, nhóm quy đính về xử lý vi phạm trong hoạt động huy đông vốn của

doanh nghiệp trong kinh doanh BĐS Các hành vi bi cam trong hoạt đông huy động

von của các doanh nghiệp trong kinh doanh BĐS được quy đính tại Nghị định số

99/2015/NĐ-CP Nếu vi pham các điều cam trên thì các doanl nghiệp sé bi xử lý

theo nhóm các quy đình tại Nghi định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 củaChính phủ quy định xử phạt vi pham hành chính về xây dưng (Nghị đính số16/2022/NĐ-CP), trong đó, quy định mức phạt tiền đối với vi phạm quy định về

kinh doanh bắt động sân

tượng khách hàng khác nhau Tuy nhiên, bởi tính rủi ro và nguôn vén huy động

thường lớn nên để khách hàng luôn mang tâm lý e ngại và mất thời gian dai để

quyết định có đầu tư hay không

Ở yêu tổ nay, tâm lý và khả nắng tai chính của khách hàng là các nhan tôquyết định trong việc huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh BĐS Bởi vậy

Để thu hút được nguôn vốn đầu tư từ khách hàng, các doanh nghiệp cần có sự

nghiên cứu, phân tích, lựa chọn tập khách hàng phù hợp va đưa ra các chính sách

hop lý dé thu hút, tao niêm tin cho khách hang

Thứ hai, yêu tô kinh tê Như phân tích trên thi kinh doanh BĐS có tác độngtrực tiếp đến nên kinh tê thi trường và ngược lại Khi nên kinh tế phát triển, thunihập quốc dan cao, các đơn vị kinh tê, dân cư có nguồn tài chính vững mạnh thì họcũng sẽ quan tâm đến van đề dau tư sink lời hơn Ngược lai, khi nên kinh tệ trì trệ,

tỷ lệ thất nghiệp cao thi hoạt động huy đông von của các doanh nghiệp cũng gapkhó khăn bởi các cá nhân, tô chức còn đang chật vật trong việc duy tri đời sông,việc kinh doanh của bản thân họ Một ví dụ rõ ràng là giai đoạn năm 2020 dén nay,khi đại dich covid bùng nỗ làm ngưng trệ nên kinh tế của toàn câu thi ngành kinhdoanh BĐS là bị ảnh hưởng năng né bởi mat bằng chung người dan và nhiều doanhnghiép đều trong tình trang “không làm ăn được gì” Trước tinh trang đó, việc huyđông vốn trở nên khó khan bởi không ai có “nguồn tiên rãnh” để đầu tư vào BĐS -

một thi trường mang tính dài hạn và rủi r0 cao.

Thứ ba, yêu tô xã hội Mai vùng miễn sẽ có su khác biệt về mat độ dan cự,

trình độ dân trí, thu nhập và thói quen sinh hoạt Có thé thay, hoạt động huy động

von của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường có phân sôi nỗi ở ở khu vực

thành thi Bởi khu vực này thường tập trung các doanh nghiép lớn, dân cư đông đúc

và trình độ dân trí, mức sông cao Điều nay tao nguồn von lớn va khả nắng huy

đông được von ở những dia phương nay cũng cao hơn Ngược lei, khu vực nông

thôn thường không phải dia điểm mà các doanh nghiệp hướng tới trong hoat đônghuy đông vốn bởi khu vực nay dân cư thưa thớt, người dân chủ yêu quen nép song

“ăn chắc mặc bên”, ho ưu tiên gửi tiên vào ngân hang hơn là dau tư kinh doanh

BĐS.

Thứ tư, yêu to pháp lý Hoat đông huy động vốn của doanh nghiệp trongkinh doanh BĐS chịu tác động trực tiếp của chính sách pháp luật, sự thay đổi vềđiều kiên, yêu cau và bình thức huy động vén Sự én định vệ chính trị, chính sachngoai giao đều là những nhân tổ ảnh hưởng đến việc huy đông vốn của doanhnghiệp

1.2.3.2 Yến tô chit quan

Thứ nhất, yêu tô chính sách của doanh nghiệp Doanh nghiệp phải cho khách:

hang thay được những lợi ích ma minh dem lai cho khách hàng khi ho đầu tư vào

mình Đề thu hút nha dau tư doanh nghiệp can có những chính sách, chế đô bảo dam

hap dan dé các doanh nghiệp, cá nhân lựa chon đầu tư và tia tưởng mình giữa các

đối thủ khác trên thị trường,

Thứ hai, yêu tế marketing của đoanh nghiệp Hiện nay, thi trường BĐS tại

Việt Nam khá đông đúc, để tăng hiệu quả của hoạt đông huy động vôn các doanh:

nghiệp cân có chính sách marketing hợp lý, hiệu quả Từ đó góp phan tăng khả năng

cạnh tranh trên thi trường kính doanh BDS và giúp thương hiệu có độ nhận điện cao

hơn.

Thứ ba, yêu tô mạng lưới và hình thức luạ: động vốn của doanh nghiệp Hiệnnay phép luật đưa ra rất nhiêu hình thức lruy động vốn cho doanh nghiệp, bởi vậy,doanh nghiệp cân lựa chọn hình thức huy động phù hợp đề nâng cao luệu quả va mở

rông mạng lưới hoạt động.

Thứ tư, yếu tố về độ uy tín của doanh nghiệp trên thi trường Thị trường

BDS trước giờ luôn nhân được cái nhìn e ngại, cảnh giác của xã hội bởi tinh rủi ro

và một số hành vi huy động vốn vi pham pháp luật của các doanh nghiệp Bởi vay,

dé hoạt động huy động von đạt hiệu quả cao thì doanh nghiệp do phải có độ uy tincao trên thị trường hoặc tim cách nâng cao uy tin Uy tin đó có thé được đánh giáquy mô, hô sơ năng lực và các đự án mà doanh nghiép đang huy đông von

1.2.4 Quá trình hình thành và phát triểu của pháp luật về kuy động voncña các äoanh nghiệp kinh doanh bat động san

1.2.4.1 Giai doan trước khi Luật Kinh äoanh bất động san ra đời

Luật Dat dai năm 1987 ra đời là cơ sở pháp ly dé quản ly các quan hệ dat đai

Tuy nhiên các cơ sở pháp lý nói trên vấn mang tính chat đóng khung, các giao dịchliên quan đến dat dai van còn nhiều hạn chế Thời điểm nay pháp luật về dat dai vanclưưa có những quy định liên quan đến việc xác dinh gá ti đất, vì vay nên các giaodich liên quan đên BĐS gan như không có thị trường phát triển

Luật Dat dai năm 1993 ra đời đã mở rông hơn quyên giao dich liên quan đềnBĐS, các hộ gia định có thê chuyên đôi, chuyên nlwong, thừa kệ, thé chap, cho thuê

quyên sử dung dat nhằm nâng cao tinh tự chủ và đâm bảo về mat pháp lý cho người

sử dụng đất Ngoài ra, thoi điểm này, pháp luật quy đính "người dân được quyềngóp đất dé hop tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật phủ hợp vớimục đích khi giao dat” Đây là khởi dau cho sự phát triển của ngành kinh doanhBĐS, có thé noi đây là một hình thức huy động vốn lúc bây giờ Tuy nhiên, vì là

quy đính mới nên van còn nhiêu thiêu sót, pháp luật chưa quy định cu thé điều kiên,

nôi dung, hình thức góp đất nên dẫn đền su hing ting trong áp đụng Co thé thay,gai đoạn nay, van đề pháp luật về huy động vốn của doanh nghiệp trong kinh doanhBĐS vẫn chưa được dé cập đền

Ngày 01 - 10 - 2001, Nhà nước có sự sửa đôi một so điều của Luật Dat dai,tập trung vào lợi ích kinh tê của dat dai và quan ly Nhà nước với dat đai Theo đó,pháp luật đã ban hành các quy đính về khung giá các loại dat, thuê chuyên quyền sửdung dat, van dé tính giá trị tài sản khi giao đất hoặc bởi thưởng khi Nhà nước thuhoi đất Đồng thời, mở rồng quy đính quyên góp vên cho những chủ sử dung đất,pháp luật đã chủ trong hơn dén vận đề hình thức góp vốn, trường hop châm đứt góp

vên Đây là một bước tiền lớn, tạo điều kiện thuận loi dé các doanh nghiệp thựctiện hoạt đông huy động von trong kinh doanh BĐS

Dén khi Luật Dat dai 2003 ra đời thì những quy đính này cảng được quantâm hơn, pháp luật đã có sự thay đổi dé phủ hợp với nên kinh tế thi trường hướngtới xã hôi chủ nghĩa Thời điểm này, các trường hợp được góp được quy định rõrang hơn, các chủ thé được góp vên cũng được mở rộng, bat đầu có sự xuất hiện củayêu tổ nước ngoài trong việc sở hữu nha ở tại Việt Nam Thêm vào đó, trình tự, thủtục đăng ky góp vốn, xóa đăng ký gop von cũng được quy dinh cụ thé hơn nhưng,điều kiện và hình thức huy đông vên thời điểm nay vẫn là một van đề bi bé ngõ

Năm 2005, Luật Nhà ở ra đời có dé cập đến hình thức huy đông von và cácđiều kiện liên quan Tuy nhiên, quy dinh này vấn mang tính chung chung, chưa quyđịnh r6 điều kiên huy động với tương ứng với các hình thức khác nhau Các hìnhhình thức huy động vốn cũng chưa đa dang và chưa đề cập đến van đề xử lý vĩphạm trong hoạt động huy động vén

1.2.4.2 Giai đoạn năm 2006 đếu trăm 2014

Năm 2006 Luật kinh doanh BĐS ra đời có hiệu lực tử ngày 01/01/2007 là

bước tiên quan trong trong quá tình phát triên của thi trường BĐS tại Việt Nam.Lúc này van dé kinh doanh BĐS tai Việt Nam đã có khung pháp lý riêng điệuchỉnh Theo đó, van đề uy đông vồn của doanh nghiệp được quy đính cụ thé tạikhoản 7 Điều 19 Luật kinh doanh BĐS 2006 Quy định này là cơ sở dé các doanhnghiệp thực hiện việc huy động vên, tuy nhiên Luật Kinh doanh BĐS vẫn chưa cóquy định cụ thể các hình thức huy động von Điều này gây khó khăn trong việc áp

dung pháp luật và quan ly Các doanh nghiệp có tình trạng huy động vốn tràn lan và

dé xảy ra tranh chap, thiêu cơ sở pháp ly dé xử lý tranh chấp

Trước thực trang đó, Nghị định 23/2009/ND - CP về xử phạt vi phạm hànhchính trong hoat động xây dung, kinh doanh BĐS khei thác, sản xuất kinh doanhvật liệu xây dựng, quản ly công trình hạ tầng, quản lý phát triển nha ở và công sởquy định cụ thé các chế tải xử lý vi phạm Theo đó, tổ chức, cá nhân có hành vi viphạm quy dinh về hoạt động kinh doanh bat động sản sẽ bi phạt tiên từ 60.000.000

đông dén 70.000.000 đồng, bi buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được huyđộng vên du án Nếu tái phạm sẽ bị tước giây chúng nhận đăng ký kinh doanh từ

một đến ba năm hoặc không thời hen Ê

Dé dễ dàng trong công tác quản lý, Nghị định 71/2010/ND - CP ra đời quy

dinh chi tiệt và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã quy định cụ thể các hình thức huyđông vốn của Luật kinh doanh BĐS 2009 V an bản này đã đưa ra các điều kiện huyđộng vên cụ thé ung với tùng thời điểm huy động vốn và hình thức huy đông vốn.Quy đính này là kim chỉ nam trong công tác quản lý và áp dụng pháp luật về huyđộng vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Theo đó, doanh nghiệp có thé huyđông vốn thông qua các hình thức nhu: vay von ngân hàng, phát hành trái phiéu, ky

hop đông hop tác kinh doanh, hợp đông góp vén, van bản góp vốn, ký hợp đông mua bán nhà ở bình thành trong tương lai”

1.2.4.3 Giai doan ninu 2014 dén nay

Nhìn chung, pháp luật thời điểm trước đó đã bước đầu tạo dung khung pháp

lý để quản lý hoạt đông huy động vốn của doanh nghiệp trong kinh doanh BĐSnhumg vẫn chưa day đủ và chi tiết Vì vay, Luật kinh doanh bat động sản năm 2014

ra đời đã có những điểm mới tiên bộ hon so với pháp luật cũ

Một trong những bước tiên lớn là mở rộng phạm vị kinh doanh BĐS cho nhàđầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở Việt Nam Thời điểm trước ngày01/07/2015, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được tham gia vào hai phân khúc củakinh doanh BĐS tại Việt Nam lả: đầu tư xây dung nhà, công trình xây dung dé bán,cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và các công trình ha tang trên dat thué

để cho thué dat đá có ha tang trừ trường hop Điều ước quốc tê ma Việt Nam tham

gia phê chuẩn hoặc ký kết có quy định khác ” Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 11

Luật Kinh doanh BĐS 2014, người Việt Nam định cu ở nước ngoài và người trước

* Nguyền Thị Hương (2012), Pháp luật ve huy động von của Nha đầu tư trong hoạt dong kinh doanh bat động

sản

9 Khon 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ - CP

10.http://www.lapphap vn/Pages/tintuc/tinchittet.aspx?tintucidc 208385

ngoài có thé thành lập doanh nghiệp KD BĐS dưới các hình thức sau: thuê nhà,công trinh xây dung dé cho thuê lại Đôi với dat được Nhà nước cho thuê thì đượcđầu tư xây dưng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dung nhà, công trình xây dung

không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; ho có thé nhận chuyển nhượng

toản bộ hoặc mét phân dự án BDS của chủ đầu tư để xây dung nhà, công trình xây.dung dé bán, cho thuê, cho thuê mua, con đối với dat được Nha nước giao thì được

đầu tư xây dung nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua, đổi với dat thuê, đất nhận

chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cum công nghiệp, khu chế xuất, khu công

nghé cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dụng nhà, công trình xây dựng để kinhdoanh theo đúng mục dich sử dung đất (riéng người Việt Nam định cu ở nước ngoài

thi có thể thuê đất của tô chức, hộ gia đính, cá nhân để đầu tư xây dung nha, công

trình xây dựng dé cho thuê theo đúng mục đích sử dung đất, còn đôi với người nướcngoài thì có thé thuê đất trong khu công nghiệp, cum công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tê dé dau tư xây dung nhà, công trình xây dựng để

kinh doanh theo đúng mục đích sử dung dat) Điều này không chi tao thêm "đầu ra”

cho thi trường BDS mà còn tạo da phát triển, hội nhập quốc tế cho nên kinh tê ViệtNam Đặc biệt, su thay đổi nay đông nghĩa với pham vi huy động vén của các

doanh nghiép trong kinh doanh BĐS tại Viét Nam cũng được mở rồng.

Tóm lại, dén thời diém hiên tại pháp luật về huy động vốn của doanh nghiệpkinh doanh BĐS tại Việt Nam đã được hoàn thiên khá chi tiết và day đủ Tuy nhiên,trước sự thay đổi không ngùng của nên kinh tê thi trường và thực tiễn xã hồi thì quy.định pháp luật vẫn có những han chế và vướng mac mà các nha làm luật đã và đang

cân nghiên cửu đề hoàn thiện.

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1Qua những phân tích nội dung trên, tác giả đã trình bày những góc nhìn cơ bản vẻ

‘von, huy đông von trong kinh doanh bat đông sản, tam quan trọng, vai trò, sự can thiết củavon đối với sự phát trién của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Sư phát triển kinh tế ngày:cảng nâng cao khi Việt Nam đang từng bước tiên lên với sự phát trién của thé giới Cácdoanh nghiệp đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS phải ngày cảng nỗ lực, huy động đượcnguồn von bên vững dé nâng cao giá trị doanh nghiệp va duy trì hoạt đông kinh doanh mộtcách tốt nhất, tạo sự cạnh tranh có giá trị, lành mạnh Pháp luật cần có những quy địnhpháp lý ngày càng hoàn thiện dé thuận lợi cho doanh nghiệp trong hoạt đông huy độngvon, góp phan giúp thi trường bat động sản ngày càng phát triển, thúc day nén kinh tế

nước nha

Kết thúc Chương 1, tác giả đã đưa ra những khái quát về huy đông von của doanhnghiệp kinh doanh BĐS trong kinh doanh tai Việt Nam, qua đó thé hiện vai trò và sư ảnhhưởng của hoạt đồng huy động von đến hoạt đồng kinh doanh của doanh nghiệp và nềnkinh té nói chung

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ THỰC TIEN THI HANH PHÁP

LUAT VỀ HUY DONG VON CUA CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH

BAT DONG SAN TRONG HOAT DONG KINH DOANH TAI VIET NAM

Thục trạng pháp luật về huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh

bât động sản

2.1.1 Nguyêu tắc uy động von của các äoanh nghiệp kink doanh bat động san

>

Huy đông vén được hiểu là một hoạt động quan trong trong kinh doanh và

đầu tư Việc huy đông vén giúp cho cá nhân, tổ chức kinh doanh bat đông sẵn tim

kiếm được các nguồn tài nguyên tài chính, tài sản hoặc tiên dé sử dụng trong các

hoạt động kinh doanh, đầu tư, hoặc dé trả các khoản nợ; gúp các doanh nghiệp phát

triển, mở rộng hoạt động và đáp ứng các nÏu câu tải chính Trong hoạt đông kinhdoanh bất động san, lợi ích mà nó đem lại là dem lại nguôn vốn dé nha dau tư thựchiện du én được nhanh chóng va kịp thời Hiện nay, các té chức kinh doanh batđông sản có thé huy động von từ ngân hàng, huy động vén từ các nguôn tải trợchính phủ hoặc các tổ chức tài chính quốc tê, phát hành trái phiêu

Pháp luật biện hành không đưa ra một nguyên tắc thông nhat cho hoạt độnghuy động vốn trong kinh doanh bat đông sản Tuy nhién, phải đáp ứng các nguyêntắc, phù hợp đối với từng loai bat động sản theo quy định của pháp luật như sau:Các trường hợp huy đông vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điềukiện đổi với BĐS theo quy đính của pháp luật về BĐS thì không co giá trị pháp lý,

Tổ chức, cá nhân huy đông vốn phải có đủ điều kiện để truy động vốn theo quy định.

của pháp luật về BĐS; Bảo dim công khai, minh bach; bảo vệ quyên va lợi ích hoppháp của tổ chức, cá nhân có von cho phát triển KD BĐS, Tổ chức, cá nhân phải sửdung von đã huy đồng vào đúng mục đích phát triển BĐS đó, không được sử dungvên đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác; V ôn phục vu cho kinh doanh

BĐS và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo quy đính của Luật nhà ở, pháp luật có liên quan và theo thỏa thuận của các bên, Chính phủ quy định

chi tiết việc huy động vên, nội dung, điều kiên, hình thức huy động vốn cho pháttriển đối với tùng loại BĐS

Ngoài ra, huy động vén trong kinh doanh BĐS là môt phân trong hoạt độngkinh doanh BĐS nên việc huy đông vốn cũng phải tuân theo những nguyên tắcchung trong hoạt động kinh doanh BĐS quy đính tei Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS

2014 như sau:

“Điều 4 Nguyên tắc lanh doanh bắt động sản

1 Bình đẳng trước pháp luật; tự do thôa thuận trên cơ sở tén trong quyển vàlợi ích hợp pháp cha các bên thông qua hợp đồng không trải guy đình của pháp

luật

2 Bat động sản đưa vào kinh doanh phải có dit đều kiện theo qng' đình của

3 Kinh doanh bắt động sản phải tring thực, công khai, minh bạch

4 Tổ chức, cá nhân có quyên lạnh doanh bắt động sản tại Khu vực ngoài

phạm vi báo vệ quốc phòng an ninh theo guy hoạch và kế hoạch sir đụng đất được

cơ quan nhà nước có thâm quyên phê quyật”

Nguyêu tac thứ uhất, bink đăng trước pháp luật, tr do thỏa thuận trêu cơ

sở tou trọng quyền và lợi ích hop pháp cña các bén thông qua hợp đồng và khôngtrái quy định pháp luật: Quy đính này của pháp luật là hợp lý va can thiệt Ta cóthể suy ra từ Điều 10 Luật Kinh doanh bat đông sản quy định về Điêu kiên của tổchức cá nhân kinh doanh bat động sản như sau:

“Điều 10 Điều liện của tổ chức, cả nhân kinh đoanh bắt động sản

1 Tổ chức, cá nhân lanh doanh bắt động sản phải thành lập doanh nghiệphoặc hợp tác xã (sau đậy goi chmg là doanh nghiệp) và có vẫn pháp định khôngđược thắp hơn 20 ti đồng trừ trường hợp quy đình tại khoan 2 Điều này

2 Tổ chức, hỗ gia đình cả nhân bán chuyên nhượng cho thuê, cho thuêmua bắt đồng sản quy mé nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lấp doanh

?* Điều 4 Luật Kinh doanh bat dong san năm 2014 quý định về Nguyén tắc kinh doanh bất động sản

nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuê theo quy đình của pháp luật

3 Chính phit quy đình chi tiết Điều nay.“

Xét từ điều kiện trên ta thay, trong phạm vi quy định của Điều 10 trên thi các

chủ thé như tổ chức, cá nhân, hộ gia đính có quyền và ng†ĩa vụ bình đẳng với nhau.

Việc công bằng và bình dang luận nay gop phan giúp các chủ thé trong xã hội đượccạnh tranh một cách lành mạnh, 16 ràng và không tiêu cực La một điều vô cùngquan trong trong công cuộc phát trién lợi ích cá nhân nói riêng cũng như phát triển.kinh tê dat nước nói chung

Theo nguyên tắc này, moi chủ thể kinh doanh bat động sản đều bình đăngtrước pháp luật Họ có quyên và ngiia vụ như nhau khi kinh doanh bat động sảnPháp luật không có bat ky sự phân biệt đổi xử hoặc không có uu ái đối với bat cứ tôchức cá nhân nào khi kinh doanh BĐS Nguyên tắc bình đăng trước pháp luật gopphan tao lập môi trường đầu tư kinh doanh BĐS bình ding cho moi chủ thé, mọithành phan kinh tô, nâng cao tính cạnh tranh lành manh trong lĩnh vực kinh doanh

BĐS.

Ngoài ra, việc tự do thoả thuận, tôn trọng quyên và lợi ích hợp pháp của đôi

tác cũng chính là cơ sở dé đối tác tin tưởng và tôn trong chính minh, góp phân phát

triển tốt đẹp các méi quan hệ trong kinh doanh bat động sản N guyên tắc nay sé dam

bảo cho việc linh doanh bat động sản trở nên thuận lợi bởi sự bình đẳng giữa các

chủ thể, thu hút các nhà đầu tư kinh doanh bởi khí đó ho có sự đâm bảo, không bi

phân biệt đối xử với các nhà kinh doanh khác V iệc tự do thỏa thuận giữa các bên sẽ

là một không gian mở dé các bên tự do khai thác, tim kiếm lợi ích cho minh thôngqua các cuộc đàm phán, đương nhiên những thỏa thuận này cân tuân theo các quyđính của pháp luật về kinh doanh bat động sản Mặt khác, họ hiểu được nhu câu củabản thân minh cũng như của xã hội Do đó, họ có quyên được phát triển theo xuhưởng của mình, điệu này góp phân tạo nên sự đa dạng trong hoat động kinh doanh

iều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Điều kiện c ửa tổ chức, cá nhàn kinh doanh

bất động sản

bắt động sản, giúp thôi thúc va phát triển nền kính tế nước nha? Tuy nhiên cũng

cần lưu ý là việc các chủ thé kinh doanh BĐS tư do thoả thuận phải trên cơ sở tôn.trọng quyên và lợi ich hop pháp của các bên; đông thời, không trái quy định của

pháp luật Có nghĩa là sự tự do thoả thuận này không làm thiệt hại hoặc gây phương

hai dén quyên và lợi ich hợp pháp của bên kia và ngược lai

Nguyêu tắc thit hai, bất động san đưa vào kinh đoanh phải có dit điều kiệu

theo quy định của Luật Kinh doanh bat động sau Xét theo Điều 9 Điền kiệu cha

bat động san đưa vào kinh doanh ulur san:

“1 Nhà công trình xây dung đưa vào kinh doanh phải cô ati các điều hiênsan day:

a) Có đăng ips quyền sở hitu nhà công trình xây dung gắn liền với đất trong

giấy chứng nhận về quyển sử cing đất Đối với nhà, công trình xdy dung có sẵn

trong die dn đu hr kinh doanh bắt đồng sản thi chỉ cần có giấy chứng nhận về

quyển sử dung đất theo quy định của pháp luật về đắt dai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đắt quyền sở hữu nhà, công trình

xây dung gắn liền với đất;

¢) Không bị kê biên dé bảo đâm thi hành án

2 Các loại đất được phép kinh doanh quyên sử dung đất phải có dit các điều

Miễn sau day:

a) Có giận chứng nhân về quyền sir dung dat theo quy định của pháp luật về

đất đai;

b) Không có tranh chap về quyền sử dưng đất;

c) Quyén sử dưng đắt không bị kê biên dé bdo đâm thi hành án;

a) Trong thời han sử dụng đất 4

** Nguyễn Quang Tuyển (2012), Pháp luật về kinh đoanh dich vụ bat động sản ở Việt Nam, NXB Tư pháp.

** piều 9 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014.

Các quy định tại Điêu luật trên đây là các quy định cơ bản và cần thiết khíđưa các tải sản là bat động sản vào kinh doanh Dé các chủ sở hữu có thé chứng

minh tinh trang pháp lý của minh, góp phân bão đảm an toàn cho các bên tham gia

giao dich

Đây là các quy định tdi thiểu và cần có dé chúng minh chủ sở hữu của bat

động sẵn đưa vào giao dịch, chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản dé dim bảo

an toàn cho các bên giao dịch, đông thời, việc quy đính quyên sử dung dat không bị

tranh chap giúp giải quyết các van đề rắc rồi có thé phát sinh khí thi hành án Daycũng là một cách bảo đảm an toàn cho người giao dich bất động sản Do vậy, cácquy định do luật định là các quy định cơ bản, bão về các chủ thé tham gia, do đótuân thủ các quy định của pháp luật nhằm tránh các rủi ro, thất thoát, gan đổi trong

kinh doanh.

Muốn có một môi trường kinh doanh bat động sản an toàn và phát triển thican han chế nhũng sai sót, mdi nguy cơ đe dọa tử các khách thé, chủ thé, trong đóviệc đảm bảo đổi tương kinh doanh bat động sản phải đúng pháp luật là mat điệuhét sức cân thiết Theo đó, khi quy định chat chế về điều kiện bat động sản đưa vàokinh doanh thì từ do sẽ hạn chê các van dé xảy ra như kinh doanh bat động sản

không có nguồn goc rõ rang, thuộc đự án của nha nước phục vụ cho quốc phòng an ninh, Quy định nay nhằm tạo môi trường đầu tư an toàn cho các nha đầu tư kinh

doanh bat đông sẵn bởi đối tượng kinh doanh bat đông san là phd hợp với quy định

của pháp luât, được pháp luật công nhận.

Nguyên tắc này còn phòng ngừa các hoạt động lừa đảo, chiêm đoạt tải sản.của người khác vì mục đích vụ lợi khi có tô chúc, cá nhân đưa BĐS không đủ điềukiện theo quy định pháp luật vào kinh doanh Góp phần bảo đảm cho thị trườngBĐS hoạt động lành mạnh, ngăn ngừa tình trang đầu cơ lũng đoạn làm méo mó,

lệch lạc sự phát triển của hoạt đông kinh doanh BĐS.

Nguyêu tắc tlt ba, kink đoanh bat động san phải trung thực, công khai,minh bạch: \ guyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ sở cho

việc xây dựng thực hiên va ap dung pháp luật về huy động vốn kinh doanh BĐS.Nguyên tắc công khai, minh bạch trong huy đông von kinh doanh BĐS là cơ ché giatăng sự bảo vệ bên trong quan hệ kinh doanh BĐS nhật là nha dau ty, sé dim bảotính công bằng, giảm thiểu về các van đề xung đột lợi ích Vì các nhà đầu tư khiđược kêu gọi huy đông vốn là một trong những thành phân cơ bản của hệ thông taichính, ho là người cung cấp nguồn von, hình thành nên những mdi quan hệ da dangtrong thi trường làm cho thị trường trở nên phong phú hon, là những người chấp

nhận rủi ro bỏ von, thực hién các giao dich trong kinh doanh BĐS Vi vậy, quyên

được biết những thông tin về tình hình hoạt động kinh doanh, rủi ro, xu hướng pháttriển của thị trường BĐS là hoàn toàn chính đáng Công khai, minh bạch trong huyđông vốn kinh doanh BĐS làm cho nhà đầu tư có thêm thông tin chính xác để đánh.giá hiệu quả việc đầu tư, tránh những rủi ro tiêm ân trong kinh doanh BĐS, tránh:những vi phạm không đáng có Khi van đề công khai, minh bạch trong kinh doanhBĐS ngày càng được quan tâm thì các cơ quan bảo vệ nhà đầu tư cũng tăng cường

sự giám sát thi trường BĐS Đây là cơ chế vững chắc đảm bảo công bằng quyên lợi

giữa các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS.

Nguyên tắc nay có ý ngiấa quan trong trong điêu kiện chi số công khai, minh

bạch của thi tường BĐS Việt Nam vào các nước có chi sô công khai minh bạch của

thi trường BĐS thập, đông thời thực tiễn xây ra không it vu việc kinh doanh BĐS

không trung thực, lừa déo gây hoang mang cho người dân va các nhà dau tư, doanhnghiệp trong va ngoài nước Hơn nữa, thi trường bat động sản là một loai thi trường,

không hoàn hảo, tiêm an nti roÌẾ Mức độ công khai, minh bạch của thị trường BĐS

con khuyên khích hoạt động dau tư kinh doanh của người din và doanh nghiệpthuộc moi thành phân kinh tê trong lĩnh vực kinh doanh BĐS Co như vậy, thi

trường BĐS mới trở thành một kênh huy đông vén hiệu quả cho đầu tư phát triển

niên kinh té

* https:⁄/123docz.net/doc ument/3598880-nguyen-tac-cong- khai minh: bac h-trong-

kinh-doanh-bat-dong-san-theo- phap- lưat-viet-nam htm

** Đoàn van Binh (2022), Pháp luật về kinh doanh bat động sản du lịch ở Việt Nam

Nguyêu tắc thí tre, tô chức, cá uhâm có quyén kinh đoanh bat động san tạikhm vực ugoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạchsit dung dat được cơ quan uhà nước có thâm quyều phê đuyệt: Ñ guyên tắc trên làmột nguyên tắc mở cho quyên kinh doanh bat động sản cũng như huy động vénkinh doanh bat đông sản; Vì vay, các nhà đầu tư có quyên huy đông vén kinh doanhbat động sản ngoài những điều mà pháp luật không cho phép trong nội dung trên.

Mở ra một thi trường bắt động sản tiềm năng va thu hut được nhiều nhà đầu tư kinhdoanh bat động sản khi thực hiện huy đông vên Điều này không chỉ tạo thuận lợi

cho các cơ quan Nhà nước có thâm quyên trong quản lý hoạt động kinh doanh BĐS

ma còn tao cơ sở pháp lý dé bão hộ quyên và loi ich hợp pháp của tô chức, cá nhén

kinh doanh BĐS Tuân thủ nguyên tắc này vừa bảo đảm được quyên tự do kinh

doanh của công dân vừa bão vệ bi mật quốc phòng, an ninh quốc gia

2.1.2 Hình thức huy động von của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản:

2.1.2.1 Vou thuộc sở hitn cna chn dan te

Vn thuộc sở hữu của chủ đâu tư được hiểu là phân vên mà chủ sở hữu, các

nha đầu tư đóng góp Theo đó, nguôn vén nay có thể là cá nhân, tổ chức, là số ven

thực tê của cô đông Số vốn nay được quy định theo điều lệ công ty, được góp và

ghi nhận theo gá cô phiêu ma công ty kinh doanh bat động sẵn quy đính Phân von

góp này bao gồm 02 loại:

- Von góp chit sở hitn (hay con gọi là vou cô phan) Trong trường hợp công

ty kinh doanh bất đông sản do 1a công ty cỗ phần, vén góp sẽ được tinh giá theo giá

cỗ phiêu, Các chủ sở hữu gop vên dé cùng nhau tiên hành kinh doanh bat động sản

và cùng chia sé lợi nhuận tao ra từ hoạt động kinh doanh bất đông sản này củadoanh nghiệp Va đồng thời cùng gánh chiu những khoản lễ nêu kinh doanh lỗ Đây

là một trong những nguồn tài trợ thường xuyên trong doanh nghiệp Chỉ khi nao

đơn vị pha sản hoặc ngừng hoạt động, loai vén này sẽ được ưu tiên trả các khoản nợtôi mới chia đều cho các cô đông theo tỷ lê góp von của ho

Viên chủ sở hữu được hiéu là số vốn từ các chủ sở hữu ma doanh nghiệp kinh

doanh bat động sản không phải cam kết thanh toán Nguén vốn nay thường do chủdoanh nghiép kinh doanh bat động sản và các nhà dau tư góp von vào hoặc có thé

được hinh thành từ kết quả hoạt động kinh doanh BĐS Cho nên, nguén vén nay

không phải là một khoản nợ Một doanh nghiệp kinh doanh BDS có thé có một hoặc

nhiều chủ sở hữu von Đây được xem như một trong nhũng nguôn tài tro thường

xuyên cho doanh ngluép Trong trường hợp doanh nghiệp kính doanh BĐS ngừng hoạt đông hoặc pha sản thì các khoản nợ của doanh nghiệp sẽ được tru tiên trả trước Còn

phan còn lại sẽ được chia đều cho các cô đông theo tỷ lệ góp von của ho

Nguôn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh BĐS không phải là môtkhoản nợ Li do là vi vên chủ sở hữu chỉ được hinh thành từ các các nha đầu tư gopyên hay chủ doanh nghiệp và hình thành từ kết quả kinh doanh BĐS V én chủ sở hữuđược cầu thành bởi nhà nước do doanh nghiệp góp vốn, do gop von cô phân từ cô đông

cá nhân: bổ sung từ lợi nhuận dé lại Vì vậy, chỉ khi nao đơn vị ay ngùng hoạt động sản

xuất kinh doanh hoặc bi phá san thì lúc nay sẽ ding tải sản dé thanh toán cho các chủ

nơ Tiệp đến phân tài sản còn lại sẽ chia cho những chủ sở hữu dựa theo tỷ lệ gop vốn.Viên chủ sở hữu thường co mặt trong các bản báo cáo két quả hoạt động kinh doanh

của doanh nghiệp kinh doanh BĐS Nó thường bao gồm các nội đụng như sau: V én cỗ

đông, Thang du vốn cổ đông, Lãi chưa phân phối, Quỹ dự phòng tài chinh; Quỹ khen

thưởng, phic loi; Quỹ đầu tư phát triển, Các quỹ khác thuộc von chủ sở hữu.

Trong trường hợp vốn chủ sở hữu giêm là là tín hiệu đặc biệt quan trọng Nó

cho biết được xu hướng biên động tổng nguôn von của doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Từ đó ban giám đốc điều hành của doanh nghiệp kính doanh BĐS phải đều chỉnh sao

cho phủ hợp Một số trường hop vốn chủ sở hữu ggảm nur sau: Doanh nghiệp kinhdoanh BĐS cân phải hoàn trả vốn gop cho chủ sở hữu, V ồn chủ sở hữu giảm là dâu

liệu doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện đang kinh doanh 16, neo cao Hoặc thâm chi có

thé dẫn dén giải thé, cham đút hoat đông, Giá cô phiêu phát hành thường thập hơn

mệnh giá, Đối với công ty cd phân, số lượng cổ phiéu ký quỹ có thé bị hủy, Bên canh:

đó, doanh nghiệp kinh doanh BĐS có khả năng cao phải bù lỗ lớn cho kết quả kinhdoanh thua 16 của mình:

- Thặng de vốu cỗ phan, đây là sô tiền chênh léch giữa giá phát hành côphiêu với mệnh giá thật của cô phiêu Thang du von cô phân chính là phần chênhlệch giữa giá công ty phát hành và giá cô phiêu sé được gọi là thăng dư vốn cỗphân rong đó, được biểu chi tiết như sau:

Giá phát hành cỗ phiêu: Chính là giá trị thực tế của cỗ phiêu để các nha dau

tu kinh doanh BĐS có thé bỏ ra nêu muốn sở hữu cô phiêu của doanh nghiệp kinh

doanh BĐS do.

Mệnh giá cô phiêu Được hiểu là khoản giá tri được công ty, doanh nghiệpkinh doanh BĐS định sẵn, hay con được coi là giá trị danh nghĩa của doanh nghiệp

kinh doanh BĐS

Phát hành cô phiêu: Đây là hoạt động doanh nghiệp kinh doanh BĐS kêu goi

nhà đầu tư kinh doanh BĐS đầu tư vào các hoạt động của minh dé gia tăng nguồn.

van sẵn có

Thăng dư von cô phân là một khái niém không mới đối với mỗi doanh

nghiệp Đặc biệt Bộ Tai chính cũng đã có thông tư để quy định, hướng dẫn điều

chỉnh việc tăng hay giảm von điều lệ cũng như quân lý cô phiêu quỹ trong các

doanh nghiệp như sau:

Thứ nhật, Hạch toán: Thực hiện hạch toán khoản tiên chênh lệch từ việc bán

cổ phiêu với giá trị cao hơn giá niêm yết trong mục thang du vốn Tuy nhiên số liệu

nay sẽ không hach toán trong hoạt động thu nhập của công ty.

Thứ hai, Thang dư von cô phân không bị tính thuê nên các doanh nghiệp

kinh doanh BĐS, công ty có thê yên tâm.

Thứ ba, khoản chênh lệch giảm thường sẽ không phải hạch toán Tuy nhiên

khoản thing dy vốn cô phân của các công ty, doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽđược sử dung dé bù dap vào khoản chi phi đó Néu khoản thang du không đủ dé bù

Tai An Trang (2018), Tác động ‹ ửa cẩu trúc vốn tới hoạt dong c ửa Công tự niềm yết trên thị trưởng chứng khoán việt Nam

vào khoản chênh lệch đỏ thi lợi nhuan sau thuê và tiền thu được ở các loai quỹ là

lựa chọn thứ hai

Thử tư, điều chỉnh tăng von cỗ phân Trên thực tế cô phan của doanh nghiệp

kinh doanh BĐS hoàn toàn có thể điều chỉnh tăng được Các trường hợp cụ thé nix

sau: Thông qua số lương cỗ phiêu bán ra, trong hoạt đông kêu gọi vn của doanh

nghiệp kinh doanh BĐS dua vào việc mua cô phiêu thì khi đó doanh nghiệp sẽ phát

ra một lượng cỗ phiếu nhất định hoặc Doanh nghiệp có thé tăng vốn điều lệ bằng

việc chuyên khoản thang du von cô phân sang đó Tuy nhién yêu câu dat ra chính làviệc doanh nghiệp kinh doanh BĐS đó phải co đủ điều kiện về khoản chênh lệchtăng giữa giá vốn phải mua vào và giá ban

Tiên thực tế hiện nay không phải doanh nghiệp kinh doanh BĐS nào cũng cóthé đảm bão được việc số cô phiéu sé được bán hệt Chính vi vậy ma phuong án antoàn và được phép dé tăng vên cô phân kinh doanh BĐS chính là dựa vào khoảnchênh lệch giữa mệnh giá của cé phiêu và giá phát hành trong nguồn vốn thăng dựvới tông giá von của lương cô phiêu chưa được bán Ngoài ra, nêu trên thực tế tangphần vốn của cô phiéu quỹ khi bán vẫn chưa bằng nguồn von tháng du thì khi đóviệc tăng vốn điêu lệ sẽ không thé thực hiện được Đây cũng chính là thách thức

được dat ra cho các doanh nghiệp noi chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS noi tiêng.

2.1.2.2 Vốn huy động thông qua hình thức góp von, hợp tác đầu tr, hop

tác kinh doanh, liêu đoanh, liêu kết của các tô chức, hộ gia đình, cá uhâm:

Căn cứ điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị dinh số 99/2015/NĐ-CPQuy dinh chi tiết và hướng dẫn thi hành: mét số điều của Luật Nhà ở, việc huy độngyên phai được thực biện thông qua hình thức hợp đồng gop vôn hoặc huy động vénthông qua hợp tác dau tư, hợp đông hợp tác kinh doanh Vì vậy, việc huy động vontheo hình thức nay, việc ky hợp dong huy động vốn phải đáp ứng các quy định của

doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đáp ứng các hình thức, điêu kiện theo quy đính của

Luật Nhà 6 và quy đính tại Khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015 như sau:

- Đã có hé sơ dự án đầu tư xây dung nha ở được phê duyệt theo quy định củapháp luật,

- Dự án dau tư xây dung nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mắt bằng theotiên độ thực hiện dy án được phê duyệt,

- Đã có biên bản ban giao mốc giới của dự án,

- Đã có thông báo đủ điêu kiên được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có

du án Chủ dau tư doanh nghiép kinh doanh BĐS phải có van ban kém theo giây tờchúng minh đủ điều kiện huy động vn quy định tại các Điểm a, b va c Khoản naygửi Sở Xây đựng đề nghĩ có văn bản thông báo đủ điều kiên được huy động vốn dé

đầu tư xây dumg nhà ở.

Trong thời hen 15 ngày, ké từ ngày nhận được hồ sơ dé nghi của chủ đầu tưkinh doanh BĐS, Sở Xây dung phải kiểm tra ho sơ, nêu hồ sơ có đủ giây tờ theoquy đính tại Điểm nay thi Sở Xây dung phải có van bản thông báo nha ở đủ điều.kiện được huy đông von gửi chủ dau tư kinh doanh BĐS; nêu hô sơ chưa có đủ giây

tờ chúng minh đủ điêu kiện được huy đông vén thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

Trường hợp đã đủ điều kiên huy động von theo quy định pháp luật và chủ dau tư đã

gửi hỗ sơ dé nghị nhưng quá thời hen quy đính tại Điểm này mà Sở Xây dung

không có văn bản thông báo thi chủ đầu tư doanh nghiệp kinh doanh BĐS đượcquyên ký hop đông huy động von nhưng phải chiu trách nhiém về việc huy độngvon này, Sở Xây dụng phải chịu trách nhiém về việc thông báo hoặc không có vănbản thông báo việc đủ điêu kiện được huy đông vốn sau khi nhận được hô sơ đề

nghĩ của chủ đầu tư kinh doanh BĐS *

2.1.2.3 Huy động vou thông qua tien tua, tien thné muna, tien thné, uhà ở

tra trước theo hop doug muna bán, cho thuê, cho thuê muna thà ở hinh thành

trơng frrơng lai:

Phân tích theo căn cứ quy đính tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị đính số

iều 19 Nghị định sổ 99/2015/NĐ-CP.