Chính vì nhận thấy được tầm quan trọng của thẩm định trong hoạt động cho vay nên em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng
Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện đại, nền kinh tế Việt Nam đang tích cực hòa nhập vào thị trường khu vực và quốc tế, mang lại nhiều cơ hội và thách thức cho doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng Các ngân hàng Việt Nam phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các đối thủ nước ngoài, buộc họ phải tối ưu hóa hoạt động để nâng cao hiệu quả và lợi nhuận Hoạt động cho vay, chiếm khoảng 70% tổng thu nhập của ngân hàng, là một trong những nghiệp vụ quan trọng nhất Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế đầy biến động và phục hồi sau đại dịch năm 2020, hệ thống ngân hàng thương mại đang phải đối mặt với chất lượng tín dụng suy giảm và nợ xấu gia tăng.
Trong hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại, nguyên tắc an toàn và lợi nhuận luôn được đặt lên hàng đầu, nhằm nâng cao tiềm lực tài chính Để đảm bảo hai nguyên tắc này, các ngân hàng phải thiết lập quy trình hoạt động và quy định cho vay nghiêm ngặt Quy trình cho vay hiện nay đặc biệt chú trọng đến việc thẩm định giá tài sản đảm bảo (TĐG TSBĐ), trong đó bất động sản (BĐS) thường là loại tài sản chủ yếu Việc hoàn thiện công tác TĐG BĐS là cần thiết để đưa ra kết quả chính xác và hiệu quả, đảm bảo nguồn vốn cho ngân hàng và nền kinh tế Trước khi cấp vay, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng cung cấp tài sản đảm bảo như quyền sử dụng đất và tiền gửi ngân hàng, nhằm sử dụng tài sản này một cách hiệu quả và ngăn ngừa rủi ro khi khách hàng không đủ khả năng hoàn trả.
Ngân hàng thực hiện việc thẩm định giá trị tài sản đảm bảo (TĐG TSBĐ) trong hoạt động cho vay để xác định mức cho vay tối đa và thời gian cho vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng Nguyên tắc có tài sản đảm bảo không chỉ nâng cao trách nhiệm sử dụng vốn và ý thức trả nợ đúng hạn của khách hàng mà còn giúp ngân hàng phòng ngừa rủi ro Tuy nhiên, công tác xác định giá trị và quản lý tài sản đảm bảo vẫn gặp nhiều khó khăn do môi trường kinh doanh, hệ thống pháp luật và trình độ đạo đức của cán bộ thẩm định Những vấn đề này đã gây trở ngại cho Ngân hàng Vietcombank Quảng Bình, do đó, việc hoàn thiện công tác TĐG BĐS sao cho hợp lý và sát với giá thị trường là vấn đề cấp thiết.
Nhận thấy tầm quan trọng của thẩm định giá trong hoạt động cho vay, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình” Mục tiêu của nghiên cứu là phân tích hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác này, từ đó tạo dựng niềm tin với khách hàng.
Mục tiêu nghiên cứu
Bài viết phân tích và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại VCB Quảng Bình, đồng thời chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong công tác này Từ đó, bài viết đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định giá tài sản bất động sản tại VCB Quảng Bình, góp phần nâng cao hiệu quả cho vay.
Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận này được xây dựng dựa trên việc áp dụng phương pháp thu thập và tổng quan tài liệu lý thuyết liên quan đến công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại.
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định trong hoạt động cho vay tại VCB Quảng Bình được thực hiện thông qua việc thu thập dữ liệu từ các phòng quản lý nợ và tín dụng trong giai đoạn 2021-2023 Thông tin được thu thập qua khảo sát đối tượng như khách hàng và cán bộ thẩm định, nhằm nhận diện các vấn đề hiện tại trong công tác thẩm định giá BĐS Để có cái nhìn tổng quan về quy trình thẩm định, bảng hỏi đã được lập và khảo sát từ ngày 26/2/2024 đến 20/3/2024 Đối tượng khảo sát bao gồm lãnh đạo, cán bộ thẩm định và khách hàng cá nhân, với 100 phiếu khảo sát phát ra cho khách hàng, trong đó 70 phiếu hợp lệ, và 12 phiếu phát ra cho lãnh đạo, cán bộ thẩm định đều hợp lệ Kết quả khảo sát cung cấp căn cứ quan trọng để phân tích và đánh giá thực trạng công tác thẩm định tại ngân hàng.
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn đề tài
Đề tài này cung cấp một cái nhìn chi tiết và khoa học về lý luận chung liên quan đến nội dung thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS), từ đó tạo ra một nền tảng vững chắc cho việc nghiên cứu thực tiễn trong công tác TĐG BĐS, đặc biệt trong hoạt động cho vay tại ngân hàng, nhằm đảm bảo tính logic và hiệu quả.
Nghiên cứu này phân tích thực trạng hoạt động của ngân hàng VCB Quảng Bình và đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) phục vụ cho vay Qua đó, VCB Quảng Bình có thể áp dụng những khuyến nghị này để cải thiện quy trình và tối ưu hóa hoạt động cho vay, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
Nội dung kết cấu đề tài
Ngoài mục lục, phần mở đầu và kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của khóa luận được chia thành 3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại
Chương 2 trình bày thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình trong giai đoạn 2021-2023 Bài viết phân tích quy trình thẩm định giá, những thách thức và cơ hội mà ngân hàng gặp phải, cũng như ảnh hưởng của các yếu tố thị trường đến quyết định cho vay Qua đó, nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá nhằm đảm bảo an toàn tài chính và tối ưu hóa lợi nhuận cho ngân hàng trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
Chương 3: Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình Các giải pháp bao gồm cải tiến quy trình thẩm định, đào tạo nhân viên chuyên môn, áp dụng công nghệ thông tin hiện đại và tăng cường hợp tác với các tổ chức thẩm định độc lập Mục tiêu là đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác định giá trị tài sản, từ đó giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và nâng cao chất lượng dịch vụ cho khách hàng.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về bất động sản làm tài sản bảo đảm
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản a Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ
Bất động sản (BĐS) được hiểu là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, như nhà ở, công trình xây dựng, và các tài sản khác theo quy định của pháp luật Khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng, không chỉ bao gồm đất đai và của cải trong lòng đất mà còn tất cả những gì được tạo ra từ sức lao động của con người trên mảnh đất Do vai trò quan trọng của BĐS trong các hoạt động kinh tế - xã hội, nhiều quốc gia đã quy định cụ thể về BĐS trong hệ thống pháp luật của mình Tại Việt Nam, theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, BĐS được xác định rõ ràng, nhấn mạnh tính chất không thể di dời của các tài sản này.
Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa bền vững, gắn liền với sự trường tồn của đất đai, một tài sản thiên nhiên không thể bị phá hủy ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất hay sạt lở đất Tuy nhiên, tính bền vững của BĐS có sự khác biệt, do đó khi thực hiện thẩm định giá (TĐG) và đầu tư vào BĐS, cần xem xét hai yếu tố quan trọng là tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của tài sản.
Tuổi thọ kinh tế của bất động sản (BĐS) thường không đồng nhất và thường nhỏ hơn tuổi thọ vật lý Lợi ích kinh tế có xu hướng giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì gia tăng trong khi nguồn thu nhập lại giảm Vì vậy, khi đầu tư xây dựng, cần xem xét tuổi thọ kinh tế để xác định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí trong đầu tư.
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về địa lý và không thể di dời, vì luôn gắn liền với đất đai có vị trí và diện tích xác định Giá trị của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể, do đó, các yếu tố vùng và khu vực ảnh hưởng rõ rệt đến giá trị và lợi ích của tài sản này Khi đầu tư hoặc thẩm định giá BĐS, cần xem xét tác động của các yếu tố vị trí như điều kiện tự nhiên và kinh tế-xã hội để đưa ra quyết định chính xác.
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đặc biệt, với sự khác biệt rõ rệt về vị trí, kiến trúc, hướng, cảnh quan và môi trường xung quanh Do đó, khi tiến hành định giá BĐS, cần chú ý đến từng yếu tố riêng biệt của từng tài sản để thực hiện so sánh và đánh giá chính xác, vì mỗi BĐS đều mang tính độc nhất và không giống nhau.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có sự tương tác mạnh mẽ với nhau, ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế xã hội Các BĐS không chỉ tác động lẫn nhau mà còn góp phần quan trọng vào sự phát triển của các khu vực xung quanh Sự liên kết này cho thấy BĐS là loại tài sản có ảnh hưởng sâu rộng đến môi trường kinh tế và xã hội.
Quản lý thống nhất của Nhà nước là yếu tố cần thiết và quan trọng trong đầu tư xây dựng Cần xem xét tác động của các dự án đến các công trình khác, môi trường và cảnh quan xung quanh.
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị cao và thời gian tồn tại lâu dài, vì vậy cần xem xét cả tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế khi đánh giá giá trị của BĐS Việc định giá BĐS đòi hỏi phải tính toán các chi phí trong quá trình hình thành và thời gian mang lại thu nhập cho người sử dụng.
1.1.2 Phân loại bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại
Bất động sản (BĐS) có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, mỗi tiêu chí dẫn đến những loại hình BĐS riêng biệt Trong lĩnh vực cho vay ngân hàng, BĐS có thể được chia thành các loại phục vụ cho công tác cho vay, giúp cải thiện hiệu quả và an toàn trong hoạt động tín dụng.
Nhà ở và công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả các tài sản liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng cũng như các tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể được thế chấp Khi thế chấp QSDĐ có tài sản gắn liền, bất động sản thế chấp (BĐSTC) bao gồm cả QSDĐ và tài sản đó Nếu thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ cũng sẽ thuộc tài sản thế chấp Ngược lại, trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, vật phụ chỉ được coi là tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận rõ ràng.
Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản được tạo ra sau khi ký kết hợp đồng, bao gồm hoa lợi, lợi tức, tài sản từ vay vốn, công trình xây dựng, và các bất động sản khác mà bên thế chấp sở hữu.
1.1.3 Khái niệm tài sản bảo đảm
TSBĐ, hay tài sản bảo đảm, là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận bảo đảm Đặc điểm của TSBĐ bao gồm: giá trị của TSBĐ phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm, phải có thị trường tiêu thụ sẵn có và có đủ cơ sở pháp lý để đảm bảo tính hợp pháp.
TSBĐ gồm: Tài sản cầm cố, tài sản thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản bảo lãnh của bên thứ ba
1.1.4 Vai trò của tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay
Việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay không chỉ giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận vốn để mở rộng sản xuất mà còn hỗ trợ các hoạt động phát triển kinh tế khác, từ đó góp phần vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế Đồng thời, việc này cũng là cơ sở để xác minh và đảm bảo mức tín dụng hợp lý cho các khoản vay của khách hàng.
Khách hàng cần có trách nhiệm trong việc sử dụng vốn, điều này không chỉ tạo ra sự kết nối mà còn khuyến khích họ ý thức hơn về nghĩa vụ trả nợ Sự gắn bó này là động lực quan trọng giúp khách hàng thực hiện đúng cam kết tài chính của mình.
Thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại các Ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại các Ngân hàng thương mại
TĐG tài sản trong lĩnh vực cho vay BĐS là quá trình ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể, sử dụng các hình thức tiền tệ cho mục đích rõ ràng tại một thời điểm nhất định Quá trình này áp dụng các phương pháp phù hợp và xem xét các yếu tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường bất động sản.
1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Theo tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 04, được ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC, Bộ Tài chính quy định các nguyên tắc xác định giá trị tài sản và hướng dẫn quy trình thực hiện TĐG Các nguyên tắc này bao gồm những hướng dẫn cụ thể nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình đánh giá.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Nguyên tắc phân phối thu nhập
- Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Trên cơ sở của những nguyên tắc trên, trong TĐG BĐS nói chung và TĐG TSBĐ nói riêng thì thường áp dụng các biện pháp sau:
Nguyên tắc sử dụng tài sản hiệu quả nhất là tối đa hóa mức hữu dụng trong các điều kiện pháp lý, kỹ thuật và tài chính phù hợp với hoàn cảnh kinh tế-xã hội Điều này không chỉ đảm bảo giá trị cao nhất cho tài sản mà còn khẳng định rằng một tài sản đang sử dụng chưa chắc đã đạt được khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả.
Nguyên tắc cung cầu xác định giá trị tài sản thông qua mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường Giá trị của tài sản không chỉ bị ảnh hưởng bởi cầu mà còn tác động ngược lại đến cung Cụ thể, giá trị tài sản tăng khi cầu tăng và giảm khi cung tăng Ngoài ra, các đặc điểm vật lý và yếu tố kinh tế xã hội cũng góp phần phản ánh sự khác biệt trong cung cầu và giá trị của tài sản.
Nguyên tắc đóng góp xác định mức độ ảnh hưởng của từng bộ phận tài sản đến tổng thu nhập và giá trị của tài sản Thẩm định viên cần áp dụng nguyên tắc này khi điều chỉnh giá trị các bất động sản so sánh nhằm ước tính giá trị chính xác cho bất động sản được thẩm định.
Nguyên tắc thay thế cho thấy rằng một người thận trọng sẽ không chi trả nhiều hơn chi phí của một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm, trừ khi có yếu tố thời gian hoặc rủi ro không thuận lợi ảnh hưởng đến quyết định của họ.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng sinh lời trong tương lai Việc ước lượng giá trị tài sản phụ thuộc vào các triển vọng và lợi ích mà người mua dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản đó.
Nguyên tắc đóng góp trong thẩm định bất động sản nhấn mạnh rằng giá trị của từng bộ phận sẽ ảnh hưởng đến tổng giá trị của bất động sản Vì vậy, thẩm định viên cần áp dụng nguyên tắc này khi điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh nhằm ước lượng chính xác giá trị của bất động sản đang được thẩm định.
Tất cả các nguyên tắc thẩm định giá (TĐG) đều có mối liên hệ chặt chẽ với nhau Việc áp dụng các nguyên tắc này cần linh hoạt và phù hợp với từng loại hình cũng như đặc tính của bất động sản (BĐS) cần thẩm định.
1.2.3 Quy trình chung thẩm định giá bất động sản
Theo tiêu chuẩn TĐG số 05 (Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT- BTC 06/3/2015 của Bộ Tài Chính), Quy trình TĐG Việt Nam gồm 6 bước:
Bước đầu tiên trong quá trình định giá tài sản là xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định và giá trị thị trường hoặc giá phi thị trường làm cơ sở cho việc định giá Mục tiêu của bước này là giúp các thẩm định viên thương thảo và xây dựng các điều khoản hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng, đồng thời làm căn cứ để lập kế hoạch chi tiết cho việc thẩm định.
Để xác định bất động sản thẩm định, thẩm định viên cần làm rõ các đặc điểm pháp lý và kinh tế-xã hội ảnh hưởng đến giá trị tài sản Việc kiểm tra bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực, chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất là rất quan trọng Ngoài ra, thẩm định viên cũng cần xem xét các loại giấy chứng nhận nguồn gốc của bất động sản để đảm bảo tính chính xác trong quá trình thẩm định.
Khách hàng, bao gồm cá nhân và tổ chức, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định Việc tìm hiểu thông tin về khách hàng và bên thứ ba là cần thiết để đảm bảo quy trình thẩm định được thực hiện đúng cách và đạt được mục đích đề ra.
Thẩm định viên cần xác định rõ mục đích và thời điểm thực hiện thẩm định giá khi tiếp nhận vụ việc từ khách hàng, và thông tin này phải được trình bày rõ ràng trong báo cáo thẩm định.
Để xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét đặc điểm của bất động sản và mục đích thẩm định Việc này giúp họ xác định rõ loại hình giá trị thị trường hoặc giá phi thị trường làm nền tảng cho quá trình thẩm định.
Thẩm định viên cần xác định các giả thiết và điều kiện hạn chế liên quan đến yêu cầu và mục đích thẩm định của khách hàng, cũng như những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Bước 2: Lập kế hoạch TĐG
Việc lập kế hoạch TĐG giúp xác định những công việc, nội dung cần làm trong quá trình thực hiện quá trình TĐG
Nội dung kế hoạch TĐG bao gồm:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành TĐG
- Xác đinh dữ liệu cần thiết, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản TĐG, tài sản so sánh
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo các nguồn tài liệu dùng đáng tin cậy
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, lên thời hạn cho phép các trình tự phải thực hiện
- Xác định tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn nhân lực
- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia (nếu có)
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản
1.3.1 Nhân tố khách quan a Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
Bất động sản (BĐS) là yếu tố chính trong quá trình thẩm định giá trị tài sản bất động sản (TĐG TSBĐ), với giá trị phụ thuộc nhiều vào điều kiện tự nhiên Vị trí của BĐS quyết định khả năng sinh lời, bao gồm vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối Những BĐS ở trung tâm thành phố thường có giá cao hơn so với những BĐS ở vùng ven (vị trí tương đối) Ngoài ra, BĐS nằm tại các ngã ba, ngã tư trên các trục đường giao thông cũng có giá trị cao hơn so với những BĐS trong ngõ nhỏ hoặc khu dân cư thưa thớt (vị trí tuyệt đối) Các yếu tố kinh tế và chính trị cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
TĐG BĐS đóng vai trò quan trọng trong quy trình cho vay của ngân hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động cho vay Việc đánh giá chính xác giá trị tài sản đảm bảo là yếu tố quyết định giúp ngân hàng quản lý rủi ro và tối ưu hóa hiệu quả cho vay.
Môi trường kinh tế-chính trị ổn định là yếu tố quan trọng thúc đẩy các hoạt động xã hội và đặc biệt là sự phát triển của ngành ngân hàng Sự ổn định này tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch và đầu tư, góp phần vào sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.
Khi nền kinh tế và chính trị phát triển, nhu cầu vay vốn cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng gia tăng, dẫn đến sự tăng trưởng trong vốn vay tại các ngân hàng thương mại Điều này thúc đẩy hoạt động thẩm định cho vay trở nên sôi nổi hơn.
Khi nền kinh tế và chính trị xã hội phát triển, các định chế tài chính, bao gồm thị trường bất động sản (BĐS), ngày càng hoàn thiện, giúp thông tin thị trường trở nên đáng tin cậy hơn Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên thẩm định trong việc đưa ra các lập luận và dự báo chính xác Yếu tố pháp lý cũng ảnh hưởng lớn đến quá trình thẩm định giá BĐS, khi nhà nước ban hành các chính sách và quy định hướng dẫn hoạt động thẩm định, tạo ra khung pháp lý bắt buộc Tuy nhiên, khung giá đất do nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường, gây khó khăn trong việc xác định giá trị thực tế của BĐS Cuối cùng, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp thẩm định giá cũng là một yếu tố cần xem xét trong lĩnh vực này.
Ngân hàng, với bản chất là doanh nghiệp vì lợi nhuận, đang đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt trong nền kinh tế thị trường Hiện nay, hoạt động thẩm định giá (TĐG) không còn chỉ thuộc về ngân hàng mà đã trở thành một ngành nghề kinh doanh được chú trọng phát triển, đặc biệt với sự xuất hiện của nhiều công ty TĐG, trong đó có các công ty nước ngoài với đội ngũ nhân viên được đào tạo bài bản và tiềm lực tài chính mạnh mẽ Sự cạnh tranh giữa ngân hàng và các tổ chức TĐG này ngày càng gay gắt, tạo ra thách thức nhưng cũng là động lực để các ngân hàng hoàn thiện hơn nữa công tác TĐG của mình.
Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, trong đó có tập quán dân cư và tâm lý tiêu dùng Một mảnh đất có thể được đánh giá cao với người này nhưng lại bình thường với người khác Do đó, nhân viên thẩm định cần hiểu rõ phong tục tập quán và có khả năng phân tích tâm lý khách hàng một cách nhạy bén Sự trung thực của khách hàng cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá bất động sản.
Khách hàng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động vay vốn, vì thông tin họ cung cấp ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn khoản vay và chất lượng thẩm định giá tài sản Thông tin chính xác và trung thực từ khách hàng là cơ sở để ngân hàng thực hiện thẩm định và đưa ra quyết định cho vay Nếu khách hàng không trung thực hoặc cung cấp thông tin sai lệch, ngân hàng có thể gặp rủi ro lớn nếu không phát hiện kịp thời Ngược lại, sự hợp tác và cung cấp thông tin đầy đủ từ khách hàng sẽ giúp quá trình thẩm định của ngân hàng an toàn hơn và nâng cao khả năng ra quyết định cho vay chính xác.
1.3.2 Nhân tố chủ quan a Trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức nghề nghiệp của cán bộ thẩm định
Trình độ đội ngũ nhân viên định giá đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định và thành công của quá trình TĐG Nhân viên thẩm định không chỉ cần có sự nhiệt tình và trung thực mà còn phải am hiểu lĩnh vực chuyên môn cùng các lĩnh vực liên quan như pháp luật, xây dựng và kiến trúc Đạo đức nghề nghiệp cũng là yếu tố thiết yếu, bởi nhiều trường hợp nhân viên thẩm định vì lợi ích cá nhân đã cố tình cấu kết với khách hàng để định giá tài sản cao, gây ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả thẩm định và tổn thất cho ngân hàng Hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản cũng là một yếu tố cần thiết để đảm bảo độ chính xác và minh bạch trong quá trình này.
Nhân viên TĐG thực hiện thẩm định giá dựa trên thông tin có trong hồ sơ được cung cấp cùng với nguồn thông tin thu thập được Kết quả thẩm định không chỉ phụ thuộc vào trình độ chuyên môn của nhân viên mà còn chịu ảnh hưởng lớn từ chất lượng của nguồn thông tin.
Thông tin và chất lượng thông tin đóng vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định Nguồn thông tin tốt từ thị trường, khách hàng vay vốn và cơ quan chức năng sẽ dẫn đến kết quả thẩm định chính xác Để đạt được điều này, nhân viên thẩm định cần xử lý thông tin một cách hiệu quả, tiết kiệm thời gian và nâng cao kết quả Việc phân tích, đánh giá và lưu trữ thông tin cần được thực hiện thường xuyên và theo phương pháp khoa học Đồng thời, lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp cũng là yếu tố quyết định trong quá trình này.
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá (TĐG) phù hợp là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của kết quả Mỗi loại tài sản đều có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan khác nhau, vì vậy việc chọn phương pháp TĐG thích hợp giúp tiết kiệm thời gian và quy trình thẩm định Không có phương pháp nào hoàn hảo, mà điều quan trọng là tìm ra phương pháp hiệu quả nhất cho từng trường hợp thẩm định cụ thể.
Các trường hợp được phép thế chấp theo quy định của pháp luật
1.4.1 Các trường hợp được phép thế chấp theo quy định của pháp luật
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, các đối tượng sử dụng đất, loại đất và hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hợp pháp hoạt động tại Việt Nam.
- Đối với QSDĐ của tổ chức kinh tế:
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất với hình thức trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, bao gồm cả việc thuê lại đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu chế xuất.
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có nguồn gốc từ việc Nhà nước giao đất với thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần mà không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Khi thực hiện việc chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không được phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ khi thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất.
20 đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê
+ Được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả gian thuê
Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nếu đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê và không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cần có sự chấp thuận bằng văn bản từ cơ quan Nhà nước Đối với QSDĐ của hộ gia đình và cá nhân, cũng cần tuân thủ các quy định tương tự.
+ Được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức (giao không thu tiền)
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, bao gồm cả việc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu chế xuất Đồng thời, Nhà nước cũng công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho các trường hợp này.
Nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế đất đai là các hình thức quan trọng trong quản lý tài sản Bên cạnh đó, người sử dụng đất có thể chuyển mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sang hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất với khoản thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
1.4.2 Điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất a Điều kiện thế chấp
Theo khoản 1 điều 188 bộ luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13, người sử dụng đất có quyền thế chấp khi đáp ứng các điều kiện sau: sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định hiện hành, trừ trường hợp nhận thừa kế đất, trong đó người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận Ngoài ra, đất phải không có tranh chấp về QSDĐ và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất cũng cần được thực hiện theo quy định pháp luật.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực Đồng thời, việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng phải thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai để đảm bảo tính pháp lý.
21 theo quy định của pháp luật Việc thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính
Chương 1 của khóa luận đã khái quát cơ sở lý luận về thẩm định giá (TĐG) tài sản bất động sản (BĐS) trong hoạt động cho vay theo quy định của pháp luật Việt Nam Bài viết cung cấp cái nhìn tổng quan về quy trình thẩm định tài sản, điều kiện và thủ tục thế chấp BĐS, cũng như các yếu tố tác động đến công tác TĐG Bên cạnh các yếu tố khách quan như điều kiện tự nhiên và môi trường pháp luật, các yếu tố chủ quan như đội ngũ nhân viên và hệ thống thông tin định giá cũng ảnh hưởng đến hiệu quả TĐG BĐS tại ngân hàng Từ đó, tầm quan trọng của TĐG BĐS trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại được nhấn mạnh Việc áp dụng linh hoạt và hợp lý các phương pháp thẩm định, cùng với việc đơn giản hóa quy trình, sẽ giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận và hỗ trợ nhân viên thẩm định thực hiện công việc hiệu quả, tiết kiệm chi phí và thời gian, đồng thời đưa ra kết quả TĐG sát với giá thị trường.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH GIAI ĐOẠN 2021-2023 23 2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình
Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt
a Quá trình hình thành và phát triển của Vietcombank
Hình 2.1: Logo thương hiệu Vietcombank
Tên ngân hàng: Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam
Tên tiếng anh: Joint Stock Commercial Bank for Foregin Trade of Vietnam
Tên viết tắt: Vietcombank (VCB)
Trụ sở chính: Số 198 Trần Quang Khải – phường Lý Thái Tổ - quận Hoàn Kiếm – thành phố Hà Nội
Vốn điều lệ: 37089 tỷ đồng (tính đến ngày 31/12/2021)
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, hay còn gọi là Vietcombank, được thành lập vào ngày 01/04/1963 với tiền thân là Sở Quản lý ngoại hối thuộc Ngân hàng Quốc gia Việt Nam Hiện tại, Vietcombank là một trong những ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam.
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCB) hiện có 24 chi nhánh và hơn 600 đơn vị thành viên trong và ngoài nước Đến năm 2030, VCB đặt mục tiêu trở thành ngân hàng số 1 tại Việt Nam và gia nhập top 200 tập đoàn tài chính ngân hàng lớn nhất thế giới, cũng như nằm trong danh sách 700 doanh nghiệp niêm yết lớn nhất toàn cầu Sự phát triển bền vững của VCB góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế của Việt Nam.
Ngân hàng VCB Quảng Bình, thành lập vào ngày 1/11/2007, có trụ sở chính tại số 01C, đường Trần Hưng Đạo, phường Đồng Mỹ, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình Hiện tại, ngân hàng này sở hữu mạng lưới gồm 1 trụ sở chính và 6 phòng giao dịch, phục vụ khách hàng với đội ngũ hơn 170 cán bộ nhân viên chuyên nghiệp.
Sau gần 17 năm hoạt động, Vietcombank Quảng Bình đã phục vụ hàng nghìn khách hàng với các sản phẩm kinh doanh đa dạng, đặc biệt là ngân hàng bán lẻ dựa trên nền tảng công nghệ hiện đại Danh mục sản phẩm của ngân hàng phong phú, tập trung vào nhóm khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, mang đến nhiều dịch vụ ngân hàng chất lượng.
Huy động vốn ngắn, trung và dài hạn theo hình thức gửi tiết kiệm, tiền gửi thanh thoán, chứng chỉ tiền gửi
Cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn, lập lệnh chuyển tiền và Sec, tiếp nhận vốn từ các TCTD trong và ngoài nước
Cung cấp các tài khoản giao dịch và thực hiện thanh toán: ngân hàng mở tải khoản thanh toán cho khách hàng bằng nhiều phương thức khác nhau.
Chức năng, cơ cấu tổ chức, tình hình nhân sự của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình
Thực hiện các hoạt động kinh doanh tại khu vực quản lý theo phân phối của VCB Đảm bảo kiểm tra và kiểm soát nội bộ hiệu quả Tổ chức và điều hành các hoạt động kinh doanh, thực hiện kiểm tra và kiểm toán nội bộ theo ủy quyền của Tổng giám đốc VCB, đồng thời thực hiện các chức năng khác được giao.
25 b Cơ cấu tổ chức và nhiệm vụ
Hình 2.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của VCB Quảng Bình
Nguồn: Phòng hành chính nhân sự - VCB Quảng Bình
Ban giám đốc VCB Quảng Bình chịu trách nhiệm quản lý và điều hành hoạt động chung, đưa ra các chiến lược kinh doanh và kế hoạch phát triển Họ cũng đảm bảo hoàn thành các chỉ tiêu đề ra và phối hợp với các phòng ban để mở rộng mạng lưới chi nhánh.
* Phòng khách hàng doanh nghiệp
Phòng khách hàng doanh nghiệp giữ vai trò quan trọng trong việc duy trì và phát triển mối quan hệ với khách hàng thông qua các hoạt động và sản phẩm của ngân hàng Phòng này không chỉ phân tích rủi ro và thẩm định tín dụng mà còn cung cấp sản phẩm tín dụng và các dịch vụ khác theo định hướng của VCB trong từng giai đoạn Ngoài ra, phòng khách hàng doanh nghiệp còn đảm nhiệm lĩnh vực thanh toán quốc tế theo phương thức L/C.
BAN GIÁM ĐỐC Khối kinh doanh trực tiếp
P Khách hàng bán lẻ P Khách hàng doanh nghiệp
PGD Lệ Thuỷ PGD Quán
PGD Bố Trạch PGD Ba Đồn
Khối tác nghiệp và nội bộ
Phòng Ngân quỹPhòng hành chính nhân sự
* Phòng khách hàng bán lẻ
Phòng khách hàng bán lẻ có chức năng và nhiệm vụ tương tự như phòng khách hàng doanh nghiệp, nhưng không thực hiện nghiệp vụ thanh toán quốc tế Phòng này tập trung vào việc phát triển tệp khách hàng, bao gồm doanh nghiệp vừa và nhỏ cùng với khách hàng cá nhân.
* Phòng dịch vụ khách hàng
Phòng dịch vụ khách hàng của Chi nhánh phục vụ cá nhân và tổ chức có giao dịch với ngân hàng, hỗ trợ các nghiệp vụ như gửi tiết kiệm, mở thẻ và thực hiện thanh toán quốc tế.
Thực hiện các hoạt động tài chính và kế toán tại VCB Quảng Bình, bao gồm kiểm tra chứng từ giao dịch tại các phòng ban Hạch toán kế toán tổng hợp, lưu trữ và báo cáo thông tin số liệu theo quy định.
Quản lý nghiệp vụ tiền tệ bao gồm các hoạt động như quản lý quỹ, thu chi tiền mặt, và quản lý vàng bạc đá quý Ngoài ra, còn thực hiện thu đổi ngoại tệ, chứng chỉ GTCG, tiền ký quỹ, và các nghiệp vụ ngân quỹ, tất cả đều tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước và Vietcombank.
Chức năng chính của hệ thống là kiểm soát tính tuân thủ trong việc giải ngân tín dụng cho khách hàng, đảm bảo thực hiện các tác nghiệp hệ thống một cách an toàn và quản lý hồ sơ vay vốn đầy đủ Đồng thời, hệ thống cũng thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá trị tài sản bảo đảm (TSBĐ).
* Phòng hành chính nhân sự
Tham mưu cho ban giám đốc trong việc lập kế hoạch và thực hiện quy trình tuyển dụng, đào tạo, bồi dưỡng, và quản lý nguồn nhân lực tại VCB Quảng Bình Đồng thời, giải quyết các vấn đề liên quan đến tiền lương và chính sách chế độ cho đội ngũ nhân viên.
* Hệ thống các phòng giao dịch
Các phòng giao dịch là phiên bản thu nhỏ của Chi nhánh ngân hàng, chủ yếu thực hiện các giao dịch như tiền gửi, chuyển tiền và cho vay khách hàng, đồng thời cung cấp dịch vụ thanh toán cho các giao dịch vãng lai tại địa bàn hoạt động Phòng giao dịch nhận tiền gửi bằng cả VNĐ và ngoại tệ Tình hình nhân sự tại VCB Quảng Bình trong giai đoạn 2021-2023 cũng đáng chú ý với những thay đổi và phát triển nhất định.
Bảng 2.1: Tình hình nhân sự của VCB Quảng Bình Chỉ tiêu Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 So sánh năm
A Phân theo giới tính Nam 62 36,9 65 37,79 70 39,33 3 4,84 4 6,15
B Phân theo trình độ học vấn
Nguồn: Phòng hành chính nhân sự - VCB Quảng Bình
Số lượng nhân sự tại VCB Quảng Bình đã có xu hướng tăng trưởng liên tục qua các năm Cụ thể, vào năm 2022, đội ngũ nhân sự của VCB Quảng Bình đạt 172 người, tăng thêm 4 người, tương ứng với tỷ lệ tăng 2,38% so với năm trước.
2021 Đến năm 2023, số lượng đội ngũ nhân sự tại VCB Quảng Bình là 178 người tăng thêm 6 người ứng với tỷ lệ tăng là 3,49% so với năm 2022
Tại VCB Quảng Bình, cơ cấu lao động theo giới tính cho thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa nam và nữ Cụ thể, năm 2021, tỷ trọng nhân sự nữ chiếm 63,1%, trong khi nam chỉ chiếm 36,9% Đến năm 2022, tỷ trọng nữ giảm nhẹ xuống 62,21%, còn nam tăng lên 37,79% Đến năm 2023, tỷ lệ nhân viên nữ vẫn chiếm ưu thế với 60,67%, trong khi nam chỉ đạt 39,33% Nguyên nhân chính là do ngân hàng cần tuyển nhiều nhân viên nữ cho các vị trí giao dịch viên Tuy nhiên, trước sự chênh lệch lớn này, ngân hàng đã bắt đầu ưu tiên tuyển dụng nhân sự nam trong các đợt tuyển dụng gần đây.
Trong ba năm qua, tỷ lệ nhân viên có trình độ đại học trở lên tại VCB Quảng Bình đạt gần 90%, trong khi số lượng nhân viên có trình độ cao đẳng chiếm tỷ trọng nhỏ và có xu hướng giảm Điều này cho thấy VCB Quảng Bình chú trọng vào việc tuyển dụng và đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu khắt khe về nghiệp vụ và chuyên môn Nền tảng này đã góp phần quan trọng vào sự phát triển và thành công của ngân hàng.
Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình
a Tình hình huy động vốn
Bảng 2.2: Tình hình huy động vốn tại VCB Quảng Bình Đơn vị: Tỷ đồng
TGKH bán buôn, tổ chức kinh tế và doanh nghiệp lớn
TGKH bán lẻ, cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ
Nguồn: Báo cáo tổng kết HĐKD giai đoạn 2021-2023 VCB Quảng Bình
Trong lĩnh vực hợp đồng kinh doanh, đặc biệt là trong ngành ngân hàng, nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn giữ vai trò quan trọng Nguồn vốn ngân hàng không chỉ quyết định quy mô hoạt động mà còn là điều kiện tiên quyết giúp các ngân hàng thương mại cạnh tranh hiệu quả.
Ngân hàng VCB Quảng Bình thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn đa dạng và phong phú, nhằm đáp ứng nhu cầu tiết kiệm của cả cá nhân lẫn tổ chức trong nền kinh tế.
Tổng nguồn vốn huy động của VCB Quảng Bình đã có sự tăng trưởng ổn định qua các năm, đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh doanh của chi nhánh Tính đến ngày 31/12/2022, tổng hoạt động huy động vốn đạt 4.478 tỷ đồng, tăng 441 tỷ đồng (+10,92%) so với năm 2021 Đến cuối năm 2023, VCB Quảng Bình ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, với tổng huy động vốn đạt 5.502 tỷ đồng, tăng 1.024 tỷ đồng, tương đương với tốc độ tăng gần 23% so với cuối năm 2022.
Nguồn vốn huy động chủ yếu đến từ hai nhóm khách hàng: khách hàng bán buôn, tổ chức kinh tế và doanh nghiệp lớn, cùng với khách hàng bán lẻ, cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ Tỷ trọng vốn từ khách hàng bán lẻ, cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ luôn cao hơn so với khách hàng bán buôn, tổ chức kinh tế và doanh nghiệp lớn Cụ thể, năm 2021, tỷ trọng này đạt 68,79%, trong khi khách hàng bán buôn chỉ chiếm 31,22% Đến năm 2022, tỷ trọng khách hàng bán lẻ giảm xuống 66%, trong khi tỷ trọng khách hàng bán buôn tăng lên 33,65% Tuy nhiên, năm 2023, khách hàng bán buôn và tổ chức kinh tế chỉ tăng nhẹ, với tỷ trọng khách hàng bán lẻ, cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn chiếm 58%, trong khi khách hàng bán buôn chiếm 42%.
Trong năm 2023, VCB Quảng Bình đã ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng trong tổng nguồn vốn huy động, nhờ vào sự chủ động và linh hoạt trong công tác huy động vốn cùng với lãi suất ưu đãi hợp lý Các hình thức quảng cáo và dịch vụ chăm sóc khách hàng hiệu quả đã thu hút ngày càng nhiều khách hàng cá nhân và tổ chức gửi tiền Bất chấp những khó khăn trong kinh doanh và áp lực cạnh tranh giữa các ngân hàng, VCB Quảng Bình đã nỗ lực vượt qua để đảm bảo nguồn vốn cần thiết cho chiến lược hoạt động kinh doanh của chi nhánh.
Bảng 2.3: Tình hình dự nợ cho vay tại VCB Quảng Bình Đơn vị: Tỷ đồng
Dư nợ vốn cho doanh nghiệp nhỏ
Trong giai đoạn 2021-2023, VCB Quảng Bình đã chú trọng vào hoạt động cho vay với mục tiêu duy trì tăng trưởng tín dụng theo hướng chọn lọc và nâng cao chất lượng Theo báo cáo, dư nợ cho vay của ngân hàng này đã có xu hướng tăng đều qua các năm, cụ thể năm 2022 đạt 5.994 tỷ đồng, tăng 822 tỷ đồng (tương ứng với mức tăng hơn 15% so với năm 2021) Đến năm 2023, dư nợ cho vay đạt 6.851 tỷ đồng, tăng 857 tỷ đồng, tương đương với mức tăng trưởng 14,3% so với năm trước Sự gia tăng này phản ánh những nỗ lực trong việc cải thiện các chỉ tiêu tín dụng.
Trong số 32 ngân hàng, dư nợ vốn cho doanh nghiệp nhỏ và dư nợ thể nhân đều có sự tăng trưởng đáng kể Đặc biệt, dư nợ thể nhân luôn chiếm tỷ trọng cao nhất và có xu hướng tăng qua các năm, cụ thể là 51,97% vào năm 2021, 54,44% vào năm 2022 và 56,7% vào năm 2023.
Nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng dư nợ tín dụng là do Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, cùng với việc các ngân hàng cung cấp các gói lãi suất ưu đãi Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho cả doanh nghiệp và cá nhân trong việc tiếp cận nguồn vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh và tiêu dùng Qua đó, có thể thấy tiềm lực tài chính và cam kết đồng hành với khách hàng vay vốn của VCB Quảng Bình là rất tốt.
Bảng 2.4: Tình hình lợi nhuận tại VCB Quảng Bình Đơn vị: Tỷ đồng
+/- Tỷ lệ (%) Tổng lợi nhuận
Lợi nhuận HĐKD sau DPRR
Lợi nhuận thu nợ ngoại tệ
Nguồn: Báo cáo tổng kết HĐKD giai đoạn 2021-2023 VCB Quảng Bình
Theo bảng 2.4, tổng lợi nhuận của VCB Quảng Bình đã tăng liên tục qua các năm, nhờ vào sự gia tăng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sau khi trích lập dự phòng rủi ro (DPRR) và lợi nhuận từ thu nợ ngoại tệ Đặc biệt, trong năm 2022, tổng lợi nhuận đạt 174 tỷ đồng, cho thấy sự phát triển tích cực của ngân hàng.
Năm 2023, VCB Quảng Bình ghi nhận tổng lợi nhuận đạt 181 tỷ đồng, tăng hơn 4% so với năm 2022, bất chấp những thách thức từ cuộc chiến tranh giữa Nga và Ukraina cũng như hậu quả của đại dịch Covid Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất để kích thích nền kinh tế, nhưng VCB Quảng Bình vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định qua các năm, cho thấy tín hiệu tích cực Đặc biệt, ngân hàng đã được vinh danh với cờ thi đua Chi nhánh hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ năm 2023, xếp loại A Ngoài hoạt động chuyên môn, VCB Quảng Bình còn nổi bật trong các hoạt động văn hóa, thể thao và từ thiện, góp phần nâng cao hình ảnh và thương hiệu Vietcombank trong cộng đồng.
Giới thiệu về phòng quản lý nợ - phòng thẩm định giá tài sản Ngân hàng
a Cơ cấu tổ chức phòng quản lý nợ - phòng thẩm định giá
Bộ phận TĐG thuộc phòng quản lý nợ của VCB Quảng Bình
Hình 2.3: Sơ đồ cơ cấu tổ chức phòng TĐG
Nguồn: Phòng hành chính nhân sự - Vietcombank Quảng Bình
Nhân viên bộ phận TĐG tài sảnNhân viên tác nghiệp giải ngân
34 b Chức năng và nhiệm vụ của phòng thẩm định giá tài sản
Phòng TĐG thực hiện việc thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBBD) như bất động sản (nhà cửa, đất đai) hoặc động sản của khách hàng có nhu cầu thế chấp để vay vốn, theo yêu cầu từ các bộ phận chăm sóc khách hàng.
Phòng thẩm định tài sản có nhiệm vụ đánh giá các tài sản đặc biệt, chuyên ngành mà ngân hàng cần sự hỗ trợ từ các chuyên gia Khi cần thiết, phòng sẽ thuê các chuyên gia bên ngoài để thực hiện việc đánh giá tài sản.
Nghiên cứu thị trường BĐS, theo dõi sự biến động của giá cả của các BĐS trong khu vực
Xây dựng và hoàn thiện hệ thống quy trình thẩm định giá (TĐG) cần phù hợp với thực tế thị trường, đồng thời đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong hoạt động kinh doanh cho vay bằng thế chấp bất động sản (BĐS).
Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2021-2023
2.2.1 Các quy định của VCB về cho vay thế chấp bằng bất động sản
Bất động sản chưa được sử dụng để đảm bảo cho bất kỳ nghĩa vụ nào khác, có hồ sơ pháp lý đầy đủ và hợp pháp, đồng thời được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
Chủ sở hữu tài sản hoặc bất động sản không đang phải đối mặt với bất kỳ tố tụng, thủ tục hành chính nào, cũng như không có tình trạng kê biên tài sản diễn ra, đang chờ giải quyết hoặc có nguy cơ xảy ra trong tương lai.
Bất động sản không được sử dụng cho các mục đích công ích, quốc phòng, an ninh và các mục đích đặc biệt khác theo quy định pháp luật, trừ khi chủ sở hữu tài sản đã thông báo và được sự chấp thuận từ ngân hàng.
Chủ sở hữu tài sản không còn nghĩa vụ thanh toán nào đối với Nhà nước hay tổ chức/cá nhân liên quan đến sở hữu bất động sản, trừ khi đã thông báo và được ngân hàng chấp thuận.
BĐS phải thực hiện các thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật và VCB trong từng thời kỳ
2.2.2 Nguyên tắc, nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình a Nguyên tắc chung thẩm định giá bất động sản
VCB Quảng Bình cam kết tuân thủ các nguyên tắc quan trọng để đảm bảo kết quả thẩm định giá (TĐG) chính xác và minh bạch Đặc biệt, nguyên tắc độc lập được đặt lên hàng đầu, giúp cán bộ thẩm định giữ vững lập trường và không bị ảnh hưởng bởi các lợi ích bên ngoài Nếu có bất kỳ yếu tố nào làm ảnh hưởng đến tính trung thực trong quá trình TĐG, cán bộ thẩm định sẽ được xem xét và có thể bị buộc thôi việc để bảo đảm tính minh bạch trong kết quả Nguyên tắc độc lập không chỉ là nền tảng mà còn là điều kiện tiên quyết để thực hiện hiệu quả các nguyên tắc khác trong thẩm định giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Diện tích đất được xác định dựa trên khảo sát hiện trạng nhưng không được vượt quá diện tích ghi trong Giấy chứng nhận QSDĐ Đối với QSDĐ nằm trong khu vực quy hoạch, giải tỏa, phần diện tích này sẽ được định giá theo bảng giá đất, nhưng không vượt quá giá trị thị trường Nếu đã có quyết định thu hồi, diện tích này sẽ không được định giá.
* Đối với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Trong trường hợp một phần diện tích công trình xây dựng nằm trong khu vực quy hoạch theo quy định pháp luật và có ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu công trình, giá trị quyền sở hữu toàn bộ diện tích công trình sẽ được định giá bằng 0 nếu bị phá dỡ Đối với các công trình xây dựng nhà ở, nếu tại thời điểm khảo sát tỷ lệ chất lượng còn lại dưới 40%, giá trị cũng sẽ được xác định là 0.
2.2.3 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại VCB Quảng Bình b Nội dung quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
Để tiến hành thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ), cán bộ phòng khách hàng cần lập Đề nghị TĐG TSBĐ cho những loại TSBĐ thuộc phạm vi thẩm định của phòng quản lý nợ Đề nghị này sẽ được trình lãnh đạo phê duyệt trước khi gửi đến bộ phận quản lý nợ kèm theo toàn bộ hồ sơ liên quan.
Bước 2: Nhận và kiềm tra hồ sơ TSBĐ
Cán bộ thẩm định TSBĐ thực hiện đánh giá về TSBĐ và hồ sơ TSBĐ
Trong trường hợp tài sản không đáp ứng tiêu chuẩn làm tài sản bảo đảm (TSBĐ) theo quy định của pháp luật và VCB, cán bộ thẩm định TSBĐ sẽ trình lãnh đạo quản lý nợ để xem xét và phê duyệt Sau khi nhận được phê duyệt, cán bộ thẩm định sẽ gửi lại hồ sơ TSBĐ cho bộ phận quan hệ khách hàng, nơi sẽ thông báo và trả lại hồ sơ cho khách hàng.
Trong trường hợp tài sản được nhận làm tài sản bảo đảm (TSBĐ) theo quy định pháp luật và của VCB nhưng hồ sơ TSBĐ chưa đầy đủ, cán bộ thẩm định TSBĐ sẽ lập danh sách các hồ sơ cần bổ sung và trình lãnh đạo quản lý nợ phê duyệt Sau khi nhận được phê duyệt, cán bộ thẩm định sẽ gửi yêu cầu bổ sung hồ sơ cho bộ phận quan hệ khách hàng để thu thập các tài liệu cần thiết.
Khi tài sản nằm trong phạm vi thẩm định giá tài sản bảo đảm của bộ phận tín dụng tại trụ sở chính, cán bộ thẩm định sẽ chuyển hồ sơ tài sản bảo đảm cho bộ phận quan hệ khách hàng để tiến hành thủ tục thẩm định giá tài sản bảo đảm.
Khi tài sản được nhận làm tài sản bảo đảm theo quy định của VCB và hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, cán bộ thẩm định tài sản bảo đảm sẽ tiến hành các bước tiếp theo thuộc phòng quản lý nợ hoặc Trung tâm Định giá Tài sản.
Bước 3: Xác định phạm vi TĐG TSBĐ
Cán bộ thẩm định cần bổ sung giá trị tài sản bảo đảm (TSBĐ) ước tính trong Đề nghị thẩm định giá (TĐG) TSBĐ để xác định bên tiếp nhận, thuộc phòng quản lý nợ hoặc trung tâm định giá tài sản, và sau đó trình bày cho lãnh đạo phòng quản lý nợ.
Lập kế hoạch, khảo sát thực tế hiện trạng của TSBĐ
Kết quả bảng hỏi với các đối tượng
2.3.1 Đối với lãnh đạo, cán bộ thẩm định
Dựa trên khảo sát đối với lãnh đạo và cán bộ thẩm định về công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay, tổng số phiếu khảo sát phát ra là 12, bao gồm 3 phiếu dành cho ban giám đốc và phần còn lại cho lãnh đạo cùng cán bộ phòng thẩm định Các câu hỏi chi tiết được đính kèm trong phụ lục số 1.
Trong quá trình khảo sát, đã thu về 12 phiếu hợp lệ từ 9 phiếu phát ra Dựa trên kết quả thu được từ bảng hỏi, chúng tôi đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại VCB Quảng Bình, đặc biệt chú trọng đến thâm niên làm việc của đội ngũ thẩm định viên trong lĩnh vực tài sản bảo đảm.
Biểu đồ 2.1: Thâm niên làm việc TĐG TSBĐ
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
Theo biểu đồ 2.1, gần 42% cán bộ TĐG có thâm niên làm việc từ 1 đến 5 năm, cho thấy đội ngũ này chủ yếu là những người trẻ, đang trong giai đoạn tích lũy kinh nghiệm Ngược lại, chỉ có 25% cán bộ có thâm niên lâu hơn.
Từ 1 đến 5 nămTrên 5 năm
VCB Quảng Bình có đội ngũ lãnh đạo với 47 năm kinh nghiệm làm việc, trong đó hơn 5 năm giữ các vị trí quan trọng Tuy nhiên, do mới bắt đầu tách riêng phòng quản lý nợ để thực hiện thẩm định giá, nên đội ngũ cán bộ thẩm định vẫn còn thiếu kinh nghiệm và chuyên môn Điều này dẫn đến việc quy trình thẩm định giá của VCB chưa hoàn toàn phù hợp với yêu cầu hiện tại.
Bảng 2.5: Mức độ phù hợp quy trình TĐG của VCB Quảng Bình
Lựa chọn Hoàn toàn không phù hợp
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
Theo bảng 2.5, 75% lãnh đạo và cán bộ thẩm định cho rằng quy trình TĐG của ngân hàng là phù hợp, tuy nhiên vẫn còn 25% đánh giá quy trình này ở mức bình thường Điều này cho thấy cần cải thiện và làm rõ thêm một số khâu trong quy trình TĐG để nâng cao hiệu quả Việc hoàn thiện quy trình thẩm định sẽ giúp cán bộ thẩm định thực hiện công việc dễ dàng và chính xác hơn, từ đó giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng trong việc đánh giá tài sản đảm bảo cho khoản vay.
48 c Mức độ khách quan của kết quả thẩm định giá
Bảng 2.6: Mức độ khách quan của kết quả TĐG
Lựa chọn Hoàn toàn không khách quan
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
Theo khảo sát về tính khách quan của kết quả thẩm định giá (TĐG), gần 92% lãnh đạo và cán bộ thẩm định đánh giá quy trình này là khách quan, cho thấy sự chuyên nghiệp và nỗ lực của ngân hàng trong việc đảm bảo chất lượng và độ chính xác của TĐG Tuy nhiên, vẫn có 8,33% ý kiến cho rằng tính khách quan chỉ ở mức bình thường, điều này chỉ ra rằng một số trường hợp có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố đạo đức từ khách hàng và cán bộ thẩm định, làm giảm độ tin cậy của kết quả TĐG.
Biểu đồ 2.2: Khó khăn, trở ngại trong công tác TĐG
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
Yêu cầu pháp lý phức tạp
Khách hàng không hợp tác
Theo biểu đồ 2.2, hơn 83% ngân hàng gặp khó khăn do thiếu nguồn thông tin, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thẩm định và kết quả cuối cùng Ngoài ra, vấn đề pháp lý phức tạp, chiếm hơn 8%, như giấy tờ, quy hoạch và quyền sở hữu đất, cũng gây cản trở cho việc thẩm định giá Một thách thức khác là việc một số ít khách hàng không hợp tác trong việc cung cấp thông tin và không tuân thủ quy định, dẫn đến chậm trễ trong quá trình thẩm định Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định giá tại ngân hàng cũng là một yếu tố quan trọng cần được cải thiện.
Bảng 2.7: Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định
Lựa chọn Không tốt Bình thường Tốt Rất tốt
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
Theo bảng 2.7, tỷ trọng đánh giá chất lượng đội ngũ thẩm định bình thường chiếm 75%, cho thấy phần lớn cán bộ được đánh giá có khả năng đáp ứng tiêu chuẩn công việc Tuy nhiên, cần cải thiện kỹ năng và kinh nghiệm để nâng cao chất lượng công việc Tỷ trọng đánh giá tốt gần 17% cho thấy một số cán bộ có kỹ năng và kinh nghiệm tốt, có khả năng thẩm định hiệu quả và chuyên nghiệp Tỷ trọng rất tốt chỉ chiếm hơn 8%, phản ánh những cán bộ xuất sắc, có kiến thức sâu rộng và khả năng thực hiện công việc thẩm định một cách xuất sắc.
Dựa trên khảo sát mức độ hài lòng của khách hàng về công tác thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) trong hoạt động cho vay, chúng tôi đã phát hành 100 phiếu khảo sát và thu về 90 phiếu, trong đó chỉ có 70 phiếu hợp lệ Kết quả từ bảng hỏi sẽ được sử dụng để đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác TĐG BĐS tại Ngân hàng Vietcombank (VCB) Quảng Bình.
Bảng 2.8: Thông tin khách hàng
Tiêu chí Phân loại Số lượng Tỷ trọng (%)
Sau đại học 9 12,86 Đại học 30 42,86
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
51 b Mức độ hài lòng của khách hàng về chất lượng cán bộ thẩm định
Bảng 2.9: Mức độ hài lòng của khách hàng về chất lượng cán bộ thẩm định
Tiêu chí Hoàn toàn không đồng ý
Cán bộ thẩm định có chuyên môn phù hợp
Cán bộ thẩm định có thái độ nghiêm túc trong công tác thẩm định
Cán bộ thẩm định có kinh nghiệm lâu năm
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
Kết quả từ bảng 2.2 cho thấy các chỉ tiêu giao động ở mức trung bình từ 2,4 đến 4,14, trong đó chỉ tiêu về cán bộ thẩm định có kinh nghiệm lâu năm đạt mức trung bình thấp nhất là 2,4 Điều này phản ánh thực tế là phòng thẩm định vừa mới được tách ra để thực hiện nhiệm vụ định giá, dẫn đến số lượng cán bộ có chuyên môn và kinh nghiệm lâu năm còn hạn chế Hơn nữa, chỉ một số ít cán bộ trong phòng thẩm định có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định giá, trong khi phần lớn học chuyên ngành tài chính – ngân hàng Tuy nhiên, khách hàng đánh giá cao thái độ làm việc của cán bộ thẩm định với mức trung bình là 4,14, cho thấy sự chu đáo và tận tâm trong công việc.
VCB Quảng Bình luôn sẵn sàng hỗ trợ và đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách hợp lý, nhằm tạo ấn tượng và thu hút khách hàng tiềm năng Đội ngũ nhân viên thể hiện sự nhiệt tình và niềm nở, luôn sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc và giúp đỡ khách hàng Đặc biệt, mức độ hài lòng của khách hàng về kết quả thẩm định giá được so sánh với giá trị thị trường là một yếu tố quan trọng trong việc xây dựng niềm tin và sự hài lòng của khách hàng.
Bảng 2.10: Mức độ hài lòng của khách hàng về kết quả thẩm định
Tiêu chí Hoàn toàn không đồng ý
Kết quả TĐG phù hợp với giá thị trường
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
Khách hàng hầu hết hài lòng với kết quả thẩm định giá (TĐG) của cán bộ, với hơn 44% đánh giá mức độ hài lòng ở mức bình thường Gần 43% khách hàng đồng ý và khoảng 3% hoàn toàn đồng ý với kết quả TĐG Tuy nhiên, vẫn còn 2,86% khách hàng hoàn toàn không đồng ý và 7,14% không đồng ý, cho rằng kết quả thẩm định không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản so với giá thị trường Những khách hàng này thường có xu hướng cho rằng giá bất động sản hiện tại vẫn đang phát triển và đạt đỉnh như năm 2022.
53 d Mức độ hài lòng của khách hàng về cơ sở vật chất, phương tiện hỗ trợ công tác thẩm định
Bảng 2.11: Mức độ hài lòng của khách hàng về cơ sở vật chất, phương tiện hỗ trợ công tác thẩm định
Tiêu chí Hoàn toàn không đồng ý
Phương tiện hỗ trợ công tác thẩm định hiện đại
Phương tiện hỗ trợ công tác thẩm định là đầy đủ ( phần mềm, máy tính,….)
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
Khách hàng đánh giá cao các phương tiện hỗ trợ trong công tác thẩm định giá, với mức trung bình đạt 4,04, cho thấy VCB Quảng Bình đã đầu tư nghiêm túc cho đội ngũ cán bộ thẩm định Tuy nhiên, với sự phát triển không ngừng của công nghệ, VCB Quảng Bình cần chú trọng cập nhật và đầu tư kịp thời để nâng cao độ chính xác và tiết kiệm thời gian, chi phí trong quá trình thẩm định.
54 e Mức độ hài lòng khách hàng về quy trình thẩm định
Bảng 2.12: Mức độ hài lòng của khách hàng về quy trình thẩm định
Tiêu chí Hoàn toàn không đồng ý
Quy trình thẩm định được xây dựng một cách khoa học, hợp lý
Quy trình thẩm định được quy định thống nhất trong toàn Chi nhánh
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
Theo bảng 2.12, quy trình đánh giá (TĐG) được xây dựng một cách hợp lý và khoa học với mức trung bình thấp là 3,14, cho thấy sự tuân thủ đầy đủ các quy định của VCB Tuy nhiên, một số khách hàng vẫn cảm thấy quy trình còn nhiều bước tốn thời gian, gây khó khăn trong thẩm định và giải ngân tài sản bảo đảm (TSBĐ) Mặc dù vậy, quy trình thẩm định thống nhất trong toàn Chi nhánh đạt mức trung bình gần 4, thể hiện sự đồng nhất và độ tin cậy cao từ phía khách hàng.
Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình
Dựa trên kết quả khảo sát với lãnh đạo, cán bộ thẩm định và khách hàng tại VCB Quảng Bình, tôi đã xác định được những thành tựu đạt được cùng với các hạn chế còn tồn tại trong công tác thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) trong hoạt động cho vay Từ đó, tôi đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm cải thiện quy trình TĐG BĐS tại VCB Quảng Bình.
2.4.1 Những kết quả đạt được
Các thành tựu đáng kể đã đạt được trong công tác TĐG BĐS tại VCB Quảng Bình ghi nhận như sau:
VCB Quảng Bình luôn cập nhật đầy đủ các văn bản và quy định pháp luật mới nhất, nhằm đảm bảo sự phù hợp với những thay đổi trong các công văn, quy định và nghị định từ các bộ luật của Nhà nước.
Sự hài lòng của khách hàng về tinh thần, thái độ làm việc và trách nhiệm của cán bộ thẩm định là rất tích cực Trong quá trình thẩm định giá, cán bộ đã nhiệt tình giải thích và trả lời các thắc mắc liên quan đến tài sản đảm bảo, giúp khách hàng hiểu rõ và nắm bắt thông tin một cách đầy đủ.
Thứ ba, phương tiện và phương pháp hỗ trợ trong quá trình thẩm định: VCB
Quảng Bình luôn nỗ lực tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ thẩm định bằng cách trang bị máy tính kết nối mạng, điện thoại liên lạc và các thiết bị hỗ trợ công việc nhỏ gọn Điều này giúp cán bộ dễ dàng thu thập thông tin thực tế và dữ liệu từ khách hàng Đồng thời, phòng khách hàng tại VCB Quảng Bình có trách nhiệm lưu trữ thông tin về khách hàng đã được thẩm định và thông tin vay vốn, giúp cán bộ nhanh chóng tra cứu khi cần thiết, nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá.
Trong quá trình thực tập tại ngân hàng và xem xét bảng khảo sát ý kiến khách hàng, tôi nhận thấy quy trình định giá bất động sản tại đây diễn ra linh hoạt và phù hợp với từng loại tài sản khác nhau.
Tại VCB Quảng Bình, việc thẩm định tài sản phổ biến sẽ được thực hiện bởi cán bộ nội bộ Tuy nhiên, đối với những tài sản có độ phức tạp cao, ngân hàng sẽ hợp tác với các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy.
Vào thứ năm, quy trình TĐG đã được cải tiến bằng cách tách biệt phòng quản lý nợ và phòng khách hàng, trong đó phòng quản lý nợ đảm nhận nhiệm vụ định giá, còn phòng khách hàng phụ trách đánh giá hồ sơ tín dụng Sự phân chia này không chỉ nâng cao chuyên môn mà còn làm rõ các vai trò và trách nhiệm, giúp ngân hàng quản lý rủi ro tín dụng hiệu quả hơn Hơn nữa, việc này cũng góp phần tăng cường tính minh bạch trong quá trình đưa ra kết quả thẩm định.
Bên cạnh những kết quả đạt được thì VCB Quảng Bình cũng còn tồn tại một số khó khăn, hạn chế:
VCB Quảng Bình thường thuê các công ty định giá bên ngoài khi gặp khó khăn trong việc xác định giá trị tài sản bảo đảm (TSBĐ) phức tạp và có giá trị cao Mặc dù phương pháp này giúp đạt được kết quả thẩm định gần với giá thị trường, nhưng VCB Quảng Bình phải chịu thêm chi phí cho dịch vụ định giá Hơn nữa, thời gian hoàn thành kết quả thẩm định bất động sản cũng kéo dài do phụ thuộc vào quy trình của công ty định giá.
Tỷ lệ điều chỉnh trong báo cáo thẩm định thường mang tính cá nhân của cán bộ thẩm định, do đó, sự đánh giá này phụ thuộc vào đạo đức nghề nghiệp, chuyên môn và kinh nghiệm của họ Điều này có thể dẫn đến sự khác biệt trong việc đánh giá các yếu tố và giá trị của tài sản Thêm vào đó, mức giá của các tài sản so sánh chủ yếu là giá giao bán, điều này có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định khi được sử dụng làm giá so sánh Do vậy, công tác thẩm định giá tài sản bất động sản vẫn còn mang tính chủ quan, dẫn đến kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu cao.
Việc thu thập thông tin đầy đủ và chính xác về tài sản bảo đảm (TSBĐ) gặp nhiều khó khăn, bao gồm thông tin không trung thực và thiếu sót về thị trường Đây không chỉ là thách thức đối với Ngân hàng Vietcombank (VCB) mà còn là vấn đề chung của nhiều ngân hàng khác.
Nguồn thông tin phục vụ quá trình thẩm định giá bất động sản (BĐS) rất phong phú và đa dạng, khiến cán bộ thẩm định cần dành nhiều thời gian để sàng lọc thông tin chính xác và chi tiết Thông tin về các BĐS so sánh chủ yếu được thu thập từ báo chí và internet, dẫn đến giá bán thường chỉ là giá chào mời Do đó, khi ngân hàng sử dụng thông tin giá này, có thể xảy ra tình trạng thiếu chính xác, không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế trên thị trường.
Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định giá tài sản bất động sản tại VCB Quảng Bình hiện tại chủ yếu là những cán bộ trẻ, nhiệt huyết và năng động, nhưng kinh nghiệm còn hạn chế Việc ngân hàng tổ chức ít buổi tập huấn và bồi dưỡng đạo đức cũng như nâng cao trình độ cho các cán bộ thẩm định đã ảnh hưởng đáng kể đến quy trình thẩm định giá bất động sản.
Vào thứ năm, quy trình thẩm định giá (TĐG) chưa được áp dụng đầy đủ, đặc biệt là trong bước lập kế hoạch và khảo sát thực trạng tài sản bất động sản (TSBĐ) Các công việc cần thực hiện trong giai đoạn này chưa được quy định rõ ràng Quy trình thẩm định chỉ dừng lại ở việc hướng dẫn cán bộ thực hiện, mà chưa có quy định xử lý cụ thể khi họ không tuân thủ quy trình Hướng dẫn hiện tại vẫn còn chung chung và chưa phù hợp với từng loại hình bất động sản, dẫn đến việc cách thức triển khai và thời gian thẩm định phụ thuộc vào năng lực chuyên môn của từng cá nhân.
2.4.3 Nguyên nhân a Nguyên nhân khách quan
Khách hàng cần cung cấp thông tin chính xác về tài sản bảo đảm (TSBĐ) để ngân hàng có thể thẩm định đúng mức Tuy nhiên, do mong muốn có hạn mức cho vay cao, nhiều khách hàng có thể gian lận thông tin, gây ra rủi ro cho ngân hàng Do đó, việc kiểm tra và xác minh thông tin khách hàng phải được thực hiện một cách cẩn thận và chính xác nhằm giảm thiểu rủi ro và khó khăn trong quá trình thẩm định.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện đang thiếu minh bạch, gây khó khăn cho các cán bộ thẩm định trong việc thu thập thông tin cần thiết cho công tác thẩm định giá Hầu hết các giao dịch bất động sản diễn ra trong thị trường không chính thức, dẫn đến việc khó kiểm soát và nắm bắt thông tin về mức giá giao dịch thành công.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
Định hướng phát triển Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2024-2030
3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh
Năm 2023, VCB Quảng Bình vinh dự nhận cờ thi đua Chi nhánh hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, xếp loại A, đánh dấu một năm bản lề quan trọng Đây là khởi đầu cho giai đoạn tăng tốc của VCB Quảng Bình, hướng tới mục tiêu phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn trong giai đoạn 2024-2030.
Phấn đấu trở thành Chi nhánh hạng I và duy trì danh hiệu Chi nhánh hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ thông qua việc thực hiện hiệu quả các công tác huy động vốn.
Tăng cường phát triển tài khoản cá nhân và chuyển dịch khách hàng sang kênh số là chiến lược quan trọng để mở rộng quy mô tiền gửi không kỳ hạn Đồng thời, việc đẩy mạnh phát triển các dịch vụ ngân hàng sẽ tạo ra nhiều cơ hội mới, góp phần gia tăng hiệu quả kinh doanh và thu hút khách hàng.
Đẩy mạnh triển khai dịch vụ thanh toán không dùng tiền mặt tại các trường học và cơ quan chính quyền địa phương nhằm phát triển và mở rộng các dịch vụ ngân hàng khác, đồng thời gia tăng quy mô tiền gửi không kỳ hạn.
- Phát triển khách hàng bán buôn tiền gửi mới, không phụ thuộc vào một số ít khách hàng hiện có b Về tín dụng
Tăng trưởng tín dụng bán lẻ và tín dụng tại PGD cần phải được thực hiện song song với việc kiểm soát chất lượng ở mức an toàn cao nhất Điều này được đảm bảo thông qua việc rà soát kỹ lưỡng danh mục khách hàng, danh mục sản phẩm và tài sản bảo đảm (TSBĐ).
- Ưu tiên phát triển các khách hàng có tài sản thế chấp có tính thanh khoản cao, nguồn tài chính tốt, có HĐKD ổn định…
- Mở rộng cho vay đối với các dự án tốt, các dự án sử dụng dịch vụ ngân hàng đi kèm
Tăng cường chuyển dịch cơ cấu tín dụng nhằm nâng cao hiệu quả, đồng thời từng bước giảm quy mô dư nợ lãi suất thấp Áp dụng chính sách lãi suất linh hoạt phù hợp với từng đối tượng khách hàng.
Phòng quản lý nợ làm việc chặt chẽ với các phòng bán hàng để định giá tài sản và thực hiện giải ngân, từ đó rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ nhằm đáp ứng nhanh chóng nhu cầu của khách hàng.
Kiểm soát chất lượng tín dụng
Các phòng cần kiểm soát chất lượng tín dụng một cách chặt chẽ để ngăn chặn sự phát sinh nợ nhóm 2 và nợ xấu Đồng thời, cần có kế hoạch cụ thể để thu hồi các khoản nợ quá hạn, đảm bảo hoàn thành các mục tiêu đã được giao.
Giám sát chặt chẽ hoạt động của khách hàng, đặc biệt là nhóm khách hàng duy trì, là cần thiết để đảm bảo chất lượng tín dụng được kiểm soát kịp thời Cần tích cực hành động để giảm dư nợ đối với nhóm khách hàng có hiệu quả thấp và rủi ro tiềm ẩn cao Đồng thời, việc theo dõi sát diễn biến thị trường giúp điều chỉnh kịp thời các chính sách tín dụng, chính sách bảo đảm và định hướng tăng trưởng tín dụng.
Bổ sung tài sản bảo đảm cho nhóm khách hàng chưa đạt tỷ lệ quy định hoặc có tiềm ẩn rủi ro là một phần quan trọng trong công tác phát triển khách hàng.
- Rà soát khách hàng tiềm năng, chưa phát sinh tín dụng, khách hàng kinh doanh tốt đang quan hệ tại các ngân hàng khác để tiếp cận cho vay
- Tập trung làm việc với các khách hàng doanh nghiệp gắn kết với VCB nhưng chưa thanh toán lương qua tài khoản để triển khai
- Tập trung phát triển khách hàng Priority, khách hàng thu nhập cao, khách hàng sử dụng thẻ (thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ quốc tế)
Tăng cường số lượng sản phẩm dịch vụ sử dụng trung bình trên mỗi khách hàng bằng cách tập trung vào các sản phẩm vay và các gói dịch vụ gia tăng thu phí như bảo hiểm, đầu tư và thẻ.
62 d Về thực hiện chương trình hành động chuyển đổi số
Chúng tôi thường xuyên cập nhật các tiện ích và chức năng mới trên kênh số cho sản phẩm tín dụng, huy động vốn và thanh toán Đồng thời, chúng tôi cũng đào tạo cán bộ để nắm vững quy trình nghiệp vụ, nhằm nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng.
- Tích cực truyền thông đến khách hàng các cập nhật mới nhất về chuyển đổi số của VCB
- Tối ưu, số hóa các quy trình, mẫu biểu phục vụ khách hàng tại quầy nhằm nâng cao sự hài lòng của cán bộ và khách hàng
3.1.2 Định hướng phát triển công tác thẩm định giá bất động sản
Trong hoạt động cho vay tại VCB Quảng Bình, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản thế chấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn, do đó, công tác thẩm định giá BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng tín dụng và giảm thiểu rủi ro Để phát triển hoạt động cho vay và công tác thẩm định giá BĐS trong thời gian tới, VCB Quảng Bình cần tập trung vào một số định hướng cụ thể.
Để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh và giảm thiểu rủi ro trong cho vay, cần tiếp tục cải thiện chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
VCB Quảng Bình kiên quyết từ chối cho vay đối với các cá nhân và tổ chức không đảm bảo khả năng trả nợ Ngân hàng cũng không chấp nhận thế chấp đối với bất động sản không hợp lệ, bất động sản nằm trong khu quy hoạch, hoặc những tài sản không đủ điều kiện pháp lý để làm tài sản bảo đảm theo quy định.
Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động
3.2.1 Giải pháp về nâng cao chất lượng cán bộ thẩm định
Trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh, đặc biệt là trong ngành ngân hàng, yếu tố con người quyết định thành công hay thất bại của chi nhánh Vì vậy, phòng hành chính nhân sự tại VCB Quảng Bình cần khẩn trương xây dựng kế hoạch tuyển dụng cán bộ thẩm định giá chuyên nghiệp, lựa chọn hồ sơ ứng tuyển một cách cẩn thận và áp dụng các chính sách ưu đãi nhằm thu hút nhân tài.
Ngân hàng cần thường xuyên tổ chức hội thảo và thảo luận để cán bộ thẩm định trao đổi kinh nghiệm, đồng thời mở lớp đào tạo chuyên môn để cập nhật xu hướng thị trường và văn bản pháp luật mới Việc mời chuyên gia chia sẻ kinh nghiệm cũng giúp nâng cao trình độ và tính độc lập của cán bộ thẩm định, tránh tình trạng bị động Để đảm bảo đạo đức nghề nghiệp, ngân hàng cần kiểm tra tính chuyên nghiệp và trung thực của cán bộ, đồng thời thiết kế hòm thư góp ý từ khách hàng để kịp thời phát hiện sai sót Điều này không chỉ ngăn ngừa rủi ro trong hoạt động kinh doanh mà còn bảo vệ uy tín ngân hàng Khi phát hiện vi phạm, cần xử lý nghiêm khắc, nhưng cũng nên thông cảm trong những trường hợp rủi ro do yếu tố khách quan Cuối cùng, ngân hàng cần tạo môi trường làm việc tốt để cán bộ thẩm định phát huy tối đa khả năng của mình.
Với sự phát triển liên tục của nền kinh tế và sự xuất hiện của công nghệ mới, cán bộ thẩm định phải đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động Họ cần chủ động nâng cao kiến thức về phong thủy, xây dựng, kiến trúc, cũng như kỹ năng đọc bản đồ và bản vẽ Sự linh hoạt và khả năng thích nghi với những thay đổi của thị trường là rất quan trọng Mặc dù công nghệ hiện đại hỗ trợ quá trình thẩm định, yếu tố con người vẫn đóng vai trò chủ đạo.
3.2.2 Nâng cao hệ thống cơ sở vật chất, áp dụng khoa học công nghệ vào quá trình thẩm định giá Để nâng cao hiệu quả trong công tác thẩm định và tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường thì vấn đề cần chú trọng và đầu tư đó là phát triển công nghệ, xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin là cực kỳ quan trọng Việc phát triển công nghệ và hoàn thiện hệ thống thông tin, giúp quá trình thẩm định được diễn ra nhanh chóng và tiết kiệm thời gian cũng như chi phí Không những thế nó còn tạo điều kiện cho các cán bộ thẩm định thực hiện công tác thẩm định một cách chuyên nghiệp hơn, đánh giá chính xác và minh bạch hơn Việc đầu tư vào cơ sở vật chất tiên tiến, hiện đại sẽ giúp tăng cường sự chuyên nghiệp, tăng khả năng đánh giá đúng đắn và tính minh bạch trong quá trình thẩm định Ngân hàng nên đầu tư vào các phần mềm để công tác TĐG được tốt hơn và hiệu quả hơn
3.2.3 Xây dựng hệ thống nguồn thông tin chất lượng
Trong quá trình thẩm định giá bất động sản, thông tin chính xác và kịp thời đóng vai trò vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản cần thẩm định Để đạt được kết quả thẩm định chính xác, cần thu thập các thông tin liên quan như tình trạng pháp lý, giá cả, vị trí và cảnh quan một cách dễ dàng và kiểm chứng được Thông tin chính xác giúp cán bộ thẩm định thực hiện công việc hiệu quả, trong khi thông tin sai lệch hoặc không cập nhật có thể gây tổn thất cho ngân hàng Do đó, ngân hàng cần xây dựng một hệ thống thông tin hiệu quả để hỗ trợ quá trình thẩm định.
Xây dựng một hệ thống kiểm soát thông tin chuyên biệt là rất quan trọng Cần thiết lập quy trình kiểm soát thông tin chặt chẽ để đảm bảo rằng thông tin được cập nhật một cách chính xác và rõ ràng Chất lượng thông tin phải đáng tin cậy nhằm đảm bảo rằng kết quả đánh giá (TĐG) phản ánh sát nhất với thị trường.
Triển khai và lắp đặt các công nghệ kỹ thuật hiện đại trong quản lý hệ thống thông tin là rất quan trọng Việc xây dựng hệ thống mạng cơ sở dữ liệu chung giúp chia sẻ thông tin giữa các phòng ban, đảm bảo sự nhất quán và đồng bộ Đồng thời, cần chú trọng đến hệ thống bảo mật thông tin để ngăn chặn nguy cơ bị đánh cắp và bảo vệ an toàn cho dữ liệu.
Cần phối hợp với các cơ quan chức năng và tổ chức uy tín để đảm bảo nguồn thông tin đáng tin cậy cho công tác thẩm định Đối với những nguồn thông tin không rõ ràng, cần thực hiện việc chọn lọc và khảo sát thực tế để đối chiếu và đưa vào quá trình thẩm định giá.
Cán bộ thẩm định cần rà soát kỹ lưỡng thông tin thu thập và kết quả thẩm định giá trước khi bàn giao cho khách hàng Ngân hàng cũng nên kiểm tra lại kết quả do cán bộ thẩm định thực hiện để đảm bảo tính chính xác và khách quan của thông tin.
3.2.4 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá
Quy trình thẩm định là yếu tố quyết định đến thành công của quá trình này, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho ngân hàng và khách hàng Một quy trình chặt chẽ và khoa học không chỉ giảm thiểu sai sót do cán bộ thẩm định gây ra mà còn nâng cao độ chính xác trong kết quả Do đó, cán bộ thẩm định cần tuân thủ đầy đủ quy trình để thể hiện sự chuyên nghiệp, từ đó tạo niềm tin cho khách hàng vào kết quả thẩm định Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản, cần tiếp tục hoàn thiện các bước trong quy trình thẩm định.
Cán bộ khách hàng cần kiểm tra chặt chẽ và xác minh tính pháp lý của hồ sơ liên quan đến tài sản trước khi thực hiện thẩm định giá (TĐG) Việc này giúp giảm thiểu rủi ro đạo đức từ cả khách hàng và cán bộ thẩm định, đảm bảo không ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng của quy trình TĐG.
66 cần hợp tác chặt chẽ với các cơ quan Nhà nước như Ủy ban nhân dân các cấp và phòng địa chính xã, phường nhằm đảm bảo tính minh bạch và cung cấp thông tin chính xác nhất trong quá trình thẩm định.
Cán bộ thẩm định cần chủ động lập kế hoạch chi tiết cho quá trình thẩm định giá bất động sản, bao gồm các bước nhiệm vụ cụ thể như thời gian thực hiện, thành viên trong đoàn kiểm tra và định giá, cũng như thông tin cần thu thập Cần xác định rõ ai là người chịu trách nhiệm thu thập thông tin và sắp xếp thời gian để hoàn thành quy trình thẩm định Bản kế hoạch phải được lãnh đạo phòng ký và ban giám đốc phê duyệt để đảm bảo mọi người nắm rõ tình hình và phân chia nhiệm vụ một cách rõ ràng, chi tiết.
Nhân viên thẩm định tại VCB Quảng Bình cần tuân thủ đầy đủ quy trình thẩm định giá (TĐG) mà ngân hàng đề ra, không được tự ý bỏ qua bất kỳ bước nào Điều này nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp và độ chính xác của kết quả định giá Đồng thời, VCB Quảng Bình cần chú trọng giám sát chặt chẽ hoạt động TĐG BĐS trong cho vay để phát hiện sai sót kịp thời và có biện pháp xử lý thích hợp Ngân hàng cũng nên liên tục cập nhật và hoàn thiện quy trình TĐG để phù hợp với thực tế thị trường BĐS Việt Nam, vốn có nhiều biến động phức tạp ảnh hưởng đến việc xác định giá trị Việc thường xuyên điều chỉnh quy trình TĐG sẽ giúp nâng cao hiệu quả, tiết kiệm chi phí và thời gian trong quá trình áp dụng.
3.2.5 Hoàn thiện việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá
Hiện nay, tại VCB Quảng Bình, việc thẩm định giá bất động sản chủ yếu áp dụng hai phương pháp phổ biến là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, nhờ vào độ chính xác cao và kỹ thuật đơn giản Khi sử dụng phương pháp so sánh, ngân hàng cần chọn lọc thông tin giá chính xác và thực hiện nghiên cứu, phân tích để đưa ra tỷ lệ điều chỉnh đồng nhất cho bất động sản cần thẩm định Điều này giúp hạn chế tính chủ quan của cán bộ thẩm định và nâng cao khả năng quản lý của ngân hàng.
67 cùng tránh được trường hợp cán bộ thẩm định và khách hàng thông đồng với nhau gây ra rủi ro cho ngân hàng
Một số kiến nghị để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại VCB Quảng Bình
Trong hoạt động cho vay của VCB Quảng Bình, công tác thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và hạn mức cho vay, đồng thời ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng Tuy nhiên, TĐG là một lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi thời gian và sự hiểu biết, trung thực từ cán bộ thẩm định Mặc dù đã đạt được nhiều thành tích tích cực, vẫn còn một số hạn chế ảnh hưởng đến công tác này Để hoàn thiện quy trình thẩm định, không chỉ ngân hàng mà còn cần sự hỗ trợ từ các ban ngành liên quan.
Qua quá trình nghiên cứu, tôi nhận thấy còn một số hạn chế trong công tác thẩm định giá Do đó, tôi xin đưa ra một số kiến nghị nhỏ nhằm cải thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại VCB, đặc biệt là tại VCB Quảng Bình.
3.3.1 Đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền a Đối với ngân hàng Nhà nước
NHNN cần cải thiện hiệu quả của trung tâm thông tin tín dụng để hỗ trợ ngân hàng trong việc truy cập thông tin chính xác và kịp thời Điều này sẽ giúp nâng cao công tác thẩm định, giảm thiểu rủi ro và thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội một cách an toàn và bền vững.
NHNN cần nâng cao vai trò chỉ đạo và điều hành hệ thống ngân hàng bằng cách đưa ra các chính sách kịp thời nhằm hỗ trợ và định hướng cho các NHTM phát triển theo đúng chỉ đạo của Nhà nước Để đảm bảo hoạt động an toàn và hiệu quả, NHNN nên thường xuyên kiểm tra và giám sát các văn bản liên quan đến TĐG BĐS, nhằm tránh chồng chéo luật và tạo điều kiện thuận lợi cho toàn hệ thống ngân hàng, đặc biệt là VCB.
NHNN cần tổ chức định kỳ các hội nghị và hội thảo để tổng kết và chia sẻ kinh nghiệm trong ngành, nhằm đánh giá kết quả đạt được cũng như những hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản Qua đó, các biện pháp khắc phục sẽ được đề xuất để cải thiện hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại Đồng thời, Bộ Tài chính và các bộ liên quan cũng cần tham gia vào quá trình này để đảm bảo sự đồng bộ và hiệu quả trong quản lý.
Bộ Tài chính đóng vai trò quan trọng trong quản lý và điều hành hoạt động thẩm định giá tài sản, trực tiếp quản lý các tổ chức định giá và quy định cách thức hoạt động của chúng Tuy nhiên, thời gian qua, việc quản lý vẫn còn một số yếu kém nhất định Do đó, Bộ Tài chính cần thực hiện các điều chỉnh kịp thời để cải thiện tình hình và nâng cao hiệu quả quản lý.
Bộ Tài chính cần nhanh chóng ban hành các thông tư hướng dẫn cụ thể và dễ hiểu, phù hợp với tình hình kinh tế hiện tại và từng địa phương Việc phổ biến thông tin rộng rãi trên các kênh thông tin chính thống sẽ giúp đảm bảo sự thống nhất và hiệu quả trong việc thực hiện các quy định Để giảm thiểu vi phạm trong quá trình thẩm định giá, Bộ Tài chính cần tăng cường kiểm tra và kiểm soát việc thực hiện công tác này Nếu phát hiện vi phạm, cần có biện pháp xử lý kịp thời và thích hợp để đảm bảo tính chính xác, công bằng và minh bạch trong quá trình thẩm định.
Tổ chức công tác đào tạo và thi cấp thẻ thẩm định viên là một hoạt động quan trọng nhằm nâng cao trình độ chuyên môn cho các cá nhân Việc này không chỉ giúp đảm bảo chất lượng nguồn nhân lực trong lĩnh vực thẩm định, mà còn góp phần nâng cao uy tín và hiệu quả công việc của các thẩm định viên.
Đội ngũ cán bộ thẩm định không chỉ đạt 69 độ chuyên môn và tính chuyên nghiệp mà còn có đủ năng lực để thực hiện công tác thẩm định hiệu quả Ngoài ra, việc tổ chức nhiều khóa học với thời gian linh hoạt giúp tạo điều kiện cho đông đảo người tham gia và học hỏi.
3.3.2 Đối với Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam
Quy trình thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả và chất lượng cho vay Ngân hàng VCB cần tăng cường kiểm tra và giám sát quy trình thẩm định để đảm bảo kết quả sát với giá thị trường, từ đó tăng cường uy tín với khách hàng và giảm thiểu rủi ro cho vay Để đạt được điều này, VCB cần thường xuyên cập nhật và cải tiến phương pháp thẩm định phù hợp với đặc tính tài sản bất động sản Đồng thời, ngân hàng cũng nên chú trọng nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định thông qua việc tổ chức các khóa đào tạo chuyên môn tại trụ sở và các chi nhánh.
Đầu tư vào công nghệ và phần mềm thẩm định giá hiện đại là cần thiết để cải thiện hiệu quả và độ chính xác của kết quả thẩm định Đồng thời, việc đào tạo đội ngũ cán bộ thẩm định sử dụng các công cụ và phần mềm một cách hiệu quả sẽ giúp VCB nâng cao khả năng cạnh tranh và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
3.3.3 Đối với khách hàng sử dụng tài sản bảo đảm vay vốn
Khách hàng là chủ sở hữu tài sản bảo đảm (TSBĐ) và việc thẩm định giá (TĐG) có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của họ Để quá trình thẩm định và vay vốn diễn ra thuận lợi, hiệu quả và tiết kiệm thời gian, khách hàng cần hợp tác và tuân thủ các quy định của ngân hàng cũng như pháp luật.
Khách hàng cần trang bị kiến thức về bất động sản mà mình sở hữu và quy trình thẩm định cơ bản Hiểu rõ các quy định của ngân hàng và pháp luật liên quan sẽ giúp giảm thiểu rủi ro không mong muốn.
Khách hàng cần có thái độ trung thực và hợp tác trong việc cung cấp thông tin và hoàn thành nghĩa vụ trả nợ Trong thời gian thế chấp hoặc cầm cố tài sản, khách hàng phải bảo vệ giá trị tài sản để tránh giảm sút giá trị trong suốt quá trình vay Việc tuân thủ các thỏa thuận ban đầu giữa ngân hàng và khách hàng là rất quan trọng để duy trì uy tín và niềm tin Khách hàng nên từ bỏ tư duy xin gia hạn nợ hay trả thiếu gốc lãi, thay vào đó, cần xây dựng kế hoạch trả nợ đúng hạn và sử dụng vốn vay một cách hợp lý Điều này không chỉ giúp duy trì mối quan hệ tin cậy với ngân hàng mà còn ảnh hưởng đến xếp hạng tín dụng, điều này áp dụng cho tất cả các ngân hàng trên toàn quốc.
Dựa trên những hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay được nêu ở chương 2, chương 3 của khóa luận đã đề xuất một số giải pháp để khắc phục vấn đề này.
