Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân Hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Hội sở Bà Triệu – Hà Nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng PhươngBảng 24: Theo phương án trả lãi hàng tháng, gốc thu theo tỷ lệ tối thiểu 50% Bang 25: Dòng tiền qua các hoạt động của dự án

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT DONG SAN VÀ KINH TE TAI NGUYEN

NGAN HÀNG THUONG MẠI CO PHAN KỸ THUONG VIỆT NAM

TECHCOMBANK- HOI SO BA TRIEU

Sinh viên thực hiện : Chử Minh Tú

Lớp chuyên ngành : QTKD Bắt động sản 52

Ma SV : CQ524004

Giáo viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương

Trang 2

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương

Hà Nội, ngày 25 tháng 5 năm 2014

MỤC LỤC

0980009671057 1CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE THAM ĐỊNH DỰ ÁN DAU TƯ BAT ĐỘNG

SAN TRONG HOAT ĐỘNG CHO VAY CUA NGÂN HÀNG 4

1.1 Khái niệm, đặt điểm, vai trò dự án đầu tư bat động sản 4

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bắt động sả . -5©cscscsecsecxscceee 4

1.1.2 Dac điểm của dự án đầu tư bất động sản -s-cs-css©csccsecse 4

1.1.3 Vai trò của dự án đầu tư bắt động sẩH - 5< s<csccsccscsscsscsee 51.2 Khái niệm, vai trò của tham định dự án đầu tư bat động sản tại ngân hang

1.3.4 Phương pháp thẩm định trình tur -scsccscssceecererrecescesee 10

1.3.5 Phương pháp trigt HEU Pili FFO - =- << cư cưng nưm 10

1.4 Căn cứ thẩm định dự án đầu tư bất động sản - - se 10

1.4.1 Hồ sơ trình thẩm định cho cơ quan ngân hàng . - Il

1.4.2 Căn Clit Hấp |ý 5 <5 << HH KH HT HH 11

1.4.3 Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong lĩnh vực bat động

Sinh viên: Chử Minh Tú Lép: QTKD BĐS 52

Trang 3

1.5 Quy trình tham định dự án đầu tư bắt động sản -s -2 13

1.5.1 Thu thập tài liệu, thông tin cần thiẾT - se se csscxeexeerscrs 13

1.5.2.Thu thập các tài liệu thông tin tham khảo Khác «- <<«<<<« 13

1.5.3 Xử lý — phân tích — đảnh gid thong ẨỈH c c5 << << s1 se 13

1.5.4 Lập tờ trình thẩm định dự án đâu ttư . s- se secsess=ss=s 141.6 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bat động sản trong hoạt động cho vay của

1.6.2.1 Thâm định sự cần thiết của dự án đầu tư

1.6.2.2 Tham định về mặt kỹ thuật của dự án đầu tư

1.6.2.3 Thâm định về mặt tài chính của dự án đầu tư

1.6.2.4 Tham định về mặt kinh tế xã hội

1.6.2.5 Thẩm định về môi trường sinh thái

1.6.2.6 Thẩm định kha năng trả nợ và tài sản dam bảo của du án

1.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài chính dự án đầu tư Bat động sản 26

1.7.1 Giá trị thời gian của đồng tiỄN -2- se se ©ss£ceecsecss+xeereersecse 26

1.7.2 Công thức tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong cùng một mặt

bang thời gian ở hiện tại hoặc tương lai (dau thoi kì phân tích hay cuối thời

Trang 4

1.7.7 Trang thiết bị công rig hệ .- 5< e<SsceccsEesEesreereereersrrsrrsresresre 30

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THÁM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

BAT DONG SAN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI TECHCOMBANK

HỘI SO BÀ TRIBU 2° 2-22 SS£©S2£ES££ES£ESs£ES£EszEEsexserssersserssre 31

2.1 Giới thiệu về Ngân hàng Techcombank Hội sở Bà Triệu 31

QLD C1 16 nan 31

2.1.2 Lịch sử hình thành và phdt trÌỄH 2-2-2 ©c<©ss se ceeceererrscrsesscse 31

2.1.3 Kết cầu tổ chức quản tri của Techcombank s55 se 32

2.1.3.1 Sơ đô kết cầu tổ chức của Techcombank - -cccccccccccce: 32

2.1.3.2 Những bộ phận chính của TechcomDAqHĂ «c+« «<< +ssss+ 33

2.2 Thực trạng thấm định dự án đầu tư bat động sản trong hoạt động cho vay

của Techcombank hội sở Bà 'TTÏỆU < << <5 << << ssseseseeseSeseSssee 33

2.2.1 Phương pháp sử dụng trong hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất

động sản tại Ngân hàng TeChCOIHIĂK o s- 5 5= << x9 33

2.2.1.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự - 2©5e©cccecerersscez 332.2.1.2 Phương pháp phân tích so sánh các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật 34

2.2.1.3 Phương pháp phân tích độ nhạy c SĂ BS Ssiseikseessekseersee 34 2.2.1.4 Phương pháp triét tiGu ri FO Ăn ri, 34 2.2.1.5 Phương pháp dự ĐÁO SG cv HH rey 34

2.2.1.6 Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia -55c5ccccccccccscrterresred 34

2.2.2 Nội dung thẩm định dự án dau tư bất động sản - 352.3 Ví dụ minh họa “ Tham định dự án: Khu công nghiệp phố nối A “ 36

2.3.1 THÔN tin: escseccecssssesssseccscsescsscssscsssssescsscsscsssssscessssssssseesseessesssssseeseeseeees 36

2.3.2 Nội dung thẩm định dự án “ Xây dựng Khu công nghiệp phố Nỗi A”

tại ngân hàng Techcombank hội sở Bà TTiỆU << se 36

2.3.2.1 Thẩm định khách hàng vay VON viscecsscecsssessesvessessesessesssseeseesessessessease 3ó2.3.2.2 Thẩm định dự đn cccct+ccxttrErtttttrtrrtttrrrtrrrirrtiirrirrrree 432.3.2.3 Đánh giá về nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ -. -5- 652.3.2.4 Tham định biện pháp đảm bảo của khách hàng - 73

Trang 5

2.4 Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS ở Ngân hàngthương mại cỗ phần kỹ thương Việt Nam -s<-essvcvessseevvsssservsse 76

2.4.1 Thành tựu, kết quả và wu điỄH -e- se ©ss©cscceecsscssererrsecse 76

2.4.1.1 Về quy trình thẩm định - + 2+5 +ke+keEE+EEEEEEEEEEerkerkerkerssree 772.4.1.2 Về phương pháp thẩm định -+- + ©sc©ce+E+Eezxerxcsrsrxerxerxee 772.4.1.3 Về nội dung thẩm địnhh - + 2+5 +teEeE‡EEEEEEEEEEEEkerkerkersree 772.4.1.4 Về vấn đề thông tin -+- + + ©5£+E£+EE£EEeEEEEEEEEEEerkrrrsrrerkerkes 782.4.1.5 Về thời gian thẩm Gin eccecccccccccecsessessssssessessesssessessesssssseesessessssseeseeses 78

2.4.2 Những hạn chế và nguyên Man 2-5 5< 5s ©cscceecssceseererrsecee 78

2.4.2.1 Những hạn chế còn tôn tài trong quá trình thẩm định dự án 782.4.2.2 Nguyên nhân gây ra hạn ChE vecccescsscesssssssessessessessessessseseeseesesseesesseass 80

2.4.3 Vấn đề đặt ra cho công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS trong hoạt

động cho vay của ngân hàng thương mại cỗ phần kỹ thương Việt Nam hội sở

753.7, NNEESSSAnhnnnnnn he hx H.H 82

CHUONG III: CÁC PHƯƠNG PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THÂM

ĐỊNH DU ÁN ĐẦU TU BAT DONG SAN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAYTẠI TECHCOMBANK HOI SO BÀ TRIỆU - <5 sss<©ssses 84

3.1 Định hướng phát triển của chi nhánh - -sssssssssvssssee 84

3.1.1 Mục tiêu, định hướng và nhiém VỊ co SG S1 Y1 1.9 84

SDD D., 1a 84 K1 N2, TL ẻẽae 85 Nha nh a 85 3.1.2 Phương hướng hoạt động của ngân hang Techcombank Hội sở Ba

Triệu liên quan tới hoạt động thẩm định dụ án -c ce©-s©see-s 863.2 Giải pháp hoàn thiện công tác tham định dự án đầu tư bất động san của

Hội sở Techcombank Bà 'T'rÏỆU 5 5< 5s << 4 4 98999 98994 9656560668 88

3.2.1 Nâng cao nhận thức và trình độ của cán bộ thẩm định của chỉ nhánh 883.2.2 Hoàn thiện quy trình thẩm định và phương pháp thẩm định dự an 923.2.3 Hoàn thiện các nội dung thẩm định dự đĩ -s©cscsc s2 94

Trang 6

3.2.4 Xây dựng hệ thông tin về khách hàng -2 s< scsccscssesscse 973.2.5 Hoàn thiện công tác tổ chức điều luànhh 5-csc se ©ssccsccecse 98

3.2.6 Một số giải pháp KNGC o-s-cecce<SeeceEreererkerkeererrerrkerkerrerrerree 99

3.2.6.1 Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phi cho công tác thẩm định - 993.2.6.2 Tang cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong ngân hàng 1013.2.6.3 Tang cường quan hệ với các tổ chức tin dụng -:-:-ss: 1013.2.6.4 Rút ngắn thời gian thẩm Ain vececcececccscescesssssssessessessessesessesesseseees 101

3.3 KiẾn nghi csccsssssssssssssssscssssesssssesssssesssssessssscssssesssssessesssssssesssssessssesssssesenseesssseeesses 101

3.3.1 Kiến nghị với nhà NWO C.reccessecssecsecsessesssesessessssssessesssssssssessessssssessesseenss 101

3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nha HÓC -5©ss©cs 5e ceesecreccsccee 1033.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TechcombaHk -©cs©cscse©see 104

KET LUAN 0 106TÀI LIEU THAM KHẢO << s°ss©ssss£ss£EssexseEssersserseessersee 107

Trang 7

BANG DANH MỤC CHỮ VIET TAT

NHTMCPKT NGÂN HANG THƯƠNG MẠI CO

PHAN KỸ THƯƠNGBĐS BAT DONG SAN

DADT DU AN DAU TU

CBTD CAN BO THAM DINH

TSCD TAI SAN CO DINH

TSLD TAI SAN LUU DONG

VLĐTT VON LƯU ĐỘNG THUC TE

TMCP THUONG MAI CO PHAN

HDQT HOI DONG QUAN TRI

NH NGAN HANG

DN DOANH NGHIEP

KCN KHU CONG NGHIEP

TNDN THU NHAP DOANH NGHIEP

Trang 8

TCVN TIEU CHUAN VIET NAM

Trang 9

DANH MỤC BANG BIEU

Bang 1: Một số chỉ tiêu chính về tình hình tài chính của Công ty quản lý khai

thác khu công nghiệp Phố Nối A -° 2s se ssssessssssvssessesserserssese 37

Bảng 2: Chỉ số về khả năng sinh lời 2 se s<sssssexseessesseesseessesse 40

Bang 3: Chỉ số về khả năng thanh toán: -° se csssssessesssessessess 41

Bang 4: Chỉ số đòn bẩy tài chính: s- 5s sss< se se sessessessesseseesersersesse 42Bang 5: Mức giá đã cho thuê của Khu công nghiệp Phố Ni A của các giai đoạn

(1Í ): G5 5< G0 9000000 00000000900 47

Bàng 7: Kế hoạch cho thuê đất của công ty dự kiến -s sc-s<csscss 48

Bang 8: Nhu cầu thuê đất tại Khu công nghiệp Phố Nối A của một số doanh

NGHIED 00 ốốốốỐốỐốỐốỐốỐốỐốỐốỐốỐốỐố.ốỐ.ố.ố.Ố.ố.ốn".ee 48

Bang 9: tổng hợp hiện trang sử dụng đất -s-cscssssesseeserssessess 50

Bảng 10: Diện tích quy hoạch cụ thể của Khu công nghiệp - 51

Bảng 11: Tiến độ rút vốn . << 5° s£ s sSss#Ss£Ss£EseEseEseSsessessesersersersesse 53Bảng 12: Cấu trúc nguồn vốn dự án -. -s- s-s<sessessssssessessesszrssessess 54Bảng 13: Nguồn vốn của công ty: -sc-<cscsevsscsstsserserserserssrrssrssrssrse 56Bang 14: Chi phí đầu tư dự kiẾn: - 2-2-2 5° 5° se sssessessesseseesessesse 56Bang 15: Chi phí đầu tư dự kiến theo từng năm °-5-scsecsscssess 60Bang 16: Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án theo dự kiến 60Bang 17: Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh dự kiến trong 4 năm 62Bảng 18: Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn - -5-sss 64Bang 20: Biến thiên giá trị IRR của dự án khi thay đổi giá đầu vào và giá đầu

TA CUA OW ẤTH o- << G9 H000 00 0000080 64

Bang 21: Nguồn vốn và tổng đầu tư theo dự kiến -. s-scsccsscssess 65

Bang 22: So sánh suất đầu theo QD 411 và theo tính toán của dự án 65

Bang 23: Phương án trả lãi hàng tháng, gốc trả đều hàng quý 67

Trang 10

Bảng 24: Theo phương án trả lãi hàng tháng, gốc thu theo tỷ lệ tối thiểu 50%

Bang 25: Dòng tiền qua các hoạt động của dự án -s-sc-scsscsscss 70

Bang 26: Thông tin về tài sản của Công ty trong Khu công nghiệp 74

Trang 11

LOI MO ĐẦU

1 Tinh cấp thiết của đề taiTham định dy án đóng vai trò rất quan trong đối với hoạt động cho vay nóichung và cho vay trong lĩnh vực đầu tư phát triển Bất động sản nói riêng Nhờ có

thẩm định dự án ma các Ngân hang có thể đánh giá khả năng sinh lời của dự án

cũng như khả năng thanh toán, từ đó ngân hàng có thê quyết định đúng đắn các hìnhthức cho vay và mức độ cho vay với nhà đầu tư; bên cạnh đó Ngân hàng cũng biết

được tuổi thọ của dự án và đáp ứng được những chính sách phù hợp về lãi suất vàthời hạn trả nợ vay Điều đó tạo điều kiện thuận lợi cho cả phía chủ đầu tư cũng như

ngân hàng.

Trong thời gian vừa qua thị trường tài chính Việt Nam gặp nhiều khó khăn do

chịu ảnh hưởng không nhỏ từ môi trường kinh tế thế giới, đặc biệt là thị trường bấtđộng sản Đối với các dự án lớn về Bất động sản cần nguồn vốn lớn và được cung

cấp bởi các định chế tài chính, đa số là ngân hàng Bong bóng bất động sản cónguyên nhân một phần từ công tác cho vay lỏng lẻo của ngân hàng Sau khi trải qua

khủng hoảng về tài chính, các Ngân hàng trong nước phải tăng cường kiểm tra chấtlượng tín dụng dé rà soát và phòng ngừa rủi ro một cách hiệu quả hơn Vì vậy, hoạtđộng thấm định dự án đầu tư trở nên quan trọng hon bao giờ hết, từ đó Ngân hàng

có những quyết định tài trợ đúng đắn, lựa chọn được những dự án đầu tư thực sự cóhiệu quả, vừa mang lại lợi ích cho nền kinh tế, vừa đảm bảo được lợi nhuận củaNgân hàng, đồng thời hạn chế thấp nhất rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn

Hiện nay có một sự gia tăng đáng kế các dự án đầu tự bat động sản tại đô thịlớn như Hà Nội và một số đô thị lân cận, số dự án này xin vay vốn Techcombank làrất nhiều Trong thời gian thực tập tại Techcombank, tôi nhận thấy hoạt động thầmđịnh dự án đầu tư bất động sản tại Techcombank đã được dé cao, tuy nhiên bên

cạnh đó vẫn còn một hạn chế trong quá trình thâm định Dé nâng cao chất lượng

thâm định cũng như giúp ngân hàng mạnh dạn hơn trong việc đầu tư dự án Bất độngsản, tôi đã chọn đề tại nghiên cứu “ Hoàn thiện công tác thấm định dự án đầu tư batđộng san trong hoạt động cho vay tại Ngân Hàng thương mại cổ phần Kỹ thương

Sinh viên: Chử Minh Tú 1 Lép: QTKD BĐS 52

Trang 12

Việt Nam - Hội sở Bà Triệu — Ha Nội” làm chuyên đề luận văn

2 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu cơ sở khoa học của công tác thâm định dự án đầu tư bất động

sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Nghiên cứu thực trạng công tác thâm định dự án đầu tư bat động sản trọnghoạt động cho vay tại NHTMCPKT hội sở Bà Triệu Từ đó đưa ra các kiến nghị vàgiải pháp nham hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt

động cho vay cua Ngân hàng TMCPKT hội sở Bà Triệu

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến công tácthâm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư tại

Thông tin cho hoạt động thâm định có day đủ , chi tiết không?

Hoạt động thầm định dự án tại Ngân hàng đã đạt được những thành tựu gì?Còn những hạn chế gì cần phải khắc phục?

4.2 Phương pháp nghiên cứu

- Khung phân tích

- Phương pháp thu thập thông tin

- Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích thông tin

Trang 13

Chương 1: Co sở khoa học về thấm định dự án đầu tu bất động sản trong

hoạt động cho vay của Ngân hàng.

Chương 2: thực trạng công tác thấm định dự án đầu tư bat động sản trong

hoạt động cho vay tai NHTMCPKT hội sở Bà Triệu.

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị về công tác thấm định dự án đầu tư bat

động sản trong hoạt động cho vay tại NHTMCPKT hội sở Bà Triệu.

Trang 14

CHUONG I: CO SỞ LÝ LUẬN VE THÁM ĐỊNH DU ÁN DAU TƯ BAT

ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG

1.1 Khái niệm, đặt điểm, vai trò dự án đầu tư bất động sản

1.1.1 Khái niệm dự án dau tư bat động sản

Theo quy định của Luật dân sự thì bất động sản là các tài sản bao gồm:đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khắc gắn liền với đất đai và các tài sản khác

do pháp luật quy định.

Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh BĐS là: Tập hợp các đề xuất có liên

quan tới việc bỏ vốn vào lĩnh vực kinh doanh BĐS Được kế hoạch hóa chỉ tiết triển

khai các hoạt động Nhằm đạt được mục tiêu đề ra trong khoảng thời gian nhất định.Từng bước tạo ra sản phẩm của công trình

1.1.2 Dac điểm của dự án dau tư bất động sản

- Thứ nhất: Dự án đầu tư BĐS có quy mô đầu tư lớn, vốn đầu tư lâu dài Đầu

tư BĐS, cần phải đảm bảo huy động vốn kịp thời và đầy đủ về số lượng dé dự án cóthể được thực hiện trôi chảy, đúng tiến độ, tránh bị chậm trễ, gián đoạn hoặc ứ đọngvốn gây lãng phí nguồn lực Đầu tư bất động sản cần phải quản lý chặt chẽ và khoahọc dé tránh thất thoát trong quá trình dau tư

- Thứ hai: Thời gian đầu tư và thu hồi vốn lâu dài Thời kỳ đầu tư tính từ khi

khởi công thực hiện dự án đến khi dự án hoàn thành và đưa vào hoạt động thườngkéo dài nhiều năm, thậm chí với một số công trình bất động sản lớn thời gian đầu tư

có thê kéo dài hàng chục năm Chính vì vậy, trong quá trình thực hiện và vận hành dự

án dễ nảy sinh các yếu tố làm giảm hiệu quả đầu tư, làm tăng chí phí của dự án và

kéo dài thời gian thu hồi vốn, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh

doanh của doanh nghiệp Hiệu qua day tư phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế công trình

- Thứ ba: Thời gian vận hành các kết quả đầu tư được thực hiện trong suốtquá trình vận hành Đầu tư bất động sản chịu sự tác động cua nhiều yếu tố tự nhiên,chính trị, kinh tế, xã hội

Trang 15

- Thứ tư: Các thành quả của hoạt động đầu tư BĐS thường phát huy tác dụng

ở ngay tại nơi nó được tạo dựng nên, do đó, quá trình thực hiện đầu tư cũng như

thời kỳ vận hành các kết qua đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của các nhân tố về tự nhiên,

kinh tế xã hội vùng

- Thứ năm: Đầu tư BĐS có độ rủi ro cao Đặc điểm này xuất phát từ việc hoạtđộng đầu tư BĐS thường có quy mô vốn đầu tư lớn, thời kỳ đầu tư và thời gian vậnhành các kết quả đầu tư kéo dài Trong thời gian lâu dài đó có thể nảy sinh nhiềuvấn đề ngoài dự tính Điều này buộc chủ đầu tư phải có khả năng thấy trước các rủi

ro và có biện pháp đối phó phù hợp

Tóm lại, từ những đặc điểm trên có thê thấy răng dự án đầu tư BĐS rất phứctạp Do đó, trong quá trình lập DADT, những nhà lập dự án cần chú trọng, xem xét,đánh giá day đủ các khía cạnh khác nhau, dự đoán trước các yếu tố bat định, rủi ro,khó khăn có thé gặp phải, từ đó có phương án thích hợp dé phòng tránh và tăng hiệu

qua của dự án đầu tư Thời gian thu hồi vốn đầu tư dự án BĐS chậm

1.1.3 Vai trò của dự án đầu tư bất động sản

Vai trò của DAĐT bất động sản được thé hiện cụ thé ở những điểm chính sau:

- Đối với các chủ đầu tư: dự án là căn cứ quan trọng dé quyết định sự bỏ vốnđầu tư DAĐT được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ sở nghiên cứu

day đủ về các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý Do đó, chủ đầu tư

sẽ yên tâm hơn trong việc bỏ vốn ra đề thực hiện dự án vì có khả năng mang lại lợi

nhuận và ít rủi ro Dự án là một phương tiện rất quan trọng giúp chủ đầu tư thuyếtphục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng xem xét tài trọ cho vay vốn DAĐT cũng

là cơ sở dé chủ đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đôn đóc và kiểm tra quá

trình thực hiện đầu tư

- Đối với Nhà nước: DAĐT là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước xem xét,

phê duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư Vốn ngân sách Nhà nước sử dụng đểdau tư phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công trình, kết cấu hạ tangkinh tế - xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà nước, các DADT quan trọngcủa quốc gia trong từng thời kỳ Dự án sẽ được phê duyệt, cấp giấy phép dau tư khi

Trang 16

mục tiêu của dự án phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế, xã hội củađất nước, khi hoạt động của dự án không gây ảnh hưởng đến môi trường và manglại hiệu quả kinh tế - xã hội Dự án được phê duyệt thì các bên liên quan đến dự ánphải tuân theo nội dung, yêu cầu của dự án Nếu nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấpgiữa các bên liên quan thì dự án là một trong những cơ sở pháp lý dé giải quyết

- Đối với nhà tài trợ vốn: khi tiếp nhận dự án xin tài trợ vốn của chủ đầu tư thì

họ sẽ xem xét các nội dung cụ thể của dự án đặc biệt về mặt kinh tế tài chính, để đi

đến quyết định có đầu tư hay không Dự án chỉ được đầu tư vốn nếu có tính khả thitheo quan điểm của nhà tài trợ Ngược lại khi chấp nhân đầu tư thì dự án là cơ sở để

các tổ chức này lập kế hoạch cấp vốn hoặc cho vay theo mức độ hoàn thành kếhoạch đầu tư đồng thời lập kế hoạch thu hồi vốn

1.2 Khái niệm, vai trò của thẩm định dự án đầu tư bat động sản tại ngân hang

Do sự phát triển của đầu tư ở nước ta nói chung và đầu tư BĐS nói riêng nêncông tác thâm định dự án đầu tư BĐS ngày càng được coi trọng và hoàn thiện Đầu tư

được coi là động lực của sự phát triển nói chung và phát triển kinh tế nói riêng Hiệnnay nhu cầu về vốn ở nước ta rất lớn van dé quan trọng là đầu tu dự án BĐS như thénào có hiệu quả Một trong những công cụ giúp cho việc đầu tư dự án BĐS có hiệu

quả là thâm định dự án đầu tư BĐS Ngân hàng thương mại thường xuyên phải thực

hiện việc thẩm định dự án đầu tư khi cho vay vốn nhằm đánh giá hiệu qua của dự ánđầu tư đó nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng của mình Bởi vậy việc thâmđịnh dự án đầu tư BĐS đòi hỏi phải thực hiện tỉ mỉ, khách quan toàn diện

1.2.2 Vai trò của thẩm định dự án dau tw bat động sản tại ngân hàng thương

mại

Trang 17

- Thứ nhất, Ngân hàng là nhà tài trợ cho các dự án BĐS với quy mô là các dự

án đầu tư cần nhu cầu vốn lớn Đặc biệt, trong thời gian thực hiện dự án, số vốn lớn

này chủ yếu tồn tại dưới hình thức công trình thi công dang dở nên rất kém linh

hoạt và không có khả năng sinh lời Vì vậy, việc sử dụng hợp lý của tổng vốn đầu tưcủa dự án là rất cần thiết, tránh khuynh hướng tính quá cao hoặc quá thấp ( nếu cóđiều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các dự án tương tự) Việc phân bố vốn

đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án cũng rất quan trọng Điều này giúp tránh tình

trạng ứ động vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng

đến tiễn độ của cả dự án

- Thứ hai, hàng hóa BĐS có đặc điểm vô cùng quan trọng là “ tính cô định” và

“ tính cá biệt” Sản phẩm của dự án BĐS không thé di dời được, cũng không théđem trung bày như các loại sản phâm khác Do đó thâm định dự án khi cho vay làđiều quan trọng giúp Ngân hàng nhìn nhận sản phẩm

- Thứ ba, Vai trò thẩm định của các cán bộ thẩm định tại Ngân hàng cần thầmđịnh kỹ khía cạnh thị trường của dự án Dia điểm thực hiện dự án có quyết định trựctiếp đến hiệu quả của dự án nên khi thẩm định cán bộ thẩm định phải hết sức chú ý

Ngoài ra cung cấp của các sản phẩm BĐS cùng loại ở khu vực dự án được thực hiện

cùng với mức sống, thị hiểu tập quán của người tiêu dùng cũng cần phải được dựbáo một các chính xác và thâm định kỹ lưỡng

- Thứ tư, dự án BĐS phụ thuộc vào vi trí địa lý, điều kiện tự nhiên, xã hội của

địa phương nơi dự án hoạt động Do vậy, các công trình được hình thành phải đảm

bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của địa phương hơn nữa,

các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch đất đai của nhà nước

có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh vực BĐS Chỉ bất cứ một sự thay đổi nhỏ nào

trong các chính sách về đất đai của các cơ quan quản lý cũng gây ra những ảnh

hưởng sâu sắc tới các dự án BĐS Đặc biệt, vì thị trường BĐS ở Việt Nam mới hình

thành và đang trông quá trình hoàn thiên, các chính sách, quy hoạch đất đai thật sự

chưa 6n định và đồng nhất nên các dự án BĐS càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bat

ngờ từ điêu kiện vĩ mô hơn

Trang 18

Chính vì thế, khi thâm định các dự án BĐS, các cán bộ thâm định cần thẩmđịnh kỹ lưỡng về khía cạnh pháp lý của dự án Xem xét sự phù hợp của dự án với

quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây

dung; xem xét tư cách pháp nhân va năng lực của chủ đầu tư, thẩm định sự phù hợpcủa dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ khuyếnkhích ưu đãi, thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, giải phóng mặt bằng

- Thứ năm, vì thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh hưởng lớn củacác yêu tố vĩ mô nên các dự án BĐS đều có tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao Bênhcạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa thì có những rủi rokhông thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp, chính sách, rủi ro về lạmphát, tỷ giá, rủi ro về thiên tại, chiến tranh

Vi vậy khi thẩm định các dự án BĐS cần nhận thức rủi ro là một đặc trưngthường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư Với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra chocông tác thẩm định là khách nhau Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu làphải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thịtrường về sản phẩm của dự án Với rủi ro về mặt kỹ thuật, giải pháp giảm thiểu làthâm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyênvật liệu vào cho dự án, phương thức vận chuyên, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy

luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu

- Thứ sáu, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt động xâydựng Các công trình phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng vì

thế, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực này

Chính vì đặt điểm này mà cần chú ý thâm định năm lực chủ đầu tư, các nhàthầu, xem xét, đánh giá liệu hộ có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năngthực hiện dự án hay không Các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật của dự ánphải được cán bộ thâm định có chuyên môn sâu về lĩnh vực xây dựng tiễn hànhthấm định kỹ lưỡng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với các quy

hoạch kiến trúc của địa phương;

Ngoài ra việc thâm định cân tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thê là hiệu

Sinh viên: Chử Minh Tú 8 Lép: QTKD BDS 52

Trang 19

quả sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án Đây chính là mốiquan tầm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án Vì các

đặc trưng của dự án BĐS nên các ngân hàng rat thận trọng khi thâm định cho vay

1.3 Phương pháp sử dụng trong thấm định tài chính dự án đầu tư bat động

sản

Trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu nói chung cũng như dự án đầu tưbất động sản nói riêng người ta sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nhằm datđược hiệu quả phân tích cao và chính xác nhất Có 5 phương pháp thường được sử

dụng, đó là phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp dự báo, phân

tích độ nhạy, phương pháp thâm định theo trình tự và phương pháp triệt tiêu rủi ro

1.3.1 Phương pháp đánh giá, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu

Nội dung của phương pháp này là so sánh đối chiếu các chỉ tiêu hiệu quả của

dự án với những dự án tương tự đã thực hiện trong thời gian trước, so sánh với các

chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp

với thông lệ quốc tế cũng như các kinh nghiệm thực tế, dựa trên đó để lựa chọn

phương án tối ưu

Phương pháp này có ưu điểm là nhanh gọn, dễ thực hiện lại có độ chính xáccao, nên nhìn chung phương pháp này luôn được áp dụng đầu tiên khi thực hiệnthấm định dự án Tuy nhiên cần lưu ý đến tính phù hợp của các chỉ tiêu được dùng

tùy theo từng hoàn cảnh cụ thé, không nên áp dụng máy móc, rap khuôn cho tat cả

các trường hợp sẽ đưa lại kết quả thiếu chính xác

1.3.2 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp phân tích độ nhạy thường dùng để xác định tính vững chắc về

hiệu quả tài chính của dự án, tức là xem độ nhạy cảm của dự án đối với các sự biếnđộng của các yếu tố liên quan Phương pháp nay sẽ cho biết hiệu quả của dự án sẽ

chịu sự ảnh hưởng của yếu tố nào nhiều nhất, từ đó có thể đề ra phương pháp quản

lý trong quá trình thực hiện Dé thực hiện phương pháp này, đầu tiên cần xác địnhđược những yếu tố có thể gây ảnh hưởng lớn đến hiệu quả tài chính dự án, sau đó

dự kiến một số tình huống bat trắc dé đánh giá tác động của các biến động đó lên

Trang 20

hiệu quả dự án.

1.3.3 Phương pháp dự báo

Phương pháp này dùng số liệu dự báo, điều tra thống kê để kiểm tra những

biến động về cung cầu của sản phẩm dự án trên thị trường, bao gồm: giá cả, chấtlượng công nghệ, thiết bị, nguyên liệu

1.3.4 Phương pháp thẩm định trình tự

Phương pháp này là phương pháp thâm định dự án theo một trình tự cơ bản, từthâm định tổng quát cho đến thâm định chi tiết và đưa ra kết luận Tham định tổng

quát mang đến những nội dung khái quát cần thâm định của dự án, cho phép nhìn

dự án dưới một con mắt tổng thé, đánh giá tam quan trong cũng như ảnh hưởngchung của dự án đến nền kinh tế Tuy nhiên, chỉ có thâm định chi tiết mới đưa rađược những đánh giá chi tiết, tỉ mỉ về mọi nội dung của dự án, các phương tiện khác

nhau của dự án Sau đó, mỗi nội dung sẽ được đánh giá và nhận xét, đưa ra những

kết luận chi tết hơn của cán bộ thẩm định dé đề xuất việc chấp nhận hay hủy bỏ việc

thực hiện dự án Trong giai đoạn thâm định chỉ tiết, cán bộ thâm định có thể sửdụng kết quả của giai đoạn trước, cũng có quyền hủy bộ việc thâm định các nộidung cơ bản của dự án nếu những nội dung cơ bản trước nó không đạt yêu cầu

1.3.5 Phương pháp triệt tiêu rúi ro

Các dự án đầu tư bất động sản thường mang tính dài hạn, thời gian từ khi thực

hiện dự án đến khi đi vào khai thác, hoàn vốn thường rất đai Phương pháp triệt tiêurủi ro dự đoán được những rủi ro có thé xảy ra, từ đó đề xuất các biện pháp phòngchống rủi ro thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động của rủi ro hoặc phân tán rủi

ro cho chủ đầu tư, ngân hàng cùng các cá nhân, tổ chức có liên quan khác

1.4 Căn cứ thấm định dự án đầu tư bat động sản

Căn cứ thâm định ( theo nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án Xây

dựng công trình và Quyết định của Thủ tướng ban hành quy chế thẩm định dự ánChính phủ ngày 10/1/2007) bao gồm 3 căn cứ chính:

- Hồ sơ trình thâm định của chủ đầu tư

- Căn cứ pháp lý

Trang 21

- Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kỹthuật cụ thé

1.4.1 Hồ sơ trình thẩm định cho cơ quan ngân hàng

- Hồ sơ pháp lý+Quyết định thành lập doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận

đầu tư, giấy phép hành nghề

+Quyết định bồ nhiệm chủ tịch hội đồng quản tri, tổng giám đốc, giám đốc

- Hồ sơ dự án đầu tư BĐS

+Giay đề nghị vay vốn dự án, phương án xây dựng của dự án BĐS

+Các loại hợp đồng, giấy tờ có liên quan đến dự án BĐS

+H6 sơ bảo đảm tiền vay theo quy định

1.42 Can cứ pháp lý

Bao gồm:

- Các chiến lược, quy hoạch, chính sách phát triển kinh tế xã hội của nhà nước,

của ngành, của địa phương

- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: Luật

Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Lao động, Luật Môi trường, Luật Dat đai, Luật

Nhà ở, Luật Thuế ( thuế TNDN và thuế GTGT), Luật Khoáng sản, Luật Tài nguyên,

Luật BĐS

Sinh viên: Chử Minh Tú Il Lép: QTKD BDS 52

Trang 22

- Các văn bản pháp luật và quy định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tưBĐS như luật đầu tư do Quốc hội thông qua, có hiệu lúc từ ngày 01/07/2006 và cácvăn bản hướng dẫn thi hành liên quan: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày06/9/2006 của Chính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghịđịnh số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định bé sung vềviệc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng

đắt, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải

quyết khiếu nại về đất đai

- Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết định của ngân hàng nhà nước ban

hành để quản lý hoạt động của các Ngân hàng thương mại như: Thông tư số

01/2005/TT/-BTNMT ngày 13/4/2005 của bộ Tài nguyên và Mội trường hướng dẫn

thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 củaChính phủ về thi hành Luật đai đai, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-

BTNMT ngày 16/6/2055 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng

dẫn việc đăng ký thé chap, bảo lãnh bằng quyền sử dụng dat, tài san gắn liền vớidat, Thông tư liên tịch số 03/2006/ TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bô

sung một số quy định của Thông tư 05/2005/ TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư liên

tịch số 05/2007/ TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 của Bộ Tư

pháp Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước hướng

dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở, Thông tư 15/2010/TT-NHNN,13/2009/TT-NHNN; quyết định 1666/QD-NHNN; quyết định số 1627/2001/QD-

NHNN ngày 31/12/2001 do nhân hàng nhà nước ban hành

- Các văn bản khác có liên quan

1.4.3 Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong lĩnh vực bất động sản

- Các quy phạm: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu côngnghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống

- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thểđối với từng loại công trình, tiêu chuân về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ

thuật riêng của từng ngành.

Trang 23

1.5 Quy trình thâm định dự án đầu tư bat động san

1.5.1 Thu thập tài liệu, thông tin can thiết

a Hồ sơ đơn vị:

- Tài liệu chứng minh tư cách pháp nhân vay vốn: quyết định thành lập, Giấyphép thành lập, Giấy phép kinh doanh, Quyết định bổ nhiệm ban giám đốc, kế toántrưởng, Biên ban bau hội đồng quản tri, Điều lệ hoạt động

- Tài liệu báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh như:

+Bảng cân đối tài sản

+Báo cáo kết quả kinh doanh+Giay đề nghị vay vốn

b Hồ sơ dự án:

- Kết quả nghiên cứu các bước: Nghiên cứu cơ hội, nghiên cứu tiền khả thi

- Các luận chứng kinh tế kỹ thuật được phê duyệt

- Giấy tờ quyết định cấp đất, thuê đất, sử dụng dat, giấy phép xây dựng

1.5.2 Thu thập các tài liệu thông tin tham khảo khác

Các tài liệu nói về chủ trương chính sách, phương hướng phát triển kinh tế

-xã hội.

- Các văn bản pháp luật liên quan: Luật đầu tư trong nước, luật thuế, chính

sách

- Các tài liệu thống kê của tổng cục thống kê

- Các tài liệu thông tin và phân tích thị trường trong và ngoài nước do các

trung tâm nghiên cứu về thị trường trong và ngoài nước cung cấp Thông tin, tài liệu

của các Bộ, vụ, ngành khác.

- Các ý kiến tham gia của cơ quan chuyên môn, các chuyên gia, các tài liệu ghi

chếp qua các dot tiếp xúc, phỏng van chủ đầu tư, các đốc công, khách hàng

1.5.3 Xử lý — phân tích — đánh giá thông tin

Sau khi thu thập day đủ các tài liệu, thông tin cần thiết, ngân hàng tiến hành

sắp xếp, đánh giá các thông tin, từ đó xử lý và phân tích thông tin một cách chính

xác, nhanh chong kip thời nhằm phục vụ tốt cho công tác thâm định dự án

Trang 24

1.5.4 Lập tờ trình thẩm định dự án dau tw

Tùy theo tính chất và quy mô của dự án, cán bộ thâm định sẽ viết tờ trình thâm

định dự án đầu tư ở các mức độ chi tiết cụ thể khác nhau Tờ trình thẩm định thé

tính khả thi của dự án.

- Kết luận: các ý kiến tổng quát và những ý kiến đề xuất và phương hướng giảiquyết các van dé của dự án

Yêu cầu đặt ra với tờ trình thâm định là phải chính xác, đầy đủ, rõ ràng để lãnh

đạo ngân hàng ra quyết định về việc cho vay hay không cho vay và phải có thông

báo kip thời cho khách hàng

1.6 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bat động sản trong hoạt động cho vay

của ngần hàng

1.6.1 Tham định khách hàng vay von

1.6.1.1 Tham định năng lực pháp lý

Người vay phải có đủ năng lực pháp lý theo quy định của pháp luật trong quan

hệ vay vốn với ngân hàng Đối với pháp nhận: phải có đầy đủ hồ sơ chứng minhpháp nhân đó được thành lập hợp pháp, có đăng ký kinh doanh, có giấy phép hànhnghề, có quyết định bổ nhiệm người đại diện pháp nhân trước pháp luật những giấy

tờ này phải phù hợp với các quy định trong các luật tô chức hoạt động của loại đó

như: luật doanh nghiệp Nhà nước, luật công ty, luật doanh nghiệp tư nhân, luật kinh

tế tập thé, luật đầu tư nước ngoài

Ngoài ra ngân hàng còn phải thâm định xem khách hàng có thuộc “ đối tươngđược vay vốn” theo quy định cụ thé của các chế độ, thé lệ cho vay hay không

Trang 25

Các trường hợp khách hang vay vốn là t6 chức kinh tế tập thé, công ty côphần, xí nghiệp liên doanh, công ty trách nhiệm hữu hạn phải kiểm tra tính pháp

lý của “ người đại diện pháp nhân” đứng ra đăng ký hồ sơ vay vốn phù hợp với “

Điều lệ hoạt động” của tổ chức đó và phải có văn bản ủy quyền vay vốn của các cổđông, các sáng lập viên hoặc những người đồng sở hữu của tài sản thế chấp, cầm có,

bảo lãnh.

1.6.1.2 Thâm định tư cách và uy tínMục tiêu thâm định về tư cách và uy tín của khách hàng nhằm mục đích hạn

chế đến mức thấp nhất các rủi ro do chủ quan của khách hàng gây nên như: rủi ro về

đạo đức, rủi ro về thiếu năng lực, trình độ, kinh nghiệm, khả năng thích ứng với thịtrường Đề phòng, phát hiện những âm mưu lừa đảo ngay từ ban đầu của một số

khách hàng.

Tư cách của người vay không chỉ được đánh giá bằng phâm chất, đạo đứcchung mà còn phải kiểm nghiệm qua kết quả hoạt động kinh doanh trong quá khứ,hiện tại và chiến lược phát triển trong tương lại, tư cách của cá nhân vay vốn hoặcngười đứng đầu pháp nhân còn được đánh giá bằng năng lực lãnh đạo và quản lýnhư: Khả năng truyền cảm hứng cho người xung quang bằng lời nói và hành động,khả năng đưa ra các quyết định quản lý, trình độ học vấn, kinh nghiệm, sự chinchan, tầm nhìn, ảnh hưởng của tuổi tác, bệnh tật, sở thích và xu hướng phat trién

Uy tín của khách hàng được thể hiện dưới nhiều khía cạnh đa dạng như: chất

lượng, giá cả hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm, mức độ chiếm lĩnh trên thị trường củasản phẩm, chu kỳ sống của các sản phẩm trên thị trường, các quan hệ kinh tế tàichính, vay vốn, trả nợ với khách hàng, bạn hàng và ngân hàng Uy tín chỉ đượckhẳng định và kiểm nghiệm bằng kết quả thực tế đạt được trên thị trường qua thời

gian càng dài thì càng chính xác Do đó phải phân tích các số liệu và tình hình phát

triển với những thời gian khác nhau mới có kết luận chính xác

Phải đặc biệt chú ý những chủ doanh nghiệp chưa được đảo tạo qua trường lớp

về quản trị kinh doanh, kinh tế tài chính Khi quan hệ vay vốn, khách hàng cónhững lời bóng gió về lời ích, giúp đỡ cá nhân Hết sức thận trọng với những giám

Trang 26

đốc, chủ doanh nghiệp sắp nghỉ hưu đối với doanh nghiệp quốc doanh, cao tuôi, sứcyếu đối với doanh nghiệp ngoài quốc doanh, nhưng người nghiện ngập chơi bời

1.6.1.3 Thâm định năng lực tài chính của khách hàngĐánh giá chính xác năng lực tài chính của khách hàng nhằm xác định sức

mạnh tài chính, khả năng độc lập, tự chủ tài chính trong kinh doanh, khả năng thanh

toán và hoàn trả nợ của người vay Ngoài ra còn phải xác định chính xác số vốn chủ

sở hữu thực tế tham gia vào phương án xin vay Ngân hàng theo quy định của chế độcho vay Muốn phân tích được vấn đề này phải dựa vào các báo cáo tài chính, bảng

tổng kết tài sản, bảng quyết toàn lỗ lãi Tuy nhiên các báo cáo tài chính chỉ cho thấy

điều gì đã xảy ra trong quá khứ, vì vậy dựa trên kết quả phân tich, thâm định cán bộtín dụng phải biết sử dụng chúng dé nhận định, đánh giá, dự báo tìm các định hướngphát triển, dé chuan bị đối phó với các van dé phát sinh trong quá trình thực hiện dự

án Khi phân tích năng lực tài chính của khách hàng ta có thể đánh giá các chỉ tiêu:

a Vốn lưu động thực tế của chủ sở hữu

VLĐTT = Tài sản lưu động — Tổng số nợ ngắn hạnTài sản lưu động gồm: Tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, tiền ddang chuyền và cáckhoản đầu tư tài chính ngắn hạn, các khoản phải thu, hàng hóa tồn khi và TSLĐkhác Chỉ tiêu này cho biết số vốn của chủ sở hữu năm trong tài sản lưu động nhiều

hay ít, ty lệ vốn chủ sở hữu tham gia vào dự an vay vốn Chỉ tiêu nay càng lớn càngtốt, nếu <=0 thì năng lực tự chủ về mặt tài chính của khách hàng rất yếu

b Tỷ lệ thanh toán nhanh

¬ l Vốn bằng tiề

Ty lệ thanh toán nhanh = ono

Các khoản nợ đến hạn

Tỷ lệ này cho biết trong trường hợp không còn thu nhập từ nguồn bán hàng thì

khả năng huy động các nguồn tiền có thể huy động nhanh dé trả nợ Ty lệ này >=1

là tốt, nêu <1 thì khả năng thanh toán có gặp kho khăn

c Năng lực đi vay

v Nguồn von hiện có của doanh nghiệp

Nang lực di vay = AAS

tốn thường xuyên

Trang 27

Năng lực đi vay là khả năng xin vay vốn của doanh nghiệp Một doanh nghiệp

có khả năng tự chủ tài chính cao thường có năng lực đi vay rất lớn Nếu năng lực đi

vay , 0,5 thì doanh nghiệp đã đạt mức bão hòa của năng lực đi vay Đối với doanh

nghiệp thuộc loại nảy, ngân hàng thường không cho vay.

d Hệ số tài trợ

ak vẻ Nguồn uốn hiện có của doanh nghiệp

Hệ SỐ tự tài ro = ——D——————————

Tổng số nguốn von doanh nghiệp dang sử dụng

Nguồn vốn hiện có của doanh nghiệp là nguồn vốn chủ sở hữu của bảng tổng

kết tài sản Tổng số nguồn vốn doanh nghiệp đang sử dụng là tổng cộng bên tài sản

nợ của bảng tổng kết tài sản Hệ số này lớn hơn kỳ trước và > 0,5 là tốt

e Kha năng sinh lời của tài sản

Khả năng sinh lời của tài sản = Tổng số lợi nhuận kinh doanh ( lot nhuan trước thuế)

Tổng tài sàn có

Chỉ tiêu này cho biết khả năng sinh lời của tông thé tài sản có Tỷ lệ này lớn

thì hiệu quả sử dụng tài sản cao và ngược lại.

f Ty suât lợi nhuận của von chủ sở hữu

> kK : ^ > kK 2 3 pw Lợi nhuan rong

Ty suat lợi nhuận cua von chu sở hữu =——————

Doanh số ban hang

Ty suất này cho biết một đồng vốn của chủ sở hữu tạo ra bao nhiêu đồng lợi

nhuân Từ chỉ tiêu này, cán bộ tín dụng có thé xác định được kha năng huy động lợinhuận của khách hàng để trả các khoản nợ hoặc đầu tư mở rộng sản xuất, kinh

doanh.

g Các hệ số an toàn về tài chính

Các chỉ tiêu nay dùng để đo lường mức độ rủi ro có thé bù đắp được bằng

nguồn vốn của chủ sở hữu:

2 Tổng tài sản no/Téng tài sản có ( tỷ lệ này càng < 1 càng tốt)

3 Tổng tài sản nợ/Vốn chủ sở hữu ( tỷ lệ này càng < 1 càng tốt)1.6.2 Thẩm định dự án dau tư bất động sản

1.6.2.1 Thâm định sự cần thiết của dự án đầu tưVai trò của đầu tư là rất to lớn đối với sự phát triển kinh tế nhưng khi xét riêng

Trang 28

từng dự án đầu tư ta lại thấy có dự án đạt được mục tiêu này nhưng không đạt được

mục tiêu khác Có những dự án lợi nhuận thu được không cao nhưng lại ảnh hưởng

rất lớn đến những vấn đề khác như môi trường sinh thái hoặc tạo ra nhiều công ăn

việc làm

Do đó khi xem xét thâm định dự án đầu tư CBTD cần xem xét mục tiêu của dự

án có phù hợp và đáp ứng những nhu cầu đặt ra của ngành, địa phương và của cảnước hay không Có hai van đề chính cần xem xét là lợi ích về mặt kinh tế và lợi ích

về mặt xã hội Ngân 18ien cần xem xét về sự phù hợp về phạm vi hoạt động, quy

mô đầu tu với sự quy hoạch phát triển của ngành và lãnh thô

1.6.2.2 Thâm định về mặt kỹ thuật của dự án đầu tưThẩm định kỹ thuật của dự án đầu tư là việc kiểm tra, phân tích các yếu tố kỹ

thuật và công nghệ của dự án đề đảm bảo tính khả thi của dự án

Đây là bước khá phức tạp trong công tác thâm định dự án, đối với những dự

án đòi hỏi công nghệ hiện đại cần phải có sự tư vẫn của các chuyên gia kỹ thuật

a) Thâm định về quy mô, công nghệ và thiết bị của dự ánCần xem xét quy mô công suất của dự án có phù hợp với khả năng tiêu thụ củathị trường hay không Nguồn vốn, khả năng quản lý của doanh nghiệp có phù hợpvới quy mô dự án không Thị trường đáp ứng nhu cầu vật liệu cho dự án có sẵn sang

không Việc lựa chọn công nghệ thiết bị cùng với các điều kiện đảm bảo môitrường có ảnh hưởng đến khả năng sản xuất của dự án Khi đánh giá lựa chọn thiết

bị công nghệ, ngân 18ien thường chú ý đến các van đề sau:

+ Kiểm tra công nghệ, thiết bị có phù hợp với dự án hay không

+ Quy hoạch, chất lượng, giá cả như thế nào

+ Các phương thức chuyền giao công nghệ+ Kiểm tra su ảnh hưởng của công nghệ tới môi trường và các biện pháp khắc

phục.

+ Các phương án thay thé, sửa chữa

b) Tham định việc cung cấp vật liệu và các yếu tố đầu vào khác

Đánh giá việc tính toán tông hợp nhu câu 18ien năm về vật liệu chủ yêu, động

Trang 29

lực, lao động, điện nước trên cở sở các định mức kinh tế kỹ thuật so sánh vớimức tiêu hao thực tế, kinh nghiệm với các doanh nghiệp tương tự đang hoạt động

Đối với dự án khai thác sử dụng tài nguyên khoáng sản phải điều tra tính 19ien

đắn của tài liệu điều tra , thăm dò khảo sát , đánh giá phân tích về trữ lượng, hàmlượng, chất lượng tài nguyên, giấy phép khải thác, xây dựng

c) Tham định địa điểm xây dựng dự ánKhi phân tích tính khả thi của địa điểm lựa chọn dé xây dựng dự án cần nghiêncứu các điểm nguyên vật liệu, các trung tâm buôn bán có thuận tiện cho việc vấn

chuyền, giao dịch đồng thời giảm được các chi phí vận chuyên giao dịch Cũng cần

xét đến khía cạnh cơ sở hạ tầng, các vấn đề về môi trường có 19ien quan đến địađiểm

d) Tham định về tô chức quản lý, thực hiện dự ánĐánh gia về tổ chức quản lý, thực hiện dự án trên các mặt sau:

Hình thức tổ chức quản lý, thực hiện dự án Xem xét chủ dự án về kinh

nghiệm tổ chức quản lý, thi công, quản lý và vận hành, trình độ của đội ngũ công

Trang 30

Thông thường nội dung chỉ phí cho dựa án gồm có:

- Chi phí xây dựng dự án và chi phí trước khi đưa dự án vào hoạt động.:

+ Chi phí thành lập, chi phí lập và thâm định dự án

+ Chi phí khảo sát và thiết kế công trình

+ Chi phí hành chính

- Chi phí đầu tư cho tài sản cố định

+ Chi phí mua, thuê đất đai

+ Chi phí chuẩn bị mặt bằng xây dựng

+ Chi phí xây dựng các hạng mục công trình.

+ Chi phí mua công nghệ, máy móc thiết bị sản xuất

- Chi phí đầu tư cho tài sản lưu động

+ Chi phí cho nguyên nhiên vật liệu.

+ Chi phí hành chính: điện nước, hội họp

+ Chi lương

b) Thâm định về nguồn vốn đầu tư

Đề đảm bảo cho quá trình xây dựng và hoạt động của dự án thì cần phải có cácnguồn vốn tài trợ, 20ien20 thường ngoài các nguồn vốn tự có thì dự án còn sử dụngnguồn vốn vay của ngân 20ien, vốn ngân sách cấp, vốn góp cô phần, vốn liên

doanh, vốn huy động từ nguồn khác

Muốn dự án khả thi thì phải đảm bảo đầy đủ vốn, phải xem xét tỷ lệ tươngquan hợp lý giữa các nguồn vốn Nếu vốn đi vay quá lớn dễ dẫn tới các doanhnghiệp luôn gặp khó 20ien về mặt tài chính dẫn đến hiệu quả hoạt động không cao.Vốn tự có thường phải chiếm 30% tổng vốn đầu tư

20ien2020i xem xét các nguồn vốn và cơ cấu các nguồn vốn này, ngân 20ienxem xét đến thời điểm tài trợ cho dự án Việc quyết định tài trợ cho dự án ảnh

hưởng đến việc quyết định tài trợ vốn cho dự án ảnh hưởng đến việc sử dụng vốn cóhiệu quả Nếu xác định 20ien thời điểm cho vay, đảm bảo 20ien tiến độ đã đề ra,tránh ứ đọng vốn, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn vay

c) Thâm định về chi phí và lợi nhuận

Trang 31

- Dự trữ chi phí sản xuất 2lien năm:yêu cầu phải tính toán được nhu cầu vềvốn và tình hình sử dụng vốn khi dự án đi vào hoạt động

- Dự trù khả năng có lãi, cần xác định các chỉ tiêu

Chỉ tiêu tổng doanh thu (1)Doanh thu thuan=Tong doanh thu-các khoản làm giảm trừ doanh thu (2 )Hàng hoá, sản phâm tồn kho dau năm ( 3 )

Hàng hoá, sản phẩm tồn kho cuối năm (4 )Giá trị sản phẩm, 21ien hoá sản xuất ra ( 5 )

Gia trị hàng hoá ban ra (6) = (3) +(5) -(4)

Tổng lợi nhuận = (7) = (2) — (6)Thué thu nhập doanh nghiệp (8)Lãi suất tín dụng ( 9)

Lợi nhuận thuần (10) = (7) — (8) — (9)Phân phối lợi nhuận (11)

- Dự trù bảng tổng kết tài sản, 2lien21 qua bang này có thể năm bắt được tinh

khả thi về tài chính của dự án trong những năm hoạt động vì trong đó trình bày rõtoàn bộ số tài sản doanh nghiệp có và tài sản đi vay nợ

- Dự trữ cân đối thu chi: Bảng này là cơ sở quan trọng dé xây dựng kế hoạch

tài chính của dự án.

d) Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn

Có một số chỉ tiêu thường hay 2lien dé đánh giá hiệu qua sử dụng vốn như:

- Gia trị hiện tai ròng.

- Tỷ suất nội hoàn

- Phân tích độ nhay.

- Thời gian thu hồi vốn

- Điểm hoàn vốn

*Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng( Net Present value: NPV)

Đề xác định được NPV của một dự án cần phải thực hiện các bước sau:

+ Xác định được dòng tiền phát sinh 21ien năm Tính doanh thu và chi phí liền

Trang 32

năm của dự án dựa trên công suất thực tế của năm đó cùng với mức giá ước tính.Sau đó quy tất cả số tiền phát sinh trong cùng một kỳ vào cuối kỳ dé đánh dấu các

mức cho việc tính toán.

+ Xác định lãi suất chiết khâu hợp ly cho từng loại dự án Dé tính toán chínhxác mức lãi suất này, cần phải căn cứ vào sự ảnh hưởng của các nhân tố:tỷ lệ lạmphát, chi phí cơ hội Trên thực tế lãi suất này được tính dựa trên lãi suất cho vay

trung dai han cộng 22ien tỷ lệ lạm phát trong từng thời kỳ khác nhau.

*Phân tích độ nhạy

Là việc phân tích bat trắc, rủi ro của sự thay đổi một hoặc nhiều nhân tố (giá

cả, chi phí đầu tư, doanh thu ) ảnh hưởng đến NPV và IRR

Cách phân tích như sau:

- Xác định những biến số chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính

- Do lường % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả đến hiệu quả tài chính

- Chia tỷ lệ % thay đối của chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho tỷ lệ thay đổi của

mỗi yếu tố, ta được chỉ số nhạy cảm.

Chi số nhạy cảm cho ta biết sự thay đổi của NPV khi thay đổi từng nhân tốmột trong khi các nhân tố khác cô định

*Phân tích điểm hoà vốn

Điểm hoa vốn là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ dé trang trải các khoản chi

phí phải bỏ ra Nói một cách khác, điểm hoà vốn chính là giao điểm của đường biểudiễn doanh thu và đường biểu diễn chi phí

Nếu doanh thu đạt thấp hơn doanh thu tại điểm hoà vốn thì việc kinh doanh sẽ

bị lỗ, nếu đạt cao hơn sẽ có lãi Vì vậy, vùng thấp hơn điểm hoà vốn là vùng lỗ vàvùng cao hơn điểm hoà vốn là vùng lãi

Tại điểm hoà vốn, tổng doanh thu bằng tổng chỉ phí

Bat dau từ sản phâm vượt qua điêm hoa von, cứ môi sản phâm tiêu thụ sẽ đưa

lại cho doanh nghiệp mức lợi nhuận bằng mức lãi gộp một đơn vi san phẩm.

Trang 33

Tong định phi trong ky

'Điểm hoa vốn doanh số =

Tông biển phi trong ky

Doanh thụ

Điểm hoà vốn trả nợ cho biết từ điểm này trở đi doanh nghiệp phải có tiền để

trả nợ vay.

Điểm hoà vốn càng thấp thì tính khả thi của dự án càng cao và ngược lại Phân

tích điểm hoà vốn sẽ cung cấp những 23ien23 tin cần thiết về sản lượng cần tiêuthụ, doanh thu cần đạt được khi biết sản phẩm và doanh thu hoà vốn Phân tích

điểm hoà vốn còn chỉ ra ngưỡng doanh nghiệp không bị lỗ, để xác định mô đầu tư,

quy mô sản xuât nhăm đạt được lợi nhuận mong muôn.

Rủi ro về tiến độ thực hiện

Dự án hoàn thành không 23ien thời hạn, không phù hợp với các 23ien23 số vàtiêu chuẩn thực hiện dé ra ban đầu

Rủi ro về nguồn cung cấpNguồn cung cấp, giá cả của nguyên vật liệu đầu vào thay theo hướng bất lợi:Gia vật liệu xây dựng, giá nhân công 23ien vượt quá dự kiến làm 23ien chi phí đầu

tư Hoặc rủi ro do chất lượng nguyên vật liệu của nhà cung cấp không 23ien tiêu

chuẩn như trong hợp đồng, phải đổi nhà cung cấp khác

Rủi ro về thị trườngTrên thị trường xuất hiện nhiều BĐS tương tự, cạnh tranh với sản phẩm của

Trang 34

dự án về giá cả cũng như chất lượng khiến hiệu suất sử dụng không như dự kiến

Do đó, ta cần tìm hiểu xem khách hàng có nghiên cứu thị trương, đánh giá phân tíchthị trường, thị phần, dự kiến cung cầu một cách nghiêm túc, thận trọng không Xemxét khách hàng có tiễn hành phân tích về khả năng thanh toán, thiê ý, hành vi củangười tiêu dùng cuối cùng không Và khách hàng có kinh nghiệm và có thé hiện sứccạnh tranh của sản phẩm bằng cách phân tích việc cải tiến mẫu mã, nâng cao chấtlượng sản pham và tiết kiệm chi phi sản xuất không

Rủi ro về môi trường

Dự án có thể gây ra những tác động tiêu cực với môi trường và dân cư xung

quanh.

Rủi ro kinh tế vĩ mô

Rủi ro phát sinh do các tác động của môi trường vĩ mô như lạm phát, tỷ giá

hối đoái, lãi suất, tình hình kinh tế thế giới

Rủi ro tài chính

2 Rui ro vượt tông mức dau tư do tính toán không chính xác các khoản

mục hình thành tổng vốn đầu tư ban đầu, không dự đoán các trường hợp phát sinhgiá Có thé hạn chế và giảm thiểu rủi ro 24ien24 qua sự thống nhất về giá cả cungcấp, thâm định chi tiết các khoản mục cấu thành tổng vốn ban đầu

3 Rủi ro tài chính như thiếu vốn kinh doanh, vốn giải ngân không 24ientiến độ được điều chỉnh bằng cam kết đảm bảo cung cấp vốn của các bên 24ien

quan như bên cho vay, bên tài trợ vốn, bên cung cấp vốn

1.6.2.4 Tham định về mặt kinh tế xã hội

Dự án đầu tư không những mang lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư mà cònmang lại lợi ích kinh tế xã hội về một mặt nào đó Ngoài việc tạo ra giá trị gia 24ien

cho nền kinh tế quốc dân nói chung, dự án đầu tư còn tạo ra các lợi ích cụ thé về

mặt sau:

- Đóng góp ngân sách quốc gia

- Tăng thu nhập hoặc tiết kiệm cho đất nước

- Tạo việc làm cho người lao động.

Trang 35

- Tăng năng suất lao động xã hội

- Sử dụng nguyên vật liệu trong nước.

- Phát triển các ngành nghề

- Phát triển kinh tế - xã hội địa phương có dự án

- Tiếp thu kinh nghiệm quản lý, công nghệ mới

1.6.2.5 Thẩm định về môi trường sinh tháiHiện nay, tiêu chuẩn về môi trường ở các nước đang phát triển quy định rấtkhắt khe, buộc các nhà kinh doanh phải chi phi những khoản tiền rất lớn dé chồng 6nhiễm Trước tình hình đó, nhiều nhà sản xuất để giảm chi phí, họ đã chuyển

nhượng những công nghệ cũ gây ô nhiễm môi trường nặng sang các nước dang phát

triển dé đầu tư ở các nước đang phát triển do chưa quan tâm 25ien mức tới van débảo vệ môi trường nên sau một thời gian thì vấn đề ô nhiễm môi trường càng trở

nên tram trọng khó khắc phục Vì vậy, khi thầm định cũng cần chú ý vấn đề này,

tránh tình trạng dự án khi đi vào hoạt động phải ngừng lại vì vấn đề ô nhiễm môi

trường dẫn tới việc thu hồi vốn đầu tư của ngân 25ien sẽ gặp nhiều khó 25ien

1.6.2.6 Thẩm định khá năng trả nợ và tài sản đảm bảo của dự án

a) Khả năng trả nợ

Căn cứ vào kế hoạch sản xuất-kinh doanh, tài chính của khách 25ien, cán bộ

tin dụng lập bảng cân đối các nguồn thu, chi tài chính tổng hợp của khách 25ien

trong một thời gian nhất định Nguồn thu bao gồm:

- Vốn chủ sở hữu, vốn vay

- Doanh thu các loại.

Nguồn chi ra bao gồm:

- Chi cho TSCD.

- Chi cho TSLD.

- Chi trả cổ tức, nộp thuế, các chi phí trực tiếp gián tiếp

Tính ra số chênh lệch nguồn thu vào và chỉ ra

Căn cứ vao sô chênh lệch này đê xác định nguôn trả nợ trung dai hạn.

Trang 36

> TA 42 » R Các nguồn tiền để trả nợ hàng nam

Ty lệ dam bảo trả ng = ————————————

Số ng phải trả hang nam

Tỷ lệ này càng cao càng tốt và ngược lại Căn cứ vao ty lệ này, ngân 26ienthấy được mức độ tin cậy cua dự án về mặt tài chính và xác định mức thu nợ 26ien

năm một cách hợp lý.

b) Đánh giá về các tài sản đảm bảo tiền vay

Tham định các tài sản lien quan dé thé chấp, cầm cé bảo lãnh phải dé bán, giá

trị thu được thực tế phải bù đắp được dư nợ gốc, nợ lãi và các loại thuế theo quy

định.

Nội dung thâm định phải kiểm tra thủ tục hồ sơ pháp lý, giấy tờ sở hữu, tiêu

chuẩn tải sản thế chấp, cơ sở định giá tài sản cố định cầm cố, bao lãnh phải 26ien

các quy định hiện hành Cán bộ tín dụng khi thâm định phải lập biên bản kiểm định

tài sản thé chấp theo quy định hiện hành Đối với hồ sơ nhà đất phải có xác nhậncủa phòng trước bạ của sở nhà đất, sở địa chính hoặc phòng quản lý ruộng đất của

UBND các cấp có thẩm quyên

1.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài chính dự án đầu tư Bắt động sản

1.7.1 Giá trị thời gian của dòng tiền

Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố:

- Thr nhất: Do ảnh hưởng của yêu tố lạm phát Do ảnh hưởng của yếu tốlam phát nên cùng một lượng tiền nhưng lượng 26ien hóa mua được ở gia đoạn sau

nhỏ hơn giai đoạn trước.

- - Thứ hai: Do ảnh hưởng của các yêu tố ngẫu nhiên Giá trị thời gian củatiền biểu hiện ở những giá trị gia 26ien hoặc giảm đi theo thời gian do ảnh hưởng

của các yêu tố ngẫu nhiên (may mắn hoặc rủi ro do thời tiết, thiên tai chang hạn)

- Thu ba, do thuộc tinh vận động va khả năng sinh lợi của tiền Trong nềnkinh tế thị trường đồng vốn luôn luôn được sử dụng dưới mọi hình thức dé đem lạilợi ích cho người sở hữu nó và không để vốn chết Giá trị thời gian của tiền đượcbiểu hiện 26ien26 qua lãi tức Lãi tức được xác định bằng số vốn đã tích lũy theo

thời gian trừ đi vốn đầu tư ban đầu Khi lãi tức biểu thị theo tỷ lệ phần 26ien so với

Trang 37

vốn đầu tư ban đầu trong một don vi thời gian thì được gọi là lãi suất

1.7.2 Công thức tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong cùng một mặt bằng

thời gian ở hiện tại hoặc tương lai (dau thời kì phân tích hay cuối thời kì phân

tích)

Được xem xét trong từng trường hợp như sau:

- Trong trường hop tính chuyển một khoản tiền phát sinh trong thời kì phântích về mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai

- Ty suất “r” được xác định dựa vào chi phí sử dụng vốn, vì vậy dé xác định

được tỷ suất “r” thì phải dựa vào điều kiện cụ thẻ của từng dự án

Trang 38

+ Trường hợp góp vốn 28ien doanh thì “r” là tỷ lệ lãi suất do bên 28ien doanh

thỏa thuận.

+ Nếu sử dung vốn đầu tư tự có thì về bao hàm cả tỷ lệ lạm phát và mức chỉ

phí cơ hội.

> Chọn thời điểm tính toán

Do tiền có giá trị về mặt thời gian, việc chọn thời điểm tính toán (mặt bằng) đểđánh giá mặt tài chính của dự án cũng là vấn đề cần được xem xét trong phân tích tài

chính.

- _ Đối với các dự án 28ien28 thường, thời gian xây dựng ngắn thì thời điểm

được chọn dé phân tích là thời điểm bắt đầu thực hiện đầu tư (thời điểm hiện tai)

- — Đối với các dự án có quy mô lớn, thời gian thực hiện đầu tư dài thì thờiđiểm được chon dé phân tích là thời điểm dé dự án dự án bắt đầu đi vào hoạt động(tức là thời điểm kết thúc quá trình thực hiện đầu tư xây dựng công trình)

1.7.4 Thông tin

Thông tin là cơ sở cho phân tích đánh giá, là nguyên liệu cho quá trình tác

nghiệp của cán bộ phân tích tài chính Muốn có một kết quả phân tích chính xác cao

độ thì phải có được các 28ien28 tin, số liệu đầy đủ, chính xác trên nhiều góc độkhác nhau Dé có được nguồn 28ien28 tin cần thiết cho dự án, công ty cần có thể

dựa vào các 28ien2§ tin từ nhiều nguồn khác nhau 28ien quan đến van dé cần đánhgiá và tiễn hành sắp xếp 28ien28 tin, sử dụng các phương pháp xử lý 28ien28 tin

một cách thích hợp theo nội dung của quy trình phân tích.

Nhu vậy, việc thiết lập hệ thống 28ien28 tin đầy đủ chính xác luôn luôn đượcđặt ra như một nhu cầu cấp thiết đối với công tác phân tích, thiết lập được một hệthống 28ien28 tin như vậy sẽ trợ giúp cho công ty rất nhiều trong việc nâng cao chấtlượng phân tích tài chính dự án đầu tư của công ty

1.7.5 Kiến thức chuyên môn, năng lực phân tích, phẩm chất dao đức của cán bộ

Trang 39

tiếp tiến hành hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư Phân tích tài chính dự ánđầu tư không phải là nghiệp vụ đơn giản, đòi hỏi cán bộ phân tích không nhữngphải có kiến thức sâu về nghiệp vụ, am hiểu các lĩnh vực cho vay, đầu tu của ngân29ien mà hiểu biết các van đề 29ien quan như thuế, môi trường, thị trường, khoahọc công nghệ,,, Do vậy, phần nào hiệu quả của công tác phân tích tài chính dự án

đầu tư phụ thuộc vào chất lượng của nhân tố con người Sự hiểu biết toàn bộ những

kiến thức khoa học, kinh tế, xã hội mà người phân tích có được 291en29 qua dao tạohay tự bồi dưỡng kiến thức mà có Kinh nghiệm, kỹ năng là những gi tích luỹ

29ien29 qua hoạt động thực tiễn, năng lực là khả năng nắm bat, xử lý công việc trên

cơ sở các tri thức kiến thức đã được tích luỹ Tính kỉ luật cao, phẩm chất đạo đức tốt

là điều kiện để đảm bảo cho chất lượng phân tích Ngược lại, người phân tích không

có kỷ luật, đạo đức không tốt sẽ phá hỏng mọi việc, không đánh giá 29ien được tính

kha thi của dự án.

Dé đạt được chất lượng tốt trong phân tích tai chính dự án, yêu cầu quan trọng

đầu tiên đối với các cán bộ phân tích là phải nắm vững chuyên môn nghề nghiệp

Phải nắm vững các văn bản pháp luật, các chế độ chính sách do Nhà nước quy địnhđối với các lĩnh vực: doanh nghiệp, xây dựng cơ bản, tài chính kế toán

Như vậy, cán bộ phân tích là một trong những nhân tố quyết định chất lượng

phân tích tai chính dự án đầu tư Do vậy, muốn hoàn thiện tốt công tác phân tích tài

chính dự án đầu tư, trước hết bản 29ien trình độ kiến thức, năng lực đạo đức của các

cán bộ phân tích phải được nâng cao.

1.7.6 Tổ chức, điều hành

Phân tích tài chính dự án đầu tư bao gồm nhiều hoạt động 29ien quan chặt chẽvới nhau, kết quả của nó phụ thuộc nhiều vào việc tổ chức, điều hành, sự phối hợpcác bộ phận trong quá trình phân tích Việc phân công tổ chức một cách hợp lý các

bộ phận trong quá trình phân tích sẽ tránh được sự chồng chéo, phát huy đượcnhững mặt mạnh, hạn chế được những mặt yếu của mỗi cá nhân trên cơ sở đó giảmbớt chi phí cũng như thời gian phân tích Do vậy, tổ chức, điều hành phân tích hop

lý, khoa học sẽ khai thác được các nguồn lực cho hoạt dộng phân tích tài chính dự

Trang 40

án đầu tư, qua đó nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư của ngân

30ien.

1.7.7 Trang thiết bi công nghệ

Hiện nay, khoa học kỹ thuật và công nghệ hiện đại đã ứng dụng vào tất cả cáclĩnh vực của đời sống xã hội Đặc biệt là công nghệ 30ien30 tin đã được ứng dụng

trong ngành ngân 30ien làm 30ien khả năng thu nhập, xử lý và lưu trữ 30ien30 tin

một cách hiệu quả hơn Trên cơ sở đó cung cấp 30ien30 tin cho việc phân tích tàichính dự án đầu tư một cách có hiệu quả hơn Hiện nay có rất nhiều phần mềm

chuyên 30ien cho doanh nghiệp nói chung và cho công tác phân tích nói riêng được

thuận tiện hơn Các cán bộ có thể truy cập và xử lý một lượng 30ien30 tin lớn mavẫn tiết kiệm được thời gian, các chỉ tiêu cần tính toán đã được cài đặt, chỉ cần nạp

số liệu va máy sẽ cho các chỉ tiêu như: NPV, IRR, PI Nhưng nếu máy hoặc các

chương trình có sự cố thì sẽ cho kết quả phân tích không chính xác, đòi hỏi các cán

bộ phải xem xét lại các kết quả phân tích dé cho một kết luận chính xác

Ngoài ra còn một số nhân tố khách quan tac động đến công tác phân tích tai

chính dự án dầu tư của doanh nghiệp như: cơ chế, chính sách pháp luật của Nhànước, trình độ lập dự án của chủ đầu tư, các rủi ro bất khả kháng như: Thiên tai,

chiên tranh, môi trường kinh tê vĩ mô

Tiêu đề	Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân Hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Hội sở Bà Triệu – Hà Nội
Tác giả	Chử Minh Tỳ
Người hướng dẫn	Th.S Nguyễn Thị Tựng Phương
Trường học	Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Chuyên ngành	Bất động sản
Thể loại	Chuyên đề thực tập
Năm xuất bản	2014
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	117
Dung lượng	25,35 MB