Giải pháp hoàn thiện công tác quản trị tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động cho vay tại sgdi nhct vn

Lời mở đầu Bớc vào năm tiền đề cho kế hoạch đa đất nớc trở thành nớc công nghiệp vào năm 2020 Nhất sau nớc ta trở thành thành viên thức thứ 150 tổ chức thơng mại giới WTO (11/ 01/ 2007) vai trò ngành ngân hàng lại đợc thể cách rỏ nét Sự ổn định phát triển hệ thống ngân hàng, tổ chúc tín dụng điều kiện phát triĨn Tuy nhiªn, kinh doanh lÜnh vùc tiỊn tệ, ngân hàng thơng mại thờng gặp nhiều rủi ro ảnh hởng đến phơng án sản xuất kinh doanh, đặc biệt tình hình mà có tham gia cạnh tranh mạnh mẻ TCTD nớc, trình hội nhập tài quốc tế Các rủi ro thờng xẩy dới nhiều hình thức gây nên tổn thất mát mà ngân hàng phải gánh chịu Một biểu rủi ro gây nên tổn thất cho ngân hàng nợ tồn động hay gọi nợ xấu Từ vài năm gần đây, số quốc gia giới có quan hệ song phơng với ngân hàng nớc ta cho rằng: Chừng TCTD, đặc biệt TCTD Nhà nớc cha xử lý dứt điểm số nợ xấu tồn lâu TCTD nh ngành ngân hàng nói chung khó khăn việc đại hoá công nghệ ngân hàng phải kéo dài thời gian tiến trình hoà nhập với cộng đồng ngân hàng tổ chức tài khu vực giới thời điểm mà ngành ngân hàng có thời điểm xuất phát thấp Mặc dù ngân hàng thơng mại đà áp dụng nhiều biện pháp để giảm bớt tỉn thÊt nhng hiƯu qu¶ vÉn cha cao nhiỊu nguyên nhân tác động Một nguyên nhân việc thẩm định, quản trị tài sản bảo đảm (TSBĐ) đặc biệt bất động sản Vấn đề đà đợc ngân hàng quan tâm, nhiên vớng mắc Để ngân hàng thơng mại phát triển theo hớng ổn định, an toàn hiệu việc lựa chọn giải pháp quản trị tài sản đảm bảo cần thiết Trong quản trị tài sản đảm bảo bất động sản bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất, máy móc thiết bị giấy tờ có giá Với kiến thức học đợc nhà trờng với thời gian thực tập Sở Giao Dịch 1-Ngân hàng Công thơng Việt Nam (SGD I_NHCT VN), nhận thấy tính cấp thiết vấn đề, đợc giúp đỡ thầy giáo trực tiếp hớng dẫn giúp đỡ cán tín dụng nơi em thực tập, em đà mạnh dạn sâu nghiên cứu đề tài: giải pháp hoàn thiện công tác quản trị tài sản đảm bảo bất động sản hoạt động cho vay SGDI_NHCT VN Kết cấu đề tài gồm chơng: Chơng 1: Tổng quan công tác quản trị tài sản đảm bảo bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thơng mại Chơng 2:Thực trạng công tác quản trị tài sản đảm bảo bất động sản hoạt động cho vay Sở Giao Dịch 1- Ngân hàng Công thơng Việt Nam Chơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản trị tài sản đảm bảo bất động sản Sở Giao Dịch 1- Ngân hàng Công thơng Viêt Nam Lời cam đoan: Em xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu chuyên đè trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế ngân hàng nơi em đả thực tập Danh mục từ viết tắt: Viết tắt NHTM: TSBĐ: NHNN: CBTD: NHCV: QSD: QSH: TSGL: UBND: TCTD : SGD I-NHCT VN: NHCT VN: TG§: VN§: HSC: Nguyên văn Ngân hàng thơng mại Tài sản bảo đảm Ngân hàng nhà nớc Cán tín dụng Ngân hàng cho vay Quyền sử dụng Quyền sở hữu Tài sản gắn liền (với đất) Uỷ ban nhân dân Tổ chức tín dụng Sở Giao Dịch 1- Ngân hàng Công thơng Việt Nam Ngân hàng Công thơng Việt Nam Tổng giám ®èc ViÖt Nam ®ång Héi së chÝnh tt Những biểu bảng: Tên biểu bảng Bảng kết kinh doanh Bảng hoạt động tín dụng SGDI-NHCT VN Bảng tình hình cho vay SDGI-NHCT VN Bảng d nợ có TSBĐ phân theo loại TSBĐ trang Chơng Tổng quan công tác quản trị tài sản đảm bảo bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thơng mại 1.1 Luận khoa học hoạt động cho vay đảm bảo an toàn cho vay ngân hàng thơng mại 1.1.1 Khái niệm phân loại hoạt động cho vay ngân hàng thơng mại 1.1.1.1 Khái niệm Cho vay việc Ngân hàng thơng mại dùng vốn (tự có huy động) ®Ĩ chun giao qun sư dơng vèn cho ngêi kh¸c thời gian định ngời sử dụng cam kết sẻ trả số tiền lớn (tiền gốc tiền lÃi) Cho vay hoạt động kinh doanh ngân hàng thơng mại Trong khoản mục tài sản ngân hàng thơng mại, cho vay khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất( thờng khoảng 70% tổng giá trị tài sản ) phận tài sản có sinh lời chủ yếu ngân hàng LÃi thu đợc từ cho vay nguồn thu nhập để bù đắp chi phí trả lÃi tiền gửi, chi phí kinh doanh quản lý, bù đắp rủi ro đảm bảo thu nhập ròng ngân hàng Cho vay ngân hàng thơng mại việc ngân hàng tài trợ cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả lại gốc lÃi 1.1.1.2 Các loại cho vay 1.1.1.2.1 Phân loại cho vay theo thời hạn vay, cho vay Ngân hàng thơng mại đợc phân thành cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn, cho vay dài hạn Cho vay ngắn hạn (cho vay vốn lu động) khoản vay có thời hạn dới 12 tháng Cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc dự trữ hàng hóa, kho¶n ph¶i thu, chi phÝ s¶n xuÊt Cho vay trung dài hạn (cho vay vốn cố định) khoản vay có thời hạn từ năm trở lên Cho vay trung hạn thờng có thời hạn từ năm đến năm Cho vay dài hạn từ đến 10 năm dài Các tài sản cố định nh phơng tiện vận tải, số trồng vật nuôi, trang thiết bị chống hao mòn có yêu cầu đợc tài trợ từ năm tới năm Công trình xây dựng nh nhà, sân bay, cầu đờng, máy móc có giá trị lớn, thờng có thời gian sử dụng lâu có yêu cầu tài trợ năm, tới 10 30 năm Nợ trung hạn dài hạn chủ yếu đợc hoàn trả từ lợi nhuận khấu hao tài sản hình thành vốn vay Cho vay trung dài hạn thờng có nguy rủi ro cao cho vay ngắn hạn, lÃi suất cho vay trung dài hạn thờng cao lÃi suất cho vay ngắn hạn Phân loại cho vay theo thời hạn có ý nghĩa quan trọng ngân hàng thơng mại Thời hạn liên quan mật thiết đến tính an toàn sinh lợi khoản cho vay Thời hạn cho vay đợc tính từ lúc đồng vốn ngân hàng đợc phát đến lúc đồng vốn lÃi cuối phải thu Thời hạn cho vay cã thĨ lµ thêi gian mµ kÕt thúc, ngân hàng xem xét lại quan hệ tín dụng với khách hàng Có khoản vay không xác định cụ thể trớc thời hạn nh cho vay luân chuyển Khách hàng thỏa thuận với ngân hàng việc ngân hàng đợc quyền trích tiền tài khoản tiền gửi toán để thu nợ tài khoản có tiền 1.1.1.2.2 Phân loại cho vay theo mục đích: cho vay sản xuất cho vay tiêu dùng Ngân hàng cho vay doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhằm tăng dự trữ, thay đổi thiết bị, trồng Vốn vay sÏ tham gia vµo chu kú kinh doanh cđa khách hàng đợc thu hồi phần khách hàng có thu nhập Khả trả nợ khách hàng, trờng hợp này, phụ thuộc vào thu nhập mang lại từ việc sử dụng vốn vay Ngân hàng cho vay ngời tiêu dùng nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng trớc trả tiền sau Khách hàng trả nợ ngân hàng từ thu nhập nhiều trờng hợp không liên quan trực tiếp tới việc sử dụng tiền vay 1.1.1.2.3.Phân loại cho vay theo điều kiện hình thức bảo đảm Mọi khoản cho vay có đảm bảo nh uy tín, khả tài hiệu sản xuất kinh doanh ngời vay Bảo đảm ngời vay thể cam kết ngời vay trả nợ hạn Tuy nhiên việc cho vay đồng hành với rủi ro, nên ngân hàng phải quan tâm đến tài sản đảm bảo mà ngân hàng bán dựa vào để thu nợ ngời vay không trả đợc nợ hạn Nguồn trả nợ khách hàng cho khoản vốn đà vay ngân hàng thu nhập từ hoạt động kinh doanh nói chung, từ việc sử dụng vốn vay ngân hàng nói riêng, nguồn trả nợ ngời vay Tuy nhiên, xét quan điểm tạo nguồn trả nợ thứ hai nguồn trả nợ thứ không đủ để ngời vay trả nợ hạn đà cam kết, Ngân hàng thờng phải áp dụng hình thức cho vay có tài sản bảo đảm tài sản cầm cố, chấp chia khoản cho vay thành hai loại : Cho vay có bảo đảm tài sản cho vay không cần bảo đảm tài sản ngời vay Cho vay có đảm bảo việc cho vay ngân hàng thơng mại có dựa việc cầm cố chấp tài sản thuộc sở hữu ( sử dụng ) ngời vay đợc đa làm vật bảo đảm cho khoản vay Các tài sản vàng, trái phiếu, giấy tờ có giá khác, khoản phải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu, bảo lÃnh ( nh đảm bảo ) bên thứ ba Nếu ngời vay không trả hạn nh cam kết, ngân hàng có quyền bán tài sản để thu nợ Cho vay bảo đảm tài sản việc cho vay ngân hàng dựa uy tín, lực tài khả tạo thu nhập đủ mức để trả nợ khoản vay ngời vay Trong trờng hợp kháchh hàng không trả nợ trả nợ không đầy đủ, ngân hàng phải gánh chịu tổn thất 1.1.2 Đảm bảo an toàn cho vay ngân hàng thơng mại 1.1.2.1 Khái niệm an toàn cho vay ngân hàng thơng mại Một nguyên tắc cho vay ngân hàng thơng mại phải thu đủ hạn gốc lÃi tiền đà cho vay Nguyên tắc đà đợc tôn trọng thực thực tế đảm bảo hoạt động ngân hàng diễn liên tục bình thờng Tuy nhiên khoản cho vay ngân hàng phải đối đầu với rủi ro, tức khả ngời vay không trả trả nợ tiền vay không đầy đủ, không hạn gốc lÃi loại rủi ro gắn liền với hoạt động cho vay ngân hàng thơng mại Trên quan điểm ngân hàng, khoản cho vay an toàn khoản cho vay có khả hoàn trả cao cha đến thời hạn trả ( khoản cho vay vấn đề ), khoản cho vay thu đợc đủ gốc lÃi đà đến hạn An toàn cho vay việc ngân hàng cho vay thu hồi gốc lÃi hạn Muốn đạt đợc điều đòi hỏi quan nhà nớc có chức quản lý nhà nớc hoạt động tiền tệ ngân hàng nh ngân hàng thơng mại xác lập môi trờng hoạt động cho ngân hàng để đảm bảo khoản cho vay thu đợc gốc lÃi hạn 1.1.2.2 Sự cần thiết phải đảm bảo an toàn cho vay Ngân hàng thơng mại, nh nhiều tổ chức kinh doanh khác, có mục tiêu kinh doanh tối đa hóa lợi nhuận vốn chủ sở hữu Phần lớn nhân viên ngân hàng trực tiếp làm việc với tiền Với tổng tài sản lên đến hàng trăm tỷ đô la Mỹ ( ngân hàng lớn giới ) hàng trăm nghìn tỷ VNĐ ( ngân hàng lớn Việt Nam ), ngân hàng đợc xếp vào loại hình doanh nghiệp có tổng tài sản lớn Trong Vốn chủ sở hữu thờng nhỏ tổng tài sản, điều phản ánh chất hoạt động ngân hàng sử dụng tiền huy động doanh nghiệp dân c Chính mà nhiều nhà quản lý ngân hàng thờng a mạo hiểm Nếu gặp may, thu nhập họ cao, không may, họ phần nhỏ Nhiều khoản vay thời hạn hàng chục năm, vợt quÃng thời gian họ làm việc cho ngân hàng Điều góp phần khuyến khích họ chấp nhận mạo hiểm Nh xu hớng mạo hiểm lành mạnh hoạt động ngân hàng Hoạt động cho vay ngân hàng có liên quan đến toàn đời sống kinh tế xà hội quốc gia hoạt động nhạy cảm với thay đổi môi trờng kinh tế pháp luật Trong kinh tế thị trờng có nhiều nguy đe dọa an toàn khoản cho vay Hậu từ đổ vỡ ngân hàng kinh tế xà hội nặng nề Vì vậy, hoạt động kinh doanh nói chung hoạt động cho vay nói riêng ngân hàng cần thiết phải đợc điều chỉnh luật định Do hoạt động dựa nguồn tiền gửi khách hàng chính, nhiệm vụ quan trọng quan chức bảo vệ an toàn tiền gửi khách hàng Nhìn chung, ngân hàng thơng mại tổ chức kinh doanh cần phải đợc quản lý giám sát cách chặt chẽ nhất, buộc ngân hàng phải tuân thủ chấp hành quy định pháp luật, nhằm đảm bảo an toàn kinh doanh ngân hàng Chính an toàn cho vay ngân hàng mối quan tâm nhiều ngời, nhiều tổ chức, quốc gia 1.1.2.3 Các hình thức bảo đảm tiền vay Ngân hàng thơng mại Căn vào lực tài khách hàng vay, tính khả thi hiệu khoản vay tình hình thực tế, Ngân hàng lựa chọn áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay đợc nêu dới đây: 1.1.2.3.1.Cầm cố tài sản khách hàng vay Cầm cố hình thức theo ngời nhận tài trợ ngân hàng phải chuyển quyền kiểm soát tài sản bảo đảm (TSBĐ) sang cho ngân hàng thời gian cam kết ( thờng thời gian nhận tài trợ ) Cầm cố thích hợp với tài sản ngân hàng kiểm soát bảo quản tơng đối chắn, đồng thời việc ngân hàng nắm giữ không ảnh hởng đến trình hoạt động ngời nhận tài trợ, ví dụ nh chứng khoán, hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệ mạnh, kim loại quý Các tài sản gọn nhẹ, dễ quản lý, không chịu ảnh hởng yếu tố môi trờng tự nhiên Đối với hàng hóa, ngân hàng thờng nhận loại chịu tác động môi trờng (tính chất lý hóa công dụng) thời gian cầm cố Ngân hàng yêu cầu cầm cố xét thấy việc khách hàng nắm giữ TSBĐ không an toàn cho ngân hàng Thờng tài sản mà khách hàng dễ bán, chuyển nhợng Khi tài trợ dựa đảm bảo cầm cố, ngân hàng kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ, an toàn vật cầm cố nh quyền sở hữu khách hàng, khả chi trả của ngời cam kết (nh công ty phát hành chứng khoán, công ty bảo hiểm) vật cầm cố, giá trị thị trờng phát mại Ngân hàng khách hàng định giá vật cầm cố, ký hợp đồng cầm cố, quy định quyền nghĩa vụ ngân hàng việc quản lý, giữ gìn vật cầm cố, quyền ngân hàng phát mại vật cầm cố khách hàng vi phạm cam kết hợp đồng tài trợ 1.1.2.3.2 Thế chấp tài sản khách hàng vay Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân với bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Nhiều tài sản khách hàng trở thành bảo đảm cho khoản tài trợ ngân hàng song phải tham gia vào trình hoạt động Những tài sản ngân hàng cầm cố Ví dụ nh máy móc, trang thiết bị , nhà đất trình sử dụng, hàng hóa trình luân chuyển Các tài sản thờng cồng kềnh, phân tán Hơn việc bán chuyển nhợng không đơn giản Trừ ngân hàng, công ty tài nắm giữ nhiều chứng khoán, tài sản chủ yếu doanh nghiệp hàng hóa tài sản cố định Vì vậy, bảo đảm chấp phổ biến, đặc biệt doanh nghiệp ngời tiêu dùng Do giá trị tài sản loại thờng lớn nên doanh nghiệp vay ngân hàng với quy mô lớn Đảm bảo chấp cho phép ngời nhận tài trợ sử dụng TSBĐ phục vụ cho hoạt động kinh doanh Đó thuận lợi Tuy nhiên, trình sử dụng làm biến dạng tài sản, nữa, khả kiểm soát TSBĐ ngân hàng bị hạn chế, khách hàng lợi dụng phân tán, làm giảm giá trị tài sản, gây thiệt hại cho ngân hàng Khi tài trợ dựa bảo đảm chấp, ngân hàng phải xem xét kỹ vật chấp Trong hợp đồng chấp (ký với hợp đồng tài trợ) phải có phần mô tả vật chấp ( diện tích, mốc đánh dấu, giấy tờ sở hữu đất, giá trị thị trờng, công dụng, loại công nghệ, quyền sở hữu máy móc, thiết bị, phơng tiện vận chuyển, năm tuổi, khả sinh trởng trồng, vật nuôi, sản phẩm gắn với đất) Nh vậy, ngân hàng cần phải có nhà chuyên môn (hoặc thuê) đủ khả đánh giá bảo đảm Nếu định giá cao, quy mô tài trợ lớn (tài trợ theo % giá trị TSBĐ), gây rủi ro cho ngân hàng Ngợc lại, định giá thấp, ảnh hởng đến khả vay khách hàng Sau định giá, ngân hàng khách hàng phải thỏa thuận nội quy sử dụng đảm bảo, quyền ngân hàng giám sát TSBĐ, phát mại TSBĐ khách hàng vi phạm hợp đồng tài trợ 1.1.2.3.3 Thế chấp tài sản bên thứ ba Thế chấp tài sản bên thứ ba (bên bảo lÃnh) việc bên bảo lÃnh cam kết với ngân hàng việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất mình, doanh nghiệp nhà nớc tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, đến hạn trả nợ mà khách hàng vay thực không nghĩa vụ trả nợ 1.1.2.3.4 Bảo lÃnh uy tín Là hình thức cấp tín dụng, đợc thực thông qua cam kết văn tổ chức tín dụng với bên có qun vỊ viƯc thùc hiƯn nghÜa vơ tµi chÝnh thay cho khách hàng khách hàng không thực nghĩa vụ cam kết 1.2 Những vấn đề Tài sản bảo đảm (TSBĐ) 1.2.1 Khái niệm, phân loại điều kiện tài sản bảo đảm 1.2.1.1 Khái niệm Tài sản bảo đảm tiền vay tài sản khách hàng vay, bên bảo lÃnh để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ Những tài sản bao gồm: Tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất khách hàng vay, bên bảo lÃnh; Tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay, bên bảo lÃnh doanh nghiệp nhà nớc; Tài sản hình thành từ vốn vay 1.2.1.2 Phân loại Tài sản bảo đảm 1.2.1.2.1 Phân loại theo tính chất an toàn Ngân hàng chia TSBĐ thành hai loại : Loại loại Loại 1: Là tài sản thuộc sở hữu sử dụng lâu dài khách hàng, đảm bảo bên thứ ba cho khách hàng ngân hàng (bảo lÃnh) Những bảo đảm không đợc hình thành từ khoản tín dụng ngân hàng Bảo đảm loại có giá trị lớn hơn, nhỏ giá trị 10