Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HỒ CHÍ MINH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn : ThS NGUYỄN THỊ KIM PHƢỢNG Sinh viên thực : NGUYỄN DUY CẢNH MSSV: 1511270927 Lớp: 15DLK14 TP Hồ Chí Minh - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP HCM KHOA LUẬT KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn: ThS NGUYỄN THỊ BÍCH PHƯỢNG Sinh viên thực : MSSV: 1511270927 NGUYỄN DUY CẢNH Lớp: 15DLK14 Tp Hồ Chí Minh - 2019 LỜI CẢM ƠN Hành trình khơng ngừng nghỉ sinh viên chun ngành luật kinh tế em kết thúc em có kiến thức kĩ chuyên môn thầy cô tận tình bảo thời gian năm ghế giảng đường Với kiến thức em có với ngày tháng thực tập ngân hàng giúp em có thêm tự tin để hồn thiện đề tài quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản Trên đường hoàn thiện đề tài em xin cảm ơn anh, chị bạn bè đặc biệt Nguyễn Thị Bích Phượng người đồng hành em hỗ trợ em hoàn thành luận văn Một lần em xin chân thành cảm ơn Bài luận văn hồn thành thời gian tháng với hỗ trợ kiến thức từ nguồn thông tin, kiến thức quý báu từ anh chị trung tâm hỗ trợ Vì thời gian ngắn nên khơng tránh khỏi điều thiếu sót kiến thức kĩ Kính mong nhận góp ý từ thầy cô môn bạn để em hồn thành khóa luận Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Duy Cảnh, MSSV: 1511270927 Tôi xin cam đoan số liệu, thơng tin sử dụng Khố luận tốt nghiệp thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chun ngành (có trích dẫn đầy đủ theo qui định); Nội dung khố luận KHƠNG SAO CHÉP từ nguồn tài liệu khác Nếu sai sót tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định nhà trường pháp luật Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Phạm vi, đối tượng nghiên cứu đề tài Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƢƠNG KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 Khái quát chung biện pháp bảo đảm thực giao dịch dân 1.1.1 Khái niệm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.2 Khái quát giao dịch bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm bảo đảm tiền vay 1.2.2 Các quy định TSBĐ sở pháp lý để tổ chức tín dụng thu hồi khoản nợ khách hàng 1.2.3 Đặc điểm chung bất động sản: 1.2.4 Điều kiện tài sản bảo đảm 10 1.2.5 Mục đích việc xử lý TSBĐ BĐS 11 1.2.6 Mối quan hệ giữ hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng 11 1.3 Những vấn đề xử lý TSBĐ bất động sản 13 1.3.1 Khái niệm xử lý TSBĐ bất động sản 13 1.3.2 Nguyên tắc xử lý TSBĐ BĐS 13 1.3.3 Nội dung xử lý TSBĐ bất động sản 14 KẾT LUẬN CHƢƠNG I 25 CHƢƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TCTD – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP 26 2.1 Quy định pháp luật hành xử lý TSBĐ BĐS 26 2.1.1 Cơ chế xử lý TSBĐ theo pháp luật hành 26 2.1.2 Các bên thỏa thuận phối hợp bán TSBĐ 29 2.1.3 Xử lý TSBĐ để thu nợ thông qua khởi kiện, thi hành án 30 2.1.4 Bất cập xử lý tài sản bảo đảm 32 2.1.5 Những khó khăn xử lý tài sản thông qua thi hành án 35 2.2 Những vấn đề pháp lý việc chấp, bảo lãnh TSBĐ BĐS 40 2.3 Kiến nghị, hoàn thiện pháp luật xử lý TSBĐ BĐS 44 KẾT LUẬN CHƢƠNG II 47 KẾT LUẬN 48 BẢNG QUY ƢỚC VIẾT TẮT  Chữ viết tắt/ ký hiệu Cụm từ đầy đủ TSBĐ Tài sản bảo đảm TMCP Thương mại cổ phần BLDS Bộ luật dân BĐS Bất động sản Nghị định 163/2006 giao dịch bảo Nghị định 163 đảm Nghị 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín Nghị 42 dụng Thông tư liên tịch 16 /2015/TTLTBTNMT-BNV-BTC Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ TTLT 16 chức chế hoạt động trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc sở tài nguyên môi trường PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Hoạt động cho vay hoạt động chủ yếu ngân hàng Các ngân hàng ngày đưa nhiều sản phẩm vay hấp dẫn cho người yêu tiêu dùng Tuy nhiên, để có khoản vay an tồn điều cần thiết lượng tài sản bảo đảm dùng để bảo đảm cho tiền vay ngân hàng Tài sản bảo đảm có nhiều loại dạng khác bất động sản, động sản giấy tờ có giá Chiếm tỷ lệ cao khối tài sản bao đảm bất động sản chúng có giá trị lớn giải ngân lượng tiền vay lớn Nhưng kèm với điều mn vàn khó khăn rắc rối mang lại Tình trạng khó khăn tài ngân hàng thường phát sinh từ khoản cho vay khó đòi (nợ xấu), thường bắt nguồn từ nguyên nhân sau: Quản lý, điều hành, giám sát ngân hàng yếu kém; cho vay khơng tn thủ quy tắc tín dụng quản lý rủi ro; đặc biệt việc thẩm định cho vay (thẩm định tài chính, tài sản bảo đảm); sách cho vay thiếu hợp lý; tính trạng bất khả kháng khách hàng (rủi ro khách quan, thiên tai,…) tình trạng suy thối ngồi dự kiến kinh tế Trong trình khách hàng sử dụng tiền vay ngân hàng, ngân hàng khó kiểm soát trực tiếp hoạt động sử dụng vốn, kinh doanh, doanh thu khách hàng yếu tố khách quan chủ quan, gặp khó khăn việc trả nợ cho ngân hàng Vì vậy, khoản vay dù đánh giá tốt chứa đựng mức độ rủi ro định, nằm khả phân tích giám sát ngân hàng Tồn dư nợ xấu vấn đề mà ngân hàng quan tâm Rủi ro khoản đặc biệt dạng tài sản bảo đảm cao Trên thực tế thấy ngân hàng mang đơn tòa kiện khách hàng nghĩa họ khơng cịn trơng chờ vào khả trả nợ khách hàng mà cịn trơng chờ vào phán tịa án xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi phần nợ gốc lãi Tuy nhiên, đặt trường hợp ngân hàng tuyên hợp đồng bảo đảm tiền vay vô hiệu theo điều 173 Bộ luật dân sư 2015 “ Các bên phải trả lại cho nhận ” trường hợp xấu ngân hàng phải trả lại giấy tờ tài sản bảo đảm cho bên thứ ba.1 Đó lý mà tác giả thực khóa luận Do đó, vấn đề quản lý rủi ro nợ hạn vấn đề nóng bỏng, đặc biệt quan trọng định đến tồn phát triển ổn định, bền vững, an toàn ngân hàng.Cơ Hiểu nghề giữ nghiệp – Luật sư Trần Minh Hải – 26 học pháp lý cho nghề tín dụng ngân hàng chế xử lý tài sản bảo đảm chưa thực có tác dụng bối cảnh ngày có nhiều đơn vị kinh doanh lách luật mà ví dụ điển hình đại án nghìn tỷ Do chế xử lý, thu hồi nợ hạn, nợ xấu ngân hàng đặc biệt trọng liệt xử lý, mà tập trung chủ yếu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khách hàng Nhưng vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay vấn đề vơ nan giải khó khăn ngân hàng tình hình nợ hạn ngân hàng, quy định pháp luật thực định liên quan đến vấn đề tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm đặc biệt thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Chính lý mà tác giả lựa chọn đề tài: “QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG” thực đề tài khóa luận cuối khóa Với đề tài này, tác giả mong muốn tiếp tục nghiên cứu vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động ngân hàng thương mại Qua phân tích đánh giá thực trạng áp dụng nay, từ đó, tác giả đưa số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tái sản bảo đảm tiền vay bất động sản hoạt động ngân hàng thương mại Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu tổng quát: Mục tiêu tổng quát luận văn để số vướng mắc bất cập hệ thống pháp luật Việt Nam xử lý tài sản bảo đảm tiền vay mà chủ yếu bất động sản sở phân tích, đánh giá quy định đưa vào thực tiễn tổ chức tín dụng  Mục tiêu cụ thể: Để đạt mục tiêu nêu phần mục tiêu tổng quát, luận văn mong muốn hướng tới số mục tiêu cụ thể sau:  Làm rõ khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Đưa số bất cập thực quy định pháp luật trình xử lý tài sản bảo đảm bất động sản tổ chức tín dụng Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản tổ chức tín dụng Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu đề tài  Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề xử lý tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động tổ chức tín dụng Việt Nam Các vấn đề pháp luật Việt Nam định hướng cho hoạt động tổ chức tín dụng, Thơng qua tác giả cịn liên hệ thêm đề tài nghiên cứu xử lý tài sản bảo đảm nhằm đảm bảo tính khách quan trình nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài chủ yếu vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản hoạt động ngân hàng thương mại thực trạng việc xử lý tài sản bảo đảm thơng qua đưa giải pháp bất cập nhằm hoàn thiện pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động tổ chức tín dụng Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản đề tài không có nhiều cơng trình khoa học khác nghiên cứu đề tài Các cơng trình nghiên cứu khoa học thường nói giao dịch bảo đảm/ bảo đảm thực nghĩa vụ dân Tuy nhiên, chưa có viết thực chuyên sâu vào vấn đề pháp lý liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm mà đặc biệt bất động sản – loại tài sản có giá trị cao lý dẫn đến lượng dư nợ tổ chức tín dụng Đặc biệt việc quy định pháp luật vấn đề cịn xử lý thí điểm việc tổ chức gặp khó khăn việc xử lý tài sản bảo đảm lớn Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp nghiên cứu, phân tích, diễn dịch, quy nạp, tổng hợp, so sánh luật học, so sánh lý luận với thực tiễn… Kết cấu luận văn Ngoài mục lục, danh mục từ viết tắt, lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu chương sau: Chương 1: Khái quát xử lý tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động tổ chức tín dụng Chương 2: Quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động tổ chức tín dụng – thực trạng giải pháp TCTD) ký kết sau thời điểm Bản án, định thi hành án có rủi ro bị vơ hiệu, TCTD bị TSBĐ quan thi hành án kê biên TSBĐ để thi hành án khác Việc ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi TCTD, đặc biệt trường hợp tài sản bị kê biên tài sản hình thành từ vốn vay TCTD  Vướng mắc trường hợp chủ thể chấp cá nhân, pháp nhân sử dụng tài sản để chấp kể từ ngày 01/01/2017 Bộ luật Dân 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 điều chỉnh quan hệ nhân thân, tài sản cá nhân pháp nhân; chủ thể khác bắt buộc phải tham gia giao dịch dân thông qua cá nhân (Điều 101 Bộ luật Dân sự) Trong đó, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thuế quy định NHNN quy định chủ thể bao gồm cá nhân, tổ chức hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư nhân… Các chủ thể đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.27 Điều dẫn đến: Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng Tài sản đứng tên chủ thể hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác, DN tư nhân… người ký giao dịch tài sản cá nhân thành viên chủ thể Với việc chủ thể ký Hợp đồng bảo đảm khác với chủ thể đứng tên sở hữu, sử dụng tài sản Tịa án tun bố vơ hiệu giao dịch (Ví dụ QSDĐ sở hữu nhà đăng ký đứng tên DN tư nhân xe ô tô đăng ký sở hữu hộ kinh doanh ký Hợp đồng bảo đảm, bên chấp DN tư nhân, Hộ Kinh doanh mà cá nhân thành viên DN tư nhân, Hộ kinh doanh…); Các giao dịch tín dụng với ngân hàng: cho vay, bảo lãnh cho DN tư nhân, Hộ kinh doanh… thực thơng qua cá nhân thành viên khơng với mục đích sử dụng vốn hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác, DN tư nhân ngân hàng khó kiểm sốt mục đích sử dụng vốn Ngồi ra, chủ thể khó khăn ký kết hợp đồng, hạch tốn chi phí… người tham gia giao dịch, ký kết hợp đồng mua hàng hóa khơng phải chủ thể bị hạch tốn chi phí Sự chồng chéo mặt pháp luật thể nghị định 163/2006 NĐ-CP giao dịch bảo đảm Cụ thể, điều nghị định 163/2006 NĐ-CP giao dịch bảo đảm có quy định :” Trường hợp bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực 27 Nguồn: MB trích dẫn từ: http://thoibaonganhang.vn/preview_article/t/cac-vuong-macphat-sinh-tu-thuc-tien-xu-ly-tai-san-bao-dam-va-kien-nghi-57063.html ngày truy cập: 24/7/2019 36 nhiều nghĩa vụ dân theo quy định khoản Điều 324 Bộ luật Dân bên thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2017 BLDS 2015 có hiệu lực quy định pháp luật việc dùng tài sản để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ dân quy định khác, cụ thể khoản 1, điều 296 BLDS 2015 “Một tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ, có giá trị thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác” việc viện dẫn khoản điều 324 Bộ luật Dân 2005 nghị định 163/2006 NĐ-CP khơng cịn phù hợp với quy định pháp luật việc dùng tài sản có giá trị nhỏ tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm quy định pháp luật khơng cịn sử dụng thực tế Phần đông ngân hàng lường trước rủi ro vấn đề cho vay nên giá trị TSBĐ lớn tổng giá trị bảo đảm vay ngân hàng  Khó khăn việc chấp tài sản người khác Khoản Điều Thông tư Liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định: “Việc đăng ký chấp quy định Điểm a, b, c, d đ Khoản Điều bao gồm trường hợp đăng ký chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp người khác” Tuy nhiên, Bộ luật Dân 2015 có hiệu lực từ 01/01/2017 chưa có quy định rõ ràng biện pháp bảo đảm tài sản bên thứ ba Do đó, TCTD đối mặt với rủi ro TSBĐ Tịa án có quan điểm Hợp đồng chấp/cầm cố tài sản bên thứ ba không quy định Bộ luật Dân tuyên hợp đồng vô hiệu Về chấp đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai, nhà hình thành tương lai: Về việc cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai: Luật Cơng chứng 2006 Luật Cơng chứng 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2015) khơng có quy định cơng chứng giao dịch chấp tài sản hình thành tương lai Điều 40 Luật Công chứng 2014 cịn quy định hồ sơ u cầu cơng chứng phải có Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản Quy định dẫn đến nhiều hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai bị từ chối cơng chứng Do hợp đồng khơng cơng chứng, Tịa án khơng thể mặc 37 nhiên xem hợp đồng có giá trị chứng mà phải tiến hành xác minh, lấy lời khai, đối chất, thu thập chứng cứ… để xác định nội dung quan hệ chấp Trường hợp đương khơng hợp tác, việc giải vụ án bị kéo dài, ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp người nhận chấp người chấp  Khó khăn việc tài sản cầm cố, chấp TCTD bị cầm giữ, bảo lưu quyền sở hữu theo quy định BLDS 2015 Theo quy định Bộ luật Dân 2015 bên cầm giữ tài sản giao lại tài sản cầm giữ nghĩa vụ thực hiện; bên bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu có quyền địi lại tài sản trường hợp bên mua khơng hồn thành nghĩa vụ tốn cho bên bán theo thỏa thuận Với quy định này, TSBĐ TCTD có nguy rủi ro lớn lý sau: Pháp luật thừa nhận giao dịch cầm giữ kể trường hợp tài sản chấp, cầm cố TCTD phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba Đối với trường hợp bảo lưu quyền sở hữu, nhà nước khơng có hệ thống thơng tin cơng khai tình trạng pháp lý tài sản yêu cầu bắt buộc phải đăng ký công khai việc bảo lưu quyền sở hữu TCTD khơng thể kiểm sốt TSBĐ có bị bảo lưu quyền sở hữu hay không phải chịu rủi ro từ việc hợp đồng chấp bị vô hiệu, dẫn đến TSBĐ  Hệ thống công khai thông tin tài sản Hoạt động tín dụng ngân hàng thường gắn với việc nhận cầm cố, chấp tài sản Tuy nhiên: Chưa công khai hệ thống thông tin BĐS (mới có thơng tin Giao dịch bảo đảm với Động sản) Chủ Sở hữu, Tình trạng pháp lý, cầm cố, chấp, kê biên, thi hành án, hạn chế giao dịch…; Đối với Động sản, có thơng tin đăng ký giao dịch bảo đảm, kê biên thi hành án hệ thống đăng ký tự nguyện nên liệu tra cứu chưa đầy đủ Vì vậy, TCTD chưa có liệu tra cứu thơng tin tài sản để nhận bảo đảm; cần phải xin xác nhận trường hợp; nhiều quan nhà đất từ chối cung cấp thông tin… dẫn đến gây khó khăn rủi ro cho hoạt động ngân hàng nhận tài sản bảo đảm không nắm tồn thơng tin tình trạng pháp lý tài sản  Khó khăn việc thu giữ tài sản bảo đảm 38 Bộ Luật Dân 2015 bỏ quyền thu giữ TSBĐ bên nhận bảo đảm, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Chính lý sau: VAMC TCTD khơng thể chủ động thu giữ chủ tài sản khơng đồng thuận, cố tình chống đối, chí tạo tranh chấp khác liên quan đến TSBĐ để khởi kiện tòa nhằm kéo dài thời gian xử lý TSBĐ TCTD phải chờ án Tòa án, tạo tâm lý chây ỳ trả nợ bên có nghĩa vụ, tạo áp lực lên cho quan xét xử Theo đó, việc xử lý TSBĐ TCTD bị kéo dài thời gian, ảnh hưởng lớn đến hiệu xử lý nợ xấu TCTD Trong đó, quyền thu giữ tài sản bảo đảm TCTD TCTD thực từ 10 năm qua theo quy định điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm Pháp luật cho phép chấp/nhận chấp tài sản hình thành tương lai (bao gồm dự án bất động sản) Khi không trả nợ, nguyên tắc, TCTD phải quyền xử lý tài sản bảo đảm nhận chấp hợp pháp Các dự án TSBĐ đánh giá, xem xét hiệu quả, tiềm nhận quan tâm nhà đầu tư Tuy nhiên, việc yêu cầu TCTD xử lý tài sản bảo đảm dự án bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản theo Điểm b Khoản Khoản Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không khả thi nhiều khoản nợ xấu có TSBĐ dự án bất động sản tài sản hình thành tương lai dự án bất động sản chưa hồn thành “cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt” chủ đầu tư chưa có đủ giấy chứng nhận “QSDĐ tồn phần dự án chuyển nhượng” Do đó, việc quy định bất hợp lý cản trở quyền xử lý tài sản bảo đảm hợp pháp TCTD  Xử lý TSBĐ bất động sản hình thành tương lai Nghị định 163/2006 NĐ-CP xử lý tài sản đảm bảo thể bất cập công tác xử lý tài sản bảo đảm chưa đề cập đến tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai Nghị định 163/2006 chưa theo kịp đa dạng, phức tạp giao dịch bảo đảm chủ thể ký kết, thực thực tế tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai Theo quy định điểm khoản điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/ 2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất Tuy nhiên, theo điểm b, khoản 2, điều 108 BLDS 2015 quy định tài sản 39 hình thành tương lai “tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” theo quy định BLDS 2015 tài sản hình thành tương lai bao gồm quyền sử dụng đất bất cập việc thực pháp luật thực tế việc chấp quyền sử dụng đất giao dịch bảo đảm phổ biến hoạt động cấp tín dụng nhiên vấn đề pháp lý xoay quanh việc quyền sử dụng đất hình thành tương lai vấn đề gây bất cập cho TCTD 2.2  Những vấn đề pháp lý việc chấp, bảo lãnh TSBĐ BĐS Thời điểm thiết lập hợp đồng chấp, bảo lãnh Hợp đồng định nghĩa thỏa thuận chủ thể nhằm xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ quan hệ xã hội cụ thể Hợp đồng chấp, bảo lãnh biện pháp để bảo đảm để thực hợp đồng tín dụng Cụ thể, sau giao kết hợp đồng tín dụng thơng thường ngân hàng yêu cầu khách hàng xác lập đơn đề nghị vay vốn sở tự nguyện cam kết thỏa thuận hai bên Theo khoản điều BLDS 2015 quy định “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” việc ngân hàng yêu cầu khách xác lập đơn đề nghị nhằm mục đích lường trước việc khách hàng viện cớ ngân hàng (bên cho vay) thực hợp đồng tín dụng khơng theo ngun tắc tự nguyện hai bên Hợp đồng tín dụng ln hợp đồng - thiết lập trước; sau đơn đề nghị vay vốn, hợp đồng chấp, bảo lãnh hợp đồng phụ thiết lập sở có quan hệ tín dụng phát sinh Thường quan hệ tín dụng thiết lập cụ thể sau: Thứ là, xác lập hợp đồng tín dụng để làm sở ký hợp đồng bảo đảm tiền vay, biên định giá tài sản, hợp đồng chấp tài sản bao đảm thiết lập sau hợp đồng tín dụng xác lập TCTD khách hàng Tuy nhiên, sau thiết lập hợp đồng chấp tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng quan hệ tín dụng ngân hàng khách hàng chưa xác lập mà quan hệ tín dụng xác lập TCTD khách hàng xác lập khế ước nhận nơ ngân hàng giải ngân tiền vay cho khách hàng Thông thường, khế ước nhận nợ xác lập sau có biên thẩm định giá tài sản, hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp Một bất cập trước việc giải ngân tiền vay cho khách hàng Một ví dụ cụ thể vào năm 2010, ngân hàng giải ngân cho khách hàng tiền mặt gây nhiều bất cập khách hàng lợi dụng vay vốn để đảo nợ từ nơi sang nơi khác dẫn tới phát sinh nợ xấu Do đó, Thơng tư 21/2017 NHNN quy định 40 phương thức giải ngân vốn cho vay TCTD thay cho Thông tư số 09/2012/TT-NHNN ngày 10 tháng năm 2012 quy định việc sử dụng phương tiện toán để giải ngân vốn cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng Theo đó, thơng tư quy định trường hợp giải ngân không dùng tiền mặt bao gồm:  Khách hàng toán, chi trả cho mục đích sử dụng vốn vay mà pháp luật quy định phải thực thông qua tài khoản toán khách hàng;  Khách hàng bên thụ hưởng có tài khoản tốn tổ chức cung ứng dịch vụ tốn, ứng vốn tự có để tốn, chi trả chi phí thuộc phương án, dự án kinh doanh phương án, dự án phục vụ đời sống tổ chức tín dụng cho vay định cho vay theo quy định pháp luật;  Khách hàng trực tiếp toán, chi trả tiền mua sản phẩm nông nghiệp thuộc lĩnh vực nông, lâm, diêm nghiệp thủy sản từ cá nhân, hộ gia đình, chủ trang trại, hộ kinh doanh tổ hợp tác có hoạt động sản xuất kinh doanh địa bàn nông thôn trả tiền trước thời gian bao lâu, không phép chấp, bảo lãnh  Người ký hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất hộ gia đình Tại khoản 29 Điều Điều 179 Luật Đất đai 2013 ghi nhận: “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền nghĩa vụ sau đây: Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật Hộ gia đình Nhà nước giao đất, hộ có thành viên chết quyền sử dụng đất thành viên để thừa kế theo di chúc theo pháp luật Trường hợp người thừa kế người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật nhận thừa kế quyền sử dụng đất; không thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật hưởng giá trị phần thừa kế đó…” 41 Tài sản chung hộ gia đình pháp luật quy định cụ thể Điều 212 Bộ luật Dân 2015, khối tài sản thành viên hộ tạo lập nên trình tiến hành hoạt động kinh tế chung tài sản thuộc sở hữu cá nhân có thỏa thuận góp vào khối tài sản chung, tài sản sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung Tài sản chung bao gồm: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm đất đất canh tác), rừng, rừng trồng hộ Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ tài sản chung tạo thành Hoạt động kinh tế chung hiểu việc canh tác ruộng, làm nghề thủ công như: làm giấy, in tranh, đồ mộc, đồ sành sứ, làm đồ thủ công mỹ nghệ, sản xuất loại sản phẩm… mà thành viên phụ trách công đoạn trình sản xuất tạo nhóm sản phẩm tiến hành phân phối, bán, cho thuê tổng thể… hưởng lợi từ hoạt động kinh tế chung nêu Việc hưởng lợi trực tiếp (nhận tiền, tài sản chia cho người) thông qua việc thụ hưởng chung lợi ích nhà ở, ăn uống, lại tài sản chung Như vậy, hoạt động đơn lẻ thành viên hộ gia đình mua bán phục vụ tiêu dùng cá nhân không coi hoạt động hộ gia đình hộ gia đình khơng phải chịu trách nhiệm với hành vi cá nhân (trong trường hợp cá nhân người từ đủ 18 tuổi trở lên có đầy đủ lực pháp luật dân sự) Việc xác định tài sản chung, hoạt động kinh tế chung hộ gia đình có ý nghĩa quan trọng việc xác định trách nhiệm hộ gia đình tham gia quan hệ pháp luật dân sự, đặc biệt quan hệ tín dụng với ngân hàng  Công chứng, chứng thực hợp đồng chấp, bảo lãnh Theo định nghĩa khoản 4, điều Nghị định số 23/2015/NĐ-CP “việc quan có thẩm quyền theo quy định Nghị định chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch” Nghĩa nội hàm hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch u cầu chứng thực tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch Hợp đồng, giao dịch có hợp pháp hay khơng hồn tồn hai bên giao kết chịu trách nhiệm Theo quy định khoản 1, điều Luật công chứng 2014 quy định: “Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội 42 dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.” Thực chất việc công chứng chứng thực hai hành vi mang chất hồn tồn khác theo nội hàm việc chứng thực tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch không bảo đảm mà hoàn toàn hai bên giao kết chịu trách nhiệm Ngược lại, việc cơng chứng đề cao tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn Vì vậy, hợp đồng chấp mà khách hàng (bên vay) giao kết với ngân hàng (bên cho vay) phương pháp sử dụng nhằm đảm bảo tính hợp pháp hợp đồng chấp Giá trị pháp lý hợp đồng, giao dịch công chứng cao so với giá trị pháp lý hợp đồng giao dịch chứng thực Hợp đồng, giao dịch sau cơng chứng có giá trị pháp lý văn quan công quyền Việc chứng thực hợp đồng không chịu trách nhiệm nội dung hợp đồng có hợp pháp hay khơng, cịn việc cơng chứng hợp đồng, giao dịch bao hàm nghĩa vụ chịu trách nhiệm tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch  Việc đăng kí chấp, bảo lãnh Trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xác nhận trạng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký trường hợp khơng có giấy tờ theo quy định thực theo quy định điểm a khoản điều 70 Nghị định 43/2014 NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai Sau gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài ngun Mơi trường có thẩm quyền (theo quy định điều Thông tư liên tịch 09/ 2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ tư pháp – Bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất)  Thủ tục giải chấp bất động sản Hồ sơ xóa đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định khoản điều 31 nghị định 83/2010 NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm: a) Đơn đề nghị xóa đăng ký giao dịch bảo đảm; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận cấp qua thời kỳ; c) Văn đồng ý xóa đăng ký giao dịch bảo đảm người nhận bảo đảm, trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký bên bảo đảm; 43 d) Bản có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền phải có Văn ủy quyền Theo quy định khoản điều 31 Nghị định 83/2010 NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm thời hạn giải hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực cơng việc sau đây: a) Xóa đăng ký Giấy chứng nhận xóa đăng ký Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định pháp luật; b) Chứng nhận việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm vào Đơn yêu cầu xóa đăng ký; c) Trả kết cho người yêu cầu xóa đăng ký theo phương thức quy định Điều 19 Nghị định 2.3 Kiến nghị, hoàn thiện pháp luật xử lý TSBĐ BĐS Thứ nhất: Kiến nghị thực thủ tục rút gọn việc áp dụng biện pháp tố tụng việc xử lý TSBĐ nhằm hạn chế việc tải việc thực xử lý TSBĐ đường tố tụng nhằm khấu trừ nghĩa vụ trả nợ cho TCTD cách nhanh chóng tránh việc bên vay chây ì việc trả nợ mà thực trạng án xử lý TSBĐ tòa án kéo dài nhiều năm Thứ hai: Các quan quyền địa phương cập nhật văn pháp luật nhằm thông qua bước xử lý cách nhanh chóng quan công an thi hành án thực công việc hỗ trợ tốt việc thu giữ TSBĐ Thứ ba: Chưa có hệ thống thơng tin bất động sản thông tin chủ sỡ hữu với tình trạng pháp lý bất động sản khiến tổ chức tín dụng khó khăn việc cập nhật thông tin thực giải chấp cho vay khiến cho tài sản sau khách hàng không trả nợ ngân hàng xử lý tài sản khơng xử lý Đề xuất cần có hệ thống thông tin Bất động sản nhằm hạn chế cách tốt việc bên vay có ý đồ chiếm đoạt Thứ tư: Cần có quy định pháp luật xử lý TSBĐ bất động sản hình thành tương lai tránh chồng chéo mặt pháp luật việc xử lý TSBĐ Cần có quy định cụ thể TSBĐ BĐS hình thành tương lai bao gồm loại tài sản có phải loại hộ hình thành tương lai hay theo cách hiểu BLDS 2015 quy định tài sản hình thành tương lai “tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” theo quy định BLDS 2015 tài sản hình thành tương lai bao gồm quyền sử dụng đất Đề xuất càn văn thống để thuận tiện việc xử lý loại tài sản 44 Thứ năm: Các quan chức nhà nước cần phân định rõ nghĩa vụ tài doanh nghiệp Nhà nước nghĩa vụ trả nợ doanh nghiệp ngân hàng Khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, chi phí hợp lý liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm ưu tiên trừ vào tiền bán tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật, số tiền lại phải trả nợ vay ngân hàng Về vấn đề này, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng Bộ Tài nguyên Môi trường cần ban hành văn hướng dẫn quan cấp theo hướng kiến nghị nêu chấp nhận hợp đồng chấp, cầm cố tài sản thay cho văn đồng ý chủ sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán tài sản chủ sở hữu tài sản người phải thi hành án với người mua tài sản để làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua theo quy định Ðiều 70 Nghị định số 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ.28 Thứ sáu: Tịa án nhân dân tối cao cần có văn đạo Tịa án nhân dân cấp địa phương (đặc biệt tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã…) sớm giải vụ án tranh chấp liên quan đến hoạt động ngân hàng, tín dụng phù hợp với quy định thủ tục tố tụng quy định có liên quan khác sau thụ lý vụ án; đặc biệt phải tuân thủ mặt tố tụng Thứ bảy: Viện kiểm sát nhân dân tối cao cần có văn đạo Viện kiểm sát nhân dân địa phương tăng cường giám sát việc tuân thủ pháp luật Tòa án quan thi hành án, theo đó, thấy Tịa án quan thi hành án cấp vi phạm quy định pháp luật, vi phạm tố tụng phạm vi chức nhiệm vụ mình, Viện kiểm sát nhân dân cần có văn gửi Tịa án, quan thi hành án cấp yêu cầu tuân thủ quy định pháp luật có văn kiến nghị quan/người có thẩm quyền giải có văn trả lời ngân hàng nhận đơn thư khiếu nại việc vi phạm pháp luật Tòa án, quan thi hành án Thứ tám: Triển khai thực Quyết định số 866b/QÐ-BTP ngày 31/01/2013 Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Tổng cục Thi hành án dân cần sớm phối hợp với tổ chức tín dụng rà soát, tổng hợp án, định có hiệu lực Tịa án mà chưa thi hành thi hành dở dang để có kế hoạch đạo quan thi hành án địa phương đẩy nhanh việc thi hành vụ án tồn đọng, góp phần sớm thu hồi nợ, giảm nợ xấu bổ sung nguồn vốn kinh doanh cho ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển 28 “Báo cáo thực tập cuối khóa văn – Sinh viên Nguyễn Duy Hiển – Khoa Luật – Trường đại học Vinh.” Từ kiến nghị thứ năm đến kiến nghị thứ mười 45 Thứ chín: Tịa án nhân dân tối cao phối hợp với Viện kiểm soát nhân dân tối cao sớm hướng dẫn Tòa án nhân dân địa phương thụ lý vụ án liên quan đến hoạt động ngân hàng, tín dụng bên vay, bên bảo đảm cố tình trốn tránh, bỏ khỏi nơi cư trú mà không khai báo địa với ngân hàng nhằm bảo đảm quyền khởi kiện ngân hàng theo quy định điểm 8.6 mục Nghị số 02/2006/NQHÐTP ngày 12/5/2006 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (trong thời gian qua, nhiều vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng khơng Tòa án địa phương thụ lý định đình giải vụ án khơng tìm địa bị đơn/người có quyền Như Chính phủ đạo Nghị số 01/NQ-CP Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013, việc xử lý nợ xấu hiệu đòi hỏi nỗ lực, cố gắng tâm cao hệ thống trị, Bộ, ngành có liên quan, cộng đồng doanh nghiệp ngân hàng Trường hợp kiến nghị chấp nhận khoản nợ xấu ngân hàng dần khắc phục, xử lý đạt mức an toàn cho phép phù hợp với thông lệ quốc tế Tuy nhiên, lâu dài, biện pháp tự xử lý nợ xấu ngân hàng khơng hỗ trợ tích cực phục hồi kinh tế, thực thi có hiệu giải pháp điều hành kinh tế vĩ mơ, tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường bất động sản thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nợ xấu tiềm ẩn lớn, xử lý khó khăn có nguy tăng mạnh Thứ mười: Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Tư Pháp Ngân hàng Nhà Nước cần sớm ban hành văn chí đạo, yêu cầu Cơ quan công chứng, Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trực thuộc quan tài nguyên thuộc Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương, quận, huyện phải tuân thủ thực theo Các quy định Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 16/2014/ TTLT-BTP-BTNMT-NHNN giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 46 KẾT LUẬN CHƢƠNG II Những bất cập công tác xử lý TSBĐ không vấn để riêng TCTD mà vấn đề chung toàn xã hội Lượng dư nợ cao khiến xã hội rơi vào tình trạng khủng khoảng Trên sở đất nước ngày phát triển đơi với vấn đề vừa vừa khó lại phát sinh Bất động sản khơng gói gọn hình thức tài sản đất tài sản khác gắn liền với đất mà cịn bất động sản hình thành tương lai chí dự án cần có kế hoạch tài đẹp hợp với vị rủi ro TCTD duyệt giải ngân cho vay từ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho TCTD xã hội Không phải sớm chiều giải khó khăn mà tinh thần cịn hợp tác phòng ban tổ chức trị xã hội nhằm hạn chế đến mức thấp tượng chồng chéo luật xử lý TSBĐ Các vấn đề nêu chưa đủ để nói lên mơi trường vơ phức tạp hệ thông xử lý TSBĐ Luật, nghị định, nghị đưa vào sử dụng phần giải tỏa nút thắt pháp lý TCTD xử lý TSBĐ Và ngân hàng bên lợi từ nghị 42 thí điểm nợ xấu đời Các TCTD tinh thần hồn thành tốt cơng việc trung gian tài cho toàn xã hội, thực chặt chẽ việc cho vay giải ngân hạn chế việc phải xử lý nợ khủng để lại tồn dư nợ xấu hạn cho xã hội 47 KẾT LUẬN Những năm gần đây, kinh tế Việt Nam phải đối diện với nhiều khó khăn, thách thức hậu suy thoái kinh tế tồn cầu đóng băng bất động sản Dẫn đến nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa, giải hay phải phá sản Những doanh nghiệp tồn khó khăn, dẫn đến doanh nghiệp khơng có khả trả nợ cho ngân hàng nợ xấu ngân hàng tăng cao, ảnh hưởng nghiêm đến hoạt động bền vững, tính an tồn hệ thống ngân hàng nói riêng kình tế nói chung Do vậy, việc xử lý nợ xấu nhiệm vụ quan trọng cấp bách để khơi thơng “dịng máu đông” thúc đẩy kinh tế phát triển Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đạo liệt Bộ, ngành quan liên quan phối hợp xử lý nợ xấu để ổn định phát triển kinh tế vĩ mô, hỗ trợ giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn Song song với biện pháp vĩ mô, ngân hàng trực tiếp xử lý nợ xấu để nhanh chóng thu hồi vốn, tái đầu tư bảo đảm tỷ lệ an toàn vốn Xác định nguồn thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp khơng thể có điều kiện kinh tế nay, nên ngân hàng tập trung thực biện pháp xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Tuy nhiên, thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, nên cơng tác thu hồi nợ ngân hàng từ việc xử lý tài sản bảo đảm chưa hiệu thường kéo dài dự kiến Thông qua đề tài, tác giả sâu vào đánh giá, phân tích thực trạng pháp luật nước ta xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất bất động sản hoạt động ngân hàng, bất cập, khó khăn vướng mắc áp dụng vào thực tiễn, sở đó, tác giả đưa số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Với nhiều năm công tác lĩnh vực ngân hàng, đặc biệt lĩnh vực Pháp chế xử lý nợ ngân hàng, tác giả cố gắng giành nhiều thời gian công sức để làm rõ lý luận chung tài sản bảo đảm bất động sản, xử lý tài sản bảo đảm bất động sản; đặc biệt phân tích đánh giá cách đầy đủ thực trạng pháp luật vấn đề này; nhằm đưa số có kiến nghị giải pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Mặc dù nhiều cố gắng, nhiên với thời gian cịn hạn chế, chắn khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, tác giả mong nhận ý kiện đóng góp, phản biện quý thầy cô, chuyên gia quý bạn đọc để đề nghiên cứu chuyên sâu hoàn thiện 48 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I TÀI LIỆU TIỀNG VIỆT  Tài liệu văn pháp luật Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2013 Bộ luật dân 2015 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thơng qua ngày 24 tháng 11 năm 2015 Luật doanh nghiệp 2014 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2014 Luật tổ chức tín dụng 2010 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ thông qua ngày 16 tháng năm 2010 Luật thi hành án dân 2008 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2009 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Khố XII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 14 tháng 11 năm 2008 Nghị số: 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIV, kỳ họp thứ thông qua ngày 21 tháng năm 2017 Nghị 33/NQ-CP ngày 09/5/2016 Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng năm 2016 Nghị định 163/2006 xử lý tài sản bảo đảm  Tài liệu Sách tiếng Việt; Báo, tạp chí; Các trang thơng tin trực tuyến Sách Hiểu nghề giữ nghiệp – 26 học pháp lý dành cho nghề tín dụng – Luật sư Trần Minh Hải Điều tra dân số năm 2010 2019 Việt Nam Phát biểu nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liêm hội thảo hồn thiện chế sách cải cách thủ tục hành dự án kinh doanh bất động sản Bộ Xây dựng Hiệp hội Bất động sản TP HCM tổ chức ngày 27/6/2008 TP HCM Trương Thanh Đức, Còn nhiều điều mù mờ chung quanh qui định chấp quyền sử dụng đất, www.thongtinphapluatdansu, ngày truy cập: 10/6/2019 MB – Các vướng mắc phát sinh từ thực tiễn xử lý tài sản đảm bảo kiến nghị - http://thoibaonganhang.vn/preview_article/t/cac-vuong-mac-phat-sinh- tu-thuc-tien-xu-ly-tai-san-bao-dam-va-kien-nghi-57063.html, ngày truy cập: 24/7/2019  Tài liệu tài liệu gốc quan thực tập Quy định xử lý tài sản bảo đảm NHTM cổ phần Phương Đông ... Khái quát xử lý tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động tổ chức tín dụng Chương 2: Quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động tổ chức tín dụng – thực trạng giải pháp CHƢƠNG...  Làm rõ khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Đưa số bất cập thực quy định pháp luật trình xử lý tài sản bảo đảm bất động sản tổ chức. .. việc quy định bất hợp lý cản trở quy? ??n xử lý tài sản bảo đảm hợp pháp TCTD  Xử lý TSBĐ bất động sản hình thành tương lai Nghị định 163/2006 NĐ-CP xử lý tài sản đảm bảo thể bất cập công tác xử lý