Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng

So với BLDS 2005, BLDS 2015 bổ sung thêm 2 biện pháp bảo đảm mới: bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản.“Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền sau đây gọi là bên cầm giữ đang nắm giữ h

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HỒ CHÍ MINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ

CHỨC TÍN DỤNG

TP Hồ Chí Minh - 2019

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ

CHỨC TÍN DỤNG

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn: ThS NGUYỄN THỊ BÍCH PHƯỢNG

Sinh viên thực hiện : NGUYỄN DUY CẢNH

Tp Hồ Chí Minh - 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

KHOA LUẬT

LỜI CẢM ƠN

Hành trình không ngừng nghỉ của một sinh viên chuyên ngành luật kinh tế như em

sắp kết thúc và những gì em có được đó là kiến thức và những kĩ năng chuyên môn đã

được thầy cô tận tình chỉ bảo trong thời gian 4 năm trên ghế giảng đường Với những kiến

thức em có được cùng với những ngày tháng thực tập tại ngân hàng đã giúp em có thêm tự

tin để hoàn thiện đề tài của mình về những quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là

bất động sản hiện nay Trên con đường hoàn thiện đề tài em xin được cảm ơn những anh,

chị bạn bè và đặc biệt là cô Nguyễn Thị Bích Phượng đã là người đồng hành cùng em hỗ

trợ em hoàn thành bài luận văn này Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn cô Bài luận

văn được hoàn thành trong thời gian 2 tháng cùng với sự hỗ trợ kiến thức từ các nguồn

thông tin, các kiến thức quý báu từ các anh chị tại trung tâm và sự hỗ trợ của cô Vì thời

gian ngắn nên không tránh khỏi những điều thiếu sót về kiến thức cũng như kĩ năng Kính

mong nhận được sự góp ý từ thầy cô bộ môn và các bạn để em có thể hoàn thành bài khóa

luận

Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên Nguyễn Duy Cảnh, MSSV: 1511270927

Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Khoá luận tốt nghiệp này được

thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ và theo đúng qui

định);

Nội dung trong khoá luận KHÔNG SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu khác

Nếu sai sót tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định của nhà trường và pháp luật

Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài 2

4 Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Kết cấu của luận văn 3

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 4

1.1 Khái quát chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch dân sự 4

1.1.1 Khái niệm về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 4

1.1.2 Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 4

1.2 Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng 6

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của bảo đảm tiền vay 6

1.2.2 Các quy định về TSBĐ là cơ sở pháp lý để các tổ chức tín dụng thu hồi khoản nợ của khách hàng đối với mình 6

1.2.3 Đặc điểm chung của bất động sản: 8

1.2.4 Điều kiện tài sản bảo đảm 10

1.2.5 Mục đích của việc xử lý TSBĐ là BĐS 11

1.2.6 Mối quan hệ giữ hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng 11

1.3 Những vấn đề cơ bản về xử lý TSBĐ là bất động sản 13

1.3.1 Khái niệm về xử lý TSBĐ là bất động sản 13

1.3.2 Nguyên tắc xử lý TSBĐ là BĐS 13

1.3.3 Nội dung về xử lý TSBĐ là bất động sản 14

KẾT LUẬN CHƯƠNG I 25

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TCTD – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP 26

2.1 Quy định pháp luật hiện hành về xử lý TSBĐ là BĐS 26

2.1.1 Cơ chế xử lý TSBĐ theo pháp luật hiện hành 26

2.1.2 Các bên thỏa thuận và phối hợp bán TSBĐ 29

2.1.3 Xử lý TSBĐ để thu nợ thông qua khởi kiện, thi hành án 30

2.1.4 Bất cập khi xử lý tài sản bảo đảm 32

2.1.5 Những khó khăn khi xử lý tài sản thông qua thi hành án 35

2.2 Những vấn đề pháp lý trong việc thế chấp, bảo lãnh TSBĐ là BĐS 40

2.3 Kiến nghị, hoàn thiện pháp luật về xử lý TSBĐ là BĐS 44

KẾT LUẬN CHƯƠNG II 47

KẾT LUẬN 48

năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ

chức và cơ chế hoạt động của trung

tâm phát triển quỹ đất trực thuộc sở

tài nguyên và môi trường

TTLT 16

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chủ yếu của ngân hàng hiện nay Các ngân hàng ngày càng đưa ra nhiều sản phẩm vay hấp dẫn cho người yêu tiêu dùng Tuy nhiên, để có một khoản vay an toàn điều cần thiết nhất chính là lượng tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm cho tiền vay tại ngân hàng Tài sản bảo đảm cũng có rất nhiều loại và dạng khác nhau như bất động sản, động sản và giấy tờ có giá Chiếm một tỷ lệ cao trong khối tài sản bao đảm hiện nay chính là bất động sản

vì chúng có giá trị lớn có thể giải ngân được lượng tiền vay lớn Nhưng đi kèm với điều đó là muôn vàn những khó khăn rắc rối do nó mang lại Tình trạng khó khăn tài chính của ngân hàng thường phát sinh từ các khoản cho vay khó đòi (nợ xấu), thường bắt nguồn từ nguyên nhân sau: Quản lý, điều hành, giám sát ngân hàng yếu kém; cho vay không tuân thủ quy tắc tín dụng và quản lý rủi ro; đặc biệt là việc thẩm định cho vay (thẩm định tài chính, tài sản bảo đảm); chính sách cho vay thiếu hợp lý; tính trạng bất khả kháng của khách hàng (rủi ro khách quan, thiên tai,…) và tình trạng suy thoái ngoài dự kiến của nền kinh tế

Trong quá trình khách hàng sử dụng tiền vay của ngân hàng, ngân hàng khó có thể kiểm soát trực tiếp được hoạt động sử dụng vốn, kinh doanh, doanh thu của khách hàng cả yếu tố khách quan và chủ quan, có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ cho ngân hàng Vì vậy, một khoản vay dù được đánh giá tốt nhưng vẫn chứa đựng một mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả năng phân tích và giám sát của ngân hàng Tồn dư nợ xấu chính là vấn đề mà các ngân hàng quan tâm nhất hiện nay Rủi ro thanh khoản đặc biệt là đối với dạng tài sản bảo đảm này là rất cao Trên thực tế có thể thấy khi ngân hàng mang đơn ra tòa đi kiện khách hàng nghĩa là họ đã không còn trông chờ gì vào khả năng trả nợ của khách hàng mà chỉ còn trông chờ vào phán quyết của tòa án xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi phần nợ gốc và lãi Tuy nhiên, đặt trường hợp khi ngân hàng tuyên hợp đồng bảo đảm tiền vay vô hiệu thì theo điều 173 Bộ luật dân sư 2015 “ Các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận ” trong trường hợp xấu nhất ngân hàng sẽ phải trả lại các giấy tờ tài sản bảo đảm cho bên thứ ba.1 Đó cũng là một trong những lý do mà tác giả thực hiện bài khóa luận này

Do đó, vấn đề quản lý rủi ro và nợ quá hạn là vấn đề nóng bỏng, đặc biệt quan trọng quyết định đến sự tồn tại và phát triển ổn định, bền vững, an toàn của ngân hàng.Cơ

1

Hiểu nghề giữ nghiệp – Luật sư Trần Minh Hải – 26 bài học pháp lý cho nghề tín dụng ngân hàng

chế xử lý tài sản bảo đảm chưa thực sự có tác dụng trong bối cảnh ngày nay vì càng

có nhiều đơn vị kinh doanh lách luật mà ví dụ điển hình là các đại án nghìn tỷ Do

đó các cơ chế xử lý, thu hồi nợ quá hạn, nợ xấu được ngân hàng đặc biệt chú trọng

và quyết liệt xử lý, mà tập trung chủ yếu là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng Nhưng vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là vấn đề vô cùng nan giải và khó khăn của ngân hàng trong tình hình nợ quá hạn hiện nay của ngân hàng, quy định của pháp luật thực định liên quan đến vấn đề tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm và đặc biệt là thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hiện nay

Chính vì những lý do trên mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG” thực hiện đề tài khóa luận cuối

khóa của mình Với đề tài này, tác giả mong muốn được tiếp tục nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động của ngân hàng thương mại Qua đó phân tích đánh giá thực trạng áp dụng hiện nay, từ đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tái sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong hoạt động

của ngân hàng thương mại

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

 Mục tiêu tổng quát:

Mục tiêu tổng quát của luận văn là để chỉ ra một số vướng mắc bất cập trong

hệ thống pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay mà chủ yếu là bất động sản trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định đang được đưa vào

thực tiễn hiện nay tại các tổ chức tín dụng

 Mục tiêu cụ thể:

Để có thể đạt được mục tiêu nêu ở phần mục tiêu tổng quát, luận văn mong muốn

hướng tới một số mục tiêu cụ thể như sau:

Làm rõ khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng, xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Đưa ra một số những bất cập khi thực hiện những quy định của pháp luật trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các tổ chức tín dụng hiện

nay

Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về

xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các tổ chức tín dụng

3 Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu của đề tài

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài tập trung nghiên cứu về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng tại Việt Nam Các vấn đề pháp luật tại Việt Nam định hướng cho các hoạt động của các tổ chức tín dụng, Thông qua đó tác giả còn liên hệ thêm các đề tài nghiên cứu về xử lý tài sản bảo đảm hiện nay nhằm đảm bảo tính khách quan trong quá trình nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài chủ yếu là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong hoạt động của ngân hàng thương mại và những thực trạng hiện nay về việc xử lý tài sản bảo đảm thông qua đó đưa những giải pháp về những bất cập nhằm hoàn thiện pháp luật về việc xử

lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng

4 Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài

Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một đề tài tuy không mới và đã có nhiều công trình khoa học khác nhau nghiên cứu về đề tài này Các công trình nghiên cứu khoa học thường nói về giao dịch bảo đảm/ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Tuy nhiên, chưa có bài viết nào thực sự chuyên sâu vào những vấn đề pháp

lý liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm mà đặc biệt là bất động sản – loại tài sản

có giá trị cao và là lý do dẫn đến lượng dư nợ tại các tổ chức tín dụng hiện nay Đặc biệt việc các quy định pháp luật về vấn đề trên vẫn còn đang xử lý thí điểm thì việc các tổ chức gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm là vẫn còn rất lớn

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu, phân tích, diễn dịch, quy nạp, tổng hợp, so sánh luật học, so sánh lý luận với thực tiễn…

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài mục lục, danh mục các từ viết tắt, lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu 2 chương như sau:

Chương 1: Khái quát về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động của

tổ chức tín dụng

Chương 2: Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng – thực trạng và giải pháp

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG

1.1 Khái quát chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch dân sự

1.1.1 Khái niệm về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Các biện pháp bảo đảm có thể được sử dụng để bảo đảm cho một nghĩa vụ hiện tại hoặc một nghĩa vụ hình thành trong tương lai2 Nghĩa vụ hiện tại là nghĩa vụ đã được hình thành cụ thể tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Nghĩa vụ hình thành trong tương lai là nghĩa vụ chưa được hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm Theo như quy định tại BLDS 2015 bao gồm 9 biện pháp bảo đảm bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, kỹ quỹ, bảo lưu quyền

sở hữu, tín chấp và cầm giữ tài sản So với BLDS 2005, BLDS 2015 bổ sung thêm 2

biện pháp bảo đảm mới: bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản.“Cầm giữ tài sản

là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ” quy định trên một

lần nữa làm khó các tổ chức tín dụng khi bên cầm giữ hợp pháp có thể là bất cứ ai nên ví dụ khi bên A vay tiền tại TCTD để mua nhà của B tài sản thế chấp đang được

B cầm giữ hợp pháp Nếu bên A không thực hiện được hợp đồng tín dụng thì bên B

là bên cầm giữ vẫn có quyền giữ tài sản thế chấp là căn nhà trường hợp trên ngân hàng có thể mất luôn cả TSBĐ

Các biện pháp này cho phép bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sỡ hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm Tuy nhiên không phải các biện pháp đều có thể được các tổ chức tín dụng để thực hiện bảo đảm khoản vay tại TCTD như quy định về việc cầm giữ tài sản ở trên và bảo lãnh bằng hình thức Tín chấp Bản chất của các biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch dân sự nhằm mục đích nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ đúng và đầy đủ của bên có nghĩa vụ Tuy nhiên các quy định trên vẫn tồn tại mặt trái và khiến các TCTD gặp khó khi xử

lý TSBĐ Trường hợp có sự tranh chấp về lợi ích giữa các bên thì các biện pháp bảo đảm sẽ là cơ sở cho bên nhận bảo đảm bảo vệ những lợi ich vốn có của mình Từ đó các giao dịch dân sự sẽ được bảo đảm và thúc đẩy thực hiện nhiều hơn, bên nhận bảo đảm hay nói cách khác là các tổ chức tín dụng sẽ có được một sự an toàn nhất định trong việc thực hiện các giao dịch bảo đảm tiền vay cho khách hàng

1.1.2 Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

2

Khoản 2 Điều 293 BLDS 2015

Các biện pháp bảo đảm có những đặc điểm đặc thù khác với những giao dịch dân sự thông thường do bị chi phối bởi mục đích và tính chất bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của các loại giao dịch bảo đảm

- Các biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh trên cơ sở có sự thỏa thuận của các bên chủ thể Hay nói cách khác, các biện pháp bảo đảm không mặc nhiên phát sinh bên cạnh các hợp đồng chính, trừ trường hợp các quan hệ vay tiền trong kĩnh vực tín dụng ngân hàng

- Các biện pháp bảo đảm được coi là hợp đồng phụ với mục đích để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong một hợp đồng được xác định Thông thường, là hợp đồng tín dụng được xác lập bởi TCTD và khách hàng Các biện pháp bảo đảm (là hợp đồng phụ) chỉ được xác lập dựa trên hợp đồng tín dụng xác lập giữa tổ chức tín dụng và khách hàng Các biện pháp bảo đảm (hợp đồng phụ) chỉ được xác lập sau hay đồng thời với việc xác lập hợp đồng chính Nói cách khác, chỉ khi nào các chủ thể xác định được nghĩa vụ cần phải bảo đảm là nghĩa vụ gì, phải được bảo đảm như thế nào thì các biện pháp bảo đảm mới được hình thành Các biện pháp bảo đảm không tồn tại độc lập mà luôn gắn liền với một hợp đồng cụ thể có chứa đựng nghĩa vụ cần bảo đảm.3

- Lợi ích vật chất là đối tượng chủ yếu của các biện pháp bảo đảm Nghĩa vụ cần được bảo đảm là nghĩa vụ mang tính chất tài sản cho nên đối tượng của các biện pháp bảo đảm cũng phải mang tính tài sản Bởi chỉ có lợi ích vật chất hoặc tài sản mới bù đắp, khấu trừ được các giá trị vật chất khi bị mất mát thiệt hại

- Các biện pháp bảo đảm có tính chất dự phòng, chỉ được áp dụng khi hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra Có hai khả năng:

 Nếu đến hạn bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình thì bên có nghĩa vụ được khôi phục đầy đủ các quyền của chủ sỡ hữu đối với TSBĐ

 Nếu đến hạn có sự vi phạm nghĩa vụ thì TSBĐ khi đó mới xử lý để khấu trừ phần nghĩa vụ bị vi phạm

- Phạm vi của các biện pháp bảo đảm do các bên thỏa thuận, có thể là toàn bộ hay một phần nghĩa vụ Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm cả nghĩa vụ trả lãi

và bồi thường thiệt hại Về nguyên tắc, phạm vi của các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ chính

3

Hiểu nghề giữ nghiệp – Luật sư Trần Minh Hải – 26 bài học pháp lý cho nghề tín dụng ngân hàng

- Các biện pháp bảo đảm có mục đích bảo vệ lợi ích cho bên có quyền một cách chắc chắn thông qua việc thỏa thuận về một tài sản dự phòng sẽ được xử lý để khấu trừ nghĩa vụ vi phạm

1.2 Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay của tổ chức tín dụng

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của bảo đảm tiền vay

Nghiệp vụ tín dụng là một trong những hoạt động chủ yếu đem lại nguồn lợi nhuận cho các NHTM, ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho khách hàng là các tổ chức, cá nhân dưới hình thức: cho vay, chiết khấu, tái chiết khấu công cụ chuyển nhượng và giấy

tờ có giá khác, bảo lãnh, bao thanh toán, Việc cấp tín dụng được dựa trên cơ sở lòng tin, sự uy tín, hiệu quả của phương án kinh doanh Thế nhưng, với sự thiếu hụt

về thông tin trên thị trường kinh tế Việt Nam đã gây không ít trở ngại cho các ngân hàng khi thực hiện quy trình tín dụng Gây ra hiện tượng thông tin bất cân xứng giữa bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm Hiện tượng thiếu hụt thông tin trên thị trường gây không ít trở ngại cho các TCTD khi thưc hiện quy trình tín dụng Do đó,

để hạn chế một phần ảnh hưởng của hiện tượng thiếu hụt thông tin, một phương pháp cổ điển được áp dụng là: TSBĐ4

Theo như quy định tại luật các tổ chức tín dụng cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi5 Tuy nhiên, chưa có một văn bản nào quy định một cách đầy đủ về một vấn đề rất quan trọng là xử lý tài sản bảo đảm Hầu như tại các ngân hàng khi cho vay đều kèm theo một hợp đồng bảo đảm tiền vay nhằm đảm bảo an toàn cho khoản cấp tín dụng trên Ở Việt Nam TSBĐ là BĐS do các bên thỏa thuận và thuộc sỡ hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sỡ hữu của người thứ ba

mà người này cam kết dùng BĐS đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền

1.2.2 Các quy định về TSBĐ là cơ sở pháp lý để các tổ chức tín dụng thu hồi

khoản nợ của khách hàng đối với mình

Trước khi thực hiện cho vay các TCTD thường yêu cầu khách hàng của mình phải bảo đảm các khoản tiền vay bằng tài sản bảo đảm theo hình thức thế chấp hoặc các hình thức khác theo quy định của các tổ chức tín dụng Các khoản tiền vay tại ngân

hàng mặc định sẽ được “bảo hiểm” bằng chính tài sản mà khách hàng thực hiện bảo đảm tại ngân hàng Thông qua hợp đồng bảo đảm, hai bên sẽ thỏa thuận về quyền

và nghĩa vụ đối với TSBĐ được xác lập trên cơ sở hợp đồng tín dụng (chính) hợp đồng bảo đảm tài sản Trường hợp, khách hàng vay không có khả năng tra nợ ngân hàng sẽ dùng chính TSBĐ của khách hàng để khấu trừ khoản nợ của khách hàng bằng các hình thức khác nhau để thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng

Bảo đảm tiền vay là biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động của TCTD

Rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng là một trong những điều không thể tránh khỏi trong hoạt động cho vay tại các TCTD Tuy nhiên, tùy theo khẩu vị rủi ro mà các ngân hàng có cách xử lý khác nhau với các TSBĐ của mình Với các dự án đầu tư, sản xuất với quy mô lớn không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ và có lợi nhuận Điều này phụ thuộc vào sự biến động của thị trường mà đặc biệt đặc biệt là sự biến động bất thường của thị trường bất động sản gây ra những rủi ro không thể lường trước cho khoản vay tại các TCTD TSBĐ chính là chiếc “phao cứu sinh” duy nhất nhằm giảm thiểu đáng kể rủi ro trong hoạt động của TCTD

Trên thực tế việc bảo đảm tiền vay chính là biện pháp an toàn nhất cho các cán bộ tín dụng khi thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng Việc giải ngân một số tiền cho khách hàng tiềm ẩn rất nhiều nguy hiểm vì chỉ có TSBĐ mới có thể ràng buộc được nghĩa vụ trả nợ của khách hàng Đối với người Việt Nam, tài sản là đất đai hay nhà

ở là loại tài sản có giá trị nhất của mỗi người Khi khách hàng đã không còn có khả năng trả nợ thì TSBĐ chính là cứu cánh duy nhất cho các cán bộ tín dụng đối với một khoản vay không hiệu quả

Bảo vệ quyền lợi và hạn chế tranh chấp xảy ra giữa các bên tham gia trong hoạt động tín dụng

Trong hợp đồng bảo đảm tiền vay đi kèm theo hợp đồng tín dụng.Việc thỏa thuận trước giữa các bên về quyền và lợi ích cũng tránh cho việc tranh chấp xảy ra Trong trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ, TCTD có toàn quyền đối với TSBĐ như đã thỏa thuận trong hợp đồng và quyền lợi của TCTD sẽ không bị xâm phạm Tranh chấp được hạn chế ngoại trừ các trường hợp phát sinh ngoài ý muốn

Chúng ta có thể thấy được tầm quan trọng của việc xác lập hợp đồng bảo đảm tài sản Vậy để trở thành TSBĐ phải đáp ứng 03 điều kiện:

 Phải là tài sản thuộc sỡ hữu của bên đảm bảo (trừ các trường hợp ngoại lệ);

 Là tài sản không cấm giao dịch

 Là tài sản xác định được6

Đối với TSBĐ là bất động sản:

Hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm và tiêu chí phân loại bất động sản, nhưng pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà

Liên bang Đức…)

Theo quy định của nước ta thì “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định 7 (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai) mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên

vay (có thể chính là bên bảo đảm hoặc bên thứ ba) đối với ngân hàng cho vay

Đặc điểm TSBĐ là bất động sản trong hoạt động cho vay bao gồm đặc điểm của bất động sản nói chung và đặc điểm bất động sản bảo đảm tiền vay nói riêng

1.2.3 Đặc điểm chung của bất động sản:

 Tính cá biệt và khan hiếm:

- Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v

- Diện tích đất đai là có hạn so với dân số thực tế cho thấy số lượng người càng tăng thì diện tích đất càng hẹp kéo theo đó là mật độ dân số tăng lên Theo những

số liệu điều tra dân số cho thấy vào năm 2010 mật độ dân số 252 người/ km2 đến năm 2019 sau gần 10 năm thì mật độ dân số đã đạt 314 người/km2 8đó cũng là một phần lý do mà bất động sản chính là một loại tài sản có tính cá biệt và tính khan hiếm cao dẫn đến giá của bất động sản cũng tăng lên theo từng ngày

- Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác

nhau về hướng; khác nhau vể quang cảnh và các vật ngoại cảnh…, từ đó đặt ra vấn đề:

 Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng Xã hội càng phát triển thì nhu cầu về tính dị biệt càng tăng;

 Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau;

 Tính bền lâu:

Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, biến động của thiên nhiên Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này

có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu

tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó 9

( Lấy một ví dụ minh họa về tính ảnh hưởng lẫn nhau của BĐS thì rất nhiều như một BĐS sau khi được quy hoạch được tọa lạc cạnh một sân vận động BĐS đó sẽ được tăng giá một cách chóng mặt về giá trị kinh tế mà nó mang lại Đó là một ví

dụ về tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản liền kề)

 Các tính chất khác:

- Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử

dụng bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả

năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu

tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

9

Thông tin từ Cục quản lý nhà Bộ xây dựng được trích dẫn tại Website:

https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản

chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm

lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

- Tình trạng pháp lý BĐS: BĐS có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý

càng cao, thì giá trị pháp lý càng cao Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng BĐS…

- Các công trình xây dựng liên quan: Các công trình liên quan tới hình dáng

và cấu trúc: Sư trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…

Ngoài các đặc điểm chung nêu trên, bất động sản bảo đảm cho vay còn có các đặc điểm riêng sau:

 Bất động sản phải được xác định và phải thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp của bên bảo đảm (thế chấp, bảo đảm, bảo lãnh);

 Bất động sản phải có giá trị lớn hơn hoặc bằng với nghĩa vụ tiền vay được bảo đảm;

 Bất động sản phải là tài sản hợp pháp, đầy đủ pháp lý và được phép giao dịch dân sự (tức là được phép thế chấp, bảo lãnh);

 Bất động sản để trở thành TSBĐ khi đã thực hiện thủ tục công chứng/đăng

ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật

Trong cùng một loại thị trường, cùng thời điểm, nhưng các bất động sản khác nhau được định giá khác nhau Gỉa sử trong cùng những điều kiện như nhau (về thị trường, thời gian, địa điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch…), giá trị thị trường của bất động sản phụ thuộc vào đặc tính của bất động sản đó, ví dụ: giá của cùng ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng có đầy đủ các giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng không có đủ các loại giấy tờ sỡ hữu

1.2.4 Điều kiện tài sản bảo đảm

2 TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu

3 TSBĐ có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được

4 TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai

5 Giá trị của TSBĐ có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.”10

Dựa theo các quy định về TSBĐ được quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015 thì TSBĐ được nhấn mạnh các vấn đề như sau:

- Vì TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nên pháp luật quy định tài sản có thể mô tả được nhưng phải xác định được Mô tả chung tức là không thể cụ thể hóa loại tài sản đó, vì thực tế nó chưa hình thành hoặc chưa hình thành một cách đồng bộ nhưng phải xác định được tức là có cơ chế xử lý chính xác loại tài sản đó khi phát sinh vấn đề xử lý TSBĐ

- Thông thường giá trị TSBĐ phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để khi

xử lý TSBĐ thì số tiền thu được từ việc bán TSBĐ để thanh toán các nghĩa vụ tài chính khác như chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận giá trị TSBĐ bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm Trường hợp này nếu tài sản bị xử lý thì bên nhận bảo đảm có thể chịu thiệt hại khi bên bảo đảm không còn tài sản khác để thanh toán

- TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành tương tương lai Bộ luật Dân sự 2015 cho phép tài sản hình thành trong tương lai được làm TSBĐ Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết

1.2.5 Mục đích của việc xử lý TSBĐ là BĐS

Xứ lý TSBĐ nói chung và xử lý TSBĐ là bất động sản nói riêng để thu hồi nợ cho

ngân hàng là biện pháp khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng và là “Nguồn thu

nợ thứ hai” cho các ngân hàng cũng như TCTD Hơn nữa, mục đích của việc xử lý

TSBĐ là BĐS cần phải thực hiện nhanh chóng và rốt ráo để các ngân hàng và các TCTD có thể đảm bảo khả năng thanh toán, khả năng chi trả và cấp tín dụng cho nền kinh tế Với mục đích trên, ngày 21/6/2017 chính phủ đã ban hành nghị quyết 42/2017/QH2014 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng nhằm mục tiêu đẩy lùi nợ xấu giảm thiểu tỷ lệ nợ xấu đang ở mức cao tại Việt Nam

1.2.6 Mối quan hệ giữ hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng

 Mối quan hệ trong việc kí kết hợp đồng

Việc ký kết hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản luôn đi kèm với việc xác lập giao dịch bảo đảm Về nguyên tắc, do pháp luật hiện hành không có chỉ dẫn cụ thể nào nên các bên đã ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay tại cùng

10

Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015

thời điểm Trong thực tế, nếu xảy ra trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng tín dụng và sau đó một thời gian mới xác lập giao dịch bảo đảm thì trong suốt thời gian

kể từ khi kí kết hợp đồng tín dụng đến khi giao dịch bảo đảm được xác lập thì hợp đồng tín dụng chỉ được coi là hợp đồng tín dụng không có bảo đảm Kể từ thời điểm giao dịch bảo đảm được xác lập, hợp đồng tín dụng mới chính thức được coi là hợp đồng tín dụng có bảo đảm và khi đó các bên mới bắt đầu bị ràng buộc với những quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch bảo đảm Hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm có thể tách biệt nhau trong ký kết Việc ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tách biệt thường được các bên lựa chọn và bảo đảm sự an toàn pháp

lý cho cả hai bên tham gia hợp đồng tín dụng

 Mối quan hệ về hiệu lực pháp lý giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm

Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm không hoàn toàn là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ Quan điểm này dựa trên tinh thần của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm Theo điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về mối quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm có nội dung như sau:

“1 Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác

2 Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác

3 Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu

đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác

4 Giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác

5 Trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định tại khoản 1

và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.”

Theo như quy định nêu trên có thể hiểu hai hợp đồng có thể xác lập khác thời điểm

Và khi hợp đồng tín dụng vô hiệu thì theo luật hợp đồng bảo đảm vẫn còn hiệu lực

Tuy nhiên, trên thực tế hợp đồng tín dụng là loại hợp đồng được xem là hợp đồng chính và hợp đồng bảo đảm (hay hợp đồng thế chấp) là loại hợp đồng được phát sinh dựa trên cơ sở của hợp đồng tín dụng nhằm mục đích bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng Nếu hợp đồng tín dụng vô hiệu theo luật định thì hợp đồng thế chấp trên thực tế cũng đồng thời vô hiệu vì nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng bảo đảm đã không còn thì ta mặc định hiểu là hợp đồng thế chấp đã vô hiệu do khoản vay từ hợp đồng tín dụng được bảo đảm từ hợp đồng thế chấp đã không còn nên tài sản không còn phát sinh nghĩa vụ bảo đảm Do đó, có thể mặc định hiểu rằng khi hợp đồng tín dụng vô hiệu sẽ kéo theo cả hợp đồng bảo đảm vô hiệu

1.3 Những vấn đề cơ bản về xử lý TSBĐ là bất động sản

1.3.1 Khái niệm về xử lý TSBĐ là bất động sản

Khách hàng khi thực hiện thủ tục vay vốn tại các TCTD đều phải thực hiện nghĩa

vụ trả nợ khi đến kì hạn nếu không được ngân hàng gia hạn hoặc điều chỉnh kì hạn trả nợ Bên bảo đảm cho khách hàng có nghĩa vụ trả nợ cho khách hàng nếu khách hàng không trả được nợ hoặc trả nợ không đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng đã giao kết với TCTD Trường hợp khách hàng vay, mà bên bảo đảm không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng (bên nhận bảo đảm) sẽ thực hiện hiện việc thu hồi TSBĐ của khách hàng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với khoản vay của khách hàng

Như vậy, xử lý TSBĐ là bất động sản là hoạt động mà ngân hàng áp dụng các biện pháp xử lý đối với TSBĐ cho nghĩa vụ vay của khách hàng nhằm xử lý/thu hồi khoản nợ của khách hàng khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay

1.3.2 Nguyên tắc xử lý TSBĐ là BĐS

Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử

lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật

Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc

xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật

Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định này

Người xử lý TSBĐ (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác

Việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.11

Trên thực tiễn, cũng như trong các Hợp đồng bảo đảm của ngân hàng đều quy định rõ nguyên tắc xử lý TSBĐ:

Ngân hàng chỉ xử lý TSBĐ khi bên vay, bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo đảm với ngân hàng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của Pháp luật

Việc xử lý tài sản phải theo thỏa, cam kết trong hợp đồng, trường hợp không có thỏa thuận thì theo quy định của pháp luật

Bên vay, bên bảo đảm phải chịu các chi phí phát sinh trong quá trình xử lý TSBĐ Trường hợp một TSBĐ nhiều nghĩa vụ tại ngân hàng, nếu phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ, thì các nghĩa vụ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn và ngân hàng xử lý tài sản để thu hồi nợ

Tiền thu được từ xử lý tài sản sau khi trừ đi các chi phí xử lý, ngân hàng sẽ thu nợ theo thứ tự: gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, các khoản phí khác (nếu có)

1.3.3 Nội dung về xử lý TSBĐ là bất động sản

 Các trường hợp và thời điểm xử lý TSBĐ là bất động sản

Ngân hàng được quyền xử lý hoặc yêu cầu xử lý TSBĐ trong các trường hợp sau:

- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

- Pháp luật quy định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác

- Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định, như: Doanh nghiệp bị phả sản, giải thể

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp khách hàng, bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng đều tiến hành xử lý tài sản ngay Thường thì ngân hàng sẽ xem

11

Theo quy định tại nghị định 163/2006 quy định về nguyên tắc xử lý TSBĐ

xét đến tình hình, thực trạng của từng khách hàng, khả năng trả nợ của khách hàng, TSBĐ để áp dụng các biện pháp phù hợp như có thể là gia hạn nợ cho khách hàng, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ cho khách hàng, cũng có thể cấp vốn thêm cho khách hàng

để tiếp tục duy trì và phát triển sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho khách hàng

có nguồn thu để trả nợ Việc xử lý TSBĐ thường là biện pháp cuối cùng mà ngân hàng áp dụng

Về thời điểm xử lý TSBĐ: Hầu hết thời điểm xử lý TSBĐ là bất động sản do ngân

hàng quyết định Tuy nhiên, thời điểm xử lý phải phù hợp với các nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn, hợp đồng bảo đảm và không được trái quy định của pháp luật Cụ thể như sau:

- Khi phát sinh căn cứ để xử lý TSBĐ do bên vay vi phạm hợp đồng đã ký kết hoặc theo quy định của pháp luật, ngân hàng (bên nhận bảo lãnh) phải thông báo cho bên bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

- Trường hợp TSBĐ là bất động sản được bảo đảm cho thực hiện nhiều nghĩa vụ, trước khi xử lý TSBĐ, bên xử lý tài sản (ngân hàng) phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý TSBĐ cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ được lưu giữ tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký văn bản thông báo

về việc xử lý TSBĐ theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

- TSBĐ được xử lý trong thời hạn do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì bên xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không được trước 15 ngày kể từ ngày thông báo về việc xử lý TSBĐ

 Nguyên tắc xử lý TSBĐ là bất động sản

Theo quy định tại nghị định 163/2006 quy định về nguyên tắc xử lý TSBĐ như sau:

- Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc

xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật

- Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật

- Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo

đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định này

- Người xử lý TSBĐ (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác

- Việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm

Trên thực tiễn, cũng như trong các Hợp đồng bảo đảm của ngân hàng đều quy định

rõ nguyên tắc xử lý TSBĐ:

- Ngân hàng chỉ xử lý TSBĐ khi bên vay, bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo đảm với ngân hàng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của Pháp luật

- Việc xử lý tài sản phải theo thỏa, cam kết trong hợp đồng, trường hợp không có thỏa thuận thì theo quy định của pháp luật

- Bên vay, bên bảo đảm phải chịu các chi phí phát sinh trong quá trình xử lý TSBĐ

- Trường hợp một TSBĐ nhiều nghĩa vụ tại ngân hàng, nếu phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ, thì các nghĩa vụ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn và ngân hàng xử lý tài sản để thu hồi nợ

- Tiền thu được từ xử lý tài sản sau khi trừ đi các chi phí xử lý, ngân hàng sẽ thu

nợ theo thứ tự: gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, các khoản phí khác (nếu có)

 Ảnh hưởng của nợ xấu lên nền kinh tế:

Theo như quy định của nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng quy định “Nợ xấu là khoản nợ đang hạch toán trong, ngoài bảng cân đối kế toán của

tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”12 Nợ xấu là những khoản nợ được phân loại từ nợ nhóm 3 (dưới tiêu chuẩn), nợ nhóm 4 (nghi ngờ) và nợ nhóm 5 (khả năng mất vốn cao) Hay nói cách khác, nợ xấu là các khoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày, đồng thời quy định các NHTM căn cứ vào khả năng trả

nợ của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào các nhóm thích hợp Các ngân hàng sẽ cung cấp cho CIC13 thông tin về các khoản vay, tên người vay, tổ chức vay

và quá trình thanh toán khoản vay đó Sau đó, CIC sẽ tổng hợp chúng thành một cơ

sở dữ liệu thống nhất phản ánh lịch sử tín dụng của từng cá nhân/doanh nghiệp Sau

đó khi cấp xét tín dụng cho bạn thì ngân hàng sẽ truy cập vào hệ thống CIC và kiểm tra thông tin của bạn trước khi đưa ra quyết định cuối cùng Khi khách hàng có lịch

sử tín dụng xấu sẽ không được các tổ chức tín dụng thực hiện việc giải ngân cho vay từ đó ảnh hưởng rất nhiều đến việc kinh doanh và ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế quốc gia Thứ hai, việc xử lý nợ xấu đòi hỏi rất nhiều nhân lực cũng như vật lực ảnh hưởng rất nhiều đến nền kinh tế trên thực tế nợ xấu là những khoản nợ không có TSBĐ hoặc không còn khả năng trả nợ Các khoản tiền đã được tổ chức tín dụng giải ngân cho khách hàng sẽ không còn khả năng chi trả Như vậy, không chỉ khách hàng không còn cơ hội được vay vốn mà còn ảnh hưởng đến cả một hệ thống kinh tế Nhà nước đang có nhiều biện pháp nhằm làm giảm thiểu nợ xấu tuy nhiên tỷ lệ nợ vẫn ở mức cao Đặc biệt BĐS là loại TSBĐ mang đến nhiều rủi ro nhất cho ngân hàng tuy quy trình cho vay tại ccas ngân hàng hiện nay đã làm giảm thiểu được một phần rủi ro tuy nhiên các quy định pháp luật chồng chéo nhau cũng

là nguyên nhân khiến tổ chức tín dụng khó kiểm soát rủi ro như hiện nay

- Phương thức khác do các bên thoả thuận

Nguyễn tắc thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong toàn bộ quá trình

xử lý TSBĐ là BĐS Đối với các tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, quyền sử dụng đất ở và quyền sỡ hữu nhà ở thì vấn đề xử lý TSBĐ trước tiên thực hiện theo phương thức mà các bên trong hợp đồng tín dụng đã thỏa thuận Tuy nhiên, việc các ngân hàng thương mại tự xử lý TSBĐ theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn do trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm các ngân hàng thương mại chưa được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm theo khuôn khổ pháp luật

Trên thực tế cũng như trong các hợp đồng bảo đảm/thế chấp của ngân hàng với bên vay, bên bảo đảm, thế chấp thường quy định rõ các phương thức xử lý TSBĐ là bất động sản như sau:

Phương thức bán TSBĐ: Là việc ngân hàng hoặc bên bảo đảm hoặc các bên liên quan phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho bên mua Bên bán tài sản có thể là bên bảo đảm (chủ TSBĐ), bên vay, ngân hàng hoặc bên được ủy quyền hợp pháp Bên được bán tài sản có thể trực tiếp bán hoặc ủy quyền cho trung tâm bán đấu giá tài sản, Công ty bán đấu giá tài sản thực hiện thủ tục bán TSBĐ

Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay, bên bảo đảm: là việc ngân hàng nhận trực tiếp chính TSBĐ để cấn trừ nợ (hay còn gọi là nhận tài sản để gán nợ) Việc nhận TSBĐ phải được lập thành biên bản giữa ngân hàng và bên bảo đảm (chủ TSBĐ) và phải công chứng tại cơ quan công chứng Sau khi nhận TSBĐ để thay thế cho việc thực hiên nghĩa vụ của bên bảo đảm, ngân hàng được làm thủ tục đăng ký, sang tên quyền sở hữu/sử dụng tài sản đó cho ngân hàng

Khởi kiện, thi hành án phát mãi tài sản để thu nợ: Đó là việc ngân hàng tiến hành khởi kiện bên vay, bên bảo đảm do vi phạm hợp đồng, vi phạm cam kết, nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo đảm tại Tòa án có thẩm quyền Sau khi có bản án thì ngân hàng

sẽ tiến hành nộp đơn yêu cầu thi hành án tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền để phát mãi TSBĐ thu hồi nợ

 Các thủ tục khi xử lý TSBĐ là bất động sản

Việc xử lý TSBĐ là bất động sản của các ngân hàng trên thực tế cũng như trong các hợp đồng, quy trình của ngân hàng được quy định rất chặt chẽ và đầy đủ, cụ thể như sau:

Bước 1: Thông báo nhắc nợ, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả nợ:

Đối với các trường hợp xử lý nợ quy định tại nghị định 163 hoặc nghị quyết 42 trên

cơ sở các bước đều được thực hiện như nhau Tuy nhiên, đối với thực hiện xử lý

TSBĐ theo nghị định 163 “Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, người xử lý tài sản

phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ được lưu giữ tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của

pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm”14 Đó cũng là một lưu ý khi xử lý TSBĐ tại các TCTD

Khi bên vay, bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ trả nợ, vi phạm các nội dung cam kết trong hợp đồng, ngân hàng sẽ ra thông báo nhắc nợ, yêu cầu bên vay, bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong một thời gian nhất định (tuy theo từng ngân hàng quy định trong hợp đồng nhưng thường thì thời hạn để bên vay, bên bảo đảm thục hiện nghĩa vụ trả nợ theo thông báo nhắc nợ là từ 10 – 15 ngày)

Bước 2: Thông báo xử lý TSBĐ:

Quá thời hạn được nêu ở bước thứ 1 mà bên vay, bên bảo đảm vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, thì ngân hàng sẽ ra thông báo cho bên bảo đảm về việc xử lý TSBĐ thu nợ Đồng thời, ngân hàng sẽ đăng ký thông báo yêu cầu xử lý TSBĐ là bất động sản tại cơ quan quản lý đất đai thuộc cơ quan tài nguyên môi trường theo quy định của Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.15

Thông báo xử lý TSBĐ được gửi đến các tổ chức cá nhân sau:

- Bên vay; bên thế chấp (Nếu bên vay và bên thế chấp là 1 thì gửi 1 lần)

- UBND phường nơi có TSBĐ

- Công an phường nơi có TSBĐ

- Người có quyền và nghĩa vụ liên quan16

Văn bản thông báo xử lý TSBĐ có các nội dung sau:

Trong trường hợp bên bảo đảm hay bên quản lý, trông giữ TSBĐ cố tình không bàn giao tài sản cho ngân hàng, có hành vi chống đối hay gây rối thì ngân hàng có quyền đề nghị chính quyền địa phương, UBND Phường xã, Cơ quan công an địa phương nơi có bất động sản tọa lạc đề nghị hỗ trợ thu giữ tài sản, đảm bảo cho việc thu giữ tài sản

Thông thường, một (01) bộ hồ sơ thu giữ TSBĐ bao gồm:

• Thông báo thu giữ TSBĐ;

• Thư mời thực hiện các thủ tục thu giữ TSBĐ theo Nghị Quyết 42/2017 về xử lý

• Quyết định thu giữ TSBĐ;

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sao y);

• Hợp đồng thế chấp;

• Hợp đồng tín dụng;

Bước 3: Thực hiện niêm yết thông báo xử lý TSBĐ

Sau khi thực hiện thông báo thu giữ TSBĐ TCTD sẽ phải thực hiện niêm yết văn bản thông báo tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi bên bảo đảm đăng ký địa chỉ theo hợp đồng bảo đảm và trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản bảo đảm;17

(Tuy nhiên một vấn đề phát sinh tại giai đoạn này đó là ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có TSBĐ thì vẫn chưa cập nhật kịp được nghị quyết 42 và khi cán bộ TCTD đi thực hiện niêm yết còn phải làm thêm một nhiệm vụ đó là phổ biến lại những quy định về nghị quyết 42 cho ủy ban nhân dân)

Bước 4: Thực hiện thu giữ

Sau khi thực hiện việc thông báo xử lý TSBĐ, ngân hàng có quyền yêu cầu bên bảo đảm phối hợp với ngân hàng thực hiện các biện pháp cần thiết để chuẩn bị cho việc

xử lý TSBĐ, như bàn giao TSBĐ là bất động sản cho ngân hàng, bàn giao giấy tờ liên quan đến TSBĐ theo yêu cầu của ngân hàng, tạo điều kiện cho bên mua tài sản xem tài sản và thực hiện các biện pháp cần thiết khác để xử lý tài sản

Bên cạnh đó ngân hàng được quyền khai thác, sử dụng TSBĐ là bất động sản đó hoặc cho phép bên bảo đảm (chủ TSBĐ) hoặc ủy quyền cho bên thứ ba khai thác,

sử đụng bất động sản đó Đồng thời có quyền yêu cầu bên bảo đảm hoặc bên thứ ba không được khai thác, sử dụng bất động sản đó nếu việc khai thác, sử dụng đó có nguy cơ làm mất giá trị, giảm sút giá trị và thanh toán hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác, sử dụng bất động sản đó sau khi trừ đi các chi phí hợp lý cần thiết

Khi thực hiện thu giữ TSBĐ TCTD phải thực hiện 2 bước đó là gửi thư mời thu giữ

và gửi công văn nhờ hỗ trợ Tuy nhiên, tại bước này khách hàng vay thường sẽ có những biểu hiện chống đối và không cho phép thực hiện thu giữ lúc này TCTD và chính quyền địa phương sẽ phải thực hiện thu giữ về mặt pháp lý là các bên sẽ phải thực hiện biên bản thu giữ có chữ ký của các bên

17

Điểm c khoản 3 điều 7 nghị quyết 42/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu

Biên bản bàn giao xử lý TSBĐ phải ghi rõ các bên giao nhận, bên liên quan;

mô tả rõ BĐS giao nhận, phương thức xử lý, giá trị xử lý tài sản (nếu thỏa thuận được), quyền và nghĩa vụ của các bên và các thỏa thuận khác (nếu có)

Về nguyên tắc, ngân hàng và bên bảo đảm phải thỏa thuận được giá tài sản tại thời điểm xử lý tài sản Trường hợp, các bên không thỏa thuận được giá trị TSBĐ, thì ngân hàng sẽ tiến hành định giá lại TSBĐ, thuê các tổ chức định giá độc lập để tiến hành định giá lại trước khi quyết định giá trị TSBĐ để xử lý

Bước 5: Liên hệ với cơ quan thẩm định giá

TCTD liên hệ với một cơ quan thẩm định giá độc lập để thẩm định giá khởi điểm của TSBĐ nhằm đảm bảo tính độc lập và khách quan Tổ chức thẩm định giá phải đảm bảo các nguyên tắc theo quy định như sau:

Sau khi thực hiện lựa chọn tổ chức thẩm định giá TCTD phải thực hiện liên hệ cho khách hàng cả trước và sau khi thực hiện thẩm định giá nhằm đảm bảo tính công khai minh bạch và làm cơ sở để thực hiện xử lý TSBĐ sau này

Tổ chức thẩm định giá sẽ thực hiện thẩm định và đưa ra chứng thư thẩm định giá và TCTD sẽ sử dụng giá được thẩm định để làm giá khởi điểm cho xử lý TSBĐ

Ngân hàng có quyền yêu cầu bên giữ, quản lý TSBĐ là bất động sản phải bàn giao tài sản nếu có một trong các hành vi sau:

- Không giao TSBĐ theo yêu cầu của ngân hàng;

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các biện pháp bảo quản TSBĐ;

- Tự ý có hành vi bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn;

- Các hành vi khác làm mất giá trị, giảm giá trị hoặc làm mất mát, tẩu tán TSBĐ (Khi ngân hàng thực hiện thu giữ TSBĐ không phải lúc nào khách hàng vay cũng đồng ý bàn giao tài sản Lúc đó ngân hàng buộc phải thục hiện thu giữ về mặt pháp

lý và có sự xác nhận của chính quyền địa phương)

Bước 6: Lựa chọn phương thức xử lý TSBĐ là bất động sản:

Về nguyên tắc trường hợp các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thì sẽ

xử lý theo phương thức đã thỏa thuận nhưng không được trái quy định của pháp

luật, cụ thể:

Trường hợp các bên thỏa thuận phương thức bán hay chuyển nhượng TSBĐ là BĐS thì các bên phối hợp cùng bán hoặc ủy quyền cho bên thứ ba bán Bên được bán