Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần an bình

trƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN NG VN CNG p K to ỏn hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thơng mại cổ phần an bình Kh úa lu n t tn gh i Chuyên ngành: tài ngân hàng Ngời hớng dẫn khoa học: Pgs.ts đàm văn huệ Hà Nội - 2016 LI CAM OAN Tụi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Kh óa lu ận tố tn gh iệ p Kế to án Tác giả luận văn ĐẶNG VĂN CƯƠNG MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH, SƠ ĐỒ DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU án CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT to ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG Kế THƯƠNG MẠI .4 p 1.1 Hoạt động cho vay NHTM iệ 1.1.1 Khái quát NHTM gh 1.1.2 Hoạt động cho vay NHTM tn 1.2 Công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM .6 tố 1.2.1 Khái quát bất động sản ận 1.2.2 Công tác định giá BĐS việc cho vay NHTM lu 1.2.3 Chỉ tiêu đánh giá mức độ hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt Kh óa động cho vay NHTM 17 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 18 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 18 1.3.2 Các nhân tố khách quan 20 1.4 Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS số NHTM Việt Nam học ABBANK 21 1.4.1 Kinh nghiệm hồn thiện cơng tác định giá BĐS số NHTM Việt Nam 21 1.4.2 Bài học kinh nghiệm 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH 31 2.1 Khái quát Ngân hàng TMCP An Bình 31 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 31 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Phòng thẩm định giá tài sản – Ngân hàng TMCP An Bình 33 2.1.3 Các hoạt động chủ yếu 35 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 38 án 2.2.1 Một số thông tin lien quan đến hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An to Bình 38 Kế 2.2.2 Khái quát kết hoạt động Phòng thẩm định giá - ABBANK giai p đoạn 2012 – 2015 41 iệ 2.2.3 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay ABBANK 44 gh 2.3 Đánh giá công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An tn Bình 50 tố 2.3.1 Những kết đạt 50 ận 2.3.2 Những hạn chế - nguyên nhân 53 lu CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT Kh óa ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH 62 3.1 Định hướng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 62 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay có TSĐB ABBANK 62 3.1.2 Mục tiêu quan điểm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ABBANK 64 3.2 Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay ABBANK .68 3.2.1 Ban hành bảng khung giá BĐS có tính linh hoạt 68 3.2.2 Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá BĐS 69 3.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản ngân hàng 75 3.2.4 Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ công tác định giá BĐS 3.2.5 Tuyển dụng cộng tác viên công tác xây dựng liệu thị trường 77 3.3 Kiến Nghị 78 3.3.1 Cung cấp cổng thông tin để tìm kiếm thơng tin liên quan đến BĐS 78 3.3.2 Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 79 3.3.3 Nâng cao hiệu quản lý hoạt động thị trường BĐS 80 án 3.3.4 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà 81 to 3.3.5 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất 82 Kế KẾT LUẬN 84 p DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Kh óa lu ận tố tn gh iệ PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 1.1: Tổng hợp kết trường hợp định giá ACB .27 Bảng 2.1: Tỷ lệ cho vay chấp BĐS ABBank .41 Bảng 2.2: Kết hoạt động Phòng thẩm định giá tài sản - ABBANK từ 2012 -2015 43 Bảng thông tin tài sản so sánh ABBANK 75 án Bảng 3.1 : Kết huy động vốn ABBANK qua năm .37 p Biều đồ 2.2: Kế to BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Kết kinh doanh từ năm 2012 đến 2015 36 gh iệ Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ qua năm trừ cho vay TCTD 39 Cơ cấu tài sản theo khu vực .44 HÌNH Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức – nhân Phòng TĐGTS ABBank 35 SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá BĐS chấp Kh óa lu ận tố tn Biểu đồ 2.4: DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Nguyên nghĩa ABBank “Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình” BĐS “Bất động sản” CVĐG “Chuyên viên định giá” NHTM “Ngân hàng thương mại” QHKH “Quan hệ khách hàng” ĐGTS “Định giá tài sản” TMCP “Thương mại cổ phần” TS “Tài sản” TSĐB “Tài sản đảm bảo” 10 TSSS “Tài sản so sánh” 11 TSTĐ “Tài sản thẩm định” 12 UBND “Ủy ban nhân dân” 13 KH “Khách hàng” 14 KHDN “Khách hàng doanh nghiệp” 15 KHCN “Khách hàng cá nhân” 16 QHKH p Kế to án Kh óa lu ận tố tn gh iệ “Quan hệ khỏch hng trƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN ỏn đặng văn cờng gh i p K to hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thơng mại cổ phần an bình Kh úa lu n t tn Chuyên ngành: tài ngân hàng Hà Nội - 2016 i TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay NHTM 1.1.1 Khái quát NHTM án 1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm NHTM to “NHTM định chế tài mà đặc trưng cung cấp đa Kế dạng dịch vụ tài với nghiệp vụ nhận tiền gửi, cho vay cung p ứng dịch vụ tốn Ngồi ra, NHTM cịn cung cấp nhiều dịch vụ khác gh iệ nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu sản phẩm dịch vụ xã hội” 1.1.1.2 Các hoạt động chủ yếu NHTM tn “NHTM gồm nhiều hoạt động, hoạt động huy động vốn tố cách hình thức nhận tiền gửi từ cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ ận phiếu, trái phiếu…Sau thực nghiệp vụ cho vay đầu tư cho vay lu tài trợ, tài trợ xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với tổ chức tín Kh óa dụng hay đầu tư thị trường vốn thị trường tiền tệ…” 1.1.2 Hoạt động cho vay NHTM 1.1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay NHTM Việc cho vay NHTM có đặc điểm sau đây:  Việc cho vay NHTM hoạt động nghề nghiệp kinh doanh mang tính chức  Hoạt động cho vay NHTM nghề kinh doanh có điều kiện 1.1.2.2 Quy trình cho vay Quy trình cho vay NHTM thơng thường diễn theo bước sau đây: ii  Tiếp xúc khách hàng thu thập hồ sơ;  Thẩm định khách hàng lập tờ trình;  Quyết định;  Ký hợp đồng;  Giải ngân;  Kiểm soát sau vay thu hồi nợ 1.2 Công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM án 1.2.1 Khái quát bất động sản to “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Kế Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” iệ p Bất động sản bao gồm số đặc điểm sau: gh a Cố định vị trí tn b.Tính bền vững tố c Tính khác biệt ận d  Tính khan lu e  Có giá trị lớn Kh óa f Tính ảnh hưởng lẫn 1.2.2 Cơng tác định giá BĐS việc cho vay NHTM 1.2.2.1 Khái niệm cần thiết định giá BĐS trình cho vay NHTM “Định giá BĐS việc cho vay xác định giá trị BĐS hình thái tiền tệ thời điểm định, phục vụ cho việc chấp vay vốn NHTM” 1.2.2.2 Quy trình định giá bất động sản Bước 1: Xác định vấn đề thẩm định giá Bước 2: Lập tiến trình định giá Bước 3: Kiểm tra trạng BĐS, thu thập thơng tin sản có tồn thực tế chứng từ pháp lý thể + Tùy theo loại tài sản hồ sơ pháp lý thu thập TSTĐ để tiến hành thẩm định trạng, nội dung cần thiết sau:  Lập biên trạng khu đất ( theo mẫu quy định)  Xác định vị trí địa lý, phần diện tích quy hoạch, diện tích cịn lại sau quy hoạch…  Khoảng cách BĐS với trục đường chính, chợ, trung tâm thương mại, án bệnh viện, trường học….để nhận biết vị trí tài sản tọa lạc to  Các yếu tố tác động đến tăng giảm giá trị lô đất Kế  Chụp ảnh tài sản thẩm định nhằm xác định trạng tài sản thời iệ  Vẽ sơ đồ vị trí tài sản tọa lạc p điểm thẩm định gh + Cán TĐTS cần phải đánh giá tình trạng TS mặt vật chất: tn  Xem xét mơ tả rõ tình trạng TSĐB mặt cơ, lý hóa tố  Chất lượng mặt giá trị sử dụng TSĐB (mới, cũ, ận vận hành, sử dụng theo công ghi chứng từ pháp lý Kh óa bị…) lu tài sản, tài sản sử dụng với công suất quy định máy thiết  Khả khai thác công dụng TSĐB (nhà cịn khơng, máy cịn hoạt động khơng, hàng hóa cịn đảm bảo chất lượng không…) + Từ thông tin thu thập trường kiểm tra, đối chiếu tài liệu liên quan, phát nội dung khơng hồn chỉnh, thực tế so với số liệu tài liệu, văn không đầy đủ, phải kịp thời thông báo bổ sung cho đầy đủ phản ánh biên khảo sát trạng Nếu phát dấu tích sửa chữa, làm giả khơng xác so với chứng từ pháp lý tài sản, cán TĐTS phải xác minh rõ báo cáo cho lãnh đạo trực tiếp tạm ngừng quy trình thẩm định để xác minh thông tin - Thu thập thông tin thị trường + Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trạng tài sản, cán TĐTS cần phải thu thập thông tin sau:  Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi xuất, thu nhập TSSS  Các thông tin yếu tố cung- cầu, lục lượng tham gia thị trường,  Các thơng tin tính pháp lý tài sản án động thái người mua, người bán tiềm to + Với TSTĐ BĐS, cán định giá cần phải thu thập thêm: Kế  Các số liệu kinh tế, xã hội, môi trường, yếu tô tác động đến p giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác iệ khu vực tài sản định giá khu vực lân cận gh  Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến tn mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới tố hành chính, sở hạ tầng….) ận + Để thực thẩm định giá, cán định giá phải dựa lu thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa, giao dịch mua bán Kh óa tài sản (giá chào, giá thương lượng, giá thực bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch….)thông qua vấn Công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng, thơng tin báo đài (báo điện tử, báo viết…) thông tin internet… Cán TĐTS phải nêu rõ nguồn gốc thông tin báo cáo thẩm định giá phải kiểm chứng để đảm bảo độ xác thơng tin Bước 4: Phân tích, điều chỉnh thơng tin thu thập thị trường Là trình đánh giá tác động yếu tố đến mức giá TSTĐ - Phân tích thơng tin từ khảo sát trường tài sản - Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần định giá - Phân tích yếu tố tác động liên giá trị tài sản: pháp lý, vị trí, hình dạng, kích thước, khoảng cách, mơi trường sống, an ninh trật tự… - Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản: xem xét khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản - Chọn phương pháp định giá sau phân tích hồ sơ, tài liệu, thơng tin thu thập được: án + Đối với lô, đất trống: to  Phương pháp so sánh trực tiếp (đất thổ cư, đất xen cày, đất nông Kế nghiệp) p  Phương pháp thặng dư thu nhập( lơ đất có diện iệ tích lớn sử dụng để xây dựng dự án) gh + Đối với lơ đất có cơng trình xây dựng tn  phương pháp chi phí ( diện tích nhỏ) tố  Phương pháp thặng dư thu nhập (đất cơng trình có diện tích lớn) ận + Đối với máy móc thiết bị : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí lu + Đối với hàng hóa: phương pháp so sánh Kh óa Bước 5: Xác định giá trị tài sản đảm bảo cần định giá: - Căn kết phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường, chọn phương pháp thẩm định, sau xác định yếu tố trên, cán định giá cần nêu rõ báo cáo phương pháp định giá áp dụng làm chủ yếu, phương pháp sử dụng để kiểm tra, từ đến kết luận cuối giá trị tài sản cần định giá Bước 6: Lập báo cáo kết định giá chuyển báo cáo kết định đơn vị đề nghị định giá: - Tiến hành lập báo cáo theo mẫu biểu quy định trình cấp phê duyệt - Tiến hành lưu trao trả hồ sơ tài sản cho đơn vị cho vay ABBANK ABBANK xây dựng quy trình bước thực định tài sản đầy đủ rõ ràng đồng thời bám theo quy định tiêu chuẩn định giá Việt Nam, quy trình có điểm riêng phù hợp với cấu tổ chức Phòng thẩm định giá tài sản - ABBANK: - Các bước thực định giá, bước chuẩn bị trình tự định tài sản rõ ràng rành mạch, tạo điều kiện tốt cho cán định giá, CVTĐ án thực xác đầy đủ theo quy trình ban hành, trình tự thực Kế quản lý cấp nhân viên làm việc to khoa học, khơng có chồng chéo bước, tạo thuận lợi cho cán p - Các quy định quy trình phù hợp với cấu tổ chức hoạt động iệ ABBANK nói chung Phịng thẩm định giá tài sản- ABBANK nói gh riêng, cơng đoạn nhận, định giá, trả kết định tài sản quy định tn chi tiết nhiên không rườn rà, giúp cho việc kiểm tra sơ tài Kh óa lu ận tố sản pháp lý TSĐB có nhiều thuận lợi” Phụ lục 02: Phương pháp thặng dư CÁC THƠNG SỐ TÀI CHÍNH I 944.0 m2 năm Tầng hầm Tầng Tầng lửng Các tầng điển hình 3.2 Hệ số sử dụng đất Mật độ xây dựng 85.00 85.00 0.00 85.00 3.3 Tầng cao dự tính 1 802 802.4 802 802 3.4 3.5 Diện tích xây dựng Diện tích sàn xây dựng 30.00 % 29 Tầng 802.4 283.2 M2 283 M2 23.27 II ng KHÁI TỐN CHI PHÍ Khái tốn chi phí xây lắp chung cư 1.2 Diện tích sàn xây dựng Đơn giá xây dựng (xây thơ, chưa có hệ thống cấp nước, tính trung bình từ xuống ) Chi phí xây dựng ận Đơn giá thiết bị 2.2 Chi phí thiết bị Kh 2.1 lu Tổng chi phí xây lắp chung cư Chi phí thiết bị óa Các tầng điển hình Tầng kỹ thuật Tổng cộng 802.00 802.00 23,270.00 283.20 25,157.20 9,240,000 9,240,000 9,240,000 9,240,000 7,410,480,000 7,410,480,000 215,014,800,000 2,616,768,000 tố t Tổng diện tích 1.3 Tầng Tầng hầm 1.1 Đơn vị tính án 3.1 Tầng kỹ thuật to Dự tính thiết kế Kế ệp Diện tích đất Thời gian dự án hi Chi phí xây dựng sở hạ tầng 232,452,528,000 1,140,000 1,140,000 1,140,000 1,140,000 914,280,000 914,280,000 26,527,800,000 322,848,000 Đơn giá bình qn Diện tích Thành tiền 1,000,000 944.00 944,000,000 232,452,528,000 III   Các chi phí xây lắp thiết bị     200,000,000,000 500,000,000,000 261,131,736,000 Chi phí lập báo cáo đầu tư cơng trình 0.0670% 0.0620% 0.0660% 1.2 Chi phí lập dự án đầu tư cơng trình 0.2150% 0.1910% 0.2101% 1.3 Chi phí quản lý dự án đầu tư 2.8790% 2.5130% 2.8044% 200,000,000,000 500,000,000,000 232,452,528,000 Thiết kế kỹ thuật (3 bước), CT cấp 1.4400% 2.2 Thiết kế thi cơng 0.7920% 2.3 Chi phí thẩm tra TKKT, TKBV thi cơng 0.0560% 2.4 Chi phí thẩm tra dự tốn, tổng dự tốn 0.0540% 2.5 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi cơng 2.6 Chi phí giám sát thi công xây dựng 1.4162% 0.6710% 0.7789% 0.0430% 0.0546% 0.0400% 0.0525% 0.0470% 0.0310% 0.0453% 0.9180% 0.7060% 0.8951% 20,000,000,000 50,000,000,000 28,679,208,000 0.2080% 0.1090% 0.1794% 0.4540% 0.3780% 0.4320% ng tố t ận lu Chi phí tính theo giá trị thiết bị Chi phí chọn nhà thầu cung cấp thiết bị 3.2 Giám sát lắp đặt thiết bị Kh 3.1 óa 1.2200% hi 2.1 Kế Chi phí tính theo giá trị xây lắp ệp án 1.1 to CÁC HỆ SỐ TƯ VẤN, QUẢN LÝ 6,405,909,611 Năm 2016 Năm 2017 án Chi phí lập dự án thiết kế (QĐ 11, ngày 15/04/2012) Năm 2015 to TỔNG CỘNG 6,405,909,611     Chi phí lập báo cáo đầu tư cơng trình 189,527,459 189,527,459     1.2 Chi phí lập dự án đầu tư cơng trình 603,528,732 603,528,732     1.3 Thiết kế kỹ thuật (3 bước), CT cấp 3,621,195,755 3,621,195,755     1.4 Thiết kế thi công 1,991,657,665 1,991,657,665     8,055,551,632 2,685,183,877 2,685,183,877 139,594,940 139,594,940     134,204,383 134,204,383     115,752,336 115,752,336     2,288,666,149 686,599,845 ng Chi phí quản lý dự án tố t hi 1.1 ệp KINH PHÍ DỰ ÁN THEO TIẾN ĐỘ DỰ KIẾN (Đvt: đồng) Kế IV 2,685,183,877 Chi phí thẩm tra TKKT, TKBV thi cơng 2.2 Chi phí thẩm tra dự tốn, tổng dự tốn 2.3 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi cơng 2.4 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 2.5 Chi phí chọn nhà thầu cung cấp thiết bị 51,438,630 51,438,630 2.6 Giám sát lắp đặt thiết bị 136,287,594 109,030,076 27,257,519 2.7 Chi phí khác 5,189,607,599 1,557,593,743 1,889,553,957 1,742,459,899         Tổng cộng Năm Năm Năm     Chi phí xây lắp Kh óa lu ận 2.1 686,599,845   915,466,460   Dự kiến tiến độ 2.2 Chi phí xây lắp trước VAT 2.3 Chi phí xây lắp sau VAT   30% 30% 40% 232,452,528,000 69,735,758,400 69,735,758,400 92,981,011,200 255,697,780,800 76,709,334,240 76,709,334,240 102,279,112,320 Chi phí thiết bị Tổng cộng Năm Năm Năm 3.1 Dự kiến tiến độ   0% 80% 20% 3.2 Chi phí thiết bị trước VAT 28,679,208,000 22,943,366,400 5,735,841,600 3.3 Chi phí thiết bị sau VAT 31,547,128,800 25,237,703,040 6,309,425,760 Năm Năm Năm 40% 40% 20% 944,000,000 377,600,000 377,600,000 188,800,000 1,038,400,000 415,360,000 415,360,000 207,680,000 0     0     302,744,770,842 86,215,787,728 105,047,581,157 111,481,401,957   86,215,787,728 191,263,368,885 302,744,770,842 326,251,756,667 86,215,787,728 112,400,911,838 127,635,057,101   Dự kiến tiến độ   Chi phí xây dựng trước VAT   Chi phí xây dựng sau VAT Chi phí mua nhà xưởng cũ Chi phí phá dỡ Tổng cộng chi phí đầu tư Lũy kế Tổng đầu tư có xét đến lạm phát 10 Chi phí mua đất Tổng cộng Kh óa lu ận tố t ng hi   to Chi phí xây dựng hạ tầng, cơng viên xanh Kế án ệp 2.1 -       Số CÁC CHỈ SỐ KINH TẾ Năm Tỷ lệ lạm phát VNĐ 7.00%     Chỉ số tăng giá Tỷ lệ tăng giá bán hàng năm   Chỉ số tăng giá Tỷ lệ chiết khấu   Hệ số chiết khấu Lãi vay Ngân hàng Thời hạn vay Ân hạn Giá bán hộ Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng Thuế giá trị gia tăng Kế ng hi 10.0%   tố t ận lu óa Kh   1.0700   1.1449   1.1000 1.2100       1.0000 0.9091 0.8264 8.0% /năm     năm     năm     10.0%   10 Thuế thu nhập doanh nghiệp   ệp     án liệu to V 35,000,000 VNĐ/m2 sàn     2% Doanh thu     10% Doanh thu     22% Thu nhập sau     GIÁ TRỊ XÂY DỰNG PHÂN BỔ Tổng chi phí cơng trình đất phân bổ Suất đầu tư Tổng diện tích sàn Giá trị phân bổ khu hộ Diện tích khu cơng ích, tầng hầm Giá trị phân bổ cho khu phục vụ 25,157.20 KINH DOANH Tầng hầm DT thuong mai (trệt + lửng) Cửa hàng Các tầng điển hình Tầng kỹ thuật Kh 11,880,000 đ/m2 25,157.20 m2 hi ng đ 296,592,506,061 đ 1,085 m2 - Diện tích sàn Tỷ lệ thương XD (m2) phẩm (%) - DT sàn thương phẩm (m2) Giá bán Làm bãi gửi xe cho tồn chung cư óa m2 296,592,506,061 tố t ận CÁC GIẢ ĐỊNH VỀ KHẢ NĂNG Đơn vị tính to Tổng diện tích sàn xây dựng ệp lu VII Giá trị THEO CÔNG NĂNG SỬ DỤNG Kế VI án thuế 802.0   23,270 60.00% 481.20     80% 18,616.00 Không bán 35,000,000   35,000,000 24,072   19,097.20 óa lu ận tố t ng hi ệp Kế to án Tổng cộng diện tích bán Kh     B Bảng 2: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ Năm Năm 2 TRẢ NỢ VAY Thu nhập đối ứng để trả nợ 134,363,444,678 199,951,255,868 164,755,660,843 Giá trị đầu tư năm 86,215,787,728 112,400,911,838 127,635,057,101     29% 38% 43% Nợ đầu kỳ Số tiền vay kỳ -31,690,901,106 86,215,787,728 112,400,911,838 127,635,057,101 Lãi vay 6,897,263,018 5,140,260,391 7,675,532,480 Trả lãi vay 6,897,263,018 5,140,260,391 7,675,532,480 134,363,444,678 95,944,155,994 95,944,155,994 -48,147,656,950 -31,690,901,106 Kế -48,147,656,950 ệp to án Dư nợ cuối kỳ ng tố t nợ đều) ận lu PHÂN BỔ CHI PHÍ VÀ GIÁ VỐN Chi phí xây dựng đất cần phân bổ Tổng doanh thu Phân bổ giá vốn óa Kh hi Trả nợ gốc (năm đầu trả, năm sau trả C Năm Năm Năm Năm 2 296,592,506,061       737,247,406,000         80,668,859,309 118,314,326,987 97,609,319,764 Năm DOANH THU Năm Năm Năm 30% 40% 30%       Tỷ lệ diện tích bán   Diện tích bán Tầng 144 192 144 Tầng lửng 0 Các tầng điển hình 5,585 7,446 5,585   Tổng diện tích bán 5,729 7,639 5,729 Doanh thu thực 200,520,600,000 267,360,800,000 200,520,600,000 Doanh thu danh nghĩa 200,520,600,000 294,096,880,000 242,629,926,000 Thuế VAT 18,229,145,455 26,736,080,000 22,057,266,000 Doanh thu trừ VAT 182,291,454,545 267,360,800,000 220,572,660,000 E CHI PHÍ Chi phí ban đầu 1.1 Mua nhà xưởng 1.2 Phá dỡ nhà xưởng lu ận tố t ng ệp Kế to án   hi D Năm   Năm Năm             Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng 4,010,412,000 5,881,937,600 4,852,598,520 Tổng chi ban đầu 4,010,412,000 5,881,937,600 4,852,598,520 Kh óa LỢI NHUẬN Năm Năm Năm Doanh thu 200,520,600,000 294,096,880,000 242,629,926,000 Chi phí ban đầu 4,010,412,000 5,881,937,600 4,852,598,520 Phân bổ chi phí xây dựng 80,668,859,309 118,314,326,987 97,609,319,764 Lợi nhuận NĐT (15% doanh thu) 30,078,090,000 44,114,532,000 36,394,488,900 Trả lãi vay 6,897,263,018 5,140,260,391 7,675,532,480 Lợi nhuận trước thuế 78,865,975,672 120,645,823,022 96,097,986,336 Thuế VAT phải nộp 10,026,763,661 15,983,093,687 10,012,933,671 Lợi nhuận sau thuế VAT 68,839,212,011 104,662,729,334 86,085,052,665 Lợi nhuận sau trừ lỗ năm trước 68,839,212,011 104,662,729,334 86,085,052,665 10 Thuế thu nhập doanh nghiệp 15,144,626,642 23,025,800,454 18,938,711,586 11 Lợi nhuận ròng 53,694,585,369 81,636,928,881 67,146,341,079 Kh óa lu ận tố t ng hi ệp Kế to án F     ận lu óa   370,264,983,101 127,635,057,101 242,629,926,000 301,453,478,252 127,635,057,101   to án 5,881,937,600 15,983,093,687 5,140,260,391 95,944,155,994 44,114,532,000 23,025,800,454 104,007,099,874 ng hi   tố t DÒNG TIỀN DÒNG TIỀN THU Thu vay vốn Thu hoạt động DÒNG TIỀN CHI Chi đầu tư Mua cơng trình xây dựng Chi hoạt động Thuế VAT Trả lãi vay Trả vốn gốc Thuế thu nhập CÂN BẰNG THU CHI Diện tích đất Trung bình   406,497,791,838 112,400,911,838 294,096,880,000 302,490,691,965 112,400,911,838 ệp 286,736,387,728 86,215,787,728 200,520,600,000 286,736,387,728 86,215,787,728 4,010,412,000 10,026,763,661 6,897,263,018 134,363,444,678 30,078,090,000 15,144,626,642 Kế DÒNG TIỀN DÒNG TIỀN THU Thu vay vốn Thu hoạt động DÒNG TIỀN CHI Chi đầu tư Mua cơng trình xây dựng Chi hoạt động Thuế VAT Trả lãi vay Trả vốn gốc Lợi nhuận nhà đầu tư Thuế thu nhập CÂN BẰNG THU CHI Kh H I II III 962,283,953,119 293,881,953,119 668,402,000,000 810,863,031,871 293,881,953,119 13,368,040,000 32,832,000,626 17,913,642,282 300,878,095,578 51,729,000,266.6686 151,420,921,247.721 944.0 160,403,518 4,852,598,520 10,012,933,671 7,675,532,480 95,944,155,994 36,394,488,900 18,938,711,586 68,811,504,849