TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay NHTM 1.1.1 Khái quát NHTM 1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm NHTM “NHTM định chế tài mà đặc trưng cung cấp đa dạng dịch vụ tài với nghiệp vụ nhận tiền gửi, cho vay cung ứng dịch vụ tốn Ngồi ra, NHTM cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu sản phẩm dịch vụ xã hội” 1.1.1.2 Các hoạt động chủ yếu NHTM “NHTM gồm nhiều hoạt động, hoạt động huy động vốn cách hình thức nhận tiền gửi từ cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu…Sau thực nghiệp vụ cho vay đầu tư cho vay tài trợ, tài trợ xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với tổ chức tín dụng hay đầu tư thị trường vốn thị trường tiền tệ…” 1.1.2 Hoạt động cho vay NHTM 1.1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay NHTM Việc cho vay NHTM có đặc điểm sau đây: Việc cho vay NHTM hoạt động nghề nghiệp kinh doanh mang tính chức Hoạt động cho vay NHTM nghề kinh doanh có điều kiện 1.1.2.2 Quy trình cho vay Quy trình cho vay NHTM thông thường diễn theo bước sau đây: Tiếp xúc khách hàng thu thập hồ sơ; Thẩm định khách hàng lập tờ trình; Quyết định; Ký hợp đồng; Giải ngân; Kiểm soát sau vay thu hồi nợ 1.2 Công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 1.2.1 Khái quát bất động sản “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Bất động sản bao gồm số đặc điểm sau: a Cố định vị trí b.Tính bền vững c Tính khác biệt d Tính khan e Có giá trị lớn f Tính ảnh hưởng lẫn 1.2.2 Công tác định giá BĐS việc cho vay NHTM 1.2.2.1 Khái niệm cần thiết định giá BĐS trình cho vay NHTM “Định giá BĐS việc cho vay xác định giá trị BĐS hình thái tiền tệ thời điểm định, phục vụ cho việc chấp vay vốn NHTM” 1.2.2.2 Quy trình định giá bất động sản Bƣớc 1: Xác định vấn đề thẩm định giá Bƣớc 2: Lập tiến trình định giá Bƣớc 3: Kiểm tra trạng BĐS, thu thập thông tin Bƣớc 4: Áp dụng phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài sản đảm bảo Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản bảo đảm cần định giá, lập báo cáo kết định giá Bƣớc 6: Hồn thành báo cáo định giá, trình cấp phê duyệt, gửi cho phận có liên quan 1.2.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản a Phương pháp so sánh b Phương pháp chi phí c Phương pháp thu nhập d Phương pháp thặng dư: e Phương pháp lợi nhuận: 1.2.3 Chỉ tiêu đánh giá mức độ hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 1.2.3.1 Thời gian chi phí định giá 1.2.3.2 Giá trị định giá BĐS chấp/giá trị thị trường BĐS 1.2.3.3 Giá trị BĐS chấp/giá trị BĐS lý 1.2.3.4 Giá trị BĐS chấp/giá trị BĐS đánh giá lại 1.3 Nhân tố ảnh hƣởng tới hồn thiện cơng tác định giá bất động sản ngân hàng thƣơng mại 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 1.3.1.1 Quan điểm định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng “Với quan điểm mở rộng tín dụng điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường rủi ro, ngân hàng giảm bớt điều kiện buộc cho vay, việc định giá tài sản nới lỏng Trong thời kỳ khủng hoảng, kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng lớn, ngân hàng đưa buộc tín dụng nhằm thắt chặt hoạt động tín dụng việc định giá tài sản tiến hành nghiêm ngặt hơn” 1.3.1.2 Nhân tố thông tin “Mặc dù thông tin yếu tố khách quan từ thị trường việc xây dựng hệ thống thơng tin lại hồn toàn phụ thuộc vào chủ quan người định giá chiến lược ngân hàng” 1.3.1.3 Đội ngũ nhân lực “Do nhiều nguyên nhân mà số cán ngân hàng cấu kết với khách hàng để che giấu thật, gian lận, cố ý làm trái quy định NHNN, NHTM quy trình tín dụng, khâu định giá BĐS” 1.3.1.4 Tổ chức quy trình cơng tác định giá BĐS chấp “Với quy trình chuẩn xác, rõ ràng, đơn giản thể tính chuyên nghiệp rút ngắn thời gian chi phí cơng tác định giá kết định giá lại có tính xác cao” 1.3.1.5 Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp “Trong định giá BĐS khơng có phương pháp xác nhất, mà có phương pháp phù hợp hiệu đứng giác độ phù hợp với điều kiện áp dụng loại hình BĐS chấp, quan trọng giảm thiểu chi phí trình định giá” 1.3.1.6 Cơ sở vật chất kỹ thuật “Nếu ngân hàng có điều kiện máy móc, thiết bị, ứng dụng phần mềm tiên tiến việc quản lý định giá BĐS có đến kết xác nhiều so với tính tốn thủ cơng Hơn phần mềm định giá đại góp phần làm giảm thời gian tiết kiệm chi phí định giá BĐS” 1.3.2 Các nhân tố khách quan 1.3.2.1 Các nhân tố điều kiện tự nhiên Những BĐS vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiện phát triển BĐS giá trị tăng cao 1.3.2.2 Mơi trường pháp lý – chế sách “BĐS tài sản chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước pháp luật Do qui định Nhà nước sở hữu, sử dụng BĐS, điều kiện BĐS tham gia vào giao dịch chấp ảnh hưởng lớn đến trình nhận tài sản đảm bảo BĐS ảnh hưởng đến định giá” 1.3.2.3 Mơi trường kinh tế “BĐS khu vực có mơi trường kinh tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo thu nhập lớn giá trị BĐS khu vực cao khu vực khác” 1.3.2.4 Sự phát triển thị trường BĐS thị trường chứng khoán “Mọi biến động giá BĐS thị trường làm cho giá trị chấp thay đổi theo Và quan trọng để nhà tài đưa mức giá cho khoản chứng khốn Do để đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường tài BĐS, việc xác định xác giá trị BĐS quan trọng, tránh tượng bong bóng thị trường” 1.4 Kinh nghiệm hồn thiện công tác định giá BĐS số NHTM Việt Nam học ABBANK 1.4.1 Kinh nghiệm hồn thiện cơng tác định giá BĐS số NHTM Việt Nam * Kinh nghiệm hồn thiện cơng tác định giá BĐS Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam: “Ngân hàng No PTNT Việt Nam coi điển hình Ngân hàng TM khối NHTMNN Hiện nay, công tác định giá TSBĐ BĐS NH No&PTNT VN nhân viên tín dụng kiêm nhiệm Do từ khâu tìm kiếm khách hàng, hồn thiện thủ tục chấp, định giá tài sản đến khâu làm hạn mức giải ngân cho khách hàng quy lại mối Điều thuận lợi cho việc quản lý khách hàng, khách hàng bớt nhiều khâu thủ tục rườm rà nhiên tiềm ẩn đằng sau nhiều mối nguy hiểm” 1.4.2 Bài học kinh nghiệm “Để không ngừng nâng cao công tác định giá tài sản, Phòng định giá tài sản - ABBANK cần nâng cao vai trị hoạt động phận kiểm sốt chất lượng, thường xuyên kiểm tra tự kiểm tra công tác định giá tài sản để phát sai sót q trình định giá loại hình tài sản, từ cảnh báo để tránh sai sót cơng tác định giá đồng thời nâng cao trách nhiệm làm việc cá nhân công tác định giá tài sản” CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH 2.1 Khái quát Ngân hàng TMCP An Bình 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Phòng thẩm định giá tài sản – Ngân hàng TMCP An Bình Tháng 10/2014, thực đề án tái cấu ngân hàng TMCP An Bình, phịng thẩm định giá tài sản trực thuộc khối Quản lý tín dụng Phịng thẩm định giá tài sản quản lý phòng ban khu vực mặt nhân sự, định biên, chi trả lương, thưởng, việc quản lý hàng dọc mặt nghiệp vụ báo cáo lên Khối quản lý tín dụng 2.1.3 Các hoạt động chủ yếu: 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 2.2.1 Một số thơng tin lien quan đến hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 2.2.2 Khái quát kết hoạt động Phòng thẩm định giá - ABBANK giai đoạn 2012 – 2015: Việc thành lập vào hoạt động Phòng thẩm định giá tài sảnABBANK giải khâu thẩm định TSĐB phát sinh hoạt động tín dụng ngân hàng, nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng, tách hoạt động thẩm định giá tài sản thành phận hoạt động độc lập khách quan với phận kinh doanh, góp phần làm minh bạch hoạt động tín dụng giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, qua năm vào hoạt động, phòng thẩm định giá tài sản hoàn thành tốt nhiệm vụ TGĐ, giám đốc khối quản lý tín dụng cấp lãnh đạo giao phó 2.2.3 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay ABBANK Quy trình định giá áp dụng Phòng thẩm định tài sản- ABBANK Những vấn tồn xử lý BĐS chấp Mặc dù phương pháp định giá BĐS thực theo tiêu chuẩn chặt chẽ Bộ Tài ban hành, nhiên dừng lại việc lựa chọn kết thẩm định tương đối hợp lý thời điểm định giá xét duyệt khoản vay 2.3 Đánh giá công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 2.3.1 Những kết đạt Cơng tác định giá có bước phát triển, quy trình ngày hồn thiện, từ định giá cách tự phát đến chỗ Kết định giá ngày tiến gần đến giá trị thị trường tài sản, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng Đã có linh hoạt việc áp dụng phương pháp định giá Tiết kiệm thời gian chi phí 2.3.2 Những hạn chế - nguyên nhân 2.3.2.1 Hạn Chế: Giá trị BĐS chấp chưa sát so với giá trị thị trường BĐS thể thông qua tiêu giá trị BĐS chấp/giá trị trường Giá trị lý TSĐB chưa sát với giá trị thị trường tài sản Thời gian định giá chưa thực phục vụ tốt tốc độ phát triển kinh doanh 2.3.2.2 Nguyên nhân a Nguyên nhân chủ quan Quan điểm cấp lãnh đạo ngân hàng việc định giá TSĐB mang nặng yếu tố tâm lý Quy trình định giá tài sản ABBANK chưa thực hiểu cặn kẽ cá nhân có liên quan hoạt động kinh doanh ABBANK Lựa chọn phương pháp định giá chưa phù hợp Cơ sở liệu hệ thống thông tin không đầy đủ Đội ngũ chuyên viên định giá thiếu chưa đủ trình độ chun mơn Mơ hình tổ chức phận định giá chưa hoàn thiện Địa bàn phụ trách định giá tài sản rộng lớn b Nguyên nhân khách quan Chưa hồn thiện, thống sách Nhà nước pháp luật Thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định Hiện nay, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân chậm, CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAYTẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH 3.1 Định hƣớng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay có TSĐB ABBANK Cũng theo định hướng phát triển giai đoạn đến năm 2020, tính theo hạn mức cho vay theo ngành tỷ trọng hạn mức cho vay hệ thống sản phẩm có TSĐB chiếm đến 95% tổng dư nợ cho vay ABBANK, cho vay có TSĐB nhóm khách hàng cá nhân chiếm tỷ trọng 22,5% tổng dư nợ, cho vay chấp TSĐB nhóm khách hàng doanh nghiệp chiếm tỷ trọng 65% tổng dư nợ toàn hàng, tỷ trọng cho vay có TSĐB chiếm đến 87,5% tổng dư nợ Cùng với phát triển quy mô ngân hàng (tốc độ tăng trưởng cho vay) số lượng tài sản chấp đảm bảo cho khoản vay tăng mạnh 3.1.2 Mục tiêu quan điểm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ABBANK Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ABBANK 3.2 Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay ABBANK 3.2.1 Ban hành bảng khung giá BĐS có tính linh hoạt 3.2.2 Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá BĐS 3.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản ngân hàng 3.2.4 Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ công tác định giá BĐS 3.2.5 Tuyển dụng cộng tác viên công tác xây dựng liệu thị trường 3.3 Kiến Nghị 3.3.1 Cung cấp cổng thơng tin để tìm kiếm thơng tin liên quan đến BĐS 3.3.2 Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3.3.3 Nâng cao hiệu quản lý hoạt động thị trường BĐS 3.3.4 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà 3.3.5 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất KẾT LUẬN Trong ngành ngân hàng định giá bất động sản chấp hoạt động hỗ trợ nhiều cho hoạt động tín dụng ngân hàng, từ đẩy nhanh phát triển ngân hàng Đồng thời định giá TSBĐ BĐS cịn thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, góp phần nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đất đai, BĐS Luận văn giải số vấn đề sau : Thứ nhất: Khái quát vấn đề liên quan đến hoạt động cho vay, công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHT, từ đưa tiêu đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác định giá BĐS Thứ hai: Trình bày thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay ABBANK Trên sở đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS ABBANK, đưa kết đạt được, hạn chế nguyên nhân hạn chế công tác định giá ABBANK Thứ ba: Thông qua việc nghiên cứu tìm hiểu nguyên nhân tác giả đưa số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS ABBANK ... quan điểm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ABBANK Hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ABBANK 3.2 Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá. .. đất cho người dân cịn chậm, CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAYTẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH 3.1 Định hƣớng cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân. .. động cho vay, công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHT, từ đưa tiêu đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá BĐS Thứ hai: Trình bày thực trạng cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay