Luận văn thạc sĩ kinh tế hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần an bình(1)

trƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN NG VN CNG n Lu hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thơng mại cổ phần an bình ỏn Chuyên ngành: tài ngân hàng n ti s nh Ki t Ngời hớng dẫn khoa học: Pgs.ts đàm văn huệ Hà Néi - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả luận văn ận Lu án ĐẶNG VĂN CƯƠNG n tiế sĩ nh Ki tế MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH, SƠ ĐỒ DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT Lu ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .4 ận 1.1 Hoạt động cho vay NHTM án 1.1.1 Khái quát NHTM tiế 1.1.2 Hoạt động cho vay NHTM n 1.2 Công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM .6 sĩ 1.2.1 Khái quát bất động sản Ki 1.2.2 Công tác định giá BĐS việc cho vay NHTM nh 1.2.3 Chỉ tiêu đánh giá mức độ hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt tế động cho vay NHTM 17 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 18 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 18 1.3.2 Các nhân tố khách quan 20 1.4 Kinh nghiệm hồn thiện cơng tác định giá BĐS số NHTM Việt Nam học ABBANK 21 1.4.1 Kinh nghiệm hồn thiện cơng tác định giá BĐS số NHTM Việt Nam 21 1.4.2 Bài học kinh nghiệm 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH 31 2.1 Khái quát Ngân hàng TMCP An Bình 31 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 31 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Phòng thẩm định giá tài sản – Ngân hàng TMCP An Bình 33 2.1.3 Các hoạt động chủ yếu 35 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 38 2.2.1 Một số thông tin lien quan đến hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 38 Lu 2.2.2 Khái quát kết hoạt động Phòng thẩm định giá - ABBANK giai ận đoạn 2012 – 2015 41 án 2.2.3 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay ABBANK 44 tiế 2.3 Đánh giá công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 50 n sĩ 2.3.1 Những kết đạt 50 Ki 2.3.2 Những hạn chế - nguyên nhân 53 nh CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP tế AN BÌNH 62 3.1 Định hướng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 62 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay có TSĐB ABBANK 62 3.1.2 Mục tiêu quan điểm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ABBANK 64 3.2 Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay ABBANK .68 3.2.1 Ban hành bảng khung giá BĐS có tính linh hoạt 68 3.2.2 Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá BĐS 69 3.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản ngân hàng 75 3.2.4 Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ công tác định giá BĐS 3.2.5 Tuyển dụng cộng tác viên công tác xây dựng liệu thị trường 77 3.3 Kiến Nghị 78 3.3.1 Cung cấp cổng thơng tin để tìm kiếm thông tin liên quan đến BĐS 78 3.3.2 Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 79 3.3.3 Nâng cao hiệu quản lý hoạt động thị trường BĐS 80 3.3.4 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà 81 3.3.5 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất 82 Lu KẾT LUẬN 84 ận DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO án PHỤ LỤC n tiế sĩ nh Ki tế DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 1.1: Tổng hợp kết trường hợp định giá ACB .27 Bảng 2.1: Tỷ lệ cho vay chấp BĐS ABBank .41 Bảng 2.2: Kết hoạt động Phòng thẩm định giá tài sản - ABBANK từ 2012 -2015 43 Bảng 3.1 : Bảng thông tin tài sản so sánh ABBANK 75 Biều đồ 2.2: ận Lu BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Kết kinh doanh từ năm 2012 đến 2015 36 Kết huy động vốn ABBANK qua năm .37 án Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ qua năm trừ cho vay TCTD 39 Cơ cấu tài sản theo khu vực .44 HÌNH Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức – nhân Phòng TĐGTS ABBank 35 SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá BĐS chấp n tiế Biểu đồ 2.4: sĩ nh Ki tế DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Nguyên nghĩa ABBank “Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình” BĐS “Bất động sản” CVĐG “Chuyên viên định giá” NHTM “Ngân hàng thương mại” QHKH “Quan hệ khách hàng” ĐGTS “Định giá tài sản” TMCP “Thương mại cổ phần” TS “Tài sản” TSĐB “Tài sản đảm bảo” 10 TSSS “Tài sản so sánh” 11 TSTĐ “Tài sản thẩm định” 12 UBND “Ủy ban nhân dân” 13 KH “Khách hàng” 14 Lu KHDN “Khách hàng doanh nghiệp” KHCN ận “Khách hàng cá nhân” 16 QHKH “Quan hệ khách hàng” án 15 n tiế sĩ nh Ki t trƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN đặng văn cờng n Lu hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thơng mại cổ phần an bình ỏn ti n Chuyên ngành: tài ngân hàng s nh Ki tế Hµ Néi - 2016 i TĨM TẮT LUẬN VĂN CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay NHTM 1.1.1 Khái quát NHTM 1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm NHTM Lu “NHTM định chế tài mà đặc trưng cung cấp đa ận dạng dịch vụ tài với nghiệp vụ nhận tiền gửi, cho vay cung ứng dịch vụ tốn Ngồi ra, NHTM cung cấp nhiều dịch vụ khác án nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu sản phẩm dịch vụ xã hội” tiế 1.1.1.2 Các hoạt động chủ yếu NHTM n “NHTM gồm nhiều hoạt động, hoạt động huy động vốn sĩ cách hình thức nhận tiền gửi từ cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ Ki phiếu, trái phiếu…Sau thực nghiệp vụ cho vay đầu tư cho vay nh tài trợ, tài trợ xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với tổ chức tín tế dụng hay đầu tư thị trường vốn thị trường tiền tệ…” 1.1.2 Hoạt động cho vay NHTM 1.1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay NHTM Việc cho vay NHTM có đặc điểm sau đây:  Việc cho vay NHTM hoạt động nghề nghiệp kinh doanh mang tính chức  Hoạt động cho vay NHTM nghề kinh doanh có điều kiện 1.1.2.2 Quy trình cho vay Quy trình cho vay NHTM thông thường diễn theo bước sau đây: ii  Tiếp xúc khách hàng thu thập hồ sơ;  Thẩm định khách hàng lập tờ trình;  Quyết định;  Ký hợp đồng;  Giải ngân;  Kiểm sốt sau vay thu hồi nợ 1.2 Cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 1.2.1 Khái quát bất động sản “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn Lu liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; ận Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Bất động sản bao gồm số đặc điểm sau: án a Cố định vị trí n c Tính khác biệt tiế b.Tính bền vững sĩ d  Tính khan f Tính ảnh hưởng lẫn nh Ki e  Có giá trị lớn tế 1.2.2 Cơng tác định giá BĐS việc cho vay NHTM 1.2.2.1 Khái niệm cần thiết định giá BĐS trình cho vay NHTM “Định giá BĐS việc cho vay xác định giá trị BĐS hình thái tiền tệ thời điểm định, phục vụ cho việc chấp vay vốn NHTM” 1.2.2.2 Quy trình định giá bất động sản Bước 1: Xác định vấn đề thẩm định giá Bước 2: Lập tiến trình định giá Bước 3: Kiểm tra trạng BĐS, thu thập thơng tin sản có tồn thực tế chứng từ pháp lý thể + Tùy theo loại tài sản hồ sơ pháp lý thu thập TSTĐ để tiến hành thẩm định trạng, nội dung cần thiết sau:  Lập biên trạng khu đất ( theo mẫu quy định)  Xác định vị trí địa lý, phần diện tích quy hoạch, diện tích cịn lại sau quy hoạch…  Khoảng cách BĐS với trục đường chính, chợ, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học….để nhận biết vị trí tài sản tọa lạc  Các yếu tố tác động đến tăng giảm giá trị lô đất điểm thẩm định ận Lu  Chụp ảnh tài sản thẩm định nhằm xác định trạng tài sản thời án  Vẽ sơ đồ vị trí tài sản tọa lạc tiế + Cán TĐTS cần phải đánh giá tình trạng TS mặt vật chất: n  Xem xét mơ tả rõ tình trạng TSĐB mặt cơ, lý hóa sĩ  Chất lượng mặt giá trị sử dụng TSĐB (mới, cũ, Ki vận hành, sử dụng theo công ghi chứng từ pháp lý tế bị…) nh tài sản, tài sản sử dụng với công suất quy định máy thiết  Khả khai thác công dụng TSĐB (nhà cịn khơng, máy cịn hoạt động khơng, hàng hóa cịn đảm bảo chất lượng khơng…) + Từ thông tin thu thập trường kiểm tra, đối chiếu tài liệu liên quan, phát nội dung khơng hồn chỉnh, thực tế so với số liệu tài liệu, văn không đầy đủ, phải kịp thời thông báo bổ sung cho đầy đủ phản ánh biên khảo sát trạng Nếu phát dấu tích sửa chữa, làm giả khơng xác so với chứng từ pháp lý tài sản, cán TĐTS phải xác minh rõ báo cáo cho lãnh đạo trực tiếp tạm ngừng quy trình thẩm định để xác minh thơng tin - Thu thập thông tin thị trường + Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trạng tài sản, cán TĐTS cần phải thu thập thông tin sau:  Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi xuất, thu nhập TSSS  Các thông tin yếu tố cung- cầu, lục lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người bán tiềm  Các thông tin tính pháp lý tài sản + Với TSTĐ BĐS, cán định giá cần phải thu thập thêm: Lu  Các số liệu kinh tế, xã hội, môi trường, yếu tô tác động đến ận giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác án khu vực tài sản định giá khu vực lân cận tiế  Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến sĩ hành chính, sở hạ tầng….) n mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới Ki + Để thực thẩm định giá, cán định giá phải dựa nh thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa, giao dịch mua bán tế tài sản (giá chào, giá thương lượng, giá thực bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch….)thông qua vấn Công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng, thơng tin báo đài (báo điện tử, báo viết…) thông tin internet… Cán TĐTS phải nêu rõ nguồn gốc thông tin báo cáo thẩm định giá phải kiểm chứng để đảm bảo độ xác thơng tin Bước 4: Phân tích, điều chỉnh thơng tin thu thập thị trường Là q trình đánh giá tác động yếu tố đến mức giá TSTĐ - Phân tích thơng tin từ khảo sát trường tài sản - Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần định giá - Phân tích yếu tố tác động liên giá trị tài sản: pháp lý, vị trí, hình dạng, kích thước, khoảng cách, mơi trường sống, an ninh trật tự… - Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản: xem xét khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, hồn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản - Chọn phương pháp định giá sau phân tích hồ sơ, tài liệu, thông tin thu thập được: + Đối với lô, đất trống:  Phương pháp so sánh trực tiếp (đất thổ cư, đất xen cày, đất nông Lu nghiệp) ận  Phương pháp thặng dư thu nhập( lơ đất có diện án tích lớn sử dụng để xây dựng dự án) tiế + Đối với lơ đất có cơng trình xây dựng n  phương pháp chi phí ( diện tích nhỏ) sĩ  Phương pháp thặng dư thu nhập (đất cơng trình có diện tích lớn) Ki + Đối với máy móc thiết bị : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí nh + Đối với hàng hóa: phương pháp so sánh tế Bước 5: Xác định giá trị tài sản đảm bảo cần định giá: - Căn kết phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường, chọn phương pháp thẩm định, sau xác định yếu tố trên, cán định giá cần nêu rõ báo cáo phương pháp định giá áp dụng làm chủ yếu, phương pháp sử dụng để kiểm tra, từ đến kết luận cuối giá trị tài sản cần định giá Bước 6: Lập báo cáo kết định giá chuyển báo cáo kết định đơn vị đề nghị định giá: - Tiến hành lập báo cáo theo mẫu biểu quy định trình cấp phê duyệt - Tiến hành lưu trao trả hồ sơ tài sản cho đơn vị cho vay ABBANK ABBANK xây dựng quy trình bước thực định tài sản đầy đủ rõ ràng đồng thời bám theo quy định tiêu chuẩn định giá Việt Nam, quy trình có điểm riêng phù hợp với cấu tổ chức Phòng thẩm định giá tài sản - ABBANK: - Các bước thực định giá, bước chuẩn bị trình tự định tài sản rõ ràng rành mạch, tạo điều kiện tốt cho cán định giá, CVTĐ thực xác đầy đủ theo quy trình ban hành, trình tự thực khoa học, khơng có chồng chéo bước, tạo thuận lợi cho cán Lu quản lý cấp nhân viên làm việc ận - Các quy định quy trình phù hợp với cấu tổ chức hoạt động án ABBANK nói chung Phịng thẩm định giá tài sản- ABBANK nói tiế riêng, cơng đoạn nhận, định giá, trả kết định tài sản quy định n chi tiết nhiên không rườn rà, giúp cho việc kiểm tra sơ tài sĩ sản pháp lý TSĐB có nhiều thuận lợi” nh Ki tế Phụ lục 02: Phương pháp thặng dư CÁC THƠNG SỐ TÀI CHÍNH I 944.0 m2 năm Tầng hầm Tầng Tầng lửng Các tầng điển hình Tầng kỹ thuật Đơn vị tính 3.2 Hệ số sử dụng đất Mật độ xây dựng 85.00 85.00 0.00 85.00 30.00 % 3.3 Tầng cao dự tính Lu 29 Tầng 802.4 802.4 283.2 M2 23.27 283 M2 Diện tích đất Thời gian dự án Dự tính thiết kế 3.1 802 802 II 802 án 3.5 Diện tích xây dựng Diện tích sàn xây dựng ận 3.4 1 Khái toán chi phí xây lắp chung cư tiế KHÁI TỐN CHI PHÍ Tầng hầm Tổng cộng 802.00 23,270.00 283.20 25,157.20 9,240,000 9,240,000 9,240,000 215,014,800,000 2,616,768,000 802.00 9,240,000 nh Diện tích sàn xây dựng Đơn giá xây dựng (xây thơ, chưa có hệ thống cấp nước, tính trung bình từ xuống ) Chi phí xây dựng Ki 1.2 7,410,480,000 Đơn giá thiết bị 1,140,000 2.2 Chi phí thiết bị 914,280,000 Chi phí xây dựng sở hạ tầng 7,410,480,000 tế Tổng chi phí xây lắp chung cư Chi phí thiết bị 2.1 Tầng kỹ thuật sĩ Tổng diện tích Các tầng điển hình n 1.1 1.3 Tầng 232,452,528,000 1,140,000 1,140,000 1,140,000 914,280,000 26,527,800,000 322,848,000 Đơn giá bình quân Diện tích Thành tiền 1,000,000 944.00 944,000,000 232,452,528,000 III CÁC HỆ SỐ TƯ VẤN, QUẢN LÝ   Các chi phí xây lắp thiết bị     200,000,000,000 500,000,000,000 261,131,736,000 Chi phí lập báo cáo đầu tư cơng trình 0.0670% 0.0620% 0.0660% 1.2 Chi phí lập dự án đầu tư cơng trình 0.2150% 0.1910% 0.2101% 1.3 Chi phí quản lý dự án đầu tư 2.8790% 2.5130% 2.8044% 200,000,000,000 500,000,000,000 232,452,528,000 1.4400% 1.2200% 1.4162% 0.7920% 0.6710% 0.7789% 0.0560% 0.0430% 0.0546% 0.0540% 0.0400% 0.0525% 0.0310% 0.0453% 0.7060% 0.8951% Chi phí tính theo giá trị xây lắp ận Lu 1.1 Thiết kế kỹ thuật (3 bước), CT cấp 2.2 Thiết kế thi cơng 2.3 Chi phí thẩm tra TKKT, TKBV thi cơng 2.4 Chi phí thẩm tra dự tốn, tổng dự tốn 2.5 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi cơng 0.0470% 2.6 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 0.9180% n sĩ nh 20,000,000,000 Ki Chi phí tính theo giá trị thiết bị tiế án 2.1 50,000,000,000 28,679,208,000 3.1 Chi phí chọn nhà thầu cung cấp thiết bị 0.2080% 0.1090% tế 0.1794% 3.2 Giám sát lắp đặt thiết bị 0.4540% 0.3780% 0.4320% IV Lu KINH PHÍ DỰ ÁN THEO TIẾN ĐỘ DỰ KIẾN (Đvt: đồng) Chi phí lập dự án thiết kế (QĐ 11, ngày 15/04/2012) Chi phí lập dự án đầu tư cơng trình 1.3 Thiết kế kỹ thuật (3 bước), CT cấp 1.4 Thiết kế thi cơng Chi phí quản lý dự án Năm 2017     189,527,459 189,527,459     603,528,732 603,528,732     3,621,195,755 3,621,195,755     1,991,657,665 1,991,657,665     8,055,551,632 2,685,183,877 2,685,183,877 139,594,940 139,594,940     134,204,383 134,204,383         n Năm 2016 6,405,909,611 tiế 1.2 án Chi phí lập báo cáo đầu tư cơng trình Năm 2015 6,405,909,611 ận 1.1 TỔNG CỘNG 2,685,183,877 Chi phí thẩm tra TKKT, TKBV thi cơng 2.2 Chi phí thẩm tra dự tốn, tổng dự tốn 2.3 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi cơng 115,752,336 115,752,336 2.4 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 2,288,666,149 686,599,845 2.5 Chi phí chọn nhà thầu cung cấp thiết bị 51,438,630 2.6 Giám sát lắp đặt thiết bị 136,287,594 109,030,076 27,257,519 2.7 Chi phí khác 5,189,607,599 1,557,593,743 1,889,553,957 1,742,459,899         Tổng cộng Năm Năm Năm Chi phí xây lắp tế nh   Ki   sĩ 2.1 51,438,630 686,599,845   915,466,460   2.1 Dự kiến tiến độ 2.2 Chi phí xây lắp trước VAT 2.3 Chi phí xây lắp sau VAT   30% 30% 40% 232,452,528,000 69,735,758,400 69,735,758,400 92,981,011,200 255,697,780,800 76,709,334,240 76,709,334,240 102,279,112,320 Chi phí thiết bị Tổng cộng Năm Năm Năm 3.1 Dự kiến tiến độ   0% 80% 20% 3.2 Chi phí thiết bị trước VAT 28,679,208,000 22,943,366,400 5,735,841,600 3.3 Chi phí thiết bị sau VAT 31,547,128,800 25,237,703,040 6,309,425,760 Tổng cộng Năm Năm Năm   40% 40% 20% 944,000,000 377,600,000 377,600,000 188,800,000 1,038,400,000 415,360,000 415,360,000 207,680,000 0     0     302,744,770,842 86,215,787,728 105,047,581,157 111,481,401,957   86,215,787,728 191,263,368,885 302,744,770,842 326,251,756,667 86,215,787,728 112,400,911,838 127,635,057,101 Lu   Chi phí xây dựng trước VAT   Chi phí xây dựng sau VAT Chi phí mua nhà xưởng cũ Chi phí phá dỡ Tổng cộng chi phí đầu tư Lũy kế Tổng đầu tư có xét đến lạm phát 10 Chi phí mua đất án n tiế sĩ -   tế Dự kiến tiến độ nh   Ki Chi phí xây dựng hạ tầng, cơng viên xanh ận     Số V CÁC CHỈ SỐ KINH TẾ liệu Năm Lu Chỉ số tăng giá Tỷ lệ chiết khấu   Hệ số chiết khấu Lãi vay Ngân hàng Thời hạn vay Ân hạn Giá bán hộ Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng Thuế giá trị gia tăng án 10 Thuế thu nhập doanh nghiệp       1.0700   1.1449   1.1000 1.2100       1.0000 0.9091 0.8264 8.0% /năm     năm     năm     10.0% 35,000,000 tế   10.0%   nh Tỷ lệ tăng giá bán hàng năm Ki   sĩ Chỉ số tăng giá   n   7.00%   tiế Tỷ lệ lạm phát VNĐ ận VNĐ/m2 sàn     2% Doanh thu     10% Doanh thu     22% Thu nhập sau     thuế GIÁ TRỊ XÂY DỰNG PHÂN BỔ VI Lu Tổng diện tích sàn xây dựng Tổng chi phí cơng trình đất phân bổ Suất đầu tư Tổng diện tích sàn Giá trị phân bổ khu hộ Diện tích khu cơng ích, tầng hầm Giá trị phân bổ cho khu phục vụ Cửa hàng Các tầng điển hình Tầng kỹ thuật XD (m2) đ 1,085 m2 - - Tỷ lệ thương phẩm (%) DT sàn thương phẩm (m2) Giá bán tế DT thuong mai (trệt + lửng) m2 nh 25,157.20 Ki Tầng hầm đ/m2 sĩ 11,880,000 n KINH DOANH đ 296,592,506,061 tiế Diện tích sàn m2 296,592,506,061 án CÁC GIẢ ĐỊNH VỀ KHẢ NĂNG Đơn vị tính 25,157.20 ận VII Giá trị THEO CÔNG NĂNG SỬ DỤNG Làm bãi gửi xe cho toàn chung cư 802.0   23,270 60.00% 481.20     80% 18,616.00 Không bán 35,000,000   35,000,000   Tổng cộng diện tích bán 24,072   19,097.20   ận Lu án n tiế sĩ nh Ki tế B Bảng 2: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ Năm Năm Năm 2 TRẢ NỢ VAY Thu nhập đối ứng để trả nợ 134,363,444,678 199,951,255,868 164,755,660,843 Giá trị đầu tư năm 86,215,787,728 112,400,911,838 127,635,057,101     29% 38% 43% Nợ đầu kỳ -48,147,656,950 -31,690,901,106 Số tiền vay kỳ 86,215,787,728 112,400,911,838 127,635,057,101 Lãi vay 6,897,263,018 5,140,260,391 7,675,532,480 Trả lãi vay 6,897,263,018 5,140,260,391 7,675,532,480 134,363,444,678 95,944,155,994 95,944,155,994 -48,147,656,950 -31,690,901,106 ận Lu án Trả nợ gốc (năm đầu trả, năm sau trả Dư nợ cuối kỳ n nợ đều) tiế sĩ Năm Năm Năm Năm nh PHÂN BỔ CHI PHÍ VÀ GIÁ VỐN Ki C           118,314,326,987 97,609,319,764 Chi phí xây dựng đất cần phân bổ 296,592,506,061 Tổng doanh thu 737,247,406,000   Phân bổ giá vốn   80,668,859,309 tế D DOANH THU Năm Năm Năm 30% 40% 30%       Tỷ lệ diện tích bán   Diện tích bán Tầng 144 192 144 Tầng lửng 0 Các tầng điển hình 5,585 7,446 5,585   Tổng diện tích bán 5,729 7,639 5,729 Doanh thu thực 200,520,600,000 267,360,800,000 200,520,600,000 Doanh thu danh nghĩa 200,520,600,000 294,096,880,000 242,629,926,000 Thuế VAT 18,229,145,455 26,736,080,000 22,057,266,000 Doanh thu trừ VAT 182,291,454,545 267,360,800,000 220,572,660,000 E CHI PHÍ Chi phí ban đầu 1.1 Mua nhà xưởng 1.2 Phá dỡ nhà xưởng ận Lu   án n tiế Năm sĩ Năm 0             nh Ki   Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng 4,010,412,000 Tổng chi ban đầu 4,010,412,000 5,881,937,600 4,852,598,520 5,881,937,600 4,852,598,520 tế Năm F LỢI NHUẬN Năm Năm Năm Doanh thu 200,520,600,000 294,096,880,000 242,629,926,000 Chi phí ban đầu 4,010,412,000 5,881,937,600 4,852,598,520 Phân bổ chi phí xây dựng 80,668,859,309 118,314,326,987 97,609,319,764 Lợi nhuận NĐT (15% doanh thu) 30,078,090,000 44,114,532,000 36,394,488,900 Trả lãi vay 6,897,263,018 5,140,260,391 7,675,532,480 Lợi nhuận trước thuế 78,865,975,672 120,645,823,022 96,097,986,336 Thuế VAT phải nộp 10,026,763,661 15,983,093,687 10,012,933,671 Lợi nhuận sau thuế VAT 68,839,212,011 104,662,729,334 86,085,052,665 Lợi nhuận sau trừ lỗ năm trước 68,839,212,011 104,662,729,334 86,085,052,665 10 Thuế thu nhập doanh nghiệp 15,144,626,642 23,025,800,454 18,938,711,586 11 Lợi nhuận ròng 53,694,585,369 81,636,928,881 67,146,341,079 ận Lu án n tiế sĩ nh Ki tế DÒNG TIỀN DÒNG TIỀN THU Thu vay vốn Thu hoạt động DÒNG TIỀN CHI Chi đầu tư Mua cơng trình xây dựng Chi hoạt động Thuế VAT Trả lãi vay Trả vốn gốc Lợi nhuận nhà đầu tư Thuế thu nhập CÂN BẰNG THU CHI     286,736,387,728 86,215,787,728 200,520,600,000 286,736,387,728 86,215,787,728 4,010,412,000 10,026,763,661 6,897,263,018 134,363,444,678 30,078,090,000 15,144,626,642 ận Lu H I II III   370,264,983,101 127,635,057,101 242,629,926,000 301,453,478,252 127,635,057,101   5,881,937,600 15,983,093,687 5,140,260,391 95,944,155,994 44,114,532,000 23,025,800,454 104,007,099,874   án n tiế sĩ nh Ki 962,283,953,119 293,881,953,119 668,402,000,000 810,863,031,871 293,881,953,119 13,368,040,000 32,832,000,626 17,913,642,282 300,878,095,578 51,729,000,266.6686 151,420,921,247.721 944.0 160,403,518 tế DÒNG TIỀN DÒNG TIỀN THU Thu vay vốn Thu hoạt động DÒNG TIỀN CHI Chi đầu tư Mua cơng trình xây dựng Chi hoạt động Thuế VAT Trả lãi vay Trả vốn gốc Thuế thu nhập CÂN BẰNG THU CHI Diện tích đất Trung bình   406,497,791,838 112,400,911,838 294,096,880,000 302,490,691,965 112,400,911,838 4,852,598,520 10,012,933,671 7,675,532,480 95,944,155,994 36,394,488,900 18,938,711,586 68,811,504,849