Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

trờng Đại học Kinh tế Quốc dân  NGUYỄN PHI KHANH THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI Lu NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ận vă n Chuyªn ngµnh: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH ạc th sĩ nh Ki tế Người hướng dẫn khoa học: TS NGễ TH PHNG THO hà nội, năm 2012 MC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN CỦA NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án của NHTM 1.1.1 Khái niệm, vai trò hoạt động NHTM 1.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án NHTM .6 Lu 1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của NHTM 11 ận 1.2.1 Khái niệm và phân loại các dự án đầu tư BĐS 11 vă 1.2.2 Khái niệm, mục đích và yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS n hoạt động cho vay theo dự án của NHTM .13 th 1.2.3 Quy trình và phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt ạc động cho vay theo dự án NHTM .15 sĩ 1.2.4 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạtt động cho vay theo Ki dự án của NHTM 21 nh 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản 40 1.3.1 Nhân tố chủ quan 40 tế 1.3.2 Nhân tố khách quan 44 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 46 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Á Châu 46 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu .46 2.1.2 Thực trạng hoạt động cho vay đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 48 2.2 Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu .51 2.2.1 Thực trạng số lượng dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu .51 2.2.2 Thực trạng công tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS 53 2.2.3 Thực trạng nội dung thẩm định tài dự án đầu tư BĐS 58 2.2.4 Ví dụ minh họa “Dự án đầu tư chung cư cao cấp Viettel - Hancic” .61 2.3 Đánh giá, nhận xét về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của Ngân hàng TMCP Á Châu .80 2.3.1 Những mặt đạt 80 2.3.2 Những mặt hạn chế .83 2.3.3 Nguyên nhân 84 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 87 3.1 Quan điểm và định hướng hoạt động thẩm định tài dự bất động sản Lu hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu 87 ận 3.1.1 Quan điểm hoạt động thẩm định tài dự án bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu .87 vă 3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu thời gian n tới 87 th 3.2 Định hướng nhiệm vu hoàn thiện cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư ạc BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 89 sĩ 3.2.1 Định hướng 89 Ki 3.2.2 Nhiệm vụ 90 nh 3.3 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài sản dự án bất động sản họat động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu 90 tế 3.3.1 Hồn thiện quy trình nội dung thẩm định 90 3.3.2 Hồn thiện việc thu thập thơng tin .91 3.3.3 Bố trí cán làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ phẩm chất đạo đức tốt 92 3.3.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 93 3.2.5 Tổ chức điều hành cơng tác thẩm định tài khoa học, hiệu 94 3.2.6 Nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin 95 3.2.7 Tổ chức phối hợp chặt chẽ phòng ban nghiệp vụ 95 KẾT LUẬN 96 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần VCSH : Vốn chủ sở hữu ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ận Lu n vă ạc th sĩ nh Ki tế DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà 24 Bảng 2.1 Tình hình hoạt động cho vay 49 Bảng 2.2: Tỷ trọng cho vay đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 50 Bảng 2.3: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Á Châu 53 Bảng 2.4: Thông số đầu vào dự án chung cư cáo cấp Viettel – Hancic 66 Bảng 2.5: Tổng mức đầu tư theo quan điểm chủ đầu tư 68 Bảng 2.6: Tổng mức đầu tư cán tín dụng ACB tính tốn .69 Bảng 2.7: Cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho dự án chung cư cấp Viettel - Hancic .70 Lu Bảng 2.8: Kế hoạch trả nợ dự án chung cư Viettel – Hancic 79 ận Bảng 2.9 Số lượng dự án BĐS năm gần 81 n vă ạc th Đồ thị 1.1: Xác định điểm hòa vốn phương pháp đồ thị .33 sĩ nh Ki tế LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì để dự án triển khai doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài mạnh Song thực tế doanh nghiệp đủ điều kiện để thực dự án đầu tư nên nhiều doanh nghiệp cần đến hỗ trợ từ bên ngồi Nắm bắt xu NHTM có sản phẩm cho vay theo dự án nhằm đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp thực dự án đầu tư bất động sản Lu Hiện thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn đóng băng, ận dự án đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn Vì cơng tác thẩm định tài vă dự án NHTM ngày quan tâm thực theo quy n trình chặt chẽ đảm bảo an tồn đáp ứng nhu cầu th vốn nhà đầu tư Tuy nhiên thực tế công tác thẩm định tài ạc NHTM chưa thực có thống cao nhận thức hành động; sĩ thẩm định không sát thực tế; gây tình trạng: chậm giải ngân thực dự án, dự Ki án chậm tiến độ dự án phải tạm dừng chừng nh Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam Ngân hàng có sách thiết tế thực hỗ trợ nhà đầu tư thực dự án, bước đầu có thành định Vì vây, cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng đã được nâng cao Tuy nhiên bên cạnh đó công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập ảnh hưởng đến việc xét duyệt cho vay dự án ngân hàng Nhằm nâng cao chất lượng thẩm định góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định, tác giả chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)” để làm Luận văn Thạc sỹ 2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:  Mục tiêu tổng quát: - Nghiên cứu sở lý luận và thực tiễn về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại các NHTM - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu Những khó khăn, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó đối với việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu - Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Lu Châu Thẩm định tài dự án đầu tư BĐS có ảnh hưởng đến hoạt vă - ận  Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể: Dự kiến trả lời cho các câu hỏi: Trình tự thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo ạc - th chung? n động cho vay Ngân hàng nói riêng phát triển Ngân hàng nói Có gì bất cập và gây khó khăn cho việc thẩm định tài chính dự án đầu tư Ki - sĩ dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu được thực hiện thế nào? - nh BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu ? Cần có các giải pháp nào để tạo điều kiện thuận lợi và hoàn thiện việc thẩm tế định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu ? Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:  Đối tượng: Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu  Phạm vi nghiên cứu: - Không gian: Nghiên cứu các hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu - Thời gian: Số liệu phân tích năm 2009-2011 Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp khảo cứu tài liệu: Sử dụng phương pháp khảo cứu tài liệu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp dựa sở nghiên cứu có thẩm định tài dự án nói chung, định giá tài dự án BĐS nói riêng tài liệu khác liên quan Nguồn thơng tin thu thập từ báo cáo thường niên ngân hàng Á Châu, văn luật, tài liệu dự án, nguồn thông tin từ Internet… - Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích: Để phục vụ cho q trình nghiên cứu cơng tác thẩm định tài dự án nói chung BĐS nói chung tác giả tiến hành sử dụng phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số Lu liệu, tiêu tài thu thập từ nguồn thơng tin như: báo cáo Phương pháp điều tra, khảo sát, sử dụng bảng hỏi: Thẩm định tài dự án vă - ận thường niên ngân hàng, tài liệu giáo trình, Internet… n nói chung BĐS nói riêng hoạt động mang tính chất nghiệp vụ Để th đạt kết nghiên cứu luận văn tiến hành khảo sát thực tế ạc chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á sĩ Châu Lập bảng hỏi vấn khách hàng doanh nghiệp, cán tín Ki dụng ngân hàng vấn đề liên quan đến thẩm định tài dự án BĐS Kết cấu luận văn: nh cách thức tổ chức phương pháp thẩm định tế Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài luận văn có kết cấu gồm chương:  Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án của các NHTM  Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu  Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN CỦA NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án của NHTM 1.1.1 Khái niệm, vai trò hoạt động NHTM  Khái niệm NHTM NHTM tổ chức tài đóng vai trò quan trọng kinh tế Ngân hàng trung gian tài chính, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực chức trung gian hai hay nhiều bên hoạt Lu động tài định Ở nước có cách định nghĩa riêng NHTM ận - Tại Mỹ: NHTM xem công ty kinh doanh chuyên cung cấp vă dịch vụ tài hoạt động ngàng dịch vụ tài n - Tại Pháp: NHTM xí nghiệp hay sở thường xuyên nhận ạc th tiền cơng chúng dười hình thức kí thác hay hình thức khác số tiền mà họ dùng cho họ vào nhiệm vụ triết khấu, tín dụng hay dịch vụ ngân hàng sĩ - Tại Ấn Độ: NHTM sở nhận khoản ký thác vay hay trợ nh Ki đầu tư - Tại Việt Nam: Theo pháp lệnh ngân hàng ngày 23/05/1990 Hội đồng tế Nhà nước Việt Nam xác định: “NHTM tổ chức hoạt động tiền tệ mà hoạt động chủ yếu thường xuyên nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả sử dụng số tiền vay, thực nhiệm vụ chiết khấu làm phương tiện toán” Ngân hàng vừa cung cấp đồng vốn, vừa tiêu thụ đồng vốn khách hàng Tất hoạt động mua bán thường thông qua số công cụ nghiệp vụ ngân hàng NHTM ln tìm cách tối đa hóa lợi nhuận, NHTM tìm kiếm lợi nhuận cách cho vay vay Vì vậy, rút số nguyên tắc kinh doanh mang nét đặc thù NHTM: - Dịch vụ tài cung cấp trước hết phải đảm bảo lợi ích cho khách hàng có lợi ích - Cần thực biện pháp đảm bảo an toàn hoạt động kinh doanh như: Duy trì mức vốn định nhằm tương hợp ý muốn với người tiết kiệm, có khả chống đỡ với biến động thị trường tài NHTM đóng vai trị quan trọng kinh tế, tầm quan trọng NHTM thể qua chức nó, nêu nhiều khía cạnh khác nhau, nhìn chung NHTM có chức bản sau: ận Lu - Chức trung gian tín dụng: chức đặc trưng NHTM, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc việc thúc đẩy kinh tế phát triển Trung gian tài hoạt động cầu nối cung cầu vốn xã hội, khơi nguồn vốn từ người lí khơng dùng cách sinh lời sang người có ý muốn dùng để sinh lời - Chức trung gian toán quản lý phương tiện toán: chức kế thừa phát triển chức ngân hàng thủ quỷ doanh nghiệp ngân hàng tiến hành nhập tiền vào tài khoản chi trả theo lệnh chủ tài khoản - Chức tạo tiền ngân hàng hệ thống ngân hàng hai cấp: từ n vă th ạc đời nay, hoạt động kinh doanh tiền tệ có bước phát triển Trong q trình kinh doanh ngoại tệ, ngân hàng phát khách hàng sĩ sử dụng giấy chứng nhận tiền gửi (chứng thư) mà ngân hàng cấp cho họ để chi Ki  Các hoạt động bản của NHTM Thay đổi tiền dự trữ tế  nh trả khoản nợ Phát thúc đẩy ngân hàng đưa vào lưu thơng loại Nhìn chung, NHTM thu lợi nhuộn cách bán tài sản nợ có số đặc tính (một kết hợp riêng tính lỏng, rủi ro lợi tức) dùng tiền thu để mua tài sản có số đặc tính khác Như NHTM cung cấp số dịch vụ chuyển loại tài sản thành loại tài sản khác cho công chúng Quá trình chuyển tài sản cung cấp loạt dịch vụ toán séc, ghi chép sổ sách, phân tích tín dụng giống tŕnh sản xuất khác hãng kinh doanh Nếu ngân hàng tạo dịch vụ hữu ích với chi phí thấp có doanh thu nhờ vào tài sản mình, NHTM thu lợi nhuận Hoạt động NHTM huy động tiền gửi cho khách hàng 90 xuất kinh doanh; sản phẩm cho vay khách hàng doanh nghiệp như: Cho vay theo món, hạn mức, tài trợ dự án, cho vay dựa hàng tồn kho khoản phải thu, cho vay doanh nghiệp xây lắp, cho vay khách hàng ngành phân phối, cho vay khách hàng ngành dược y tế, cho vay khách hàng ngành công nghệ thông tin – viễn thông…Mặc dù kinh tế khủng hoảng trầm trọng, vật giá leo thang Song hoạt động cho vay Ngân hàng trọng Đặc biệt cho vay mua nhà bất động sản Ban lãnh đạo ngân hàng có bàn bạc đến thống nhất: “Quan điểm ACB không dừng hẳn việc cho vay bất động sản Việc cho vay lĩnh vực liên quan đến nhiều gói sản phẩm ACB Các gói sản Lu phẩm tiếp tục triển khai phải đảm bảo nguyên tắc: Tổng dư nợ ận toàn hệ thống liên quan đến bất động sản khơng vượt q giới hạn tín dụng chung ban lãnh đạo ngân hàng phê duyệt” vă Đối với khách hàng cá nhân, ACB không cho vay cá nhân n kinh doanh bất động sản mà ưu tiên cho vay khách hàng có nhu cầu vay th ạc vốn để mua nhà thực Đối với dự án, ACB ưu tiên dự án thật hiệu nằm vị trí đẹp Hà Nội TP.HCM sĩ Theo định hướng chung hoạt động tín dụng ACB, tổng giới hạn cho vay Ki nh bất động sản ACB không vượt 10% dư nợ tồn hệ thống, ln kiểm sốt chặt chẽ điều kiện cho vay đối tượng cho vay Các khách hàng cá nhân muốn vay tế vốn để mua nhà ACB phải có cơng việc thu nhập ổn định, có khả trả nợ chắn, tài sản đảm bảo có giá trị đủ lớn để đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn ngân hàng Công tác thẩm định quản lý khoản vay đơn vị kinh doanh thực chặt chẽ, tái thẩm định kỹ cho vay khách hàng thực tốt đáp ứng đầy đủ quy định tín dụng Bên cạnh đó, ngân hàng cịn ưu tiên cho vay cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân có nhu cầu vay vốn Đối tượng mà ACB hướng tới cho vay doanh nghiệp vừa nhỏ ACB xác định phận khách hàng lớn có nhiều tiềm Như vậy, hoạt động cho vay chiếm vị trí quan trọng định hướng phát triển ACB năm tới 91 3.2 Định hướng nhiệm vu hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 3.2.1 Định hướng Với mục tiêu, định hướng hoạt động chung Ngân hàng TMCP Á Châu hiểu rõ tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói chung chất lượng thẩm định dự án nói riêng Đặc biệt lĩnh vực đầu tư BĐS, lĩnh vực mà tỷ trọng cho vay chiếm phần tương đối khiêm tốn tổng dư nợ ngân hàng Các hoạt động đầu tư BĐS lĩnh vực có nhiều biến động, chứa đựng độ rủi ro cao để lựa chọn dự án khả thi, đảm bảo hiệu Lu sử dụng vốn ngân hàng cần phải trọng khơng ngừng nâng cao ận chất lượng công tác thẩm định Để đạt điều này, thời gian tới ngân hàng cần xây dựng thực giải pháp hoạt động cụ thể vă công tác cho vay theo loại hình dự án đầu tư, để chất lượng thẩm định thực n trở thành lợi cạnh tranh Một số định hướng để nâng cao hoàn th như: ạc thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS ngân hàng năm tới sĩ Xem xét đánh giá lực quản lý, lực chuyên môn, kinh nghiệm Ki nh quản lý chủ đầu tư lĩnh vực BĐS, uy tín chủ đầu tư thơng qua mối quan hệ tài – kinh tế tín dụng với Ngân hàng bạn hàng, hiệu khả tế vận hành dự án sau đầu tư Thực việc đánh giá kỹ lưỡng lực tài chủ đầu tư, khả tham gia vốn tự có chủ đầu tư vào dự án, đảm bảo cho chủ đầu tư có khả chịu đựng rủi ro dự án xảy tương lai Đối với dự án đầu tư BĐS tiến hành thẩm định cần quan tâm, nghiên cứu kỹ phương diện thị trường dự án, ý đến người tiêu dùng cuối tránh tình trạng sản phẩm dự án bị mua hết thực tế lại chưa tiêu dùng toàn bộ; Các giải pháp xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật dự án phải khả thi, đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn định, phù hợp với kiến trúc quy hoạch tổng thể địa phương; Các dự án đầu tư BĐS vốn vay lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, độ rủi ro cao 92 nên thẩm định cần ý đến độ an toàn dự án, xem xét tổng vốn đầu tư, cấu vốn, khả trả nợ dự án… 3.2.2 Nhiệm vụ Phân tích tài cơng việc phức tạp, có vai trị quan trọng – để định đầu tư Vì vậy, nhiệm vụ cơng tác phân tích tài cần phải: Xác định nhu cầu vốn đảm bảo nguồn vốn tài trợ để thực dự án; nguồn vốn phải xây dựng chi tiết, cụ thể cấu, thời gian, quy mơ tài trợ… Ước lượng tính tốn khoản chi phí, lợi ích dự án xác giác độ: thực dự án hoàn chỉnh.Tính đúng, tính đủ tiêu phản ận đầu tư Lu ánh hiệu tài dự án Đánh giá độ an tồn mặt tài dự án 3.3 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài sản dự án bất động sản vă họat động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu n 3.3.1 Hồn thiện quy trình nội dung thẩm định th ạc Nhìn trình thẩm định tài dự án đầu tư ngân hàng TMCP Á Chầu tương đối đầy đủ chi tiết, thể rõ trình tự bước thực sĩ thẩm định tài từ khâu nhận hồ sơ đến thẩm định cho vay, giải ngân cuối Ki nh tái thẩm định vay Tuy nhiên ngân hàng ACB tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ chưa có văn đề cập đến quy trình tín dụng dành riêng tế cho hoạt động đầu tư BĐS cho vay theo dự án nói chung Các chuẩn mực cơng tác thẩm định dự án chưa quan tâm trọng Vì cần ban hành quy trình tín dụng cho vay theo dự án quy trình thẩm định dự án riêng để thống hoạt động làm việc cách hiệu Tuỳ theo đặc trưng ngành nghề, lĩnh vực mà ngân hàng nên nghiên cứu quy trình thẩm định dự án Chính điều giúp cán thẩm định vận dụng quy trình cách linh hoạt hơn, giảm bớt khâu không cần thiết dự án khác nhau, qua tiết kiệm chi phí thời gian thẩm định Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư nói chung BĐS nói riêng ACB thẩm định chi tiết tiêu nhiên bên cạnh có số nội dung thẩm 93 định chưa tiến hành phân tích độ nhạy dự án, chưa quy định rõ phương pháp tính lãi suất chiết khấu chưa xem xét đến khía cạnh cấu vốn tài trợ cho dự án, chưa có quy định rõ ràng thời gian thẩm định dự án Vì vậy, để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính, nội dung thẩm định dự án đầu tư ngân hàng TMCP Á Châu cần phải tính tiêu 3.3.2 Hồn thiện việc thu thập thông tin Trong thời đại bùng nổ thông tin với đa dạng cách thức xử lý thông tin đại, việc thu thập thông tin đầy đủ, kịp thời, xác để phục vụ cho cơng tác phân tích tài dự án đầu tư ngân hàng TMCP Á Châu nói Lu riêng hệ thơng NHTM nói chung cần thiết Khi tiến hành phân tích tài ận dự án đầu tư cán phân tích tài phải dự tính tồn tổng vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động… Muốn tính tốn yều cầu phải thu vă thập nhiều thông tin nhiều nguồn khác Các thông tin liên quan tới dự án đầu n tư là: thị trường tiêu thụ, nguồn cung cấp nguyên vật liệu, nhân công, giá th ạc thực tế yếu tố đầu vào: máy móc thiết bị … Sau thu thập thông tin phải tiến hành xử lý, chọn lọc thông tin cho thông tin phù hợp với điều kiện, sĩ hoàn cảnh dự án Tuy nhiên, nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm Ki nh định hạn chế chất lượng nguồn thông tin chưa cao Để khắc phục tượng này, Ngân hàng phải tự tìm kiếm, khai thác thơng tin có tế thể thực qua phương án: 3.3.2.1 Điều tra trực tiếp khách hàng vay vốn Nguồn thông tin từ khách hàng vay vốn quan trọng để tính tốn tiêu tài dự án Hình thức việc lấy thơng tin từ phía khách hàng thông qua vấn gặp mặt trực tiếp Mục đích vấn để quan sát thái độ, phương pháp nội dung trả lời khách hàng Từ phát mâu thuẫn đồng thời kiểm tra lại mức độ tin cậy khách hàng để có giải pháp xử trí hợp lý Đồng thời, cán thẩm định cần thăm quan sở để tìm hiểu tình trạng nhà xưởng, máy móc thiết bị quy trình cơng nghệ tình hình sản xuất kinh doanh khách hàng 94 3.3.3.2 Thu thập thơng tin từ bên ngồi Khơng tìm hiểu thơng tin từ thân doanh nghiệp, cán thẩm định cịn cần thu thập thơng tin cần thiết từ nguồn bên ngồi Như tìm hiểu thơng tin từ đơn vị có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp, thông tin từ CIC, thông tin thị trường, thông tin từ phương tiện thông tin đại chúng…Đây việc làm mang lại nhiều lợi ích nguồn thơng tin thu thập từ bên ngồi ln phong phú đa dạng có tính chân thực cao Trên sở kênh thơng tin ngân hàng cần phải tập hợp thông tin cần thiết theo nội chủ yếu sau: - Thông tin tình hình kinh tế xã hội chung: thơng tin chủ trương, Lu sách phát triển Đảng Nhà nước, tình hình phát triển kinh tế nói chung, ận phát triển ngành xây dựng, diễn biến thị trường BĐS, thông tin quy hoạch phát triển ngành, tỉnh thành nước… vă - Thông tin văn pháp lý liên quan đến quản lý thực đầu tư n xây dựng, đất đai, nhà ở, đấu thầu… nghị định Chính phủ, thơng tư, th chuẩn, tiêu chuẩn kinh tế, kĩ thuật ạc định quy chế Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Xây Dựng… Các định mức, quy sĩ - Thông tin thị trường giá cả: bao gồm giá nguyên vật liệu, vật tư, máy nh Ki móc thiết bị, nhân cơng … - Thông tin liên quan tới quy định phân tích tài dự án: quy tế định quản lý chi phí đầu tư xây dựng, quản lý dự án, quy định chung Chính phủ, ngân hàng nhà nước quy định ngân hàng Á Châu 3.3.3 Bố trí cán làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ phẩm chất đạo đức tốt Trong giai đoạn nào, người ln đóng vai trị trung tâm, yếu tố quan trọng định chất lượng thẩm định dự án Lĩnh vực thẩm định tài dự án nhiệm vụ phức tạp, đa dạng, có liên quan đến nhiều vấn đề kinh tế - xã hội Mặt khác, ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn khả sinh lời Ngân hàng, địi hỏi số vốn lớn, thời gian kéo dài chứa đựng rủi ro Do đó, người cán thẩm định phải có lực chun mơn cao, có kinh nghiệm thực 95 tiễn, đạo đức nghề nghiệp thật lĩnh Người cán thẩm định cần phải sáng suốt, nhạy bén trường hợp để đưa nhận xét xác thực khách hàng Bên cạnh đó, phải ln ln kiên định, trung thực, giữ chuẩn mực người cán ngân hàng Để xây dựng đội ngũ cán có phẩm chất tốt, đáp ứng yêu cầu công việc, Ngân hàng cần phải thực biện pháp sau: - Trên sở đội ngũ cán thẩm định có, Ngân hàng cần rà sốt lại đội ngũ cán bộ, thuyên chuyển cán không đáp ứng yêu cầu công việc sang làm nhiệm vụ khác Đồng thời, cần có sách ưu đãi để khuyến Lu khích tinh thần, ý thức trách nhiệm cán thẩm định ận - Định kỳ hàng tháng, hàng quý mời chuyên gia giỏi lĩnh vực ngân hàng – tài giảng dạy, bồi dưỡng, nâng cao kiến thức nghiệp vụ cho cán vă Cùng với đó, tổ chức hội thảo để cán có dịp trao đổi, giải thắc n mắc, khó khăn gặp phải q trình tác nghiệp với chuyên gia với ban ạc th lãnh đạo Ngân hàng - Thường xuyên thực công tác giáo dục tư tưởng, đạo đức cho cán thẩm sĩ định, đồng thời có sách khen thưởng kỷ luật kịp thời Một người cán Ki nh thẩm định có chun mơn giỏi trước hết phải cơng dân có phẩm chất đạo đức tốt tế 3.3.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro Bất dự án đầu tư BĐS gặp phải rủi ro trình hoạt động, làm ảnh hưởng tới hiệu dự án Đặc biệt đầu tư kinh doanh BĐS khả gặp rủi ro cao – ngành mang lại lợi nhuận lớn có tính đặc thù Vậy để dự án đầu tư kinh doanh BĐS đem lại hiệu cao trình thẩm định tài dự án ngân hàng phải dự báo rủi ro xảy với dự án, từ chủ động đưa biện pháp để ngăn ngừa Thẩm định rủi ro dự án vô cấp thiết, bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng ngày nay, dự án chịu ảnh hưởng nhiều tác động không ổn định từ môi trường xung quanh trình thực dự án Sớm 96 chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểm soát giảm thiểu rủi ro cần thiết nhằm đảm bảo khả thi, hiệu dự án Hiện nay, việc thẩm định rủi ro nhiều dự án tiến hành qua loa, sơ sài Trong trình thẩm định dự án, cán thẩm định trọng đánh giá rủi ro mặt định tính, cịn mặt định lượng chưa đầy đủ Ngân hàng dừng lại việc phân tích độ nhạy chiều, tức cho yếu tố riêng rẽ doanh thu, chi phí…biến động mà chưa xét đến biến động đồng thời nhiều yếu tố Do đó, để có tính tốn tiêu tài đạt hiệu cao, ngân hàng cần phải quan tâm đến thẩm định rủi ro dự án, cần phân tích độ nhạy Lu trường hợp có nhiều biến đồng thời biến động để từ dự báo tình ận xấu xảy 3.2.5 Tổ chức điều hành cơng tác thẩm định tài khoa học, hiệu vă Việc tổ chức phân công hợp lý trình thẩm định hạn chế n th nhiều công đoạn không cần thiết, tránh chồng chéo trùng lặp, giảm thiểu ạc chi phí hoạt động tiết kiệm mặt thời gian Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu có phòng thẩm định dự án riêng, giúp giảm nhẹ phần việc cán sĩ tín dụng Tuy nhiên, để trì chế điều hành tốt ngân hàng cần lưu ý nh Ki vấn đề sau: - Bộ phận thẩm định phải hoạt động theo quy trình nề nếp, tất tế nghiệp vụ tín dụng, đảm bảo tính nguyên tắc nghiệp vụ thẩm định - Phân công cán thẩm định phụ trách khách hàng theo lĩnh vực kinh doanh định Một cán tín dụng am hiểu tất dự án thuộc tất ngành nghề kinh doanh Vì phân cơng cán tín dụng phụ trách ngành nghề định để từ có điều kiện sâu tìm hiểu vấn đề có liên quan đến vấn đề tìm hiểu - Tăng cường kiểm tra, giám sát cán thẩm định việc chấp hành văn pháp luật có liên quan tránh để xảy sai sót đáng tiếc 97 3.2.6 Nâng cao ứng dụng công nghệ thơng tin Cơng nghệ thơng tin đóng góp vị trí quan trọng tất yếu hoạt động NHTM Đặc biệt công tác thẩm định thẩm định tài dự án Sự góp mặt phần mềm máy tính chuyên dụng giúp cán thẩm định linh hoạt đơn giản việc tính tốn tiêu tài Bên cạnh tiết kiệm thời gian mà đảm bảo hiệu cơng việc tính xác cao Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu chưa sử dụng phần mềm chuyên dụng thẩm định tài dự án Trong thời gian tới, Ngân hàng nên mạnh dạn áp dụng phần mềm vào công tác thẩm định, để tăng cường hiệu công tác thẩm Lu định xử lý thông tin, hỗ trợ cán thẩm định công việc ận 3.2.7 Tổ chức phối hợp chặt chẽ phòng ban nghiệp vụ Cơng tác thẩm định địi hỏi phải có tham gia hợp tác nhiều phòng vă ban Do đó, cần tăng cường phối hợp cơng việc phịng ban với n Việc tham gia, đóng góp ý kiến phịng ban khác giúp cho cán thẩm th ạc định có nguồn thơng tin xác thực có điều kiện hồn thành công việc tốt Một mặt, cán thẩm định phải tự chủ, sáng tạo công việc sĩ Đồng thời cần phải không ngừng học hỏi kinh nghiệm trau dồi Ki lại hiệu thẩm định cao nh lực nghiệp vụ từ đồng nghiệp khác Từ đó, tự hồn thiện lực thân, đem tế 98 KẾT LUẬN Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư nói chung, chất lượng thẩm định tài dự án nói riêng vấn đề vô cấp thiết NHTM Qua thẩm định tài cho biết dự án có hiệu khơng, có nên tài trợ vốn cho dự án không Mặt khác thời đại ngày nay, với phát triển kinh tế khoa học công nghệ, mở rộng giao lưu hợp tác nước quốc tế, nhu cầu tài trợ vốn doanh nghiệp lớn Chính vậy, ngân hàng cần cẩn trọng thẩm định dự án, nhằm tránh rủi ro, bảo toàn số vốn mang lại nguồn thu cho ngân hàng Lu Cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS ngân hàng TMCP Á Châu thời gian qua đạt yêu cầu: công tác thẩm định tuân thủ ận quy định pháp luật, tiêu hiệu tài thẩm định tương đối vă đầy đủ xác, xác định dòng tiền tiêu quan trọng dự án n Bên cạnh đó, nội dung thẩm định số hạn chế cần phải khắc phục th Thông qua nghiên cứu lý thuyết với kết hợp nghiên cứu thực tiễn công ạc tác thẩm định ngân hàng, giúp em hoàn thiện chuyên đề Bài viết em sĩ tập trung giải vấn đề sau đây: Ki  Khái quát chung vấn đề liên quan đến thẩm định dự án đầu tư nh khái niệm thẩm định dự án, cần thiết phải thẩm định, hệ thống tế tiêu chí đánh giá, nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định tài dự án  Đánh giá thực tiễn cơng tác thẩm định dự án đầu tư thẩm định tài Ngân hàng TMCP Á Châu quy trình thẩm định dự án đầu tư, nội dung thẩm định tài dự án, thực trạng thẩm định, kết đạt hạn chế  Trên sở lý thuyết thực tiễn công tác thẩm định tài dự án Ngân hàng TMCP Á Châu, em xin đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án Ngân hàng TMCP Á Châu Mặc dù em cố gắng nghiên cứu tìm hiểu đề tài nhiên phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp liên quan đến nhiều khía cạnh kinh tế - xã hội nên viết cịn nhiều thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp thầy để viết em hồn thiện hơn! Phụ lục 1: Kế hoạch giải ngân vốn đầu tư Stt Nội dung Chi phí xây dựng Chi phí đất, GPMB 7,300,857 Chi phí dự phịng 7,974,507 695,386 7,300,857   Năm 2014 2,086,157   Năm 2015 15,472,800 2,210,400 2,433,850 1,738,464     130,786 188,331 177,869 26,157 517,433 192,190 295,676 295,676 177,406 79,745 1,834,137 2,711,332 2,711,332 637,961 15,294,947 22,829,727 23,200,680 5,269,426 21,091,527 4,790,388 n vă 1,478,381 Năm 2013 11,052,000 15,472,800 523,143 Chi phí tư vấn ĐTXD Năm 2012 ận Chi phí quản lý dự án Năm 2011 6,953,857 Lu Chi phí thiết bị Như cầu vốn (chưa VAT, quy đổi USD) 44,208,000   Tổng cộng (có VAT) 75,282,620 th   Tổng cộng (chưa VAT) 68,438,745 7,898,036 ạc 8,687,839 sĩ 13,904,498 20,754,297 nh Ki tế TRÍCH DẪN [1] : Luật đầu tư năm 2005 [2] : Luật kinh doanh BĐS 2006 [3] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 19 [4] : Trích giảng môn lập dự án đầu tư kinh doanh BĐS [5] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 232 : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 233 : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 234 Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, [8] : trích trang 250÷251 [9] : Trích Thơng tư 05/2007/TT-BXD: HD lập quản lý CP đầu tư XD cơng trình [10] : Trích giảng mơn thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích nội dung [11] : trang 275÷290 [6] [7] ận Lu n vă th [12] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 239 ạc [13] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 240 sĩ nh Ki [14] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 243 [15] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 244 : : : : : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 245 Trích giảng mơn thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 295 Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 296 Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 297 tế [16] [17] [18] [19] [20] PHIẾU ĐIỀU TRA VỀ CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU Lu I PHẦN THÔNG TIN CHUNG - Đối tượng điều tra, khảo sát: Khách hàng vay chấp, phận thẩm định tín dụng - Họ tên người vấn - Chức vụ - Tên doanh nghiệp: - Địa II PHẦN NỘI DUNG ận Câu 1: Xin Ông/ bà vui lịng cho biết doanh nghiệp có dự án đầu tư bất động sản trình thực n ạc th – dự án – dự án – 10 dự án Trên 10 dự án vă a) b) c) d) sĩ tế a) Chưa giao dịch b) Đã giao dịch nh Ki Câu 2: Xin Ông/bà cho biết doanh nghiệp thực giao dịch với ngân hàng ACB chưa? Câu 3) Xin Ông/ bà vui lịng cho biết quan điểm Ơng/ bà thẩm định tài dự án ngân hàng gì? (đánh dấu vào thích hợp) Là sở để Ngân hàng cấp tín dụng Hạn chế rủi ro xảy cho Ngân hàng hoạt động cấp tín dụng Giúp nhà đầu tư phần xác định giá trị dự án đầu tư BĐS Quan điểm khác (ghi cụ thể)……………… Câu 4) Theo Ơng/bà cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS nên phận, phòng ban, tổ chức thực Phòng quản lý rủi ro Hiện Nên thực thời gian tới Phòng định giá tài sản Phịng phân tích tài doanh nghiệp Th tổ chức ngồi Lu ận Câu 5) Ơng/ bà đánh quy trình thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu (đánh dấu vào ô lựa chọn) n vă Đầy đủ chi tiết bước thực Cần lược bỏ số bước khơng cần thiết quy trình th sĩ Ý kiến khác …… ạc Bổ sung số bước vào quy trình thẩm định nh Ki tế Câu 6) Theo Ơng/ bà đánh giá cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu nên kết hợp phương pháp thẩm định (đánh dấu vào ô lựa chọn) Sử dụng phương pháp thẩm định Sử dụng hai phương pháp thẩm định Sử dụng từ hai phương pháp thẩm định trở lên Ý kiến khác Câu 7) Ông/ bà đánh phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng Á Châu a) Tốt b) Chưa tốt Câu 8) Theo Ông/ bà thời gian mong muốn để thẩm định tài dự án đầu tư BĐS chấp tối đa ngày.? Thời gian định giá ngày Nhiều Bình thường Ít Q ận Lu ngày tuần Quá nhiều vă n Câu 9) Anh (chị) đánh trình độ chun mơn cán thẩm định tài dự án Giỏi Khá Trung bình Kém ạc th sĩ nh Ki Câu 10) Theo đánh giá Ơng/ bà Thị trường BĐS có ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài dự án khơng (đánh dấu vào ô lựa chọn) \ Anh hưởng nhiều Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ảnh hưởng tế Ảnh hưởng nhiều Câu 11) Theo Ơng/bà khó khăn lớn Ngân hàng Á Châu công tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS (Đánh dấu vào tích hợ theo mức độ khó khăn tăng dần từ – 5) Khó khăn Mức độ Phương pháp thẩm định chưa hợp lý 5 th 5 Lu Chưa có quy trình cụ thể rõ ràng ận Quy mơ trình độ đội ngũ cán thẩm định n vă nh Ki Ý kiến khác (ghi cụ thể) …… sĩ ạc Điều kiện kinh tế xã hội tế