Pháp luật về thế chấp dự án kinh doanh bất động sản trong hoạt động tín dụng tại các tổ chức tín dụng và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần việt nam thịnh vượng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  LÊ THỊ THU HẰNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  LÊ THỊ THU HẰNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Tác giả luận văn Lê Thị Thu Hằng BẢNG TỪ VIẾT TẮT Bất động sản : BĐS Chủ đầu tư : CĐT Doanh nghiệp : DN Doanh nghiệp vừa nhỏ : SME Dự án : DA Đăng ký giao dịch bảo đảm : ĐK GDBĐ Giấy chứng nhận : GCN Khách hàng : KH Hợp đồng tín dụng : HĐTD Hợp đồng chấp : HĐTC Hợp tác xã : HTX Hội đồng quản trị : HĐQT Hình thành tương lai : HTTTL Một thành viên : MTV Ngân hàng thương mại : NHTM Ngân hàng Nhà nước : NHNN Ngân hàng : NH Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng: VPBank Quản lý tài sản : QLTS Quản trị rủi ro : QTRR Quyền sử dụng đất : QSDĐ Quyền đòi nợ : QĐN Tài nguyên môi trường : TN & MT Tổ chức tín dụng : TCTD Thương mại cổ phần : TMCP Tài sản đảm bảo : TSĐB Tài sản chấp : TSTC Trách nhiệm hữu hạn : TNHH Tổng giám đốc : TGĐ DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng/ Biểu Nội dung Bảng : Tình hình tài VPBank 05 năm trở lại Bảng : Cơ cấu cho vay theo khách hàng VPBank Bảng : Chất lượng nợ VPBank Bảng : Cơ cấu khoản vay theo hình thức cho vay Biểu đồ : Tỷ lệ tăng trưởng VPBank Biểu đồ : Diễn biến tỷ lệ NPL VPBank Biểu đồ : Cơ cấu khoản vay theo thời gian Quý năm 2017 Biểu đồ : So sánh dư nợ cho vay kinh doanh BĐS VPBank từ năm 2014 đến DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC Phụ lục Nội dung Phụ lục : Sơ đồ cấu tổ chức Phụ lục : Nội dung ghi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Phụ lục : Danh mục tài sản gắn liền với đất nhận chấp VPBank Phụ lục : Phụ lục : Quy định tiêu chí đánh giá dự án có BĐS nhận TSĐB VPBank Quy trình nhận TSĐB đất trúng đấu giá VPBank MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG 1.1 Lý luận chấp Dự án kinh doanh BĐS hoạt động tín dụng 1.1.1 Khái niệm Dự án kinh doanh BĐS 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm BĐS 1.1.1.2 Khái niệm đặc điểm Dự án đầu tư kinh doanh BĐS: 1.1.2 Khái niệm chấp DA kinh doanh BĐS 12 1.1.3 Đặc điểm chấp DA kinh doanh BĐS 15 1.2 Lý luận pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS .16 1.2.1 Khái niệm pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS 16 1.2.2 Nội dung pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS .17 KẾT LUẬN CHƢƠNG 22 Chƣơng 2: .23 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI NH THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG 23 2.1 Các quy định pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS TCTD 23 2.1.1 Chủ thể quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 23 2.1.1.1 Chủ thể chấp DA kinh doanh BĐS 23 2.1.1.2 Chủ thể nhận chấp DA kinh doanh BĐS 28 2.1.1.3 Một số điểm hạn chế quy định chủ thể chấp DA kinh doanh BĐS .31 2.1.2 Đối tượng quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS .31 2.1.2.1 Khái niệm phân loại tài sản chấp quan hệ chấp dự án kinh doanh BĐS 31 2.1.2.2 Một số điểm hạn chế đối tượng quan hệ chấp dự án kinh doanh BĐS 36 2.1.3 Hình thức hiệu lực quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 37 2.1.3.1 Hình thức quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 37 2.1.3.3 Một số bất cập quy định liên quan đến hình thức hiệu lực quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 40 2.1.4 Quyền, nghĩa vụ bên quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS .41 2.1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp 42 2.1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp 43 2.1.4.3 Quyền nghĩa vụ người thứ ba giữ TSTC 45 2.1.4.4 Một số điểm hạn chế quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp dự án kinh doanh BĐS 45 2.1.5 Xử lý TSĐB quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 46 2.1.5.1 Các trường hợp xử lý TSTC 46 2.1.5.2 Nguyên tắc xử lý TSTC .48 2.1.5.3 Phương thức xử lý TSTC 48 2.1.5.4 Một số điểm hạn chế xử lý tài sản đảm bảo quan hệ chấp dự án kinh doanh BĐS 50 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS NHTM cổ phần Việt Nam Thịnh Vƣợng 51 2.2.1 Khái quát chung NH hoạt động tín dụng 51 2.2.2 Khái quát VPbank hoạt động tín dụng VPBank 52 2.2.3 Những quy định VPBank chấp DA kinh doanh BĐS 57 2.2.3.1 Những quy định chung bảo đảm tín dụng VPBank 57 2.2.3.2 Những quy định chấp tài sản BĐS VPBank 62 2.2.3.3 Những quy định chấp tài sản quyền tài sản VPBank 63 2.2.3.4 Những quy định chấp tài sản HTTTL 64 2.2.4 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS hoạt động tín dụng VPBank 65 KẾT LUẬN CHƢƠNG 74 Chƣơng 3: .75 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG 75 3.1 Các yêu cầu đặt với việc hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS 75 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS phải đồng phù hợp với quy định pháp luật liên quan đến đối tượng chấp 75 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS phải đặt mối quan hệ phát triển thị trường tín dụng thị trường BĐS 75 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật GDBĐ 76 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập 77 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS 78 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 78 3.2.1.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể chấp DA kinh doanh BĐS 79 3.2.1.2 Hoàn thiện pháp luật chủ thể nhận chấp DA kinh doanh BĐS 79 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp DA kinh doanh BĐS .80 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, ĐK chấp 81 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý TSĐB quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS .82 3.2.5 Hoàn thiện quy định pháp luật thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp 83 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS NH TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng - VPBank 84 KẾT LUẬN CHƢƠNG 86 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Giới thiệu khái quát đề tài tính cấp thiết đề tài Hệ thống NHTM TCTD khác đóng vai trị chủ yếu quan trọng việc huy động vốn đầu tư từ xã hội đưa nguồn vốn vào phục vụ kinh tế thông qua hoạt động cho vay vốn hay cịn gọi hoạt động cấp tín dụng Bởi vậy, có quan hệ mật thiết với thị trường BĐS Thị trường BĐS thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Thị trường tài tiền tệ nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư DA kinh doanh BĐS Thông qua hoạt động cấp tín dụng, NH ''bơm'' tiền cho CĐT để thực tạo lập BĐS Do tín dụng hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao, nên kèm theo hoạt động tín dụng NH phải có biện pháp bảo đảm tài sản cho việc thu hồi vốn cho vay NH Trong biện pháp đó, bảo đảm thực HĐTD chấp tài sản chiếm vị trí quan trọng Thơng thường giá trị khoản cấp tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS thường lớn vậy, việc sử dụng TSĐB khác để bảo đảm cho khoản vay đầu tư kinh doanh BĐS việc hiếm, phổ biến việc CĐT kinh doanh BĐS chấp DA kinh doanh BĐS thực để lấy vốn thực DA Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực HĐTD cho thấy, nội dung phận pháp luật cịn có nhiều bất cập với u cầu sống, hiệu áp dụng thấp Điều bất ổn lớn lĩnh vực là: Xác định loại TSTC, đăng ký TSTC, xử lý TSTC dẫn đến hậu hàng nghìn tỷ đồng tiền vốn cho vay NHTM TCTD khác khơng thu hồi được, đóng băng BĐS chấp Thực tiễn bắt nguồn từ nguyên nhân trực tiếp văn pháp luật vấn đề vừa tản mạn, vừa chồng chéo chí mâu thuẫn nhau, chưa hình thành hệ thống văn pháp luật hoàn chỉnh Điều dẫn đến nhiều bất cập vướng mắc trình nhận chấp DA kinh doanh BĐS NH Với mong muốn góp phần tháo gỡ tồn nói trên, em lựa chọn đề tài: ''Pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS hoạt động tín dụng TCTD thực tiễn áp dụng Ngân Hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank'' 2 Tình hình nghiên cứu đề tài: Liên quan đến việc nghiên cứu quy định pháp luật biện pháp đảm bảo tiền vay nói chung biện pháp chấp tài sản BĐS nói riêng, có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ Các cơng trình đưa số kết nghiên cứu đáng ghi nhận đến số khía cạnh định quan hệ chấp tài sản Do vậy, tác giả đưa bất cập giải pháp hoàn thiện từ góc độ cụ thể với loại TSTC hay chủ thể định Ví như: Phụ lục số 04: Quy định tiêu chí đánh giá dự án có BĐS đƣợc nhận TSĐB VPBank Tiêu chí Điều kiện STT đánh giá - Hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện - Dự án gần khu trung tâm thương mại - dịch vụ, bệnh viện, sở giáo dục bán kính km - Khoảng cách từ dự án đến trung tâm thành phố đối (Bưu điện Vị trí trung tâm) với Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh khơng 20 km, địa bàn thành phố trực thuộc trung ưng cịn lại khơng q 10 km thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh không km - Môi trường xunh quanh không bị ô nhiễm - Dự án quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng thể mặt phê duyệt giấy phép xây dựng - Dự án hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt - Dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền - Dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư/ Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án phải thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư/ Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định pháp luật) Pháp lý - Khơng có định thu hồi đất đình dự án quan Nhà nước có thẩm quyền - Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định giao đất, cho thuê đất quan Nhà nước có thẩm quyền - Đối với dự án quan Nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư, giao đất, cho thuê đất, có văn cho phép chuyển nhượng dự án ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày 01/07/2015 khơng phải thực thủ tục bảo lãnh theo quy định nhận chấp BĐS bình thường theo quy định hành VPBank pháp luật Đối với dự án phê duyệt sau ngày 01/07/2015, chủ đầu tư dự án phải NHTM có đủ lực Năng lực uy tín chủ đầu tư Quy mơ dự án Ngoại lệ thực bảo alnxh kinh doanh BĐS hình thành tương lai NHNN cơng bố bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng - Đối với dự án kinh doanh nhà để bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán chủ đầu tư phải hồn thành nghĩa vụ tài liên quan đến quyền sử dụng đất dự án Dự án thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán theo quy định pháp luật đất đai văn hướng dẫn Chính phủ - Chủ đầu tư dự án khơng có nợ nhóm trờ lên theo quy định phân loại nợ VPBank thời kỳ từ lần trở lên vịng 12 tháng gần tính đến thời điểm đánh giá dự án, khơng có nợ nhóm đến nhóm theo quy định phân loại nợ VPBank thời kỳ vòng năm gần tính đến thời điểm đánh giá dự án khơng có nợ nhóm trờ lên theo quy định phân loại nợ VPBank thời kỳ tất TCTD thời điểm xem xét đánh giá dự án - Chủ đầu tư hoàn thành (được hiểu xây dựng xong nhà ở, công trình sử dụng chung, hạ tầng, bảo đảm đầy đủ điều kiện cần thiết sẵn sàng bàn giao nhà ho người mua) từ 02 dự án trở lên thời điểm đánh giá nguồn thơng tin tìm hiểu khơng phát thấy có dự án chậm tiến độ thi cơng q 06 tháng khơng có dự án ngừng thi cơng - Tính cơng khai, minh bạch thơng tin tình trạng pháp lý dự án: hồ sơ dự án, loại hình dự án thu thập thông qua bảng thông tin dự án đặt vị trí dự án/ quy hoạch chi tiết 1/500 từ thông tin đại chúng kênh thông tin khác - Đối với dự án khu thị/ khu dân cư phải có diện tích đất từ héc ta trở lên - Đối với dư án chung cư/ tịa nhà hỗn hợp phải có diến tích đất từ 2000m2 trở lên Các dự án khơng đáp ứng đủ điều kiện nêu đơn vị kinh doanh lập tờ trình trình Tổng giám đốc người Tổng giám đốc ủy quyền thời kỳ Phụ lục 05: Quy trình nhận TSĐB đất trúng đấu giá VPBank Thứ nhất, Khách hàng lập cam kết việc giao toàn giấy tờ hồ sơ liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho VPBank công ty thực thủ tục chấp TSĐB VPBank sau có Giấy chứng nhận VPBank cầm toàn hồ sơ gốc để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, chi tiết: STT Loại giấy tờ theo yêu cầu Sở TNMT Bản gốc/Bản Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận (theo mẫu 01/ĐK-GCN) Quyết định thành lập Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Giấy phép đầu tư Giấy chứng nhận đầu tư tổ chức sử dụng đất Quyết định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất UBND Các thông báo kèm theo định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất Các thông báo thời gian nộp tiền kèm theo định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất Giấy xác nhận chứng từ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài trúng đấu giá quyền sử dụng đất Trích lục đồ quan tài nguyên môi trường lập (bản gốc); Biên bàn giao mốc giới (có toạ độ) tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, có tham gia đơn vị đo đạc cắm mốc giới Bản gốc Cung cấp hồ sơ trƣớc giải ngân X Bản có chứng thực X Bản gốc X Bản gốc X Bản gốc X Bản gốc Bản gốc Bổ sung sau giải ngân X X Thứ hai, VPbank gửi công văn thông báo cho Trung Tâm Phát triển Quỹ Đất Quận Sở Tài nguyên môi trường việc: - VPBank giải ngân toán phần tiền đất trúng đấu giá lô đất trúng đấu giá cho chủ đầu tư - Sau công ty thực xong nghĩa vụ tài BĐS Lô đất chấp VPBank - Đề nghị Trung Tâm Phát triển Quỹ Đất Quận Sở Tài nguyên môi trường xác nhận việc hỗ trợ hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng hoàn thiện thủ tục chấp tài sản VPBank Thứ ba, Ký chấp song phương hợp đồng chấp quyền tài sản nhập kho TSĐB theo quy định VPBank Thứ tƣ, VPBank tiến hành giải ngân cho khách hàng chuyển tiền sang cho ngân sách Nhà nước với phần vốn tự có khách hàng Thứ năm, Vpbank phối hợp với Công ty đê tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận Theo quy định Luật đất đai số 45/2013/QH13, hướng dẫn số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND Thời gian cấp Giấy chứng nhận QSD đất 30 ngày làm việc kể từ nhận đủ hồ sơ hợp lệ Sau giải ngân có giấy xác nhận chứng từ chứng minh hồn thành nghĩa vụ tài trúng đấu giá quyền sử dụng đất (bản gốc) tiến hành xuất kho hồ sơ cần thiết để cấp Giấy chứng nhận để chuyển hồ sơ lên Sở Tài nguyên môi trường tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Khi có Phiếu nhận hẹn trả kết giải thủ tục hành (Giấy hẹn) tiến hành nhập kho giấy hẹn ngày Khi có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tiến hành lấy sổ, ký chấp phịng cơng chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo, lấy giấy hẹn trả kết đăng ký giao dịch đảm bảo nhập kho hợp đồng chấp Khi có kết Đăng ký giao dịch đảm bảo nhập kho bổ sung Giấy chứng nhận Thứ sáu: Vpbank tiến hành giải chấp lô đất sau khách hàng trả phần tiền tương ứng với tỷ lệ cho vay tài sản đảm bảo cho lô đất cần giải chấp ceNG HoA xA ser cnu Ncrfre vrEr DQc Nav lip - Tg - Hgnh phric BAN GIAI TRiNH CHiNH SI.IA LUAN vAN THAC Si Hd Kinh gfti: N|| 25 thdng 10 ndm 2017 - Chn tlch H6i d6ng ch6m lu4n van - Nguoi huong d6n lu{in vnn - Khoa Diro t4o sau [- Ho vdron hoc Ldp Cao hoc kh6a: 23 Ni6n l