Sử dụng vốn vay mua bất Động sản không Đúng mục Đích các vấn Đề, tương quan thị trường và lợi ích của khách hàng cá nhân tại ngân hàng tmcp quân Đội

Các biểu hiện của việc sử dụng vốn tài trợ bat động sản không đúng mục đích.. Nguy cơ và hậu quả từ việc sử dụng vốn vay mua bắt động sản không đúng mục CHUONG 4: CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT K

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO » ey re, )

DE TAI:

SU DUNG VON VAY MUA BAT DONG SAN KHONG DUNG MUC DICH: CAC VAN DE, TUONG QUAN THI TRUONG VA LỢI ÍCH CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG

TMCP QUẦN ĐỘI —- CHI NHANH QUAN 9

Giảng viên hướng dẫn : TS Phạm Phú Quốc Sinh viên thực hiện : Thai Phan Quyền Khóa —- Hệ : K46—DHCQ Chuyên ngành : Ngân hàng Đâu tư

Niên khóa 2020 — 2024

LỜI CÁM ƠN

Cảm ơn các quý thầy cô, cán bộ giảng viên tại trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là tại khoa Ngân hàng, những người đã cho em nhiều hơn những kiến thức và kỹ năng chuyên môn Cùng với những người anh chị ở Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội Quận 9, đã tạo điều kiện cho em áp đụng và phát huy các kiến thức tại trường lớp đó Em không thể đủ biết ơn sâu sắc về sự hướng dẫn và sự

đồng hành của các thầy cô, anh chị trong cuộc hành trình học tập và làm việc sau này của em

Những bài học quý báu mà mọi người đã chia sẻ với em không chỉ giúp em trở thành một người có các kiến thức chuyên môn hơn trong lĩnh vực Ngân hàng mà còn giúp Em phát triển đạo đức và phẩm hạnh cá nhân Em cũng muốn bày tỏ lòng biết ơn đến Ban lãnh đạo của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội Quận 9 và những

người đã hỗ trợ em trong quá trình thực tập, đặc biệt là đối với anh Phạm Văn Chính

người đã đồng hành với em trong suốt chặn đường làm việc tại đây, anh đã tạo nên môi

trường làm việc thân thiện và hòa đồng, nơi mà em đã có cơ hội phát triển và tự tin hơn

Bên cạnh do Thay — TS Pham Phú Quốc, thầy đã cho em sự hướng dẫn tận tâm

và kiến thức quý báu đề hoàn thành bài báo cáo này Sự hỗ trợ của thầy là những bài học giá trị cho em vào sự phát triển sau này

Em xin gửi lời chúc sức khỏe, hạnh phúc và thành công đến tat cả quý thay cé tai Khoa

Ngân hàng, Thầy — TS Phạm Phú Quốc và toàn thể anh chị ở Ngân hàng Thương mại

Cé phần Quân đội Quận 9 Lời cảm ơn này cũng là lòng biết ơn và lòng tôn trọng tận

sâu của em đôi với sự hồ trợ và dạy bảo mà mọi người đã mang lại

BẢN ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

1 Họ và tên sinh viên : Thái Phan Quyền

1 Danh gia Nhat ky lam viéc:

1.1 Dung biéu mau quy dinh, day du, chi tiét 1 diém

1.2 Nội dung đây đủ, chỉ tiết, thê hiện sự tiên bộ của sinh

viên trong quá trình làm việc 1 điểm

3 Đánh giá về khóa luận tốt nghiệp

- Nội dung khóa luận tốt nghiệp (tối đa 4 điểm)

- Sinh viên viết Đề cương chỉ tiết và phải được giảng

viên hướng dẫn đồng ý thông qua trước khi sinh viên bắt

đầu thực hiện khóa luận tốt nghiệp

4 điểm

4 Đánh giá hình thức trình bảy

Điểm hình thức của Nhật ký làm việc, Báo cáo kinh

nghiệm, và Khóa luận tốt nghiệp 1 điểm

MỤC LỤC CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀII 2.222 2+2EE22E1122E22211221122512711221127121 2E ee 1 1.1 Xác định vấn đề 5 2S 22211211211121122112112111211211111211121121211211212 re 1

1.2 Ly do chon dé tab c.cccceccccccccccccsscssessesecsessesscevssesscsvsssecssesesevsevsusensevsnsssevssevevaees 1

1.3 Muc tiéu va pham vi đề tài HH HH HH HH HH Han reere 2

1.4 Phương pháp tiếp cận và giải quyết vấn đề c nnn nnnnHHnHHey 3

1.5 Ý nghĩa đề tài n1 gH nh HH ung ghe ga 4 1.6 Kết cầu khóa luận ¿5-5221 211221121122112111112112211211211121121211221211 10a 4

CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUẦN ĐỘI VÀ VAN DE SU DUNG VON VAY MUA BAT DONG SAN KHONG DUNG MUC

ĐÍCH -.- 2c S2 121121121121 221121221212 21 212121211111 tre 5

2.1 Giới thiệu tông quan về \ME s2 E1 H1 HH n1 n1 gàng 5

2.1.1 Sơ lược về Ngân hàng TMCP Quân đội — Chi nhánh Quận 9 8

2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Quân đội — Chi

QUAD Oo 8

2.1.1.3 Cơ cầu tổ chức Ngân hàng TMCP Quân đội — Chi nhanh Quan 9 9

2.2 Mô tả hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội l1 2.2.1 Các sản phâm cho vay bắt động sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội 12

2.2.2 Điều kiện khách hàng vay vốn tại Ngân hàng TMCP Quân đội 13

2.2.3 Quy trình cho vay của Ngân hàng TMCP Quân đội cc55-c: 14 2.2.4 Các quy định về chính sách đối với các đối tượng được vay mua bất động

2.2.4.1 Điều kiện đáp ứng của khách hàng 5 Sàn HH Hee 19 2.2.4.2 Điều kiện về chất lượng tín dụng khách hàng 5-55 5c Scscsszcrez 19 2.2.4.3 Điều kiện về tài chính/thu nhập cá nhân khách hàng - -: 20

2.2.4.4 Lãi suất và hạn mức cho ¬ 20

2.2.4.5 Điều kiện về TSBĐ 0 2n 212 2221222222212 ra 20

2.3 Các biểu hiện của việc sử dụng vốn tài trợ bat động sản không đúng mục đích 2l

2.3.1 Khách hàng không đáp ứng tiêu chuẩn, quy định, mục đích khi vay vốn và

sử dụng VỐN VAY St ng ngn 11 H211 H1 1 n1 ng He 21 2.3.2 Sử dụng vốn vay đúng mục dich nhung thiéu hiéu qua 21 2.3.3 Sử dụng vốn không đúng với mục đích ban đầu đi vay cssc: 22 2.3.4 Thiếu tính minh bạch trong báo cáo tài chính, số sách, hồ sơ khi vay vốn 23 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH SỬ DỤNG VỐN VAY VÀ CÁC NGUYÊN NHÂN ẢNH HƯỞNG ĐÉN HÀNH VI SỬ DỰNG VỐN VAY KHÔNG DUNG MUC DICH TAI MB — CHI NHANH QUAN 9 22 St 25121551 512E221552 25 3.1 Thực trạng vẻ tình hình sử dụng vốn vay của KHCN tại Ngân hàng TMCP Quân b9 09.6 8n e - 25 3.1.1 Doanh số cho vay mua bất động sản - - TS HH He He 25

3.1.2 Dư nợ cho vay mua bat động sản 2 2n 2n HH HH HH He 26

3.1.3 Dư nợ cho vay bất động sản theo từng nhóm tuổi s 5c cctcrrrrsei 29

3.1.4 Doanh số thu hồi nợ theo sản phâm ¬ 31

3.1.5 Đánh giá tình hình vay mua bất động sản 3 tháng gần nhất 33 3.2 Các nguyên nhân ảnh hưởng đến hành vi sử dụng vốn vay không đúng mục đích của khách hàng L1 0 2211221112112 1151111511 151111 1151125111115 11k k 11x ke 34 3.2.1 Các ảnh hưởng vĩ mô đến hành vi sử dụng vốn vay bất động sản 34 3.2.1.1 Sự thay đổi trong môi trường kinh tẾ - 2 c SE SE E22 cErrrxret 34

3.2.1.2 Các chính sách thay đôi/điều chỉnh của chính phủ 5: 255552 35 3.2.1.3 Vấn để lãi suất - 222 2121212211212 nrerrrreg 36 3.2.2 Các kết quả về sự thay đối trong hỗ sơ giải khiến KHCN sử dụng vốn vay không đúng mục đích ban đầu - 5: SE 1121121211 1 E182 tre 37

3.2.3.1 Khách hàng muốn thay đổi kế hoạch kinh doanh trong quá trình sử dụng von vay (an toan và hiệu quả hơn) s- 5s E1 1121212112111 121.11 Eerte 39 3.2.3.2 Khách hàng có nhu cầu khẩn cấp - - + cctEEEEEE2121 tre rreg 40

3.2.3.3 Khách hàng không có sự rõ ràng trong việc lựa chọn mục ấốích 41

3.2.3.4 Khách hàng cần nhu cầu vốn lớn nhưng không có mục đích ban đầu phù hỢp 0 0121221111221 12221 T115 215 1n HH xnxx ch 42 3.2.4 Các nguyên nhân xuất phát từ phía ngân hàng 5 Scneererrye 42 3.2.4.1 Khả năng vay dễ dàng và thu thập hồ sơ - 2c scEErereerteg 43

3.2.4.2 Áp lực điểm số và KPlL - 5s s22 1 E211 E1 ggrryêg 44

3.3 Nguy cơ và hậu quả từ việc sử dụng vốn vay mua bắt động sản không đúng mục

CHUONG 4: CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT KHẮC PHỤC THỰC TRẠNG SỬ DUNG VON VAY MUA BAT DONG SAN KHONG DUNG MUC DICH TAI MB — CHI NHÁNH QUẬN Ô9 2-22 212 22122111211222112112211121121122222122 re 47 4.1 Các giải pháp đề Xuất c2 2121212121 ng ng rêu 47 4.1.1 Tăng cường kiểm tra và giám sate cece ecscescsccseseesseevsesececsvseecseseeeteees 47 4.1.2 Tăng cường thông tin và giáo dục đến khách hàng sử dụng dịch vụ 47

4.1.3 Minh bạch trong quá trình xác định mục đích sử dụng vốn ban đầu 47

4.1.4 Đánh giá rủi ro tín dụng kỹ lưỡng 0 201 2n 22 re 47 4.1.5 Xây dựng hệ thống theo dõi sau khi vay - 5c tt HH Harry 47

4.1.6 Xử lý các trường hợp sai phạm - 1 22 12111222112 11511112 11x grey 48

4.1.7 Tạo chiến địch — xây dựng nhận thức đến với khách hàng 48

4.2 Tính khả thi của giải pháp tại MB - Chi nhánh Quận 9 c 2-5: 48

4.4 Kế hoạch thực hiện nhằm nâng cao hiệu quả sau khi vay tại MB - Chi nhánh

Quận 9 22-221 222122111211122111211211212212212 22221 eerere 49 KẾT LUẬN 222 2222221221122112211221122112211 2121121121211 eo 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 22-2222 22222E12222112211121112171127112.11122112.1 1 E1 rrre 56

Tai lidu tham khao tiéng Viéts 0 cccccccccccccscssescesesseseeseesesscssesesseesesvsensevevseteevenseeeveeeees 56

vill

DANH MỤC TỪ VIẾT TAT

ĐVKD | Don vi kinh doanh

DXGN _ | Dé xuat giai ngan

GCN Giây chứng nhận

HĐMB | Hop dong mua ban

KHCN _ | Khach hang ca nhan

KHDN _ | Khach hang doanh nghiép

KPI Chi sô đo lường hiệu quả công việc | Key Performance Indicator

LC Thu tin dung Letter of Credit

MB Ngân hàng Thương Mại Cô Phân Military Commercial Jomt Stock

MBAM Công ty Quản lý nợ và khai thác tài

C sản Ngân hàng TMCP Quân đội

DANH SACH CAC BANG BIEU

Bang 2.1: Cac san pham cho vay BĐS tại MB Sàn HH he 12

Bang 3.1: Doanh số cho vay mua bat động sản tại MB — Chị nhánh Quận 9 25

Bang 3.3: Du ng cho vay BĐS theo từng nhóm tuôi tai MB - Chi nhanh Quan 9 29 Bang 3.4: Doanh số thu hồi nợ theo sản phâm cho vay tai MB - Chi nhánh Quận 9 3 Ì

DANH SÁCH CÁC HÌNH VẾ, ĐỎ THỊ

Hình I: Logo doanh nghiỆp L2 211222121211 111 1111152111181 118111 1118 1g xnxx 5

Hình 2: Cầu trúc sở hữu tại \ME - 2-21 221 212221221212211112121211221 re 7 Hình 3: Cơ cầu tô chức và bộ máy điều hành của MB - Chi nhánh Quận 9 10

Hình 4: Quy trình tín dụng tại MB - Chi nhánh Quận 9 ó 22c 222cc se 14

Hình 5: Biểu đồ phân bổ độ tuổi của KHCN tại MB - Chi nhánh Quận 9 trong khảo sát

3 tháng gần nhất T11 112112102 211211121 2111121 11H ng Hào 31 Hình 6: Biểu đồ thể hiện số khách hàng cho rằng Mục đích trên hồ sơ giải ngân khác với dự định ban đầu tại MB - Chi nhánh Quận 9 trong 3 tháng gần nhất 37 Hình 7:Biểu đỗ thể hiện số khách hàng cho rằng các lần vay trước đây có được điều

CHUONG 1: GIOI THIEU DE TAI

1.1 Xác định van dé

Trong lịch sử tài chính và kinh tế, vẫn đề sử dụng vốn vay không đúng mục đích

đã xuất hiện và gây ra những tác động tiêu cực không chỉ đối với người vay mà còn cả

hệ thống tài chính và nền kinh tế nói chung Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vào

năm 2007-2008 đã là một ví dụ mạnh mẽ về tác động của việc giải ngân é at va str

dụng vốn không đúng mục đích Tại thời điểm đó, sự kỳ vọng cao và niềm tin mù quáng vào thi trường BĐS đã khiến ngân hàng và tổ chức tài chính cho vay một cách rộng rãi và không kiểm soát, dẫn đến việc nhiều người mua nhà mua bằng cách vay mượn với mục đích khác với ban đầu và không có khả năng thanh toán nợ

Tuy nhiên, vấn đề sử dụng vốn vay không đúng mục đích không chỉ là một vấn

đề của quá khứ Hiện tại, với lãi suất thấp và thị trường BĐS tiếp tục nóng lên, lo ngại

về việc người dân và doanh nghiệp sử dụng vốn vay một cách không đúng mục đích đang nở rộ Trong thời điểm này, việc vay tiền từ các nguồn tài chính trở nên đễ dàng hơn bao giờ hết, và người ta có thê thay sự gia tăng trong việc mua sắm hoặc đầu tư bất động sản mà không xem xét kỹ lưỡng về khả năng thanh toán nợ

Mặc dù các biện pháp kiểm soát và quản lý tài chính đã được áp dụng sau cuộc

khủng hoảng năm 2007-2008 đề đảm bảo tính minh bạch và bền vững trong hệ thống

tài chính, vấn đề sử dụng vốn không đúng mục đích vẫn đang tồn tại và đe dọa sự ồn định của thị trường và nền kinh tế Điều này đặt ra câu hỏi về tầm quan trọng của việc cải cách hệ thống tài chính và tăng cường giáo dục tài chính đề giúp người đân và doanh nghiệp hiểu rõ hơn về việc sử dụng vốn vay và quản lý tài chính cá nhân của họ không chỉ trong quá khứ mà kể ca thời điểm hiện tại

Trong tinh hình giảm lãi suât huy động của các ngân hàng, việc lựa chọn đê tài

“sử dụng vốn vay mua BĐS không đúng mục đích của khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Quân đội — chỉ nhánh Quận 9” thể hiện sự phù hợp với tình hình thị trường hiện tại Với sự giảm lãi suất, ngân hàng đang trải qua một giai đoạn kích thích

1

cho hoạt động cho vay và giải ngân, tạo ra cơ hội cho khách hàng tiếp cận vốn vay với mức chi phí thấp hơn Tuy nhiên, cùng với những cơ hội này, cũng nảy sinh ra vẫn đề

về việc sử dụng vốn không đúng mục đích ban đầu, khi khách hàng sau khi nhận vốn lại thay đổi kế hoạch sử dụng, dẫn đến việc vốn vay được sử dụng không theo mục đích đã thỏa thuận

Sự thay đôi lãi suất và hoạt động tín dụng của Ngân hàng trong giai đoạn 6 tháng cuối năm, thời kỳ mà ngân hàng thường tập trung đây mạnh giải ngân để ghi nhận doanh thu cả năm, là một thách thức yêu cầu quy trình cho vay phải được kiểm soát và quản lý chặt chẽ hơn bao giờ hết Tinh trạng sử dụng vốn không đúng mục đích tại thời điểm này có thê gây ra những tác động tiêu cực đến cả khách hàng và hệ thống tài chính

Với bối cảnh hiện tại, việc nghiên cứu cách giảm thiêu vấn đề sử dụng vốn vay

mua BĐS không đúng mục đích ban dau tai MB - Chi nhánh Quận 9 trở nên cực kỳ

quan trọng Mục tiêu của nghiên cửu này là tìm hiểu cơ chế xảy ra sự thay đối mục đích sử đụng vốn, phân tích nguyên nhân đằng sau và những yếu tố thúc đây tinh trạng này Từ đó, đề xuất các giải pháp cải thiện quy trình cho vay mua BĐS, nhằm tạo ra

một môi trường minh bạch, đáng tin cậy và ôn định trong hoạt động tài chính của cả

khách hàng và ngân hàng

1.3 Mục tiêu và phạm vi đề tài c

Nghiên cứu này sẽ tập trung vào việc phân tích và nghiên cứu vân đề “Sử dụng von vay mua BĐS không đúng mục đích” từ góc độ của khách hàng và ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu sẽ bao gồm:

Xác định nguyên tắc và quy trình cho vay: Nghiên cứu sẽ xác định và phân tích các nguyên tắc và quy trình mà khách hàng phải trải qua khi đến ngân hàng để vay vốn mua BĐS Điều này bao gồm việc xác định các bước từ việc đăng ký vay cho đến khi nhận được giải ngân

Phân tích nguyên nhân khiến khách hàng tìm đến vay: Nghiên cứu sẽ nghiên cứu các nguyên nhân cơ bản khiến khách hàng đưa ra quyết định tìm đến ngân hàng đề vay vốn mua BĐS Các yêu tô như nhu câu cá nhân, cơ hội dau tư, và lý đo tài chính sẽ được đặt trong ngữ cảnh thị trường BĐS

Phân tích tác động của thay đôi nưục đích sử dụng vốn: Nghiên cứu sẽ phân tích những tác động tiềm năng từ việc thay đổi mục đích sử dụng vốn sau khi nhận được giải ngân Các hậu quả tài chính, rủi ro và ảnh hưởng đến tính minh bạch trong quản lý tài sản sẽ được đặt trong tầm quan trọng

Từ đó đưa ra đề xuất giải pháp và biện pháp cải thiện: Dựa trên kết quả phân tích, nghiên cứu sẽ đề xuất các giải pháp và biện pháp cải thiện cho việc quản lý và sử dụng vốn vay mua BĐS, nhằm giảm thiểu tình trạng không đúng mục đích

1.4 Phương pháp tiếp cận và giải quyết vấn đè

Nghiên cứu này sẽ sử dụng một phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa phân tích tài liệu và phân tích tình hình thực tế đề tiếp cận vấn đề “Sử dụng vốn vay mua BĐS không đúng mục đích” Phương pháp nghiên cứu được chia thành hai giai đoạn chính:

e Thu thập đữ liệu thưc tẾ:

Phân tích tài liệu liên quan: Nghiên cứu sẽ tiến hành tìm hiểu và phân tích các

tài liệu liên quan như các tài liệu tài chính, quy trình cho vay của các ngân hàng, thông tin về thị trường BĐS và các báo cáo nghiên cứu liên quan đến việc sử dụng vốn vay

trong mục đích mua BĐS của MB - Chi nhánh Quận 9

Phân tích thực tế và tương tác với các bên liên quan: Nghiên cứu sẽ tiến hành phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, các chuyên gia BĐS và cả khách hàng đã từng vay vốn đề mua BDS tai MB - Chi nhánh Quận 9 trong 3 tháng gần nhất Qua việc tương tác và trao đổi với các bên liên quan, nghiên cứu sẽ có cái nhìn chân

thực và sau sac hon vé van dé

e Phan tich va danh gia:

Phân tích đữ liệu thu thập được: Nghiên cứu sẽ tiễn hành phân tích đữ liệu thu thập từ các tài liệu và cuộc phỏng vấn đề tìm ra các yếu tố chính dẫn đến việc sử dụng vốn vay mua BĐS không đúng mục đích của MB - Chi nhánh Quận 9 Và đưa ra đề xuất giải pháp và cải thiện

Phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa phân tích tài liệu và thực tế sẽ giúp nghiên cứu tiếp cận một cách toàn diện vấn đề “Sử dụng vốn vay mua BĐS không đúng mục đích” tại MB - Chi nhánh Quận 9, từ đó đưa ra những kết luận và giải pháp

cụ thê nhằm cải thiện tình trạng này trong thị trường BĐS

Y nghĩa của nghiên cứu này không chỉ năm ở việc giúp các tô chức tài chính, như ngân hàng, hiểu rõ hơn về hành vi của khách hàng trong việc sử dụng vốn vay mua BĐS mà còn hướng tới việc đề xuất các biện pháp cải thiện quy trình cho vay, từ việc xác định khách hàng đến việc giám sát và theo dõi quá trình sử dụng vốn

Ngoài ra, nghiên cứu này cũng có ý nghĩa trong việc cung cấp thông tin hữu ích cho những người đang có ý định tham gia vào thị trường BĐS bằng cách sử dụng vốn vay Qua việc hiểu rõ hơn về những nguyên tắc, rủi ro và cơ hội trong việc sử dụng vốn vay mua BĐS, các nhà đầu tư có thê đưa ra quyết định thông thái hon và tối ưu hóa lợi ích từ việc đầu tư vào thị trường này

1.6 Kết cầu khóa luận

Chương 1: GIỚI THIỆU DE TAI

Chương 2: QUY TRÌNH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUẦN ĐỘI VÀ

VAN DE SU DUNG VON VAY MUA BAT DONG SAN KHONG DUNG MUC DICH

Chương 3: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH SỬ DỤNG VỐN VAY VA CAC NGUYEN NHAN ANH HUGNG DEN HANH VI SU DUNG VON VAY KHONG DUNG MUC DICH TAI MB — CHI NHANH QUAN 9

Chương 4: CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT KHÁC PHỤC THỰC TRẠNG SỬ DỰNG VON VAY MUA BAT DONG SAN KHONG DUNG MUC DICH TAI MB - CHI NHANH QUAN 9

CHUONG 2: QUY TRINH CHO VAY TAI NGAN HANG TMCP QUAN DOI VA VAN DE SU DUNG VON VAY MUA BAT DONG

SAN KHONG DUNG MUC DICH

2.1 Giới thiệu tông quan về MB

® - Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Quân Đội

Ngân hàng Thương mại Cô phần Quân đội (Military Commercial Joint stock Bank), tên viết tắt Ngân hàng Quân đội (MB) MB là một doanh nghiệp trực thuộc Bộ

Quốc Phòng của Quân Đội Nhân Dân Việt Nam thành lập và chính thức đi vào hoạt

động từ ngày 4/11/1994, theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0100283873 do

Sở Kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp đăng ký lần đầu ngày 30/09/1994, thay đổi lần thứ 51 ngày 14/12/2022 và Giấy phép số 0054/NH-GP ngày 14/9/1994 của

Tính tới thời điểm § tại tháng 12/2022, hệ thông mạng lưới MB có 309 điểm

giao dịch được cấp phép hoạt động (306 điểm giao dịch trong nước, 3 điểm giao dịch tại nước ngoài)

© Chặng đường phát triển:

Từ một ngân hàng khởi đầu chỉ với 25 nhân viên và vốn điều lệ 20 tỷ đồng, MB

đã trải qua 28 năm phát triển đề trở thành một tập đoàn tài chính đa năng Trong suốt thời gian này, chúng tôi không ngừng tăng tốc quá trình chuyên đôi số, với mục tiêu

chính là mang đến cho khách hàng những trải nghiệm tốt nhất có thê MB hiện là một

hội viên tích cực của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam và đã và đang đóng góp tích cực vào sự phát triển của ngành Tài chính Ngân hàng tại Việt Nam

Năm 2000, thành lập Công ty TNHH Chứng khoán Thăng Long (nay là Công ty

Cô phần Chứng khoán Ngân hàng TMCP Quân đội MBS) và Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân đội (MBAMC)

Năm 2003, MB tiên hành cải tổ toàn điện về hệ thống và nhân lực

Năm 2004, MB là ngân hàng đầu tiên phát hành cô phần thông qua bán đấu giá

ra công chúng với tổng mệnh giá là 20 tỷ đồng

Năm 2005, MB tiến hành ký kết thỏa thuận ba bên với Vietcombank và Tập

đoàn Viễn thông Quân đội Viettel về việc thanh toán cước viễn thông của Viettel và đạt thỏa thuận hợp tác với CitiBank

Năm 2006, thành lập Công ty Quán lý Quỹ Đầu tư Chứng khoán Hà Nội HEM

(nay là Công ty cổ phần Quản lý Quỹ Đầu tư Ngân hàng Quân đội MBCapital) Triển

khai thành công dự án hiện đại hóa công nghệ thông trn CoreT24 của Tập đoàn Temenos (Thuy Si)

Nam 2008, MB tai cơ cầu tổ chức Tập đoàn Viễn thông Quân đội Viettel chính thức trở thành cô đông chiến lược

Năm 2009, MB ra mắt Trung tâm dịch vụ khách hàng 247

Năm 2010, Khai trương chi nhánh đầu tiên tại nước ngoài (Lào)

Năm 2011, Thực hiện thành công việc niêm yết cô phiếu trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP Hồ Chí Minh (HSX) từ ngày 01 tháng 11 năm 2011 Khai trương chỉ nhánh thứ hai tại nước ngoài (Campuchia) Nâng cấp thành công hệ thống CoreT24 từ

RŠ lên R10

Năm 2019, MB ra mắt logo và bộ nhận điện thương hiệu mới

Năm 2020, MB được vinh danh "Ngân hàng tiêu biêu Việt Nam"

Hình 2: Cầu trúc sở hữu tại MB

NƯỚC SCIC

(9,42%) (34,2%) (23,24%) (33,14%)

Xá MB

AT

CONG TY THANH VIEN, CONG TY LIEN DOANH

Ngôn hàng Đầu tư Bảo hiểm Dịch vụ Tài chính khác

lý Quỹ Đầu Chứng Bao hiém hiểm nhân _ ic Tai MB Shinsei

tư MB khoán MB Quên đội thọ MB HN

(MBAL) (M ) 90,7% 79.2% 68,37% 61% 100% 50%

Nguồn: Báo cáo thường niên 2021

2.1.1 Sơ lược về Ngân hàng TMCP Quân đội — Chi nhánh Quận 9

2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng TMKCP Quân đội — Chi

nhánh Quận 9

® - Quá trỉnh hình thành của Ngân hàng TMCP Quân đội — Chị nhánh Quận 9: Chi nhánh Quận 9 của Ngân hàng TMCP Quân Đội bắt đầu hoạt động độc lập từ tháng 10 năm 2015, va toa lạc tai dia chi Tang | (tang trét) và tầng 2, số 25B Lê Văn Việt, phường Hiệp Phú, Quận 9, Thành phố Hỗ Chí Minh Quận 9 đã sau đó sáp nhập

vào thành phố Thủ Đức cùng với Quận 2 và Quận Thủ Đức, tạo ra một tiềm năng phát

triên lớn cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội Chi nhánh Quận 9, bao gồm việc mở rộng tệp khách hàng và tăng trưởng dư nợ

e - Quá trình phát triển của Ngân hàng TMCP Quân đội — Chi nhánh Quận 9:

Vị trí đắc địa của Chi nhánh Quận 9 của Ngân hàng TMCP Quân Đội tại trung tâm Quận 9 mang lại một cơ hội lớn và tiềm năng đây hứa hẹn cho việc phát triển dịch

vụ của ngân hàng Chi nhánh này hiện có tổng cộng 30 nhân viên, được phân bổ vào các bộ phận chính bao gồm kế toán tài chính, kinh doanh, hỗ trợ kinh doanh và giao dịch

Mọi hoạt động của Chi nhánh Quận 9 luôn tập trung vào khách hàng, với mục tiêu hiểu rõ nhu cầu của họ và tìm ra giải pháp tốt nhất đề đáp ứng khách hàng Điều này thể hiện cam kết của ngân hàng trong việc cung cấp địch vụ chất lượng và hỗ trợ tận tâm cho cộng đồng Mặc đù mới hoạt động trong vòng 8 năm, Ngân hàng Thương mại Cô phần Quân đội Quận 9 vẫn không ngừng nỗ lực phát triển đề đảm bảo hiệu suất

hoạt động tôi ưu, vượt trội so với các chỉ nhánh khác

2.1.1.2 Ngành nghệ kinh doanh của Ngân hàng TMCP Quân đội — Chỉ nhánh Quận 9

MB - Chi nhánh Quận 9 hiện nay cung cấp một loạt các dịch vụ đa dạng đề đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng, từ cá nhân đến doanh nghiệp Các lĩnh vực kinh doanh chính của chỉ nhánh này bao gồm:

¢ Huy déng vốn: Chi nhánh huy động vốn từ nhiều nguồn, bao gồm tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm và các loại tiền gửi khác Họ cũng thực hiện các nghiệp vụ huy động vốn khác như phát hành chứng chỉ tiền gửi và trái phiếu

¢ Hoạt động cấp tín dụng: Ngân hàng cung cấp nhiều hình thức cấp tín đụng khác nhau cho tô chức và cá nhân, bao gồm cho vay, bảo lãnh ngân hàng, phát hành thư tín dụng (LC), và bao thanh toán quốc tế

® - Dịch vụ thanh toán: Chỉ nhánh cùng cấp các dịch vụ thanh toán cho cá nhân, bao gồm mở tài khoản thanh toán và cung cấp các phương tiện thanh toán cho khách hàng

Tổng hợp lại, Chi nhánh Quận 9 của Ngân hàng TMCP Quân Đội đáp ứng mọi nhu cầu về tài chính của khách hàng và tham gia vào các hoạt động tài chính đa dạng, giúp phục vụ cộng đồng và doanh nghiệp địa phương

2.1.1.3 Cơ cẩu tô chức Ngân hàng TMCP Quân đội — Chỉ nhánh Quận 9

Thông tin về tông sô cán bộ, công nhân viên trên toàn hệ thông MB và sô nhân

sự tại Chi nhánh Quận 9 cho thấy sự quy mô và cơ cầu nhân sự của ngân hàng Tổng cộng, hệ thông ngân hàng có 14.852 người làm việc Tại Chi nhánh Quận 9, có 30 nhân viên chia thành các vị trí và bộ phận khác nhau, với ông Lý Thành Việt đang giữ chức

vụ cao nhất là Giám đốc Chi nhánh

Dưới sự lãnh đạo của ông Việt và với đội ngũ nhân sự đa dạng, Chị nhánh Quận

9 của Ngân hàng Thương mại Cổ phân Quân Đội đã và đang thực hiện các hoạt động

tài chính và địch vụ ngân hàng đề phục vụ cộng đồng và khách hàng địa phương

Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Thương mại Cô phần Quân Đội - Chi nhánh Quận 9 được thiết lập chặt chẽ và đáp ứng đây đủ các yêu cầu quy định của NHNN cũng như hệ thống MB Dưới đây là mô tả về chức năng và vai trò của các phòng ban

và chức vụ quan trọng trong tô chức, được thê hiện qua hình sau:

10

Hình 3: Cơ cầu tô chức và bộ máy điều hành của MB - Chi nhánh Quận 9

địch vụ khách hàng chính nhân sụ

Nguồn: Phòng hành chính nhân sự Ngân hàng TMCP Quân Đội — Chi nhánh Quận 9

© Gidm déc Chi nhánh - Ông Lý Thành Việt: Giám đốc Chỉ nhánh chịu trách

nhiệm quản lý toàn bộ hoạt động của Chi nhánh Ông định hình chiến lược kinh doanh, quản lý chính sách hoạt động, và điều hành mọi hoạt động của Chị

nhánh, bao gồm quyền bổ nhiệm, bãi nhiệm, khen thưởng và kỉ luật, cán bộ nhân viên của đơn vị và các hoạt động tín dụng Ngoài ra, ông cũng là người đứng đầu phòng kinh doanh và phân công nhiệm vụ cho trưởng phòng

© Gidm déc dịch vụ kiêm Trưởng phòng phòng dịch vụ khách hàng — Bà Nguyễn Thị Nga: Có vai trò và quyền hạn tương đương với Giám đốc Chi nhánh chịu

trách nhiệm điều phối các bộ phận và nhân viên cấp dưới đẻ thực hiện kế hoạch,

lên chiến lược hợp tác với đối tác và duy trì mối quan hệ tích cực giữa ngân hàng và khách hàng

© 7rưởng phòng KHCN - Ông Nguyễn Thành Đạt: Người thay mặt Giám đốc chỉ nhánh triển khai và giám sát hoạt động hàng ngày của nhân viên phòng KHCN Ông tổng hợp kế hoạch kinh doanh hàng tháng theo hướng dẫn từ MB và chỉ

đạo từ Giám đốc

11

© 7rưởng phòng KHDN - Ông Ngô Trí Viễn: Trưởng phòng KHDN có vai trò tương tự như Trưởng phòng KHCN nhưng tập trung vào kinh doanh và dịch vụ đành cho doanh nghiệp

® - Chuyên viên QQHKHI: Chuyên viên QHKH đảm nhiệm các nhiệm vụ quan trọng

như phát triển tín dụng, quản lý thông tin khách hàng, chăm sóc khách hàng, và

tư vẫn về sản pham va dịch vụ của MB Họ cũng thực hiện các nhiệm vụ tiếp thị

và quản lý tín dụng Chuyên viên còn phải tuân thủ đúng quy trình cho vay của

MB trong khâu thâm định sơ bộ hồ sơ tín dụng của khách hàng và báo cáo về bộ

phận kiểm soát tín dụng lên chi nhánh trực tiếp quản lý Không những vậy họ còn phải chịu trách nhiệm quản lý các khoản tín dụng, thu nợ, đôn đốc khách hàng trả nợ

® Phòng Dịch vụ Khách hàng: Phòng này bao gồm giao dịch viên và dịch vụ

khách hàng Giao dịch viên thực hiện các giao dịch tại quay va hé tro khach

hang trong viéc lam thé va giai quyét thac mac

Cơ cầu tổ chức chặt chẽ và quy trình vận hành nhanh chóng và hiệu quả giúp Chi nhánh Quận 9 của Ngân hàng TMCP Quân Đội hoàn thành tốt các kế hoạch kinh

doanh và phục vụ khách hàng một cách hiệu quả

2.2 Mô tả hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội Hoạt động cho vay BĐS là một trong những lĩnh vực quan trong va dong vai tro quyết định đối với tài chính của các ngân hàng trong bối cảnh kinh tế hiện tại Lĩnh vực này đem lại lượng dư nợ lớn và góp phần quan trọng vào thu nhập bền vững của các tô chức tài chính

Trong quá trình xây dựng và thực hiện chính sách tài chính, thu nhập từ hoạt động cho vay BĐS nỗi bật như một yếu tô quan trọng Sự hấp dẫn của các chính sách ngân hàng thường được đo lường bằng khả năng sinh lợi, và vì vậy, việc quản lý và tối

ưu hóa hoạt động cho vay bát động sản luôn nằm trong tầm ngắm của các tô chức tài chính

12

2.2.1 Các sản phâm cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội

Bang 2.1: Cac san pham cho vay BDS tai MB

¬ Vay mua nhà dự án và trang trí nội thất

đât thô cư

tir von vay

Khách hàng hoặc bố mẹ, con của khách hàng

ty cổ phần Vinhomes -

thành viên Tập đoàn

Vingroup; Rivana của

Đặc tinh: San pham nay tuong ty như sản phẩm tiêu dùng, quá trình xử

lý hồ sơ khách hàn bao gồm nhận hồ sơ, xử lý

chủ đầu tư Đạt Phước; | khách hàng

Bcons Cify (như Tháp | Không có sự ràng Green Topaz) của Tập | buộc về mặt pháp đoàn Bcons; và nhiều | lý và thời gian

dự án khác

2.2.2 Điều kiện khách hàng vay vốn tại Ngân hàng TMCP Quân đội

Các điều kiện đối với khách hàng bao gồm:

Khách hàng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vị dân sự; Khách hàng có độ tuôi từ đủ 18 đến không quá 70 tuổi tại thời điểm kết thúc khoảng vay;

Khách hàng có số hộ khâu/số tạm trú (KT3) tại Tỉnh/Thành phố nơi MB có trụ

SỞ;

Khách hàng có khả năng tài chính đảm bảo nguồn trả nợ cho khoản vay; Khách hàng đáp ứng các quy định và điều kiện cho vay của MB

Các điều kiện về Tài sản bảo đảm:

Ngân hàng TMCP Quân Đội chỉ ghi nhận các loại tài sản đảm bảo bao gồm giấy

tờ có giá (thẻ tiết kiệm, hợp đồng tiền gửi, chứng chỉ tiền gửi, ), ô tô dưới 9 chỗ, BĐS

có giấy chứng nhận, căn hộ chung cư, nhà dự án,

14

2.2.3 Quy trình cho vay của Ngân hàng TMCP Quân đội

Hình 4: Quy trình tín dụng tại MB - Chi nhánh Quận 9

Nguồn: Quy trình tín dụng KHCN tại MB - Chi nhánh Quận 9

Diễn giải quy trình trong tín dụng KHCN tại MB - Chỉ nhánh Quận 9

® Bước l: Thu thập thông tin, sàng lọc khách hàng

Muốn tìm được khách hàng đề cho vay thì bước đầu tiên chính là thu thập, tìm kiểm thông tin của khách hàng, tiếp cận và khai thác những mong muốn của khách hàng về một sản phẩm Nguồn khách hàng của các đự án BĐS chiếm phần lớn là đến

từ Sales sản BDS hợp tác triển khai bán hàng cho CĐT, phần nhỏ là qua sự môi giới

trung gian giữa các cá nhân như khách hàng cũ giới thiệu khách hàng mới, hoặc khách hàng tự tìm đến qua sự tìm hiểu hoặc thấy thông báo, quảng cáo trên các trang mạng xã hội Ngoài ra ngân hàng còn chủ động tìm khách hàng trong các group có liên quan về

dự án BĐS mà ngân hàng đang triển khai

Tiếp theo là Firstcheck khách hàng theo đúng quy định của MB, giúp khảo sát

và sàng lọc thông tin khách quan, chính xác để chọn ra những khách hàng đủ điều kiện

được vay mua BĐS Thông tim của khách hàng sẽ được nhập lên hệ thông và tự chấm

điểm Sau đó sẽ thông báo ngay cho khách hàng nêu khách hàng không đủ điều kiện để

vay vốn và bị từ chối

® - Bước 2: Thu thập hồ sơ, thông tin khách hàng cung cấp; Kiểm tra thông tin Hướng dẫn khách hàng cung cấp đủ những hồ sơ cần thiết và điền thông tin vào biêu mẫu đối với từng trường hợp theo hướng dẫn Danh mục hồ sơ giai đoạn xét duyệt cấp tín dụng theo quy định MB Thực hiện kiêm tra thông tin và các hồ sơ khách hàng cung cấp, trao đổi qua Email nội bộ hoặc số điện thoại và gặp trực tiếp khách hàng đề đánh giá phương án và bô sung các thông tin, ảnh chụp liên quan đến pháp lý, tài sản, tài chính, tình hình cư trú, phương án sử dụng vốn của khách hàng

15

Sau đó là thực hiện đàm phán, tư vấn, trao đổi với khách hàng các nội dung chính sách, điều khoản chung của hợp đồng và biểu mẫu theo mẫu của MB Trường

hợp cần thiết, Chuyên viên KHCN thực hiện đề xuất các nội dung yêu cầu thay đổi của

khách hàng tại Tờ trình/BồCĐX/Đè nghị theo mẫu của MB

® - Bước 3: Định gia Tài sản bảo đảm; Cung cấp kết quả định giá chính thức

Định giá TSBĐ thuộc phạm vị ĐVKD tự định giá phải thực hiện định giá TSBĐ

chân thực, phù hợp với thực tế theo quy định MB từng thời kỳ TSBĐ thuộc phạm vi định giá qua bên thứ 3, ĐVKD thực hiện phối với hợp bên thứ 3 để định giá TSBĐ theo đúng chức năng nhiệm vụ Cung cấp kết quả định giá chính thức, bắt buộc cung

cấp đôi với trường hợp ĐVKD tự định giá hoặc định giá qua bên thứ 3 không phải

MBAMC Định giá qua MBAMC, Chuyên viên cung cấp hoặc bồ sung trước thời điểm phê duyệt theo quy định MB từng thời kỳ

® - Bước 4: Đề xuất thong tin cap tin dung

Cấp đề xuất thực hiện thiết kế phương án phù hợp với nhu cầu của khách hàng

và nhập liệu BCĐX theo mẫu của MB Xem xét thông tin cá nhân của khách hàng, về khả năng tài chính, thông tin TSBĐ và thông tin về CIC của khách hàng Sau đó sẽ chuyền lên cấp kiểm soát thực hiện kiêm soát BCĐX theo đúng quy định của MB

© Bước 5: Kiểm soát phương án

Đi thực tế đánh giá khách hàng theo đúng phạm vi được phân giao Thiết kế phương án và kiêm soát BCĐX theo đúng định hướng của MB từng thời kỳ, đảm bao tính chính xác, chân thực, phù hợp với thông tin hồ sơ và thông tin thực tế của khách hàng Đảm bảo cân bằng giữa lợi ích và rủi ro tại từng phương án cấp tín dụng đối với khách hàng

® Bước 6: Nhập liệu báo cáo đề xuất

Bộ phận nhập liệu sẽ tiếp nhận hồ sơ khách hàng do cấp đề xuất bàn giao Trường hợp thiếu hồ sơ, cần làm rõ thông tin hoặc phát hiện hồ sơ dưới chuẩn, Chuyên

16

viên nhập liệu chuyền lại cho cấp đề xuất đề làm rõ thông tin và bổ sung hồ sơ Chí tiết

hướng dẫn nhận diện hồ sơ dưới chuẩn Thực hiện nhập liệu các thông tin trên Báo cáo

đề xuất theo Hướng dẫn chuyên viên nhập liệu phương án của MB Thực hiện chuyển thông tin qua hệ thống khởi tạo cấp tín dụng đề thực hiện thâm định, phê duyệt theo quy định MB từng thời kỳ, phù hợp với quy định của NHNN

® Bước 7: Hệ thông khởi tạo cấp tín dụng

Thực hiện trả kết quả theo từng trường hợp, trường hợp Luông phê duyệt tự động từ chối, Chuyên viên KHCN thực hiện thông báo kết quả phê duyệt phương án cho khách hàng và kết thúc phương án Trường hợp Luông phê duyệt tự động đồng ý

sẽ chia làm 2 nhánh, thứ nhất là các trường hợp không phải xác minh thông tin theo quy định, chuyên sang thực hiện đồng thời bước 9.1 và 9.2, thứ hai là các trường hợp

cần xác minh thông tin phải thực hiện theo Phụ lục khâu thâm định Sau khi hoàn thành

việc xác minh thông tin, chuyên sang thực hiện đồng thời bước 9.I và 9.2

® Bước 8: Phê duyệt phương án

Trường hợp định giá qua MBAMC và chưa cung cấp kết quả định giá chính thức, Chuyên viên KHCN cung cấp cho Cấp phê duyệt kết quả định giá chính thức trên

hệ thống định giá TSBĐ của MB từng thời kỳ Các nội dung khác thực hiện theo Phụ lục khâu phê duyệt

Khối vận hành dừng thực hiện soạn thảo và kết thúc phương án

6_ Bước 9.2: Soạn thảo

Thực hiện theo Phụ lục khâu soạn thảo của MB từng thời ky

® _ Bước l0: Hoàn thiện Tài sản bảo đảm

Trường hợp khách hàng đề xuất điều chỉnh TSBĐ (xuất/mượn/thay đổi TSBĐ),

ĐVKD hướng dẫn khách hàng lập Đề nghị rút/mượn/thay đổi TSBĐ theo mẫu của MB

và yêu cầu khách hàng cung cấp các hồ sơ TSBĐ thay thê trong trường hợp thay đổi

TSBD DVKD lap To trinh xuat/muon/thay đôi/xuất TSBĐ theo mẫu của MB và

chuyển Cấp kiểm soát l kiểm soát Cấp kiểm soát l thực hiện kiểm soát tờ trình xuất/mượn/thay đổi TSBĐ theo quy định và chuyến bộ phận thâm định và/hoặc trình cấp phê duyệt theo đứng thẩm quyền và mô hình phê duyệt MB từng thời kỳ

® - Bước 11: Đề xuất giải ngân/phát hành/sửa đổi bảo lãnh

Đối với các phương án giải ngân/phát hành/sửa đôi bảo lãnh, Chuyên viên KHCN thực hiện lập ĐXGN/phát hành/sửa đối bảo lãnh theo mẫu biểu của MB từng thời kỳ Bồ sung các hồ sơ theo yêu cầu của TBPD hoặc quy định MB từng thời kỳ Chuyên sang bước 12 đối với trường hợp phương án thuộc Luỗng phê duyệt chuyên gia Còn nều trường hợp phương án thuộc Luông phê duyệt tự động đồng ý, chuyên bước 13

® - Bước 12: Phê duyệt đề xuất giải ngân/phát hành/sửa đổi bảo lãnh

Cấp kiểm soát I sẽ thực hiện phê duyệt các thông tin đề xuất giải ngân/phát hành/ sửa đôi bảo lãnh đối với các phương án theo đúng chức năng nhiệm vụ Khi hỗ

sơ được phê duyệt, Chuyên viên soạn thảo sẽ tiến hành soạn thảo văn kiện để khách hàng ký vào hợp đồng Khi khách hàng đã ký hợp đồng, Chuyên viên KHCN sẽ hoàn thiện Case và sẽ bắt đầu gửi hồ sơ giải ngân

® _ Bước l3: Giải ngân

Tiếp theo là bước giải ngân cho khách hàng nhằm để chuyền giao vốn tín dụng cho khách hàng trên cơ sở mức tín dụng đã cam kết theo hợp đồng tín dụng Hồ sơ giải

chủ đầu tư dự án

® Bước l4: Giám sát tín dụng

Sau khi giải ngân, đơn vị kinh doanh, khối Quản trị rủi ro và Chuyên viên KHCN

sẽ phải theo đõi khoản vay và dòng tiền của khách hàng, kiểm tra và giám sát khoản vay là quá trình thực hiện sau khi cho vay nhằm hướng dẫn, đôn đốc người vay hoàn trả nợ góc, lãi vay đúng hạn

®_ Bước 15: Xử lý nợ có vấn đề

Khi xuất hiện trường hợp khách hàng phát sinh nợ quá hạn, chuyên viên KHCN

phải liên hệ ngay với KH để giải quyết món nợ quá hạn này Việc xử lý nợ có vấn đề

này phải thực hiện theo quy trình xử lý nợ quản trị theo quy định MB từng thời kỳ

¢ Bude 16: Thanh ly hop déng

Cuối cùng là thanh lý hợp đồng Khi khách hàng và ngân hàng hết nghĩa vụ đối với nhau, chính là lúc kết thúc khoản vay, giải trừ nghĩa vụ của khách hàng đối với Ngân hàng, giải chấp tài sản mà khách hàng đã dùng đề thế chấp Chuyên viên KHCN tiếp nhận hồ sơ giải chấp TSBĐ của khách hàng và các giấy tờ khác có liên quan, kiểm tra đối chiếu, xác nhận các thông tin có liên quan đến việc giải chấp TSBĐ Sau đó soạn thông báo giải chấp, và xuất kho, chuyên trả TSBĐ và các giấy tờ liên quan Mọi thông tin đều phải được cập nhật trên phần mềm quản lý

2.2.4 Các quy định về chính sách đối với các đối tượng được vay mua bất động sản

2.2.4.1 Điều kiện đáp ứng của khách hàng

Về pháp lý, để có thê đủ điều kiện vay vốn tại MB - Chi nhánh Quận 9, khách hàng phải đạt các yêu cầu sau:

© Tuôi từ I8 tuôi trở lên và không quá 70 tuôi tại thời điểm đánh giá cho vay

¢ Không thuộc đối tượng cấm cho vay theo quy định của MB và pháp luật

19

¢ Thoi han vay vốn tối đa là 20 năm (tương đương 240 tháng) kê từ ngày giải

ngân vốn và phải tuân thủ điều kiện thời hạn cho Vay cộng với tuổi của khách

hang tai thời điểm duyệt cấp tín đụng không vượt quá 70 tuổi

2242 Điều kiện về chất lượng tín dụng khách hàng

Về chat lượng tín dụng, khách hàng phải đáp ứng các điều kiện sau:

e_ Trong vòng l2 tháng tính đến thời điểm đề nghị vay vốn, không có nợ được phân vào nhóm nợ 2 theo quy định của pháp luật tại các Tô chức Tín dụng Thuong mai (TCTD)

¢ Trong vong 24 thang tinh dén thoi diém dé nghi vay von, khong co ng duge phân vào nhóm nợ xấu và nợ đã được xử lý dự phòng rủi ro theo quy định của pháp luật tại các TCTD

® Có xếp hạng tín dụng từ hạng A trở lên theo hệ thông xếp hạng tín dụng nội bộ

cua MB

2.2.4.3, Diéu kién ve tài chỉnh thu nhập cá nhân khách hàng

Về thu nhập, yêu cầu tôi thiêu của khách hàng la 5.000.000 VND/thang Đôi với trường hợp cả vợ/chồng cam kết trả nợ, thu nhập tối thiểu của cả hai vợ chồng là 10.000.000 VND/tháng Điều kiện tiên quyết trước khi giải ngân là các văn bản tín dụng được ký kết hợp pháp, hợp đồng ba bên được ký kết và có hiệu lực MB chỉ giải

ngân khi khách hàng đã thanh toán hết phần vốn tự có cho Chủ đầu tư tối thiêu 30% giá trị Hợp đồng Mua Bán (HĐMB)

2.2.4.4, Lãi suất và hạn mức cho vaw

Lãi suât cho vay trong thời hạn được áp dụng theo thông báo của MB từng thời

kỳ Lãi suất cho dự nợ gốc bị qua hạn là 150% lãi suất trong thời hạn Lãi suất cho lãi

chậm trả được quy định theo thông báo của MB từng thời kỳ

Về hạn mức cho vay, Điểm Vay Kinh Doanh căn cứ vào phương án sử dụng vốn, khả năng tài chính của khách hàng, các giới hạn cấp tín dụng đối với khách hàng

và khả năng nguồn vốn của MB đề thỏa thuận với khách hàng về mức cho vay

20

2.2.4.5 Diễu kiện về TSBD

Bên bảo đảm là người có quan hệ huyết thông hoặc vợ/chồng với khách hàng và tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Tài sản bảo đảm bao gồm căn hộ hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ HĐMB Tỷ lệ cho vay tối đa

theo giá trị Tài Sản Bảo Đảm từ khi ký HDMB đến khi đề nghị vay vốn quá 12 tháng là

60%, và từ khi ký HĐMB đến khi đề nghị vay vốn dưới 12 tháng là 70%

Giá trị Tài Sản Bảo Đảm được định giá theo quy định của MB từng thời ky, va việc định giá lại Tài Sản Bảo Đảm là trách nhiệm của Chị nhánh sau khi kiểm tra và

định giá lại giá trị của chúng Việc định giá lại có thê được thực hiện bởi Chi nhánh

hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp theo danh sách được hợp tác với MB từng thời

kỳ

2.3 Các biểu hiện của việc sử đụng vốn tài trợ bất động sản không đúng mục đích 2.3.1 Khách hàng không đáp ứng tiêu chuân, quy định, mục đích khi vay vôn và sử dụng vốn vay

Không tuân theo mục đích ban đâu: Khách hàng khi vay vôn thường cân phải nêu rõ mục đích sử dụng vốn trong hợp đồng vay Mục đích này có thê là đê mua BĐS,

kinh doanh, đầu tư vào dự án cụ thể, hoặc các mục đích khác Khi khách hàng không tuân theo mục đích ban đầu mà sử dụng vốn vay cho việc khác, đây là dấu hiệu rõ rảng

của việc sử dụng vôn không đúng mục ích

Vi phạm hợp đồng cho vay: Hợp đồng vay là một thỏa thuận pháp lý giữa ngân

hàng và khách hàng, trong đó được xác định rõ mục đích sử dụng vốn và các điều kiện

liên quan Nếu khách hàng vi phạm các điều khoản trong hợp đồng bằng cách sử dụng von không đúng mục đích, họ đang không đáp ứng tiêu chuẩn và quy định của hợp đồng, làm cho việc này trở thành biểu hiện rõ ràng

Nguy cơ tài chính: Việc sử dụng vốn vay không đúng mục dich co thé tao ra nguy cơ tài chính cho cả khách hàng và ngân hàng Khách hàng có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán khoản vay do không có thu nhập từ mục đích ban đầu, trong khi ngân hàng có thê phải đối mặt với rủi ro tín dụng cao hơn

21

Kỳ vọng lợi nhuận: Một số khách hàng có thê thay viéc dau tu vao muc dich khác ngoài BĐS có tiềm năng sinh lợi nhuận cao hơn Điều này có thể thúc đây họ sử dụng vốn không dung mục đích với hy vọng có lợi nhuận lớn hơn, mặc dù điều này không tuân theo các quy định và hợp đồng đã ký kết

2.3.2 Sử dụng vốn vay đúng mục đích nhưng thiếu hiệu quả

Kê hoạch kinh doanh kém:

© Khi không có kế hoạch kinh doanh cụ thẻ, khách hàng có thê không biết rõ mục

tiêu cụ thể của dự án, cách thức đầu tư, hoặc cách đánh giá hiệu suất của nó

© Thiếu một lộ trình và kế hoạch thực hiện có thể dẫn đến lãng phí thời gian, tài

nguyên và tiền bạc

Quản lý dự án kém:

se Thiếu quản lý dự án đáng tin cậy có thê dẫn đến sự thất thoát tài nguyên Việc không kiêm soát được tiên độ, ngân sách và nguồn lực có thể khiến cho dự án trễ hẹn và không đạt được kết quả mong đợi

® Khả năng xác định và giải quyết vấn đề cũng rất quan trọng Sự không hiệu quả trong việc đối phó với rủi ro hoặc vấn đề không mong muốn có thể làm giảm

hiệu suất của dự án

Thay đổi thị trường:

¢ Thị trường BĐS có thê biến đổi một cách nhanh chóng Khi khách hàng không

điều chỉnh chiến lược đầu tư của họ theo tình hình thị trường mới, việc sử dụng

vốn có thể trở nên không hiệu quả

¢ Thay doi gia cả, nhu cầu và cung cấp BĐS có thể làm ảnh hưởng đến giá trị của

dự án Khách hàng cần theo dõi và thích nghi với sự biến đổi này

Thiếu kinh nghiệm:

22

® Khi không có kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư BĐS hoặc quản lý dự án, khách hàng có thể không đủ kiến thức để đánh giá rủi ro và cơ hội một cách hiệu quả

e© Thiếu kinh nghiệm cũng có thể dẫn đến việc chọn sai loại BĐS hoặc thất bại

trong việc tối ưu hóa chỉ phí và tăng giá trị của dự án

2.3.3 Sử dụng vốn không đúng với mục đích ban đầu đi vay

Sử dụng vôn không đúng với mục đích ban đâu khi vay là tình trạng khi người vay sử dụng số tiền vay từ ngân hàng hoặc tô chức tài chính cho một mục đích khác với cam kết ban đầu trong hợp đồng vay Dưới đây là những điểm cụ thê đề phân tích hiện tượng này:

© _ Thay đôi mục đích sử dụng vốn: Người vay ban đầu đã đề xuất một mục đích cụ thể cho vốn vay, ví đụ: đầu tư vào BĐS, kinh doanh, hoặc sửa chữa nhà cửa Tuy nhiên, sau khi giải ngân, họ quyết định sử dụng số tiền này cho mục tiêu khác, chăng hạn như mua ô tô, đi du lịch, hoặc thanh toán các khoản nợ cá nhân

©_ Không tuân thủ hợp đồng: Hợp đồng vay thường xác định rõ ràng mục đích sử dụng vốn và các điều khoản liên quan Khi người vay không tuân thủ các điều khoản này và sử dụng vốn cho mục đích khác, họ đang vi phạm hợp đồng và sử dụng vốn không đúng cách

¢ Không có hoạt động tương ứng: Mục đích ban đầu được đề xuất trong hợp đồng

vay như đầu tư vào BĐS thường đi kèm với các hoạt động cụ thé, chang han

như mua, xây dựng, hoặc phát trién BĐS Nếu không có bất kỳ hoạt động nào liên quan đến mục đích này, đây là một biểu hiện rõ ràng của việc sử dụng vốn

không đúng mục đích

2.3.4 Thiéu tinh minh bach trong bao cao tai chinh, số sách, hồ SƠ khi vay von,

“Thiéu tinh minh bach trong báo cáo tài chính, sô sách, và hồ sơ khi vay vôn” là một biểu hiện của việc sử dụng vốn vay không đúng mục đích hoặc không đúng cách

Dưới đây là một sô biêu hiện cụ thê:

23