Tiểu luận môn luật thương mại 2 tên Đề tài thực tiễn thực hiện pháp luật về môi giới bất Động sản ở việt nam hiện nay

Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản không thể được thực hiện bởi tổ chức, cá nhân vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bắt động sản..

TRUONG DAI HOC NGAN HANG TP HO CHI MINH

KHOA LUAT KINH TE

TIEU LUAN MON: LUAT THUONG MAI 2 TEN DE TAI: THUC TIEN THUC HIEN PHAP LUAT VE MOI GIOI BAT DONG SAN O VIET NAM HIEN NAY

Khoa:

Lớp học phần:

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Hoàng Thị Hồng Tươi

Duong Lé Hoang Duyên

Nguyễn Phạm Minh Thi

Lương Thị Chang

Mã Tiểu Yến

Tô Bảo Trâm

Luật kinh tế LAW31I2 232 I D04 Nguyễn Thị Thu Thuỷ

MUC LUC

LOI MO DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước không ngừng phát triển trên con đường công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nhằm hướng tới xây dựng một xã hội ngày cảng văn minh, tiến bộ, đem lại sự cải thiện và nâng cao đời sống của người dân cả về vật chất lẫn tinh thần Cùng với

sự phát triển đó, nền kinh tế đang ngày cảng có xu hướng tăng nhanh đặc biệt là hệ thống các thị trường đã được hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất

động sản tại Việt Nam Có thể nói, bất động sản là một trong những thị trường có

vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân và có quan hệ trực tiếp với

các thị trường tài chính khác như: thị trường tiền tệ, thị trường lao động Hơn hết,

hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phân tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kê trong tông sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu hợp tác kinh doanh, phát triển kinh tế ở nước ta ngày càng lớn Thực tế, để có nền tảng hoạt động, phát triển, đầu tư, thì các cá nhân, tô chức, doanh nghiệp cần phải có mặt bằng Đồng thời, trong xu thê thương mại hóa ngày này, đất đai ngày càng có

những tiềm lực, giá trị đặc biệt cao Chính vì những lý do này, nhu cầu kimh doanh

bất động sản đang dần có những biến chuyên rõ rệt Đây được xem là một trong những nút thắt quan trọng, dẫn đến sự xuất hiện ngày càng nhiều của hoạt động môi giới bất động sản Hiện nay, hoạt động môi giới bất động sản đang thu hút được sự tham gia của nhiều thành phần trong xã hội với mức thu nhập hấp dẫn so với các ngành nghề khác

Tuy nhiên, phát triển thị trường bat động sản tại Việt Nam hiện nay còn

nhiều hạn chế, vướng mắc, tiềm ấn nhiều rủi ro đòi hỏi những giải pháp cải thiện nhằm giúp thị trường phát triên ổn định, bền vững trong thời gian tới Việc rủi ro trong hoạt động kinh doanh bắt động sản làm cho nhiều nhà đầu tư, thậm chí nhiều công ty phải phá sản không chỉ gây thiệt hại nặng nề về vật chất mà còn để lại những hậu quả nặng nề khác gây lên một làn sóng mạnh mẽ và làm giảm đi tính hấp dẫn của môi trường đầu tư Điều này không chỉ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của ngành ngân hàng mà còn của nhiều ngành sản xuất quan trọng

khác của đất nước như xây dựng Vì lẽ đó, môi giới kinh doanh bất động sản ra

đời như là một loại hình kinh doanh nhằm dap img nhu cầu của các nhà đầu tư và

làm giảm thiêu rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản Vậy môi giới bat động sản là gì? Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại hay cho thuê mua các sản phẩm bất động sản Nói cách khác, các nhân viên môi giới chính là cầu nói giữa khách hàng với các chủ đầu tư, những người có nhu cầu bán bắt động sản

Hơn nữa, hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam đang là

chủ đề được quan tâm nhất hiện tại Như chúng ta đã biết, hiện nay hoạt động môi

giới đang có điều kiện phát triển vượt trội tại Việt Nam, đây là một lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn Các quy định pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung và với thị trường bất động sản nói riêng Đề phát triển hoạt động môi giới một cách minh bạch, chuyên nghiệp, cần có sự đảo tạo bài bản hơn và chuân hóa những quy định cụ thê, góp phần bảo đám quyền lợi chính đáng cho các chủ thể khi tham gia giao dịch bất

động sản trên thị trường Mặc dù vậy thì hiện nay một số vẫn dé pháp lý điều chỉnh

về hoạt động môi giới bat động sản van còn tổn tại nhiều bất cập nhất định cần

phải tiếp tục hoàn thiện và nâng cao hiệu quả về mặt pháp lý

._ Mục tiêu nghiên cứu

Nhận thức được tầm quan trọng của môi giới bất động sản ở Việt nam cũng như những bắt cập về mặt pháp lý còn tồn đọng trong thực tiến, đặc biệt khi thực trạng pháp luật hiện nay quy định về việc kinh đoanh môi giới bất động sản còn gặp nhiều hạn chế Chính vì thể, mục tiêu của nghiên cứu này là phân tích, đánh giá, làm rõ các vấn đề, những khó khăn trong thực tiễn khi áp đụng pháp luật, nắm bắt thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm đảm bảo hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản Đồng thời, việc nghiên cứu này còn nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật hiện nay

Pham vi và đôi tượng nghiên cứu

3.1 Phạm vi nghiên cứu

về môi giới bát động sản ở Việt Nam thông qua đó đánh giá đưa ra đề xuất, giải pháp nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp và đảm bảo hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh bất động sản, giúp cho thị

trường bat động sản Việt Nam phát triển và hoạt động lành mạnh

- _ Về không gian: Tại Việt Nam

- - Về thời gian: Các số liệu được thu thập từ 5Š năm trở lại đây

3.2 Đối tượng nghiên cứu

Một số vấn đề lý luận về thị trường bat động sản và thực tiễn thực hiện pháp

pháp luật về môi giới kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Thực trạng pháp luật về môi giới kinh doanh bất động sản và những vấn đề còn tồn đọng gây ảnh hưởng đến sự phát triên của thị trường bất động sản

Đảm báo hoàn thiện pháp luật và xây dựng một hành lang pháp lý về môi giới kinh

doanh bắt động sản

._Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

4.1 Ý nghĩa lý luận

Thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản là một vấn đề khá phức tạp,

có nhiều ý nghĩa lý luận quan trọng Về mặt kinh tế, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, là cầu nỗi quan trọng tạo ra các tài sản có định cho nền kinh tế, thúc đây các ngành kinh tế khác cùng phát trién

4.2 Ý nghĩa thực tiễn

Việc thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế - xã hội của đất nước, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng cho các chủ thê khi tham gia giao dịch bất động sản trên thị trường Song đó, việc giám sát, thực thi pháp luật còn tồn tại những hạn chế nhất định về mặt pháp lý, tiềm ân nhiều rủi ro ảnh hưởng đến các nhà đầu tư, cũng như nền kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng Đề hạn chế những rủi ro đó cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản cũng như rà soát, đầu tư, kiêm soát nghiêm ngặt và chuẩn hóa những quy định cụ thê về người môi giới đề hoạt động môi giới có thê phát triển hơn.

CHUONG 1: MOT SO VAN DE LY LUAN CO BAN VE PHAP LUAT VA MOI

GIOI BAT DONG SAN

1.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bắt động sản

1.1.1 Định nghĩa môi giới bất động sản

1.1.1.L Định ngÌĩa

Theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

cho thuê mua bất động sản

1.1.1.2 Đặc điểm của môi giới bất động sản

Thứ nhất, hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản chỉ có thê được thực hiện bởi tô chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại của Luật kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản không thể được thực hiện bởi tổ chức, cá

nhân vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bắt động sản

Thứ tư, hoạt động môi giới bất động sản lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới

Thứ năm, hoạt động môi giới bat động sản được thực hiện dựa trên nen tang của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

Thứ sáu, hoạt động môi giới bat động sản coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam,

là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp

1.1.1.3 Lợi ích khi sử dụng dịch vụ môi giới bắt động sản

Sử dụng dịch vụ môi giới bat động sản có thé mang lai nhiéu loi ich cho ca người mua và người bán bat động sản Việc lựa chọn thương nhân môi giới uy tín và sử dụng dịch vụ một cách thông minh có thé mang lại một số lợi ích đảm bảo hoạt động giao dịch điển ra an toàn, hiệu quả:

Tiết kiệm thời gian và công sức, mua bán nhà là một quá trình phức tạp và tốn thời gian Môi giới BĐS có thê giúp thực hiện các thủ tục pháp lý, đàm phán với khách hàng

và giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình giao địch

Được cung cấp thông tin đây đủ, chính xác về thị trường và các dự án bắt động sản, thông tin về bất động sản hay những thông tin liên quan đến bất động sản là cơ sở quan trọng giải quyết nhu cầu của khách hàng quan tâm Trong đó quyền và lợi ích của

các bên trong giao dịch BĐS được đảm báo Việc đầu tiên một môi giới cần làm chính là

thu thập đây đủ và chính xác mọi thông tin liên quan đến bất động sản Những nhà môi giới Bất động sản chuyên nghiệp thường có nền tảng kiến thức vững chắc về thị trường

sau nhiều năm tích ly kinh nghiệm trong nghề Mặc dù co thé tu mình làm mọi việc,

nhưng việc thiếu kinh nghiệm có thể khiến bạn đưa ra những quyết định sai lầm, chẳng

hạn như định giá sai về tài sản hoặc mua/bán sai thời điểm Các nhà môi giới có thê theo

dõi danh sách Bất động sản trên thị trường, kế cả những ngôi nhà không được rao bản, nhờ những dữ liệu họ cập nhật được Họ cũng có thê cung cấp thông tin chính xác về ngôi nhà bạn muốn mua Cả người mua và người bán đều có thể thu lợi khi làm việc với một

nhà môi giới để mua/bán một căn nhà

Được hỗ trợ, tư vấn pháp ly, việc sử dụng dịch vụ bat động sản mang lại nhiều lợi

ích về mặt pháp lý cho người mua và người bán Môi giới bất động sản không chỉ cung cấp kiến thức chuyên môn sâu rộng về các quy trình pháp lý liên quan đến giao dịch mua ban, ma con dam bảo tính hợp pháp và mình bạch của từng bước thủ tục Họ giúp khách hàng hiểu rõ và chuẩn bị các tài liệu pháp lý đầy đủ và chính xác, từ đó giảm thiểu rủi ro phát sinh sau này Đặc biệt, môi giới có vai trò quan trọng trong việc đàm phán và giải quyết các vấn đề pháp lý phức tạp, mang đến sự an tâm và tin tưởng cho các bên tham gia vào giao dịch bất động sản Nhờ vào sự tư vấn và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp của môi

giới, khách hàng có thể tiễn hành các giao dịch mua bán bat động sản một cách thuận lợi

và hiệu quả nhất

Giúp thực hiện giao dich an toàn và nhanh chóng, việc mua/bán Bất động sản đòi hỏi rất nhiều thủ tục giấy tờ pháp lý Những tài liệu này bao gồm các giao dịch bằng văn bản, luật, ưu đãi và các chỉ tiết nhỏ khác Những nhà môi giới Bất động sản, trong trường hợp này, có thể xử lý các thủ tục giấy tờ pháp lý, giúp giao dịch diễn ra nhanh và an toàn

pháp địa phương Các nhà môi giới không phải là luật sư, nhưng họ có thê lưu hồ sơ các tài liệu trong nhiều năm, và những tài liệu này có thê hữu ích trong các trường hợp khan cấp Khi làm việc với một nhà môi giới Bất động sản, chắc chắn giao địch sẽ phát sinh thêm phí hoa hồng hoặc một số khoản phí phụ khác Dù vậy, việc thuê một nhà môi giới Bất động sản là một ý tưởng hay vì nó giúp cho việc mua ban Bất động sản trở nên an toàn hơn và nhanh gọn hơn, đồng thời cũng có thê giúp xử lý các vẫn đề nếu xảy ra khiếu

nai/kién tung

1.1.2 Vai trò của môi giới trong thị trường bất động sản

1.1.2.1 Vai trò kết nối người mua và người bản

Môi giới BĐS sẽ có vai trò thu thập thông tin từ người bán hay nắm bắt nhu cầu của người mua sau đó kết nồi cung - cầu thích hợp với nhau Các nhà môi giới Bất động

sản làm việc chặt chế với cả người mua và người bán, đại diện cho lợi ích của họ Đối với

người bán, người môi giới giúp xác định giá chào bán cạnh tranh bằng cách phân tích đữ liệu thị trường và tiến hành đánh giá tài sản Tuy nhiên không đơn giản công việc của họ chỉ là giúp cầu tìm gặp cung mà họ chính là người giúp đỡ đề 2 bên hoàn thành giao địch tốt nhất Tài sản bất động sản có giá trị lớn nên các vấn đề liên quan đến giao dịch, giấy tờ pháp lý cần sự cần trọng cao Đã liên quan đến pháp luật nên đòi hỏi ở người mua và

người bán mức độ hiểu biết nhất định

1.1.2.2 Vai trò tư vẫn và hỗ trợ giao dịch

Phân lớn người dân Việt không có quá nhiều hiểu biết về thị trường bất động sản hay đầu tư bất động sản Khi phát sinh giao địch mua bán BĐS nào đó thậm chí họ không biết cần những thủ tục hay giấy tờ gì Lúc này môi giới sẽ có vai trò tư vấn cho khách

hàng (bên bán hoặc bên mua) đặc biệt chủ trọng hơn đến bên cầu (bên cần mua BĐS)

Qua tìm hiểu nhu cầu của người mua bất động sản và đối chiếu với bên cung, môi giới địa Ốc sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản tiềm năng, tư vấn về lợi ích mang lại tốt nhất cho khách hàng khi giao địch bất động sản đó Những vấn đề môi giới cần tư vấn cho khách hàng gồm: giá cả, vị trí, phân tích tiềm năng tăng giá, kiến trúc, sao cho phù hợp với yêu cầu mà khách hàng mong muốn

Cụ thể như: khách A đang có nhu cầu mua nhà riêng môi giới sẽ tìm hiểu thông tin

và tư vẫn cho ông A về giá cả, khu vực phù hợp, tiện ich, kha năng tăng giá trong tương lai, thiết kế kiến trúc, phong thuỷ hợp cung mệnh và các thủ tục hoàn tất giao địch

1.1.2.3 Vai trò quảng bá và tiếp thị

Vai trò quảng bá và tiếp thị của môi giới bất động sản không thê phủ nhận trong việc đưa các bất động sản vào tầm nhìn của khách hàng tiềm năng và những nhà đầu tư quan tâm Môi giới không chỉ đơn thuần là người trung gian mà còn là nhân tô quan trọng giúp kết nỗi giữa người mua và người bán, đồng thời tối ưu hóa các cơ hội kinh doanh Bằng cách xây dựng và quản lý các danh sách bất động sản chỉ tiết và đa dạng, môi giới đảm bảo rằng thông tin về từng căn nhà, đất đai được cập nhật thường xuyên và chính xác Họ sử dụng các công cụ và kênh quảng cáo hiện đại như website, mạng xã hội,

và các dịch vụ truyền thông để lan tỏa thông tin một cách rộng rãi và hiệu quả

Đặc biệt, việc áp dụng công nghệ mới như tour ảo, video giới thiệu và hình ảnh chất lượng cao giúp khách hàng dễ dàng khám phá và đánh giá các bất động sản mà không cần phải đến trực tiếp Điều này không chỉ tiết kiệm thời gian mà còn tăng tính chuyên nghiệp và thu hút của mỗi giao dịch

Bên cạnh đó, việc tô chức các sự kiện mở bán, tham gia triển lãm và xây dựng môi quan hệ đối tác mạnh mẽ cũng là một phần không thẻ thiếu trong chiến lược quảng bá của môi giới Nhờ vào những hoạt động này, môi giới không chỉ giới thiệu sản pham ma con xây dựng lòng tin và môi quan hệ lâu đài với cả khách hàng và các đối tác trong ngành

1.1.3 Một số lưu ý khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản

1.1.3.1 Lựa chọn môi giới Hy tín

Lựa chọn một môi giới bất động sản uy tín là một quyết định quan trọng đối với bất kỳ ai đang định mua hoặc bán bất động sản Một môi giới uy tín không chỉ giúp người

sử dụng dịch vụ đạt được các mục tiêu giao dịch một cách hiệu quả mà còn mang lại sự

an tâm về tính chuyên nghiệp và minh bạch trong quá trình làm việc Có một số tiêu chí quan trọng đề đánh giá mức độ tin cậy của một môi giới bất động sản có thê kê đến như:

Đầu tiên, việc xác minh môi giới có giấy phép hành nghé la diéu can thiét Quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS mới nêu rõ cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện như có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS Giấy phép này cho thấy môi giới đã được cơ quan chức năng cấp phép và tuân thủ các quy định pháp luật Đề có giấy phép này, môi giới phải vượt qua kỳ thi sát hạch do Sở Xây dựng tô chức

Thứ hai, xem xét kinh nghiệm làm việc của môi giới trong ngành Kinh nghiệm là yếu tố quan trọng đề đánh giá tính chuyên nghiệp và hiệu quả của thương nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới Một môi giới có nhiều năm kinh nghiệm sẽ có khả năng giúp hiểu

rõ hơn về thị trường bất động sản và các xu hướng diễn biến Ví dụ như kha năng đánh giá BĐS chính xác, Môi giới bất động sản có kinh nghiệm sẽ có khả năng đánh giá chính xác giá trị của BĐS dựa trên nhiều yếu tô như: Vị trí, điện tích, chất lượng nhà, tiện ích xung quanh

Thứ ba, khả năng am hiệu về thị trường bất động sản của môi giới là điều cần được đánh giá Trong bối cảnh thị trường bất động sản nước ta hiện nay vẫn đang tồn tại nhiều vấn đề lớn như mất cân đối cung — cầu; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, số lượng nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn và ngày càng tăng mạnh, nhưng số lượng nhà ở giá rẻ, nhà ở

xã hội, nhà ở cho công nhân tại các khu đô thị lại thiếu trầm trọng

Cuối cùng, việc tham khảo ý kiến từ các khách hàng trước đây của môi giới là cách hiệu quả đề đánh giá mức độ hài lòng và uy tín của họ Những phản hồi tích cực từ các khách hàng sẽ là một chỉ số quan trọng giúp người sử đụng dịch vụ đưa ra quyết định chọn môi giới phù hợp

1.1.3.2 Kiểm tra kỹ thông tỉn

Khi sử dụng địch vụ môi giới bất động sản, việc kiêm tra kỹ thông tin là một phần không thê thiếu đề đảm bảo quyết định đầu tư được an toàn và hiệu quá Thông tin từ người bán bất động sản cần được cung cấp một cách trung thực, đầy đủ và chính xác đề đảm bảo quyết định mua bán có căn cứ

Tại Khoản 1, Khoan 4, Khoan 8 Điều 78 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014

đã quy định Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phô trực thuộc trung ương có trách nhiệm: Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản trên địa bàn; quản lý

hành nghề môi giới bat động sản, hoạt động của sàn giao dich bat động sản và các dich vu

bất động sản khác trên địa bàn; Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiêu nại, tô cáo và xử lý

vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thâm quyền; tô chức kiểm

tra, rà soát các dự án kinh doanh bắt động sản trên địa bàn để thực hiện việc thu hồi, đình

chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyên nhượng các dự án kinh doanh bất động sản Tại Khoản 2 Điều 29 của Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của

Bộ Xây dựng Quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được sửa đổi, bố sung tại Khoản 7 Điều 2 Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng đã quy định về trách nhiệm của Sở Xây dựng như sau: Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tô chức thi sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện Thông tư này trên địa bàn (trong Thông tư này có cả nội dung về thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao địch bất động sản)

1.1.3.3 Thỏa thuận rõ ràng về thù lao

Việc thỏa thuận một cách rõ ràng về thu nhập khi sử dụng dịch vụ môi giới bat

động sản là một phần quan trọng trong quá trình này Điều này dam bảo rằng cả người bán và môi giới đều có những kỳ vọng rõ ràng và công bằng từ đầu Bằng cách thảo luận

và đưa ra các điều khoản cụ thể về hoa hồng hay phí dịch vụ trước khi bắt đầu, các bên có

thê tránh được những hiểu lầm sau này Việc này cũng giúp tăng cường mối quan hệ chuyên nghiệp giữa môi giới và khách hàng, bởi mỗi bên đều biết mình được đối xử công bằng và tôn trọng

Theo quy định của Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới Điều này có nghĩa là mức thù lao mà môi giới nhận được không phụ thuộc vào giá trị cuôi cùng của

thuận giữa môi giới và khách hàng trong hợp đồng Thông thường thì phần trăm hoa hồng cho môi giới bất động sản sẽ là mức tỷ lệ trung bình hoa hồng môi giới được áp dụng trên thị trường Thường với bất động sản cho thuê nhân viên môi giới sẽ nhận được thù lao từ

1 tới 2 tháng tiền thuê nhà, còn với giao địch mua bán bắt động sản thì mức hoa hồng môi giới sẽ giao động từ I%-2% giá trị hợp đồng giao địch Riêng với môi giới bất động sản mua bán căn hộ hay nhà đất trong dự án của chủ đầu tư, mức hoa hồng môi giới sẽ đao động từ 2%-3% giá trị bất động sản, và với hợp đồng sang nhượng mặt bằng kinh doanh thì phí môi giới thường là 5% giá trị tài sản được sang nhượng

Đối với người sử dụng dịch vụ môi giới, việc nắm bắt rõ rang vé cac khoan phi va

điều kiện thanh toán giúp họ chuẩn bị tài chính một cách hợp lý và tránh bất lợi trong qua trình giao dịch Đồng thời, với môi giới, việc có được sự đồng ý rõ ràng từ phía khách hàng cũng giúp họ làm việc hiệu quả hơn, tập trung vào việc mang lại giá trị tối đa cho khách hàng

1.2 Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

1.2.1 Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ hợp đồng môi

giới bất động sản

Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo đó tổ

chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ( gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản Hoạt động

Nhóm các điều khoản thỏa thuận, đây là các điều khoản mà pháp luật không bắt buộc phải

có trong nội dung hợp đồng môi giới bất động sản Việc có hay không có các điều khoản này không làm ảnh hưởng đến hiệu lực pháp lý của hợp đồng môi giới bất động sản Các điều khoản thỏa thuận do các bên tham gia giao kết hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản (nhà môi giới bất động sản và khách hàng) tự thỏa thuận trên cơ sở không trái với quy định của pháp luật hoặc được pháp luật cho phép Các điều khoản thỏa thuận khi đã được hai bên cam kết ghi trong hợp đồng môi giới bất động sản thì có giá trị pháp lý bắt buộc

phải thực hiện như những điều khoản bắt buộc Các điều khoản bắt buộc có thể là điều

khoản về hiệu lực pháp lý của hợp đồng môi giới bất động sản; điều khoản về thương

lượng, hòa giải khi phát sinh tranh chấp; điều khoản về việc chậm thanh toán lệ phí, hoa

hồng môi giới trong các trường hợp bất khả kháng v.v Thời điểm giao kết hợp đồng dịch

vu bat động sản là thời điểm các bên đạt được sự thỏa thuận Hợp đồng có hiệu lực kế từ

thời điểm bên được cung ứng dịch vụ bất động sản ( khách hàng) ký vào hợp đồng, nếu các bên không có thỏa thuận vào thời điểm khác Hợp đồng có hiệu lực phát sinh các trách nhiệm pháp lý, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng Nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì phải chịu các hình thức chế tài do vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật Sau khi hợp đồng môi giới bất động sản được giao kết, các bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ phát sinh theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật

Như vậy, hợp đồng đóng vai trò rat quan trọng ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên Đồng thời, hợp đồng là cơ sở để giải quyết các hậu quả pháp lý khi có mâu thuẫn, bat đồng và vi phạm của một trong các bên giao dịch, thông qua đó nhằm điều hòa mâu thuẫn, bất đồng và vi phạm của một trong các bên giao địch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp cho phía bên kia Đặc biệt, các lĩnh vực giao dịch nhạy cảm, thường xuyên có sự biến động và có tính rủi ro cao như giao dịch bat động sản thì việc thiết lập các hợp đồng bằng văn bản, tuân theo các thủ tục, trình tự chặt chẽ luôn được các chủ thể quan tâm chú

trọng hàng đầu, chúng được coi là những chuân mực pháp lý có giá trị bắt buộc thi hành

dé bao dam quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch

1.2.2 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Chủ thể có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm cá nhân và tô chức Điều kiện đề tô chức, cá nhân kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản bao gồm:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định về thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp năm 2014; va phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản,

trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản năm

2014;

- (Ca nhan co quyén kinh doanh dich vy méi gidi bat déng san déc lap (không phải thành lập đoanh nghiệp) nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế

- _ Tổ chức, cá nhân kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời

vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bắt động sản

Dịch vụ môi giới bất động sản vừa là ngành nghề kinh đoanh có điều kiện kinh doanh tại Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản, vừa có điều kiện về chứng chỉ hành nghề Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ này đều có yêu cầu về chứng chỉ hành

nghề môi giới bất động sản quy định tại Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản 2014

Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp cho cá nhân khi cá nhân có đủ các điều kiện:

- _ Có năng lực hành vi dân sự đây đủ theo quy định của pháp luật dân sự:

- Có trình độ tốt nghiệp trung học phô thông trở lên;

- _ Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản

1.2.3 Nội dung môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản bao gồm các nội dung được quy định tại Điều 63 Luật Kinh

doanh bắt động sản 2014:

- _ Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

- - Đại diện theo ủy quyền đề thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua

bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản

- _ Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản

1.2.4 Quy định về thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản

Thù lao môi giới bat động sản là khoản tiền do các bên thỏa thuận mà bên được

môi giới phải thanh toán cho bên môi giới quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

- _ Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán,

chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng

- _ Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bat động sản được hưởng hoa

hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyên nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

- _ Mức hoa hồng môi giới bất động sản đo các bên thỏa thuận trong hợp đồng 1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong môi giới bất động sản

1.3.1 Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có quyền thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014; yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản Đồng thời có thể hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng Bên cạnh đó, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng có thê thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh

doanh dịch vụ môi giới bat động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bat động

sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới và hưởng các quyền khác trong hợp đồng

1.3.2 Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Căn cứ theo Điều 67 Luật Kinh đoanh bất động sản 2014: Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng: cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hỗ sơ, thông tin do mình cung cấp; hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

Đồng thời cần thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiêm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thâm quyền; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật và có nghĩa vụ hoàn thành các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

1.3.3 Nghĩa vụ của bên được môi giới

Luật kinh doanh bất động sản 2014 không quy định về nghĩa vụ của bên được môi giới bất động sản, mà nghĩa vụ này tương tự với nghĩa vụ của bên được môi giới trong hoạt động môi giới thương mại Nếu các bên không có thỏa thuận khác, bên được môi

giới có các nghĩa vụ quy định tại Điều 152 Luật Thương mại 2005:

Cung cấp các thông tin, tai liệu, phương tiện cần thiết liên quan đến hàng hóa ,

dich vu;

Trả thù lao môi giới và các chi phi khác hợp lý khác cho bên môi giới

1.3.4 Quyền của bên được môi giới

Luật kinh doanh bất động sản 2014 không quy định về quyền của bên được môi giới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào các nghĩa vụ của bên được môi giới, có thé thay bên được môi giới có các quyền sau:

Yêu cầu bên môi giới bảo quản các mẫu hàng hóa, tài liệu đã được giao đề thực hiện việc môi giới và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi ĐIỚI;

Yêu cầu bên môi giới không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của mình

1.3.5 Chế tài áp dụng khi một trong các bên vỉ phạm hợp đồng

Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Thương mại 2005 quy định: “Vi phạm

hợp đồng là một bên không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của luật này”, khoản 13 Điều 3

Luật thương mại 2005 quy định: “Vi phạm cơ bản là sự vi phạm hợp đồng của một bên

gây thiệt hại cho bên kia đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của viée giao

kết hợp đồng.” Như vậy, các chủ thê phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng thương mại, theo đó bên có vi phạm hợp đồng phải chịu trách nhiệm do hành vi vi phạm của mình gây ra

Tại Điều 292 Luật Thương mại năm 2005, chế tài trong thương mại gồm:

Đồng thời tại Điều 293 Luật Thương mại 2005 quy định về áp dụng chế tài trong thương mại đối với vi phạm không cơ bản như sau: “Trừ trường hợp có thoả thuận khác,

bên bị vi phạm không được áp dụng chế tài tạm ngừng thực hiện hợp đồng, đình chỉ thực

hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng đối với vi phạm không cơ bản.”

Như vậy, đối với những vi phạm không cơ bản, nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì bên bị vi phạm có thể yêu cầu áp dụng các chế tài thương mại sau đây:

Buộc thực hiện đúng hợp đồng

Phat vi phạm

Buộc bồi thường thiệt hại

Các biện pháp khác do các bên thỏa thuận không trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam, điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên và tập quán thương mại quốc tế

Các trường hợp miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm hợp đồng được quy định tại Điều 294 Luật Thương mại 2005 như sau:

Bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong các trường hợp sau đây: + Xảy ra trường hợp miễn trách nhiệm mà các bên đã thoá thuận

+ Xay ra su kién bat kha khang

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thê lường

trước được và không thé khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và

khả năng cho phép (căn cứ quy định tại khoản I Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015)

+ Hành vi vi phạm của một bên do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thâm quyền mà các bên không thê biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng

+ Bên vi phạm hợp đồng có nghĩa vụ chứng minh các trường hợp miễn trách

Tùy theo tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi vi phạm pháp luật xâm hại đến những quan hệ xã hội được pháp luật về lĩnh vực kinh doanh môi giới bất động sản xác lập, bảo vệ mà các cơ quan Nhà nước, cá nhân có thâm quyền sẽ xem xét, xác minh và quyết định hình thức xử lý vi phạm phù hợp đối với từng hành vi vi phạm cụ thê Việc phân loại các hình thức xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh môi giới bất động sản là

cơ sở pháp lý nên tảng, có vai trò định hướng, giúp công tác xử lý vi phạm trong lĩnh vực này được thực hiện một cách nghiêm minh, công bằng và đúng pháp luật

Một số hành vi vi phạm và mức xử phạt liên quan đến hành vi vi phạm về kinh

doanh dịch vụ môi giới bat động sản được quy định tại Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-

CP Vi phạm quy định về kinh đoanh dịch vụ bất động sản:

1 Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử đụng theo quy định;

b) Tây xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ;

c) Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản;

d) Tô chức, cá nhân kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

2 Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghè hết thời hạn sử dụng theo quy định;

c) Doanh nghiệp kinh đoanh địch vụ môi giới bất động sản, địch vụ sàn giao địch bất

động sản hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bat động sản độc lập không thực hiện

chế độ báo cáo theo quy định;

3 Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

b) Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới

Bên cạnh đó còn có các hình thức phạt bô sung, biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 59 Nghị định này

CHUONG 2: THUC TIEN THUC HIEN PHAP LUAT VE HOAT DONG MOI

GIOI BAT DONG SAN O VIET NAM HIEN NAY

2.1 Thực trạng hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản

2.1.1 Thông kê số lượng và quy mô các công ty môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 4 tháng đầu 2024, có 1.302 công ty trong lĩnh vực bất động sản quay trở lại hoạt động, bằng 122,3% so với cùng kỳ năm

2023 Ngoài ra, cả nước có 1.376 doanh nghiệp mới kinh doanh bất động sản đăng ký,

chiếm 98,7% so với cùng kỳ năm 2023 Số đoanh nghiệp tạm ngừng hoạt động là 2.766

doanh nghiép, chiém 130,7% Về số công ty đã hoàn tất giải thê có 410 công ty, chiếm 89,9% so với cùng kỳ

Dữ liệu mới nhất của Cục Thống kê TP.Hồ Chí Minh cho thấy, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố trong quý 1/2024 đã tăng 15,7% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt trên 61.000 tỷ đồng: trái ngược với sự sụt giảm 10,1% hồi quý 1/2023

Dữ liệu mới đây của các hãng nghiên cứu thị trường bát động sản cũng cho thấy thị

trường đang hồi phục tích cực khi mức độ quan tâm của nhà đầu tư được cải thiện đáng

kẻ, cùng với đó là loạt dự án được các chủ đầu tư lên kế hoạch mở bán mới Thậm chí xuất hiện tình trạng “sốt nóng cục bộ” ở một số khu vực vùng ven các khu đô thị lớn

trong những tuần gần đây Theo đánh giá của lãnh đạo Đất Xanh Services - Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh, khoảng 70-80% doanh nghiệp môi giới bất động sản đã phải đóng cửa, tạm dừng hoạt động, nên lượng môi giới mắt việc, chuyển nghề cũng khá nhiều trong thời gian qua

Báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bồ trước do cho thấy thị trường bất động sản có dấu hiệu cải thiện trong quý l năm nay khi các chủ

đầu tư mở bán bắt động sản, số khác chuẩn bị thăm dò kế hoạch ra mắt sản phâm trong

thời gian tới, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm, nghiên cứu, ngân hàng kích thích nhu cầu vay bất động sản, Sự trở lại của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phản ánh rõ tín hiệu tích cực về sự phục hồi của thị trường trong những tháng đầu năm nay

2.1.2 Các loại hình dịch vụ môi giới phố biến

Đề hiểu rõ các yêu tố chính trong quá trình mua, bán, cho thuê, đầu tư và định giá bất động sản, cần hiểu rõ các loại hình môi giới bất động sản, đưới đây là phân tích chi

tiết về các loại hình môi giới bat động sản pho bién hién nay cting nhu cac dac điểm, chủ

đề cụ thê của từng loại hình