Hoàn thiện công tác thẩm Định giá trị bất Động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng Đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh bắc giang phòng giao dịch lục ngạn

Với vai trò là chuyên viên thẩm định, Vũ Thị Thu Trang 2017 đã thực hiện đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định bất động sản làm tài sản bảo đảm tại NHTMCP Sài Gòn – Hà Nội.” Để tháo gỡ

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG CHƯƠNG TRÌNH CỬ NHÂN CHẤT LƯỢNG CAO

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi Nhánh Bắc Giang - Phòng

Giao Dịch Lục Ngạn

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Quốc Cường

Lớp: K22CLCC

Khóa học: 2019-2023

Mã sinh viên: 22A4010750

Giảng viên hướng dẫn: TS Bùi Thị Mến

Hà Nội, tháng 5 năm 2023

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG CHƯƠNG TRÌNH CỬ NHÂN CHẤT LƯỢNG CAO

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi Nhánh Bắc Giang - Phòng

Giao Dịch Lục Ngạn

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Quốc Cường

Lớp: K22CLCC Khóa học: 2019-2023

Mã sinh viên: 22A4010750

Giảng viên hướng dẫn: TS Bùi Thị Mến

Hà Nội, tháng 5 năm 2023

i

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động

sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang - phòng giao dịch Lục Ngạn” là khóa luận của cá nhân em Mọi số liệu

trong bài được lấy từ tài liệu nội bộ của Ngân hàng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Bắc giang Các thông tin về văn bản quy định về chức năng, nghiệp vụ kinh doanh cũng như những quy định để được trích từ các tài liệu liên quan được thực hiện tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Bắc Giang - Phòng giao dịch Lục Ngạn Ngoài ra, khóa luận có sử dụng một số tài liệu tham khảo, được trích dẫn nguồn rõ ràng

Em xin phép chịu trách nhiệm về tính trung thực của các nội dung trong đề tài

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Quốc Cường

ii

LỜI CẢM ƠN

Để có thể hoàn thành quá trình thực tập và khóa luận tốt nghiệp một cách tốt

nhất, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô khoa Tài chính Học viện

Ngân hàng đã tận tình hướng dẫn sinh viên chúng em Đặc biệt, em xin gửi lời cảm

ơn đến TS Bùi Thị Mến, người đã giúp đỡ em từ giai đoạn thực hiện đề cương khóa

luận đến hoàn thiện khóa luận tốt nghiệp

Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo và toàn thể cô chú, anh chị tại Ngân

hàng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang -Phòng Giao Dịch Lục Ngạn, đã chỉ bảo và hướng dẫn em để em có cơ hội được thực tập và

hoàn thiện đề tài

Trong quá trình thực tập và thực hiện báo cáo thực tập, với vốn kiến thức còn hạn hẹp, em không thể tránh khỏi những thiếu sót cần bổ sung và sửa đổi Em rất mong nhận được đóng góp của thầy cô khoa tài chính, cũng như ban lãnh đạo Ngân hàng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang

Em xin chân thành cảm ơn!

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC VIẾT TẮT vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan nghiên cứu 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Bố cục đề tài 4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Tổng quan về cho vay tại ngân hàng thương mại và bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 5

1.1.1 Tổng quan về cho vay tại ngân hàng thương mại 5

1.1.2 Bảo đảm trong cho vay bằng bất động sản 7

1.2 Nội dung công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay bằng bất động sản 8

1.2.1 Khái quát chung 8

1.2.2 Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản 11

1.2.3 Mô hình tổ chức công tác thẩm định TSBĐ của ngân hàng thương mại 15 1.2.4 Thẩm định tính pháp lý của tài sản bảo đảm là bất động sản 15

1.2.5 Thẩm định giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản 16

iv

1.2.6 Hồ sơ bảo đảm 18

1.2.7 Xử lý tài sản bảo đảm nợ vay là bất động sản tại BIDV 19

1.2.8 Các tiêu chí phản ánh kết quả thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay 21

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản 24

1.3.1 Nhân tố chủ quan 24

1.3.2 Nhân tố khách quan 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẮC GIANG - PHÒNG GIAO DỊCH LỤC NGẠN 30

2.1 Khái quát về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam và Phòng giao dịch Lục Ngạn –BIDV Bắc Giang 30

2.1.1 Tổng quan về lịch sử xây dựng và hình thành của ngân hàng BIDV 30

2.1.2 Tình hình hoạt động của Phòng Giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang 33

2.1.3 Tình hình dư nợ cho vay tại Phòng Giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang 35 2.1.3.1 Dư nợ cho vay sử dụng bảo đảm tiền vay có tài sản 35 2.2 Thực trạng công tác thẩm định bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang - Phòng giao dịch Lục Ngạn 39

2.2.1 Thực trạng tổ chức thẩm định giá trị bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát triển Việt Nam Phòng giao dịch Lục Ngạn 39 2.2.2 Thực trạng thực hiện thẩm định bất động sản tại Phòng Giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang 50 2.2.3 Thực trạng nội dung thẩm định bất động sản tại Phòng Giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang 56

v

2.2.4 Ví dụ thực tế về thẩm định giá bất động sản Phòng Giao dịch Lục Ngạn –

BIDV Bắc Giang 59

2.3 Đánh giá thực trạng thẩm định bất động sản tại BIDV Phòng Giao dịch Lục Ngạn 63

2.3.1 Những thành tựu đạt được 63

2.3.2 Hạn chế 65

2.3.3 Nguyên nhân 66

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHÒNG GIAO DỊCH LỤC NGẠN BIDV BẮC GIANG 71

3.1 Căn cứ đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định bất động sản tại Phòng giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang 71

3.1.1 Mục tiêu của Phòng giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang trong tương lai về hoạt động cho vay 71

3.1.2 Quan điểm, định hướng của Phòng giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang trong thẩm định bất động sản 72

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định bất động sản tại Phòng giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang 72

3.3 Kiến nghị 77

3.3.1 Kiến nghị với BIDV Việt Nam 77

3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 80

3.3.3 Kiến nghị với các Bộ, ngành liên quan 81

3.3.4 Kiến nghị với khách hàng vay 83

KẾT LUẬN 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

vi

DANH MỤC VIẾT TẮT

vii

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1:Sơ đồ cơ cấu bộ máy tổ chức BIDV Phòng giao dịch Lục Ngạn 32

DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1:Tình hình huy động vốn tại BIDV PGD Lục Ngạn 33

Bảng 2.2: So sánh 2 năm về dư nợ cho vay có và không có tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ tại Phòng Giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang 35

Bảng 2.3: So sánh 2 năm về cơ cấu dư nợ cho vay có TSĐB theo biện pháp bảo đảm 36

Bảng 2.4: Dư nợ cho vay doanh nghiệp có TSBĐ 57

Bảng 2.5: Số lượng hồ sơ thẩm định TSBĐ tại Phòng Giao dịch Lục Ngạn 58

Bảng 2.6: Nhóm nợ xấu tại BIDV PGD Lục Ngạn 59

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thẩm định giá bất động sản là hoạt động quan trọng trong nền kinh tế thị trường và đóng vai trò quan trọng đối với NN, doanh nghiệp và cá nhân Việc thẩm định giá giúp cho các hoạt động giao dịch, đầu tư, mua bán, sở hữu,quản lý và giao dịch mua bán tài sản được tối ưu hơn và ưu việt hơn Ngoài ra, thẩm định giá chính xác trong mọi khía cạnh của giá trị nguồn vốn của các hoạt động kinh tế có thể giảm thiểu, khắc phục những mâu thuẫn về giá, hỗ trợ cho quá trình phát triển bền vững của nền kinh tế và giúp các nhà đầu tư tối thiểu hóa mối lo ngại trong các giao dịch Đặc biệt, việc thẩm định giá bất động sản còn ảnh hưởng đến nghiệp vụ tín dụng của NHTM

NHTM chịu trách nghiệm trung gian cốt yếu trong việc thúc đẩy hoạt động kinh doanh và phát triển kinh tế bằng cách cung cấp dịch vụ vay vốn và hỗ trợ cá nhân, doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất kinh doanh Việc tăng cường hoạt động sản xuất kinh doanh và quản lý đòi hỏi nguồn vốn lớn, và nguồn vốn này chủ yếu được cung cấp thông qua hoạt động vay vốn tại các NHTM Để có thể vay vốn, khách hàng phải đáp ứng các yêu cầu của ngân hàng, bao gồm việc có TSBĐ, trong

đó BĐS là tài sản được dùng để làm TSTC chủ yếu Vì vậy, thẩm định bất động sản đóng vai trò không thể thiếu trong việc giúp ngân hàng sử dụng nguồn vốn của mình một cách hiệu quả và giảm thiểu rủi ro khi cho vay

Trong quá trình thực hiện cho vay của ngân hàng, để đảm bảo bảo mật và giảm thiểu mối lo ngại, thiệt hại là vô cùng quan trọng Việc xác định đúng giá trị bất động sản là một yếu tố tất yếu và bức thiết để bảo vệ và nâng cao chất lượng nghiệp vụ của các NHTM Hiện nay, chất lượng tín dụng và thẩm định giá BĐS là TSTC được các NHTM quan tâm, cải thiện và nâng cao hiệu quả Tuy nhiên, việc xác định mức cho vay sau khi thẩm định vẫn còn nhiều điểm hạn chế trong tiến trình

và phương pháp thực hiện, khiến NHTM chưa thực sự làm chủ hoạt động thẩm định Bên cạnh đó, việc phụ trách cả việc thẩm định và cho vay tại bộ phận QLKH chưa được tập trung đầu tư, gây ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá tại ngân hàng

2

Thị trường BĐS tại Việt Nam vẫn đang trong quá trình hội nhập chưa ổn định và thiếu sự công khai trong giao dịch, gây rủi ro cho NHTM và khách hàng Việc thẩm định giá BĐS có thể giúp cho công tác vay vốn dễ dàng hơn, nhưng đồng thời cũng

là một thách thức cho NHTM khi phải thực hiện hoạt động thẩm định cần có sự hiệu quả cao

Việc hiểu biết sâu sắc tính cấp thiết của việc tìm hiểu,xác thực và đưa ra các giải pháp cho công tác thẩm định tại đơn vị thực tập là rất quan trọng Vì vậy, em đã

quyết định lựa chọn đề tài này chủ đề cho khóa luận tốt nghiệp của em: “Hoàn thiện

công tác thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu

tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang – Phòng Giao dịch Lục Ngạn”

2 Tổng quan nghiên cứu

“Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Hà Tây” - Quản Thu Thảo (2021) trong khóa luận tốt nghiệp đã xác định các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS tại BIDV chi nhánh Hà Tây; qua đó chỉ ra các ưu nhược điểm, hạn chế và nguyên nhân

“Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam Chi nhánh thành phố Nam Định”- Nguyễn Mai Ngọc Quỳnh (2021) chỉ ra được các lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

“Thẩm Định Giá Tài Sản Bảo Đảm Tiền Vay Tại Ngân Hàng Thương Mại”- Phạm Thị Khánh Vân (2012) chỉ ra phương thức, quy trình tiến hành thẩm định giá tài sản bảo đảm

Với vai trò là chuyên viên thẩm định, Vũ Thị Thu Trang (2017) đã thực hiện

đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định bất động sản làm tài sản bảo đảm tại NHTMCP Sài Gòn – Hà Nội.” Để tháo gỡ vấn đề trong công tác tiến hành thẩm định BĐS, cần nâng cao mức độ hiệu của quy trình thẩm định để đảm bảo giá trị được xác định đúng với giá trị thực tế của BĐS Đồng thời, cần nhận thức rõ ràng về vai trò quan trọng của định giá TSBĐ trong sự phát triển và mở rộng thị trường BĐS Việc nâng cao

3

chất lượng quản lý đất đai và BĐS bởi Nhà nước cũng sẽ hỗ trợ cho các hoạt động vay vốn của ngân hàng và đẩy nhanh sự phát triển của ngành ngân hàng

3 Mục tiêu nghiên cứu

Dựa trên khoảng thời gian được thực tập ở BIDV Lục Ngạn và học được ở trường, đánh giá để đưa ra những biện pháp cho tổ chức công tác thẩm định giá trị BĐS tại Phòng giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang khóa luận tập trung vào các mục tiêu sau:

- Hệ thống cơ sở lý luận về tổ chức công tác thẩm định TSBĐ trong quá trình cho vay tại BIDV

- Phân tích, đánh giá thực tế trong tổ chức công tác thẩm định BĐS trong cho vay tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Bắc Giang - Phòng giao dịch Lục Ngạn Qua đó, chỉ ra những ưu nhược điểm và nguyên nhân của quá trình thẩm định bất động sản là tài sản thế chấp

- Khóa luận đưa ra biện pháp góp phần hoàn thiện tổ chức công tác thẩm định BĐS tại PGD

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến lý luận về quy trình thực hiện thẩm định giá của NHTM và thực tế hoạt động thẩm định giá trị bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam–Chi nhánh Bắc Giang - Phòng giao dịch Lục Ngạn

4

5 Phương pháp nghiên cứu

Đa phần thu thập số liệu thứ cấp từ hai nguồn:

+ Dữ liệu bên trong: được lấy từ các báo cáo tài chính, báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh, báo cáo thường niên, hồ sơ vay vốn, biên bản định giá, báo có thẩm định TSBĐ của khách hàng và quy trình đảm bảo cấp tín dụng tại Chinh nhánh Bắc Giang PGD Lục Ngạn

+ Dữ liệu bên ngoài: báo cáo đầu tư, sách, giáo trình, luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt nghiệp và các báo mạng

- Phương pháp thống kê: thu thập, phân tích, liên kết chặt chẽ,khái quát hóa lại các nội dung về cơ sở lý luận và thực tế của tổ chức công tác thẩm định Tổng hợp, phân tích các bảng,biểu số liệu để đánh giá tình hình hoạt động, công tác thẩm định tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Chi nhánh Bắc Giang Phòng giao dịch Lục Ngạn

6 Bố cục đề tài

Chương 1: Cơ sở lý luận về tổ chức công tác thẩm định bất động sản trong cho vay của ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu từ và Phát triền Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang – Phòng giao dịch Lục Ngạn

Chương 3: Hoàn thiện công tác thẩm định bất động sản tại Phòng giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang

5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG

SẢN TRONG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về cho vay tại ngân hàng thương mại và bảo đảm tiền vay bằng bất động sản

1.1.1 Tổng quan về cho vay tại ngân hàng thương mại

a Cho vay và tài sản bảo đảm

Theo Luật các tổ chức tín dụng 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010 của Quốc hội định nghĩa: Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi

Theo quyết định số 3939/QyĐ-BIDV ngày 26/07/2021 của BIDV quy định TSBĐ là tài sản hiện có và/hoặc tài sản hình thành trong tương lai của bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của khách hàng tại BIDV

b Thẩm định giá

Theo Điều 4 Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 của Ủy ban Thường

vụ Quốc hội ban hành ngày 26/04/2002 quy định:

“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông

lệ quốc tế

Thẩm định giá trị bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

c Bất động sản

Theo Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định Bất động sản bao gồm:

- Đất đai;

6

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật Khi thẩm định viên tiến hành thẩm định giá trị bất động sản cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trương bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai

- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Bất động sản có thể phân thành ba loại:

- Các loại bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, và nhiều loại khác Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất được coi là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao và chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Các loại bất động sản không đầu tư xây dựng bao gồm: đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa được sử dụng,…

- Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,…

- Bất động sản là tài sản có các đặc điểm sau: “Cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm, có giá trị lớn, tính ảnh hưởng lẫn nhau, không thể di dời được, tính thị trường thấp, độ co giãn kém nhạy cảm hơn nhưng quy mô giao dịch rất lớn.”

7

1.1.2 Bảo đảm trong cho vay bằng bất động sản

Bảo đảm trong việc cho vay bằng bất động sản là việc bên vay vốn sử dụng các tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc sở hữu của bên thứ ba để bảo đảm khả năng trả nợ vay của mình với bên cho vay

Đặc điểm của đảm bảo tiền vay:

- Tài sản được đảm bảo phải có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm: điều này không chỉ đảm bảo rằng tiền vay là nguồn thu nợ của ngân hàng, mà còn có ý nghĩa thúc giục người vay phải trả nợ Nếu giá trị của tài sản nhỏ hơn nghĩa vụ được đảm bảo, người vay có động cơ không trả nợ

- Tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ: mức độ thanh khoản của tài sản liên quan đến lợi ích của người cho vay Mức độ thanh khoản thấp hoặc khó bán sẽ khó được ngân hàng chấp nhận Mức độ thanh khoản trung bình có thể được chấp nhận, nhưng phải tính đến chi phí phát sinh do kéo dài thời gian xử lý

- Để đảm bảo việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản, cần phải đảm bảo rằng tài sản được sở hữu pháp lý đầy đủ để người cho vay có quyền ưu tiên trong việc xử lý tài sản Điều này có thể được thể hiện bằng việc tài sản phải thuộc sở hữu hợp pháp của người đi vay hoặc người bảo lãnh và được phép giao dịch theo pháp luật Đồng thời, ngân hàng - chủ thể cho vay cần có đủ cơ sở pháp lý để có quyền ưu tiên xử lý tài sản nhằm thu nợ khi người đi vay không thanh toán đúng hạn

Việc đảm bảo cho khoản vay bằng tài sản có nghĩa là bên vay sử dụng tài sản của mình hoặc tài sản của bên thứ ba để đảm bảo cho bên cho vay về khả năng trả nợ

Có nhiều cách để đảm bảo cho khoản vay bằng tài sản, bao gồm thế chấp tài sản, cầm

cố tài sản, đảm bảo bằng tài sản hình thành trong tương lai và đảm bảo tài sản của bên thứ ba

- Bảo đảm khoản vay bằng thế chấp tài sản: Là khi bên vay vốn đặt tài sản của mình, như bất động sản hoặc động sản để đảm bảo cho khả năng hoàn trả nợ với bên cho vay Thế chấp tài sản là khi bên vay vẫn giữ quyền sở hữu tài sản, nhưng chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu tài sản cho bên cho vay

8

- Bảo đảm khoản vay bằng cầm cố tài sản: Là khi bên vay giao tài sản sở hữu của mình cho bên cho vay làm đảm bảo cho khoản vay, và tài sản đó phải được chuyển giao cho bên cho vay

- Bảo đảm khoản vay bằng tài sản hình thành trong tương lai: Là khi khách hàng sử dụng tài sản sẽ hình thành trong tương lai làm bảo đảm cho khoản vay đang được thực hiện Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai thực chất cũng là bảo đảm bằng cầm cố và thế chấp tài sản, nhưng khác nhau ở chỗ tài sản đó chưa hình thành tại thời điểm bảo đảm

- Bảo đảm khoản vay bằng tài sản của bên thứ ba: Là khi bên thứ ba đồng ý sử dụng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay của bên vay Nếu bên vay không thể trả nợ đến hạn, bên thứ ba sẽ chịu trách nhiệm trả nợ thay cho bên vay hoặc chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên cho vay để trả nợ

1.2 Nội dung công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay bằng bất động sản

1.2.1 Khái quát chung

Thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay bằng đất động sản là quá trình sử dụng hệ thống quy trình, nội dung và phương pháp có cơ sở khoa học để đánh giá một cách chính xác và trung thực giá trị, khả năng thanh lý tài sản bảo đảm là bất động sản khi cần thiết

Theo Quy định 3939/QyĐ-BIDV ngày 26/07/2021 của BIDV về Quy trình cấp tín dụng thì thẩm định TSBĐ bao gồm các nội dung sau:

(1) Đối chiếu tài sản khách hàng đề nghị làm TSBĐ với danh mục loại TSBĐ không được phép nhận làm đảm bảo theo quy định của pháp luật và BIDV

(2) Kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản Tùy từng loại tài sản khác nhau, yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ giấy tờ về tài sản:

a) Giấy chứng nhận/Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đối với loại tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu/quyền sử dụng theo quy định của pháp luật;

(4) Xác định tình trạng tài sản: Đối chiếu hồ sơ giấy tờ về TSBĐ với thực tế tài sản, đánh giá thực trạng của tài sản

(5) Xác định tính tranh chấp của tài sản:

a) Bên bảo đảm phải cam kết về việc tài sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình Nội dung cam kết phải được ghi rõ tại Hợp đồng bảo đảm

b) Trường hợp có đơn về tranh chấp tài sản phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền

c) Khai thác thông tin CIC, từ cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu thấy cần thiết)

d) Xác định việc tranh chấp tài sản qua các kênh thông tin khác (nếu có)

(6) Tính thanh khoản của tài sản, đánh giá khả năng thu hồi nợ từ XLTSBĐ a) Tìm hiểu thông tin về cung – cầu của tài sản để đánh giá xu thế biến động giá cả của tài sản, xem xét khả năng chuyển nhượng của TSBĐ trong tương lai

b) Xem xét các loại tài sản bị hạn chế chuyển nhượng (chuyển nhượng có điều kiện) như TSBĐ là đất nông nghiệp, nhà ở xã hội, cổ phiếu, quyền đối với phần vốn góp/cổ phần, quyền tài sản, các loại tài sản chuyên dùng

c) Việc đánh giá khả năng thu hồi nợ từ XLTSBĐ được thực hiện thông qua việc đánh giá tính thanh khoản của TSBĐ và giá trị TCBĐ khi thẩm định cũng như việc đánh giá lại TCBĐ trong quá trình cấp tín dụng

(7) Mua bảo hiểm TSBĐ

c) BIDV nơi cấp tín dụng và khách hàng thỏa thuận, BIDV được quyền trích tài khoản của bên được cấp tín dụng để nộp bảo hiểm nếu bên bảo đảm không nộp phí bảo hiểm kịp thời

(8) Thời hạn sử dụng còn lại của tài sản: Kiểm tra thông tin ghi nhận trên giấy

tờ và hồ sơ về tài sản để đảm bảo thời gian cho vay không vượt quá thời hạn sử dụng còn lại của TSBĐ

(11) Bên được bảo đảm, nghĩa vụ, phạm vi bảo đảm

a) Xác định cụ thể Bên được bảo đảm (bên được cấp tín dụng) Trường hợp Bên được cấp tín dụng không phải là bên bảo đảm thì phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh… của bên được ấp tín dụng

b) Nghĩa vụ bảo đảm có thể là nghĩa vụ tại một hợp đồng cấp tín dụng cụ thể và/hoặc nghĩa vụ của các hợp đồng cấp tín dụng sẽ hình thành trong tương lai

c) Phạm vi bảo đảm bao gồm toàn bộ gốc, lãi, phí của các nghĩa vị được bảo đảm; có thể là một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả nợ của Bên được bảo đảm; có thể nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn giá trị TSBĐ

11

(12) Trách nhiệm trong thẩm định và Báo cáo thẩm định TSBĐ

a) Trách nhiệm trong thẩm định thực hiện theo quy trình thẩm định, quyết định cấp tín dụng của BIDV và pháp luật có liên quan

b) Kết quả thẩm định TSBĐ được thể hiện trong Báo cáo đề xuất cấp tín dụng Báo cáo thẩm định phải xác định rõ TSBĐ (chính thức) hoặc TSBĐ bổ sung

1.2.2 Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản

Quy trình định giá BĐS là một quá trình mang tính hệ thống, tính trình tự nhằm giúp công việc định giá và các cán bộ định giá hành động một cách minh bạch

và phù hợp với các quy định và nguyên tắc định giá.Để hiểu rõ hơn về quy trình định giá BĐS, trước hết ta cần tìm hiểu về quy trình thẩm định giá chung cho các loại tài sản

Theo TĐGVN số 05 ban hành ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính, quy trình thẩm định giá bao gồm 06 bước:

Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Bước 4 Phân tích thông tin

Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Hiện nay mỗi ngân hàng quy định quy trình định giá riêng theo trình tự và các bước công việc không giống nhau, tuy nhiên vẫn có các bước chung như sau:

Bước 1: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và chuẩn bị định giá BĐS thế chấp

Cán bộ định giá tiếp nhận hồ sơ BĐS thế chấp từ phòng quan hệ khách hàng nếu Ngân hàng có phòng định giá riêng, nếu không, cán bộ định giá hay chính là các

có đầy đủ chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan liên quan, quan trọng nhất là phải hợp pháp

Việc thực hiện tốt các công việc trong giai đoạn này sẽ giúp người định giá xác định đúng nhu cầu định giá hạn chế các rủi ro có thể xảy ra Chuẩn bị định giá BĐS như sau:

- Thứ nhất, xem xét các yêu cầu định giá BĐS trên khía cạnh chủ yếu như nội dung yêu cầu, mục đích định giá BĐS, đối tượng định giá, phạm vi định giá, thời gian thực hiện hình thức báo cáo Khi xem xét đánh giá, người định giá cần đảm bảo các yêu cầu này không được trái với các quy định pháp luật và phù hợp với tiêu chuẩn định giá

- Thứ hai, tìm hiểu thông tin sơ bộ về đối tượng cần định giá liên quan đến loại hình BĐS, môi trường pháp lý liên quan đến BĐS, tranh chấp kiện tụng

Bước 2: Lập kế hoạch định giá BĐS

Sau khi có thông tin sơ bộ về đối tượng cần định giá, cán bộ định giá thực hiện lập kế hoạch định giá BĐS thế chấp

Lập kế hoạch định giá BĐS là việc dự kiến trước các công việc cần phải làm khi thực hiện định giá BĐS một cách có hệ thống theo thứ tự nhất định, trong một thời gian nhất định với mục tiêu nhất định

Kế hoạch phải bao gồm các nội dung chủ yếu như:

- Xác định thời gian bắt đầu, kết thúc cuộc định giá, thời gian đi khảo sát hiện trạng BĐS thế chấp

- Xác định nhân lực thích hợp, phương tiện vật chất cần thiết cho quá trình định giá Đồng thời xác định nguồn thông tin cần thu thập và cách tiếp cận thông tin

Bước 3: Khảo sát thưc tế, thu thập thông tin

Thu thâp tài liệu là khâu quan trọng trong bước thực hiện định giá BĐS thế chấp Tài liệu thu thập được là nguồn thông tin để phân tích, ước tính giá trị BĐS Tài liệu thu thập được cũng tạo điều kiện cho việc kiểm tra và soát xét chất lượng, làm tài liệu lưu trữ phục vụ cho cuộc định giá khác thảm khảo

Giá trị BĐS thế chấp chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố tác động đến giá trị BĐS nằm bên ngoài BĐS Những nhân tố này là tốc độ tăng trưởng kinh tế, tình trạng lạm phát, lãi suất tín dụng, thị trường chứng khoán, Những nhân tố đó đều tác động đến lãi suất chiết khấu, thu nhập dự kiến, mức độ rủi ro và do đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS Nhân tố bên trong là nhân tố thuộc về nội tại BĐS thế chấp

Do vậy, việc thu thập tài liệu phục vụ cho định giá BĐS chính là việc đi thu nhập thông tin về những nhân tố ảnh hưởng nêu trên bao gồm:

- Thu thập thông tin về tính pháp lý của hồ sơ BĐS, nếu thấy phức tạp chưa rõ ràng thì cần sự xác minh của cơ quan chức năng

- Thu thập thông tin về các yếu tố nội tại của BĐS: hiện trạng, vị trí, diện tích, về nguyên tắc thì cán bộ thẩm định phải thu thập đầy đủ tất cả các thông tin liên quan nhưng do hạn chế về thời gian, nguồn nhân lực, chí phí nên cán bộ thẩm định nên chọn những thông tin có tầm ảnh hưởng trọng yếu tới đối tượng định giá để đảm bảo kết quả định giá

- Trường hợp tài sản quá phức tạp vượt quá khả năng định giá của nhóm thẩm định thì cần thỏa thuận với khách hàng để thuê công ty định giá độc lập

- Tìm kiếm thông tin các tài sản so sánh từ nhiều nguồn

14

Bước 4: Phân tích đánh giá thông tin

Sau khi thu thập tài liệu thì cán bộ thẩm định phải lựa chọn các thông tin để làm bằng chứng, làm cơ sở để phân tích dựa trên hai khía cạnh là đầy đủ và thích hợp Cán bộ thẩm định phải chịu trách nhiệm trước những thông tin mà mình sử dụng

- Khảo sát đối tượng định giá: sau khi thu thập tài liệu để có cái nhìn khách quan về các tài liệu thu thập được cũng như có thêm các dữ liệu về đối tượng định giá Cán bộ định giá phải tiến hành khảo sát đối tượng định giá Trong nhiều trường hợp, những hiểu biết và cảm nhận về đối tượng định giá có thể thay đổi bởi việc giám sát trực tiếp BĐS Các con số của đối tượng định giá do khách hàng cung cấp có thể

sẽ được chứng minh cụ thể qua việc đi khảo sát thực tế

- Phân tích tài liệu: Phân tích tài liệu là khâu rất phức tạp đòi hỏi cần có những cán bộ định giá nhiều kinh nghiệm để thực hiện Đó là quá trình sàng lọc, lựa chọn những tài liệu quan trọng nhất, có nguồn dữ liệu tin cậy để nghiên cứu, đánh giá tìm

ra những thông tin hữu ích nhất

- Ước tính giá trị BĐS: các phân tích trên là căn cứ để người định giá định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp nào có tính bổ sung, tham chiếu

Từ đó người định giá sẽ đưa ra số liệu, thông tin, áp dụng các công thức toán học để đưa ra kết quả định giá

Việc định giá BĐS mạng tính khoa học đòi hỏi phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản gồm: phải tuân thủ kế hoạch đã được xây dựng và điều chỉnh trong quá trình định giá BĐS, cán bộ thẩm định phải thường xuyên thu thập, đánh giá bằng chứng nhằm đảm bảo kết quảđược xây dựng dựa trên đầy đủ các căn cứ khoa học và thực tiễn rồi từ đó trợ giúp cho việc hình thành các kết quả định giá BĐS sau này

Bước 5: Xác định giá trị BĐS thế chấp

Từ cách tiếp cận định giá, từ những thông tin, tài liệu đã thu thập được trong quá trình phân tích để đưa ra phương pháp định giá phù hợp với từng BĐS thế chấp

cụ thể Sau quá trình tính toán với các công thức, mô hình toán học phù hợp theo phương pháp định giá đã được lựa chọn để đưa ra kết quả định giá BĐS thế chấp phù hợp nhằm đưa ra hạn mức tín dụng cho khách hàng

15

Bước 6: Kết thúc định giá BĐS thế chấp

Kết thúc định giá BĐS thế chấp là quá trình cán bộ thẩm định tổng hợp, công

bố và lưu trữ các kết quả làm việc của người định giá về nội dung định giá BĐS trên

cơ sở những tài liệu đã thu thập và phân tích, những ý kiến nhận xét, đánh giá, kết luận, đưa ra khuyến nghị với khách hàng Đồng thời lập các hồ sơ cần thiết về cuộc định giá

1.2.3 Mô hình tổ chức công tác thẩm định TSBĐ của ngân hàng thương mại

- Mô hình tập trung

Công tác thẩm định TSBĐ có thể do bộ phận tín dụng đảm nhiệm, tức là cán

bộ tín dụng kiêm thẩm định TSBĐ

- Mô hình chuyên môn hóa

+ Công tác thẩm định TSBĐ được thực hiện bởi đơn vị thẩm định TSBĐ trực thuộc ngân hàng

+ Công tác thẩm định TSBĐ được thực hiện bởi đơn vị thẩm định TSBĐ là các tổ chức thẩm định chuyên nghiệp bên ngoài do ngân hàng thuê

1.2.4 Thẩm định tính pháp lý của tài sản bảo đảm là bất động sản

- Xem xét tính hợp pháp của tài sản bảo đảm, có thuộc loại tài sản cấm hay không?

- Tài sản có đang cầm cố, thế chấp ở một tổ chức tín dụng khác không?

- Xác định tính tranh chấp pháp lý của tài sản

+ Bên bảo đảm phải cam kết về việc tài sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình Nội dung cam kết phải được ghi rõ tại Hợp đồng bảo đảm

+ Trường hợp có đơn về tranh chấp tài sản phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền

+ Khai thác thông tin CIC, từ cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu thấy cần thiết)

16

+ Xác định việc tranh chấp tài sản qua các kênh thông tin khác (nếu có)

1.2.5 Thẩm định giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản

1.2.5.1 Các phương pháp xác định giá tài sản

Trong mỗi phương pháp đáp ứng và phù hợp cho từng yêu cầu riêng, từng trường hợp riêng, có phương pháp lại phù hợp trong trường hợp này nhưng các phương pháp khác thì không Tuy nhiên, trong khâu thẩm định giá trị quyền sử dụng đất không nên chỉ sử dụng một phương pháp mà nên sử dụng nhiều phương pháp hoặc để kiểm định lại sự chính xác của kết quả hoặc để bổ sung cho nhau, cụ thể như sau:

a) Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản có chức năng, công dụng giống hoặc tương tự tài sản cần định giá để so sánh, ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá

b) Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hoặc tương tự tài sản cần định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá

c) Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại

d) Phương pháp khác theo quy định của Bộ Tài chính

e) Tùy trường hợp cụ thể, BIDV nơi cấp tín dụng có thể sử dụng một hoặc kết hợp các phương pháp để xác định giá trị TSBĐ.”

1.2.5.2 Thẩm định tài sản bảo đảm

Theo quy định 3939/QyĐ-BIDV ngày 26/07/2021 của BIDV về định giá tài sản bảo đảm

1 TSBĐ phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết HĐBĐ; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cấp tín dụng phù hợp với quy định của BIDV trong từng thời kỳ và để theo dõi, hạch toán giá trị TSBĐ, không

17

áp dụng khi xử lý TSBĐ

2 Trường hợp TSBĐ thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế hoặc tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho nợ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (trừ quyền sử dụng đất) thì giá trị định giá không được tính khoản thuế, phí

mà bên bảo đảm phải thực hiện với Nhà nước; đối với trường hợp pháp luật quy định phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước mới được thực hiện giao dịch thế chấp, cầm cố thì phải thực hiện theo quy định đó

3 Đơn vị, cá nhân có trách nhiệm định giá theo quy trình phải chủ động tìm hiểu, xác nhận thông tin để định giá cho phù hợp với giá trị thực của TSBĐ

4 Việc định giá TSBĐ phải tuân thủ Quy định này và quy định của pháp luật (áp dụng đối với các tài sản pháp luật có quy định cụ thể về việc định giá)

5 BIDV tự định giá TSBĐ: Việc định giá TSBĐ thực hiện theo Quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện GDBĐ của BIDV

6 BIDV thuê định giá độc lập trong các trường hợp sau:

a) Tài sản mà BIDV không tự định giá được hoặc thấy cần thiết phải thuê định giá độc lập;

b) Bên bảo đảm và BIDV không thống nhất với kết quả định giá mà BIDV xét thấy cần trưng cầu thẩm định độc lập;

c) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật và quy định của BIDV trong từng thời kỳ

7 Đối với khoản cho vay khách hàng cá nhân để mua nhà ở và được bảo đảm bằng chính nhà ở hình thành từ khoản cho vay này: nhà (đã hoàn thành theo Hợp đồng mua bán nhà ở (HĐMBNƠ)) hình thành từ khoản cho vay này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của Đơn vị định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) Lưu ý:

a) Nhà đã hoàn thành theo HĐMBNƠ: Được xác định trên cơ sở hiện trạng nhà mà bên bán bàn giao cho bên mua khớp đúng với đối tượng mua bán (nhà) được

18

mô tả tại HĐMBNƠ (nhà bàn giao thô, nhà đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, nhà ở có sẵn…) và việc bàn giao nhà theo đúng các điều khoản của HĐMBNƠ đó;

b) Bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng được hiểu là (các) cá nhân tham gia định giá (bao gồm cá nhân phê duyệt báo cáo định giá tài sản) không đồng thời là (các) cá nhân tham gia phê duyệt đối với khoản vay

(Các) cá nhân tham gia phê duyệt khoản vay là (các) cá nhân có thẩm quyền phê duyệt cấp tín dụng đối với khoản vay được đảm bảo bởi tài sản đó theo quy định của BIDV (trường hợp thẩm quyền phê duyệt cấp tín dụng là HĐTDCS/HĐTDTW thì các cá nhân tham gia phê duyệt là các thành viên HĐTDCS/HĐTDTW phê duyệt khoản cấp tín dụng đó)

8 Đối với tài sản là vườn cây lâu năm theo điểm a, khoản 2 Điều 12 Quy định này: Căn cứ các quy định của Nhà nước, hướng dẫn của BIDV, Đơn vị nghiên cứu, thực hiện định giá vườn cây lâu năm theo các phương pháp, cách tiếp cận phù hợp với quy định và thực tế trong từng thời kỳ, cụ thể:

a) Thuê định giá độc lập; hoặc

b) Phương pháp, cách tiếp cận từ chi phí (có thể xác định Nguyên giá trên cơ

sở suất đầu tư theo quy định của cơ quan có thẩm quyền áp dụng cho bên bảo đảm hoặc theo địa bàn tại thời điểm định giá, xác định giá trị hao mòn, khấu hao lũy kế trên cơ sở tỷ lệ khấu hao theo quy định của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm định giá); hoặc

c) Theo giá bồi thường cây trồng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có vườn cây lâu năm

9 Chi phí thuê đơn vị định giá độc lập do bên bảo đảm/khách hàng chịu hoặc

do các bên thoả thuận

1.2.6 Hồ sơ bảo đảm

Theo Quy định của BIDV, hồ sơ bảo đảm bao gồm các giấy tờ sau:

- Hồ sơ pháp lý của bên bảo đảm nếu bên bảo đảm là bên thứ ba

19

- Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng TSBĐ

- Giấy chứng nhận bảo hiểm tài sản trong trường hợp TSBĐ phải mua bảo hiểm

+ Báo cáo tiến độ hình thành tài sản do khách hàng lập;

+ Các giấy tờ sở hữu tài sản sau khi tài sản đã hình thành toàn bộ và đã được gaio kết giao dịch bảo đảm

- Đơn yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm có xác nhận của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định

- Biên bản kiểm tra TSBĐ

- Biên bản xác định lại giá trị TSBĐ

- Các giấy tờ khác có liên quan đến TSBĐ và giao dịch bảo đảm

- Các tài liệu liên quan đến xử lý nợ (nếu có)

1.2.7 Xử lý tài sản bảo đảm nợ vay là bất động sản tại BIDV

Xử lý tài sản bảo đảm nợ vay là quá trình mà BIDV thực hiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi khách hàng không thể trả lại khoản vay Thông thường, tài sản bảo đảm bao gồm tài sản bất động sản (nhà đất), tài sản tài chính (cổ phần, trái phiếu ) hoặc tài sản cá nhân khác của khách hàng

Để hiểu rõ hơn về quá trình xử lý tài sản bảo đảm nợ vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), dưới đây là chi tiết các bước thực hiện:

20

Bước 1: Xác định giá trị tài sản bảo đảm: Ngân hàng sẽ thẩm định giá trị của

tài sản bảo đảm bằng cách tìm hiểu về chất lượng, tính khả dụng, tình trạng pháp lý

và giá trị thị trường của tài sản đó Sau đó, BIDV sẽ đưa ra quyết định về giá trị tài sản bảo đảm để xác định rủi ro và đảm bảo an toàn cho khoản vay Việc xác định giá trị tài sản này rất quan trọng, bởi nó ảnh hưởng đến mức độ đảm bảo cho khoản vay của ngân hàng

Bước 2: Định giá lại tài sản bảo đảm: Khi tài sản bảo đảm giảm giá, BIDV sẽ

thực hiện định giá lại tài sản để xác định giá trị mới của nó Điều này thường xảy ra khi giá trị tài sản bảo đảm giảm do thị trường bất động sản giảm giá hoặc tài sản khác

bị giảm giá do các vấn đề kinh doanh của khách hàng

Bước 3: Tiếp cận và quản lý tài sản bảo đảm: Sau khi xác định giá trị và định

giá lại tài sản bảo đảm, BIDV sẽ đưa ra phương án quản lý tài sản bảo đảm Điều này bao gồm việc xem xét các phương án mua lại tài sản, quản lý và khai thác tài sản hoặc bán tài sản để thu hồi khoản nợ BIDV sẽ thực hiện các phương án này bằng cách thương lượng với khách hàng hoặc thông qua các thủ tục pháp lý liên quan

Bước 4: Bán tài sản bảo đảm: Nếu khách hàng không thể trả lại khoản vay,

BIDV sẽ bán tài sản bảo đảm để thu hồi khoản nợ Quá trình này phải tuân theo quy định pháp luật và các thủ tục liên quan Nếu giá trị tài sản bảo đảm không đủ để trả lại khoản nợ, BIDV có thể tiếp tục đòi lại nợ của khách hàng thông qua các biện pháp pháp lý khác

Bước 5: Đóng tài khoản vay: Khi khoản nợ được trả đủ, BIDV sẽ đóng tài

khoản vay và trả lại tài sản bảo đảm cho khách hàng

Bước 6: Cập nhật hồ sơ tín dụng: Sau khi xử lý tài sản bảo đảm nợ vay, BIDV

sẽ cập nhật lại hồ sơ tín dụng của khách hàng Các thông tin về tài sản bảo đảm và quá trình xử lý sẽ được ghi chép và lưu trữ trong hồ sơ để sử dụng cho các quyết định

về tín dụng trong tương lai

Bước 7: Đối thoại với khách hàng: Trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm nợ

vay, BIDV sẽ đối thoại và hỗ trợ khách hàng để tìm ra các giải pháp khác nhau cho

21

việc trả lại khoản nợ BIDV sẽ cố gắng tìm cách giúp khách hàng giải quyết nợ một cách hợp lý và đảm bảo quyền lợi của cả hai bên

Bước 8: Đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật: Việc xử lý tài sản bảo đảm nợ

vay tại BIDV phải tuân theo các quy định pháp luật liên quan đến ngân hàng và tài chính Điều này đảm bảo tính hợp lý và bảo vệ quyền lợi của khách hàng, ngân hàng

và các bên liên quan khác

Tóm lại, việc xử lý tài sản bảo đảm nợ vay tại BIDV là một quá trình phức tạp

và yêu cầu sự chính xác, cẩn trọng và tuân thủ quy định pháp luật BIDV sẽ cố gắng tìm ra các giải pháp khác nhau để giúp khách hàng trả lại khoản nợ một cách hợp lý

và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên

1.2.8 Các tiêu chí phản ánh kết quả thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay

- Nguyên tắc nhận tài sản bảo đảm

Theo Quyết định 3939/QyĐ-BIDV ngày 26/07/2021 của BIDV về nguyên tắc nhận tài sản bảo đảm:

1 BIDV chỉ nhận làm TSBĐ chính thức khi BIDV là người được ưu tiên thanh toán đầu tiên theo quy định của pháp luật nếu phải xử lý tài sản đó, trừ khi chính sách cấp tín dụng của BIDV hoặc cấp có thẩm quyền tại Trụ sở chính có quy định, hướng dẫn hoặc phê duyệt khác

2 Trường hợp nhận TSBĐ chính thức mà thứ tự ưu tiên thanh toán của BIDV sau TCTD/bên thứ ba khác, Đơn vị báo cáo cấp có thẩm quyền tại Trụ sở chính xem xét, chấp thuận trong từng trường hợp cụ thể khi đáp ứng các điều kiện:

a) Giá trị TSBĐ đủ bảo đảm cho các nghĩa vụ tại BIDV và các TCTD/bên thứ

22

3 Trường hợp khách hàng có quan hệ tín dụng tại nhiều Chi nhánh BIDV (từ

02 Chi nhánh trở lên) và các Chi nhánh BIDV cùng áp dụng BPBĐ đối với cùng một tài sản thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Giá trị TSBĐ đủ đảm bảo cho các nghĩa vụ của khách hàng tại các Chi nhánh BIDV, trừ trường hợp cấp có thẩm quyền tại Trụ sở chính chấp thuận khác;

b) Các Chi nhánh phải thoả thuận bằng văn bản trong việc phối hợp, chỉ định

01 Chi nhánh giữ vai trò đầu mối nhận, quản lý, xử lý TSBĐ, đảm bảo được quyền lợi của các Chi nhánh

4 Khi nhận TSBĐ, Đơn vị phải kiểm tra thông tin tại cơ quan ĐKBPBĐ để đảm bảo thứ tự ưu tiên thanh toán của BIDV Việc kiểm tra thông tin tại cơ quan ĐKBPBĐ bao gồm nhưng không hạn chế:

a) Thông tin về đăng ký thế chấp;

b) Thông tin về đăng ký bảo lưu quyền sở hữu;

c) Thông tin về đăng ký thuê, cho thuê;

d) Thông tin khác theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm trong từng kỳ để xác định chính xác về tình trạng pháp lý và các hạn chế, bất lợi khác của TSBĐ đối với BIDV nếu BIDV nhận tài sản đó

5 BIDV ưu tiên nhận TSBĐ của chính khách hàng và TSBĐ của bên thứ ba

có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (nuôi con nuôi) với khách hàng (đối với khách hàng cá nhân), bên thứ ba có quan hệ về sở hữu/điều hành/quản lý với khách hàng (đối với khách hàng là pháp nhân)

6 BIDV không khuyến khích xác lập GDBĐ trên cơ sở uỷ quyền mà bên uỷ quyền và bên được ủy quyền là các chủ thể độc lập, ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân thứ ba không phải là đồng sở hữu, không phải là người liên quan (quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng) của bên ủy quyền; ủy quyền của pháp nhân với pháp nhân hoặc một trong các bên - bên ủy quyền/bên được ủy quyền là pháp nhân) Việc nhận TSBĐ trên cơ sở ủy quyền nêu trên nếu có tại Chi nhánh do Hội đồng tín dụng cơ sở quyết định trong từng trường hợp cụ thể

23

7 Không khuyến khích nhận TSBĐ nêu tại Điều 9 Quy định này Việc nhận TSBĐ có hạn chế phải thực hiện trên cơ sở loại trừ được các hạn chế hoặc có biện pháp phòng ngừa các rủi ro phát sinh từ các hạn chế đó

Dựa trên công tác thẩm định tài sản bảo đảm, Ngân hàng có cơ sở nhận định

cơ cấu tài sản của khách hàng, từ đó quyết định hạn mức tín dụng hợp lý

- Số lượng hồ sơ thẩm định tài sản bảo đảm:

Chỉ tiêu số lượng hồ sơ định giá là một thước đo định lượng cho quy mô các cuộc định giá tại ngân hàng Việc có số lượng hồ sơ định giá cao không đảm bảo chất lượng công tác định giá tại ngân hàng Do đó, cần kết hợp với các chỉ tiêu định tính khác để đảm bảo chất lượng hoạt động định giá tại ngân hàng

Dựa trên số lượng hồ sơ, ta có thể đánh giá được khối lượng công việc đã được thực hiện tại chi nhánh, đồng thời cung cấp cơ sở cho việc đánh giá mức giá của tài sản bởi các cán bộ tín dụng Điều này giúp cho đơn vị không chỉ thể hiện được năng lực trong công tác định giá mà còn có thể chứng minh được kiến thức chuyên môn và năng lực của các cán bộ thực hiện Từ đó, đơn vị có thể đánh giá chất lượng công tác định giá BĐS của mình dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau

- Số lần tái thẩm định tài sản trong một năm đối với một khoản vay

BĐS tại vị trí thuận lợi và phù hợp với sự phát triển của khu vực sẽ có giá trị tăng theo thời gian và ngược lại Do đó, số lần thẩm định lại tài sản sẽ phản ánh đánh giá chính xác của các nhân viên tín dụng và giúp họ nắm bắt được sự thay đổi về giá trị của tài sản kịp thời

- Thời gian trung bình và chi phí để xử lý một tài sản thu hồi

Đây là tiêu chí đánh giá chất lượng của công tác định giá BĐS Thời gian định giá phụ thuộc vào cách tổ chức và quy trình định giá, bao gồm cả chi phí định giá nhân lực và các khoản phí phát sinh trong quy trình Quy trình và phương pháp định giá cần được thiết lập chặt chẽ và rõ ràng, đồng thời đảm bảo cán bộ định giá có trình

độ và kinh nghiệm, điều này sẽ giúp giảm thiểu thời gian phát sinh trong quá trình định giá

24

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản

1.3.1 Nhân tố chủ quan

- Chính sách tín dụng nói chung và chính sách cho vay nói riêng

Để có thể cho vay, dù một khoản vay nhỏ hay lớn đều cần qua các công đoạn

cơ bản như thẩm định, quyết định cho vay, giải ngân, kiểm tra và theo dõi trong quá trình sử dụng vốn vay đến khi thu hồi được nợ và lãi Trong đó, có thể nói thẩm định

là khâu vô cùng quan trọng, vì việc này quyết định đến mức cho vay, phương thức vay, lãi suất, thời hạn và tài sản bảo đảm Nếu khâu này thực hiện không tốt sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ quá trình và hoạt động cho vay của ngân hàng

- Chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm

Hiện này, các ngân hàng cạnh tranh không ngừng vì thế phía ngân hàng đã đưa

ra nhiều chính sách ưu đãi, gói sản phẩm mới một trong số đó là chính sách về tài sản bảo đảm – ngày càng đa dạng, phong phú hơn, với chính sách linh hoạt, thông thoáng hơn, đồng nghĩa với đó yêu cầu việc định giá tài sản bảo đảm phải được tiến hành nghiêm chỉnh, cẩn thận, chính xác hơn Vì bản thân tài sản bảo đảm đã rất khó

có thể định giá cùng với những diễn biến khó lường của thị trường thì công việc định giá lại trở lên khó khăn gấp bội Như vậy, để hoạt động bảo đảm tiền vay được diễn

ra tốt, thì một trong những công việc không thể thiếu là thực hiện tốt công tác định giá tài sản bảo đảm

- Chất lượng công tác quản lý tài sản bảo đảm

Tài sản đảm bảo ngày càng đa dạng và phong phú, mỗi loại có những đặc thù riêng Vì vậy, để bảo đảm những tài sản luôn nằm trong tình trạng bình thường và phát hiện kịp thời những sự cố liên quan làm giảm giá trị tài sản bảo đảm so với định giá ban đầu, ngân hàng phải thực hiện tốt khâu quản lý tài sản bảo đảm Quản lý tài sản bảo đảm chính là việc theo dõi, kiểm tra, đánh giá lại tài sản bảo đảm Nếu công tác này không được thực hiện định kỳ và thường xuyên sẽ không phát hiện được những thay đổi về giá trị tài sản bảo đảm trước những sự biến động chủ quan hay khách quan khi đó ngân hàng sẽ không thể phản ứng kịp dẫn đến những rủi ro khi

25

phải xử lý tài sản bảo đảm Chính vì vậy, việc thực hiện tốt công tác quản lý tài sản bảo đảm một cách có kế hoạch sẽ giúp ngân hàng tránh khỏi những rủi ro không đáng

có, giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng

- Nhận thức của ban lãnh đạo ngân hàng về công tác thẩm định TSBĐ

Trong mỗi giai đoạn, ngân hàng thương mại đều có những chính sách cho vay

cụ thể, có thể là mở rộng hay thắt chặt Đây là một nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động bảo đảm tiền vay Nếu ngân hàng muốn đẩy mạnh hoạt động tín dụng, sẽ

mở rộng danh mục tài sản bảo đảm, cũng như linh hoạt hơn trong công tác bảo đảm tiền vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn Ngược lại, khi ngân hàng muốn thu hẹp quy mô tín dụng, ngoài công cụ là chính sách lãi suất, thì sử việc ra những quy định khắt khe hơn về tài sản bảo đảm cũng là một công cụ sử dụng vô cùng hiệu quả

- Trình độ, năng lực và tư cách đạo đức của bộ phận QLKH (tín dụng)

Trong xu thế hội nhập, cạnh tranh, khi sức mạnh của đồng tiền ngày càng có

vị trí chiếm lĩnh thì có không ít những cán bộ đã bị lu mờ, đã đánh mất đạo đức nghề nghiệp Trước đồng tiền mua chuộc, họ sẵn sàng định giá sai tài sản bảo đảm, cùng khách hàng để cung cấp thông tin sai lệnh lừa đảo ngân hàng Đây là một rủi ro rất lớn cho ngân hàng, khi khách hàng không trả nợ Một cán bộ tín dụng ngân hàng chỉ

có đạo đức nghề nghiệp không thôi chưa đủ, mà còn cần phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ Bởi công tác thẩm định tài sản bảo đảm, thẩm định khách hàng hết sức khó khăn, phức tạp với nhiều diễn biến khôn lường, nếu cán bộ không có sự kiến chuyên sâu, am hiểu thị trường, có óc phán đoán thì không thể thực hiện tốt được công tác phân tích, định giá tài sản bảo đảm cũng như dễ bị khách hàng lừa đảo Như vậy, sự thành công của một ngân hàng nói chung và công tác thẩm định tài sản nói riêng không thể thiếu được đội ngũ cán bộ - những người vừa giỏi chuyên môn nghi

ệp vụ vừa có đạo đức nghề nghiệp

- Công tác thẩm định tài sản bảo đảm và thẩm định khách hàng

Để cạnh tranh, các ngân hàng không ngừng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, gói sản phẩm mới một trong số đó là chính sách về tài sản bảo đảm – ngày càng đa dạng, phong phú hơn, với chính sách linh hoạt, thông thoáng hơn, đồng nghĩa với đó

26

yêu cầu việc định giá tài sản bảo đảm phải được tiến hành cẩn thận, chính xác hơn

Vì bản thân tài sản bảo đảm đã rất khó định giá cùng với những diễn biến khó lường của thị trường thì công việc định giá lại trở lên khó khăn gấp bội Như vậy, để hoạt động bảo đảm tiền vay được thực hiện tốt, thì một trong những điều kiện không thể thiếu là thực hiện tốt công tác định giá tài sản bảo đảm

1.3.2 Nhân tố khách quan

- Nhân tố thuộc về khách hàng

Tư cách đạo đức của khách hàng ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động bảo đảm tiền vay Nguồn thông tin khách hàng cung cấp là cơ sở để ngân hàng thẩm định, đánh giá và quyết định cho vay Nếu khách hàng không trung thực, cố tình lừa đảo hoặc cung cấp thông tin sai sự thật, đó sẽ gây ra một rủi ro rất lớn cho ngân hàng nếu không phát hiện kịp thời Ngược lại, khách hàng trung thực, có ý thức hợp tác, cung cấp đầy đủ thông tin theo yêu cầu của ngân hàng sẽ giúp cho ngân hàng rất nhiều trong quá trình thẩm định tài sản bảo đảm cũng như quyết định cho vay Khi khách hàng cung cấp thông tin về BĐS cho các nhân viên điều tra, cần cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ để tránh sai lệch và ảnh hưởng đến kết quả và chất lượng định giá giá trị BĐS Quy trình và phương pháp định giá chặt chẽ, rõ ràng cùng với trình độ

và kinh nghiệm của các nhân viên định giá sẽ giúp giảm thiểu thời gian thẩm định và phát hiện kịp thời những thông tin không chính xác, tạo ra kết quả định giá chính xác hơn

- Môi trường pháp lý

Pháp luật đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động bảo đảm tiền vay Điều chỉnh các quan hệ xã hội là nhiệm vụ của pháp luật và một xã hội ổn định và phát triển phụ thuộc vào sự hiệu quả của pháp luật trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội Hoạt động ngân hàng cũng là một phần của xã hội và phải tuân thủ các quy luật

đó Vì hoạt động ngân hàng có tính đặc thù, nên việc xây dựng pháp luật về ngân hàng cần được đặt ra và xem xét một cách thấu đáo, đặc biệt là về bảo đảm tiền vay

Các quy chuẩn, quy phạm pháp luật sẽ chi phối hoạt động định giá Bất động sản thế chấp Những quy định về khung giá đất hay điều kiện xây dựng cũng ảnh

27

hưởng đến định giá của ngân hàng Nếu hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về bảo đảm tiền vay được thống nhất, hoàn thiện, chặt chẽ, phù hợp với thực tế hoạt động của ngân hàng, thì sẽ là hành lang pháp lý đảm bảo an toàn cho ngân hàng và đáp ứng được nhu cầu vốn của các chủ thể trong xã hội Điều này sẽ có tác dụng thúc đẩy phát triển nền kinh tế

Tuy nhiên, trên thực tế, hệ thống các văn bản pháp luật về bảo đảm tiền vay của nước ta vẫn chưa đồng bộ, chồng chéo và không phù hợp với thực tế Điều này gây khó khăn trong việc thẩm định dự án và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, thậm chí tạo ra những khe hở để khách hàng xấu lợi dụng lừa đảo ngân hàng Do đó, việc xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, chặt chẽ, phù hợp với thực tế là rất cần thiết đối với nước ta, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển đổi và hội nhập mạnh mẽ vào nền kinh

- Môi trường kinh tế

Nếu nền kinh tế phát triển có điều kiện tốt, sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS và góp phần làm tăng giá cả trên thị trường Ngược lại, nếu nền kinh tế phát triển thiếu đồng bộ và không ổn định, sẽ hạn chế tính chính xác của thông tin phục vụ cho công tác định giá Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu đầu tư tăng cao, dẫn đến tăng lượng vốn vay tại các Ngân hàng và Tổ chức tài chính, từ đó làm tăng

số lượng cuộc định giá BĐS thế chấp Môi trường kinh tế thuận lợi sẽ có tác động tích cực đến việc định giá

- Sự cạnh tranh giữa các ngân hàng

Mức độ cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng tăng, tuy nhiên, có hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh và thiếu minh bạch Khuyến mại dưới mọi hình thức vẫn tồn tại và khó kiểm soát Các ngân hàng đang đua nhau triển khai các chính sách và chiêu thức cạnh tranh để thu hút nhiều khách hàng tiềm năng Các ngân hàng nhà nước sử dụng chính sách giãn nợ để cạnh tranh, trong khi các ngân hàng thương mại tập trung vào chính sách thủ tục vay mượn và đáo hạn đơn giản, nhanh gọn Các ngân hàng thương mại cạnh tranh với nhau và cạnh tranh với các ngân hàng nhà nước bằng cách tăng cường cung cấp các dịch vụ và sản phẩm cho vay, thậm chí cho vay một số tiền lớn hơn so với tài sản thế chấp, với một con số nhất định

28

- Mức độ an toàn của tài sản bảo đảm là bất động sản

Bất động sản được coi là tài sản có độ an toàn cao, ít biến động về giá trị so với các loại tài sản bảo đảm khác Đặc điểm của BĐS làm cho nó trở thành lựa chọn tốt cho việc thế chấp và có khả năng giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Trong trường hợp khách hàng có nợ xấu quá hạn, ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chính xác bằng việc bán bất động sản thế chấp Giá trị và tính bền vững, cố định về vị trí của BĐS đảm bảo cho việc thu hồi nợ được diễn ra thuận lợi và an toàn Tuy nhiên, việc

sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp cần phải được thực hiện một cách cẩn trọng để đảm bảo tính minh bạch và công bằng đối với khách hàng

- Thị trường giao dịch tài sản

BĐS là một loại hàng hoá đặc thù với tính chất riêng biệt so với các loại hàng hoá khác, do đó hệ thống thông tin về BĐS đóng vai trò đặc biệt quan trọng Nếu thông tin về BĐS không chính xác hoặc thiếu thông tin, sẽ ảnh hưởng đến các bước định giá tiếp theo và kết quả cuối cùng sẽ không còn chính xác Vì vậy, để đảm bảo

sự minh bạch, chính xác, đầy đủ và kịp thời, thị trường giao dịch BĐS phải cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác

29

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 đưa ra nền tảng lý thuyết toàn diện về công tác thẩm định bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM Chương trình bao gồm sự tóm tắt về cho vay và thế chấp bằng tài sản bất động sản Nội dung thẩm định được trình bày chi tiết, bao gồm một cái nhìn tổng quan về các quy định chung của BIDV Việt Nam, quy trình thẩm định, thẩm định bất động sản, xử lý tài sản bảo đảm và tài liệu tài sản bảo đảm tại BIDV Chương này cũng xác định rõ các tiêu chí phản ánh kết quả của thẩm định, bao gồm cấu trúc tài sản bảo đảm, số lượng tệp thẩm định, số lần thẩm định lại và thời gian, chi phí dịch vụ thẩm định Ngoài ra, chương này cũng đề cập đến các yếu

tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định, giúp xây dựng cơ sở cho phát triển chương tiếp theo

30

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI

NHÁNH BẮC GIANG - PHÒNG GIAO DỊCH LỤC NGẠN

2.1 Khái quát về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam và Phòng giao dịch Lục Ngạn –BIDV Bắc Giang

2.1.1 Tổng quan về lịch sử xây dựng và hình thành của ngân hàng BIDV

Tiền thân của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam-BIDV chính thức được thành lập vào ngày 26/4/1957, với tên gọi Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam BIDV tự hào là ngân hàng có lịch sử lâu năm nhất trong hệ thống các NHTM ở Việt Nam.Lịch sử xây dựng và tiến bộ của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam là một quãng thời gian đầy khó nhọc và thách thức nhưng cũng đỗi tự hào khi

đã gắn bó với con dân đất nước Việt Nam suốt thời kỳ hình thành và xây dựng phát triển đất nước

Lịch sử Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã có 4 lần thay đổi tên gọi phù hợp với mỗi giai đoạn hình thành và sự tiến bộ của đất nước:

 1957 -1981: Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam

 1981 – 1990: Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam

 1990 – 2012: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

 2012 – nay: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

2.1.1.1 Quá trình tạo thành và tiến triển của BIDV Chi nhánh Bắc Giang

BIDV Chi nhánh Bắc Giang là một trong những vùng có chi nhánh hình thành rất từ sớm Ban đầu, chi nhánh chỉ có một số nhân viên và hoạt động tại một số địa điểm nhỏ Sau đó, với sự tiến bộ của thị trường và nhu cầu về tài chính ngày càng cao của khách hàng, chi nhánh đã mở rộng quy mô hoạt động, tăng cường đầu tư vào cơ

sở vật chất, trang thiết bị và đào tạo nhân viên

Đến năm 2023, BIDV Chi nhánh Bắc Giang đã có một mạng lưới rộng khắp trên địa bàn tỉnh Bắc Giang với hệ thống 6 phòng giao dịch Chi nhánh không chỉ chuyên về các dịch vụ tài chính truyền thống như vay và tiết kiệm, mà còn cung cấp

Phòng Giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang đã và đang đạt được nhiều thành tích to lớn, nhưng vẫn không ngừng nỗ lực để cải thiện chất lượng dịch vụ và đáp ứng tốt hơn nữa nhu cầu của khách hàng Trong tương lai, Phòng Giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang cũng đang định hướng phát triển và mở rộng thêm các dịch

vụ tài chính để đáp ứng nhu cầu của khách hàng đang ngày càng cao; Đồng thời, Phòng cũng tiếp tục nâng cao tiêu chuẩn phục vụ khách hàng và đề ra những chính sách hấp dẫn để cuốn hút và giữ chân người dùng trung thành

2.1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, ngành nghề kinh doanh

Phòng Giao dịch Lục Ngạn – BIDV Bắc Giang có chức năng cung cấp các dịch vụ tài chính và ngân hàng cho KHCN, doanh nghiệp và tổ chức