Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại công ty tnhh thẩm định giá sài gòn chi nhánh hà nội

ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆPĐỀ TÀI: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ SÀI GÒN - CHI NHÁNH HÀ NỘINgành: Tài chính – Ngân hàng HỌ

ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ SÀI GÒN - CHI NHÁNH HÀ NỘI

Ngành: Tài chính – Ngân hàng

HỌ TÊN HỌC VIÊN: PHAN ANH GIÁP

Hà Nội - 2023

ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ SÀI GÒN - CHI NHÁNH HÀ NỘI

Ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 821359

Họ và tên học viên: Phan Anh Giáp Người hướng dẫn: TS Nguyễn Đình Đạt

Hà Nội - 2023

LỜI CAM KẾT

Tôi là Phan Anh Giáp xin cam đoan rằng tất cả nội dung được trình bày trong đề án tốt nghiệp “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội” do cá nhân tôi thực hiện với sự chỉ dẫn của TS Nguyễn Đình Đạt – Trường Đại học Ngoại thương

Số liệu được sử dụng trong đề án là duy nhất và tuyệt đối trung thực Các dữ liệu và thông tin đều được tác giả trích dẫn cụ thể với nguồn gốc rõ ràng Các nguồn dữ liệu nội bộ chỉ được tác giả sử dụng để tổng hợp, phân tích, đánh giá sau khi đã được ban lãnh đạo Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội chấp thuận

Tôi xin chịu mọi trách nhiệm về sự trung thực cũng như kết quả của đề án này Việc sử dụng nguồn thông tin, trích dẫn của những tác giả khác đã được tôi đảm bảo thực hiện theo đúng quy định khoa học khi thực hiện đề án Nội dung trích dẫn, tài liệu từ sách báo, thông tin tham khảo đã công bố trên các trang thông tin điện tử được liệt kê theo danh mục tài liệu tham khảo của đề án tốt nghiệp

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin dành lời cảm ơn đến TS Nguyễn Đình Đạt, người đã chỉ dẫn và hỗ trợ tôi rất nhiều để thực hiện đề án Những lời khuyên bổ ích của thầy đã giúp tôi giải quyết các vấn đề phát sinh để từng bước thực hiện đề án tốt nghiệp một cách trọn vẹn

Tôi xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô giáo tại Trường Đại học Ngoại thương và Khoa Tài chính - Ngân hàng đã hỗ trợ tôi rất nhiều trong thời gian tham gia chương trình đào tạo Thạc sĩ Tài chính - Ngân hàng tại trường Tôi cũng vô cùng trân trọng sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Ban giám hiệu, Khoa Sau đại học của trường Đại học Ngoại thương dành cho cá nhân tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu

Về phía công ty, tôi xin cảm ơn đội ngũ đồng nghiệp, đặc biệt là ban Giám đốc đã ủng hộ, tư vấn, tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thiện đề án tốt nghiệp này Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đặc biệt đến gia đình của tôi, những thành viên đã luôn đồng hành, động viên tôi trong thời gian qua

Trân trọng!

1 Tính cấp thiết của đề tài 10

2 Mục tiêu nghiên cứu 11

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 12

4 Phương pháp nghiên cứu 12

5 Kết cấu của đề án 13

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG 14

1.1 Tổng quan về bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 14

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 14

1.1.1.1 Khái niệm 14

1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 15

1.1.2 Vai trò của bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 16

1.2 Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 18

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 18

1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 18 1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất 18

1.2.2.2 Nguyên tắc thay thế 19

1.2.2.3 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai 19

1.2.2.4 Nguyên tắc cung - cầu 20

1.2.2.5 Nguyên tắc đóng góp 21

1.2.2.6 Nguyên tắc phù hợp 21

1.2.2.7 Nguyên tắc cân bằng 22

1.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 22

1.2.3.1 Xác định tổng quát và cơ sở giá trị của tài sản cần thẩm định giá 23 1.2.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá 24

1.2.3.3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 24

1.2.3.4 Phân tích thông tin 25

1.2.3.5 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá 26

1.2.3.6 Lập và gửi chứng thư, báo cáo kết quả thẩm định giá cho khách hàng, các bên liên quan 26

1.2.4 Phương pháp thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 27

1.2.4.1 Phương pháp so sánh 27

1.2.4.2 Phương pháp chiết trừ 29

1.2.4.3 Phương pháp thặng dư 31

1.2.4.4 Phương pháp chi phí thay thế 33

1.2.4.5 Phương pháp dòng tiền chiết khấu 35

1.3 Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản trên thế giới và tại một số doanh nghiệp thẩm định giá trong nước 36

1.3.1 Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản trên thế giới 36

1.3.2 Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản tại một số doanh nghiệp thẩm định giá trong nước 40

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÔNG TY TNHH THẨM

ĐỊNH GIÁ SÀI GÒN - CHI NHÁNH HÀ NỘI 47 2.1 Tổng quan về Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội 47

2.1.1 Cơ cấu tổ chức Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà

Nội 47

2.1.2 Đội ngũ nhân lực hiện tại của Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn -

Chi nhánh Hà Nội 48

2.1.3 Hệ thống văn bản thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng

tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội 48

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng

tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội 48

2.2.1 Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín

dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội 48

2.2.1.1 Quy trình xử lý hồ sơ tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội 49 2.2.1.2 Quy trình nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội 51

2.2.2 Thực trạng phương pháp thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp

tín dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội 54

2.2.2.1 Phương pháp thẩm định giá đất/nhà ở 54 2.2.2.2 Phương pháp thẩm định giá căn hộ chung cư/sàn thương mại chung cư 56 2.2.2.3 Phương pháp thẩm định giá dự án bất động sản 56

2.2.3 Kết quả 57

2.3 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại

Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội 64

2.3.1 Thành tựu 64

2.3.2 Hạn chế 65

2.3.3 Nguyên nhân 68

2.3.3.1 Nguyên nhân chủ quan 68

2.3.3.2 Nguyên nhân khách quan 69

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ SÀI GÒN - CHI NHÁNH HÀ NỘI 71

3.1 Hoàn thiện quy trình, hướng dẫn thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 71

3.2 Áp dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản 73

3.3 Hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 74

3.3.1 Hoàn thiện công tác khảo sát và thu thập thông tin 74

3.3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản thẩm định giá 75

3.4 Tăng cường sự phối hợp giữa các bộ phận trong công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 75

3.5 Hoàn thiện công tác đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao trong công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 76

3.6 Kiến nghị 77

3.6.1 Kiến nghị đối với Chính phủ 77

3.6.2 Kiến nghị đối với Hội thẩm định giá Việt Nam 77

KẾT LUẬN 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

PHỤ LỤC 01 PHỤ LỤC 01 VÍ DỤ CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ SÀI GÒN - CHI NHÁNH HÀ NỘI 74

PHỤ LỤC 02 DANH MỤC HỒ SƠ THẨM ĐỊNH GIÁ SỬ DỤNG ĐỂ ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC TĐG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ SÀI GÒN - CHI NHÁNH HÀ NỘI97PHỤ LỤC 02 DANH MỤC HỒ SƠ THẨM ĐỊNH GIÁ SỬ DỤNG ĐỂ ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC TĐG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ SÀI GÒN - CHI NHÁNH HÀ NỘI 97 PHỤ LỤC 03 BẢNG ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC TĐG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ SÀI GÒN - CHI NHÁNH HÀ NỘI 102

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CBTĐG Cán bộ phụ trách thẩm định giá

TSBĐ Tài sản bảo đảm

TCTD Tổ chức tín dụng

HNSG Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội QSDĐ Quyền sử dụng đất

TC.TĐG Tiêu chuẩn thẩm định giá

TC.TĐG.VN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH

Bảng 1.1 Quy định TĐG BĐS tại CTCP Thẩm định giá Hoa Mặt Trời 43

Bảng 2.1 Số lượng hồ sơ TĐG BĐS giai đoạn năm 2020 – 2022 57

Bảng 2.2 Thống kê số lượng hồ sơ TĐG BĐS là TSBĐ 59

Bảng 2.3 Số lượng hồ sơ sử dụng để đánh giá chất lượng công tác TĐG BĐS tại HNSG 60

Bảng 2.4 Nội dung không đạt điểm tối đa trong công tác TĐG BĐS tại HNSG 61

Bảng 2.5 So sánh công tác TĐG của HNSG với các doanh nghiệp trong nước 65

Bảng 3.1 Danh mục hồ sơ pháp lý của BĐS TĐG 71

Hình 1.1 Hệ sinh thái ngành BĐS 17

Hình 1.2 Lưu đồ quy trình TĐG tại CTCP Thẩm định giá Hoa Mặt Trời 41

Hình 1.3 Quy trình định giá, đánh giá hiện trạng TSBĐ tại Công ty TNHH Thịnh Điền 42

Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức của HNSG 47

Hình 2.2 Quy trình xử lý hồ sơ TĐG 49

Hình 2 3 Kế hoạch TĐG 52

Hình 2.4 Tỷ lệ hồ sơ đã báo giá với hồ sơ đã ban hành năm 2018 - 2022 58

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Theo TS Nguyễn Ngọc Vinh - Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế phát triển, thẩm định giá (TĐG) khác với công tác thẩm định tín dụng tại các tổ chức tín dụng (TCTD) mà đại diện là các ngân hàng nhằm kiểm định uy tín, kế hoạch, năng lực, tình hình kinh doanh, khả năng trả nợ và tài sản đảm bảo nợ vay của khách hàng, công tác TĐG để ước tính giá trị tài sản để bảo đảm khoản tín dụng Hoạt động này ảnh hưởng đến quyết định vay và cho vay vốn, đồng thời tham gia vào công tác quản trị rủi ro trong TCTD, đặc biệt góp phần hạn chế việc phát sinh nợ xấu Có thể thấy rằng TĐG tài sản là một trong những nội dung quan trọng của việc vay vốn có tài sản bảo đảm (TSBĐ) Công tác TĐG thường diễn ra đầu tiên để có cơ sở xác định hạn mức cho vay, để ngân hàng xem xét tính hợp lệ của tài sản cũng như hạn mức cho vay Căn cứ vào giá trị khoản vay và mục đích vay vốn mà đối tượng vay vốn dùng loại TSBĐ sao cho phù hợp TSBĐ có giá trị cao sẽ có khả năng được cung cấp hạn mức tín dụng cao Ngược lại, TSBĐ có giá trị thấp và nhạy cảm với biến động về giá sẽ khó mang lại khoản vốn vay như ý của khách hàng

Như vậy, TĐG bất động sản (BĐS) là hoạt động có ý nghĩa nhất định vì kết quả TĐG là một trong những cơ sở để quyết định cho vay vốn, đầu tư, góp vốn, cấp vốn cho các dự án, hạn chế phát sinh nợ xấu cho ngân hàng Theo ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, khối lượng TSBĐ trên tổng dư nợ của các ngân hàng tương đối lớn, có đến 70% TSBĐ là BĐS Vì vậy, TĐG BĐS cho hoạt động tín dụng có ý nghĩa quan trọng, không những là căn cứ để các ngân hàng cấp tín dụng mà còn hỗ trợ ngân hàng bảo đảm an toàn vốn và kiểm soát rủi ro đối với hoạt động kinh doanh Bên cạnh đó, công tác TĐG BĐS phát huy hiệu quả sẽ giúp ngân hàng trở nên hấp dẫn, gia tăng sức mạnh cạnh tranh trong ngành

Khi nền kinh tế vĩ mô phải đương đầu với khó khăn, bất lợi, các doanh nghiệp hoạt động cầm chừng, quy mô sản xuất bị thu hẹp, hàng tồn kho tăng cao, cạn kiệt nguồn thu đã ảnh hưởng đến khả năng trả nợ, từ đó làm cho nợ xấu gia tăng dù

Ngân hàng Nhà nước đã có cơ chế cơ cấu, giữ nguyên nhóm nợ Theo nhận định của Công ty Chứng khoán Vietcombank về rủi ro nợ xấu, mặc dù nợ xấu ngành ngân hàng đang được kiềm chế nhưng có khả năng tăng thêm trong năm 2024 Nợ xấu được ghi nhận ở mức vừa phải đối với nhóm ngân hàng có chất lượng TSBĐ tốt Nhóm ngân hàng có mức độ cho vay BĐS và trái phiếu doanh nghiệp cao, tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp sẽ đối mặt rủi ro nợ xấu cao và trích lập dự phòng tăng cao Vì vậy, vai trò của TSBĐ mà nòng cốt là BĐS được thể hiện rất rõ ràng trong một nền kinh tế đang đương đầu với nhiều thách thức Khi đó, chất lượng của TSBĐ ảnh hưởng đến chất lượng các khoản nợ của các ngân hàng

Hiện nay, mô hình dịch vụ TĐG TSBĐ thuê ngoài đã trở thành mô hình tương đối phổ biến ở Việt Nam Theo đó, các ngân hàng chấp nhận các chứng thư TĐG do các công ty TĐG thuộc danh mục đủ điều kiện của ngân hàng phát hành TS Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc (Khoa Ngân hàng - Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh) cho rằng, mô hình này giúp giá trị TĐG của TSBĐ có độ tin cậy cao hơn Tuy nhiên, mô hình này cũng có nhược điểm là không thực sự khách quan vì phụ thuộc hoàn toàn vào quan điểm về giá cũng như chất lượng TĐG của các công ty TĐG

Với tình hình kinh tế có nhiều biến động và nhiều đổi mới trong hệ thống pháp luật về các TCTD, BĐS và TĐG, doanh nghiệp TĐG cần kịp thời cập nhật, thay đổi để phù hợp với tình hình hiện tại cũng như phát hiện, khắc phục những tồn tại trong công tác TĐG BĐS cho hoạt động cấp tín dụng để từng bước kiện toàn công tác TĐG Thương hiệu và mức độ tín nhiệm của doanh nghiệp TĐG với ngân hàng sẽ được cải thiện rất nhiều nếu chất lượng TĐG TSBĐ nói chung và TĐG TSBĐ là BĐS nói riêng được nâng cao và hiệu quả

Vì vậy, “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội” là

đề tài tôi lựa chọn để thực hiện đề án tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chung: Phân tích tình hình thực tế; đề xuất biện pháp hoàn thiện

công tác TĐG BĐS cho hoạt động cấp tín dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội (HNSG)

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

+ Tìm hiểu các khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc cơ bản liên quan đến công tác TĐG BĐS cho hoạt động vay vốn

+ Tìm hiểu thực trạng TĐG BĐS cho mục đích cấp tín dụng tại HNSG: Tổng quan về HNSG; Quy trình xử lý hồ sơ, quy trình nghiệp vụ TĐG BĐS tại HNSG và tham khảo quy trình của một số doanh nghiệp TĐG trong nước; thực trạng về phương pháp TĐG BĐS tại HNSG Từ đó tác giả đánh giá kết quả đạt được, tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại đó trong công tác TĐG BĐS thông qua các nội dung về quy trình xử lý hồ sơ, quy trình nghiệp vụ TĐG BĐS, ứng dụng phương pháp TĐS BĐS, chất lượng nhân sự, cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ công tác TĐG của HNSG

+ Tác giả đề xuất và đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác TĐG BĐS cho hoạt động tín dụng

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: Nghiên cứu công tác TĐG BĐS cho hoạt động tín dụng tại HNSG

Về phạm vi nghiên cứu, đề án này nghiên cứu trong không gian và thời gian nghiên cứu như sau:

+ Không gian nghiên cứu: thực hiện tại HNSG

+ Thời gian nghiên cứu: giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2022

4 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả thực hiện nghiên cứu thông qua các phương pháp sau:

- Tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp, thống kê đối với tài liệu nghiệp vụ TĐG, các văn bản pháp luật về TĐG, báo cáo khác có liên quan Sau đó tác giả sử dụng phương pháp so sánh, phân tích nguồn dữ liệu đã thu thập để đưa ra đánh giá