Chuyên đề thực tập: Giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai đô thị trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

Chính vì vậy, quản lý việc sử dụng đất đai có vai trò cùng quan trọng đối với tất cả các quốc gia trênthế giới, công tác này đòi hỏi phối hợp nhiều các hoạt động khác nhau với mục đích d

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA MOI TRUONG VA DO THI

2:

wa)

CHUYEN DE THUC TAP

Chuyên ngành: Kinh tế và Quản ly Đô thị

Đề tài:

GIẢI PHÁP TANG CƯỜNG CÔNG TAC QUAN LÝ

Sinh vién : Ngô Quang Huy

Kinh tế và Quản lý Đô thị

52

é Chinh quy

Giáo viên hướng dẫn : TS Bùi Thị Hoang Lan

Cán bộ hướng dẫn : Nguyễn Văn Đức

Hà Nội, tháng 05 năm 2014

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA MOI TRƯỜNG VA ĐÔ THI

GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ

NHÀ NƯỚC VE DAT DAI ĐÔ THỊ TREN DIA BAN

QUAN HOANG MAI, THANH PHO HA NOI

Sinh vién : Ngô Quang Huy

Lớp : Kinh té va Quan ly Dé thi

Khoa : 52

Hệ : Chính quy

Giáo viên hướng dẫn : TS Bùi Thị Hoang Lan

Cán bộ hướng dẫn : Nguyễn Văn Đức

Hà Nội, tháng 05 năm 2014

Trang 3

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Bùi Thị Hoàng Lan

MỤC LỤC

1 LY do chọn đề tài - 5-55 ST E21 1112112112111 111111 te |

PM (I8 nan 5 1

3 Đối tượng va phạm Vi nghiên €ứu - 2 2s s+£E£+E£+E£+E++Ex+rxerxerreee 2

4 Phương pháp nghiên cứỨu - - ©2532 1113513 EEEEEEEEEsrrrrskrerrs 2

5 Nguồn số liệu/ dit HQ oo cscs cscsesscssessessesessessesscsscsessessessesssesseesesseas 2

6 Kết cấu luận VAI oo ceccece ccc cssessesssssssssessecsessessucsssssessecsecsessussussusssessessessessenees 2

0909910075 ).) 30909/90 0.9907 4

Chương I: Cơ sở lý luận của quan lý nhà nước về dat đai đô thị - 5

1.1 Tổng quan về đô thị và đất đai đô thị -5- esses cesesseseseesteees 5

DDD DO ti ẽ -‹‹-£‹11 5 1.1.1.1 Khái niệm c-ĂSccccECEECEEEEEEEErErererkerkerrees 5

1.1.12 Các đặc điểm của đô thị -©c©ccccc+eccEsrereerkerkerreee 61.1.2 Đất đai đô thị - Set TkE E1 E111811211111111.111111 11111111 xe 8

]l.]I.2.1 Khái HỈỆM SH ven 2x2 8 1.]I.2.2 Phân Ïoqi cĂ cọ HH ng ren 9

1.1.2.3 Đặc điểm của đất đai đô thị -:©2¿©5+2c++cxectecterrerrrrserserxee 10

1.2 Công tác quản lý nhà nước về đất đai đô thị 2 2-5 s2 10

1.2.1 Quản lý đô thị - ¿2222k ke E2 E2112112112111111211211 211 xxx 10

1.2.1.1 Khái NEM ceeccecccscessesssessessesssessesssessscssessuessesssessesssessusssessuessesssetsesssecsesess 10

1.2.1.2 Dic trưng của quan lý đô toi eccceccceccccecccescesecesecenseeececeseeesseeeaeeeeeeseeeeas 12

1.2.2 Quản lý nhà nước về đất đai đô thị + 2 +seEkeEEeErEerkerkerxererree 12

1.2.2.1 Khái niệm -©-Z+EECSEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrrerrerree 12

1.2.2.2 Sự cần thiết của công tác quản ly nhà nước về đất đai đô thị 13

1.2.3 Nguyên tắc quản ly nhà nước về đất đai đô thị, -s- s=s+¿ 15

1.2.3.1 Tập trung và dân CHủ c-.ĂS SH key 15

1.2.3.2 Phân cấp quản lý và phối hợp thực hiện -¿©-z©5e©cs+cscccee: 15

1.2.3.3 Tiết kiệm và hiệu quả - 5555 SE‡E‡ESEEEEEEEEEEEEEEEEEErkerrrrrreea l6

SVTH: Ngô Quang Huy Lóp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K52

Trang 4

1.2.3.4 Kết hợp quyên sở hữu đất và quyên sử dụng đất -: 16

1.2.4 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai đô thị - 2s szx+cszczzse2 161.2.4.1 Điều tra, khảo sát và lập bản đô địa chính 5+ + s+cs+sse: 17

1.2.4.2 Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng PT aA 171.2.4.3 Giao đất, cho thuê và thu hồi đất - cc:ccccc>ccccscccersrreeeee 19

1.2.4.4 _ Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất - 23

1.2.4.5 Thanh tra, kiểm tra, giải quyẾt các tranh chấp, khiếu nại và xử lý các vi

phạm về đất đai đô thị - 5-52-5658 ESE‡EỀEEEEE+EEEEEEEEEEE211111111111111111 1111 xe 241.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về dat đai đô

710 << 26

1.3.1 Điểu kiện tự nhiên -ccccccccticcErtitrritttrirtrrrirrrtrrrrrrrree 261.3.2 Điều kiện kinh tế - xã hội -cccccccccccxiierriirriitrriirrrtrirrerree 261.3.3 Yếu tố pháp lý cc cESEEEkEEEEE E111 1211111111111 rre 27

1.3.4 YEU 10 CON NQUOTL n aŨ ố 28

Két ld Chong 000 28

Chương II: Phân tích thực trạng công tác quan lý nha nước về dat dai đô thị trên

địa ban quận Hoàng Mai, Ha Nội 0 G5 G5 S999 9 9.9 0 0 0065886886 30

2.1 Tổng quan về quận Hoàng Mai 2-2 s + +£E££EE£EEezEEerErrkrrkerred 30

2.1.1 Lịch sử hình thành + 2+1 + **kEEEEEEESEEExeErrrrrrrkrrkrrkrrsre 30

2.1.2 Điều kiện tự nhiên, dân số và lao động - 2 2+ x+cx+zezxrez 30

2.1.2.1 VỊ trÍ và raHh giỚI c SG HH ng key 30

Z8 Z mi n Ả 32 2.1.2.3 Khí hậu và thủy VĂNH Ă cv ng ng re 32

2.1.2.4 Dân số và lao động :- 2© +E‡E+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkerrrkrree 33

2.1.3 Tinh hình kinh tế, văn hóa - xã hộii -¿+s+s+Et+E+E+EeEEEE+EeEEEEzErrrsrxee 342.1.3.1 Tình hình kinh tẾ -ccccccccEtrSEkrtrtrtrtritrtrrsrrirrrrrerriee 34

2.1.3.2 Tinh hình văn hóa — xã hiỘIi - << S113 E2 kkssvkeeerssee 35

2.2 Tống quỹ đất và hiện trang sử dụng dat quận Hoàng Mai 36

2.2.1 Tổng quỹ đất -+cc 2k E1 kE212211211211211111111211 21111 xe 36

2.2.2 Hiện trạng sử dung TT ecececccsccececsesesecscsesececsescecscsvsucecsvsrsecsesususacaveneeceees 362.2.2.1 Đất nhà ở Ăc5Sc 2S EEEEEEEEtEtrrrrrrrrrrreo 36

2.2.2.2 Đất công trình công CỘng ©c< SE EcEEEEEEEEEEEEEkerkerrrrrkee 37

Trang 5

2.2.2.3 Đất công viên cây xanh cc+t+EềEkEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkrrerrrkee 372.2.2.4 Đất cơ quan trường đào tạo, viện nghiên cứ" 5-5555: 37

2.2.2.5 Đất các công trình di tÍch + ++Se+E+E£EE£ESESEEEerkerkerrrrree 37

2.2.2.6 Đất công nghiệp 5-52 E 2 E111 372.2.2.7 Đất an ninh quốc phòng 5-©cSt+St+E+E‡EEEEEEEEEEerkerkerrrrree 38

2.2.2.8 Đất công trình kỹ thuật đầu mối - + + 5+ s+ce+£+Eerterssrsrrcee 38

2.2.2.9 Đất nghĩa địa -25- S52 SE SE EEEEEE1121121121111211.1 xe 382.2.2.10 Đất nông nghiệp, đất bãii + +5 E‡E2ESEEEEEEEEEEEEEEkerkerrrrrree 38

2.2.2.11 Đất trồng, sông mương thoát NUCC 2-52 5c5cSc+cc+ccscsrxerxee 382.3 Thực trạng công tác quản lý nhà nước về dat dai đô thị trên địa bàn quận

Hoang Mad 0 + Ẽ 4I

2.3.1 Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai của quận Hoàng Mai 4I

QZBL1, Phong quan 8g nan nốố 41 2.3.1.2 Phòng tài nguyên VA MOI TFUONY esceesccessccesscesseesseteecesseeeaeeeeeesseenaeenaees 42

2.3.2 Nội dung công tác quản lý nha nước về đất dai trên dia bàn quận Hoang

cre 43

2.3.2.1 Công tác diéu tra, do đạc và lập bản đô địa chính - 43

2.3.2.2 Công tác quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất - - 442.3.2.3 Công tác giao đất, cho thuê và thu hôi đất -: 5-5555+: 49

2.3.2.4 Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất 512.3.2.5 Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại và xử

lý các vi phạm về đất đai đô thị - 2-52 5£+SSE‡EE‡EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrkrrrrrree 51

2.4 Đánh giá công tác quản ly đất dai đô thị trên dia bàn quận Hoang Mai 53

2.4.1 Những thành tựu đạt Gu - - - Ăn vn ng ng rưy 53

2.4.2 Một số hạn chế tỒn taic.c.ccccccccsscsssssssscsesscsesesessvsveesevsvssessesesesevsvseeecavaveeeees 54

2.4.3 Nguyên nhân .- - -G SG 1H TH HH HH Hy 55

Kết luận chương ID ssssessessecsssssssscssssscssessncsucsscsnssscsoesccsucsucsucsscsncesesaseanesecsucsseeseesees 57

Chương III: Một số giải pháp chủ yếu tăng cường công tác quản ly nha nước về

đất đai đô thị trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội .- 5-5-5 << 58

3.1 Nhiệm vụ trọng tâm về công tác quản lý đất dai của quận Hoàng Mai đến

năm 2020

3.1.1.

Trang 6

3.1.2 Công tác giao đất, cho thuê và thu hồi đất - + 2 22s szxcez 613.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -s- 62

3.1.4 Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm về sử dung đất 63

3.2 Giải pháp chủ yếu tăng cường công tác quan lý đất đai đô thị trên địa bàn

CLE | CỐ Q TQ ng ST ĐT TK nh nh nha 63

3.2.2 Đào tạo, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ quản lý đất đai 63

3.2.3 Các giải pháp về quy hoạch và kế hoạch sử dung đất 643.2.4 Đây mạnh công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 65

3.2.5 Thường xuyên kiểm tra việc sử dụng đất và xử lý nghiêm các trường hợp

89: 1a 66 3.2.6 Nang cao ý thức trách nhiệm và ý thức tuân thủ quy định pháp luật của các

cá nhân, tổ chức sử dụng TT cccececccccceccecscsesesescscsvsvsvssecscscsssescscsvavavevsussasetseseaes 673.3 Một số kiến nghị giúp nâng cao công tác quản lý đất dai đô thị trên địa

DAM QUAN 0001 67

3.3.2 Kiến nghị đối với thành pho - 2 £+2£+£+EE£EEeEEtzEzEzrkerkrrkeree 673.3.3 Kiến nghị đối với chính quyền quận Hoàng Mii . 2: 52-552 68{890p Chong 000100 ) 69

z0 ÔỎ 70

TÀI LIEU THAM KHAO - << s£ ©s£ 2£ £Ss£SsSse s2 ssessessersersersee 71

Trang 7

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT UBND: Ủy ban nhân dân

HĐND: Hội đồng nhân dân

THCS: Trung học cơ sở VLXD: Vật liệu xây dựng

TDTT: Thể dục thể thao

DANH MỤC BANG BIEU, HÌNH VE Hình 1: Bản đồ quy hoạch quận Hoàng Mai -¿⁄⁄⁄222 -222552 32

Bảng 1: Diện tích và dân số các phường quận Hoàng Mai năm 2005 31

Bang 2: Tinh hình sử dụng đất theo quy hoạch toàn quận năm 2005 39

Bảng 3: Cơ cấu sử dung đất quận Hoàng Mai năm 2010 40

Bang 4: Kế hoạch sử dụng đất quận Hoàng Mai - ccc 2-5246 Bảng 5: Kết qua cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2010 — 2013 - 51

Bảng 6: Diện tích loại dat theo quy hoạch đến năm 2015 - 58

Bang 7: Diện tích, co cấu các loại đất theo quy hoạch đến 2020 59

Bảng 8: Diện tích đất nông nghiệp chuyên sang đất phi nông nghiệp 61

Bảng 9: Diện tích đất chưa được sử dụng đưa vào sử dụng 61

Trang 8

Chuyên đề tốt nghiệp 1 GVHD: TS Bùi Thị Hoàng Lan

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là một tài sản vô cùng quan trọng đối với tất cả các quốc gia trên thế giới,

là điều kiện sinh sống, ton tại và phát triển của loài người va tất cả các loại sinh vật

khác Dat dai là điều kiện cho mọi hoạt động sống Dat đai là một tài sản đặc biệt,

không thể di dời cũng không thể mất đi Tuy nhiên, đất đai là có hạn, nếu sử dụng

không đúng cách đất có thé bị suy thoái hoặc không thé sử dung gây ảnh hưởng đến tat

cả mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội và các thế hệ trong tương lai Chính vì vậy,

quản lý việc sử dụng đất đai có vai trò cùng quan trọng đối với tất cả các quốc gia trênthế giới, công tác này đòi hỏi phối hợp nhiều các hoạt động khác nhau với mục đích

duy trì quá trình sử dụng đất đúng kế hoạch, phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế,tạo cơ sở phát trién các ngành khác trong nền kinh tế quốc dân

Việt Nam là một nước đang phát triển, tốc độ gia tăng dân số nhanh kéo theo tốc

độ đô thị hóa diễn ra nhanh và phức tạp Quỹ đất của nước ta tương đối hẹp trong khi

đó dân số là đông đúc, tất cả các quá trình phát triển của con người đều gan liền vớihoạt động sử dụng đất đai Vì vậy, Nhà nước cần có có các chính sách quản lý việc sửdụng đất đai phù hợp và mang lại hiệu quả, phát triển nền kinh tế quốc dân

Quận Hoàng Mai, Hà Nội là một quận thành lập khá muộn, nam ở phía Namthành phó Với vị trí đầu mối phía Nam, dân cư tập trung đông, tốc độ đô thị hóa tạiquận đang diễn ra nhanh chóng, việc quản lý quá trình phân bố và sử dụng đất cần

được quan tâm sâu sắc Trong thời gian, công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận đã

đạt được một số thành tựu nhất định, song bên cạnh đó vẫn tồn tại nhiều van đề bat cập

ví dụ như lấn chiếm đất, sử dụng đất sai mục đích, Chính vi vậy, công tác quản lýđất đai trên địa bàn quận cần tích cực, khẩn trương, có sự phối hợp của nhiều ban

ngành chức năng và sự giúp đỡ chỉ đạo trực tiếp của UBND thành phố Hà Nội

Dé có cái nhìn nhận khách quan và sâu sắc về thực trạng công tác quan lý đất đaitrên địa bàn quận Hoàng Mai, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị tôi đã nghiên cứu

và tìm hiểu vấn đề này để hoàn thiện đề tài nghiên cứu: “Giải pháp tăng cường côngtác quản lý nhà nước về đất đai đô thị trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà

Nội”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Trang 9

Trên cơ sở lý luận về công tác quản lý Nhà nước về đất đai đô thị, nghiên cứu,phân tích và đưa ra thực trạng về công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn

quận Hoàng Mai, Hà Nội.

Từ những thành tựu và hạn chế trong công tác quản lý việc sử dụng đất đai đưa racác giải pháp dé tăng cường hoạt động của công tác đó và đưa ra kiến nghị với chính

quyền thành phố Hà Nội cũng như chính quyền quận Hoàng Mai dé hoàn thiện công

tác quản lý đất đai trên địa bàn quận

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Đất đai và công tác quản lý đất đai trên địa bàn quậnHoàng Mai, thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu: Không gian nghiên cứu giới hạn trong lãnh thé quận Hoàng

Mai Số liệu nghiên cứu được thu thập, tổng hợp, do Phòng Quản lý Đô thị quậnHoàng Mai cung cấp từ năm 2005 đến năm 2013, tập trung chủ yếu nghiên cứu giai

đoạn 2010 — 2013.

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập và tổng hợp số liệu: Tổng hợp từ những tài liệu thứ cấp do

Phòng Quản lý Đô thị quận Hoàng Mai cung cấp

Phương pháp so sánh: So sánh tình hình thực hiện công tác quản lý đất đai qua

các năm.

5 Nguồn số liệu/ dữ liệu

Sử dụng số liệu do Phòng Quản lý Đô thị quận Hoàng Mai cung cấp và trên

Website của quận: hoangmai.hanoi.gov.vn

6 Kết cấu luận vănKết cấu luận văn gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận của quản lý nhà nước về đất đai đô thị

Chương II: Phân tích thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai đô thị trên

địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội.

Chương III: Một số giải pháp chủ yếu tăng cường công tác quản lý nhà nước vềđất đai đô thị trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội

Trang 10

LỜI CÁM ƠNLời dau tiên em xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Bùi Thị Hoàng Lan đã

dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu

và hoàn thành chuyên đề thực tập của mình

Em xin chân thành cám ơn tới tat cả các thay cô giáo trong khoa Môi trường và

Đô thị đã giảng dạy và trang bị cho em đây đủ kiến thức cân thiết để em có thể hoàn

thành chuyên dé thực tập

Em chân thành cảm on Phong Quản ly Đô thị quận Hoàng Mai đã tạo điều kiệnthuận lợi về cơ sở vật chất và thời gian, cung cấp day đủ tài liệu giúp em hoàn thành

chuyên đê nghiên cứu của mình Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến anh Nguyễn Văn

Đức — chuyên viên Phòng Quản lý Đô thị quận Hoang Mai đã trực tiếp hướng dẫn emhoàn thành chuyên đề thực tập

Trong thời gian thực tập tại Phòng Quan lý Đô thị quận Hoàng Mai, em đã được

trang bị những kiến thức quý báu về công tác quản lý đô thị nói chung và công tác

quản lý đất dai nói riêng để em có thé hoàn thành chuyên dé: “Giải pháp tăng cườngcông tác quản lý nhà nước về dat dai đô thị trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành pho

Hà Nội” Đây là một vấn đê không còn mới mẻ nhưng vẫn còn nhiều bat cập can có

giải pháp xử lý Trong quá trình nghiên cứu hoàn thành chuyên dé không tránh khỏinhững sai sót do còn hạn chế về khả năng và kiến thức, em rất mong nhận được sự góp

ý của các thầy cô trong khoa dé em hoàn thành chuyên dé tốt hơn

Em xin chân thành cam ơn!

Trang 11

LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan nội dung bao cáo đã viết là do bản thân thực hiện, không sao

chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm tôi xin chịu kỷ

luật với Nhà trường.

Hà Nội ngày tháng 05 năm 2014

Sinh viên thực hiện

Ngô Quang Huy

Trang 12

Chương I: Cơ sở lý luận của quản lý nhà nước về dat đai đô thị1.1 Tổng quan về đô thị và đất đai đô thị

1.1.1 D6 thi 1.1.1.1 Khai niém

Đô thi là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông

nghiệp, có hạ tang cơ sở thích hợp, là trung tâm tông hợp hay trung tâm chuyên ngành,

có vai trò thúc đây sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của một miền lãnhthổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, trong huyện

Trong khái niệm về đô thị cần chú ý một số điểm quan trọng sau đây:

- Trung tâm tổng hợp: Những đô thị là những trung tâm tong hợp, những trung

tâm này có vai trò và chức năng quan trọng nhiều mặt về chính trị kinh tế, văn hóa

-xã hội,

- Trung tâm chuyên ngành: Những đô thị là những trung tâm chuyên ngành,

những trung tâm này có vai trò và chức năng thiết yếu về một mặt nào đó ví dụ côngnghiệp cảng, du lịch, nghỉ dưỡng, các công trình đầu mối giao thông,

- Một đô thị là trung tâm tổng hợp của một vùng hay của một tỉnh có thé cũng làtrung tâm chuyên ngành của một vùng liên tỉnh hoặc toàn quốc Vì vậy, việc xác định

một đô thị là một trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành cần phải căn cứ vào vị trí của

đô thị đó trong một vùng lãnh thé nhất định

- Lãnh thé đô thị: Bao gom nội thành hoặc nội thị (gọi chung là nội thi) và ngoại

ô Các đơn vị hành chính của nội thị bao gồm quận và phường, còn các đơn vị hành

chính của ngoại ô bao gồm huyện và xã

- Quy mô dân số: Quy mô dân số tối thiểu của một đô thị không nhỏ hơn 4.000người Riêng ở miền núi, quy mô dân số tối thiêu của một đô thị không nhỏ hơn 2.000

người Quy mô này chỉ tính trong nội thi.

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp: Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp của một đô thị không nhỏ hon 60% Tỷ lệ này chi tính trong nội thị Cac đơn vi hành chính của nội thi

bao gồm quận và phường, còn các đơn vị hành chính của ngoại ô bao gồm huyện và

Xã.

Lao động phi nông nghiệp bao gồm:

- Lao động xây dựng cơ bản.

- Lao động công nghiệp, tiêu thủ công nghiệp

- Lao động thương nghiệp, dịch vụ, du lịch.

Trang 13

- Lao động giao thông vận tải, bưu điện, tín dụng, ngân hàng.

- Lao động trong các cơ quan hành chính, văn hóa, giáo dục, y tế, phục vụ nghiên

cứu khoa học kỹ thuật,

- Các lao động khác ngoài khu vực sản xuất nông nghiệp

- Cơ sở hạ tầng đô thị: Cơ sở hạ tầng đô thị gồm hạ tầng kỹ thuật (giao thông,

thông tin - liên lạc, cấp nước, thoát nước, cung cap năng lượng — chiếu sáng, xử lý rác

thải và vệ sinh môi trường) và hạ tầng xã hội (gồm nhà ở, các công trình thươngnghiệp, dich vụ công cộng, ăn uống, nghỉ dưỡng, giáo dục — dao tạo, văn hóa, y tế, thé

dục thể thao, công viên cây xanh, đào tạo, nghiên cứu khoa học và các công trình phục

vụ lợi ích công cộng khác).

Cơ sở hạ tầng đô thị phản ánh trình độ phát triển của một đô thị, mức tiện nghĩ

sinh hoạt của người dân đô thị và được xác định theo các chỉ tiêu cơ bản sau:

- Chỉ tiêu cấp nước sinh hoạt: Lít/người/ngày

- Mật độ đường phố: Km/km? và đặc điểm hệ thống giao thông

- Chỉ tiêu cấp điện sinh hoạt: KWh/người

- Mật độ dân cư.

- Tỷ lệ tầng cao trung bình

Mật độ dân cư là chỉ tiêu phản ánh mức tập trung dân cư của một đô thị được xác

định trên cơ sở quy mô dân số nội thị và diện tích xây dựng trong giới hạn nội thị của

đô thị.

Don vị do: Người/km”.

1.1.1.2 Các đặc điểm của đô thị

e Đô thị là nơi tập trung nhiều vấn đề và có tính toàn cầu

Vấn đề môi trường: Công nghiệp hóa và đô thị hóa gia tăng với tốc độ quá nhanh

có thể dẫn đến phá hủy một phần hệ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trườngtrong khi đó việc khắc phục các sự cô rất chậm chap, không day đủ và kịp thời vì nhiều

nguyên nhân trong đó có những nguyên nhân quan trọng và chủ yếu là tài chính hạn

chế, nhận thức chưa day đủ

Vẫn đề dân số: Dân số và dân số đô thị gia tăng với tốc độ quá nhanh, hai hướngchuyên dịch dân cư diễn ra song song theo chiều rộng và chiều sâu Theo chiều rộng,

từ nông thôn vảo thành thị, từ thành thị ra ngoại thành, từ đô thị nhỏ vào đô thị lớn, từ

Trang 14

nước kém phát triển đến nước phát triển Theo chiều sâu, chuyên dịch cơ cấu lao động

từ các hoạt động nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngay trong khu vực nông thôn.

Vấn đề tô chức không gian và môi trường: Quy mô dân số đô thị tập trung quá

lớn so với trình độ quản lý dẫn đến không điều hòa nổi gây bé tắc trong tổ chức môitrường sống đô thị

e Quan hệ giữa thành thị và nông thôn luôn tồn tại, ngày càng trở nên quan trọng

và khó kiểm soát

Khi muốn tìm hiểu hoạt động của thành thị, chúng ta phải nghiên cứu và tìm hiểu

vùng nông thôn Chúng ta không thé hiểu được thành thị hoạt động như thế nào nếukhông biết đến và không so sánh những ảnh hưởng qua lại giữa thành thị và nông thôn,

khi hệ thống địa giới hành chính bắt đầu được hình thành

e Hệ thống thị trường đô thị có những đặc trưng riêng biệt

Vì thành phố là nơi tập trung đông đúc dân cư với những hoạt động sản xuấtchuyên môn hóa cao cho nên nhu cầu cung cấp, trao đổi hàng hóa, họat động tiêu dùng

cũng rất cao Cung và cầu của khu vực đô thị gặp nhau trên thị trường đô thị Thị

trường đô thị là một hệ thống hoặc địa điểm mà tại đó diễn ra việc mua bán, trao đổihàng hóa và dịch vụ Tuy nhiên không nhất thiết phải có một địa điểm địa lý cho một

thị trường Sự bố trí sắp xếp hệ thống dich vụ, thương mai trong thành phố là vấn đềquan trọng dé phục vụ sản xuất và đời sống người dân đô thi

Những thị trường chủ yếu của đô thị bao gồm: Thị trường giao thông, thị trườngđất đai và bất động sản, thị trường lao động, thị trường hạ tầng đô thị, thị trường dịch

vụ, thị trường tài chính.

Đô thị là một thị trường lao động vì người lao động muốn làm việc và có thể làm

việc, họ muốn có khoản tiền kiếm được từ công việc, vì vậy họ cung cấp sức lao độngcủa mình cho thị trường đô thị Các ngành kinh tế khác muốn quá trình sản xuất hoạt

động có hiệu quả chỉ có thé thực hiện được với sự tham gia của người lao động Nhưng

sau đó người lao động sẽ mua những hàng hóa do các ngành kinh tế sản xuất Vì vậy,

các ngành cần đến lao động cũng như người lao động cần cung cấp sức lao động của

mình Lao động trong đô thị được chuyên môn hóa cao và do đó giá cả sức lao động ở

đô thị cũng cao hơn ở nông thôn.

Đất, lao động, vốn là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất Việc sử dụng

và phát triển các yếu tô này trong thị trường đô thị chịu tác động của nhiều yếu tô khác

Trang 15

nhau Dat là nguồn tài nguyên có hạn, hầu hết các đô thị không có kha năng cấp day đủđất cho phát triển nhà ở Vì vậy, phương thức hoạt động của thị trường đất đô thị có tác

động rat lớn đến giá cả, nguồn thu và giá trị của đất

Tương tự như vậy, các thị trường giao thông, cơ sở hạ tầng, dịch vụ đô thị cũngmang những đặc thù riêng của nó Một nguyên tắc chung được áp dụng trong kinh tế

đô thị là người sử dụng phải trả tiền đối với việc xây dựng và sử dụng các tài sản đô

thi.

e Đô thị như là một nền kinh tế quốc dân

Đô thị cũng giống như một nén kinh tế quốc dân vì đô thị cũng được giới hạn vềmặt hành chính, hoạt động của nó có tính độc lập tương đối Khi nghiên cứu các vấn đề

kinh tế đô thị về mặt địa lý, người ta tiến hành phân tích những hoạt động kinh tế đặc

trưng của một hoặc từng thành phố, đồng thời cũng cần phân tích những mối quan hệgiữa các thành phó

e Đô thị mang tính kế thừa

Đô thị mang tính kế thừa của nhiều thế hệ về hầu hết các yếu tố như cơ sở vật

chất, kinh tế và văn hóa — xã hội Thành phố Hà Nội được xây dựng cách đây hangngàn năm, Huế, Sài Gòn hơn hai trăm năm Mỗi vùng miền có một hình thái kiến trúc

riêng biểu hiện nét đặc trưng văn hóa của mình Nền văn hóa đó được kế thừa và phát

triên với bản sac dân tộc Việt Nam.

1.1.2 Đất đai đô thị

1.1.2.1 Khái niệm

Trên phương diện pháp luật: Đất đai đô thị là đất được các cơ quan có thâmquyên cấp, phê duyệt cho việc xây dựng đô thi

Trên phương diện chất lượng: Dat đai đô thị là đất có mạng lưới hạ tang cơ sở kỹ

thuật về đường sá, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện

Trên phương diện hành chính: Đất đai đô thị gồm đất nội thành, nội thi, thị tran,

thị tứ.

Vậy có thể hiểu, đất đai đô thị là đất nội thành, nội thị, thị trấn được đầu tư xây

dựng các loại cơ sở hạ tầng, hệ thống dịch vụ, kỹ thuật phát triển như: Hệ thống cấp

điện, cấp nước, thoát nước, cung cấp năng lượng, thông tin, có vị trí thuận tiện tiếp

cận dé dang và nhanh chóng với các dich vụ xã hội.

Trang 16

Chuyên đề tốt nghiệp 9 GVHD: TS Bùi Thi Hoàng Lan

1.1.2.2 Phân loại

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất có thê chia đất đai đô thị theo các loại sau:

- Đất sử dụng cho các công trình công cộng: Bao gồm đất sử dụng dé xây dựng

cơ sở hạ tầng cho các công trình phục vụ lợi ích công cộng như: Công trình công

nghiệp, khoa học — kỹ thuật, văn hóa, giáo dục, thé dục thé thao, Các công trình giao

thông, thủy lợi như: Đường sd, bến bãi đỗ xe,

- Đất sử dụng cho an ninh, quốc phòng: Là đất Nhà nước giao cho các đơn vị, các

lực lượng vũ trang sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng

- Đất ở: Gồm diện tích đất được sử dụng dé xây dung nha ở, các công trình phục

vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định của Nhà nước về xây dựng và thiết

kế nhà ở

- Đất chuyên dùng: Là diện tích đất dùng để xây dựng các trụ sở cơ quan, tô chứcchính quyền đô thị, chính quyền nhà nước, các công trình trường học, bệnh viện, các

trung tâm thương mại,

- Đất nông, lâm nghiệp: Sử dụng vào các mục đích nông nghiệp như trồng cây

nông nghiệp hàng năm, chăn nuôi thủy sản Hoặc lâm nghiệp như trồng rừng, vườn

Việc quản lý và sử dụng đất đai tại đô thị phức tạp hơn rất nhiều so với ở nông

thôn, nó có những quy định chặt chẽ và đòi hỏi độ chính xác cao Vì vậy công việc xác

định và phân loại đất đai rất quan trọng

Đất đai đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi đưa vào sử dụng, tỷ lệ sửdụng đất vào các công trình kỹ thuật, các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêu

chuẩn kỹ thuật nhất định theo quy định của Nhà nước

Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã đước các

cơ quan Nhà nước phê duyệt và cấp phép sử dụng Trong quá trình sử dụng cần đảmbảo các yêu cầu và quy định hợp lý về quy hoạch, mỹ quan đô thị và vệ sinh môi

trường.

Trang 17

1.1.2.3 Đặc điểm của đất đai đô thịDat đai đô thị thuộc sở hữu Nhà nước “Dat đai thuộc sở hữu toàn dân”, “Nhà

nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng

đúng mục đích và có hiệu quả” (theo điều 17 và điều 18 Hiến pháp năm 1992 của nước

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Việc sử dụng đất đai tại Việt Nam phải tuân thủ theo Luật đất đai năm 1993 và

Hiến pháp năm 1992 Việc khai thác, sử dụng đất vào các mục đích khác nhau phải

tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.

Đất đai đô thị là tư liệu sản xuất đặc biệt thể hiện ở chỗ: Diện tích đất có hạn,không thé di chuyên dat, đất không bị hao mòn và không thuần nhất về chức năng, vị

trí Đất thuộc sở hữu nhà nước nhưng người sử dụng vẫn có thể chuyển nhượng sửdụng hoặc mua bán, trao đổi nên đất đô thị là một loại hàng hóa đặc biệt Vì diện tích

đất có hạn nên mức độ khan hiếm cao

Việc sử dụng đất đô thị phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

các cơ quan có thâm quyền phê duyệt

Trên mỗi lô dất có thể sử dụng vào các mục đích khác nhau, giá trị của mỗi lô đấtchịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, có cả yếu tố các lô đất xung quanh

Trên cùng một lô đất có thé có nhiều đối tượng cùng được hưởng lợi ví dụ chủdat và chủ thuê dat dé kinh doanh

Đất đai đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tang khi sử dụng nhằm nâng cao hiệu

quả xây dựng, tránh việc phá đi làm lại Hệ thống cơ sở hạ tầng là đặc trưng cơ bản đểphân biệt giữa thành thị và nông thôn Hệ thống này bao gồm: Hệ thống giao thông, hệ

thống cấp thoát nước, hệ thống cung cấp điện, cung cấp thông tin,

Diện tích đất để xây dựng nhà ở của mỗi hộ dân phải tuân theo quy định của

Chính phủ Chính phủ quy định diện tích tối đa cho mỗi hộ dân tùy theo từng đô thị,

từng khu vực khác nhau.

1.2 Công tác quản lý nhà nước về đất đai đô thị

1.2.1 Quản lý đô thị 1.2.1.1 Khải niệm

Trong đô thị luôn luôn tồn tại các nhu cầu thiết yếu của con người như: An ở, đilại, học tập, làm việc, chữa bệnh, vui chơi giải trí, Các nhu cầu đó ngày càng đòi hỏi

cao hơn, và các nhu câu mới thường xuyên phát sinh Đê đáp ứng các nhu câu đó việc

Trang 18

tổ chức xã hội đô thị một cách khoa học là việc cần thiết va từ đó yêu cầu quản lý cáchoạt động của đô thị trở thành một yêu cầu khách quan

Quản lý đô thị ngày nay đã trở thành một vấn đề rất quan trọng và cần thiết đối

với các Chính phủ và các tổ chức phát triển khác trên thế giới

Quản lý theo nghĩa rộng là làm cho các công việc được hoàn thành thông qua các

nhân sự Quản lý liên quan đến các công việc ra quyết định hoặc lựa chọn cách thức kế

hoạch tổ chức, bảo vệ và sử dụng các nguồn lực có được dé sản xuất hàng hóa và dịch

vụ phục vụ cho việc tiêu thụ, thương mại, hưởng thụ hoặc dé xay dung von va tai san

cho phát triển trong tương lai

Quản lý đô thị là quá trình tac động vào các hoạt động diễn ra trong đô thi bằng

các cơ chế, chính sách, quy định của các chủ thé quản lý đô thị nhằm thay đổi hoặc duy

trì hoạt động đó hoạt động có hiệu quả.

Các chủ thể quản lý ở đây bao gồm: Các cơ quan Nhà nước, các cấp chính quyên,

các tô chức xã hội, các sở, ban ngành chức nang,

Trên góc độ quản lý Nhà nước, quản lý Nhà nước đối với đô thị là sự can thiệpbằng quyền lực của Nhà nước vào các quá trình phát triển kinh tế — xã hội ở đô thị

nhằm phát triển đô thị theo định hướng nhất định

Quyên lực nhà nước thông qua Hiến pháp, pháp luật, có tính chất chuẩn tắc, bắt

Quản lý đô thị liên quan đến việc quản lý khối Nhà nước và khối tư nhân Mục

tiêu chung của quản lý đô thị là nâng cao hiệu quả và tính hợp lý trong quá trình sử

dụng các nguồn lực của đô thị

Các nguồn lực của đô thị nhắc đến bao gồm con người, vật liệu, thông tin, yếu tố

kỹ thuật, dịch vụ cơ sở hạ tang, .

Mục tiêu của quan lý đô thi là nâng cao chat lượng và sự hoạt động một cách tongthê của đô thị, cung cấp các dịch vụ đô thị và cơ sở hạ tầng cơ bản dé đáp ứng các nhucầu chức năng của đô thị và các cư dân sống và làm việc trong đô thị đó nhằm cải thiện

chât lượng cuộc sông và sức khỏe cho dân cư đô thị.

Trang 19

Quản lý đô thị cũng đảm bảo cho sự phát triển và tái tạo bền vững của các khu đô

thị mới.

1.2.1.2 Đặc trưng của quản lý đô thị

e Quản lý đô thị là khoa học về quản lý

Những cơ sở khoa học của quản lý đô thị được xây dựng trên cơ sở khoa học quản lý.

Nội dung của quản lý đô thị bao gồm quản lý về các vấn đề kinh tế và xã hội ở đô

thi.

Công tác quan lý đô thi là việc làm cần thiết, là khâu quyết định cho việc thực

hiện những định hướng phát triển đô thị

Nội dung chủ yếu của công tác quản lý đô thị là vận dụng các cơ chế chính sách

nhằm thiết lập kỷ cương, nề nếp trong việc quản lý các vấn đề đô thị như quản lý đất

đai, quản lý quy hoạch, kiến trúc, quản lý kết cấu hạ tầng, môi trường, quản lý tàichính, giảm nghèo đói ở đô thị, đồng thời đề xuất các kiến nghị với các cấp chính

quyên trong việc nghiên cứu xây dựng các chính sách cho quản lý đô thị

e Quản lý đô thị gắn liền với quản lý nền kinh tế quốc dân :

Đô thị là một bộ phận của nền kinh tế quốc dân, đô thị và nông thôn có mối quan

hệ chặt chẽ.

Các chính sách phát triển đô thị là một bộ phận của chính sách phát triển kinh tếquốc dân

Quản lý đô thị là hoạt động tổng hợp, là khoa học và nghệ thuật

Quản lý đô thi vận dụng kiến thức tổng hợp của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực

e Quản lý đô thị là một nghề

Đề quản lý đô thị có hiệu quả, cán bộ quản lý đô thị cần được đào tạo bài bản và

hiểu biết về đô thị nói chung và đô thị mình đang tham gia quản lý Muốn vậy cán bộquản lý cần có thâm niên và kinh nghiệm trong trong công việc và phải coi đó là nghề

Trang 20

Nghiên cứu cụ thê về đất đai, chúng ta thấy Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai.Khác với quyền sở hữu là các tài sản khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt với

những đặc trưng riêng của nó, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai là quyền sở hữu duy

nhất và thống nhất

Đất đai có quan hệ xã hội trong nền kinh tế quốc dân, bao gồm quan hệ về sở hữu

đất đai, quan hệ về SỬ dụng đất đai, quan hệ về phân phối các sản phẩm được tạo thành

do sử dụng đất mà có, Các mối quan hệ này cũng phải đảm bảo sự quản lý thốngnhất của nhà nước

Dé thực hiện quyền quản lý thống nhất của minh, Nhà nước thực hiện trực tiếpthông qua việc xác lập các chế độ pháp lý, các văn bản pháp luật về việc quản lý và sử

dụng đất đai được thực hiện bởi các cơ quan có thẩm quyền Mặt khác, các quyền này

cũng được thực hiện một cách gián tiếp thông qua các tô chức, cá nhân sử dụng đất

theo những điều kiện nhất định dưới sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước

Trên thực tế, hoạt động của cơ quan Nhà nước về đất đai nhằm bảo vệ và thực

hiện quyền sở hữu Nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng Được quy định rõtrong Điều 6, Luật Đất đai 2003

Từ những nghiên cứu trên ta có thể đưa ra khái niệm tổng quan của quản lý Nhànước về đất đai đô thị như sau:

Quản lý Nhà nước về đất đai đô thị là sự tổng hợp các hoạt động của các cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền được thực hiện để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai,

đó là các hoạt động trong việc khảo sát nghiên cứu quỹ đất, trong việc định hướng,

phân phối và phân phối lại vốn đất đai theo quy hoạch, quản lý việc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm trong quá trình sử dụng đất

đai.

Hoạt động quan lý đất đai của các cơ quan Nhà nước có thâm quyên làm phát

sinh các quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước và giữa các cơ quan Nhà nước và người

sử dụng đất Nhà nước ban hành pháp luật để hướng các quan hệ đó được phát triển

thông nhat và phù hợp với yêu câu, lợi ích của Nhà nước và người dân.

1.2.2.2 Sự can thiết của công tác quản ly nhà nước về dat dai đô thị

Trong nên kinh tế thị trường, tất các các hoạt động của các ngành, các doanhnghiệp muốn hoạt động tốt đều phải có sự can thiệp quản lý của Nhà nước Hiện nay,

trong quá trình hoạt động, bản than các doanh nghiệp cũng đòi hỏi có sự quản lý của

Trang 21

Nhà nước Trong quá trình sản xuất kinh doanh, mối quan hệ giữa các doanh nghiệphình thành, các doanh nghiệp đều có lợi ích riêng của mình và luôn cố gắng tìm cách

dé tối đa hóa lợi ích đó Trong quá trình tìm cách dé tối đa hóa lợi ích cho mình, doanh

nghiệp có thé đã vi phạm đến lợi ích hợp pháp của các doanh nghiệp khác, mâu thuẫn

và sự dau tranh có thé xảy ra nêu các bên không có biện pháp hữu hiệu Khi đó sự quản

lý và can thiệp của Nhà nước trở nên cần thiết và có hiệu quả thông qua các quy định

mang tính chất pháp lý bắt buộc

Đối với thị trường đất đai cũng vậy, khi tham gia vào nên kinh tế thị trường, đất

đai có sự thay đổi căn bản về bản chất kinh tế xã hội Đất đai từ là tư liệu sản xuấtmang các điều kiện tự nhiên chuyền sang là tư liệu sản xuất chứa đựng yếu tô sản xuất

hàng hoá và tham gia vào quá trình kinh doanh Vai trò của đất trở thành yếu tố quantrọng, là yếu tố chủ đạo quy định sự vận động của các ngành kinh tế quốc dân theohướng ngày càng nâng cao hiệu quả Đặc biệt trong xã hội hiện đại ngày nay, giá đất

cũng như lợi nhuận khi đầu tư vào đất là rất cao đã khiến cho tình trạng tranh chấp lấn

chiếm đất sai quy định xảy ra, làm ảnh hưởng đến mọi mặt của nền kinh tế quốc dânđời sống kinh tế xã hội

Trong sản xuất nông nghiệp, khi tham gia vào cơ chế thị trường, đất đai cũngchứa đựng những nguy cơ tiềm ẩn trong nó Khi người sử dụng đất không có đủ nănglực và thị trường đất đai bất lợi kéo dài, đất đai có nguy cơ quay trở về sản xuất ở chế

độ tự cung tự cấp Hơn nữa, đất đai cũng là một nguồn vốn tham gia vào việc sản xuất

hàng hoá, việc sử dụng đất lại rất cần có vốn cho nên hình thành thị trường đất đai là

một là một động lực quan trọng dé góp phan hoàn thiện hệ thống thị trường của nền

kinh tế quốc dân

Chính vì những lý do như vậy, việc quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và đấtđai đô thị nói riêng là hết sức cần thiết nhằm đưa hoạt động sử dụng dat và khuôn khổ

thống nhất, phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết điểmcủa thị trường khi sử dụng đất đai, ngoài ra còn làm tăng tính chất pháp lý của đất đai

Đất đai là tài sản quan trọng trong sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt Quyền Sử

dụng và sở hữu đất đai thể hiện sự công bằng xã hội trong nền kinh tế quốc dân

Ở nhiều nước trên thế giới, những người lập chính sách về quản lý đất đai cầnhiểu biết và có những thông tin quan trọng về tính chất của sở hữu đất đai, mô tả tính

pháp lý của đất đai, giá cả và sự chuyên nhượng quyền sở hữu đất đai

Trang 22

Tính hiệu quả của các hệ thống quản lý đất đai đô thị có tác động tới thị trườngđất đai, đầu tư bất động sản và việc sử dụng đất và bất động sản Bất động sản là bất cứ

một sự cải tạo nào đối với đất đai làm tăng giá tri của đất bao gồm cả các công trình, cơ

sở hạ tầng và các vật cô định khác

Chính vì những lý do như vậy, việc quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và đất

đai đô thị nói riêng là hết sức cần thiết nhằm đưa hoạt động sử dụng đất và khuôn khô

thống nhất, phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết điểmcủa thị trường khi sử dụng đất đai, ngoài ra còn làm tăng tính chất pháp lý của đất đai

1.2.3 Nguyên tắc quản ly nhà nước về đất đai đô thị

1.2.3.1 Tập trung và dân chủ

Tập trung là trao quyền lực và nghĩa vụ cho một người đứng đầu Đại diện là Nhà

nước pháp quyền Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhà nước thống nhất quản lýmọi mặt của nền kinh tế và đóng vai trò chủ đạo trong việc quản lý và phát triển kết

cấu hạ tầng đô thị Đất đai là tải sản quan trọng của một quốc gia nên không một cácnhân hay tô chức nào được quyền chiếm hữu nó, mọi quyền quản lý đất đai đều thuộc

công bố rộng rãi để góp ý kiến, tham mưu nhằm đạt kết quả cao trong công tác quan lý

1.2.3.2 Phân cấp quản ly và phối hợp thực hiện

Phân cấp quản lý là sự sắp xếp quản lý của các cơ quan quản lý đối với các đô thịkhác nhau được phân loại theo trình độ phát triển hay tầm quan trọng của các đô thị

Từ đó đưa ra được các biện pháp chính sách quản lý thích hợp Ở nước ta, dựa trên cơ

sở phân loại đô thị thì các cấp quản lý được phân như sau:

- Trung ương: Quan lý đô thị loại I và loại II

- Tỉnh (thành phố): Quản lý đô thị loại III và loại IV

- Huyện (quận): Quản lý đô thị loại V

Sự phân cấp quản lý rất quan trọng, đảm bảo sự quản lý phù hợp không bị trùng

lặp hoặc bỏ sót.

Trang 23

Dé việc quan lý có hiệu qua cân có sự phôi hợp thực hiện giữa các cap co quan

chức năng Công tác tham mưu, hướng dẫn, xin ý kiến chỉ đạo, góp phân quan trọng,đảm bảo cho công tác quản lý đạt hiệu quả tối ưu

1.2.3.3 Tiết kiệm và hiệu qua

Đây là một nguyên tắc quan trọng Ở Việt Nam, nền kinh tế còn nhiều mặt han

chế, vì vậy các chính sách đường lối phải phù hợp nhằm khai thác tối ưu nguồn lựchiện tại Đảm bảo công tác quản lý phải tiết kiệm nhưng phải đem lại hiệu quả phù

hợp.

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, tuy nó không dễ dàng mất đi nhưng nếu ta

sử dụng không đúng cách, sử dụng lãng phí, sai mục đích gây ô nhiễm và suy thoái đấtthì nó sẽ mất đi và rất khó lay lai được Hơn nữa, đất dai là có hạn trong khi dân số

ngày một tăng nhanh, nếu ta sử dụng lãng phí không đúng cách thì đất có thể thoái hóa

và không thê sử dụng được nữa, điều đó sẽ không thể đảm bảo cho cuộc sống cho các

thế hệ trong tương lai, vì vậy chúng ta cần phải sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, sử

dụng đất sao cho có lợi ích mang lại là cao nhất.

Như vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất đô thị là một nguyên

tắc quan trọng Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tác quản lý Nhà nước về đấtđai đòi hỏi các tổ chức và các cá nhân phải thực hiện tốt các nhiệm vụ của mình trong

việc sử dụng đất đô thị để hiệu qua mang lại là cao nhất với chi phí thấp nhất

1.2.3.4 Kết hợp quyền sở hữu đất và quyên sử dụng dat

Sở hữu va sử dụng là hai vấn đề rất phức tạp và có tính nhạy cảm, nó có thé tậptrung hoặc tách riêng Khi tập trung lại thì vấn đề này thuộc về người sử dụng đất đô

thị, họ có toàn quyền về khu dat của mình cả về kinh tế và các yếu tố pháp lý, họ có thétrao đổi mua bán và thực hiện các hoạt động theo lợi ích cá nhân mà không quan tâm

tới các vấn đề khá Nhưng khi tách riêng hai vấn đề sẽ có sự phân chia giữa quyền sở

hữu và quyền sử dụng, có thể ta có quyền sử dụng nhưng lại không có quyền sở hữu

Vậy nên ta phải kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụngđất đem lại hiêu quả kinh tế cao nhất cho cả người sử dụng đất và người sở hữu đất

Điều này đỏi hỏi sự khôn khéo trong công tác quản lý của Nhà nước

1.2.4 Nội dung quản ly nhà nước về đất dai đô thị

Trang 24

1.2.4.1 Diéu tra, khảo sát và lập bản đô địa chínhĐiều tra, khảo sát đo đạc và lập bản đồ địa chính là công tác đầu tiên phải thực

hiện trong công tác quản lý đất đô thị Thực hiện tốt các công việc này giúp cho ta nắm

được số lượng, phân bó, cơ cấu chủng loại đất dai, tạo cơ sở cho các công tác quản lýtiếp theo

Trong công tác này, để thực hiện tốt cần có sự phối hợp của nhiều ban ngành

chức năng Nhà nước chỉ đạo trực tiếp việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý

hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước Sau đó quy định về trình tự,

thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính

Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế đối với qũy

đắt, quy định về việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các

cấp

Việc điều tra khảo sát và đo đạc đất đai thường được tiễn hành dựa trên cơ sở

một bản đồ hoặc tài liệu sốc có san Từ các tài liệu này, các lô đất được điều tra, khảo

sát, đo đạc và tiến hành xác định mốc địa giới hành chính, xác định hình dạng của lôđất trên thực địa, thực hiện cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới Sau đo cần tiễn

hành kiểm tra, đo đạc độ chính xác về hình dang và kích thước trên thực tế của từng lô

đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu

thập được sau khi điều tra đo đạc, tiền hành xây dựng bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính là bản đồ trên đó thé hiện được ranh giới các đơn vị hành chínhkèm theo địa danh và các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội Bản đồ địa chính có thể

xây dựng theo co sở dit liệu tạo nên bản đồ dữ liệu hoặc có thé xây dựng trên giấy

Việc lập bản đồ địa chính có vai trò quan trọng, nó là cơ sở cho các công việc tiép theocủa công tác quản lý đất đai Từ bản đồ, các nhà quản lý có thể có cái nhìn khách quan

và tổng thé về quỹ đất mình quản lý, từ đó đưa ra các chính sách phù hợp dé áp dung

vào công tác quản lý.

1.2.4.2 Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

e Lập quy hoạch

Quy hoạch sử dụng đất đai đô thị là một hệ thống tổng hợp các biện pháp kinh té,

kỹ thuật và pháp lý của Nhà nước về tô chức sử dung đất hợp lý, có hiệu quả cao thông

qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư

Trang 25

liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệuquả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường

Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một hoạt động vừa mang tính kinh tế, pháp lý

vừa mang tính kỹ thuật.

Điều kiện về mặt kinh tế được thể hiện bang viéc su dung đất đai có hiệu quả

Về mặt pháp lý, đất đai đô thị được Nhà nước giao cho các cá nhân hoặc các tổ

chức sử dụng đất vào các mục đích khác nhau dưới sự quản lý của Nhà nước Nhànước ban hành các quy định, các cơ chế pháp lý nhằm điều chỉnh các mối quan hệ

trong quá trình sử dụng đất Các chủ thể sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành nghiêmchỉnh các quy định và chính sách ấy của Nhà nước

Về mặt kỹ thuật, đất đai đô thị được khảo sat, đo đạc, xây dựng bản đồ địa chính,

tính toán thông kê hình dáng, diện tích các lô đất, kiểm tra và so sánh lô đất trên thực

địa, tiễn hành phân chia dé sử dụng vào các mục đích khác nhau

Quy hoạch đất đai đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêutrọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về định hướng và sử dụng đất đai đô thị, sự

phaan bố dân cư đô thị Quy hoạch đất đai đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa

học chuyên ngành nhằm giải quyết những vấn dé về sở hữu và sử dụng đất đai

Đô thị hóa phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị, đòi hỏi sựgia tăng về nhu cầu sử dụng đất đai Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa

dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới Vì

vậy quy hoạch đất đai đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác độngvào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống

cộng đồng xã hội nhằm thỏa mãn những nhu cầu của con người

Thông qua quy hoạch, căn cứ vào những thuộc tính tự nhiên của đất như vị trí,

diện tích, yếu tố thổ nhưỡng mà các loại đất được sử dụng theo từng mục đích nhất

định và hợp lý Trong quá trình sử dụng đất đai cần áp dụng các thành tựu tiên tiến củakhoa học công nghệ đề nâng cao hiệu quả sử dụng Hiệu quả sử dụng đất được thê hiện

ở hiệu quả kinh tế của nền kinh tế quốc dân, môi trường được bảo vệ, đời sống nhân

dân được đảm bảo,

Công tác lập quy hoạch sử dụng đất đai đô thị là một nhiệm vụ quan trọng, đảm

bảo được sự quản lý thống nhất của Nhà nước, giúp Nhà nước nắm chắc được quỹ đất

mà có những chính sách phù hợp và đồng bộ, nhờ đó quỹ đất được sử dụng hợp lý, có

hiệu quả Thông qua quy hoạch, đất đai được hoạch định chiến lược rõ ràng, cụ thể cho

Trang 26

từng mục đích sử dụng đất khác nhau như công nghiệp, nông - lâm nghiệp, xây dựng

hạ tầng kỹ thuật đô thị

Quy hoạch sử dụng đất đô thị tạo cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất

cho các đối tượng sử dụng đất vào quá trình sản xuất kinh doanh, thúc day phát triểnkinh tế xã hội, góp phần chuyên dịch cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa, hiện

đại hóa đất nước

e Kế hoạch sử dụng đất

Kế hoạch sử dụng đất là chỉ tiêu cụ thé hoá quy hoạch, là sự định hướng sử dụng

đất cho toàn bộ đô thị do đô thị quản lý Công tác kế hoạch tập trung những nguồn lựchạn hẹp vào giải quyết có hiệu những vấn đề trọng tâm của kế hoạch trong từng thời kì

Kế hoạch sử dụng đất đòi hỏi phải phân tích và đánh giá kết quả thực hiện kếhoạch sử dụng đất kỳ trước dé có kế hoạch điều chỉnh, phân phối hoặc thu hồi dat déphân bố phục vụ cho các nhu cầu xây dựng hạ tang kỹ thuật, phát triển công nghiệp —dịch vụ, đảm bảo an ninh quốc phòng, phát triển đô thị, phát triển nền kinh tế quốc dân,nâng cao đời sống nhân dân

Kế hoạch sử dụng đất điều chỉnh các mục đích sử dụng đất, từ các hoạt động kém

hiệu quả sang các hoạt động khác đem lại hiệu quả cao hơn, chăng hạn chuyên diện

tích đất sử dụng cho nông nghiệp hiệu quả thấp sang đất lâm nghiệp hoặc công nghiệp

Hơn nữa, kế hoạch sử dụng đất cần đưa các diện tích đất chưa được sử dụng như

các bãi đất hoang vào sử dụng, mở rộng diện tích đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Việc phân chia đất đai dé lập kế hoạch sử dụng đất phải được cụ thé, rong rang,

phân chia thành các nhóm chính có chung đặc điểm và yêu cầu về vấn đề sử dụng đất

Ví dụ như đất ở, đất xây dựng công trình công cộng, đất các khu chức năng, đất an

ninh quốc phòng

Khi lập kế hoạch phân chia đất đai sử dụng cho các mục đích khác nhau, các nhàquản lý lập kế hoạch cần căn cứ vào tình hình kinh tế của đô thị và mật độ dân cư để

phân chia hợp lý, tránh dé tình trạng quá nhiều dân cư tập trung vào một khu vực

1.2.4.3 Giao dat, cho thuê và thu hôi đất

Công tác giao dat, cho thuê và thu hồi đất được thực hiện theo các chính sách cụthể của pháp luật, được thực hiện thông qua các cơ quan chức năng dưới sự quản lý

chặt chẽ của Nhà nước.

Trang 27

e Giao đấtCác cá nhân và tổ chức có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục đích khác nhaunằm trong quy định, quy hoạch đã được phê duyệt có thê lập hồ sơ xin giao đất để sử

dụng vào mục đích đó.

Công tác tô chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện theo trình tự

như sau:

UBND thành phố trực thuộc tinh, thị xã, quận huyện có trách nhiệm tổ chức triển

khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất

trong phạm vi địa phương mình quan lý.

Các cơ quan địa chính cấp tinh làm thủ tục thu hồi dat, tổ chức việc giao đất tại

hiện trường theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sự biến động của

quỹ đất đô thị

Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tô chức, cá nhân xin

giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm các thủtục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật

Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại ủy ban nhân

dân phường, xã, thị tran nơi dang quản lý khu đất đó

Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bịđưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục dich sử dụng, thì người được

giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết

Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư xâydựng đã được cơ quan Nhà nước có thâm quyền phê duyệt Nếu trong thời han 12

tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiễn hành sử dụng mà không

được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất không còn

hiệu lực.

Theo quy định, Nhà nước giao đất cho các co quan hành chính chức năng, các tô

chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội để sử dụng vào việc xây dựng các cơ

quan làm việc, sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình hạtầng kỹ thuật chức năng, các công trình công cộng

Giao đất cho các cá nhân hoặc tổ chức trồng rừng phòng hộ, các hộ gia đình laođộng nông — lâm nghiệp, nuôi trồng và đánh bắt thủy san, làm muối

Trang 28

Trong một số trường hợp Nhà nước tiến hành giao đất nhưng có thu tiền sử dụngđất cho các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở, các tô chức kinh tế

dùng dat đầu tư xây dựng cơ sở hạ tang kỹ thuật dé bán hoặc cho thuê

e Cho thuê đất

Các tổ chức và cá nhân khi muốn sử dụng đất nhưng không thuộc diện được giao

đất hoặc không có quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được

giao đất thì phải tiến hành xin thuê dat

Tại Việt Nam, Nhà nước ta cho các cá nhân hoặc tổ chức thuê đất đô thị dé sử

dụng vào các mục đích như dùng đất để làm mặt bằng cho kho bãi, sử dụng đất làmmặt bằng phục vụ cho công việc thi công cây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đôthị hoặc các công trình khác Xây dựng các công trình kỹ thuật theo các dự án đầu tưphát triển phục vụ cho các mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc làm nhà ở Dat dùng tổchức vào các mục đích hoạt động xã hột như hội chợ, lễ hội,

Dé thuê đất, các ca nhân hoặc tổ chức có nhu cầu cần tiến hành lập hồ sơ xin phêduyệt Cơ quan ban ngành có chức năng xem xét, kiểm tra hồ sơ và ra quyết định cho

thuê đất

Khi đã được thuê đất dé sử dung, các chủ thé sử dụng đất phải nghiêm chỉnh chấp

hành các quy định pháp luật của Nhà nước về sử dụng đất đai Chủ thể sử dụng đất có

nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được phê duyệt, nộp lệ phí sử dụng đất

theo quy định hiện hành, đảm bảo thực hiện đúng hợp đồng thuê đất

Sau khi hết thời hạn thuê đất, chủ thể thuê đất phải bàn giao đất lại cho các cơquan Nhà nước và phải đảm bảo thu dọn, sắp xếp lại khu vực thuê đất đúng với hiện

trạng ban đầu, không gây hư hỏng cho các công trình liên quan

Đối với trường hợp cho người nước ngoài thuê đất, Nhà nước tiến hành theo quy

định riêng.

e Thu hồi đất

Dé phục vụ cho nhu cầu xây dựng hạ tang kỹ thuật, phát triển đô thị, phát triển

nền kinh tế quốc dân, Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các

cá nhân hoặc tô chức sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển

đô thị.

Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng,

các công trình lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch

Trang 29

và các dự án đầu tư lớn đã được duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan

Nhà nước có thâm quyên

Trước khi thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thâm quyền phải thông báo cho

người đang sử dụng dat biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bùthiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất

Trước khi thu hồi đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hoặc xây dựng các công trình

công cộng, Nhà nước chỉ đạo UBND các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phảilập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bang, tạo điều kiện sinh hoạt cần

thiết và ôn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi

Người dang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định

thu hồi đất của Nhà nước Trong trường hợp người có đất cô tình không chấp hànhquyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyên thì bị cưỡng chế di chuyển

ra khỏi khu đất đó

Đối với các trường hợp các tô chức, cá nhân tự nguyện chuyền nhượng thừa kế,

biếu tặng và trường hợp chuyên đổi quyền sử hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp phápkhác thì việc đền bù, di chuyền và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận khôngthuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của Nhà nước Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi

và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp luật

Trong trường hợp thu hồi đất để phục vụ mục đích công cộng, lợi ích quốc gia,

xây dựng các cơ sở hạ tầng nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội, nhà nước có chínhsách đảm bảo cuộc sống cho những người có đất bị thu hồi, có các chính sách đền bù

hỗ trợ theo các quy định của chính phủ.

Những trường hợp chủ thé sử dụng đất không đúng các quy định của Nhà nướccũng sẽ bị thu hồi đất Nhà nước tiến hành thu hồi đất đối với những trường hợp người

sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước, đất đang được sử dụng mà

không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan thầm quyền của Nhanước cấp, đất giao không đúng thâm quyền

Thu hồi đất với những trường hợp cá nhân, tô chức sử dụng đất bị giải thể hoạt

động, phá sản, di chuyên đi nơi khác, không còn nhu cầu sử dụng đất, cá nhân sử dụngđất đã chết mà không có người được giao quyền tiếp tục sử dụng phan diện tích đất đó.Các chủ thé sử dụng đất này có thé tự nguyện trả lại đất hoặc không tự nguyện đều

thuộc diện bắt buộc thu hồi

Trang 30

1.2.4.4 Dang ký và cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng datViệc đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng nhằm đảm bảo

quyên lợi của họ Đăng ký đất quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính do các cơ

quan nhà nước có thầm quyền thực hiện đối với các đối tượng sử dụng đất là tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân Vì đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, có giá trị cao bởi vậy

việc sử dụng đất của bất kỳ đối tượng nào cũng phải đăng ký với cơ quan nhà nước có

thâm quyền

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp cho Nhà nước nắm được

hiện trạng sử dụng đất và tạo thuận lợi cho công tác kiểm tra, thanh tra quá trình sửdụng đất Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt, tồn tại từ rất lâu trong quá trình sinh

sống và phát triển của con người Chính vì yếu tố lịch sử để lại, có nhiều cá nhân, tổ

chức đang sử dụng đất hợp pháp tại các đô thị, song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận

quyên sở hữu hợp pháp đó Chính vi vậy cần phải xuyết duyệt và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dung đất cho các đối tượng nay dé chúng nhận cho họ quyền sử dụng đất đai

hợp pháp.

Việc xét duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường cho các đốitượng đã có giấy tờ hợp pháp hoặc chưa có giấy tờ hợp pháp

Đối với trường hợp các cá nhân, tổ chức đã có giấy tờ hợp pháp do các cơ quan

có thâm quyên cấp, Nhà nước tiến hành xét duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất Giấy tờ hợp lệ có thé của các chế độ cũ cap như Nhà nước Việt Nam dân chủ

cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa Việt Nam cấp Diện tích đất cầncấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phải đảm bảo không có tranh chấp về quyền sử

dụng đất, đang được sử dụng bình thường không thuộc diện phải giao lại cho các cơquan hoặc tô chức khác Các đối tượng đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết

thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về quyền sử dụng đất cũng sẽ đượctiến hành cấp giấy chứng nhận

Đối với những trường hợp sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc rõ ràng, không

đủ điều kiện và giấy tờ hợp pháp nhưng vẫn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất đối với các trường hợp: Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch, xây dựng

đô thị của cơ quan Nhà nước có thâm quyền cấp, trong quá trình sử dụng không xảy ra

tranh chấp, không có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nha nước có thẩm quyên.Trong quá trình sử dụng đất không vi phạm tới các công trình cơ sở hạ tầng đô thị khác

và các hành lang bảo vệ các công trình đó Chủ thé sử dụng đất phải cam kết nộp tiền

Trang 31

sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước, trong quátrình sử dụng không lắn chiếm các công trình chức năng khác như di tích, lich sử, tôn

giáo và tín ngưỡng đã được Nhà nước công nhận.

Đề nhận giấy chứng quyền sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức cần lập hồ sơ xin xétduyệt Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải bao gồm đầy

đủ các giấy tờ sau đây:

- Don xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất đô thị

- Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat

- Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất

Trong trường hợp không có đủ các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì

cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục trên các phương tiện thông tin đạichúng, báo đài của địa phương, sau thời gian ba mươi ngày nếu không có ý kiến tranh

chấp thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết.

Thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do UBND Tinh,

Thành phó trực thuộc trung ương cấp Cơ quan quản lý địa chính giúp UBND Tỉnh tổchức thực hiện việc đăng ký, xét và cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ

sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất Đô thị

Thống kê đất đai, được thực hiện hàng năm đối với từng đơn vi xã, phường, thitrấn, cơ quan cấp trên có trách nhiệm tổng hợp và phân loại cho từng đơn vị hànhchính Đây là một công tác quan trọng giúp Nhà nước nắm chắc, nắm đủ toàn bộ quỹ

đất từng địa phương, từng loại đất đề từ đó có định hướng đúng cho vấn đề quy hoạch

sử dụng đất

Đăng ký đất phải được thực hiện thương xuyên liên tục để có thể phản ánh kịpthời cập nhật những biến động đất đai Đăng ký đất thường được tiến hành ở cấp xã, do

xã là đơn vị cơ sở, là đầu mối tiếp xúc với người dân ngay tại địa phương mìmh quản

lý Mặt khác, cấp xã cũng là nơi truyền tải trực tiếp những quy định của nhà nước về sửdụng đất đến người dân và cấp xã cũng là đơn vị năm rõ nhất được tình hình đất đaicũng như biến động đất đai dựa trên hệ thống hồ sơ địa chính do xã quản lý

1.2.4.5 Thanh tra, kiểm tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại và xử lý các viphạm về đất đai đô thị

Thực tế, trong quá trình sử dụng đất không phải tất cả các cá nhân, tổ chức đều

thực hiện đúng các quy định về sử dụng đất đối với phần diện tích đất của mình Ở hầu

Trang 32

hết các địa phương luôn xảy ra tình trạng lắn chiếm, sử dung đất sai mục đích dẫn đếnthường xuyên xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp trong quá

trình sử dụng đất

Những hình thức vi phạm, tranh chấp về đất đai xảy ra với nhiều hình thức và cóthể nhiều chủ thể liên quan Các hình thức tranh chấp thường xuyên xảy ra là tranh

chấp về ranh giới sử dụng đất, diện tích đất đai sử dụng, tranh chấp về hợp đồng quyền

sử dụng đất các vấn đề như chuyên nhượng, cho thuê, thế chấp, Tranh chấp về thừa

kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về bồi thường thiệt hại đất Tranh chấp về các vấn đề

khác như lối đi, cản trở thực hiện quyền sử dụng đất, tranh chấp về các tài sản gan liénvới đất dai

Chính vì vậy, trong công tác quản lý đất đai không thê thiếu hoạt động thanh tra,kiểm tra và sử lý vi phạm về sử dụng đất Tại Điều 37 luật đất đai quy định rõ: Chínhphủ tổ chức việc thanh tra đất đai trong cả nước, UBND các cấp tổ chức thanh tra đất

đai trong địa phương mình.

Nội dung công tác thanh tra, kiểm tra được nhà nước quy định gồm: Thanh traviệc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất, thanh tra việc quản lý Nhà nước vềđất đai của UBND các cấp và giải quyết các khiếu nại tố cáo đối với các hành vi vi

phạm quyên sử dụng dat

Về xử lý các sai phạm trong việc quản lý sử dụng đất tùy theo tính chất nghiêm

trọng, mức độ tác hại và hậu quả của các trường hợp sai phạm mà các cơ quan nhà

nước có thâm quyên thực hiện phương sách cho phù hợp

Thâm quyên giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc về UBND và Tòa

án nhân dân các cấp

UBND các cấp có thâm quyền giải quyết các tranh chấp và khiếu nại về quyền sử

dụng đất khi người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất

của cơ quan Nhà nước có thâm quyên Cụ thé:

- UBND tỉnh, thành phó trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổchức với hộ gia đình, cá nhân và giữa tổ chức với tổ chức nếu các tổ chức đó thuộcquyên quản lý của mình hoặc Trung ương

- UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa

các cá nhân, hộ gia đình với nhau và giữa các cá nhân hoặc hộ gia đình với các tô chứcnếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình

Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết tranh

Trang 33

chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên Quyếtđịnh của cơ quan Nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành

Tòa án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử

dụng đất đã có giấy chứng nhận của co quan Nhà nước có thâm quyền về quyền sửdụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng dat đó

Việc giải quyết xét sử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục

và các quy định pháp luật hiện hành.

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai

đô thị

1.3.1 Điểu kiện tự nhiênĐây là yếu tố tác động đến công tác quản lý mang tính chất khách quan, conngười không thé kiểm soát hoặc khó kiêm soát các yếu tố về điều kiện tự nhiên này

Điều kiện tự nhiên có thể mang lại thuận lợi hoặc khó khăn cho việc quản lý nhà nước

về đất đai, nó ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đo đạc, khảo sát và đánh giá đất đai đôthị Các yếu tố tự nhiên xét đến như lượng mưa, nhiệt độ, địa hình, khoáng sản

Yếu tố tự nhiên được phân chia theo địa lý, đất dai cũng không thé di chuyển, do

vậy trong công tác quản lý cần phân chia, phối hợp thực hiện một cách phù hợp nhằm

đem lại hiệu quả trong quản lý cao

1.3.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Công tác quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng phải có cơ sơ vật chất kỹ

thuật, máy móc hiện đại để đáp ứng cho yêu cầu quản lý hiện nay

Điều kiện về kinh tế tác động trực tiếp tới việc khai thác và sử dụng hiệu quả qũy đất

Trong một vùng hoặc trên phạm vi một nước, điều kiện vật chất tự nhiên của đất đai

thường có sự khác biệt không lớn, về cơ bản là giống nhau Nhưng với điều kiện kinh

tế từng vùng khác nhau, dẫn đến tình trạng có vùng đất đai được khai thác sử dụng triệt

dé, từ lâu đời và đã đem lại sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế, ngược lại có nơi bi bỏ

hoang, đất khô cin không thé sử dụng hoặc khai thác sử dụng với hiệu quả rất thấp doyếu kém về mặt kinh tế

Việc chuyền đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước tác động rất lớn đến quản lý và sử dụng đất

đất đai được quản lý thống nhất dưới sự quản lý của Nhà nước

Trang 34

Một yếu tố mang tính quyết định đến sự thành công của công tác quản lý đó chính

là đội ngũ cán bộ quản lý Việc đào tạo nhân lực là cốt lõi dé thực hiện quản lý Thực

hiện công việc này phải có một nguồn kinh phí lớn Đội ngũ cán bộ quản lý có trình độ

chuyên môn cao, sự khôn khéo trong công tác quản lý là điều kiện cần thiết để côngviệc được hoàn thành có hiệu quả cao nhất

Mat khác một nền kinh tế phát triển sẽ kích thích sự phát triển của khoa học công

nghệ, kích thích sự phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, thúc đây chuyên mônhoá sản xuất và phân công lao động xã hội, giúp cho công tác quản lý được thuận lợi

hơn, giảm bớt được những khó khăn phức tạp trong quản lý.

Trình độ phát triển xã hội và kinh tế khác nhau, dẫn đến trình độ sử dụng đất khác

nhau Nền kinh tế và các ngành càng phát triển, yêu cầu về đất đai càng lớn, lực lượngvật chất dành cho việc sử dụng đất càng được tăng cường, năng lực sử dụng đất của conngười sẽ được nâng cao Ảnh hưởng của điều kiện kinh tế, đến việc sử dụng đất được

đánh giá bằng hiệu quả sử dụng đất Thực trạng sử dụng đất liên quan đến lợi ích kinh tế

của người sở hữu, sử dụng và kinh doanh đất đai

Đề phục vụ cho phát triển kinh tế, nhu cầu sử dụng đất cho tất cả các ngành kinh

tế là rất lớn và có thể thấy rõ sự bù trừ lẫn nhau giữa các loại đất Khi loại đất này tăng

lên làm cho loại đất kia giảm di đồng thời sẽ có một loại đất khác được khai thác dé bùvào sự giảm đi của loại đất đó Mọi loại đất được khai thác tiềm năng mạnh mẽ để

phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất mở rộng sản xuất, làm văn phòng, nhà xưởng, cửahàng dịch vụ Sự luân chuyền đất thuận lợi sẽ là xúc tác tích cực cho các hoạt động

kinh tế, là cơ sở để tạo ra các sản phâm xã hội Công tác quản lý đất đai cũng phải đổi

mới để cho phù hợp với cơ chế kinh tế mới đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai trước tìnhhình thực tế

Đảng ta xác định nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội

Trang 35

chủ nghĩa, xây dựng nhà nước pháp quyền của dân, do dân và vì dân Chính vì thế chonên pháp luật sẽ có tác động mạnh mẽ đến công tác quản lý

Một hệ thống pháp luật đồng bộ, rõ ràng, cụ thé làm cho công tác quan lý được

hiệu quả và thuân lợi Vì các cơ quan quản lý theo đúng pháp luật quy định mà thực

hiện, không gặp những vướng mắc trở ngại nào nếu như văn bản pháp luật đó mangtính khoa học và cụ thê

1.3.4 Yếu t6 con ngườiCon người đặt ra và thực hiện những quy định, về việc sử dụng và quản lý về đất

đô thị Trong công tác quản thì lý mục tiêu cuối cùng là bảo vệ lợi ích cho con người

Con người là tổng hoà các mối quan hệ xã hội, trong công tác quản lý đất đô thị con

người luôn đóng vai trò là trung tâm.

Ở Đô thị con người thường có trình độ học vấn cao hơn các vùng khác, đây làđiều kiện thuận lợi và cũng là điều gây ra nhiều khó khăn ở trong công tác quản lý đất

đô thị, do đó việc quản lý nhà nước với đất đô thị càng trở nên phức tạp hơn Mặt khácđất đô thị có giá trị lớn, mức sử dụng cao, trong khi dân số Đô thị ngày một tăng

nhanh, kinh tế đô thị ngày càng phát triển, nhất là trong cơ chế hiện nay thì: nhu cầu vềđất đô thị cho sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển nhà ở ngày càng tăng, đòihỏi công tác quy hoạch, kế hoạch phải điều chỉnh, sao cho phù hợp với sự phát triểnkinh tế-xã hội trong Đô thị, bảo đảm môi trường đô thị luôn xanh và sạch Đây là vấn

đề đang được Nhà nước quan tâm Trong vấn đề này việc giáo dục con người là nhân

tố cơ bản, ta cần dao tạo các cán bộ có đủ đức đủ tài dé lãnh đạo, quản lý đối với đất

Đô thị, pháp luật về đất đai và hướng dẫn và thi hành cho phù hợp, cần giáo dục quầnchúng tự giác thực hiện luật đất đai và các chính sách liên quan, giúp họ thấy được

quyền lợi, nghĩa vụ của họ khi được giao sử dụng dat

Kết luận chương I

Qua chương I ta thấy, công tác quản lý đô thị nói chung và quản lý nhà nước vềđất đai đô thị có vai trò đặc biệt quan trọng, nó giúp cho các hoạt động tại đô thị được

vận hành một cách khoa học và có hiệu quả Quản lý nhà nước về đất đai đô thị là một

van dé quan trọng ngày nay càng được quan tâm chú ý hơn khi đời sống phát triển, tốc

độ gia tăng dân số nhanh kéo theo đô thị hóa diễn biến nhanh làm nảy sinh nhiều vấn

đề về quản lý và sử dụng đất đai

Trang 36

Công tác quản lý đất đai ngày nay càng trở nên phức tạp, nó bao gồm nhiều côngđoạn cần được tiễn hành lần lượt Yêu cầu này đòi hỏi sự quản lý của Nhà nước đặc

biệt là đội ngũ cán bộ quản lý phải có chuyên môn vững vàng trong lĩnh vực của mình.

Đội ngũ cán bộ quản lý cần áp dụng các nguyên tắc, kiến thức cần thiết của mình vàocông việc một cách khoa học, đảm bảo phù hợp với trình độ phát triển kinh tế của vùng

miền quản lý Mặt khác, yếu tố ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất cũng

vô cùng quan trọng Người sử dụng đất chấp hành đầy đủ các chính sách của pháp luật

về đất đai sẽ đảm bảo được công tác quản lý diễn ra thuận lợi, quỹ đất cũng được sử

dụng hợp lý, tránh được thoái hóa và ô nhiễm đất

Trang 37

Chương II: Phân tích thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai đô thị

trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội

2.1 Tổng quan về quận Hoàng Mai

2.1.1 Lịch sử hình thành

Sau Cách mang tháng Tam năm 1945, vùng đất Hoàng Mai thuộc đại lý Hoàn

Long, ngoại thành Hà Nội.

Trước năm 1960, vùng đất Hoàng Mai vốn thuộc quận 7 ngoại thành Hà Nội

Sau năm 1961, vùng đất Hoàng Mai ngày nay một phần thuộc khu Hai Bà (sau

này là quận Hai Bà Trưng), một phần thuộc huyện Thanh Trì của thành phố Hà Nội

Ngày 6/11/2003, Chính phủ ra Nghị định số 132/2003/NĐ-CP thành lập quận

Hoàng Mai trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên va dân số của các xã: Định Công, Đại

Kim, Hoàng Liệt, Thịnh Liệt, Thanh Trì, Vinh Tuy, Lĩnh Nam, Trần Phú, Yên Sở và

55 ha diện tích tự nhiên của xã Tứ Hiệp thuộc huyện Thanh Trì; toàn bộ diện tích tự

nhiên và dân số của các phường: Mai Động, Tương Mai, Tân Mai, Giáp Bát, Hoàng

Văn Thụ thuộc quận Hai Bà Trưng.

2.1.2 Điều kiện tự nhiên, dân số và lao động

2.1.2.1 Vi trí và ranh giới

Quận Hoàng Mai năm ở phía Nam thành phô Hà Nội, tiếp giáp với các quận Hai

Bà Trưng, Thanh Xuân và huyện Thanh Trì Quận năm trong khu vực dự kiến pháttriển đô thị của thành phố trung tâm

+ Phía bắc giáp quận Hai Bà Trưng

+ Phía tây giáp quận Thanh Xuân và huyện Thanh Trì.

+ Phía nam giáp huyện Thanh Thì.

+ Phía đông giáp sông Hồng.

Tổng diện tích toàn quận khoảng 4104,1 ha (theo Nghị định 132/2003/NĐ-CPngày 06/11/2013 của Chính phủ) gồm 2 khu vực:

+ Khu vực trong đê là khu vực phát triển đô thị, có diện tích đất khoảng 3034,47

ha.

+ Khu vực ngoài đê bao gồm sông Hồng, bãi sông, làng xóm, có diện tích đất

khoảng 1069,63 ha.

Quận Hoàng Mai gồm 14 phường, theo quy hoạch chỉ tiết toàn bộ quận năm

2005 thì số liệu diện tích và dân số các phường như sau:

Trang 38

Bảng 1: Diện tích và dân số các phường quận Hoàng Mai năm 2005

Tên phường Diện tích (m7) Dân số (người)

Thanh Tri 3619593 12406

Thinh Liét 3313137 16417

Tran Phú 4076804 6646

Tuong Mai 751260 23648 Vinh Hung 1767741 17914

Yên Sở 7824194 11374

Nguồn: Quy hoạch chỉ tiết toàn quận năm 2005

Trang 39

Hình 1: Bản đồ quy hoạch quận Hoàng Mai

QUẬN HAI BÀ TRƯNG

Nguồn: Website www.bantinnhadat.vn

2.1.2.2 Dia hinh Dia hình từng khu vực của quận Hoang Mai có su khác nhau.

- Khu vực phía Bắc quận là khu vực xây dựng cũ có độ cao tương đối cao Cao độ

2.1.2.3 Khí hậu và thủy văn

SVTH: Ngô Quang Huy Lép: Kinh tế và Quan lý Đô thị K52

Tiêu đề	Giải Pháp Tăng Cường Công Tác Quản Lý Nhà Nước Về Đất Đai Đô Thị Trên Địa Bàn Quận Hoàng Mai, Thành Phố Hà Nội
Tác giả	Ngụ Quang Huy
Người hướng dẫn	TS. Bùi Thị Hoàng Lan, Nguyễn Văn Đức
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành	Kinh Tế và Quản Lý Đô Thị
Thể loại	Chuyên Đề Tốt Nghiệp
Năm xuất bản	2014
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	78
Dung lượng	37,6 MB