Chuyên đề tốt nghiệp: Đánh giá công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Agribank Chi nhánh Long Biên

LỜI CAM ĐOANSau thời gian thực tập tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thônViệt Nam — Chi nhánh Long Biên, em đã hoàn thành chuyên dé thực tập tốtnghiệp với đề tài: “Đánh giá cô

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT ĐỘNG SAN VÀ KINH TE TÀI NGUYEN

Dé tai: THẤM ĐỊNH TÀI CHÍNH DU AN DAU TU BAT DONG SAN TẠI NGÂN HANG AGRIBANK CHI NHÁNH

LONG BIEN

Sinh viên thực hiện : TRAN THỊ QUYNH ANH

: 11160443

Lớp : Kinh doanh bat động sản 58

Giảng viên hướng dẫn : Th.S TRAN THỊ MINH THU’

HÀ NỘI - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Sau thời gian thực tập tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thônViệt Nam — Chi nhánh Long Biên, em đã hoàn thành chuyên dé thực tập tốtnghiệp với đề tài: “Đánh giá công tác thẩm định tài chính dự án dau t bắt động

sản tại Ngân hàng Agribank Chỉ nhánh Long Biên

Em xin cam đoan chuyên đề này là công trình nghiên cứu của em dưới sựhướng dẫn của Thạc sỹ Trần Minh Thư cùng các anh chị chuyên viên của Chỉ

nhánh trong thời gian em thưc tập tai Chi nhánh Agribank Long Biên.

Nếu có bất cứ sự sao chép nào từ các bài luận văn khác, em xin chịu hoàn

toàn trách nhiệm.

Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2019

Sinh viên thực hiện

Trần Thị Quỳnh Anh

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC TU VIET TAT

BANG - BIEU DO

LOI MO DAU

CHUONG 1: CO SỞ LÝ LUẬN VE THẢM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

DAU TU BAT ĐỘNG SAN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về Ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm, chức năng của Ngân hàng thương mại

1.1.2 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại

1.2 Khái niệm va sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án đầu tư B

động sản.

1.2.1 Khái niệm về dự án đâu tu Bat động sản

1.2.2 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư Bat động sản

1.2.3 Sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án đâu tư Bắt động sản

1.3 Nội dung của thắm định tài chính dự án đầu tư Bat động sản

1.3.1 Thâm định năng lực tài chính của chủ đầu tư

1.3.2 Thẩm định tổng von đầu tw

1.3.3 Thâm định hiệu quả tài chính dự án

1.3.4 Tham định khả năng trả nợ

1.4 Những nhân tố anh hướng đến công tác thẩm định tài chính dự án

đầu tư Bat động sản

1.4.1 Phương pháp và

1.4.2 Thông tin

1.4.3 Năng lực chuyên môn của cán bộ thâm định

lêu chuân thâm định

đâu ti Bat động sản.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THÁM ĐỊNH TÀI CHÍNH

ÁN ĐÀU TƯ BÁT ĐỘNG SAN TAI NGAN HANG AGRIBANK CHI

NHANH LONG BIEN

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Agribank Chỉ nhánh Long Biên

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Agribank Chỉ nhánh Long Bién 352.1.3 Kết quả kinh doanh của Chỉ nhánh

2.2 Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư Bắt động sảntại Ngân hàng Agribank Chỉ nhánh Long Biên 1 45

2.2.1 Đặc diém va yêu câu đối với công tác thẩm định tài chính dự án đầu

tư Bat động sản tại Ngân hàng Agribank Chỉ nhánh Long Biên „ 45

2.2.2 Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư Bat động sản tại Ngân

hàng Agribank Chỉ nhánh Long Biên giá

2.2.3 Thẩm định tài chính dự án đầu tu Ba động sản tại Ngân hàng

Agribank Chỉ nhánh Long Biên qua ví dụ: “Dự án dau tư xây dựng nhà máysản xuất đá hoa cương An Hưng”

2.3 Đánh giá chung

2.3.1 Những kết quả đạt được

2.3.2 Tén tại và nguyên nhân

CHUONG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THAM ĐỊNH TÀICHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BÁT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG

AGRIBANK CHI NHÁNH LONG BIÊN

3.1 Giải pháp hoàn thiện công tác thắm định

động sản tại Ngân hàng Agribank Chỉ nhánh Long Biên

chính dự án

3.1.1 Nâng cao nhận thức đối với công tác thẩm định

3.1.2 Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định dự án đâu t 663.1.3 Hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư Bắt động sản683.1.4 Sứ dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định dự án vay von trong

.- 73

3.1.5 Kiện toàn hệ thống thông tin trong thâm định tài chính dự án đâu tư

Tố 3.1.6 Nâng cao, hiện đại hoá mạng lưới công nghệ phục vụ cho công tác

3.2.1 Kiến nghị với các cơ quản quản lý Nhà nước

3.2.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

3.2.3 Kiến nghị với Hội sở chính

3.2.4 Kiến nghị với Chủ dau tư

KÉT LUẬN "

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIET TAT

DANH MỤC SO DO, BANG BIEU

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Agribank Chi nhánh Long Biên 35

Bảng 2.1: Thực trạng cho vay của Ngân hàng Agribank CN Long Biên

Bảng 2.2: Hoạt động thu phí dịch vụ trong giai đoạn năm 2016-2018 tại Ngân

hàng Agribank Chi nhánh Long Biên

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh 2016-2018 của Chỉ nhánh

Bảng 2.4: Hoạt động cho vay tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Agribank CN

Long Biên

Bảng 2.5: Tình hình tài chính của Công ty cô phân đá An Hưng 50

Bảng 2.6: Kết quả kinh doanh của Công ty cổ phần đá An Hưng 51Bảng 2.7: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng nha máy sản xuất đá hoa

cương An Hưng

Bảng 2.8: Hiệu quả sản xuât kinh doanh của dự án

Bảng 2.9: Số lượng và tỷ trọng dự án đầu tư Vay vốn trong lĩnh vực xây dựng 60

tại Chi nhánh giai đoạn 2012 - 2018

Bang 2.10: Thời gian thẩm định dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh

Biểu đồ 2.1: Tình hình công tác huy động vốn tại Ngân hàng Agribank

Chi nhánh Long Biên

Biểu đồ 2.2: Tỷ trọng dự án đầu tư cho vay trong lĩnh vực xây dựng

tại Chi nhánh Agribank Long Biên giai đoạn 2012 — 2018

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngân hàng là một trung gian tài chính, kênh dẫn vốn quan trọng cho nềnkinh tế Trong môi trường cạnh tranh ngày càng gay gat như hiện nay, việc hoànthiện và mở rộng các hoạt động, đặc biệt là tín dụng bất động sản là hướng đi vàphương châm đề các ngân hàng tồn tai và phát triển Hoạt động cho vay tín dụng

là một trong các hoạt động truyền thống và chủ yếu của các ngân hàng thương

mại Có thể nói đây là mảng nghiệp vụ quan trong nhất, mang lại nhiều lợi nhuậnnhất của ngân hàng và cũng là hoạt động có thể tiếp cận gần nhất với một thịtrường khổng lồ và đầy tiềm năng như thị trường bất động sản Trên thực tế đối

với hầu hết các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay cơ cấu tài sản chủ yếu

là các khoản vay trong đó phần lớn vay để đầu tư bất động sản bởi việc đầu tưbat động sản đòi hỏi một nguồn vốn cô cùng lớn Chính vì vậy, chất lượng cáckhoản vay này đóng vai trò quyết định đến sự tồn tại và phát triển của các ngân

hàng thương mại Tín dụng bat động san không những đem lại lợi nhuận cho

ngân hang mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, góp phan cải thiện đời sống của

người lao động với cơ quan, doanh nghiệp.

Một nghiệp vụ nằm trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng đó chính lànghiệp vụ dau tư, cho vay theo dự án Day là một nghiệp vụ có khả năng sinh lờicao nhưng bên cạnh đó cũng chứa đựng nhiều rủi ro, nhất là khi đầu tư vào các

tài sản lớn như đầu tư bat động sản Để giảm thiếu các vấn đề về rủi ro có thể xảy

ra, các Ngân hàng thương mại đã tiên hành thấm định dự án đầu tư Trong đó,một phần không thé không nhắc tới là công tác thảm định tài chính với các chỉ

tiêu đánh giá được tính toán một cách kĩ lưỡng và cụ thể Thâm định tài chính

của dự án đầu tư thực sự là một công việc thiết yếu bởi nó là căn cứ đề các Ngânhang đưa ra quyết định tài trợ cho các doanh nghiệp Có thé nói rằng, thâm định

tài chính dự án đầu tư là một nội dung vô cùng quan trọng và phức tạp trong quá

trình thâm định dự án dau tư Bên cạnh sự tổng hợp của tat cả các biến số tài

chính, việc thẩm định tài chính dự án còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố kinh tếngay trong quá trình thấm định Tham định tài chính là việc phân tích, tạo ra

những bảng dự trù tài chính, những chỉ tiêu tài chính phù hợp các dự báo tương

lai tốt nhất nhằm đưa ra các quyết định, các phương án giải quyết hoặc giảmthiếu tối đa các rủi ro Đây là những nội dung hàng đầu giúp các Ngân hàngthương mại đưa ra quyết định cuối cùng để quyết định trả lời cho câu hỏi: Có nên

chấp thuận tài trợ hay từ chối.

Với định hướng phát triển lâu dài và bền vững, Ngân hàng Nông nghiệp và

Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) đang từng bước cải thiện, nâng cao vàday mạnh hoạt động nhằm đáp ứng được nhu cầu của khách hàng Hiện nay, một

trong những hoạt động mang lại thu nhập cao cho Ngân hàng Nông nghiệp và

Phát triển Nông thôn Việt Nam được ban lãnh đạo chú trọng về chất lượng làhoạt động tín dụng bất động sản Quy trình đầu tư trong hoạt động tín dụng batđộng sản của Ngân hàng luôn có khâu thâm định dự án đầu tư mà trong đó baogồm là công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư Tuy nhiên, trong thời gian thực

tập tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triên Nông thôn Việt Nam Agribank Chi

nhánh Long Biên — Hà Nội, em nhận thấy công tác thâm định dự án đầu tư batđộng sản ở đây còn gặp nhiều vấn đề bắt cập Vì vậy trong chuyên đề tốt nghiệp

em xin đi sâu trình bày đề tài: “Đánh giá công tác thẩm định tài chính dự án

đầu tw bat động sản tại Ngân hàng Agribank Chỉ nhánh Long Biên” với mongmuốn đóng góp một phần công sức của minh dé hoàn thiện công tác thảm địnhtài chính dự án đầu tư tại Chỉ nhánh Agribank chỉ nhánh Long Biên

2 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống hoá các cơ sở lý luận về thâm định tài chính dự án đầu tư bắt độngsản trong hoạt động cho vay tín dụng bat động sản tại ngân hàng thương mại

Đánh giá thực trạng công tác thâm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân

hàng Nông nghiệp va Phát triên Nông thôn Việt Nam — Agribank Chi nhánh

Long Biên

Đưa ra một số giải pháp hoàn thiện công tác thâm định tài chính dự án đầu

tư bất động sản và những bài học kinh nghiệm từ Ngân hàng Nông nghiệp vàPhát triển Nông thôn Việt Nam — Agribank Chi nhánh Long Biên

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Tham định tài chính dự án đầu tư bat động sản

Phạm vi nghiên cứu:

Nội dung: Đề tài tập trung vào công tác thâm định tài chính dự án đầu tư

bat động sản của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam —Agribank chỉ nhánh Long Biên

Không gian nghiên cứu: Ngân hàng Nông nghiệp và phát triên Nông thôn

Việt Nam — Agribank chi nhánh Long Biên

- Thời gian nghiên cứu: Số liệu trong bài được sử dụng trong khoảng thời gian

từ năm 2012 - 2018.

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp thu thập số liệu

Tai liệu thứ cấp:

Bao gồm: Các nghiên cứu trước đây có liên quan, các báo cáo thống kê kết

quả hoạt động kinh doanh hàng năm của ngân hàng, các chủ trương chính sách

nhằm hỗ trợ phát triển cho khách hàng

Nguồn cung cấp: Tại các phòng, ban của ngân hàng, thư viện, trang Website

4.2 Phương pháp phân tích và tổng hợp

Số liệu sau khi thu thập được thì tổng hợp lại trên cơ sở những số liệu nào

cần cho đề tài và số liệu nào không cần thiết Sử dụng phần mềm Excel đề xử lý

các số liệu đã thu thập được Từ đó đưa ra đánh giá về hiệu quả kinh doanh của

ngân hàng trong thời gian qua.

4.3 Phương pháp thống kê mô tả

Từ

tương đối, số bình quân, phương pháp so sánh dé phân tích sự khác biệt giữa cáctiêu chí qua từng năm.

6 liệu thu thập được, vận dụng các phương pháp số tuyệt đố

4.4 Phương pháp phân tổ thống kê

Căn cứ vào các tiêu thức khác nhau như huy động vốn, dư nợ của ngânhàng mà tiến hành phân tổ có tính chất khác nhau

4.5 Phương pháp so sánh

Phương pháp này dùng để tiến hành so sánh sự khác nhau về các tiêu chíđánh giá công tác quản trị rủi ro nhằm tìm ra ưu điểm, nhược điểm, các yếu tốảnh hưởng đến hoạt động quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng BĐS

của ngân hàng.

5 Kết cấu đề tài

Ngoài phan mở dau và phan kết luận, kết cdu dé tài gồm 3 chương sau:

Chương 1 : Cơ sở lý luận về thẩm định tài chính dự án đầu tw bat động sản

Chương 2 : Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tw bắt động

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bắtđộng sản tại ngân hàng Agribank

Trong quá trình thực hiện chuyên đề thực tập, mặc dù đã có nhiều cốgắng nhưng em không tránh khỏi sai sót Do đó, em rất mong nhận được sự góp

ý chân thành từ phía nhà trường và phía đơn vị thực tập.

Cuối cùng, thay cho lời kết, em xin chân thành cảm ơn nhà trường và Ngân

hang Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Long Biên đãhướng dẫn và tạo điều kiện cho em hoàn thành bài báo cáo này Đặc biệt emxin chân thành cảm ơn cô giáo Thạc sỹ - Trần Thi Minh Thu đã tận tình chỉ bao

em trong cách chọn dé tài và chỉnh sửa nội dung bài viết Cảm ơn chú Phạm Tắt

Đạt, PGD Chi nhánh Agribank Long Biên đã tao điều kiện thuận lợi cho cháu

được thực tập tại Chi nhánh Cảm ơn các anh chị chuyên viên trong phòng đã

nhiệt tình hướng dẫn em về các nghiệp vụ phát sinh trong thực tế và trong quá

trình hoàn thành báo cáo này!

Hà Nội, tháng 12 năm 2019

Sinh viên

Trần Thị Quỳnh Anh

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VE THẢM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN DAU

TƯ BÁT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về Ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm, chức năng của Ngân hàng thương mai

Trong hoạt động sản xuất tiêu dùng của xã hội, tại một nơi nào đó, một lúc

nào đó luôn luôn xảy ra một tình trạng đối nghịch: có những cá nhân, tổ chức có

những đồng tiền nhàn rỗi không có nhu cầu hoặc chưa có nhu cầu sử dụng đến nótrong khi đó lại có những cá nhân, tổ chức có nhu cầu cần một khoản tiền cho các

cơ hội đầu tư hoặc các mục đích tiêu dùng Thị trường tài chính đã ra đời đóng

vai trò to lớn trong việc thu hút các nguồn lực tài chính nhàn rỗi trong xã hội tàitrợ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Nhưng thông thường do rất nhiều lý dotrên thị trường có rất nhiều tổ chức đứng ra làm trung gian tài chính dé chuyểnvốn từ người có vốn đến người có nhu cầu

Thông qua khái niệm về NHTM ta đã có thể biết được những chức năng

của NHTM.

Trung gian tài chính

Ngân hàng hiện nay là một tổ chức trung gian tài chính vô cùng phỏ biếnvới hoạt động chủ yếu là chuyển từ tiết kiệm thành hình thức đầu tư, điều nàyđòi hỏi sự tiếp xúc cá nhân và tổ chức trong nền kinh tế:

(1) Các cá nhân và tô chức tạm thời thâm hut chỉ tiêu, nghĩa là chỉ tiêu chotiêu dùng và đầu tu vượt quá thu nhập và họ cần bé sung vốn

(2) Các cá nhân và tô chức thặng dư trong chỉ tiêu, nghĩa là thu nhập hiện

tại lớn hơn các khoản chỉ tiêu cho hàng hóa, dịch vụ và do vậy họ có tiền dé tiết

khoản cho vay nhiễu rủi ro trong khi lại phát hành các chứng khoán ít rủi ro cho

người gửi tiền

Trung gian thanh toán

Hiện nay ở hầu hết các quốc gia Ngân hàng trở thành trung gian thanh toánlớn nhất Ngân hàng thực hiện thanh toán giá trị hàng hóa và dịch vụ thay mặt

khách hàng Ngân hàng đưa ra cho khách hàng nhiều hình thức thanh toán như

bằng séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu, các loại thẻ cung cấp mạng lưới thanh toánđiện tử, kết nối các quỹ và cung cấp tiền giấy khi khách hàng cần dé việc thanhtoán trở nên thuận tiện hơn, tiết kiệm thời gian và tiét kiệm chi phí Các ngân

hàng còn thanh toán bù trừ với nhau thông qua Ngân hàng Nhà nước hoặc thông

qua trung tâm thanh toán Nhiều hình thức thanh toán được chuẩn hóa góp phầntạo tính thống nhất trong thanh toán không chỉ giữa các ngân hàng trong cùng

một quốc gia mà còn giữa các ngân hàng trên toàn thế giới Các trung tâm thanh

toán quốc tế được thiết lập đã làm tăng hiệu quả của thanh toán qua ngân hàngbiến ngân hàng trở thành trung tâm thanh toán quan trọng

Tạo phương tiện thanh toán

Lúc đầu, các ngân hàng đã đưa ra một loại phương tiện thanh toán đó làgiấy nhận nợ thay cho các loại tiền kim loại dựa trên số lượng tiền kim loại đangnắm giữ

Với nhiều ưu điểm thuyết phục, dần dần tiền kim loại đã được thay thế bởigiấy nợ của ngân hàng và trở thành phương tiện lưu thông và phương tiện cất trữ;

nó trở thành tiến giấy Trong điều kiện phát triển thanh toán qua ngân hàng, cáckhách hàng nhận ra rằng họ có thể chỉ trả để có được hàng hóa và các dịch vụ

theo yêu cầu nếu họ có được số dư trên tài khoản tiền gửi thanh toán Số dư trêntài khoản thanh toán của khách hàng tăng lên khi ngân hàng cho vay Toàn bộ hệ

thống ngân hàng cũng tạo ra phương tiện thanh toán khi các khoản tiền gửi được

mở rộng từ ngân hàng này đến ngân hàng khác trên cơ sở cho vay Trong khi

không một ngân hàng riêng lẻ nào có thể cho vay lớn hơn dự trữ dư thừa, toàn bộ

hệ thống ngân hàng có thể tạo ra khối lượng tiền gửi gấp bội thông qua hoạt động

cho vay (tạo tín dụng).

1.1.2 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại

Trên thị trường tài chính, NHTM là một tổ chức kinh doanh tiền tệ, mọi các

hoạt động của NHTM đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận Đây chính

là mục tiêu quan trọng nhất chỉ phối moi hoạt động của ngân hàng Dé theo đuổimục tiêu này, ngân hàng đã không ngừng nâng cao chất lượng, cải tiến các dịch

vụ, đa dạng hóa hoạt động, nhưng ta có thé khái quát lại NHTM với 3 hoạt động

chính:

- Hoạt động huy động vốn

- Cac hoạt động trung gian

- Cho vay và đầu tư

Ba hoạt động truyền thống trên của NHTM có quan hệ chặt chẽ, hỗ trợ chonhau Ngân hàng phải đi huy động những đồng tiền nhàn rỗi từ những người tiếtkiệm để có vốn cho vay Bên cạnh đó, với lợi thé là trung gian tài chính trên thịtrường tài chính, NHTM cung cấp một số dịch vụ ngân hàng cho khách hàng qua

đó hỗ trợ cho hoạt động huy động, cho vay vốn và tạo ra lợi nhuận cho mình

e Hoạt động huy động vốn

Hoạt động huy động vốn là việc các ngân hàng thu gom những đồng tiềnnhàn rỗi trong công chúng Trước đó, các ngân hàng thường nhận tiền gửi từ

những người gửi tiền Tuy nhiên, ngày nay, do sự canh tranh khốc liệt trên thị

trường, các NHTM đã đưa ra thêm nhiều hình thức khác nhau dé việc huy độngvốn trở nên hiệu quả hơn và mở rộng các hoạt động hơn Ngân hàng tập trungđược những vốn lớn từ các tài khoản tiết kiệm, từ các công cụ kỳ phiếu trái

phiếu, các tài khoản séc, giấy chứng nhận tiền gửi Bên cạnh đó, khi cần huy

động vốn cho nhu cầu thanh khoản hay đầu tư, cho vay, các NHTM cũng có thể

đi vay vốn từ từ các NHTM khác, Ngân hàng Trung ương hoặc đi vay các tổ

chức tài chính trên thị trường trong nước và quốc tế Các hoạt động huy động vốn

được biểu hiện qua các tài sản nợ của ngân hàng trên bảng cân đối tài sản

Hoạt động huy động vốn cũng có thể hiểu là hoạt động mà ngân hàng phải

bỏ ra những chỉ phí Đó là các chỉ phí trả lãi tiền gửi, tiền vay, chỉ phí giao dịch

và các chi phí khác liên quan Những chi phí đó đòi hỏi ngân hàng phải sử dụng

những đồng vốn đó như thế nào để bù đắp các chỉ phí và đem lại thu nhập cho

ngân hàng.

© Các hoạt động trung gian

Với chức năng là một tô chức trung gian trên thị trường tài chính, NHTMthực hiện các dịch vụ trung gian, dịch vụ ngân hàng, phi ngân hàng như chuyềntiền, thanh toán, tư vấn, bảo quan, bảo lãnh, ủy thác, ký thác, Những hoạt động

này đem lại cho ngân hàng các khoản thu từ phí dịch vụ Tuy nhiên, hoạt động

đem lại thu nhập chính cho ngân hàng lại là các hoạt động cho vay và đầu tư

¢ Hoạt động cho vay và đầu tư

Hoạt động cho vay và đầu tư là một hoạt động cơ bản, mang tính truyềnthống của NHTM Đây là việc sử dụng nguồn vốn huy động cho những người cónhu cầu vay vốn và thu lại lãi trên số tiền đã cho vay theo nguyên tắc vốn vay

phải được hoàn trả và thu lãi phải đảm bảo được cho NHTM trang trải được các

chi phí và đồng thời thu thêm được lợi nhuận Đây là hoạt động đảm bảo cho sựton tai, phat triển của NHTM

NHTM có thể đưa ra nhiều hình thức khác nhau phục vụ cho việc vay vốn, tuy

theo các tiêu thức khác nhau mà có những hình thức đa dạng:

e Theo mục dich cho vay:

- Cho vay nông nghiệp

- Cho vay công nghiệp

- Cho vay xuất nhập khâu

- Cho vay xây dựng cơ bản

e Theo thành phan kinh tế:

-_ Cho vay trong quốc doanh

- Cho vay ngoài quốc doanh

© Theo lãi suất:

= Cho vay theo lãi suất thả nổi

- Cho vay theo lãi suất cố định

© Theo thời gian:

-_ Cho vay ngắn han

- Cho vay trung han

- Cho vay dài hạn

© Theo tài san đảm bảo:

- Cho vay không có tài sản đảm bao

- Cho vay có tài sản đảm bảo

Dù NHTM cho vay dưới hình thức nào đi chăng nữa thì việc cho vay cũng phải thực hiện các giai đoạn sau

(1) Xem xét kiêm duyệt trước khi cho vay

(2) Thực hiện việc cho vay

(3) Thu gốc và lãi

Ba giai đoạn trên là một quy trình thực hiện gắn bó chặt chẽ với nhau, mỗigiai đoạn đều mang một ý nghĩa quan trọng riêng và ảnh hưởng trực tiếp đến chấtlượng của một khoản vay Các NHTM đều mong muốn và mục tiêu hướng đếnluôn là một khoản cho vay chất lượng, tuy nhiên để có được điều này thì thực sựkhó khăn và ngân hàng cũng có thể có những sự thất bại

Trên thực tế xã hội hiện nay, vận động của thị trường và xã hội luôn tồntại những bat cân đối giữa các đối tượng, thông tin không đúng, không rõ ranghoặc không day đủ đều là những yếu tố gây ra sự sai lệch giữa các bên, và giữa

NHTM và người đi vay cũng xảy ra những tính trạng như vậy Những khoản vay

sai lầm có thể xảy ra khi NHTM không kiểm tra rõ ràng, không có được nhữngthông tin đúng hoặc thiếu đi những thông tin quan trọng gây ảnh hưởng đến chất

lượng khoản vay Đứng trước những rủi ro có thể ảnh hưởng trực tiếp đến cácNHTM đó, NHTM luôn luôn phải có những khâu kiêm tra nghiêm ngặt, có

những cân nhắc, xem xét và đắn đo, có những phân tích cụ thể bằng nhữngnghiệp vụ để xác định được khách hàng tiềm năng và có được những khoản vaychất lượng mang lại hiệu quả cho NHTM

Có thể nói rằng, trong ba giai đoạn trên, việc đưa ra những xem xét phân

tích trước khi NHTM ra quyết định cho vay có ý nghĩa quan trọng, ảnh hưởng

trực tiếp đến chất lượng, kết quả các khoản cho vay và các hoạt động trong giaiđoạn sau Chính vì thế, sai đoạn tiền cho vay được NHTM tiến hành một các kỹlưỡng bằng những phương pháp nghiệp vụ đặc thù NHTM phải đưa ra các câu

trả lời cho các câu hỏi sau:

Cho ai vay?

Cho vay như thế nào?

Cho vay khi nào?

Quản lý các khoản vay như thế nào?

Thu góc và lãi ra sao?

Đây là một bài toán không hề dé dàng nhưng các ngân hàng buộc phải đưa

ra những lời giải chuẩn xác nhất nếu không muốn nhận những hậu quả nghiêm

trọng Tiền gửi của khách hàng là một trong những nguồn vốn quan trọng để đảm

bảo cho sự tổn tại và phát triên của ngân hàng Do đó, bên cạnh mục tiêu lợi

nhuận ngân hàng còn phải đảm bảo an toàn và thanh khoản, tức là ngân hàng

phải chịu trách nhiệm vô hạn với những đồng tiền của khách hàng và phải thỏamãn bat cứ nhu cầu nào của khách hàng vào bất cứ thời điểm nào Những nguyên

lý cơ bản trong hoạt động ngân hàng bị phá vỡ, mục tiêu của ngân hàng không

được đảm bảo và ngân hàng đứng trước nguy cơ tồi tệ nhất: phá sản nếu ngân

hàng không tìm được lời giải đúng cho bài toán cho vay

Quá trình tìm lời giải cho bài toán vô cùng quan trọng trong các NHTM này

đó chính là quá trình thẩm định các khoản vay Cho vay theo các dự án đầu tư là

một hình thức cho vay phổ biến của NHTM Hình thức cho vay này có số lượng

vốn lớn, thời hạn dài và có nhiều biến động Nhưng nếu là một dự án tốt ngânhàng sẽ có thu nhập cao và bảo đảm an toàn vốn Tuy nhiên, để có thé xác định

được dự án tốt là một công việc đòi hỏi nhiều yếu tố nhưng ngân hàng bắt buộc

phải thực hiện điều này

1.2 Khái niệm và sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án đầu tư Bat

động sản

1.2.1 Khái niệm về dự án đầu tư Bắt động sản

1.2.1.1 Khái niệm về dau tư

“Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về

tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực

tiếp hoặc gián tiếp sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất

kỹ thuật của nền kinh tế Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quảđầu tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư”

Hiểu theo nghĩa rộng, đầu tư là sự sử dụng hoặc hy sinh các nguồn lực ởhiện tại để thực hiện các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư nhữngkết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được cáckết quả đó Nguồn lực có thể là nhiều yếu tốt khác nhau như là tiền, là sức laođộng va trí tuệ, là tài nguyên thiên nhiên Các kết qua đạt được có thé là sự tăngthêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực

Hiểu theo nghĩa hẹp, đầu tư chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng cácnguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trongtương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng

Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: “Ddu tr là hoạt động sử dụng các

nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ dé sản xuấtkinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi íchkinh tế xã hội.”

1.2.1.2 Khái niệm về dự án đâu te

Theo Worldbank: “Dự án là tông thể các chính sách, hoạt động và chi phíliên quan đến nhau, được hoạt định nhằm đạt được những mục tiêu nào đó trongthời gian nhất định ”

Dự án là một tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra sản

phẩm hoặc dịch vụ duy nhất trong khoảng thời gian xác định với sự ràng buộc vềnguồn lực trong bối cảnh không chắc chắn

Theo Luật đầu tư, “Dự án đâu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài

han dé tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thé, trong khoảng thời gian

xác định.

Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:

Vé mặt hình thức nó là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chỉ tiết và

có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch đề đạt được những kếtquả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sự dụng vốn, vật

tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian

dài.

Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chỉ

tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làmtiền để cho các quyết định đầu tư và tài trợ

Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quanvới nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra cáckết quả cụ thé trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn

lực xác định”

1.2.1.3 Khái niệm về dự án dau tư Bắt động sản

Đầu tu bat động san

Đầu tư BĐS là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS phục vụ

mục đích dé mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS,hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội

Đầu tư BĐS là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung, là đầu

tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của Nhà nước

Dự án đầu tr BĐS

Dự án đầu tư BĐS là tập hợp các đề xuất có liên quan đến bỏ vốn dé tạodựng ra tài sản là BĐS như: Nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ

tầng để kinh doanh sinh lợi trong một khoảng thời gian nhất định

1.2.2 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư Bắt động sản

Tính khả thi của dự án được coi là một vấn đề hàng đầu đối khi đưa vào

xem xét bat kỳ một dự nào Tính khả thi của dự án được biểu hiện qua nhữngthông số hiệu quả về mặt kinh tế, kĩ thuật và đặc biệt là về mặt tài chính của dự

án đối với nhà đầu tư, với chủ dự án, với sự quản lý của nhà nước và sự điều tiết

của nền kinh tế Trong đó, tuỳ theo từng dự án được thiết kế sử dụng cho nhiềumục đích khác nhau (như dự án xây dựng nhà máy mới, dự án đầu tư mở rộng

sản xuất kinh doanh hay dự án vì cộng đồng, ) mà những tiêu chí về kinh tế, kĩ

thuật hay tài chính sẽ được xem xét đề cao hơn Tuy nhiên, dù tiêu chí nào được

đề cao hơn đi chăng nữa thì việc xem xét một cách rõ ràng, cụ thể và kĩ lưỡng vềmặt tài chính của dự án khi đưa vào thực thi thì không thé coi nhẹ Bao hàm một

cách khái quát về những vấn đề cơ bản của thầm định tài chính, “Thám định tàichính dự án chính là sự rà soát đánh giá một cách khoa học, toàn diện mọi khía

cạnh tài chính của dự án trên giác độ của nhà đâu tư bao gầm doanh nghiệp, các

tổ chức kinh tế khác và các cá nhân ” (Nguồn: sách thẩm định tài chính dự án —NXB tài chính — 2004)

1.2.3 Sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án đầu tw Bắt động sản

Hoạt động cho vay mang lại thu lợi chủ yếu của các ngân hàng, chính vì thế

mà mỗi khoản tín dụng được đưa ra buộc phải mang lại hiệu quả, điều này đồng

nghĩa với việc đảm bảo cho hoạt động của ngân hàng được an toàn và hiệu quả.

Do đó, khả năng hoàn trả khoản vay cả gốc lẫn lãi đúng thời hạn là điều ngân

hang quan tâm nhất là Vì vậy, việc ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự ántrên mọi phương diện thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính là rất quan

trong, trong đó, phương diện quan trong hàng đầu có thé kể đến là việc thẩm định

Các doanh nghiệp phải huy động nguồn tài trợ từ các Ngân hàng thương

mại do một dự án đầu tư như đã đề ập thường đòi hỏi một lượng vốn rất lớn,trong một thời gian dài, đa số vượt quá khả năng tài chính, khả năng tự tài trợ của

các doanh nghiệp Về phía Ngân hàng thương mại, một nghiệp vụ kinh doanh

truyền thống là cho vay theo dự án đầu tư, nghiệp vụ này mang lại khả năng sinhlời cao nhưng cũng bên cạnh đó lại có nhiều rủi ro Dé có thể có những phân tíchhiệu quả trước khi cho vay dé tránh hoặc giảm thiểu những rủi ro có thé xảy ra,các Ngân hàng thương mại phải phải tiến hành khâu thẩm định mà công việcquan trọng nhất ở đây là thảm định tài chính dự án Vai trò quan trọng của thẩmđịnh tài chính dự án thể hiện ở chỗ nó chính là căn cứ chính yếu nhất để Ngânhàng thương mại đưa ra quyết định tài trợ của mình

Có thể thấy được rằng, khâu thẩm định tài chính của dự án đầu tư không hề

đơn giản, đây là một nội dung phức tạp vô cùng tuy nhiên lại là khâu cực kỳ quan

trọng không thể bỏ qua Thẩm định tài chính đòi hỏi sự tổng hợp của tất cả cácbiến số tài chính, kỹ thuật, thị trường đã được lượng hoá trong các nội dungthẩm định trước nhằm phân tích, tạo ra những bảng dự trù tài chính, những chỉtiêu tài chính phù hợp có ý nghĩa Bằng việc phân tích các chỉ tiêu này, Ngân

hàng thương mại có thể trả lời cho và đưa ra quyết định cuối cùng cho câu hỏi:

chấp thuận tài trợ hay không?

'Về mặt nghiệp vụ, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư giúp cho Ngân

hàng có được những lợi ích sau:

- Ngân hàng có cơ sở tính toàn tương đối để giúp cho việc xác định được hiệu

quả đầu tư vốn cũng như khả năng hoàn vốn của dự án, quan nhất là có thể xác

định khả năng trả nợ của chủ đầu tư

- Ngân hàng có thé dự đoán được những rủi ro có thé phát sinh ra trong quá trìnhđầu tư, ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình triển khai dự án Khi có được những cơ

sở này, ngân hàng có phát hiện và bổ sung thêm những biện pháp khắc phục hoặchạn chế rủi ro, đảm bảo cho tính khả thi của dự án đồng thời tham gia ý kiến vớicác cơ quan quan lý Nhà nước va chủ dau tư dé có quyết định đầu tư đúng đắn

- Ngân hàng tạo ra các căn cứ để có thể kiểm tra việc sử dụng vốn đúng mụcđích, đúng đối tượng và tiết kiệm vốn đầu tư, nâng cao hiệu quả dau tư dự án

- Ngân hàng có phương án hạn chế rủi ro tín dụng đến mức thấp nhất khi xácđịnh giá trị khoản vay, thời hạn, lãi suất, mức thu nợ và hình thức thu nợ hợp lý,

tạo điều kiện cho dự án hoạt động có hiệu quả

- Ngân hàng rút ra kinh nghiệm trong cho vay dé tiến hành và phát triển có thé

nâng cao chất lượng hơn Xuất phát từ tính thực tế, sự cần thiết, tính hiệu quả củacông tác thẩm định tài chính dự án, hoạt động này đã và đang tiếp tục trở thành

một hoạt động quan trọng mang nhất và mang tính quyết định trong nghiệp vụ

cho vay của mỗi ngân hàng

1.3 Nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư Bat động san

1.3.1 Tham định năng lực tài chính của chú đầu tw

1.3.1.1 Khái niệm thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư

Thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư là việc phân tích đánh giánăng lực tài chính của doanh nghiệp nhằm xác định sức mạnh về mặt tài chính,

khả năng độc lập, tự chủ tài chính trong kinh doanh, khả năng thanh toán và khả

năng hoàn trả nợ của người vay

1.3.1.2 Nội dung thâm định năng lực tài chính của chủ đầu tư

Bên cạnh việc xác định chính xác khả năng tài chính, khả năng độc lập tự chủ trong kinh doanh, khả năng thanh toán và khả năng trả nợ của doanh nghiệp,

còn phải xác định chính xác số vốn chủ sở hữu thực tế tham gia vào phương ánxin vay Ngân hàng theo qui định của chế độ cho vay Đề phân tích được vấn đềnày một cách hiệu quả, rõ ràng nhất phải dựa vào các báo cáo tài chính, bảngtổng kết tài sản, bảng quyết toán lỗ lãi Tuy nhiên các báo cáo tài chính này chỉthể hiện được những điều gì đã xảy ra trong quá khứ, vì vậy dựa trên kết quảphân tích, thẩm định, CBTD phải biết xử lý chúng dé đưa ra những nhận định,đánh giá, dự báo tìm các định hướng phát triển, để có thể chuẩn bị đối phó vớicác vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện dự án Khi phân tích năng lực tàichính của doanh nghiệp ta cần vận dụng linh hoạt và kết hợp các chỉ tiêu với

nhau.

Các chỉ tiêu đánh giá năng lực tài chính của chủ đầu tư:

a/ Khả năng huy động vốn

- Tỷ lệ vốn tự có trong tổng vốn đầu tư

Nếu > 1⁄2 thi dé huy động, thé hiện khả năng tài chính và quyết tâm đầu tư

của chủ dự án

- Ty lệ tài sản lưu động = Tài sản lưu động / Tài sản lưu động nợ

Chỉ ra khả năng thanh toàn các khoản nợ

Tài sản lưu động gồm: Tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, tiền đang chuyền và các

khoản đầu tu tài chính ngắn hạn, các khoản phải thu, hàng hoá tồn kho và TSLDkhác Chỉ tiêu này cho biết số vốn của chủ sở hữu nằm trong tài sản lưu độngnhiều hay ít, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án vay vốn Chỉ tiêu này cànglớn càng tốt, nếu <=0 thì năng lực tự chủ về tài chính của khách hàng rất yếu

- Lợi nhuận / tài sản = NOI/ Tổng tài sản

- Tỷ suất lợi nhuận của vốn chủ sở hữu = Lợi nhuận ròng / Vốn chủ sở hữu

Tỷ suất này cho biết một đồng vốn của chủ sở hữu tạo ra bao nhiêu đồng lợinhuận Từ chỉ tiêu này, cán bộ tín dụng có thể xác định được khả năng huy động

lợi nhuận của khách hàng để trả các khoản nợ hoặc đầu tư mở rộng sản xuất, kinh

doanh.

- Lợi nhuận / Vốn tự có

- Lợi nhuận / Tông vốn đầu tư

b/ Phân tích khả năng tài chính của chủ đầu từ

- Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1

Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ rang thì hệ số này cóthể nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi

- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%

Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là

40% thì dự án thuận lợi.

1.3.2 Thẩm định tổng vốn đầu tw

1.3.2.1 Khái niệm thẩm định tổng vốn đâu tư

Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 68/2010/NĐ-CP: “Tổng mức đầu tư xây dựng làtoàn bộ chỉ phí đầu tư xây dựng của dự án được xác định phù hợp với thiết kế cơ

sở và các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Nội

dung tổng mức dau tư xây dựng gồm chỉ phí bôi thường, hỗ trợ và tái định cư(nếu có); chỉ phí xây dựng; chỉ phí thiết bị, chỉ phí quản lý dự án; chỉ phí tư vấndau tr xây dựng; chỉ phí khác và chỉ phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và

trượt giá ”

1.3.2.2 Nội dung thẩm định tổng vốn đâu tu

a Phương pháp xác định tổng vốn đầu tư

Theo Nghị định 68/2019/NĐ-CP về quản lý chỉ phí đầu tư xây dựng

“a) Phương pháp xác định khối lượng xây dựng tinh theo thiết kế cơ sở, kế hoạch

thực hiện dự án, tổ chức biện pháp thi công định hướng, các yêu cầu cần thiếtkhác của dự án và hệ thống định mức, đơn giá xây dựng, các chế độ, chính sách

liên quan;

b) Phương pháp xác định từ dữ liệu về chỉ phí các công trình tương tự;

c) Phương pháp xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình;

d) Phương pháp kết hợp các phương pháp nêu tại điểm a, b, c khoản này”

b Các bảng trong nội dung xác định tổng vốn đầu tư

Bảng 1: Tổng vốn đầu tưThành phần vốn đầu

Bảng 2: Tiến độ thực hiện vốn đầu tư

Tên công việc

Thời hạn 4£ Tông lãi kos

STT Nam vay vay suât/năm vôn và

vay vay 1

(tr.đ) (%) lãi vay 1

1.3.3 Thẩm định hiệu qua tài chính dự án

1.3.3.1 Các bảng xác định chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án

Để phục vụ xác định các chỉ tiêu hiệu quả của dự án, cán bộ thẩm định dự án cầnkiểm tra số liệu về dự kiến doanh thu, chỉ phí của dự án và dòng tiền thông qua

các bảng

¢ Doanh thu

¢ Chi phí hoạt động hàng năm

Doanh thu từ sản pham phụ

Doanh thu từ phế liệu, phế phâm

Dịch vụ cung cấp cho bên ngoài

Tông doanh thu chưa có thuê VAT

VAT: thuê giá trị gia tăng

Bảng Chỉ phí hoạt động hàng năm

Chi phí nguyên vật liệu chính,

nguyên vật liệu phụ, nhiên liệu,

Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính

mức lãi lỗ hàng năm của dự án Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệu quả

tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dự án Việc tính toán chỉ tiêu này

được tiến hành theo bảng dưới đây:

Tổng doanh thu chưa có thuế

VAT

Các khoản giảm trừ

- Giảm giá

- Hàng bán bị trả lại

- Thuê tiêu thụ đặc biệt,

thuế xuất khấu phải nộp

Doanh thu thuần (1-2)

Téng chỉ phí sản xuất (chưa có lãi)

Lãi vay

Thu nhập chịu thuế (3-4-5)

Thuế thu nhập doanh nghiệp (6%

thuế suất)

Loi nhuận thuần sau thuế (6-7)

Phân phôi lợi nhuận thuần

Các tỷ lệ tài chính

Vòng quay của vốn lưu động

Lợi nhuận thuân/doanh thu thuân

Lợi nhuận thuần/vốn chủ sở hữu

Lợi nhuận thuằn/tồng mức đầu tư

9 Thu nhập sau thuế (9 = 7-8)

10 | Chỉ phí đầu tư bd sung TS

1I | Dòng tiền sau thuế

1.3.3.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án

Dựa trên những kết quả từ các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án, nhà đầu

tư hay các ngân hàng mới có thé đưa ra câu trả lời cho câu hỏi: có hay khôngthực hiện dự án Mỗi chỉ tiêu này đưa ra một phương pháp để đánh giá được hiệu

quả tài chính dự án.

© Chi tiêu giá trị hiện tài ròng — NPV của dự án:

Giá trị hiện tại rong của dự án được hiéu là sự chênh lệch giữa tổng giá trịhiện tai của các dong tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu

tư bỏ ra được hiện tại hoá ở mốc thời gian 0

NPV: giá trị hiện tại dong của dự án

CF, : Dòng tiền xuất hiện ở năm thứ t của dự án (t= 1>n)

CF : Vốn đầu tư bỏ ra ở thời điểm ban đầu (giả định vốn bỏ ra một lần ở

năm đầu tiên của dự án)

n: số năm thực hiện dự án

Bt: dòng thu của dự án vào năm thứ t

Ct: Dòng chỉ của dự án vào năm thứ t

* Ý nghĩa: Chỉ tiêu NPV phản ánh giá trị tăng thêm chủ đầu tư

Nếu NPV > 0 tức là dự án được thực hiện không chỉ bù đắp được vốn đầu tư bỏ

ra mà còn tạo ra phần tăng thêm cho chủ dự án (lợi nhuận) và ngược lại

Do đó với những dự án độc lập thì NPV >0 sẽ là dự án có hiệu quả về mặt tài

chính.

Nếu NPV<0 thì dự án là không có hiệu quả Trường hợp có hơn một dự án thì dự

án nào có NPV >0 và lớn nhất tương ứng đó là dự án đem lại lợi ích dự tính lớnnhất cho nhà đầu tư hay dự án có hiệu quả nhất nên sẽ được lựa chọn

*Ưu nhược điểm: Việc sử dụng NPV các nhà phân tích có thể đo lườngtrực tiếp lợi nhuận tuyệt đối của dự án đầu tư từ đây có thể so sánh, lựa chọn các

dự án khác nhau Đặc biệt chỉ tiêu này có ưu điểm nỗi bật là có xét đến giá trị

thời gian của tiền và tính toán hiệu quả toàn bộ vòng đời của dự án

Tuy nhiên bên cạnh đó thì chỉ tiêu NPV cũng có một số nhược điểm đó là:

- Phải xác định rõ ràng dòng thu và dòng chỉ của dự án khi muốn sử dụng

chỉ tiêu này Đây là công việc không phải lúc nào cán bộ phân tích- thẩm địnhcũng có thể dự tính được

- Tỷ lệ chiết khấu, trong khi tình hình thị trường vốn luôn luôn biến động

nhưng tỷ lệ chiết khấu này lại được coi cố định cho toàn bộ thời hạn chiết khấucủa dự án Đây là điều không hợp lý

© Chỉ tiêu tỷ lệ hoàn vốn nội bộ - IRR:

Ty lệ hoàn vốn nội bộ là tỷ lệ mà tại đó tong dòng thu bằng tổng dòng chicủa dự án khi quy đổi về hiện tại hay đó chính là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trịhiện tại ròng của dự án bằng 0(NPV =0)

NPV=WÝ— -Ý—C— =0

‘a(1+IRRY 2Z(I+IRR}

IRR thường được tính bằng phương pháp nội suy Hai giá trị của lãi suất chiếtkhẩu kik2 (k› >ki) ứng với NPVi>0 và NPV2< 0 sẽ được lựa chọn, dựa trênnguyên tắc tam giác đồng dạng ta có được IRR là giá trị nằm giữa 2 giá trị được

xý nghĩa: Chỉ tiêu IRR nói nên mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn

vốn đồng thời cũng phản ánh mức doanh lợi tối thiểu mà dự án đem lại

Thông thường dự án được đánh giá có hiệu quả khi nó có IRR >Chỉ phí vốn

Đối với các dự án hay phương án loại trừ nhau thì lựa chọn phương án có IRR2Chỉ phí vốn và IRR max

* Ưu nhược điểm:

Cũng giống như NPV chỉ tiêu IRR có khá nhiều ưu điểm, như:

- Chỉ tiêu này có xét đến sự biến động của yếu tố thời gian, tính đến hiệu

quả cả đời dự án và có tính đến giá trị thời gian của tiền

- Cho biết được khả năng sinh lời của dự án, dễ dang so sánh với một mứchiệu quả cho phép (bằng cách so sánh với chỉ tiêu k)

- IRR không phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu do nó được xác định từ nội bộphương án Đồng thời có thể sử dụng dé so sánh các dự án - phương án khác

nhau.

Song song với những ưu điểm trên chỉ tiêu IRR còn có một số nhwoc điểm:

- Chỉ tiêu này chỉ cho biết lợi nhuận tương đối, không cho biết được giá trịtuyệt đối dẫn đến có thể lựa chọn dự án có khả năng sinh lời cao nhưng lợi nhuậntạo ra thấp

- Không đề cập đến quy mô và độ lớn của dự án Đặc biệt không xác định

được một tỷ suất hoàn vốn nội bộ trong trường hợp dòng tiền có sự thay đổinhiều lần từ (-) sang (+) và ngược lại, khi đó cán bộ thảm định — phân tích cần

dùng NPV để đánh giá

Trong những trường hợp kết quả đánh giá bằng NPV và IRR ngược nhauthì chỉ tiêu NPV là chỉ tiêu tốt hơn cho việc đánh giá dự án vì do chỉ tiêu IIRkhông đề cập đến quy mô vốn và chúng được giả định rằng dòng tiền được táiđầu tư bằng tỷ lệ sinh lời của dự án

© Chỉ tiêu tỷ số thu chỉ - B/C( hay BCR):

Ty số thu - chi (B/C) là ty số giữa giá trị hiện tại của dòng thu trên giá trịhiện tại của dòng chỉ phí bỏ ra Chỉ tiêu này thể hiện hiệu quả của đồng vốn bỏ rakhi quy về giá trị hiện tại

* Ưu nhược điểm:

Chỉ tiêu BCR có ưu điểm nồi bật là: có tính đến giá trị thời gian của tiền,

tính toán trên toàn bộ vòng đời của dự án; Đồng thời đánh giá được hiệu quả

tương đối của dự án và có thé dùng dé so sánh các dự án — phương án khác nhau

Tuy vậy chỉ tiêu này cũng có khá nhiều nhược điểm Đó là việc đòi hỏi

phải xác định rõ ràng dòng thu và dòng chỉ của dự án Đây lại là một công việc

không phải là dễ dàng đối với nhà phân tích và thẩm định

Chỉ tiêu này có sự phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu, trong khi tỷ lệ chiết khấu trênthị trường lại luôn có sự thay đồi Đây chỉ là một chỉ tiêu tương đối nên dễ có thểdẫn đến sai lầm khi lựa chọn các phương án khác nhau

© Chỉ tiêu thời gian hoàn vồn - PP:

Thời gian hoàn vốn đầu tư là thời gian để chủ đầu tư thu hồi được số vốn

đã đầu tư ban đầu vào dự án Chỉ tiêu này cho biết sau khi thực hiện dự án baolâu thì thu hồi đủ vốn đầu tư Được xác định theo công thức:

Số vốn đầu tư còn lại cần được thu hoi

Dong tiên ngay sau mốc hoàn vôn

PP=n+

Với n là số năm ngay trước năm thu hồi đủ vốn đầu tư

Dự án có PP càng nhỏ sẽ càng tốt Bởi khi đó nhà đầu tư sẽ thu hồi được

vốn sớm Do đó nếu có nhiều dự án để lựa chọn thì dự án có PP nhỏ nhất sẽ đượcchọn.

*Uu nhược điểm:

Chỉ tiêu này có ww điểm là cho biết rõ được thời gian vốn sẽ được thu hồi

và có thé dùng dé so sánh các dự án — các phương án khác nhau Nhưng bên cạnh

đó chỉ tiêu này cũng có một số nhioc điểm: Nhiều khi sử dụng chỉ tiêu này dễ

dẫn đến việc quá chú trọng chọn phương án có thời gian thu hồi vốn nhỏ nhất mà

bỏ qua mất phương án có lợi nhuận cao nhất (mục đích của nhà đầu tư) Bỏ quaphần thu nhập sau thời gian hoàn vốn mà đôi khi có những dự án những năm sau

mới có lợi nhuận cao.

Mỗi chỉ tiêu trên chỉ tiêu nào cũng có những ưu nhược điểm riêng khôngchỉ tiêu nào là hoàn hảo nên khi thẩm định các cán bộ thâm định thường sử dụng

kết hợp một số chỉ tiêu có thể để có được kết quả chính xác nhất

e Tỷ suất lợi nhuận của vốn dau tư — PI: Do lường giá trị hiện tại của lợinhuận trên mỗi dòng vốn đầu tư

TRi: Thu nhập hàng năm của dự án

Ci: Chi phí hàng năm của dự án

r: lãi suất chiết khấu của dự án (%)

i=1,2, n - các năm của dự án.

Ý nghĩa:

- Thực chất chỉ tiêu này là một chỉ tiêu mở rộng của NPV (Giá trị hiện tại ròng)

Khi PI > 1,0 tức NPV > 0: dự án đáng giá;

khi tỉ số PI = 1: có thé đầu tư;

khi PI < 1: dự án không có hiệu quả.

*Uu nhược điểm của chi số lợi nhuận

Ưu điểm của chỉ số lợi nhuận

- Giống NPV và cũng có những ưu nhược điểm như chỉ tiêu NPV Điểm khácbiệt là NPV là một số tuyệt đốihay là số của cải gia tăng từ một dự án, trong khi

PI là số đo tương đối, biểu thị của cải tạo ra trên 1 đồng vốn đầu tư

- Cho phép đánh giá khả năng sinh lời của dự án đầu tư có tính đến yếu tổ giá trịthời gian của tiền

- Cho thấy mối quan hệ giữa các khoản thu nhập do dự án đưa lại với số vốn đầu

tư bỏ ra để thực hiện dự án

- Trong trường hợp nguồn vốn bị giới hạn, thì chúng ta không thể xếp hạng ưutiên các dự án theo tiêu chuẩn NPV của nó, chỉ số PI có thể đánh giá các dự án

khi ngân sách bị giới hạn.

Nhược điểm của chỉ số lợi nhuận

- Chi số PI ra

và chi phí của dự án.

it nhạy cảm khi tính dòng tiền với cách hiểu khác nhau về thu nhập

- Không đánh giá trực tiếp qui mô của các dự án loại trừ nhau

© Điểm hoà vốn

Chỉ tiêu này cho biết khối lượng sản phẩm hoặc mức doanh thu (do bán sản

phẩm đó) thấp nhất cần đạt được của dự án để đảm bảo bù dap được chi phí bỏ

ra Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh

thu tại điểm hòa vốn thì dự án có lãi, ngược lại, nếu thấp hơn thì dự án bị lỗ Do

đó, chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao,thời hạn thu hồi vốn càng ngắn

Có 2 phương pháp xác định điểm hoà vốn

v: Biến phí hay chỉ phí khả biến tính cho một sản phẩm

f: Tổng định phí của cả đời dự án nếu tính điểm hoà vốn cho cả đời dự án hoặcđịnh phí của một năm nếu tính điểm hoà vốn cho một năm của cả đời dự án

1.3.4 Thẩm định khả năng tra nợ

1.3.4.1 Khả năng trả nợ

Khả năng trả nợ được thể hiện qua việc xem xét chỉ tiêu:

Tỷ lệ tài sản lưu động so với nợ ngắn hạn (còn được gọi là tỷ lệ khả năng thanh

toán hiện hành) = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn

Tỷ lệ khả năng trả nợ hiện hành phản ánh khả năng thanh toán ngăn hạn củadoanh nghiệp Tỷ lệ này phải > = 1 và được xem xét cụ thể cho từng ngành nghề

% ä nk : a “4 Nguồn nợ hàng năm của dự án

Ty số kha năng trả nợ của dự án =— "2 yso § ig của Cự aN = _ 2 phải trả hàng năm (gốc va lai)eae

Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi tru fthuees thu nhập),khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm

Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định có thé theo mức đềuđặn hàng năm hoặc có thể là trả nợ gốc đều trong một số năm, lãi trả hàng nămtính trên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm

Ty số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn Mức nàyđược xác định theo từng ngành nghề Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi

tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuân

Ngoài ra khả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét

sản lượng và doanh thu tại điểm hoà vốn trả nợ

Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá độ an toàn

về mặt tài chính của dự án, đồng thời cũng là chỉ tiêu được các nhà cung cấp tíndụng cho dự án đặc biệt quan tâm và coi là một trong các tiêu chuẩn dé chấp

nhận cung cấp tín dụng cho dự án hay không

Sau khi kiểm tra bảng kế hoạch trả nợ của dự án Cán bộ tín dụng cần kiểm tra độ

chắc chăn về mặt tài chính của dự án thông qua một số phương pháp:

- Phân tích độ nhạy của dự án

- Phân tích dự án trong trường hợp có lạm phat và trượt giá

Phân tích độ nhạy của dự án

Phân tích độ nhạy của dự án : là việc xem các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự

án như lợi nhuận, các thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ có thay đổi haykhông khi những yếu tố liên quan đến các chỉ tiêu tài chính đó thay đổi Cần phải

phân tích độ nhạy cảm để xem xét mức độ nhạy cảm tác động như thế nào đối

với sự biến động của các yếu tố liên quan Tức là, cần phân tích độ nhạy nhằmxác định hiệu quả của dự án đó trong điều kiện biến động của những yếu tố có

liên quan tới chỉ tiêu hiệu quả tài chính.

Qui trình thực hiện phương pháp phân tích độ nhạy gôm ba bước sau:

Bước 1: Xác định các yếu tố có ảnh hưởng lớn đến chỉ tiều hiệu quả xem xét

Bước 2: Cho các yếu tố đó thay đôi (tăng hoặc giảm) theo một tỉ lệ nhất định(thông thường là 5%,10% hoặc 15%)

Bước 3: Tính lại các chỉ tiêu hiệu quả và đưa ra kết luận

Nếu có nhiều yếu tố bat lợi xảy ra đối với dự án (như vượt tổng mức vốnđầu tư, cổng suất giảm, giá đầu vào tăng, giá tiểu thụ sản phẩm giảm ) mà dự ánvẫn đạt được hiệu quả thì dự án đó được coi là đạt hiệu quả vững chắc về mặt tài

chính.

Phân tích dự án trong trường hợp có lạm phát và trượt giá

Sự tăng giá của một mặt hàng cụ thể thì gọi là sự trượt giá Còn lạm phát là

sự giảm sức mua của đồng tiền Lạm pháp được coi là yếu tố khách quan, các dự

án không thể khắc phục được

Lạm phát sẽ tác động trực tiếp lên những khoản chỉ phí vốn đầu tư Khi lạmphát càng cao, nhu cầu vốn dé đầu tư, thi công xây lắp các công trình trong tương

lai sẽ ngày càng cao lên so với những ước tính hiện tại Muốn quá trình thực hiện

đầu tư diễn ra thuận lợi, việc dự tính vốn đầu tư cần huy động phải tính đếnnhứng yêu tố như trượt giá hay lạm phát nếu có Việc cân đối tiền mặt có sự ảnhhưởng rat lớn từ lạm phát Khi có yếu tố lạm phát, cần phải dé ý đến lượng tiềnmặt cần bổ sung, để có thể cân đối được về mặt tài chính Khi lạm phát càngtăng, làm cho các nhu cầu về tiền mặt cũng tăng lên, do đó mà hiệu quả dựa án sẽcàng thấp đi Bên cạnh đó, làm phát còn ảnh hưởng đến các khoản phải trả vàphải thu của các dự án Ví dụ, các khoản phải trả giảm xuống (mua chịu ít) và

khoản phải thu tăng lên (bán chịu nhiều) thì dự án sẽ không có lợi Lạm phát còn

tác động gián tiếp đến một số các mục khác như thuế, tiền lãi, hàng tồn kho và

các chỉ phí sản xuât.

Lạm phát và trượt giá là những yếu tố khách quan sẽ tác động đến các mức

lãi suất thực tế và các khoản phải thu của các dự án Do vậy, cần phải đánh giáđúng hiệu quả tài chính của các dự án khi có sự lạm phát và trượt giá, nên cầnphải tiến hành theo các phương pháp sau :

Phương pháp 1:

- Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chỉ của dự án theo tỷ lệ % trượt giá nhằm

phản ảnh đúng các khoản thu, chỉ thực tế của dự án

- Điều chỉnh tỷ suất chiết khấu r theo tỷ lệ lạm phát bằng công thức sau:

rư = (1+r)(1+f) -1 (63)

r: tỷ suất chiết khâu khi chưa có lạm phát

f: tỷ lệ lạm phát

rig tỷ suất chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát

tỷ suất chiết khấu điều chỉnh này được sử dụng dé chuyển các khoản thu chi của

dự án về cùng một mặt bằng thời gian Như vậy, với ử dụng tỷ suất chiết

khấu có điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát đã loại bỏ được yếu tố lạm phát ra khỏi

các khoản thu chi của dự án.

r: tỷ suất chiết khấu đã loại trừ yếu tố lạm phát

Sử dụng tỷ suất chiết khấu này dé tính chuyển các khoản thu chi của dự án vềcùng một mặt bằng thời gian

1.3.4.2 Đánh giá về các tài sản đảm bảo tién vay

Khi thẩm định dự án, các tài sản dùng dé thế chấp, cầm có hay bảo lãnh sẽ

phải dé bán, giá trị bán tài sản phải bù dap được những số dư nợ gốc, nợ lãi và

một số các loại thuế khác theo quy định của pháp luật Khi thẩm định cần phảiđúng các quy định hiện hành về một số nội dung như : phải kiểm tra thủ tục hồ sơpháp lý, các tiêu chuẩn tài sản thế ch tờ sở hữu tài sản, cơ sở định giá,

bảo lãnh những tài sản cố định cầm cố Cán bộ tín dụng khi thẩm định dự án cần

phải lập biên bản kiểm định tài sản theo các quy định hiện nay Còn đối với hồ sơcác nhà đất thì cần phải có xác nhận của phòng trước bạ của sở địa chính, sở nhàđất hoạch của phòng quản lý ruộng đất của UBND các cấp có thâm quyền

1.4 Những nhân tố ảnh hướng đến công tác thẩm định tài chính dự án đầu

tư Bất động sản

1.4.1 Phương pháp và các tiêu chuẩn thẩm định

Phương pháp thâm định là một trong những yếu tố có ảnh hưởng khá lớn

đến chất lượng thẩm định tài chính các dự án Những vấn đề đặt ra với ngân hàng

là lựa chọn những phương pháp nào, làm thế nào, dùng những chỉ tiêu nào đểthâm định dự án đạt hiệu quả tốt nhất với nguồn thông tin đã thu thập được Mỗi

dự án đều có một đặc trưng nhất định, không dự án nào giống dự án nào, nênkhông phải dự án nào cũng cần áp dụng và tính toán các chỉ tiêu trong hệ thốngthâm định Việc sử dụng chỉ tiêu hay phương pháp nào phụ thuộc vào đặc điểmriêng của dự án đó Với mỗi một dự án, phương pháp khi sử dụng tốt nhất là

phương pháp phù hợp nhất nhưng chưa chắc là phương án đó lại là hiện đại nhất.Trong giai đoạn hiện nay, việc phân tích, đánh giá dự án được chính xác, toàn

diện và đạt hiệu quả cao hon là những phương pháp thẩm định tài chính hiện đại

Khi dùng một chi tiêu hay phương pháp dé thẩm định, các cán bộ cần hiểu

rõ chỉ tiêu hay phương pháp có ưu hay nhược điểm gì, có phù hợp đề thâm địnhtài chính các dự án không Như là để thẩm định tài chính dự án đầu tư, dùng chitiêu thời gian hoàn vốn (PP), phương pháp này sẽ không quan tâm đến các dòngtiền sau năm thu hồi vốn, vì vậy sẽ không lường trước được trong tương lai sẽ cónhững rủi ro nào ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án như thế nào? Do

đó, nó thích hợp hơn với những dự án nhỏ, hao mòn nhanh và phải thu hồi vốn

nhanh Như vậy, các cán bộ thấm định cần phải nắm chắc những nhược điêm của

phương pháp, chỉ tiêu để thẩm định với các dự án phù hợp với nó Rõ ràng là,

nếu ngân hàng áp dụng hay sử dụng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn cho các doanhnghiệp có quy mô lớn, thời gian dài thì sẽ không đạt hiệu quả.

1.4.2 Thông tin

Thông tin là một trong những cơ sở phân tích đánh giá, là tài nguyên cho

quá trình tác nghiệp của những cán bộ thấm định Khi có được những thông tin,

các số liệu chính xác, đầy đủ trên nhiều góc độ khác nhau thì có thể sẽ có một kết

quả thâm định chính xác cao độ Ngân hàng có thé dựa vào các thông tin từ nhiềunguồn khác nhau, liên quan mật thiết đến những vấn dé cần đánh giá và tiến hành

sử dụng các phương pháp xử lý và sắp xếp thông tin một cách thích hợp nhất

theo nội dung của quy trình thâm định dự án dé có được nguồn thông tin cần thiết

1.4.3 Năng lực chuyên môn của cán bộ thẩm định

Khi thâm định dự án nói chung và thẩm định dự án về tài chính nói riêng,các cán bộ thẩm định luôn luôn đóng một vai trò quan trọng Họ chính là nhữngngười trực tiếp tiến hành các hoạt động thẩm định dự án tài chính đầu tư Những

sự thâm định tài chính dự án đòi hỏi các cán bộ thẩm định cần có kiến thức sâu

về nghiệp vụ, sự am hiểu về các vấn đề như là cho vay, đầu tư của ngân hàng.Bên cạnh đó còn phải hiểu biết về vấn đề liên quan khác như thuế, thị trường,môi trường, khoa học công nghệ Do vậy, thẩm định tài chính dự án không phải

là một nghiệp vụ đơn giản, còn phải phụ thuộc vào chất lượng nhân tố con người.

Sự hiểu biết những kiến thức về khoa học, xã hội, kinh tế mà người thấm địnhđược đào tạo hay bồi dưỡng kiến thức mà có Những hoạt động thực tiễn, nănglực, khả năng nắm bắt xử lý các công việc, các kiến thức sử dụng sẽ được các cán

bộ thâm định tích lũy kinh nghiệm, kỹ năng qua từng dự án thâm định Nhữngphẩm chất đạo đức tốt, tính kỉ luật cao là những điều kiện dé đảm bảo chất lượngthẩm định Ngược lại, những cán bộ thẩm định không có đạo đức, kỷ luật khôngtốt thì sẽ làm hỏng việc thâm định, không đánh giá tính khả thi của dự án

Để đạt được những chất lượng tốt trong khi thẩm định dự án, điều quantrọng dau tiên là cán bộ thẩm định cần nắm vững chuyên môn, nghiệp vụ nghềnghiệp Phải nắm vứng các chế độ pháp luật, các văn bản chính sách do nhà nước

đề ra và quy định đối với các lĩnh vực như: xây dựng cơ bản, doanh nghiệp và tài

chính kế toán

Vì vậy, những cán bộ thâm định là một trong những nhân tố quan trọngquyết định chất lượng thẩm định dự án đầu tư hay tài chính Do đó, muốn hoànthiện, làm tốt công tác thẩm định tài chính dự án dau tư, trước hết các cán bộ cần

có trình độ kiến thức, năng lực đạo đức các cán bộ thâm định cần phải cải thiện

va nâng cao.

1.4.4 Thời gian và phương tiện kĩ thuật phục vụ thẩm định tài chính dự án

đầu tw Bat động sản

Về thời gian

Việc thấm định tài chính dự án bat động sản đòi hoi một sự chuyên môn cao

cũng như sự cần trọng trong các khâu quy trình Thời gian quá ngắn hay quá dài

đều ảnh hưởng đến chất lượng thâm định Trong vòng thời gian quá ngắn, việcthâm định tài chính trở nên quá vội vàng, do đó không thể đảm bao được độ

chính xác cao cũng như các tính toán ti mi chỉ tiết, có thể xảy ra những sai xót

không đáng có do không có đủ thời gian dé rà soát lại Bên cạnh đó, nếu thẩm

¡ thì sẽ dẫn đếnđịnh tài chính dự án đầu tư được diễn ra trong thời gian quá

việc co nhiều nhân tố khác ảnh hưởng vào khiến cho các thông tin thẩm định

không còn sự chính xác.

Về phương tiện khoa học kĩ thuật

Hiện nay, khoa học kỹ thuật và công nghệ hiện đại đã được ứng dụng vào tất cả

những lĩnh vực của đời sông xã hội Đặc biệt, trong nghành ngân hàng, công

nghệ thông tin đã được ứng dụng rất nhiều, làm tăng khả năng thu nhập, xử lý vàlưu trữ thông tin một cách khá hiệu quả Do đó, việc thâm định tài chính dự ánđầu tư có hiệu quả hơn trên cơ sở của việc cung cấp thông tin cho việc thẩm định.Hiện nay, các doanh nghiệp sử dụng nhiều phần mềm chuyên dùng khiến cho

công tác thẩm định được thuận tiện hơn Những cán bộ thẩm định có thể truy cập

và xử lý lượng thông tin rất lớn mà vẫn có thể tiết kiệm được thời gian Các chỉtiêu cần tính toán thì đều được cài đặt sẵn, chỉ cần nạp số liệu vào máy, sẽ cho racác chỉ tiêu như NPV, IRR, PI Nhưng sẽ có van dé xảy ra khi máy hay cácchương trình đang dùng có sự cố thì ẽ cho ra những kết quả thâm định dự án

không chính xác, do đó đòi hỏi cán bộ cần phải xem xét lại các kết quả thẩm định

để cho ra một kết luận chính xác nhất

CHƯƠNG 2

THUC TRẠNG CONG TÁC THAM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ

AN DAU TU BAT ĐỘNG SAN TẠI NGÂN HÀNG

AGRIBANK CHI NHANH LONG BIEN

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Agribank Chi nhánh Long Biên

2.1.1 Lịch sứ hình thành và phát triển

2.1.1.1.Giới thiệu tổng quan về Ngân hàng Agribank

Tên bằng Tiếng Việt: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt

Vốn điều lệ tại ngày 31/12/2018: 30.472.983.001.584 đồng

Bằng chữ: Ba mươi nghìn bồn trăm bảy mươi hai tỷ chín trăm tám mươi batriệu một nghìn năm trăm tám mươi tư đồng

Địa chỉ: Số 2 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà

Nội, Việt Nam

khách hàng ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa, vùng biên giới, hải đảo,

và đặc biệt là ngân hàng tiên phong trong quá trình triển khai Đề án thanh toán

không dùng tiền mặt của Chính phủ, đi đầu trong đầu tư trang thiết bị lắp đặt máy

ATM (2500 ATM) và hệ thống POS/EDC

Sơ lược lịch sử hình thành và phát triên:

1988: Ngân hàng được thành lập ngày 26/03/1988 theo Quyết định53/HDBT của Chủ tích Hội đồng Bộ trưởng với tên gọi là Ngân hàng Phát triển

Nông nghiệp Việt Nam 1996: Theo Quyết định số 280/QĐ-NH5 ngày

15/11/1996 và Quyết định số 1836/QD-TCCB ngày 28/12/1996, Ngân hàng đãđổi tên một lần nữa thành Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt

Nam như hiện nay 2003: Được phong tặng danh hiệu Anh hùng Lao động thời kỳ

đổi mới

2011: Ngày 30/01/2011, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Quyết định số214/QD-NHNN phê duyệt việc chuyển đổi hình thức sở hữu của Ngân hàngNông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam từ Doanh nghiệp Nhà nước sang

Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu.

2013: Kỷ niệm 25 năm thành lập, được Nhà nước tặng Huân chương Lao

động hạng Ba về thành tích xuất sắc phục vụ phát triển kinh tế nông nghiệp, nôngthôn và nông dân thời kỳ Đổi mới

2015: hoàn thành Đề án Tái cơ cấu Agribank

2016: Năm đầu tiên thực hiện Đề án chiến lược kinh doanh giai đoạn 2016

— 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

2017: Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương cô phần hoá Agribank

vào năm 2019

2018: Ki niệm 30 năm thành lập

Sứ mệnh: Ngân hàng thương mại Nhà nước hàng đầu Việt Nam; giữ vai trò

chủ lực trong đầu tư phát triển nông nghiệp, nông dân, nông thôn; góp phần pháttriển kinh tế - xã hội Việt Nam

Tầm nhìn: Phát triển theo hướng ngân hàng hiện đại, “tang #ưởng — an

toàn — hiệu quả - bén vững”, đủ kha năng cạnh tranh và hội nhập kinh tế quốc tế

Triết lý kinh doanh: “Mang phôn thịnh đến khách hàng”

Mạng lưới hoạt động:

Agribank là ngân hàng thương mại lớn nhất Việt Nam, Agribank có mạnglưới rộng khắp trên toàn quốc với 2.233 chỉ nhánh và phòng giao dịch được kết

nối trực tuyến Đội ngũ cán bộ, viên chức, người lao động: gần 40.000 người, có

trình độ chuyên môn nghiệp vụ, gắn bó và am hiểu thị trường Năm 2010,Agribank bat đầu mở rộng mạng lưới ra nước ngoài khi chính thức khai trươngchỉ nhánh đầu tiên tại Vương quốc Campuchia

Với vai trò trụ cột đối với nền kinh tế đất nước, chủ đạo chủ lực trên thị

trường tài chính nông nghiệp, nông thôn, Agribank chú trọng mở rộng mạng lưới

hoạt động rộng khắp xuống các huyện, xã nhằm tạo điều kiện cho khách hàng ở

moi vùng, miền đất nước dé dàng và an toàn được tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.Mạng lưới hoạt động rộng khắp góp phần tạo nên thế mạnh vượt trội của

Agribank trong việc nâng cao sức cạnh tranh trong giai đoạn hội nhập nhưng

nhiều thách thức

Nhằm đáp ứng mọi yêu cầu thanh toán xuất, nhập khẩu của khách hàng

trong và ngoài nước, Agribank luôn chú trọng mở rộng quan hệ ngân hàng đại lý

trong khu vực và quốc tế Agribank có quan hệ ngân hàng đại lý với 825 ngânhàng tại 88 quốc gia va vùng lãnh thé Agribank đã tiến hành ký kết thỏa thuận

với Ngân hàng Nông nghiệp Lào, Ngân hàng Phongsavanh (Lào), Ngân hàng

ACLEDA (Campuchia); Trong thanh toán biên mậu với Trung Quốc, Agribankchiếm ngôi đầu và đã ký kết thỏa thuận với Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc(ABC), Ngân hàng Trung Quốc (BOC), Ngân hàng Kiến thiết Trung Quốc

(CCB), Ngân hàng Công thương Trung Quốc (ICBC), Ngân hàng Vịnh Bắc Bộ

Trung Quốc, Ngân hàng Phú Điền, Ngân hàng Tiết kiệm bưu điện Trung Quốc,Ngân hàng Quế Lâm Thông qua việc triển khai thực hiện thanh toán biên mậu,Agribank đem lại nhiều ích lợi cho đông đảo khách hàng cũng như các bên tham

gia.

Là ngân hàng thương mại hàng đầu trong hệ thống ngân hàng Việt Nam,

cùng với 2.233 chi nhánh và phòng giao dịch trong nước và Chi nhánh nước

ngoài tại Campuchia, Agribank hiện có các công ty con, đó là: Công ty cho thuê

Tài chính I (ALC I), Công ty TNHH MTV DV NHNo Việt Nam, Công ty CP

Chứng khoán Agribank, Công ty CP Bảo hiểm Agribank và Công ty TNHH

MTV Quản lý nợ & Khai thác tài sản Agribank.

2.1.1.2 Tổng quan về Chỉ nhánh Agribank Long Biên

Chi nhánh Agribank Long Biên được thành lập vào năm 2004 và là chỉ

nhánh loại I của ngân hàng Agribank Toạ lạc tại tầng 1 toà nhà Plaschem Tower

địa chỉ 562 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Gia Thuy, quận Long Biên, Hà Nội