Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại chi nhánh ngân hàng tmcp sài gòn hà nội

Chuyên đề thực tập GVHD ThS Nguyễn T Tùng Phương 1 LỜI NÓI ĐẦU *** 1 Lý do nghiên cứu đề tài Hoạt động đầu tư phát triển BĐS không những đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh[.]

1 I ĐẦU * Lý nghiên cứu đề tài Hoạt động đầu tư phát triển BĐS đóng vai trò quan trọng đới với sự phát triển kinh tế xã hợi của mợt q́c gia mà còn mang lại lợi nhuận lớn, vậy đã thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư Tuy nhiên, để có thể tham gia vào lĩnh vực này, các doanh nghiệp cần chấp nhận đầu tư một lượng vốn lớn thời gian dài Trên thực tế lượng vớn tự có của các doanh nghiệp thường hạn chế chi phí sử dụng vớn tự có cao nhất, họ thường tìm đến các kênh khác để vay vớn Trong đó, Ngân hàng thương mại (NHTM) tỏ nguồn cung cấp vốn trung dài hạn hiệu chủ ́u cho kinh tế NHTM mợt loại hình doanh nghiệp đặc biệt, hoạt động kinh doanh lĩnh vực tiền tệ tín dụng Cũng mọi hoạt đợng kinh doanh khác, hoạt đợng tín dụng hàm chứa nhiều rủi ro Nếu không thu hồi được nợ, Ngân hàng dễ khả toán dẫn đến phá sản Hậu nghiêm trọng có thể lan truyền hệ thống gây sự sụp đổ của hàng loạt Ngân hàng, ảnh hưởng xấu đến mọi mặt kinh tế xã hội Như vậy vấn đề đặt vừa gia tăng số lượng các dự án đầu tư Bất động sản vừa hạn chế được rủi ro cho hoạt đợng tín dụng Ngân hàng? Thơng qua quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Hà Nội (SHB), em đã nhận thức được vai trò vô quan trọng của công tác thẩm định dự án nói chung, thẩm định tài dự án BĐS nói riêng đới với hoạt đợng tín dụng Ngân hàng Đây cơng đoạn khơng thể thiếu nhằm đánh giá tính khả thi, hiệu của một dự án đầu tư BĐS trước Ngân hàng quyết định chấp nhận cho vay Tuy nhiên công tác tại SHB còn bộc lộ khá nhiều hạn chế, bất cập Trước sớt nóng lạnh bất thường của thị trường BĐS từ năm 2007 đến khiến thị trường trở nên khó dự báo, đẩy rủi ro hoạt đợng đầu tư BĐS lên cao sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực BĐS của NHNN, các NHTM đặc biệt Ngân hàng SHB cần phải nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS để có thể lựa chọn được dự án tốt nhất, khả thi nhằm đưa quyết định tín dụng xác, giảm rủi ro cho Ngân hàng Vì vậy em quyết định lựa chọn đề tài “ Hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản Chi nhánh Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội ” cho chuyên đề thực tập của Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: - Nghiên cứu thực tế quy trình, nợi dung phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư BĐS tại Chi nhánh Ngân hàng SHB Hà Nội - Đưa các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao chất lượng của cơng tác thẩm định tài dự án; góp phần giúp Ngân hàng giảm thiểu được rủi ro hoạt đợng tín dụng Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu - Một số dự án đầu tư BĐS vay vốn tại Chi nhánh SHB Hà Nợi - Quy trình, nợi dung phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư BĐS tại Chi nhánh SHB Hà Nội  Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS, dựa sở lý thuyết số liệu thực tế được cung cấp Chi nhánh SHB thời gian từ năm 2009 đến năm 2011 Phương pháp nghiên cứu Sử dụng phương pháp điều tra, khảo sát; đối chiếu so sánh kết hợp với phân tích tổng hợp các vấn đề liên quan đến cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS tại Chi nhánh SHB Hà Nội để làm sáng tỏ vấn đề Kết cấu đề tài Nội dung chuyên đề gồm chương: Chương I – Thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng SHB Hà Nội Chương II - Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động công tác thẩm định tài dự án đầu tư Bất đợng sản tại Chi nhánh Ngân hàng SHB Hà Nội Do thời gian trình đợ lý ḷn phạm vi kiến thức còn hạn chế, chuyên đề không thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận được sự đóng góp của các thầy các anh chị làm việc tại Ngân hàng để viết được hoàn thiện Em xin gửi lời cảm ơn tới giảng viên hướng dẫn, cô giáo - Th.sỹ Nguyễn T.Tùng Phương các anh chị làm việc tại PGD Nguyễn Văn Cừ- chi nhánh SHB Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG SHB HÀ NỘI Giới thiệu Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) - Chi nhánh SHB Hà Nội 1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội (viết tắt SHB) tiền thân Ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Nhơn Ái, hoạt động theo giấy đăng ký kinh doanh số 5703000085 Sở kế hoạch đầu tư Thành phố Cần Thơ cấp ngày 10/12/1993 giấy phép số 0041/NN/GP NHNN Việt Nam cấp ngày 13/11/1993 SHB thức vào hoạt đợng từ ngày 12/12/1993 Những ngày đầu vào hoạt động, Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội với vốn điều lệ ban đầu 400 triệu đồng, mạng lưới hoạt đợng của Ngân hàng có trụ sở đặt tại số 341 - ấp Nhơn Lộc – Thị tứ Phong Điền – Huyện Châu Thành – Tỉnh Cần Thơ Huyện Phong Điền Thành phố Cần Thơ, với tổng số cán bộ nhân viên lúc người, đối tượng khách hàng chủ yếu các hợ nơng dân với mục đích vay vớn phục vụ sản xuất nông nghiệp Ngày 20/1/2006 Thống Đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ký quyết định số 93/QĐ-NHNN việc chấp thuận cho SHB chuyển đổi mô hình hoạt đợng từ ngân hàng TMCP nơng thơn sang ngân hàng TMCP đô thị Năm 2006, mạng lưới hoạt động kinh doanh của SHB đã trải rộng khắp địa bàn TP Cần Thơ một phần tỉnh Hậu Giang, đối tượng cho vay không các hộ nông dân mà còn mở rộng cho vay: hộ kinh doanh cá thể, các doanh nghiệp vừa nhỏ địa bàn Cũng giai đoạn SHB khai trương chi nhánh tại Thành phớ Hồ Chí Minh Hà Nội Chi nhánh SHB Hà Nội được thành lập ngày 10/10/2006 ban đầu đặt tại địa 86 Bà Triệu- Hồn Kiếm Hà Nợi; từ ngày 03/06/2011 chủn địa 49 Ngơ Quyền- Hồn Kiếm- Hà Nợi Khi mới thành lập chi nhánh hoạt động với 16 nhân viên số đã tăng lên 300 người Chi nhánh SHB Hà Nội Chi nhánh cấp I đặt móng đầu tiên chiến lược phát triển mạng lưới của SHB tại khu vực phía Bắc Sau năm thành lập, với nỗ lực không ngừng việc thiết lập mạng lưới khách hàng, phát triển sản phẩm, dịch vụ tiện ích, nâng cao chất lượng dịch vụ, chi nhánh SHB Hà Nội đã bước chiếm lĩnh thị trường, đạt tốc độ tăng trưởng cao, nguồn vớn tăng bình qn 180%/năm, dư nợ tín dụng đầu tư tăng bình quân 160%/năm, lợi nhuận tăng 100%/năm, liên tục nhiều năm được nhận khen của Thống đốc NHNN ủy ban nhân dân thành phố Hà Nợi Năm 2008 SHB thức chủn trụ sở từ Thành phố Cần Thơ thủ đô Hà Nội, đặt tại địa 77 Trần Hưng Đạo- Hoàn Kiếm- Hà Nội Kết hợp với tăng vốn điều lệ từ 500 tỷ lên 2.000 tỷ đồng đã đánh dấu bước ngoặt lớn việc phát triển quy mô, vị thế, tiềm lực của SHB Trải qua 20 năm hoạt động, đến vốn điều lệ của SHB đã đạt 4.815 tỷ đồng, mạng lưới hoạt động kinh doanh rộng khắp đã có mặt tại các địa bàn TP Cần Thơ, TP Hồ Chí Minh, TP Hà Nợi, TP Đà nẵng, TP Quảng Ninh, TP Hải Phòng, TP Huế, Tỉnh Khánh Hòa,Tỉnh Hậu Giang…, với nhiều sản phẩm dịch vụ mới tiện ích Hoạt đợng kinh doanh năm qua, SHB ln giữ được tỷ lệ an tồn vớn cao với sách tín dụng thận trọng quy trình hợp lý đảm bảo chất lượng tài sản tớt với khả phát triển danh mục tín dụng khả quan 1.2 Cơ cấu tổ chức Chi nhánh SHB Hà Nội Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Chi nhánh SHB Hà Nội Giám đốc chi nhánh Phó Giám đớc phụ trách Kế toán Phòng Kế toán – Tài Phó Giám đớc phụ trách Tín dụng Phòng khách hàng doanh nghiệp Phòng khách hàng cá nhân Phó Giám đớc phụ trách TTQT Phòng TTQT Phòng quản lý rủi ro tín dụng Phòng Hành nhân sự Phòng dịch vụ khách hàng Tổ CNTT Tổ Marketing Các phòng giao dịch Chi nhánh đơn vị trực tḥc ngân hàng, có dấu được thực một số chức năng, nhiệm vụ ngân hàng theo ủy quyền của Tổng Giám đớc, có bảng cân đới riêng, tự cân đới thu nhập, chi phí có lãi nội bộ Giám đốc chi nhánh chịu trách nhiệm đạo điều hành kiểm soát công việc kinh doanh nói chung của chi nhánh hoạt đợng cấp tín dụng nói riêng phạm vi được ủy quyền Đồng thời kiểm soát hoạt động của các phòng giao dịch trực tḥc chi nhánh Các Phó giám đớc được sự ủy quyền của Giám đốc chịu trách nhiệm điều hành kiểm soát mảng kinh doanh định Các phòng ban nghiệp vụ: Phịng Tín dụng : bao gồm phòng Khách hàng doanh nghiệp phòng khách hàng cá nhân, thực các chức : thẩm định các hồ sơ, dự án vay vốn đầu tư, bảo lãnh… theo yêu cầu của Ban lãnh đạo hay các cấp có thẩm quyền; quản lý phát triển các sản phẩm tín dụng; thẩm định các hồ sơ tín dụng nằm hạn mức phán quyết của chi nhánh; tiếp thị mở rộng thị phần của ngân hàng thông qua các sản phẩm dịch vụ cung cấp Thường xuyên phân loại dư nợ, phân tích nợ quá hạn, tìm nguyên nhân đề xuất hướng khắc phục Phịng Kế tốn – Tài : Thực các nghiệp vụ kế toán cho toàn chi nhánh Trực tiếp hạch toán kế toán thống kê toán theo quy định của chi nhánh, lập các báo cáo tài định kỳ, xây dựng tiêu kế hoạch tài Phịng Thanh tốn quốc tế: Thực chức mua, bán ngoại tệ qua Thị trường Ngoại tệ Liên ngân hàng theo loại hình giao dịch giao (SPOT), có kỳ hạn (Forward), hoán đổi (Swap)… Phịng Hành nhân sự: thực các chức quản lý nhân sự, đào tạo phát triển nguồn nhân lực, quản lý nhân viên tại Chi nhánh các Phòng giao dịch trực thuộc Làm công tác tham mưu cho giám đốc việc tuyển dụng, đề bạt lương cho cán bợ cơng nhân viên Phịng Quản lý rủi ro tín dụng: bao gồm tổ Tái thẩm định tổ Quản lý rủi ro; thực chức tái thẩm định phê duyệt các khoản cấp tín dụng của các Phòng giao dịch trực thuộc mức phán quyết của Chi nhánh; phân tích, lập báo cáo đánh giá rủi ro, quản lý đảm bảo việc tuân thủ sách tín dụng đã được phê duyệt thời kỳ Lập báo cáo tổng hợp phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phòng cho tồn chi nhánh; đưa các thơng tin cảnh báo nhằm bảo đảm hoạt đợng tín dụng an tồn - hiệu Phòng dịch vụ khách hàng: gồm tổ Dịch vụ khách hàng tổ Kho quỹ Có nhiệm vụ tìm kiếm khách hàng, cung ứng các phương tiện toán cho khách, nhận tiền gửi của các tổ chức doanh nghiệp cá nhân, hỗ trợ khách việc mở tài khoản thực các dịch vụ quản lý tài khoản, tư vấn thủ tục vay vốn, bán chéo sản phẩm; quản lý kho quỹ tiền mặt, xác định nhu cầu tiền mặt hàng ngày để đáp ứng nhu cầu rút tiền của khách hàng Tổ CNTT: quản lý vận hành hệ thống CNTT để phục vụ hoạt động kinh doanh của Chi nhánh; thực đạo của Hội sở việc xây dựng triển khai các chương trình phần mềm ứng dụng quản lý Tổ Marketing: nghiên cứu thị trường, xây dựng sách kế hoạch cụ thể phát triển sản phẩm dịch vụ ngân hàng của SHB.Thực thu thập, lưu trữ thông tin khách hàng, tiếp thị có biện pháp nhằm phát triển đợi ngũ khách hàng Thu thập thông tin lãi suất huy đợng, lãi suất cho vay, sách khún mại của các Ngân hàng cạnh tranh địa bàn… Phòng giao dịch đơn vị hạch toán có dấu riêng, được phép thực một phần các nội dung hoạt động của chi nhánh theo sự ủy quyền của giám đớc chi nhánh Phòng giao dịch khơng có bảng cân đối tài khoản riêng, mọi hoạt động, giao dịch của phòng giao dịch được bắt đầu kết thúc ngày được phản ánh đầy đủ sở giao dịch chi nhánh để hạch toán 1.3 1.3.1 Tình hình kết hoạt động kinh doanh Hoạt động quản lý huy động vốn Tổng nguồn vốn huy động đến 31/12/2011 của Chi nhánh SHB Hà Nội 6.453,77 tỷ đồng, tăng 1.837,67 tỷ đồng tương ứng tăng 40% so với ći năm 2010 Trong đó: Bảng 1.1: Cơ cấu nguồn vốn huy động Đơn vị: tỷ đồng Tăng trưởng so với Chỉ tiêu Thực năm 2011 kỳ năm trước (+)(-) Nguồn vốn huy động từ (%) 4.621,72 1.445,78 45,52% 1.590,91 263,7 19,9% 22,64 5,6 32,85% 218,5 71,35 48,5% 6.453,77 1.837,67 40% tổ chức cá nhân Nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng Nguồn vớn nhận tài trợ, ủy thác từ các định chế tài nước q́c tế Nguồn vốn vay từ NHNN Tổng (Nguồn: Báo cáo KQHĐKD năm 2011 Chi nhánh SHB Hà Nội) 1.3.2 Hoạt động tín dụng quản lý rủi ro tín dụng Dư nợ cho vay đến 31.12.2011 2.916,19 tỷ đồng, tăng 478,63 tỷ đồng tương ứng tăng 19,6% so với cuối năm 2010 đạt 99,9% so với kế hoạch thời điểm 31/12/2011 (Tăng trưởng tín dụng đảm bảo quy định của NHNN