Chuyên đề thực tập: Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của Công ty TNHH thẩm định giá VNG Việt Nam

Hoạt động đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh đặcbiệt: dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản gắn với đất đai, mà bản thân đất đai vốn đã là hàng hoá đặc biệt, man

LỜI CẢM ƠN

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thay cô của

trường Đại học Kinh tế quốc dân, đặc biệt là các thầy cô khoa Bat động sản và kinh tế

tài nguyên của trường đã tạo điều kiện cho em được học tập và rèn luyện

Va em cũng xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Nguyễn Thế Phan đã đồnghành và hướng dẫn rất nhiều để em có thé hoàn thành tốt hơn khóa thực tập Trong quátrình thực tập, cũng như là trong quá trình làm chuyên đề thực tập, khó tránh khỏi saisót, rất mong được ý kiến đóng góp của các thầy cô để em học thêm được nhiều kinhnghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn bài chuyên dé thực tập tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 14 tháng 12 năm 2019

Sinh viên

Dương Văn Thắng

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC BANG BIEU, SƠ ĐỎ, HÌNH

LOI MỞ DAUCHUONG 1 : CO SỞ LÝ LUẬN VE THẢM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ

ÁN ĐẦU TƯ BÁT ĐỘNG SẢN

1.1.2 a Tổng quan về thảm định dự án đầu tư bât động sản

1.2 Nội dung công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản §1.2.1 Tìm kiếm khách hàng

1.2.2 Nghiên cứu yêu cầu, xem xét và ký kết hợp

1.2.3 Triên khai thực hiện thâm định dự án

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THÁM ĐỊNH TÀI CHÍNH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ BAT ĐỘNG SAN TAI CÔNG TY TNHH THAM

ĐỊNH GIÁ VNG VIỆT NAM 30

2.1Khái quát chung về Công ty TNHH thẩm định giá VNG Việt Nam

- 30

30 2.1.2 Lĩnh vực hoạt động và vai trò của công ty TNHH thâm định giá

VNG Việt Nam 31 2.1.3 Nguồn lực của công ty TNHH thẩm định giá VNG 32 2.1.4 Kết quả kinh doanh trong 3 năm gan da 35

2.2Thực trang công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bat độngsản tại Công ty TNHH thẩm định giá VNG Việt Nam 352.2.1 Khái quát công tác thâm định dự án thâm định tài chính dự án đầu

2.1.1 Sơ lược vé quá trình hình thành và phát trién của công ty

42

2.2.4 Đánh giá chung vê thực trạng công tác thâm định tài chính dự án

đầu tư bất động sản của công ty 58KET LUẬN CHƯƠNG 2 62

CHƯƠNG 3 : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CONG TÁC THAM ĐỊNHTÀI CHÍNH DỰ ÁN DAU TƯ BAT ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TYTNHH THÁM ĐỊNH GIÁ VNG VIỆT NAM 63

3.1Định hướng phát triển và công tác thẩm định tài chính dự án đầu

63

động sản điển hình

tư bat động sản tai Công ty

3.1.1 Dinh hướng phát triển của công ty

3.1.2 Định hướng hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tưbat động sản

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự ánđầu tư bất động sản tại công ty TNHH thẩm định giá VNG ViệtNam 64

3.3.1 Hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật

3.3.2 Minh bạch hoá thông tin

3.3.3 Quản lý hiệu quả thị trường bât động sản.

3.3.4 Hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng thâm định tài chính 69

3.3.5 Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực về thâm định tài

KET LUẬN CHƯƠNG 3 70)DANH MỤC THAM KHẢO we 71

DANH MỤC BANG BIEU, SƠ ĐỎ, HÌNH

Bảng 2.1 : Thông tin về công ty TNHH thẩm định giá VNG Việt Nam 30

Bang 2.2 : Danh sách thành viên góp vốn

Bảng 2.3 : Danh sách thâm định viên hành nghề tại doanh nghiệp 34Bảng 2.4 : Tổng kết lại số lượng hợp đồng, doanh thu, của công ty trong 35

Bảng 2.14 : Doanh thu theo bao cáo dau tư của chủ đầu tư

Bảng 2.15 Bảng kết quả so sánh giá căn hộ tại khu dự cán C22 52Bảng 2:16 Doanh thu thâm định

Bảng 2.17 Dòng tiền dự ánBảng 2.18 : Tổng hợp số liệu tính toán hiệu quả

Bang 2.19 : Độ nhạy dự án

Bảng 3.1 Dự kiến số thương vụ thực hiện định giá và doanh thu của vng

trong năm 2019 .

Sơ đồ 1.1 : Quy trình thực hiện dự án đầu tư

Sơ đồ 2.1 : Cơ cầu tổ chức của công ty

Hình 1.1 Đồ thị điểm hoà vốn

LOI MO DAU

1 Lý do chọn đề tài

Trong quá trình tham gia vào nền kinh tế thế giới, xu hướng toàn cầu hóa nềnkinh tế thế giới ngày càng phát triển ra mạnh mẽ và nhanh chóng, cuốn theo hau hếtcác quốc gia các dân tộc trên địa cầu, vì vậy Việt Nam với vai trò là một nước đangphát triển phải tìm cho mình phương hướng đi đúng đắn, phù hợp với tình hình pháttriển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước

Hoạt động đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh đặcbiệt: dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản gắn với đất đai, mà bản thân đất đai vốn đã

là hàng hoá đặc biệt, mang tính bền vững cao, hơn nữa dự án cần lượng vốn tham gialớn, cần thời gian dai để thu hồi vốn Cho nên vai trò của các công ty thực hiện côngtác thâm định tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản lại càng có ýnghĩa quan trọng Nói đến các dự án bất động sản thì luôn được tính là dự án có quy

mô tổ chức, thực hiện, đầu tư lớn Vì vậy khi thực hiện công tác thẩm định tài chínhcho dự án đầu tư không được phép sai sót Nếu có sai sót gì xảy ra trong tính toán thì

tổ chức ban hành kết quả cuối cùng của thầm định sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng khôngnhững đến bản thân chủ đầu tư dự án, mà còn ảnh hưởng đến cả sự ton tại và phát triểncủa ngân hàng và công ty thâm định Nhận thấy van dé cấp thiết trên nên trong thờigian học tập, nghiên cứu tại trường và qua thời gian tìm hiểu công tác thẩm định tàichính dự án đầu tư bat động sản của công ty TNHH thẩm định giá VNG_ Việt Nam

Em nhận ra được tầm quan trọng của công việc này và quyết định lựa chọn đề tài: "Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bat động sản của Công ty TNHH thấmđịnh giá VNG Việt Nam ” dé làm chuyên đề thực tập

2_ Mục tiêu nghiên cứu

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu

tư bat động sản tại công ty TNHH thâm định giá VNG Việt Nam trong những năm tới

- Nghiên cứu và phân tích công tác thâm định tài chính dự án đầu tư bất độngphục vụ cho các mục đích của khách hàng tại VNG từ đó chỉ rõ những hạn chế và

nguyên nhân.

công tác thảm định tài chính của công ty trong các dự án đầu tư bat động sản; củng cố

và hoàn thiện những kiến thức đã học trên trường

3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu : Công tác thâm định tài chính dự án đầu tư bất động sảncủa công ty TNHH thâm định giá VNG Việt Nam

Pham vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quá trình chuân bị, thực hiện,kết quả của công tác thâm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại VNG từ khi

2016 tới đầu năm 2019 và đề ra giải pháp đến năm 2025

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập thông tin:

- Thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập thông tin từ các nguồn thông tin chính

thống của cơ quan có chức năng, từ hệ thống sách báo, tạp chí, từ các trang web, của

các bộ, ban ngành, từ các phòng ban nghiệp vụ của Công ty.

- Thu thập thông tin sơ cấp: Phương pháp nghiên cứu điều tra, tìm kiếm, phântích thu thập thông tin từ các chuyên gia, từ cán bộ nhân viên, từ đối tác, khách hàng

- Ngoài ra đề thực hiện nội dung đề tài nghiên cứu sử dụng tổng hợp các phươngpháp nghiên cứu bao gồm: Tổng hợp, so sánh, phương pháp logic, phân tích, thống

Chương 3 : Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu twbat động sản tại công ty TNHH thẩm định giá VNG Việt Nam

CHUONG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VE THÂM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

ĐẦU TƯ BÁT ĐỘNG SẢN1.1 Tổng quan về dự án đầu tư BĐS và thẩm định dự án đầu tư BĐS

1.1.1 Tổng quan về dự án đầu tư bat động sản

1.1.1.1 Một số khái niệm có liên quan

a Dựưán

Dự án là một tập hợp mà ở trong đó là các hoạt động có mối liên hệ đến nhauđược thực hiện, triển khai, phát triển trong một khoảng thời gian có hạn, với nhữngnguồn lực : tài chính, nguyên vật liệu, công nghệ, đã được giới hạn; nhất là nguồn tài

chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thê, chính xác, làm thỏa mãn nhu cầu

về lợi ích tài chính, xã hội, của đối tượng mà dự án hướng đến Thực chất, dự án làtập hợp những chính sách, hoạt động và chỉ phí liên kết với nhau được thiết kế, xây

dựng, phát triển nhằm đạt được những mục tiêu định sẵn trong một thời gian nhất

định.

b Dự án đầu tw

Theo luật đầu tư năm 2014: “Dự án đầu tư là tập hợp để xuất bỏ vốn trung hạnhoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong

khoảng thời gian xác định.”

Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tổng thể bao gồm nhiều : hỗ sơ tài liệutrình bày một cách chỉ tiết, rõ ràng, chính xác và có hệ thống các hoạt động thu và chỉ

theo một kế hoạch định sẵn nhằm đạt được những mục tiêu nhất định và thực hiện

được những mục tiêu định sẵn trong tương lai.

Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một cách, phương pháp quản lý việc sử

dụng vốn, nguyên vật liệu, nguồn nhân công đê tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã

hội trong thời gian dài.

c Dự án đầu ti bắt động sản

Là tập hợp những đề xuất, cách thức, hoạt động về việc sử dụng nguồn vốn, đượcthiết kế theo một trình tự chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những sản

phẩm là bất động sản nhằm mục đích tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao

chất lượng của bắt động sản trong một khoảng thời gian xác định

1.1.1.2 Phân loại dự án đầu tư bắt động sản

a Du án dau tư phát triển nhà ở

da dạng về kha năng tài chính, nhu cầu thẩm mỹ, các yêu cầu về chất lượng; tiện ích,

sở thích Từ đó, trước khi thực hiện dự án phải chú ý đến khả năng tài chính và

những nhu cầu, sở thích khác nhau của những đối tượng khách hàng khác nhau

Đối tượng khách hàng khác nhau nên khả năng huy động vốn từ khách hàng

cũng khác nhau đối với các dự án chung cư cao cấp, biệt thự, chung cư cao tầng,

chung cư dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả góp do vậy cũng phải chú ýđến những yếu tố này khi lập dự án đầu tư

b Dự án dau tư phát triển văn phòng cho thuê

Đây là loại bất động sản phục vụ nhu cầu về văn phòng làm việc của những công

ty, t6 chức, đơn vị

Do là bat ng sản cho thuê nên ngay từ dau chủ đầu tư sẽ phải bỏ toàn bộ số

vốn cần thiết để xây dựng bắt động sản.

c Dự án đầu tư phát triển bắt động sản thương mại:

La những bat động san phục vu nhu cầu trao đổi giao dịch buôn bán, giới thiệu

sản phẩm của những công ty trong và ngoài nước nên đối tượng khách hàng sử dụng

loại bất động sản này rất đa dạng là những đơn vị, công ty, doanh nghiệp, cá nhân sản

xuất, kinh doanh hàng hóa; dịch vụ và hoạt động kinh doanh chính của loại bất độngsản này là cho thuê Do vậy, đối tượng khách hàng, cách thức huy động vốn và thu hồi

vốn của bat động sản thương mại mang những đặc điểm tương tự của bat động sản vănphòng cho thuê.

d Dự án phát triển bắt động sản công nghiệp:

Là loại bat động sản phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất hàng hóa, nó thường

phù hợp với những hoạt động sản xuất với quy mô lớn, đồng bộ với công nghệ cao nên

chỉ phí đầu tư cũng khá lớn Khi đầu tư vào dự án bất động sản công nghiệp thì cầnchú ý đến là hiện nay, việc đầu tư nhiều dự án vào loại bất động sản này dẫn đến dư

thừa, lãng phí vì cung đã vượt cầu Do vậy, không nên đầu tư 6 ạt, phải tìm hiểu kỹ

nhu cầu và cung cạnh tranh đối với loại bất động sản

(hồ sơ thẩm định,

hồ sơ chờ duyệt )

Thời kỳ 2: Thực hiện dự án

GIAI ĐOẠN 1 Xây dựng công trình dự án

sau khi thực hiện Tử by ha

(thành công, thất Liệt

bại, nguyên nhân)

Sơ đồ 1.1 : Quy trình thực hiện dự án đầu tư

( Nguôn : thamdinhgiavng/quy-trinh-thuc-hien-du-an.huml_

1.1.1.4 Vai trò của dự án đầu tư bắt động sản

Lý thuyết phát triển cho rằng, khả năng phát triển của một quốc gia được hìnhthành bởi các nguồn lực về: vốn, công nghệ, lao động và tài nguyên thiên nhiên Đó là

hệ thống các mi liên hệ phụ thuộc lẫn nhau rất chặt chẽ, được biểu diễn bởi phương

trình sau:

D=f(C,T,L,R)

Trong do:

D - Khả năng phát triển của một quốc gia

C - Khả năng vê von

L - Khả năng về lao động

R - Khả năng về tài nguyên thiên nhiên

TAt cả các yếu tô phát triển trên cũng chính là các nhân tố được huy động dé thựchiện các dự án đầu tư Do đó, dự án có vai trò rat quan trong đối với các chủ đầu tu,

đặc biệt là các dự án bất động sản, các nhà quản lý và tác động trực tiếp tới tiến trình

phát triển kinh tế- xã hội được thể hiện như sau:

- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung — cầu về sản phẩm, dich vụ trên thị

trường, cân đối quan hệ sản xuất và tiêu ding trong xã hội Đặc biệt là sản phẩm là bat

động sản

- Dự án đầu tư góp phần không ngừng nâng cao đời sống vật chất và tỉnh thầncho nhân dân, cải tiến bộ mặt kinh tế - xã hội của đất nước

- Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để tổ chức tài chính đưa ra quyết định tài trợ,

các cơ quan chức năng của Nhà nước phê duyệt và cấp giấy phép đầu tư

- Dự án đầu tư là công cụ quan trọng trong quản lý vốn, vật tư, lao động, trongquá trình thực hiện đầu tư

- Dự án đầu tư là phương tiện để chuyên dịch và phát triển cơ cầu kinh tế

- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung — cầu về vốn trong phát triển

- Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất — kỹ thuật , nguồn lực mới

1.1.2 Tổng quan về thẩm định dự án đầu tư bat động sản

1.1.2.1 Một số khái niệm liên quan

a Thẩm định

Tham định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng vănbản về một vấn dé nào đó

Hoạt động này do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện

Việc thẩm định có thé tiến hành với nhiều đối tượng khác nhau như thẩm định dự án,

thâm định báo cáo, thâm định hé sơ, thẩm định thiết kế, thâm định đồ án thiết kế quyhoạch xây dựng, thâm định dự thảo văn bản quy phạm pháp luật

b Thâm định tài chính dự án

Thâm định tài chính dự án đầu tư là rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học,

Đối với các nhà tài trợ, tổ chức cho vay, Ngân hàng: Tham định tài chính dự án

đầu tư là một quá trình được thực hiện bằng kỹ thuật phân tích dự án đã đưc thiết lập

trên cơ sở những chuẩn mực, nhằm rút ra những kết luận làm căn cứ quyết định chokhách hàng vay vốn đầu tư dự án

1.1.2.2 Vai trò của thẩm định dự án đầu tư bat động sản

Việc thẩm định dự án nhằm đánh giá tính khả quan triển khai thực hiện dự án,

hiệu quả của dự án; đánh giá tính hợp lý, hợp pháp, hợp ua dự án, không bỏ sót dự

án tốt và lược bỏ ngăn chặn những dự án xấu ảnh hưởng đến kinh tế xã hội

a Vai trò thẩm định dự án đối với Nhà nước:

Việc thấm định dự án có vai trò rất quan trọng đối với cơ quan Nhà nước có thấm

quyền, giúp cho cơ quan nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyết định

đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn đầu tư của nhà nước đối với dự án hoặc cấpgiấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án cụ thé như sau:

- Giúp nhà nước xác định được những thuận lợi, không thuận lợi của dự án đểđưa ra các biện pháp khai thác, khống chế, đảm bảo lợi ích quốc gia, pháp luật với quy

ước quốc tế

- Giúp nhà nước kiểm tra, kiểm soát dự án có tuân thủ đầy đủ theo pháp luật haykhông, ngăn chặn được những dự án xấu và không bỏ sót dự án tốt

- Giúp Nhà nước đánh giá được tính hiệu quả, khả thi và hợp lý của dự án trên

góc độ toàn bộ nên kinh tế — xã hội

b Vai trò thẩm định dự án đối với các tổ chức tài chính:

Bao gồm ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốctế với chức năng là những tổ chức có thé cung cấp và hỗ trợ vốn dau tư cho dự án.Thâm định dự án là một khâu quan trọng trong giai đoạn chuân bị cho vay, có ý nghĩaquyết định tới các giai đoạn sau của chu kỳ dự án

- Việc cung cấp và hỗ trợ vốn có thé vì mục tiêu phát triển xã hội nhưng cũng cókhi không đơn thuần vì mục tiêu kinh tế Việc cung cấp hỗ trợ vốn cho dự án của các

tô chức tài chính cũng là đầu tư để sinh lời Vì vậy việc thẩm định dự án trước khicung cấp vốn cho dự án là rất quan trọng bởi lẽ:

độ, tình hình sản xuất kinh doanh hiện tại của chủ dự án.

+ Thâm định dự án là cơ sở để các tổ chức tài chính xác định số tiền vay, thời

gian cho vay và mức thu nợ hợp lý.

+ Biết được khả năng sinh lời của dự án và khả năng thanh toán nợ từ đó quyết

định các hình thức cho vay và mức độ cho vay đối với nhà đầu tư

+Thẩm định dự án giúp cho các tổ chức tài chính đạt được các chỉ tiêu về an toàn

và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ xấu và hạn chế rủi ro xảy ra

Tất cả vai trò như trên của thẩm định dự án đối với các tô chức tài chính là giúpcho tô chức tài chính đưa ra quyết định tài trợ hoặc cho dự án vay vốn

e Vai trò thẩm định dự án dau tư đối với nhà dau tư:

Nha đầu tư của dự án là người bỏ vốn, quản lý và hưởng lợi từ hoạt động đầu tư

của dự án nên việc lựa chọn một dự án tốt, có tính khả thi giúp cho nhà đầu tư tránh

được lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận mang lại từ hoạt động đầu tư dự án

Tham định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự

án dé loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ đê chỉnh sửa hoặc bd sung một cách đầy đủ

và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác

Tham định dự án nhà đầu tư biết được những rủi ro có thé xảy ra trong tương lai,

từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi romột cách thiết thực và có hiệu quả nhất

d Vai trò của thẩm định dự án đâu tư bắt động sản đối với công ty thẩm định giá:

Tham định các dự án đầu tư không chỉ giúp các công ty thâm định giá đem lạinguồn doanh thu va lợi nhuận lớn mà nó còn tạo nên uy tín của công ty thực hiện côngtác thẩm định

1.2 Nội dung công tác thẩm định dự án đầu tư bat động sản

Tham định dự án đầu tư bất động sản được hiểu là việc tiến hành nghiên cứu,

phân tích, rà soát, kiểm tra lại một cách khách quan, khoa học và toàn diện tất cả các

nội dung của dự án và các nội dung liên quan đến dự án đề đánh giá mức độ khả thi vàtính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản trước khi ra quyết định đầu tư (hoặc) tàitrợ vốn cho dự án đầu tư bất động sản

Nội dung của thẩm định dự án đầu tư bất động sản gồm :

thâm định tính cách và uy tín của người đó trên thị trường Và quan trọng hơn là thấm

định năng lực tài chính của khách hàng qua các chỉ tiêu.

- Thâm định dự án : thâm định về sự cần thiết của dự án đầu tư, thẩm định về mặt

kỹ thuật của dự án, thảm định về tài chính của dự án, thâm định về mặt kinh tế xã hội,thẩm định về khả năng trả nợ và tài sản đảm bảo của dự án

Trong các nội dung trên, sự quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu tư batđộng sản được đưa lên hàng đầu Vì nó cung cấp các thông tin về chỉ tiêu an toàn và

hiệu quả về việc sử dụng nguồn vốn, giảm thiêu rủi ro, hạn chế nợ xấu.

1.2.1 Tìm kiếm khách hàng

a Khách hàng đến từ đối tác liên kết là các ngân hàng

Các khách hàng đến quay giao dich đề tư vấn vay vốn Danh sách khách hàng có

sẵn trong hệ thống ngân hang, chỉ nhánh Khách hàng cũ của nhân viên đi trước dé lạithông tin tiềm năng có thể khai thác thêm khách hàng mới, vì họ đã sử dụng dịch vụtại ngân hàng nên rất dé dang vay thêm hoặc giới thiệu người quen có nhu vay vốn từ

đó xuất hiện nhu cầu định giá tài sản

Các ngân hàng lớn liên kết thường có nguồn khách hàng đầu tư lớn, ổn định Các

mối quan hệ đến từ các ngân hàng khác: mỗi ngân hàng có chính sách, điều kiện chovay thế chấp khác nhau, không phải cứ khách hàng đến là ngân hàng đều cho vaythành công Khách hàng có thể bỏ đi tìm ngân hàng khác vì chê số tiền duyệt vay íthơn nhu cầu, lãi suất tăng cao, thủ tục hd sơ quá chậm, yêu cầu giấy tờ phức tạp.Kíchthích, mở rộng mối quan hệ hợp tác chia sẻ khách hàng cùng nhau phát triển Các ngânhàng hiện nay điều có chính sách trả hoa hồng cho các đối tác giới thiệu khách hàngvay vốn nên có điều kiện mở rộng hợp tác dễ dàng

b Khách hàng trực tiếp

Quảng cáo trực tuyến là cách tiếp thị khách hàng có nhu cầu thẩm định dự án đầu

tư hiệu quả Tat cả các công ty thâm định giá đều có ngân sách chỉ khá lớn cho hoạtđộng tiếp thị online

Đến trực tiếp các công ty khảo sát, thu thập thông tin về khách hàng Từ đó tiếpthị đến khách hàng về vai trò và tam quan trọng của thảm định dự án dau tư

1.2.2 Nghiên cứu yêu cầu, xem xét và ký kết hợp đồng

Tir yêu cầu của khách hàng, thu thập tài liệu và thông tin cần thiết về hồ sơ dự án

để xem xét đánh giá và xác định chỉ phí

- Tài liệu chứng minh tư cách pháp nhân vay vốn: Quyết định thành lập, Giấyphép thành lập, Giấy phép kinh doanh, Quyết định bổ nhiệm ban giám déc, kế toántrưởng, Biên bản bầu hội đồng quản trị, Điều lệ hoạt động

- Tài liệu báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh như: Bảng cân đối tài sản,Báocáo kết quả kinh doanh, Giấy đề nghị vay vốn

Kết quả nghiên cứu các bước về dự án : Nghiên cứu cơ hội, nghiên cứu tiền khả

thi Các luận chứng kinh tế kỹ thuật được phê duyệt Các hợp đồng xuất nhập khẩu,hợp đồng đầu vào đầu ra Giấy tờ quyết định cấp đất, thuê đất, sử dụng đất, giấy phép

xây dựng cơ bản.

Sau khi thu thập đầy đủ các tài liệu, thông tin cần thiết, công ty cần tiến hành sắpxếp, đánh giá các thông tin, từ đó xử lý và phân tích thông tin một cách chính xác,

nhanh chóng kịp thời nhằm phục vụ tốt cho công tác thẩm định dự án

Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận báo cáo lãnh đạo và xin ý ién về mức phí,

để tiếp tục trao đổi với hách hàng Trường hợp, hdc hang cam ết cung cấp hồ sơ sau,thì bộ phận tiếp nhận báo cáo lãnh đạo xin ý iến hi có ý iến của lãnh đạo về mức phí,

bộ phận tiếp nhận tương tác thực hiện việc thông báo mức phí, mức tạm ứng tớihách hàng, và các bộ phận liên quan biết dé cùng phối hợp

Khách hàng sau khi nhận được báo giá và sau khi thoả thuận chấp nhận mức giá

mà công ty dé ra sẽ tiền tới ký kết hợp đồng

1.2.3 Triển khai thực biện thẩm định dự án

Các cá nhân, bộ phận liên quan chịu trách nhiệm tổ chức, triển khai thực hiện cácnội dung quy trình nhằm đảm bảo thống nhất hoạt động thẩm định dự án Trong quátrình thực hiện quy trình phải thường xuyên đánh giá hiệu quả, đề nghị sửa đổi, bổsung quy trình nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài sản bảo đảm

1.2.3.1 Bộ máy và nhân sự thực hiện

- Bộ phận tiếp nhận :

BPTN nhận đề nghị thâm định dự án từ khách hàng thực hiện: vào Sổ theo dõi

công tác thẩm định tài sản (Mở số theo dõi chỉ tiết ghi thông tin khách hàng) Kiểm tra

Phối hợp với chuyên viên thẩm định dự kiến phân công thẩm định tài sản vakhách hàng để xây dựng kế hoạch khảo sát tài sản về thời điểm, địa điểm khảo sát.Thống nhất lại với khách hàng về thời điểm, địa điểm khảo sát nếu kế hoạch khảo sáttài sản bị thay đổi Vào Số theo dõi công tác thâm định tài sản về lịch thẩm định tài sản

và cán bộ thực hiện đề theo dõi

- Chuyên viên thẩm định tài sản

Chuyên viên thâm định tài sản phối hợp với khách hàng dé khảo sát tai sản theo

sự hướng dẫn của khách hàng

Khảo sát: Pháp lý (Theo danh mục Hồ sơ pháp lý ứng với từng loại tài sản kèm

theo) Mục đích sử dụng, loại đường phố, mặt cắt đường, diện tích và kích thước đất,chiều rộng giáp đường đi, hình dạng khuôn viên đất, tài sản trên đất (Theo mẫu biên

bản khảo sát), hiện trạng sử dụng, hạ tầng khu vực, các yếu tố tự nhiên, môi trường anninh, trât tự, trình độ dân trí trong khu vực, các yếu tố tác động khác Và xem xét, xử

lý các thông tin thu thập từ khảo sát thực tế và hồ sơ pháp ly

Chuyên viên thẩm định lựa chọn phương pháp xử lý thông tin : Phương pháp so

sánh, chi phi, thang dư, thu nhập Lập báo cáo thâm định tài sản.

- Bộ phận kiểm soát :

Cấp kiểm soát, căn cứ trên hồ sơ chuyên viên thẩm định cung cấp, dữ liệu copy

trên máy chủ, soát xét hồ sơ, phương pháp thẩm định tài sản, báo cáo thẩm định tài sản

va phí thẩm định tai sản Nếu đạt yêu cầu thì chuyển hé sơ sang cho cấp lãnh đạo Nếu

hồ sơ và/hoặc kết quả thâm định tài sản, trả lời chưa đạt yêu cầu, cấp kiểm soát trả hồ

sơ để chuyên viên thẩm định bổ sung hồ sơ, sửa chữa lại kết quả thấm định tài san

- Bộ phận lãnh đạo :

Lãnh đạo kiểm tra báo cáo thâm định tài sản trên cơ sở hồ sơ và kết quả thấm

định tài sản đạt yêu cầu về nội dung, hình thức Nếu đạt yêu cầu thì gửi báo cáo sơ bộ

tới khách hàng Nếu hồ sơ và/hoặc kết quả thẩm định tài sản chưa đạt yêu cầu, lãnh

đạo trả hồ sơ cho cấp kiểm soát dé bổ sung hồ sơ

1.2.3.2 Nội dung thẩm định tài chính dự án đâu tw bắt động sản

Dé tiến hành thâm định tài chính, trước hết cần kiểm tra một cách khái quát cácnội dung trong phân tích tài chính dự án đầu tư dé đánh giá tính day đủ trong các nộidung phân tích tài chính cũng như đánh giá sơ bộ về tính khả thi về tài chính của dự án

a Thẩm định tổng mức đâu tư của dự án

Nội dung thâm định tổng mức đầu tư là nội dung đi đầu và quan trọng nhất khi

thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản Việc đánh gía khả năng thực hiện, hiệuquả tài chính và khả năng trả nợ sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tổng nguồn vốn đầu tư dự

án Tổng mức vốn đầu tư hay tổng số tiền huy động được của dự án là toàn bộ chi phíđầu tư xây dựng của dự án được xác định phù hợp, chính xác và có tính thực tế vớithiết kế cơ sở và các nội dung liên quan đến dự án khác của báo cáo nghiên cứu khả thi

đầu tư xây dựng dự án Muốn thầm định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư, dé kiểm tra

xem nhà đầu tư có báo cáo chính xác không cần tiến hành thẩm định các nội dung vớiviệc vận dụng các phương pháp thâm định sau:

Tham định tính đầy đủ của các khoản mục cầu thành tổng mức dau tư của dự án

Tổng mức đầu tư có thể chia ra làm các khoản mục sau :

Chi phí đầu tư vào tai sản có định gồm :

- Chỉ phí xây dựng

Chi phí phá phá dỡ, giải phóng hay giải toa các công trình xây dựng, chi phí san

lấp hay lấp đi, tháo đỡ các hạ tầng cũ, mặt bằng xây dựng, chí phí xây dựng, tạo nêncác công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ đề ở

và thực hiện thi công thuộc dự án.

- Chỉ phí thiết bị bao gồm :

Chỉ phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chỉ phí đào tạo vàchuyển giao công nghệ ( nếu có ) , chi phí lắp đặt trang thiết bị dé thi công và thửnghiệm, hiệu chỉnh; Chỉ phí vận chuyền các nguyên vật liệu, máy móc, tiền thuế phải

nộp cho nhà nước và các loại phí, chi phí khác liên quan trong quá trình thực hiện dự án.

- Chỉ phí bồi thường giải phóng hạ tầng cũ, mặt bằng , hỗ trợ về nhà ở tái định cư

dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chỉ phí chỉ trả cho phần hạ tầng kỹ thuật

đã đầu tư xây dựng (nếu có) và các khoản chi phí khác có liên quan

- Chi phí quản lý dự án :

Chỉ phí dé tổ chức thực hiện, kiểm tra, đánh giá các công việc quan lý dự án từ khi

bắt đầu dự án, triển khai dự án và kết thúc dự án, xây dựng đưa công trình vào sửdụng, vận hành và khai thác.

- Chỉ phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:

Chi phí tư van khảo sát, các thiết bị sử dụng, tư vấn kiểm tra, có thể tăng thêmnếu thuê tư van từ chuyên gia nước ngoài dé dự án có tính khả thi tốt nhất

- Chi phí khác gồm:

Các khoản chi phí ngoài chi phí tư vn thiết kế, triển khai xây dựng, chi phí thiết

bị (gồm các khoản chỉ phí bồi thường về giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư chỉphí quản lý dự án đầu tư, chỉ phí tư vấn đầu tư xây dựng, thiết kế, báo cáo, chỉ phíkhác) cũng có thể gộp chung lại thành nhóm khoản mục chỉ phí khác Các khoản chỉphí này thường được thu hồi đều trong một số năm đầu khi dự án đi vào hoạt động

- Chi phí dự phòng gồm :

Khi có công việc phát sinh thêm chi phí, chi phí này gọi là chi phí dự phòng và

dùng dé đề phòng sự tăng, trượt giá của các nguyên vật liệu

Chi phí đầu tư vào tài sản lưu động (vốn lưu động ban đầu) : Đề tạo ra các tài sảnlưu động ban đầu thì cần những chỉ phí, được gọi là chỉ phí đầu tư vào tài sản lưu động(cho nhiều chu kỳ mà doanh nghiệp thực hiện sản xuất kinh doanh hay trong vòng 2năm) đảm bảo cho chủ đầu tư thực hiện dự án có thể đi vào hoạt động theo các điềukiện kinh tế kỹ thuật, đúng thiết kế đã dự định trước

© Tham định sự phù hợp của phương pháp xác định tong mức đâu tư

Van bản quản lý, nghị định chính phủ về những chi phí đầu tư xây dựng (theoNghị định 32/2015/NĐ- CP ngày 25/03/2015 về quản lý chỉ phí đầu tư xây dựng),tổng mức mà doanh nghiệp thực hiện đầu tư dự án được xác định theo một hay nhiều

các trong các phương pháp sau đây:

Phương pháp 1: Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và cácyêu cầu cần thiết khác của dự án

Phương pháp 2: Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình

đang thực hiện.

Phương pháp 4: Kết hợp các phương pháp trên dé xác định tổng mức dau tư

eThẩm định tính chính xác của tổng mức đầu tư

Căn cứ vào các phương pháp dùng để thực hiện xác định tổng mức vốn đầu tư

do văn bản nhà nước đã quy ra nghị định nêu trên, để thâm định tổng mức vốn đầu tư

mà doanh nghiệp sẽ phải bỏ ra để thực hiện dự án có thể sử dụng các phương pháp

sau:

Phương pháp | : Kiểm tra tính chính xác của từng khoản mục trong tổng mức dau tư

của dự án:

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ tài chính và việc thực hiện tái định cư: cần kiểm tra

khối lượng phải giải phóng mặt bằng, từ đó tính toán khống lượng bồi thường và giá

cả đền bù (việc đền bù căn cứ vào chế độ, chính sách mà nhà nước đã quy định )

- Chỉ phí xây dựng: cần kiểm tra, kiểm soát và đánh giá tính hợp lý các hạng mục

công trình sẽ thực hiện, lượng công việc có trong các hạng mục, độ phù hợp, chính xáccủa các đơn giá xây dựng Trên cơ sở đó, thực hiện việc đối chiếu với chỉ phí xây

dựng trong dự án đầu tư của doanh nghiệp để đánh giá mức độ hợp lý, đồng nhất,

chính xác của chi phí xây dựng.

- Chỉ phí thiết bị: kiểm tra, kiểm soát số lượng thiết bị, các loại thiết bị hoặc hệthống thiết bi mà chủ đầu tư dé ra theo phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị đượclựa chọn, sẽ mua ở mức giá nào, chỉ phí vận chuyên có lớn không, bảo quản, lắp đặt

- Chi phí quản lý dự án được xác định bằng phương pháp tính trên cơ sở địnhmức tỷ lệ % do Bộ Xây dựng đã công bố từ trước hoặc bằng dự toán hoặc sử dụng cơ

sở dữ liệu mà công ty thu thập được từ các dự án tương tự đã thực hiện có tính tương đương.

- Chi phí công việc tư vấn đầu tư xây dựng được tính toán chính xác trên cơ sởđịnh mức tỷ lệ phần trăm (%) do Bộ Xây dựng công bố hoặc ước tính chỉ phí theocông việc tư van của dự án

- Để kiểm tra các khoản mục chỉ phí trên thì kết quả của thẩm định nội dung kỹ

thuật, tổ chức quản lý nhân sự của dự án, văn bản quản lý hiện hành về quản lý chỉ phí

cùng cần thiết và quan trọng.

Phương pháp 2: Kiểm tra tổng mức đầu tư trên cơ sở so sánh suất vốn đầu tư của dự

án

Kiểm tra chỉ phí xây dựng Chỉ phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chỉ phí

xây dựng của các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình (GXDCT) được xác định theo công thức sau:

GxpcT = Sxp x N + Ccr-sxp

Trong đó:

- SXD: suất chỉ phí xây dựng được tính chính xác tính với một đơn vị công suất

sản xuất, khả năng phục vụ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện

tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

- CCT-SXD: các khoản mục chỉ phí chưa được tính trong suất chỉ phí xây dựnghoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích hoặc

một đơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình thuộc dự.

án.

- N: diện tích hoặc công suất sản xuat, năng lực phục vụ của công trình, hạng

mục công trình thuộc dự án.

Kiểm tra chỉ phí thiết bị Chỉ phí thiết bị của dự án (GTB) bằng tổng chỉ phí thiết

bị của các công trình thuộc dự án Chỉ phí thiết bị của công trình (GTBCT) đợc xác

định theo công thức sau:

GTB = STB x N + CCT-STB

Trong đó:

- STB: suất chỉ phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn vị công

suất, năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án;

- CPCT-STB: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chỉ phí thiết bịcủa công trình thuộc dự án.

Kiểm tra các chỉ phí khác Các chỉ phí khác gồm chỉ phí bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư, chỉ phí quản lý dự án, chỉ phí tư vấn đầu tư xây dựng, các chỉ phí khác (tương

tự như trên đã trình bày).

của các dự án đã đi vào vận hành khai thác hoặc đang trong quá trình thực hiện đầu tư.Phương pháp 3: So sánh trực tiếp tổng mức đầu tư của dự án với các dự án có đặcđiểm kinh tế, kỹ thuật tương tự.

Các dự án đã được xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật gần tương đương haytương tự là những dự án triển khai có cùng loại, cấp công trình, qui mô, công suất củadây chuyền công nghệ (đối với công trình sản xuất) là đồng dang, tương đương nhau

Tùy theo đặc điểm kỹ thuật, thiết kế, mức đầu tư của các công trình xây dựng cóchỉ tiêu kinh tế — kỹ thuật tương tự đã triển khai thành công và mức độ nguồn thôngtin, số liệu của công trình có thé sử dụng một trong các phương pháp sau dé xác địnhtổng mức đầu tư của dự án bất động sản :

a a

V= È Germ xH, xHy + Cogs

Trong do:

- n: số lượng công trình có tính tương đương đã xây dựng

- i: số thứ tự của công trình có tính tương đương đã xây dựng

- GCTTTi: chỉ phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình có tính

tương đương đã xây dựng thứ ¡ của dự án đầu tu (i= 1 /n)

- Ht: hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án đầu tư xây dựng dự án cần tính toán

- Hkv: hệ số qui đổi về địa điểm triển khai xây dựng dự án cần tính toán

- CCT-CTTTi: những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây

dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ ¡.

- Trường hợp dé tính chính xác cao hơn, cần tính bổ sung (+GCT-CTTTi) nhữngchỉ phí cần thiết của dự án đang tính toán thâm định dự án đầu tư nhưng chưa tính đếntrong chỉ phí đầu tư xây dựng bao gồm : chỉ phí xây dựng, thiết kế, quảng cáo, của

công trình, hạng mục công trình của công trình có tính tương đương Trường hợp giảm

trừ GCT-CTTTi) những chỉ phí mà ban đầu chuyên viên thấm định đã tính trong chiphí đầu tư triển khai dự án, hạng mục công trình cần xây dựng và triển khai xây dựngcủa dự án có tính chất tương đương nhưng không phù hợp với dự án cần thấm địnhhoặc không cần thiết cho dự án cần thâm định

yêu cầu rõ ràng của công trình và nguồn số liệu có được có thé vận dụng kết hợp cácphương pháp phía trên để xác định, tính toán chính xác nhất có thé tong mức đầu tưcủa dự án đầu tư.

b Thẩm định vốn theo tiến độ triển khai thực hiện dự án

Tham định nhu cầu vốn theo tiến độ triển khai thực hiện theo kế hoạch định sẵn

của dự án cần đặc biệt chú ý đến các thời điểm quan trọng như: thời điểm giải phóng

mặt bằng, san lấp, đền bù Thời gian tạo dựng các hạng mục công trình phục vụ choxây dựng, sử dụng Thời gian lắp đặt thiết bị, các thiết bị hỗ trợ về quản lý, về máymóc, Thời gian đào tạo lao động, thời gian chạy thử, kiểm tra, đánh giá, xem xét,thời gian chính thức đi vào hoạt động, sử dụng và phát triển Nội dung thẩm định này

là cơ sở để xem xét nhu cầu và khả năng huy động vốn đáp ứng nhu cầu triển thực

hiện theo quá trình của dự án để đảm bảo tiến độ xây dựng của dự án Cùng với việc

đánh giá, xử lý nhu cầu vốn theo tiến độ triển khai thực hiện xây dựng, phát triển dự

án còn là cơ sở dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay do các nguồn vốn vay tao

nên trong thời gian thi công xây dựng công trình theo báo cáo tài chính Mặt khác, nội

dung thẩm định này còn giúp cho việc xem xét khả năng triển khai thực hiện dự án có

theo đúng thời gian đề ra không?

e Thẩm định kha năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn

Dé thực hiện dự án, có nhiều cách để huy động vốn từ nhiều nguồn Tuy nhiên,

chỉ cần một trong số các nguồn vốn huy động có vấn đề sẽ ảnh hưởng trực tiếp đếntiếp độ thi công của dự án Để thẩm định khả năng tính chắc về các nguồn vốn huyđộng của dự án cần phải chú ý đến các vấn đề sau:

- Dự án cần các nguồn vốn huy động đảm bảo đủ về số lượng và phù hợp với kếhoạch, dự định của chủ đầu tư, tiến độ thực hiện đầu tư của dự án

- Kiểm tra tính an toàn, đảm bảo của các nguồn vốn huy động (nguồn vốn vay,nguồn vốn góp của doanh nghiệp, nguồn vốn huy động khác) và xem xét đến khả năng

tham gia của các nguồn vốn mà doanh nghiệp có thể huy động được của dự án Chẳng

hạn đối nguồn von vay uu đãi, bao lãnh, thương mại và các nguồn vốn khác, cần xemxét đến khả năng có thé tài trợ, những rằng buộc khi cho vay vốn, hình thức thanh toán

và trả nợ vốn vay Đôi nguôn vôn góp có cân dựa vào các chỉ tiêu đê có thê phân tích

đến tiến độ góp vốn điều lệ, tiến độ phát hành cổ phiếu của các cổ đông, các thành

viên quan trọng của công ty Cần xem xét đến các phương án dự phòng để có thể

nhanh chóng giải quyết nhu cầu về vốn trong trường hợp các nguồn vốn trên khôngtham gia đúng kế hoạch mà chủ đầu tư định sẵn

Trên cơ sở các nguồn vốn mà chủ đầu tư có thể huy động được, cần cân đối giữa

nhu cầu vốn đầu tư và khả năng huy động vốn của các nguồn vốn đề đánh giá tiến độgiải ngân của các nguồn vốn tham gia vào dự án Đối với nguồn vốn vay từ các tổchức tín dụng có tính lãi suất, trên cơ sở tiến độ giải ngân, tính lãi vay trong thời gian

xây dựng.

d Thẩm định các khoản thu và các khoản chỉ phí hằng năm của dự án

© Thẩm định các khoản thu hàng năm từ hoạt động của dự án

Doanh thu từ tổng lợi ích cho hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán

sản phẩm chính, các sản phẩm phụ bổ sung, phế liệu trong quá trình hình thành sản

phẩm, phế phẩm lỗi từ quá trình sản xuất và từ dịch vụ có thể cung cấp được cho bênngoài Doanh thu của dự án được dự tính cho từng năm hoạt động sản xuất, bán hànghoá, dich vụ Để thẩm định được doanh thu hàng năm của chủ đầu tư của dự án phảicăn cứ vào kế hoạch sản xuất, tiêu thụ hàng năm và giá bán của dự án để xác định

Các khoán thu khác: gồm giá trị thanh lý tài sản cố định và thu hồi vốn lưuđộng Nguồn thu này không phải do các hoạt động sản xuất kinh doanh dự án đem lại

Thẩm định chỉ phí sản xuất (dịch vụ) hàng năm của dự án

Chi phí sản xuất (dịch vụ) của dự án được thẩm định dựa trên kế hoạch sản xuấthàng năm, cơ cấu tổ chức quản lý và nhân sự của dự án, kế hoạch khấu hao và kếhoạch trả nợ của dự án để kiểm tra các khoản mục chỉ phí sau:

Chi phí nguyên vật chính nguyên vật liệu phụ nhiên liệu điện nước, bao bì

đóng gói Cần xem xét sự hợp lý của các định mức sản xuất tiêu hao, giá nguyên vậtliệu, chi phí vận chuyền, bốc đỡ, chỉ phí tiếp thị, quảng cáo thông qua so sánh với

các tiêu chuân, định mức của ngành hoặc các đơn vị khác cùng ngành đã và đang thực

hiện, đặc tính tiêu hao nguyên vật liệu của dây chuyền công nghệ; giá nguyên vật liệutrên thị trường và xu hướng biến động giá cả nguyên vật liệu trong tương lai

quân của lao động địa phương, mức lương cơ bản mà nhà nước dé ra, tính cả chỉ phí

dao tao

Chi phí khấu hao : khấu hao là một yếu tố cấu thành lên chi phí sản xuất Chính

vì vậy lợi nhuận và mức thuế doanh nghiệp phải nộp cho nhà nước bị khấu hao tácđộng nhiều

Kiểm tra chỉ phí sử dụng vốn vay ngân hàng: bao gồm các khoản vay ngắn và dàihạn, lãi vay ngắn hạn và dài hạn mà doanh nghiệp đang phải trả cho tổ chức tín dụng

Lãi vay ngân hàng được ghi rõ ràng trong bảng kế hoạch trả nợ mà chủ đầu tu đề

ra Bảng kế hoạch trả nợ được viết lên trên cơ sở kế hoạch vay nợ đã tính toán chính

xác của chủ đầu tư và các điều kiện có thể xin được tài trợ của từng nguồn vay

Thuế: thuế doanh nghiệp, thuế tiêu thụ đặc biệt và các loại thuế khác nếu có Căn

cứ theo quy định của nhà nước để xác định các khoản thuế phải nộp hằng năm

e Thâm định dòng tiền của dự án

Dòng tiền thường được các thẩm định viên sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quảtài chính của dự án đầu tư được hiểu là dong tiền sau thuế Dòng tiền của dự án có vai

trò quan trọng trong đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án Chính vì vậy,

thấm định dòng tiền được xem là một trong những nội dung quan trọng nhất trong

thẩm định tài chính dự án đầu tư

Theo phương pháp tính toán trực tiếp, dòng tiền được tính là mức chênh lệch

giữa các khoản thu và chỉ phí phát sinh trong từng năm hoạt động của dự án.

Các khoản thu của dự án :

Biểu hiện của các khoản thu : doanh thu trong từng năm hoạt động của dự án và

các khoản thu khác (thu thanh lý tài sản có định, thu hồi vốn lưu động)

Các khoản chi phí của dự án :

Các khoản chi phí của dự án được thé hiện: Chi phí vốn đầu tư ban đầu của dự án

(vốn cố định và vốn lưu động), giá trị đầu tư bổ sung tài sản (nếu có), chi phí hang

năm (không bao gồm khấu hao và lãi vay)

Những lưu ý khi thẩm định viên thẩm định dòng tiền của dự án : doanh thu và chi

phí của dự án không tính đến thuế giá trị gia tăng Dòng tiền sau thuế cũng có thể tính

theo phương pháp gián tiếp Tuỳ theo mục tiêu cần phân tích, dòng tiền của dự án còn

có thể xem xét trên quan điểm vốn chủ sở hữu

Có một số chỉ tiêu thường hay dùng để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn như:

- Giá trị hiện tài ròng.

- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ

- Xác định lãi suất chiết khấu hợp lý cho từng loại dự án Đê tính toán chính xác

mức lãi suất này, cần phải căn cứ vào sự ảnh hưởng của các nhân té:ty lệ lạm phát, chiphí cơ hội Trên thực tế lãi suất này được tính dựa trên lãi suất cho vay trung dai hạn

cộng thêm tỷ lệ lạm phát trong từng thời kỳ khác nhau NPV được xác định theo công

Và: n là năm hoạt động của dự án, r: tỷ lệ chiết khấu

Khi NPV >0 thì dự án được lựa chọn.

Dự án có nhiều phương án thì phương án có NPV lớn nhất là phương án đượclựa chọn về mặt tài chính Nếu các phương án có lợi ích như nhau thì phương án có giá

nhỏ và ngược lại Do đó cần phải chọn lãi suất chiết khấu sao cho phù hợp với từng dự

án trên cơ sở tính toán chi phí sử dụng vốn của từng dự án Như vậy NPV cho biết khả

năng sinh lời của dự án dưới tác động của lãi suất chiết khấu chứ nó không cho biết tỷ

lệ sinh lời ma tự bản thân dự án có thể tạo ra được Dé khắc phục nhược điểm này, tatính chỉ tiêu thu hồi nội bộ

- Chỉ tiêu tỉ suất hoàn vốn nội bộ IRR: “ Là mức lãi suất mà nếu dùng nó đểchiết khấu tiền tệ của dự án về hiện tại của lợi ích bằng giá trị hiện tại của chỉ phí

IRR cho biết tỷ lệ lãi vay vay tối đa mà dự án có thể chịu đựng được”

NPY, IRR=r, +

NPV, - NPV, (4-H)

Nếu phải vay với lãi suất > IRR thi dự án có NPV < 0 Chỉ tiêu IRR không cómột công thức toán học nào cho phép tính trực tiếp Trong thực tế IRR thông qua

phương pháp nội suy”

Chỉ tiêu IRR có ưu điểm là tính giá trị thời gian của tiền và cho biết tỷ suất sinhlời của một đồng vốn nhưng lại không cho biết giá trị tuyệt đối của lợi nhuận và chỉcho biết tỷ suất sinh lời trung bình, bỏ qua những giao động ngắn hạn Đối với dòngtiền không thông thường thì có nhiều lãi suất chiết khấu làm cho NPV=0 sẽ dẫn đếnsai lầm khi sử dụng IRR cho lựa chọn dự án

- Thời gian thu hồi vốn gián đơn (t) không tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian

t- K

F+D

Trong đó :

t : là thời hạn thu hồi vốn giản đơn

K: là vốn đầu tư cho dự án

F : là lợi nhuận hàng năm

D : là khấu hao hàng năm

- Chỉ số doanh lợi ( PI)

bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốn đầu tư bỏ ra

Ý nghĩa của chỉ tiêu: PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra sẽ tạo ra bao nhiêu

đồng thu nhập Thu nhập này chưa tính đến chỉ phí vốn đầu tư đã bỏ ra

Tiêu chuẩn lựa chọn: PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng, tốithiểu phải bằng lãi suất chiết khấu

Ưu điểm: Cho biết lợi nhuận hiện tại của một đồng vốn đầu tư vào dự án, so sánh

được các dự án có quy mô vốn khác nhau.Có mối quan hệ chặt chẽ với chỉ tiêu NPV,thường cùng đưa tới một quyết định, dễ hiểu, dễ diễn đạt

Nhược điểm: Người ta không quan tâm đến quy mô vốn, chưa chắc tổng lợi

nhuận đã lớn nhất Có thể không tối đa hoá lợi nhuận cho chủ đầu tư

- Thời gian hoàn vốn (PP)

Khái niệm: Thời gian hoàn vốn là khoảng thời gian sao cho các khoản thu nhập

từ dự án (khấu hao và lợi nhuận sau thuế) đủ bù đắp vốn đầu tư vào dự án

Nếu doanh thu đạt thấp hơn doanh thu tại điểm hoà vốn thì việc kinh doanh sẽ bị

lỗ, nếu đạt cao hơn sẽ có lãi Vì vậy, vùng thấp hơn điểm hoà vén là vùng lỗ và vùng

cao hơn điểm hoà vốn là vùng lãi

Tai điểm hoà vn, tổng doanh thu bằng tổng chỉ phí

- Khấu hao tài sản cố định.

- Chi phí bảo hiểm, bảo trì máy móc, thiết bị nhà xưởng

- Chi phí thuê mượn bat động sản, máy móc thiết bị.

- Chỉ phí trả lãi vay, trả thuế

- Biến phí gồm: - Chỉ phí nguyên vật liệu

- Chi lương - Chi phí phụ tùng, bao bì đóng gói.

- Chỉ phí vận chuyền bốc dỡ

Ta có dé thị thể hiện điểm hoà vốn:

Nếu lấy một điểm nao đó trong khoảng 0xw, ta có thé tính được số vốn chưa thuhồi tại điểm đó

Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng xmX, ta có thể tính được số lãi tại điểm

đó.

Bắt đầu từ sản phẩm vượt qua điểm hoà vốn, cứ mỗi sản phẩm tiêu thụ sẽ đưa lại

cho doanh nghiệp mức lợi nhuận bằng mức lãi gộp một đơn vị sản phẩm

Điểm hoà vốn trả nợ cho biết từ điểm này trở đi doanh nghiệp phải có tiền dé trả

ng vay.

Điểm hoà vốn càng thấp thì tính kha thi của dự án càng cao và ngược lại Phân

n lượng cần tiêu thụ,tích điểm hoà vốn sẽ cung cấp những thông tin cần thiết về

doanh thu cần đạt được khi biết sản phẩm và doanh thu hoà vốn Phân tích điểm hoà

vốn còn chỉ ra ngưỡng doanh nghiệp không bị lỗ, để xác định mô đầu tư, quy mô sản

g Thẩm định rủi ro về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án đâu tư

Do đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển mang tính chất lâu dài, kết quả và

hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố không ổn

định theo thời gian và điều kiện địa lý của không gian Do đó để đánh giá được chínhxác cũng như độ an toàn cho các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án đầu tư cần tiến hànhthâm định rủi ro về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án đầu tư thông qua:

Phân tích độ nhạy là xem xét sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự

án khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi hay nói một cách khác phân tích

độ nhạy của dự án nhằm xác định hiệu quả tài chính của dự án trong điều kiện có sự

biến động của các yếu té có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó

Cách phân tích như sau:

- Xác định những biến số chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính

- Do lường % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả đến hiệu quả tài chính

- Chia tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho tỷ lệ thay đổi của mỗiyếu tố, ta được chỉ số nhạy cảm

Chỉ số nhạy cảm cho ta biết sự thay đổi của NPV khi thay đổi từng nhân tố mộttrong khi các nhân tố khác cố định

1.2.4 Trả kết quả thẩm định

Khi có kết quả phản hồi của khách hàng, trao đổi và trình lãnh đạo dé xin chỉ đạo

thực hiện tiếp theo Chuyên viên thẩm định tài sản nhận hồ so đã ký duyệt, ghi số phathành vào Báo cáo và Chứng thư thẩm định tài sản, cập nhật số Chứng thư thâm địnhtài sản và ngày phát hành vào Số theo dõi công tác thẩm định tài sản In xin ký vàđóng dấu các báo cáo, chứng thư thẩm định tài sản, và gửi thư trả lời cho khách hàng.Thực hiện tổng hợp hồ sơ và thực hiện lưu trữ hồ sơ

Chuyên viên thẩm định tài sản chuyển hồ sơ thâm định tài sản sang lưu trữ tại Bộphận lưu trữ theo quy trình quản lý và lưu trữ hồ sơ

Kết thúc quy trình thâm định tài sản

động sản

Chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư bị chỉ phối bởi nhiêu nhân tố, song

có thể phân chia thành nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan Nhân tố chủ quan lànhân tố thuộc về nội bộ công ty ma công ty có thể kiểm soát, điều chỉnh Nhân tốkhách quan là những nhân tố bên ngoài môi trường tác động nó không thể kiểm mà chỉkhắc phục dé thích nghỉ Việc xem xét, đánh giá các nhân tố đó là rất cần thiết đối với

công ty trong việc đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài chính

dự án.

1.3.1 Các yếu tố chủ quan

- Năng lực, kiến thức, kinh nghiệm của cán bộ thâm định

Con người đóng vai trò quan trọng mang tính chất quyết định đến chất lượngthẩm định tài chính dự án nói riêng và chất lượng thẩm định dự án nói chung Kết quảthâm định tài chính dự án là kết quả của quá trình đánh giá dự án về mặt tài chính theo

nhận định chủ quan của con người bởi vì con người là chủ thê trực tiếp tổ chức và thực

hiện hoạt động tài chính theo phương pháp và kỹ thuật của mình Mọi nhân tố khác sẽkhông có ý nghĩa nếu như cán bộ thâm định không đủ trình độ và phương pháp làmviệc khoa học và nghiêm túc, sai lầm của con người trong quá trình thâm định tàichính dự án dù vô tình hay cố ý đều dẫn đến những hậu quả nghiêm trong ảnh hưởngđến tài sản của công ty gây cho công ty nhiều khó khăn trong việc thu hồi nợ, nguy cơ

mắt vốn và suy giảm lợi nhuận kinh doanh là không tránh khỏi

Trong xu thế phát triển như hiện nay, dự án đầu tư không chỉ giới hạn trongphạm vi của các doanh nghiệp trong nước mà nó có sự liên doanh liên kết với các đốitác nước ngoài thì vấn đề nâng cao trình độ của cán độ thâm định là cấp bách và phải

được ưu tiên.

- Đạo đức nghề nghiệp

Trong quá trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thâm định giá vàthâm định viên phải thực sự không bị chỉ phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vậtchất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thâmđịnh giá, nếu có sẽ đem đến kết quả thẩm định sai lệch, vi phạm pháp luật

mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp vốn cô phan, cho vayhoặc vay vốn từ khách hàng, là cô đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợpđồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá) Nếu có thì bản chứng thư về tài sảnthâm định sẽ không đúng quy định của pháp luật.

Đối với báo cáo kết quả thẩm định giá của một thẩm định viên khác, thâm định

viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không

thống nhất với một phần hay tòan bộ nội dung của báo cáo đó

- Thông tin thu thập phục vụ cho quá trình thâm định

Tir khách hàng xin vay vốn: Công ty căn cứ vào hồ sơ dự án do chủ đầu tư gửiđến, phỏng vấn trực tiếp người xin vay vốn, điều tra nơi hoạt động kinh doanh của

người xin vay vốn, các báo cáo tài chính Trong đó nguồn thông tin từ hồ sơ dự án là

nguồn thông tin cơ bản nhất

Từ trung tâm tín dụng của các ngân hàng như số sách của các ngân hàng màkhách hang vay vốn đã từng có quan hệ dé thấy được năng lực vay nợ, uy tin của

khách hàng.

Từ các nguồn thông tin bên ngoài về tín dụng

Thông tin chính là nguồn nguyên liệu chính phục vụ cho quá trình tác nghiệp củacán bộ thâm định Do đó, số lượng cũng như chất lượng và tính kịp thời của thông tin

có tác đông rất lớn đến chất lượng thâm định Nếu thông tin không chính xác thì mọi

quá trình thấm định từ đầu cho đến cuối đều không có ý nghĩa cho dù chúng ta sửdụng các phương pháp hiện đại như thế nao, thông tin chính xác là điều kiện dé đưa ra

những đánh giá đúng.

Ngoài ra, bên cạnh việc có được các nguồn thông tin đầy đủ, chính xác và kịp

thời thì việc lựa chọn phương pháp xử lý, lưu trữ và sử dụng các thông tin đó đúng

mục đích cũng cần được quan tâm

Như vậy, thông tin có vai trò rất quan trọng trong quá trình thâm định tài chính

dự án, song dé có thé thu thập, xử lý, lưu trữ thông tin một cách có hiệu quả cần phải

có các trang thiết bị và các phần mén hỗ trợ

- Phương pháp và tiêu chuẩn thầm định

Trên cơ sở các thông tin dé thu thập được thì việc lựa chọn phương pháp thẩm

thấm định phân tích, tính toán hiệu quả tài chính dự án nhanh chóng, chính xác, dự baocác khả năng có thể xảy ra trong tương lai để tránh được các rủi ro.

Mỗi dự án có những đặc thù nhất đỉnh, không phải bất cứ dự án nào cũng ápdụng được các tất cả các chỉ tiêu trong hệ thống thấm định, do đó việc lựa chọn

phương pháp và các chỉ tiêu làm sao đánh giá được tính khả thi về mặt tài chính của

dự án cũng như tính khả thi về khả năng trả nợ ngân hàng Phương pháp thẩm địnhphải mang đầy đủ nội dung đề cập đến tất cả các vấn đề tài chính có liên quan đứngtrên góc độ công ty Với những phương pháp thẩm định tài chính trong giai đoạn hiệnnay sẽ giúp cho quá trình thấm định được thuận lợi, chính xác và toàn diện hơn

Trong quá trình thâm định việc lựa chọn tiêu chuẩn để đánh giá hiệu quả tài

chính của dự án đầu tư cũng rất quan trọng Việc tính toán đến giá trị thời gian của tiền

trong các tiêu chuẩn thẩm định tài chính dự án là cực kỳ quan trọng Tiền có giá trị vềmặt thời gian, đồng tiền hôm nay có giá trị khác ngày mai, nhiều dự án có khả thi vàhiệu quả khi không xét đến giá trị thời gian của tiền nhưng khi xét đến giá trị thời giancủa tiền thì lại không có hiệu quả về mặt tài chính Ngoài ra, việc lựa chọn tỷ lệ lãi

suất chiết khấu thích hợp là vấn đề cực kỳ quan trọng

- Hệ thống trang thiết bị phục vụ cho quá trình thẩm định

Với việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin như hiện này đã tạo điềukiện cho các công ty ngày càng hoàn thiện hệ thống thông tin phục vụ đắc lực chocông tác chuyên môn của mình Bằng hệ thống máy tính hiện đại và các phần ménchuyên dụng đã giúp cho công tác thâm định tài chính dự án diễn ra thuận lợi hơn, vớiviệc tính toán các chỉ tiêu được nhanh chóng, chính xác chỉ trong tích tắc rút ngắn thờigian thâm định dự án Chỉ trong thời gian ngắn máy tính có thể xử lý lưu trữ được mộtkhối lượng thông tin khổng lồ, với khả năng nối mạng như hiện nay thì việc truy cập

dé tìm kiếm những thông tin cần thiết phục vụ cho thâm định dự án là rất đơn giản và

nhanh chóng giúp cho công ty tiết kiệm được rat nhiều chi phí Với việc ứng dụng cácphẩm mén chuyên dụng đã giúp cho cán bộ thảm định giải quyết được những van đềtưởng trừng không thé làm được Từ đó, chất lượng thâm định ngày càng được nâng

Cao.

Tham định dự án nói chung và thâm định tài chính dự án nói riêng bị chỉ phối bởi

nhiều nhân tố khách quan, đó là những nhân tố bên ngoài tác động vào dự án làm chochất lượng thâm định tài chính dự án bị giảm sút Các dự án thường có tuổi thọ dài, do

đó rủi ro mà các nhân tố khách quan mang lại là rất khó dự báo như: tình hình kinh tế,chính trị, các cơ chế chính sách, pháp luật của nhà nước mà các nhân tố này luônluôn thay đổi và nằm ngoài tầm kiểm soát của ngân hàng và chủ dự án

Đầu tiên về các biến động của thị trường: Khi có kết quả thẩm định về một tài

sản, thì thị trường lại xảy ra những biến động, giá của các nguyên vật liệu tăng cao,hay nhà nước có chính sách nâng mức lương cơ bản Điều này ảnh hưởng nghiêmtrọng đến kết quả thâm định, nó sẽ không còn chính xác tại thời điểm mà có biến động

lớn từ mặt thị trường.

Một nền kinh tế của một quốc gia phát triển thiếu đồng bộ, không ồn định, chưa

phát triển sẽ hạn chế trong việc cung cấp những thông tin chính xác phục vụ cho việc

thẩm định Đồng thời những định hướng, chính sách, chiến lược phát triển kinh tế, xãhội theo vùng, lãnh thổ, ngành chưa được xây dựng cụ thé, đồng bộ và én định cũng

là một yếu tố gây rủi ro trong phân tích, đánh giá và đi đến chấp nhận dự án Nhiềuyếu tố nằm ngoài tầm dự báo của ngân hàng như: thiên tai, chiến tranh , khủng bố

Môi trường pháp lý với những khiếm khuyết trong tính hợp lý, đồng bộ và hiệulực của các văn bản pháp lý, chính sách quản lý của nhà nước đều tác động xấu đếnchất lượng thẩm định tài chính dự án cũng như kết quả hoạt động của dự án Các dự án

thường có thời gian kéo dài và thường liên quan đến nhiều văn bản luật, dưới luật về

các lĩnh vực như các văn bản về quản lý tài chính trong các doanh nghiệp, các văn bản

về thuế, luật doanh nghiệp, Dé đó nếu các văn bản luật này không có tính ổn định

trong thời gian dài cũng như không rõ ràng, minh bạch, chồng chéo sẽ làm thay đổi

tính khả thi của dự án theo thời gian cũng như gây khó khăn cho ngân hàng trong việc

phân tích, đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả, dự báo rủi ro, làm đảo lộn mọi con số tính

toán ảnh hưởng lợi nhuận của ngân hang va khả năng thu hồi nợ của ngân hang

Công tác thấm định tài chính dự án đầu tư BĐS đang ngày can trở nên quan

trọng hơn đối với nền kinh tế Việc đưa ra kết quả chính xác giá trị dự án đầu tu BĐS

sẽ giúp cho các bên có nhu cầu làm việc thuận lợi hơn

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS bao gồmcác nhân tố chủ quan và khách quan do đó khi xem xét định giá các CVTD cần phảitìm hiểu kỹ về dự án dau tư và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của dự án dé thâm

định cho chính xác.

Công tác thấm định dự án đầu tư BĐS cần phải tuân thủ theo quy trình chặt chẽ,

đầy đủ các bước Tùy thuộc vào mục đích định giá, khả năng thu thập, khai thác thông

tin mà CVTD có thé lựa chọn phương pháp định giá như: phương pháo so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhâp, phương pháp thang dư sao cho phù hợp.

Từ đó, sử dụng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế dé đưa ra mức giá phù

hợp nhất

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁNDAU TƯ BAT DONG SAN TẠI CÔNG TY TNHH THAM ĐỊNH GIÁ VNG

VIỆT NAM

2.1 Khái quát chung về Công ty TNHH thẩm định giá VNG Việt Nam

Bang 2.1 : Thông tin về công ty TNHH thẩm định giá VNG Việt Nam

Tên công ty: CÔNG TY TNHH THÂM ĐỊNH GIÁ VNG

VIỆT NAM

Địa chỉ: Tầng 5, tòa nhà Diamond Flower, P Nhân

Chính, Q Thanh Xuân, Hà Nội

Điện thoại: (84-4) 66 666 989 Fax: (84-4) 66 666 989 Website: http://thamdinhgiavng.com/

- Tham định giá BĐS

- Tham dinh giá máy moc thiết bị, nhà

Lĩnh vực hoạt động: | xưởng, phương tiện vận tải

- Công trình xây dựng

- Du an đầu tư giá trị doanh nghiệp

Đăng ký kinh Số 0104807140 do Sở Kế hoạch đầu tư Hà Nội

2.1.1 Sơ lược về quá trình hình thành và phát triển của công ty

Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam được thành lập từ năm 2009 làthành viên trong hệ thống VNG Group bao gồm:

- Công ty Cổ phần truyền thông VNG Việt Nam

- Văn phòng luật sư VNG Việt Nam

xây dựng, Kỹ sư cơ khí, Luật sư có trình độ chuyên môn đáp ứng yêu cầu và tiêu

chuẩn về thâm định giá của khách hàng cũng như Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA),

Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) và Hiệp hội thẩm định giá Thế giới (WAVO)

Chứng thư Tham định giá VNG Việt Nam là cơ sở pháp lý có giá trị để các Ngân

hàng, các Bộ, Cơ quan Nhà nước trên toàn quốc (Ủy ban nhân dân, Bộ Tài chính, Ban

bồi thường giải phóng mặt bằng ) công nhận và được sử dụng dịch vụ thâm định giácho nhiều mục đích khác nhau như: mua bán, chuyển nhượng, cé phần hóa, góp vốn —liên doanh, đền bù - giải tỏa, giải quyết tranh chấp dân sự, thanh lý, phát mãi tài sản,vay vốn ngân hàng, chứng mình tài sản du học — du lịch

Ban lãnh đạo và tập thê cán bộ VNG Value cam kết đem lại các hỗ trợ tốt nhất về

thâm định giá để phụ vụ hoạt động đầu tư và kinh doanh của quý khách hàng

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động và vai trò của công ty TNHH thẩm định giá VNG Việt

Nam

Dịch vụ thẩm định giá tài sản:

+ Thẩm định Bat động sản: Đất đai, nhà ở, nhà xưởng, căn hd

+ Tham định giá Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất

+ Thâm định giá Phương tiện vận tải

+ Thẩm định Dự án đầu tư: Dự án tòa chung cư, cao ốc, khách sạn, bến cảng

+ Thẩm định giá các loại tài sản vô hình: Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, vănbằng phát minh — sáng chế

+ Tham định giá Mỏ khoáng sản

Dịch vụ tư vẫn nghiên cứu thị trường bat động sản:

Dich vụ tư vấn đầu tư và môi giới kinh doanh bat động sản:

a Vốn

Bảng 2.2 : Danh sách thành viên góp vốnStt | Tên thành | Nơi đăngkí | Giátrịphần | Týlệ | Số CMTND

viên HKTT góp vốn (đồng) | %

1 Vũ Văn Quận Hoàng 15 000 000 000 | 75,000 013016248

Thành Mai, TP Hà

Nội, Việt Nam

2 |Nguyễn | Quận Hoàng 3 000 000 000 | 15,000 013016249

Thanh Mai, TP Hà

Lịch Nội, Việt Nam

3 |Nguyễn | Huyện Hoài 1 000 000 000 | 5,000 211582923

Thái Hiên | Nhơn, Tỉnh

Bình Định, Việt Nam

4 |Nguyễn | Quận Hai Bà 1 000 000 000 | 5,000 012143705

Ngọc Hiên | Trưng, TP Hà

Nội, Việt Nam

( Nguồn : Hồ sơ năng lực của công ty TNHH thẩm định giá VNG Việt Nam )

Với nguồn vốn góp đủ lớn, công ty TNHH thâm định giá VNG Việt Nam đã

nhanh chóng phát triển, và hiện nay là 1 trong những đơn vi tin cậy, uy tín hàng hangđầu của các ngân hàng như : Vietcombank, agribank, BIDV,

—| ]

PHÒNG PHÒNG PHONG XÁC ĐỊNH CÔNG TRÌNH

THÂM ĐỊNH THÂM ĐỊNH GIÁ TRỊ XÂY DỰNG

TÀI SẢN BDS DOANH NGHIỆP VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

PHÒNG TOÁN ĐẦU GIÁ TAISAN

So đồ 2.1 : Cơ cấu tổ chức của công ty

( Nguồn + thamdinhgiavng.com)

- Với đội ngũ lãnh đạo, nhân viên trên 80 người là các chuyên viên có trình độ

đại học, cao dang của các trường đào tạo ngành thâm định giá, trẻ, năng động, sángtạo, có tỉnh thần trách nhiệm cao Đội ngũ chuyên viên liên tục được tham dự cácchương trình đào tạo nâng cao nghiệp vụ do Bộ Tài Chính và Hiệp hội Tham định giáViệt Nam, Thế giới tổ chức Bên cạnh đó, các chuyên viên luôn ý thức trau dồi học

hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực

tiễn, trong môi trường pháp lý cũng như ứng dung các tiến bộ kỹ thuật

- Thẩm định giá VNG Value luôn sắp xếp các thẩm định viên có năng lực vàkinh nghiệm trong lĩnh vực mà khách hang đề nghị thẩm định giá nhằm đảm bảo kếtquả uy tín - trung thực và tuân thủ các tiêu chuẩn thâm định của Nhà nước Việt Nam