Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư Tây Bắc

Việc lập dự án đầu tư bất động sản sẽ giúp cho người quyết định đầu tư thấy được sự cần thiết, mục tiêu, hiệu quả đầu tư của dự án; và làm cơ sở cho người bỏ vốn chovay vốn xem xét hiệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là bai chuyên đề do tôi tự thực hiện dưới sự hướng dẫn củaThs.Nguyễn Đức Kiên Các nội dung nghiên cứu trong đề tài này là trung thực và chưatừng công bồ dưới bat kì hình thức nào Nếu phát hiện có bat cứ hành vi sao chép, gianlận nào trong đề tài này, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước bộ môn và nhà

LỜI CẢM ƠN

Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Bất động sản và Kinh tếtài nguyên , trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã giúp đỡ và hướng dẫn em trong thời

gian em học tập tại trường Đặc biệt em xin cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của ThS.

Nguyễn Đức Kiên đã trực tiếp hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt

nghiệp này!

Em xin chân thành cảm ơn các phòng, ban của công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc

đã giúp đỡ em trong việc cung cấp số liệu, tài liệu và góp ý cho em hoàn thành chuyên

dé này!

Hà Nội, ngày 10 thang 01 năm 2020

MỤC LỤCLOT CAM DOAN 0777 I

10) OF.) 0), ee II

0/09/9009 I

DANH MỤC HÌNH VE ccsssscsssssssssssssesssessnsssesssessnssssssssssscssssssssssessscessesensssesseesseeees Ul

DANH MỤC BANG BIEU ccsssssssssssssessssscsocssssssssssncsucsecsecscsscsassacsucsucsecsecseescescenees Il

DANH MỤC CAC TU VIET TAT 2-2 << ©<s££sse+ss£ssesssessevssessee IV

0900196710575 1

1 Tính cấp thiết của dé tài: s-scs se se se sSEseEsESSESeESSEseEsEESEESEESE141939 58152535250 1

2 Mục tiêu nghiên cứu và ý nghĩa của để tài: «-seccsecssesseesseressrssetsersssrsseree 2

2.1 Mục tiêu nghiÊn CỨU: - G5 SH SH TT ng HH kt 22.2 Ý nghĩa của để tài: 2-52 2E 1E211211211711111211211 1111111111111 2

3 Đối tượng và phạm vi nghién CỨU: -es- 2 sss©sss£s£s£EseSseSs£ssessSseesexsessessese 23.1 Đối tượng nghiên cứu: Công tác lập dự án đầu tư bat động sản tại công ty Cổ phan

3.2 Pham vi nghién 1n eee ees cee ố e 2

4 Phương pháp nghién cu: dc 5 5 9 9É 999 9.9999 99.990.009 000809996 2

{cố ẽ 3

CHUONG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE LAP DU ÁN ĐẦU TƯ BAT DONG SAN4

1.1 Các khái niệm oes ecceeceeccecsecssesssesssessvessecssecsuessesssecssesssessesssecssessesssesssessessseessessvessecsees 4

1.2 Cơ sở lý luận về lập dự án đầu tư bat động sản -:¿ 2+cs+cx+zxzrzrsersees 8

1.3 Các căn cứ pháp lý dé lập dự án đầu tư bat động San: s s s-sssssesecsesse 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BÁT ĐỘNG

SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN DAU TƯ TÂY BẮC -.e 5-5 ss©sses 28

2.1 Tổng quan về Công ty Cô phần Dau tư Tây Bắc -s s-scsssscssesessesse 28

2.1.1 Giới thiệu chungg 2-2 2+E£+EE£EEE£EEE2EE2117112711211711271 211211 T1.T1 xe 28

2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động - - 1 S111 vn HT HH TH TH ng TH HH rệt 28 2.1.3 Tinh hinh 8i: i00: °(hhÝ 28 2.2 Các dự án CUA CÔN Ầÿ: -.cs sọ TH T0 0000050096 80890 000 31

2.3 Thực trạng công tác lập dự án đầu tư bat động sản tại Công ty Cổ phần Dau tư Tây7 33

2.3.1 Các căn cứ dé lập dự án dau tư bat động sản tại công ty: -: 33

2.3.2 Bộ phận thực hiện lập dự an đầu Ư St TT E1 HE 33

2.3.3 Các nội dung nghiên cứu lập dự án đầu tư: - 22+ ++++zEzxe+rxerxcres 34

2.4 Nghiên cứu tình huống tại dự án đầu tư xây dựng dự án phố chợ Vĩnh Trụ - thịtran Vĩnh Trụ - huyện Lý Nhân — tỉnh Hà Nam < 5 55 <5 5< s55 856.” 462.4.1 Giới thiệu chung về dự án -¿- 2: +¿©2+2E+£EE+2EEt2EEEEEESEEEEEEEEkerkrsrkrrrree 46

2.4.2 Các bước lập dự AN ee eeceeeeseecesseeseesecseeeeececeeeseeseesesseesessessesaeseeseeeeseaseneeaes 47 2.4.3 Nội dung nghiên cứu lập dự án - < 13+ 1313911 1 vn re 48

2.5 Đánh giá thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại công ty - «‹-s-s-ss-se<ses<e 642.5.1 Một số kết quả đạt được trong công tác lập dự án đầu tư: -.ccccccceseee 642.5.2 Những van đề còn tồn tại trong công tác lập dự án đầu tư: . - 65

2.5.3 Nguyên nhân dẫn đến các vẫn đề còn tồn tại: 2-2 252 z+£s+zxsrxcres 67

CHUONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC LAP DU AN DAU TU

BAT DONG SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN DAU TU TÂY BAC 69

3.1 Dinh hướng phát triển của công ty đến năm 2025 se sssesssessesssessee 69

3.2 Cơ sở đề xuất các giải pháp: .e s-scssss©ssexseEs+sstxsexsersetssttserserserssrsserserssrssre 693.3 Các giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án tại CON ty ‹ ««<e<<ee«seessesseessses 703.3.1 Nâng cao vai trò của công tác lập dự án đầu tư tại công ty: - 703.3.2 Hoàn thiện quy trình lập dự án: - << 321311311 911 91111 key 70

3.3.3 Hoàn thiện các nội dung trong công tác lập dự án đầu tư: - s2 71

3.3.4 Nang cao trình đội ngũ cán bộ lập dự án: -Ă SH, 723.4 Một số kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nưỚC: se-s-scsesessessessesssessss 72

KET LUAN 00575 74

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO - 2° s2 s2©ssssesseessessess 80

DANH MỤC HÌNH VE

Hình 1.1 Chu trình quản lý dự án đầu tư - ¿2222 ++Ex+£EerErEzrezreereee 7

Hình 1.2 Ba giai đoạn nghiên cứu hình thành dự án đầu tư gồm 11 Hình 1.3 Bố cục thông thường của mot dự án kha thi -«+s+ 21

Hình 2.1 Sơ đồ tô chức bộ máy quan lý điều hành dự án -. - 55

DANH MỤC BANG BIEU

Bảng 1.1 Quan niệm về bat động sản tại các quốc gia trên thế giới - . 5Bảng 1.2 Mục đích, tầm quan trọng của lập dự án đầu tư bất động sản 9Bang 1.3 Nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi - 2-2 25 secs+£szz+cszz 14Bang 1.4 Các bước tiến hành nghiên cứu lập dự án đầu tư khả thi . - 20

Bang 1.5 Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi - 5555 + ++se+xeeeeeereesers 21

Bảng 1.6 Các căn cứ pháp ly dé lập dự án đầu tư bat động sản - - 25Bảng 2.1 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2016 — 2018 -.: -: 29

Bảng 2.2 Một số dự án của CONG ty - 2-22 t2 2 E2E1EE121121121171711211 111cc 32

Bang 2.3 Các căn cứ xác định tong mức đầu tư và hiệu quả kinh tế 41Bảng 2.4 Bảng tong hợp hiện trạng sử dụng đất -2¿- 5c ©c++cx++zxczrxerxesree 49Bảng 2.5 Bảng thống kê khối lượng đền bù, giải phóng mặt bằng - 49Bảng 2.6 Bang thống kê các chỉ tiêu kỹ thuật đường giao thông -. 51Bảng 2.7 Bảng thống kê khối các chỉ tiêu kỹ thuật cấp nước . -sz-s2 52Bảng 2.8 Bảng thống kê khối các chỉ tiêu kỹ thuật cấp điện - 5-52 52

Bảng 2.9 Bảng đánh giá các tác động môi trường trong quá trình thi công 53

Bảng 2.10 Bảng tính tong mức dau tư dự A0 eecceccccsscsssessssssessseesseessecsecssecssecseseseessecs 58Bảng 2.11 Bang tính doanh thu dự kiến của dự án -2-22- s5cc>czzsrxerxcres 58Bang 2.12 Bảng tính tiền nộp ngân sách nhà nước - 2-2 2+ +s+£s+£x+z++xeez 62

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

Từ viết tắt Giải nghĩa

CĐT Chủ đầu tư

DA Dự án

DAĐT Dự án đầu tư

ĐTHTKT Đầu tư hạ tầng kỹ thuật

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Đối với mỗi quốc gia, đầu tư luôn là một trong những yếu tố thúc day sự phát triểncủa nền kinh tế đất nước và làm tăng năng lực,sản xuất của quốc gia Tuy nhiên, hoạtđộng đầu tư luôn đòi hỏi việc sử dụng tiềm lực tài chính trong thời gian kéo dài Vìvậy mối quan tâm hang đầu của các nhà quản lý là làm sao dé có thé đa dạng hóa các

lĩnh vực đầu tư và tối ưu hóa hoạt động đầu tư Việc đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau

sẽ giúp thúc đây nền kinh tế ngày một phát triển đa dạng, đặc biệt là đầu tư trong lĩnh

vực bat động sản Tuy nhiên bất động sản là lĩnh vực đa dạng và có nhiều đặc tínhriêng nên đề quá trình đầu tư đạt hiệu quả tốt nhất cần phải có quá trình nghiên cứu kỹcác yếu tô liên quan hay còn gọi là công tác lập dự án dau tư bat động sản

Việc lập dự án đầu tư bất động sản sẽ giúp cho người quyết định đầu tư thấy được

sự cần thiết, mục tiêu, hiệu quả đầu tư của dự án; và làm cơ sở cho người bỏ vốn (chovay vốn) xem xét hiệu quả dự án cũng như khả năng và thời gian hoàn vốn của dự án.Đồng thời để các cơ quan quản lý nhà nước xem xét xem dự án có phù hợp với quyhoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch xây dựng chung của khu vực không; déđánh giá được tác động về sự ảnh hưởng của dự án tới môi trường và mức độ an toàn

đối với các công trình lân cận; xem xét xem dự án có ảnh hưởng tới kinh tế xã hội

không hay có đảm bảo các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, an ninh quốc phòng

không

Hiện nay trên thị trường bất động sản Việt Nam đang có rất nhiều các công tytham gia hoạt động đầu tư vào các dự án bất động sản dưới nhiều hình thức khác nhau

và các công ty đều phải thực hiện công tác lập dự án đầu tư trước khi triển khai thực

hiện dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc đang là một trong những công ty đầu tưbất động sản lâu năm ở nước ta đặc biệt là trong lĩnh vực đất nền ở khắp các tỉnh thànhtrên cả nước Theo đúng kế hoạch, tình hình hoạt động đầu tư của công ty đang ngàycàng được mở rộng về quy mô dự án cũng như địa bàn thực hiện dự án để đáp ứng

được nhu cầu phát triển, mở rộng sản xuất và làm tăng chất lượng dự án, nâng cao chấtlượng cuộc sống cho cư dân trong dự án Chính vì vậy trong các hoạt động của công

ty, công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt động quan trọng quyếtđịnh sự thành công và phát triển của công ty Công tác lập dự án của công ty trong thời

gian qua đã đạt được những thành tích đáng kể Các dự án ngày càng được tăng lên về

số lượng, chất lượng, quy mô dự 4n, Qua thời gian thực tập tại Công ty Cổ phan Dau

tư Tây Bắc, được tiếp xúc trực tiếp với các công việc trong công ty tác giả đã tìm hiểuđược tình hình thực tế công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại công ty và nghiên cứu

hoàn thiện chuyên đề: “CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN DAU TƯ BAT DONG SAN TẠICÔNG TY CO PHAN DAU TƯ TÂY BAC”

2 Mục tiêu nghiên cứu và ý nghĩa của đề tài:

2.1 Mục tiêu nghiên cứu:

Chuyên đề tốt nghiệp hướng tới làm rõ ba nội dung chính:

Thứ nhất, cơ sở khoa học về công tác lập dự án đầu tư bất động sản

Thứ hai, đưa ra và phân tích thực trạng công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại

Công ty Cổ Phần Đầu Tư Tây Bắc

Thứ ba, căn cứ vào thực trạng đưa ra một số phương hướng, giải pháp phát triển

và một số kiến nghị nhăm hoàn thiện hơn công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại

Công ty Cổ phan Đầu tư Tây Bắc

2.2 Ý nghĩa của đề tài:

Đề tài nghiên cứu nhằm giúp mọi người hiểu về tầm quan trọng của công tác lập

dự án đầu tư bất động sản

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

3.1 Đối tượng nghiên cứu: Công tác lập dự án đầu tư bat động sản tại công ty Cổphần Đầu tư Tây Bắc

3.2 Phạm vi nghiên cứu:

Chuyên đề nghiên cứu các dự án của công ty triển khai trong giai đoạn năm 2018

đến năm 2022 Trong đó đi sâu phân tích công tác lập dự án tại một dự án thuộc tỉnh

Hà Nam.

4 Phương pháp nghiên cứu:

Chuyên đề thực tập chủ yếu sử dụng các phương pháp:

Phương pháp phân tích tổng hợp: Dựa trên những tài liệu và thông tin có được từcông ty tập trung làm rõ công tác lập dự án bất động sản tại công ty đồng thời làm rõthực trạng và những vấn đề tồn tại đi kèm

Phương pháp điều tra khảo sát thực địa: Bằng cách tiếp xúc trực tiếp với từng công

việc trong Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc đưa ra những đánh giá mang tính thiết

thực và có chọn lọc nhất

Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia và kế thừa những kết quả nghiên cứu:Nhằm nhận định đưa ra những vấn đề đang hiện hữu trong công tác lập dự án đầu tư,những khuyến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện hơn quá trình lập dự án đầu tư bat

động sản tại công ty.

Phương pháp miêu tả: mô tả, giải thích các hoạt động trong công tác lập dự án đầu

tư bất động sản

5 Kết cấu đề tài:

Chương 1: Cơ sở khoa học về lập dự án đầu tư bất động sản

Chương 2: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại công ty Cô phầnĐầu tư Tây Bắc

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại công ty

Cổ phan Dau tư Tây Bac

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

BÁT ĐỘNG SẢN

1.1 Các khái niệm

1.1.1 Bat động sảnBắt động sản là một trong những tài sản của cải vật chất dùng vào mục đích sản

xuất hoặc tiêu dùng Bất động sản rất gần gũi với con người vì nó luôn gắn liền với

cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của người dân Tuy vậy, bất động sản cũng được coi làmột phạm trù phức tạp và không phải ai cũng có thể có hiểu biết thấu đáo, cặn kẽ về

nó.

Bất động sản thực tế được đề cập đến những thứ không thé di chuyén duoc nhudat dai và những tài sản gan liền vĩnh viễn với đất Trên thực tế, việc phân định một tài

sản là động sản hay là bất động sản là vô cùng khó khăn và thường không có phân

định rõ ràng Một số tài sản là động sản nhưng cũng có thê trở thành bất động sản bởi

chúng gan liền với đất hoặc được xây dựng với ý định đi theo tòa nhà vĩnh viễn hoặc

được dự định sử dụng vĩnh viễn theo đất đai và tòa nhà

Khái niệm bất động sản là khái niệm mang tính chất tương đối, trừu tượng khóphân định Đề thống nhất được các quan niệm về bất động sản cần căn cứ vào một sốtiêu chí nhận diện nhất định như:

- Bất động sản phải là yêu tô vật chất có ích cho con người

- Bất động sản phải được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng có nghĩa là phải

có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc chủ quyền của một chủ thé

- Bất động sản phải là tài sản có thé do lường giá trị nhất định (Tiêu chí này

thường găn liền với hoạt động định giá bất động sản)

- Bất động sản phải là tài sản không thé di doi được

- Bất động sản phải ton tại lâu dài

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam năm 2015, “bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất dai, nhà, công trình xây dung;

d) Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

Vậy có thê nói bất động sản trước hết là tài sản, tuy nhiên nó khác với những tài

sản khác ở chỗ không di dời được Nếu theo cách hiểu này thì bất động sản gồm đất

đai và những tài sản gan liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi

vị trí của đất

Tuy nhiên, ở các quốc gia khác, khái niệm bat động sản lại có những cách hiểu

khác.

Bang 1.1 Quan niệm về bat động sản tại các quôc gia trên thê giới

STT Quốc gia Quy định cụ thể

1 Pháp (Điều 520 luật | “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa but khỏi cây là

dân sự Pháp) BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”

2 Thái Lan (Điều 100 | “BĐS là dat đai và những vật gắn liền với đất đai,

luật dân sự Thái | bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất

Lan) đai”.

3 Nga (Điều 130 luật | BĐS là “những đối tượng ma dịch chuyên sẽ làm tốn

dân sự Nga) hại đến giá trị của chúng” và những vật không liên

quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương

tiện vũ trụ ” cũng là các BĐS.

Nguồn: tác giả tự tong hop

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thé những gì được coi là

“gắn liền với dat đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này

và dan tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất dai.”

Đề có thé phân biệt bất động sản với động sản và các tài sản khác cần phải nắmvững các đặc tính của bất động sản Các đặc tính của bất động sản bao gồm:

- Tính tập quán va thị hiếu tiêu dùng

- Chiu sự quản lý trực tiếp của nhà nước

Trên đây là những đặc tính riêng có của bất động sản, giúp phân biệt bất động sản

với các tài sản khác Các nhà đầu tư kinh doanh bất động san, nhà quản lý bat động sản

cần phải năm được các đặc tính để tránh gặp phải những sai lầm trong đầu tư kinhdoanh Khi thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản hay các hoạt động có liên

quan đến sử dụng dat cần hết sức lưu ý đến các đặc điểm của bat động sản

1.1.2 Đầu tư kinh doanh, đầu tư bat động sản

Theo VOER “Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại dé tiếnhành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trongtương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra dé đạt được các kết quả đó Nguồn lực có thé

là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ Các kết quả đạt được có thê

là sự tăng thêm các tải sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực

Đầu tư theo nghĩa hẹp chi bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiệntại nhăm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn cácnguồn lực đã sử dụng dé đạt được các kết quả đó”

Như vậy, đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chat,

nguồn lực lao động và trí tuệ dé sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dàinhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội

Đầu tư kinh doanh: Khoản 5 điều 3 luật đầu tư 2014 quy định “Đầu tư kinhdoanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư dé thực hiện hoạt động kinh doanh thông quaviệc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cô phan, phần vốn góp của tô chứckinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư.”

Đầu tư bất động sản cũng giống như việc kinh doanh mua bán những sản phẩm

thông thường Nhà đầu tư sẽ dùng nguồn vốn sẵn có của mình dé tham gia phát triển

những loại hình bất động sản mà họ mong muốn, sau một khoảng thời gian dài hoặcngắn, các bất động sản này sẽ trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu được

những khoản lợi nhuận cao hơn.

Bất động sản là loại hinh có nhiều đặc điểm riêng biệt, có nhiều vấn đề liên quan.Bất động sản là một lĩnh vực đem lại mức sinh lời cao nhưng sẽ rất khó dé có théthành công trong lĩnh vực này Đầu tư vào bất động sản sẽ có những rủi ro nhất định

mà khó có thé lường trước Dé dau tư bất động sản đạt hiệu quả tốt nhất cần phải căn

cứ vào các yếu tố sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất (vì quỹ đất là có hạn mà nhu

câu sử dụng dat, nhu câu về nhà ở của con người luôn không ngừng tăng lên do vậy

cần phải nghiên cứu sử dụng đất làm sao hiệu quả nhất và tạo ra nhiều lợi ích cho xãhội) Dé có thé đạt được mục đích sử dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất với đất đai thìviệc lập dự án đầu tư bất động sản là rất cần thiết.

113 Dự án đầu tw

Có nhiều cách để định nghĩa về dự án, tuy nhiên theo nghĩa chung nhất dự án làmột lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với phươngpháp riêng, nguôn lực riêng và theo một kế hoạch nhằm tạo ra một thực thé mới Hay

xét trên phương diện quản lý có thé nói dự án là những nỗ lực có thời hạn nhăm tạo ramột sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất

Dự án có một số đặc trưng cơ bản như: Dự án phải có mục đích và kết quả xácđịnh Dự án phải có chu kì phát triển và có thời gian tồn tại hữu hạn Bên cạnh đó, sảnphẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo Dự án luôn liên quan đến nhiều

bên và có dự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự

án Cuối cùng, dự án có tính bất định và có độ rủi ro cao

Hình 1.1 Chu trình quản lý dự án đầu tư

Lap kế hoạchThiết lập mục tiêu

Du tinh nguồn lựcXây dựng kế hoạch

Giám sát Diéu phdi thu hién

Do lường kết qua B6 trí tiến độ thời gian

So sánh với mục tiêu Phân phôi nguồn lực

Giải quyết van dé Khuyén khích động viên

= _ —

Nguồn: Giáo trình “quản lý dự án ”— PGS.TS Từ Quang Phương

Các giai đoạn của quá trình quản lý dự án có sự liên quan mật thiết đến nhau tạo

thành một vòng tuần hoàn Việc lập kế hoạch sẽ xây dựng mục tiêu, xác định công

việc và dự tính các nguồn lực Căn cứ vào kế hoạch quá trình điều phối sẽ tiến hànhphân phối nguồn lực, điều phối và quản lý về mặt tiến độ thời gian Và cuối cùng,

giám sát sẽ theo dõi, kiểm tra tiến trình dự án và báo cáo hiện trạng cũng như dé xuấtmột số giải pháp cho dự án Việc quản lý dự án như này giúp cho các công việc của dự

án được hoàn thành theo đúng tiến độ và đảm bảo về mặt chất lượng của công việc

Khoản 2, điều 3 luật đầu tư 2014 quy định: “dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏvốn trung hạn hoặc dài hạn dé tiễn hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn

cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

Một dự án đầu tư được nắm nhiều vai trò quan trọng Dự án đầu tư được coi là một

bộ hồ sơ trình bày các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch chỉ tiết của một côngcuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, làm tiền đề cho các quyếtđịnh đầu tư và tài trợ nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêunhất định Dự án đầu tư còn được xem như một công cụ quản lý việc sử dụng cácnguồn lực đề tạo ra hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài

1.1.4 Lập dự án đầu twLập dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động xem xét chuẩn bị tính toán toàn diện cáckhía cạnh kinh tế kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, pháp lý, từ đó xây dựng một kế hoạchphù hợp dé xây dựng một dự án đầu tư Hay nói cách khác, nó là việc xây dựng và

trình bày một cách chi tiết có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch dé

đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.

1.2 Cơ sở lý luận về lập dự án đầu tư bat động san

1.2.1 Tổng quan về lập dự án đầu tư bất động sảnMặc dù không có khái niệm cụ thể về dự án đầu tư bất động sản và lập dự án đầu

tư bat động sản, tuy nhiên từ những khái niệm đã trình bày ở trên có thé khái quát về

hai thuật ngữ này như sau:

- Dự án đầu tư Bat động sản là tập hợp dé xuất bỏ vốn trung va dài hạn dé tiếnhành các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn cụ thể trong một

khoảng thời gian xác định.

- Lập dự án đầu tư bất động sản là việc trình bày một cách chỉ tiết, có hệ thống

các hoạt động và chi phí cho một dự án đầu tư bất động sản theo một kế hoạch dé dat

được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.

1.2.2 Mục đích, tam quan trọng của công tác lập dự án dau tư bat động sản

- Công tác lập dự án đầu tư có liên quan đến các nhóm đổi tượng khác nhau,

trong đó có: chủ đâu tư, ngân hàng và các nhà đâu tư, các cơ quan quản lý nhà nước.

Mỗi nhóm đối tượng sẽ có sự quan tâm tới công tác lập dự án dau tư ở các góc độ khác

nhau.

Việc thực hiện công tác lập dự án nhằm xây dựng một báo cáo lịch trình khoa học

và dự kiến cụ thể về kỹ thuật, tài chính, thời gian và quản lý thực hiện dự án Từ đó

doanh nghiệp có thê đánh giá, xem xét dự án xem có đáp ứng được yêu câu của mình

và khả năng có thể thực hiện dự án được hay không

Bảng 1.2 Mục đích, tầm quan trọng của lập dự án đầu tư bat động sảnDoi Mục dich Tam quan trong

tượng

Chủ đầu | + Xác định những rủi ro có + Là cơ sở quan trọng nhất dé chủ đầu

tư thê có để đưa ra phương án tư quyết định xem có nên hiện dự án hay

phòng tránh và giảm thiểu anh

hưởng của rủi ro đó.

+ Dé xin giấy phép xây dựng

và các chính sách của nhà nước.

+ Để đưa ra những giải pháp

về kỹ thuật, xây dựng, quản

lý, tổ chức thực hiện và vận

hành dự án theo kế hoạch vốn

và thời gian chỉ tiết, kỹ lưỡng

không, kiểm tra tính khả thi của dự án vànếu phù hợp sẽ tiến hành thâm định và

thực hiện dự án.

+ Là công cụ để chủ đầu tư tìm thêm đốitác trong và ngoài nước bỏ vốn đầu tưcho dự án Thuyết phục các tổ chức tàichính tài trợ hoặc cho vay vốn

+ Là cơ sở để xây dựng kế hoạch thựchiện đầu tư, theo dõi, kiểm tra quá trìnhthực hiện dự án.

+ Là căn cứ quan trọng dé theo dõi đánh

giá và kịp thời điều chỉnh những ton tại,

vướng mắc trong quá trình thực hiện dư

an.

+ La căn cứ soạn hop đồng liên doanh

cũng như giải quyết được các tranh chấpgiữa các đối tác trong quá trình thực hiện

dự án.

Đối tác, | Là căn cứ dé theo dõi, đánh | La căn cứ quan trọng dé các ngân hàng,

tài | giá và có điều chỉnh cần thiết | các nhà đầu tư xem xét tính khả thi của

trợ, nhà | trong quá trình vận hành khai | dự án, từ đó sẽ đưa ra quyết định có nênđầu tư thác dự án, đồng thời cung | tài trợ cho dự án hay không và nếu tài trợ

cấp các thông tin cần thiết cho | thì tài trợ đến mức độ nào đề đảm bảo rủicác đối tác trong việc tham | ro ít nhất cho ngân hàng và nhà tài trợ

gia đầu tư, nhằm tìm kiếm sựtài trợ cũng như góp vốn cho

dự án sau này.

Các cơ + Là tài liệu quan trọng để các cấp cóquan nhà thâm quyền xét duyệt, cấp giấy phép đầu

nước tư xây dựng.

+ Là căn cứ pháp lý để toà án xem xét,giải quyết khi có sự tranh chấp giữa cácbên tham gia đầu tư trong quá trình thực

hiện dự án sau này.

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp1.2.3 Yêu cầu của lập dự án dau tư bất động sản

Vì việc lập dự án đầu tư vô cùng quan trọng nên phải được nghiên cứu toàn diện,

kỹ càng các điều kiện dé đưa ra phải thiết thực và lựa chọn được các giải pháp khả thi

cho dự án, đạt được hiệu quả đầu tư về mặt tài chính, kinh tế - xã hội Do vậy, việc lập

dự án đầu tư bất động sản cần đáp ứng được một số yêu cầu:

+ Dự án được lập ra phải đảm bào được các yêu cầu về mặt pháp lý, tức là phảiphù hợp với quy định của pháp luật, phải phù hợp với quy hoạch phát triển của vùng,

của địa phương; phù hợp với tiêu chuẩn, quy định của các cơ quan quản lý Nhà nước,tiêu chuẩn và thông lệ quốc tế

+ Các thông số phản ánh các yếu tố về kinh tế, kỹ thuật của dự án phải đảm bảo

được độ tin cậy và sự chính xác cao nhât.

+ Công tác lập dự án phải đánh giá được tính khả thi của dự án, từ đó đưa ra đượccác phương án và so sánh dé lựa chọn được phương án tốt nhất.

+ Lập dự án phải đảm bảo tính thực tế: Các nội dung lập dự án cần được nghiêncứu kỹ, các điều kiện và hoàn cảnh cụ thé liên quan trực tiếp đến dự án phải được xemxét, phân tích đánh giá đúng mức Các nội dung phải được phân tích chỉ tiết dựa trên

căn cứ thực tẾ, được xây dựng trong hoàn cảnh cụ thé về mặt bằng, thị trường, vốn, sẻ

+ Phải đảm được tính đồng nhất: Lập dự án đầu tư phải tuân thủ các quy địnhchung của các cơ quan chức năng về hoạt động dau tư, ké cả các quy định về thủ tụcđầu tư Với các dự án đầu tư quốc tế còn phải tuân thủ quy định chung của quốc tế

+ Về hình thức trình bày: Khi trình bày phải đảm bảo trình bày có hệ thống, rõ

ràng và sạch đẹp.

1.2.4 Các nội dung nghiên cứu lập dự án dau tư bất động sảnQuá trình nghiên cứu hình thành nên dự án đầu tư trải qua ba giai đoạn nghiên cứutheo hướng mức độ chính xác của các kết quả nghiên cứu ngày càng cao hơn, nhữngkết luận rút ra ngày càng chuẩn xác hơn

Hình 1.2: Ba giai đoạn nghiên cứu hình thành dự án đầu tư gồm

hiện cơ hội đầu tư khả thi thi

Nguồn: Tác giả tự tổng hop1.2.4.1 Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư:

Đây là giai đoạn hình thành dự án và là bước nghiên cứu sơ bộ nhằm xác định khả

năng đem lại hiệu quả của dự án và xác định mức độ ưu tiên trong thứ tự thực hiện các

dự án.

- Mục đích của giai đoạn này là xác định một cách nhanh chóng nhất nhưng cũng

ít tốn kém nhất về các cơ hội đầu tư

- O giai đoạn này chủ yếu tập trung vào nghiên cứu các nhu cầu và khả năng cho

việc tiền hành các công cuộc đầu tư, các kết quả sẽ đạt được nếu thực hiện đầu tư

- Căn cứ vào phạm vi phát huy tác dung của kết quả đầu tư và phân cấp quản lýđầu tư, có hai loại cơ hội đầu tư:

+ Loại cơ hội đầu tư thứ nhất là đầu tư chung cho đất nước, cho địa phương, chongành Thông thường, loại này sẽ có nhiều dự án

+ Loại cơ hội đầu tư thứ hai là đầu tư cụ thể cho các cơ sở sản xuất kinh doanhdịch vụ Ở loại này mỗi cơ hội đầu tư thường sẽ có một dự án đầu tư.

- Căn cứ dé phát hiện và đánh giá các cơ hội đầu tư:

+ Dự án đầu tư bất động sản thường kéo dài trong nhiều năm nên để xác định cơhội đầu tư cần căn cứ vào những định hướng phát triển lâu dài của đất nước, các chiếnlược phát triển kinh tế xã hội hoặc nhu cầu của thị trường Mọi cơ hội đầu tư đều phảixuất phát từ căn cứ này mới có thể được chấp thuận và đạt được thành công

+ Căn cứ xác định cơ hội đầu tư còn phải dựa vào nhu cầu của khu vực về loạihình bất động sản định đầu tư Đây được coi là nhân tố quyết định sự hình thành vàhoạt động của các dự án đầu tư

+ Nghiên cứu cơ hội đầu tư cần căn cứ vào tình hình cung cấp những loại hình bat

động sản đầu tư ở trong nước và khu vực có còn chỗ trồng dé dự án hoạt động trongmột thời gian dài không cũng như giúp cho quá trình tiêu thụ sản phẩm không gặp phải

sự cạnh tranh gay gắt với các chủ đầu tư khác

+ Cơ hội đầu tư còn được phát hiện dựa vào lợi thế so sánh Các lợi thế so sánh có

thể nhắc tới như vốn, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, Nếu dự án tự nó không

có các lợi thé so sánh thì cần phải dự kiến các phương án dé tạo ra lợi thé so sánh như

đầu tư sang các khu vực khác có nhiều lơi thế so sánh hơn khu vực dự kiến ban đầuhoặc phải để xuất các biện pháp tạo ra các tiện ích mới, thiết kế các loại hình độc đáo,

sử dụng những loại vật liệu mới, vật liệu khai thác tại chỗ dé giảm chi phí đầu vào, tận

dụng lao động địa phương

Một ví dụ rất sáng về việc tự tạo ra lợi thé so sánh có thê ké tới là các dự án đầu tư

của chủ đầu tư Vingroup Khi đầu tư triển khai dự án Vinhome Ocean Park tại Gia

Lâm - vị trí khá xa trung tâm thành phố Hà Nội nhưng chủ đầu tư đã đầu tư cơ sở hạtầng, tạo ra những tiện ích đồng bộ, những điểm độc đáo cho dự án như biển hồ nướcmặn, hồ cát trang, cùng với đó là khắc phục các yêu tố về giao thông như dau tư vào

các tuyến đường dé việc di chuyền tit vị trí dự án vào trung tâm thành phố được nhanh

chóng và thuận tiện hơn Như vậy Vingroup đã tự tạo ra cho dự án của mình các lợi

thế so sánh mà bản thân khu vực chưa có được

+ Một căn cứ không thé ké đến dé nghiên cứu cơ hội đầu tư day là những kết qua

và hiệu quả sẽ đạt được nếu thực hiện đầu tư Day được coi là tiêu chuẩn tổng hợp để

đánh giá tính khả thi của toàn bộ dự án đầu tư Những kết quả và hiệu quả này phải lớn

hơn hoặc chí ít cũng phải bằng nếu đầu tư vào dự án khác hoặc băng định mức thì cơ

hội đầu tư mới được chấp nhận dé chuyên tiếp sang giai đoạn nghiên cứu tiền khả thihoặc khả thi.

1.2.4.2 Nghiên cứu tiền khả thi:

Nghiên cứu tiền khả thi là bước nghiên cứu ngay sau khi nghiên cứu được cơ hội

đầu tư có nhiều triển vọng đã được lựa chọn dé đầu tư Ở bước này sẽ nghiên cứu sâu

hơn các khía cạnh mà ở bước trước chưa được làm rõ hay còn phân vân chưa chắcchắn dé tiếp tục sàng lọc, chọn ra cơ hội đầu tư tốt nhất

a) Mục đích của nghiên cứu tiên khả thi:

Việc nghiên cứu tiền khả thi nhằm loại bỏ các dự án còn bap bênh chưa chic chắn,

những dự án mà đòi hỏi vốn đầu tư lớn nhưng mức sinh lời lại nhỏ hay những dự án

không phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Việc nghiên cứu tiền khả thi

có thé loại bỏ han các dự án không đáp ứng yêu cầu dé không mất quá nhiều thời gian

và kinh phí triển khai hoặc có thể lùi dự án lại đến thời điểm thích hợp có thể đưa vàotriển khai Tuy nhiên với các dự án mà quy mô vốn và quy mô đầu tư nhỏ không quáphức tạp về mặt kỹ thuật thì có thể bỏ qua bước nghiên cứu tiền khả thi mà đi trực tiếp

vào nghiên cứu kha thi.

b) Nội dung của nghiên cứu tiền khả thi:

Nghiên cứu tiền khả thi đi sau vào nghiên cứu các vấn đề:

+ Sự cần thiết phải đầu tư dự án và các điều kiện thuận lợi, khó khăn khi thực hiện

dự án đầu tư

+ Đưa ra bản dự kiến về quy mô và hình thức đầu tư

+ Quyết định địa điểm triển khai dự án và dự kiến diện tích đất dử dụng trên cơ sở

sử dụng đất tiết kiệm và hạn chế những tác động tiêu cực đến môi trường, xã hội và tái

định cư.

+ Đưa ra các phân tích và lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật và các nguồn lực

cho dự án.

+ Nghiên cứu tiền khả thi cần đưa ra các phân tích và có được những lựa chọn sơ

bộ về phương án triển khai xây dựng dự án

+ Xác định được sơ bộ về tổng mức đầu tư, các phương án huy động vốn và thời

gian hoàn vôn, trả nợ.

+ Tính toán sơ bộ hiệu quả đâu tư của dự án.

Ở giai đoạn này các van dé được nghiên cứu một cách sơ bộ, chưa chi tiết, xem xét

ở mức trung bình Do đó độ chính xác chưa cao.

c) Báo cáo nghiên cứu tiên khả thi:

Sau quá trình nghiên cứu tiên khả thi, đê lưu lại các kêt quả nghiên cứu nhóm soạnthảo phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi cần thểhiện được các nội dung:

Bang 1.3 Nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi

Về chủ đầu tư + Với các dự án mà thuộc sở hữu Nhà nước thì chủ đầu tư sẽ là

các tô chức được cấp ra quyết định đầu tư chỉ định

+ Với các dự án không thuộc sở hữu Nhà nước thì cần phải ghi

rõ các bên tham gia vào quá trình đầu tư Ngoài ra cần ghi rõcác thông tin liên quan đến các bên tham gia như người đại diện

dưới pháp luật, chức vụ người đại diện, địa chỉ liên lạc, điện thoại, fax,

+ Căn cứ vào các quy hoạch, kế hoạch dài hạn của địa phương,

các chính sách kinh tế xã hội và các chủ trương của các cấpchính quyền, ngoài ra còn phải căn cứ vào nguồn tài nguyên vàcác điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực

+ Các phân tích, đánh giá và dự báo về thị trường, khả năngxâm nhập thị trường, nhu cầu tăng thêm về sản phẩm dịch vụ

+ Mục tiêu triển khai dự án

+ Phân tích được các phương án triển khai sản phẩm và dịch vụ.

+ Đưa ra được một số phương án về hình thức đầu tư (làm mới,

cải tạo, mở rộng, đôi mới kỹ thuật công nghệ ) và loại hình

đầu tư (đầu tư đất nề, đất dự án, biệt thự, liền kè, chung cư cao

yêu tô đâu vào, khả

Can có từ hai phương án lựa chọn khu vực trở lên dé có thé

so sánh, lựa chon Mỗi phương án cần phân tích được các khía

cạnh sau:

+ Một số yêu cầu chung về mặt bằng cần thỏa mãn

+ Từ vị trí dự kiến đưa ra các đánh giá tổng quát về những yếu

tố có thé tác động đến giá thành sản phâm, kinh phí đầu tư xâydựng, chỉ phí cho quá trình sản xuất, vận chuyền và tiêu thụ sảnphẩm

+ Phân tích được mỗi quan hệ trong quy hoạch tổng thé củangành và vùng lãnh thé

+ Phân tích được các mặt xã hội liên quan đến địa điểm: Hiệntrạng khu đất, các thuận lợi và khó khăn trong việc sử dụng mặtbằng, phong tục tập quán của địa phương, những chính sách liên

quan đên đâu tư phát triên của khu vực.

Đưa ra các phân

tích về kỹ thuật

-công nghệ

+ Trình bày khái quát về các loại hình công nghệ (phân tích các

ưu, nhược diém; những ảnh hưởng đến môi trường sinh thái khu

vực) Đưa ra các điều kiện để cung cấp máy móc thiết bị, khả

năng tiếp nhận của khu vực Từ đó đưa ra loại hình công nghệ

lựa chọn.

+ Trình bày các yêu cầu về xây dựng (điều kiện về địa hình, địa

chất, thủy văn), các yêu cầu và đặc điểm của xây lắp Đưa ra

một số giải pháp, kỹ thuật xây dựng dự kiến

Khái quát vê tác

giải pháp tô chức

sản xuât

Nguồn vốn va phân | + Phân tích các điều kiện tạo ra nguồn vốn Ước tính tông mứctích các chỉ tiêu tài | đầu tư Phân ra vốn cô định, vốn lưu động từ đó dự kiến khả

chính năng, điều kiện huy động các nguồn vốn

+ Đưa ra ước tính về giá thành sản pham, từ đó dự trù doanh thu

và tính toán khả năng hoàn vốn, khả năng trả nợ của dự án

+ Tính toán một số chỉ tiêu tài chính dự án (NPV, IRR, T,

B/C, )

Phân tích tác động | + Ước tính giá trị gia tăng và các đóng góp của dự án cho xã hội

về mặt kinh tế xã | như khả năng tạo việc làm, tạo thu nhập cho người dân hay lược

hội thu ngân sach nhà nước,

+ Các tác động đên xã hội, môi trường.

Các điêu kiện tô

cao nhất

1.2.4.3 Nghiên cứu kha thi

Nghiên cứu khả thi là bước sàng lọc cuối cùng dé lựa chon được dự án tối ưu và

đưa vào thực hiện Ở bước nghiên cứu này cần phải khẳng định được cơ hội đầu tư có

khả thi hay không? Có vững chắc, hiệu quả hay không? Các nội dung nghiên cứu khảthi cũng tương tự như nội dung nghiên cứu tiền khả thi, nhưng điểm khác là nghiên

cứu khả thi các nội dung được nghiên cứu ở mức độ chi tiệt hơn, chính xác hơn Moi

khía cạnh nghiên cứu đều được xem xét ở trạng thái động, tức là có tính đến các yếu tố

bất định có thể xảy ra theo từng nội dung nghiên cứu Xem xét sự vững chắc của dự án

trong điều kiện có sự tác động của các yếu tô bất định, hoặc phải chỉ ra các biện pháp

dé đảm bao cho dự án có hiệu quả

Bản chất và mục dich của nghiên cứu khả thi:

- Bản chất: Tài liệu nghiên cứu khả thi là một tập hợp hồ sơ trình bày một cáchchi tiết và có hệ thống tính vững chắc của dự án đầu tư Nghiên cứu khả thi đượctiến hành dựa trên kết quả của nghiên cứu cơ hội đầu tư và nghiên cứu tiền khả thi

đã được các cấp có thâm quyền phê duyệt Tuy nhiên, ở bước này dự án được soạnthảo kỹ hơn, đảm bảo được mức độ chính xác cao nhất trước khi trình các cơ quan

thâm định

- Mục đích: Là bước nghiên cứu cuối cùng cũng là bước nghiên cứu chỉ tiết nhất

dé đưa ra quyết định đầu tư dự án

Nội dung chủ yếu của nghiên cứu khả thiNghiên cứu khả thi hay còn được gọi là lập dự án đầu tư Nội dung chủ yếu củanghiên cứu khả thi bao gồm các khía cạnh kinh tế vi mô và vĩ mô, quản lý và kỹ thuật

Nội dung chủ yếu của nghiên cứu khả thi bao gồm:

- Khái quát tình hình kinh tế liên quan đến dự án đầu tư: Có thể nói tình hình

kinh tế tong quát chính là nền tảng của dự án đầu tư Tình hình kinh tế tong quát được

đề cập trong dự án bao gôm các van đề dưới đây:

+ Các điều kiện tự nhiên, điều kiện về địa lý như địa hình, khí hậu, địa chất cóliên quan đến việc lựa chọn địa điểm, thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án sau

này.

+ Các điều kiện về dân số và lao động ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu và xuhướng tiêu thụ sản phẩm cũng như nguồn cung lao động cho dự án

+ Tình hình chính trị quốc gia, các chính sách pháp luật có ảnh hưởng đến sự quan

tâm của các nhà đầu tư dự án

+ Tình hình phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của địa phương sẽ tác động đến

quá trình thực hiện và sự phát huy hiệu quả của sự dự án.

+ Hệ thống kinh tế và các chính sách pháp luật: Cơ cấu kinh tế theo ngành, theo

quan hệ sở hữu và vùng lãnh thô; thực trạng nên kinh tê quôc dân Đôi với các câp

thâm định dự án, các vấn đề kinh tế vĩ mô và dự án được xem xét ở góc độ tác động

qua lại lẫn nhau.

- Các nghiên cứu về thị trường đầu tư: Vì bat động sản cần thời gian dai dé hìnhthành nên việc nghiên cứu thị trường được coi là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục

tiêu và quy mô của dự án

+ Mục đích nghiên cứu thị trường nhằm xác định:

Nhu cầu hiện tại của thị trường về loại hình sản phẩm dự kiến của dự án, nguồncung ở thị trường hiện tại cũng như tiềm năng phát triển của thị trường trong tương lai.Bên cạnh đó đưa ra các giải pháp tiếp thị cần thiết để giúp cho việc tiêu thu sản phẩmcủa dự án được thuận thiện hơn Và xác định khả năng cạnh trang của sản phẩm.

+ Các yếu tố cần có dé nghiên cứu thị trường: Dé nghiên cứu thị trường cần có các

thông tin về thị trường và các chuyên gia có kiến thức chuyên sâu về sản phẩm của dự

án cũng như sản phẩm có thể thay thế, về quy luật và cơ chế hoạt động của thị trường,

về pháp luật, chính trị, xã hội

+ Nội dung của nghiên cứu thị trường:

Nghiên cứu thị trường cần nghiên cứu nhu cầu hiện tại và tương lai về sản phâm

của dự án Ai sẽ là khách hàng chính? Ai sẽ là khách hàng mới? Nhu cầu hiện tại đang

được đáp ứng ra sao? Ước lượng giá bán và chất lượng sản phẩm của dự án, dự kiếncác chính sách đi kèm để có thể cạnh tranh với các dự án khác trong khu vực, cả các

dự án ở hiện tại và tương lai.

- Về vấn đề cạnh tranh của dự án: Cần nghiên cứu các dự án cạnh tranh chính

trong khu vực hiện có và trong tương lai, tình hình và triển vọng hoạt động của các dự

án này, lợi ích so sánh của loại hình sản phẩm do dự án đầu tư

Báo cáo nghiên cứu kha thi

Dé hoàn thành quá trình nghiên cứu khả thi cần lập báo cáo nghiên cứu khả thi.Nội dung chủ yêu của báo cáo nghiên cứu khả thi bao gồm bao gồm:

+ Căn cứ đề xác định sự cần thiết phải đầu tư

+ Hình thức đầu tư, chủ đầu tư

+ Kế hoạch xây dựng và các yêu tố phải đáp ứng

+ Các phương án về địa điểm cụ thể

+ Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư

+ Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ.

+ Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ.

+ Xác định các yếu tổ liên quan đến tài chính dự án

+ Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động.

+ Phân tích hiệu quả đầu tư

+ Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư

+ Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án

+ Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án

Trình tự nghiên cứu và lập dự án đầu tư khả thi

- Xác định mục đích, yêu cau:

+ Với tất cả các dự án, mục đích chung của việc lập dự án là xây dựng được dự án

có tính khả thi cao để các cơ quan quản lý nhà nước chức năng xem xét và phê duyệt,

các định chế tài chính chấp thuận tài trợ vốn cho dự án

+ Việc lập dự án phải xem xét, nghiên cứu một cách toàn diện các phương án

nghiên cứu, tính toán có cơ sở và phù hợp nhằm đảm bảo những yêu cầu đặt ra đối vớimột dự án đầu tư

- Lập nhóm soạn thảo:

Nhóm soạn thảo dự án được lập thường gồm chủ nhiệm dự án và các thành viên

Số lượng các thành viên của nhóm phụ thuộc vào nội dung và quy mô của dự án

Chủ nhiệm dự án là người tô chức và điều hành công tác lập dự án Chủ nhiệm dự

án phải là người có trình độ chuyên môn và có năng lực tổ chức nhất định Chủ nhiệm

dự án cần cố định trong quá trình soạn thảo và có thể cả trong quá trình thực hiện dự

án Các thành viên của nhóm soạn thảo dự án cần phải là những người có trình độchuyên môn cần thiết phù hợp với nội dung và yêu cầu cụ thể của công việc soạn thảo

dự án mà họ được phân công.

- Các bước tiễn hành nghiên cứu lập dự án đầu tư khả thi:

Bảng 1.4.Cac bước tiễn hành nghiên cứu lập dự án đầu tư kha thi

Các bước Nội dung Bước 1 + Xác định dự án thuộc loại nào (dự án mới hay cải tạo)

Nhận dạng DADT | + Xác định mục đích, sự cần thiết của dự án

+ Dua ra vi trí ưu tiên của dự án.

Bước 2 + Xác định các bước công việc của quá trình soạn thảo.

Lập kế hoạch soạn

thảo DAĐT

+ Dự tính phân công công việc cho thành viên nhóm soạn thảo.

+ Dự kiến huy động các chuyên gia để giải quyết các vấn đề

thuộc nội dung dự án.

+ Dự trù kinh phí cho quá trình soạn thảo dự án.

+ Lập trình soạn thảo dự án.

Bước 3

Lập đề cương sơ bộ

+ Giới thiệu sơ lược vê dự án.

+ Những nội dung cơ bản của dự án khả thi: sự cần thiết phải

của DAĐT đầu tư, nghiên cứu thị trường sản phâm dich vụ, nghiên cứu

công nghệ và kỹ thuật, nghiên cứu tài chính, nghiên cứu kinh

tế xã hội, nghiên cứu về tô chức quản lý dự án

Bước 4 Tổ chức thảo luận để xây dựng đề cương chỉ tiết

Lập đề cương chỉ

tiết DAĐTBước 5 Dựa trên đề cương chỉ tiết, chủ nhiệm dự án phân công công

Phân công công việc việc cho các thành viên nhóm soạn thảo phù hợp với chuyên

môn của họ.

Bước 6

Tiến hành soạn thảo

+ Thu thập các thông tin, tư liệu cần thiết cho dự án

+ Điều tra, khảo sát thwucj tế để thu thập các dữ liệu thực tếDADT phục vu việc nghiên cứu, giải quyết van đề thuộc phan nội

dung của dự án.

+ Phân tích, xử lý các thông tin đã thu thập theo phần công

việc đã phân công trong nhóm soạn thảo ứng với các nội dung của dự án.

+ Tổng hợp các kết quả nghiên cứu

Bước 7 Sau khi đã tô chức phản biện và thảo luận trong nhóm soạn

Mô tả DA và trình | thảo nội dung dự án sẽ được mô tả ở dạng văn bản và đượcbay với CDT hoặc | trình bày với CDT hoặc cơ quan chủ quản dé nhận ý kiến bổ

cơ quan chủ quản | sung và hoàn chỉnh nội dung dự án.

Bước 8 Sau khi có ý kiên của chủ đâu tư hoặc cơ quan chủ quản, nhóm Hoàn tat văn bản | soạn thảo tiép tục bô sung và hoàn chỉnh nội dung, hình thức

DADT trình bay cua dự án sau đó bản dự án sé được in ấn

Nguồn: Tài liệu bài giảng lập và phân tích dự án đầu tư

Phương pháp trình bày một dự án đầu tư khả thi

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp

- Khái quát trình bày các phần của một dự án đầu tư khả thi:

Bang 1.5 Nội dung báo cáo nghiên cứu kha thi

Nội dung Diễn giải

Lời mở đầu | Lời mở đầu viết ngăn gọn (1 đến 2 trang), phải thu hút được sự

quan tâm của người đọc, nêu khái quát lý do hình thành dự án, đưa

một số thông tin cơ bản về địa vị, pháp lý của củ đầu tư

Sự cần thiết | Đưa ra những căn cứ cụ thê dé khang định về sự cần thiết phải đầu

phải đầu tư tư Các nội dung phải được viếtn gắn gọn, mang tính khăng định và

thường được trình bày trong 1 - 2 trang Với các dự án có quy mô

nhỏ hoặc việc dau tư dự án là hiển nhiên thì có thé gdp nội dung sự

cân thiệt đầu tư vào phân lời mở đâu của dựa án.

Phần tóm tắt | Có thê nói đây là phần quan trọng của dự án, là phần được lưu ý và

dự án đầu tư | đọc đến nhiều nhất Phần tóm tắt cung cấp cho người đọc toàn bộ

nội dung của dự án nhưng không đi sâu vào chỉ tiết của bất cứ mộtkhoản mục nội dung nào, mỗi nội dung của dự án ở phần này đượctrình bày bằng những kết luận mang tính thông tin định lượng ngắn

+ Khi thuyết minh về thị trường cần lưu ý: Đưa ra nhận thức vềkinh doanh thông qua phân tích các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội,thách thức của dự án Cần xác định nhu cầu của khách hàng để đơn

vị thực hiện chiến lược nâng cao chất lượng các dịch vụ, các biện

pháp hỗ trợ khách hàng.

+ Khi thuyết minh công nghệ và kỹ thuật cần lưu ý: trình bàynội dung cần rõ ràng, diễn dat chỉ tiết và dé hiểu dé người đọc

không phải chuyên viên kỹ thuật cũng có thé hiểu được

+ Khi thuyết minh phương diện tài chính cần lưu ý: Giải thích

rõ các chỉ tiêu tài chính được đưa ra Các căn cứ dé tính các chỉtiêu tài chính cần phải kiểm tra được Cần tính toán đủ các chỉ tiêu

dé phan ánh và đánh giá đúng mặt tài chính của dự án

+ Khi thuyết minh về phương điện kinh tế - xã hội cần lưu ý:khi trình bày phương diện kinh tế - xã hội chú ý đảm bảo nhữngyêu cầu đặt ra như đối với việc trình bày về phương diện tài chính

đã nêu ở trên Ngoài ra cần lưu ý về phương diện kinh tế - xã hội,nhiều van đề không thé lượng hóa được một cách đầy đủ, cần kết

hợp tốt việc trình bày định tính với định lượng

+ Khi thuyết minh về phương diện tổ chức quản lý cần lưu ý:Chứng minh được việc tô chức và quản trị dự án sẽ đạt hiệu quảtốt, đảm bảo cho dự án thành công Thể hiện được trình độ, năng

lực và kinh nghiệm quan tri kinh doanh cua ban quản tri dự án Nêu

rõ cơ chế điều hành hoạt động của dự án cũng như cơ chế kiểm tra,

kiểm soát của mặt kỹ thuật và tài chính của dự án

+ Trình bày kết luận — kiến nghị cần lưu ý: nêu rõ những thuận

lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện dự án, khẳng định ưu

điểm và tính khả thi của dự án Các kiến nghị về chấp nhận đầu tư,

vé xin vay von cân thê hiện một cách ngăn gọn, rõ ràng.

Phần phụ lục | Phần này sẽ thé hiện những nội dung mà khi đưa vào nội dung

của dự án thuyết minh dự án sẽ gây ra sự dài dòng, khó hiểu, khó theo dõi

cho người đọc.

Nguồn: Tài liệu bài giảng lập và phân tích dự an đầu tu

Nói tóm lại, cả ba giai đoạn nghiên cứu nói trên phải được tiến đảm bảo từng bướcphân tích sâu hơn, đầy đủ và chỉ tiết hơn, phát hiện và khắc phục dần những sai sót

ở các giai đoạn nghiên cứu trước thông qua việc tính toán lại, đối chiếu các dữkiện, các thông s6, thông tin thu thập được qua mỗi giai đoạn Có vậy kết quả nghiên

cứu khả thi mới đạt được độ chính xác cao nhất

1.2.5 Các tiêu chí đánh giá kết quả và chất lượng lập dự án đầu tư bất động

minh được nguồn gốc và xuất xứ của thông tin, số liệu

- Phương pháp lý giải: Quá trình phân tích, lý giải các nội dung đã nêu trong dự

án phải đảm bảo tính logic và chặt chẽ.

- Phương pháp tính toán: Các số liệu tính toán trong một dự án thường rat lớn

Do đó, khi thực hiện tính toán các chỉ tiêu cần đảm bảo chỉ tiết, rõ ràng và chính xác,

sử dụng các phương pháp phù hợp, hiện dai, bám sát thực tiễn Với các dé thi, bản vẽ

thiết kế, sơ đồ phải đảm bảo về mặt kích thước, tỷ lệ

- Hình thức trình bay: Dự án chứa đựng rất nhiều nội dung, nên khi trình bàyphải đảm bảo có hệ thống, đầy đủ, rõ ràng và sạch đẹp

Thứ hai là tính pháp lý: Với bất động sản, pháp lý là vẫn đề rất nhạy cảm vì vậy

dự án được lập cần có cơ sở pháp lý vững chắc (tức là phải phù hợp với chính sách

pháp luật và quy hoạch chung của nhà nước) Điều này đòi hỏi người soạn thảo dự án

phải nghiên cứu kỹ chủ trương, chính sách và quy hoạch chung của Nhà nước và cácvăn bản pháp luật có liên quan đến dự án đầu tư bất động sản.

Thứ ba là tính thực tiễn, dự án đầu tư được lập phải có khả năng ứng dụng vàtriển khai trong thực tế Các nội dung, khía cạnh phân tích của dự án đặc biệt là phântích về mặt tài chính không thể chung chung mà phải dựa trên các căn cứ thực tế, phải

được xây dựng trong điều kiện và hoàn cảnh cụ thể về vị trí, mặt bằng, thị trường,

vốn,

Thứ tư là tính hệ thống, tính hệ thống của công tác lập dự án đầu tu được thé hiện

thông qua quy trình lập dự án khoa học, phân công công việc cho từng bộ phận chuyên môn phù hợp, đúng chức năng, nhiệm vụ.

Thứ năm là tính hiệu quả, dự án được lập phải là tài liệu tin cậy để các chủ thể

tham gia dự án dựa vào đó làm cơ sở ra quyết định đầu tư và tài trợ vốn Một dự án được lập có chất lượng, đảm bảo tính khả thi sẽ giúp cho việc thâm định, phê dyệt dự

án nhanh gọn, quá trình triển khai dự án được thuận lợi, đúng tiến độ từ đó nâng cao

được hiệu quả của hoạt động đầu tư

Thứ sáu là sự chính xác của các yếu tô tài chính, tài chính là yếu tố quan trọngtrong dự án đầu tư, là yếu tố chính tác động tới quyết định đầu tư dự án Các chỉ tiêu

liên quan đến tài chính cần được tính toán một cách rõ ràng, chính xác dé có thé đưa ra

quyết định đầu tư chính xác nhất

1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư bắt động sản:

Công tác lập dự án đầu tư bat động sản bị ảnh hưởng bởi các nhân tố:

- Nguồn thông tin phục vụ công tác lập dự án đầu tư: Nguồn thông tin đầu vào

đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình phân tích, đánh giá dự án Lập dự án là giai

đoạn đầu tiên trong công tác chuẩn bi đầu tư, quyết định tính kha thi để hình thành vàphát triển dự án Những thông tin đầu vào giúp cho chủ dau tư có những lựa chọn banđầu và những định hướng triển khai các công việc chính xác

- Những biến động của nền kinh tế vĩ mô: Các biến động của nền kinh tế như

lạm phát, sự tăng giảm lãi suất, thuế xuất nhập khau, dem lại nhiều rủi ro trong quátrình lập dự án đầu tư, các chỉ số của nền kinh tế luôn biến động dẫn đến sự sai lệchcủa các chỉ tiêu tính toán sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả tính toán và việc raquyết định của chủ đầu tư

- Những diễn biến của thị trường bất động sản: Diễn biến của thị trường bất

động sản có ảnh hưởng trực tiếp tới công tác lập dự án đầu tư bất động sản Nghiên

cứu diễn biến thị trường giúp cán bộ lập dự án xác định được rõ ràng hơn phân khúcsản phẩm mà thị trường đang có nhu cầu cao từ đó có giải pháp phù hợp hơn cho dự án

đầu tư được lập

- Hệ thống chính sách, pháp luật: Chính sách, pháp luật có ảnh hưởng nhiều vàảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bat động san cũng như hoạt động lập dự

án đầu tư Các cơ chế chính sách, pháp luật thuận lợi sẽ góp phần tạo điều kiện thuậnlợi cho các doanh nghiệp, các chủ đầu tư trong qua trình tim kiếm, lựa chọn các cơ hộiđầu tư CHính sách, pháp luật là nhân tố khách quan, ảnh hưởng đến từng công việc,từng bộ phận thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư và công tác lập dự án đầu tư

- Chủ trương, định hướng phát triển của doanh nghiệp: Đối với mỗi doanh

nghiệp trong từng giai đoạn lại có những chủ trương, định hướng khác nhau sao cho

phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, khả năng cạnh tranh và tiềm lực pháttriển của đơn vị Những chủ trương này sẽ có những tác động không nhỏ đến công táclập dự án đầu tư của mỗi đơn vị

- Năng lực, trình độ chuyên môn của đội ngũ lập dự án: Đây là nhân tố quan

trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến công tác chuẩn bị dự án nói chung và công tác lập dự

án nói riêng Chất lượng của công tác lập dự án phụ thuộc nhiều vào trình độ, kỹ năng

và kinh nghiệm của cán bộ thực hiện.

1.3 Các căn cứ pháp lý để lập dự án đầu tư bất động sản:

Lập dự án đầu tư bất động sản cần phải căn cứ vào các bộ luật liên quan đến đất

đai, xây dựng, kinh doanh và các quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữacháy,

Bảng 1.6 Các căn cứ pháp lý để lập dự án đầu tư bất động sản

STT Văn bản Nội dung

1 | Luật đất dai số Quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn

45/2013/QH12 ngày và trách nhiệm của các đối tượng có liên quan

29/11/2013 đến đất đai

2 | Luật xây dựng số Quy định về quyên, nghĩa vụ của cơ quan, tô

50/2014/QH ngày chức, cá nhân, quản lý nhà nước trong hoạt động

18/6/2014 xây dựng.

3| Luật bảo vệ môi trường sỐ Quy định về hoạt động bảo vệ môi trường; chính

55/2014/QH13 ngày sách, biện pháp và nguồn lực để bảo vệ môi23/06/2014 trường; quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của cơ

quan, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong bảo

vệ môi trường.

4 | Luật kinh doanh bat động | Quy định về kinh doanh bat động sản, quyền và

sản số 66/2014/QH13 ngày | nghĩa vu của tổ chức, cá nhân kinh doanh bat25/11/2014 động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bat

7 | Nghị định số 18/2015/NĐ- Quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh

CP ngày 14/02/2015 giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi

12 | Nghị định sô 47/2014/ND- | Quy định về bồi thường, tái định cư khi nhà

CP ngày 15/05/2014 nước thu hồi dat

13 | Nghị định số 32/2015/NĐ- | Quy định về quan lý chi phí đầu tư xây dựng

CP ngày 25/03/2015.

14 | Nghị định số 59/2015/NĐ- | Quy định về quản lý dự án dau tư xây dựng

CP ngày 18/06/2015 công trình.

15 | Nghị định số 76/2015/NĐ- | Quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật

CP ngày 10/09/2015 kinh doanh bat động san

16 | Nghị định số Quy định về khung giá đất

104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014.

I7 | Thông tư số 36/2014/TT- | Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây

BTNMT ngày 20/06/2014 | dựng, điều chỉnh bảng giá đất và tư vấn xác định

giá đất

I8 | Thông tư số 06/2016/TT- | Hướng dẫn xác định và quản lý chỉ phí đầu tư

BXD ngày 10/03/2016 xây dựng.

19 | Thông tưsố 76TT-BTC |Hướng dẫn một số điều của Nghị định số

ngày 16/06/2014 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính

phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

20 | Quyết định số Về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án

79/2017/QD-BXD ngày và tư van đầu tư xây dựng công trình

15/02/2017.

21 | Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 07 - 01/2016/BXD

Nguồn: Tác giả tư tổng hợp

CHƯƠNG 2: THỰC TRANG CÔNG TÁC LAP DỰ ÁN ĐẦU TU BAT

ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN ĐẦU TƯ TÂY BAC

2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc

2.1.1 Giới thiệu chung

- Tên đầy đủ: Công ty Cổ phan Dau tu Tây Bắc

- Tên giao dịch quốc tế: TayBac Investment Joint Stock Company

- Trụ sở chính: Lô 51,52,53,54 Day E TT4 KĐT Thanh phố Giao Lưu, Cô Nhuế 1,Bắc Từ Liêm, Hà Nội

- Ngành nghề kinh doanh: Đầu tư xây lắp và kinh doanh bất động sản

- Vốn điều lệ: 500.000.000.000 (năm trăm tỷ đồng chan)

- Sứ mệnh:

+ Mang lại cho khách hàng, người dân cuộc sống mới, nơi làm giàu mới, mang lạilợi ích tốt nhất cho địa phương và xã hội

+ Mang lại lợi ích tốt nhất cho địa phương và xã hội

+ Mang lại cho CBNV của công ty môi trường làm việc tốt nhất, thu nhập cao vàcuộc sống hạnh phúc

+ Đảm bảo lợi ích cao nhất cho cổ đông.

- Tầm nhìn: Là tập đoàn đầu tư chuyên nghiệp và uy tín hàng đầu Việt Nam

trong lĩnh vực bất động sản thương mại

- Giá trị: Khiêm tốn — Chính tâm — Chuyên nghiệp

2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động

Hiện nay, Tây Bắc đã và đang hoạt động trong sáu lĩnh vực chính:

* Xây dựng, kinh doanh siêu thị, trung tâm mua sắm, chợ hiện đại.

Y Kinh doanh Bat động sản

Lập quy hoạch, thiết kế kiến trúc công trình

Tư vấn — quản lý đầu tư bat động sản và xuất nhập khẩu,

* Xây dựng nhà các loại.

Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu dân cư mới

2.1.3 Tình hình hoạt động

Hiện nay Tây Bắc đã và đang thực hiện làm chủ đầu tư nhiều dự án kinh doanh bất

động sản trên khap cả nuớc và các dự án dau tư đêu đem lại hiệu quả cao.

Hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty tăng trưởng mạnh, doanh thu và lợi

nhuận ngày càng cải thiện.

Công ty Cổ phần Dau tu Tây Bắc có được nhiều ưu thé ngay từ giai đoạn đầu với

năng lực quản lý, trình độ chuyên môn của đội ngũ lãnh đạo và đội ngũ kỹ thuật giàu

kinh nghiệm được đào tạo và lựa chọn kỹ càng, quan hệ rộng rãi với nhiều đơn VỊ

trong nước và quốc tế, hoàn toàn đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng trong các công

tác: đầu tư, kinh doanh bất động sản, kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại, chợ

Với đội ngũ nhân sự tâm huyết, giàu kinh nghiệm cùng công nghệ hiện đại và tiềmlực tài chính 6n định Tây Bắc có đủ năng lực dé triển khai nhanh chóng, chất lượng vàđồng bộ dự án ngay sau khi nhận bàn giao mặt bằng, đảm bảo hoàn thiện bàn giao

công trình sớm cho người sử dụng Tây Bắc luôn cam kết triển khai dự án với tiễn độ

và chất lượng tốt nhất nhằm thỏa mãn các yêu cầu của khách hàng và đối tác

Dé đánh giá sâu hơn tình hình hoạt động kinh doanh của công ty ta có thé đi vào

phân tích qua bảng báo cáo hoạt động kinh doanh của công ty trong ba năm trở lại đây.

Bảng 2.1 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2016 — 2018

Chỉ tiêu Mã | Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018

lệ

A

so

1 |Doanh thu bán|0I | 236.018.576.040 | 130.272.518.013 | 516.036.403.879

hang va cung cap

động tài chính Chi phí tài chính 22 18.887.572.840 12.187.757.487 37.337.418.001 Trong đó: Chi phí

lãi vay

23 18.231.047.063 12.187.484.483 37.005.936.547

Chi phí bán hàng 25 756.955.378 280.507.639 3.406.883.756 Chi phí quản lý

doanh nghiệp

26 19.923.054.376 10.845.954.985 44.321.573.592

10 Lợi nhuận thuần

từ hoạt động kinh doanh

(25-26)}

{30=20+(21-22)-30 6.962.204.105 3.870.930.352 94.918.309.244

11 Thu nhap khac 31 20.000 1.690.420.651 505.898.616

12 Chi phi khac 32 567.743.510 5.286.116.011 10.095.276.634

(60 = 50 51 52)

-60 4.788.512.683 159.101.978 67.326.393.962

Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh — phòng kế toán công ty cô phan

Đầu Tư Tây Bắc

Nhận xét:

Dựa trên số liệu mà phòng kế toán công ty Cô Phần Đầu Tư Tây Bắc cung cấp, ta

có thê thấy doanh thu và lợi nhuận của công ty có sự biến đổi rõ rệt trong giai đoạn

2016 — 2018 Năm 2017 cả các chỉ tiêu về doanh thu và lợi nhuận của công ty đều có

sự suy giảm, điều này một phần do ảnh hưởng của nền kinh tế và một phần do tin đồn

về tai nạn trong quá trình thi công dự án của công ty làm ảnh hưởng đến hoạt động

kinh doanh của công ty Tuy nhiên đến năm 2018 công ty đã nhanh chóng lấy lại hìnhảnh và vực lại tình hình kinh doanh của công ty, điều này được chứng minh bằngnhững con số trên bảng báo cáo kết quả kinh doanh, cả doanh thu và lợi nhuận đềutăng lên một cách nhanh chóng Lợi nhuận sau thuế năm 2018 đã tăng lên gấp 400 lần

so với năm 2017 Và dự kiến năm 2019 tới đây lợi nhuận của công ty còn tiếp tục tăng

cao hơn nữa.

Nhìn vào báo cáo kết quả kinh doanh của công ty ta cũng có thé thấy chi phí tàichính của công ty cũng có những sự biến động rõ rệt trong giai đoạn Năm 2017 chỉphí tài chính giảm hơn 6 tỷ đồng so với năm 2016, điều này có thể do bị ảnh hưởngbởi tình hình chung của nền kinh tế Tuy nhiên, đến năm 2018 chỉ phí tài chính của

công ty lại tăng lên gần gấp đôi so với năm 2016, điều này cho thấy hoạt động kinh

doanh của công ty đã có dấu hiệu dan phát triển trở lại

Qua báo cáo tài chính của công ty có thể thấy tình hình kinh doanh của công ty cónhiều biến động, có trải qua những thời kỳ khó khăn tuy nhiên công ty cũng đã có thểnhanh chóng khắc phục và cải thiện tình hình kinh doanh của công ty

2.2 Các dự án của công ty:

- Các dự án do công ty Cô phần Đầu tư Tây Bắc thực hiện đa phần là các dự án

trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bắt động sản và phát triển hạ tầng đô thị Do đó vớicác đặc điểm vốn có của một dự án bất động sản khiến công tác lập dự án của công tymang những đặc thù riêng như: cơ sở pháp lý hình thành dự án khác nhau gắn với địa

điểm, mục đích thực hiện dự án và chế độ chính sách đối với khu vực thực hiện dự án;

thị trường sản phẩm dịch vụ của dự án thường xuyên thay đổi và biến động liên tục,

chính từ những đặc thù riêng trong công tác lập dự án của công ty đòi hỏi đội ngũ cán

bộ chuyên môn thực hiện công tác lập dự án vừa phải sử dụng những kinh nghiệm sẵn

có vừa phải linh hoạt ứng dụng kip thời trình độ chuyên môn của bản thân áp dụng vào từng dự án sao cho phù hợp.

- Các dự án công ty thực hiện đều diện tích tương đối rộng, thời gian đầu tư và

vận hành dự án kéo dài Vì vậy trong quá trình lập dự án phải nghiên cứu kỹ lưỡng và

đảm bảo tính hiệu quả trong việc nghiên cứu tất cả các nội dung từ thị trường, kỹ thuật

hay hiệu quả tài chính của dự án.

- Vốn thực hiện các dự án đều lên đến vài trăm tỷ đồng, vốn cho việc đầu tư dự

án chủ yếu là vốn tự có của chủ đầu tư, vốn huy động của các đối tượng là khách hàng,

các tổ chức liên doanh Đặc điểm này đòi hỏi trong quá trình lập dự án cần có kếhoạch huy động vốn theo các nguồn phù hợp với tiến độ thực hiện dự án Trong trườnghợp có các dự án mà công ty không có đủ tiềm lực tài chính dé thực hiện cần đề xuấtcác phương án tìm đối tác liên danh, liên kết dé thực hiện

- Các dự án của công ty đều được thực hiện có mục đích, mục tiêu rõ ràng, sản

phẩm của dự án mang lại đa dạng, đáp ứng nhu cầu của một đoạn thị trường riêng (vitrí dự án, thị hiếu tiêu dùng, thu nhập người dan, ) Do đó đặc điểm này đòi hỏi việcphân tích khía cạnh thị trường cần dự báo quy mô thị trường hợp lý, xác định khách

hàng mục tiêu phù hợp dé từ đó dé ra chiến lược bán hàng phù hop mang lại doanh số

cao.

- Các dự án của công ty chiếm diện tích đất lớn, dai khắp các tỉnh thành trên cả

nước, công tác giải phóng mặt bằng tương đối phức tạp Do vậy trong quá trình lập dự

án cần đưa ra phương án giải phóng mặt bằng cũng như nguồn ngân sách cho giảiphóng mặt bằngcho phù hợp

Một số dự án điển hình công ty đã và đang triển khai dau tư:

Bảng 2.2 Một số dự án của công tySTT | Tên dự án Tổng mức Thời gian |Tin độ thực

đầu tư (ty | thực hiện hiênđồng)

1 DA hạ tang kỹ thuật khu | 93 2007 - 2010 | Đã hoàn thiện đầu

dân cư thương mại phía Tây tư xây dựng toàn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, bộ diện tích được tỉnh Hải Dương giao.

2 DA khu phố thương mại và | 53 2007-2013 |Đã hoàn thành

siêu thị Chợ Cuối, thị trấn xây dựng siêu thị

Gia Lộc, huyện Gia Lộc, Đã bàn giao cho

tỉnh Hải Dương UBND huyện Gia

Định đi Nhơn Hưng.

Nguôn: Hồ sơ năng lực công ty Cổ phan Dau tư Tây Bac

2.3 Thực trạng công tác lập dự án đầu tư bat động sản tại Công ty Cố phần

Đầu tư Tây Bắc

2.3.1 Các căn cứ để lập dự án dau tư bắt động sản tại công ty:

- Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác lập dự án đầu tư bất động sản

- Các quyết định của Ủy ban nhân dân huyện về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch

chỉ tiết của dự án và quy định quản lý xây dựng điều chỉnh quy hoạch 1/500

- Các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc phê duyệt kết quả chọn nhàthầu thực hiện dự án đầu tư xây dựng dự án

- Các báo cáo khảo sát địa chất công trình trong khu vực lập dự án

- Quy trình lập dự án chung tại công ty.

- Các tài liệu, số liệu hiện trạng và các tài liệu khác có liên quan

2.3.2 Bộ phận thực hiện lập dự án đầu tưTại công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc, ban phát triển dự án chịu trách nhiệm chính

trong công tác lập dự án đầu tư đồng thời đóng góp vào việc quản lý thực hiện dự án

- Chức năng của ban phát triên dự án:

+ Tìm kiêm, nghiên cứu, đê xuât phát triên, dau tư các dự án trên dia bàn cả nước.

+ Đầu mối thực hiện các thủ tục đầu tư từ giai đoạn đề xuất địa điểm đến khi bàn

giao dự án cho địa phương.

+ Tham mưu cho Ban lãnh đạo về cơ chế, chính sách pháp luật liên quan tới côngtác đầu tư

- Nhiém vụ:

+ Khảo sát, thu thập tài liệu, đề xuất quy mô, diện tích quy hoạch; đánh giá SƠ bộ

hiệu quả dự án, trình Ban lãnh đạo phê duyệt.

+ Thực hiện các thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định

+ Lập, theo đối và quản lý tiến độ, hồ sơ pháp lý, trình tự thủ tục hồ sơ của tất cả

các dự án mà công ty thực hiện đầu tư

+ Nghiên cứu, đề xuất các chế độ chính sách phát triển dự án

+ Phối hợp với các phòng ban chuẩn bị nội dung, tài liệu dé Hội đồng quản trị, bangiám đốc tiếp xúc, đàm phán với các đối tác trong và ngoài nước về hợp tác đầu tư,liên danh, liên kết thực hiện dự án

+ Tổng hợp tình hình triển khai các dự án, kiến nghị các biện pháp giải quyết cáckhó khăn vướng mắc, báo cáo Ban lãnh đạo theo quy định

+ Phụ trách công tác chuyên môn về phát triển dự án trong toàn hệ thống Hướngdẫn về chuyên môn đối với các công ty con, chi nhánh, công ty liên danh liên kết trong

công tác đầu tư triển khai thực hiện dự án

+ Chủ trì các thủ tục đầu tư như: lập, trình, thâm định, phê duyệt hồ sơ đề xuất dự

án, quy hoạch, dự án đầu tư, thiết kế kỹ thuậ

+ Thực hiện công tác giải phóng mặt bang, ban giao đất (xác định giá đất) các dự

+ Tìm kiếm, xây dựng và duy trì các mối quan hệ tại địa phương

2.3.3 Các nội dung nghiên cứu lập dự án dau tư:

Các dự án đầu tư tại công ty được bộ phận lập dự án nghiên cứu theo ba nội

dung chính:

- Tổng quan về dự án đầu tư

- Các nội dung tài chính dự án.

- Các nội dung phi tài chính dự án.

2.3.3.1 Tổng quan về dự án dau tư:

a) Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án

Ở phần này, nhóm soạn thảo sẽ phải chỉ ra sự cần thiết phải đầu tư Nội dungchính của phần này là nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư Ngoài

ra, nhóm soạn thảo cũng phải xác định các căn cứ pháp lý và xác định sơ bộ về thị

trường sản phâm, dịch vụ của dự án đê làm cơ sở tiên hành dự án.