Công tác lập dự án bđs tại công ty cổ phần đầu tư tây bắc nghiên cứu thực tế dự án khu dân cư và chợ cốc xã dĩnh trì thành phố bắc giang

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập rèn luyện, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ thầy cô giáo trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đặc biệt thầy cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên Các thầy cô trang bị cho em kiến thức chuyên ngành làm hành trang cho em vững bước sau Để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp chuyên đề tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực thân, em cịn nhận quan tâm, giúp đỡ tận tình thầy giáo – Thạc sĩ Nguyễn Thanh Lân; giúp đỡ thầy cô Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên với giúp đỡ nhiệt tình chú, anh chị chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội; động viên gia đình, bạn bè tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Với điều kiện thời gian kinh nghiệm cịn hạn chế, viết khơng thể tránh thiếu sót Em mong nhận bảo, đóng góp ý kiến quý thầy để em có điều kiện bổ sung, nâng cao ý thức mình, phục vụ tốt cơng tác thực tế sau Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Sinh viên o Bá Trần Đức Trí o cá ực th p tậ g n tổ p hợ Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân LỜI CAM ĐOAN Tên em : Trần Đức Trí Mã sinh viên: 11165574 Lớp : Kinh tế Bất động sản Địa 58 Khoa : Bất động sản Kinh tế Tài nguyên Trường : Đại học Kinh tế Quốc dân Em xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp hoàn thành giúp đỡ, bảo tận tình Ths Nguyễn Thanh Lân thân em nghiên cứu, thu thập số liệu cách nghiêm túc, tuyệt đối không chép chuyên đề, luận văn, luận án Nếu có sai với lời cam đoan này, em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm o Bá o cá ực th p tậ g n tổ p hợ Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân MỤC LỤC o Bá LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Kết cấu chuyên đề .7 CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 LỸ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản dự án đầu tư bất động sản 1.1.2 Đặc điểm đầu tư bất động sản 1.1.3 Vai trò hoạt động đầu tư bất động sản 1.1.4 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản 10 1.2 CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.2.1 Khái niệm, mục đích u cầu cơng tác lập dự án 11 1.2.2 Các nguyên tắc đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư .13 1.2.3 Quy trình lập dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản 14 1.2.4 Các nội dung nghiên cứu trình lập dự án đầu tư Bất Động sản 17 1.2.5 Các phương pháp sử dụng trình lập dự án đầu tư: .25 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG LẬP DỰ ÁN KHU CƯ VÀ CHỢ CỐC XÃ DĨNH TRÌ , THÀNH PHỐ BẮC GIANG CỦA CƠNG TAY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ TÂY BẮC 28 TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 28 2.1.1Thông tin chung 28 2.1.2Quá trình hình thành phát triển .28 2.1.3Cơ cấu tổ chức công ty 28 2.1.3.1 Sơ đồ cấu tổ chức 28 2.1.3.2 Chức nhiệm vụ 29 2.1.3.3 Công nghệ sở vật chất trang thiết bị 33 2.1.4 Lĩnh vực hoạt động 36 2.1.4.1 Thương mại dịch vụ 36 o cá ực th p tậ g n tổ p hợ Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o Bá 2.1.4.2 Tư vấn, môi giới bất động sản 37 2.1.4.3 Phát triển bất động sản 37 2.1.4.4 Đầu tư, xây dựng .37 2.1.5 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh công ty năm gần 37 2.2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG LẬP DỰ ÁN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC 40 2.2.1 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản công ty mối quan hệ với công tác lập dự án 40 2.2.2 Thực trạng quy trình, nội dung, phương pháp việc tổ chức lập dự án đầu tư bất động sản công ty 40 2.2.2.1 Quy trình lập dự án đầu tư bất động sản công ty: 40 2.2.2.2 Thực trạng nội dung lập dự án đầu tư bất động sản công ty 44 2.2.2.3 Thực trạng phương pháp lập dự án đầu tư bất động sản công ty 44 2.2.2.4 Thực trạng công tác tổ chức thực lập dự án đầu tư bất động sản công ty 44 2.2.3 Công Tác Lập Dự án BĐS Công ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc: Nghiên cứu thực tế dự án Khu dân cư chợ Cốc, xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc Giang 45 2.2.3.2.Nhận xét công tác lập dự án ví dụ 61 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC 63 2.3.1 Những thành tựu đạt công tác lập dự án đầu tư bất động sản công ty 63 2.3.2.Những hạn chế công tác lập dự án đầu tư bất động sản công ty .66 2.3.3.Những nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư bất động sản công ty .67 CHƯƠNG III NHỮNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC 68 3.1 ĐỊNH HƯỚNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC .68 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠO CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC .68 3.2.1 Các giải pháp chung 68 3.2.1.1 Đầu tư vào nguồn nhân lực .68 o cá ực th p tậ g n tổ p hợ Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân 3.2.1.2 Đầu tư máy móc thiết bị phục vụ cơng tác lập dự án đầu tư 70 3.2.2.Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản .70 3.2.2.1.Giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình lập dự án cơng ty 70 3.2.2.2.Giải pháp cho nội dung lập dự án 71 3.2.2.3.Giải pháp hồn thiện phương pháp sử dụng cơng tác lập dự án 73 KẾT LUẬN 75 o Bá o cá ực th p tậ g n tổ p hợ Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân LỜI MỞ ĐẦU o Bá Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam ngày phát triển đóng vai trị lớn kinh tế đất nước Nhận thấy phát triển mạnh mẽ loại thị trường lớn với mong muốn phát triển thị trường ngày minh bạch, hướng đến thị trường chuyên nghiệp bền vững.Yêu cầu đặt cung chất lượng dịch vụ hạ tầng bất động sản đồng Đáp ứng nhu cầu thị trường, công ty đầu tư bất động đời, kể đến Cơng ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc Công ty Cổ phần Đầu Tư Tây Bắc công ty đa ngành mũi nhọn công ty đầu tư dự án bất động sản , quy định pháp luật quy trình đặt đầy đủ chi tiết Theo thời gian dân số Việt Nam ngày nhiều , kéo theo nhu cầu nhà ngày tăng lên , để đáp ứng nhu cầu Cơng ty Cổ Phần Đầu Tư Tây Bắc tạo sản phẩm phụ vụ nhu cầu nhà hạ tầng đồng cho người dân/ Tuy nhiên, dù thành lập từ lâu công tác lập Dự Án công ty gặp phải hạn chế, điểm yếu định Chính vậy, em làm chuyên đề “Công Tác Lập Dự án BĐS Công ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc: Nghiên cứu thực tế dự án Khu dân cư chợ Cốc, xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc Giang ” với mong muốn làm rõ công tác lập dự án cơng ty Qua nhìn điểm mạnh điểm cịn hạn chế, từ đề xuất giải pháp khắc phục cho hoạt động Lập Dự Án công ty Mục đích nghiên cứu đề tài - Hệ thống hóa sở lý luận, khoa học Cơng tác lập dự án bất động sản Công ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc - Phân tích, đánh giá Công tác lập dự án công ty cổ phần Đầu Tư Tây Bắc - Đề xuất giải pháp cho Công tác lập dự án công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài - Đối tượng nghiên cứu: công tác lập dự án Khu dân cư chợ Cốc , xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc Giang - Thời gian nghiên cứu: Công tác lập dự án công ty cổ phần Đầu Tư Tây Bắc năm trở lại Phương pháp nghiên cứu Bài viết có sử dụng phương pháp: o cá ực th p tậ g n tổ p hợ Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân - Thu thập thông tin, tài liệu, tham khảo ý kiến - Xử lý thơng tin: tổng hợp lại, so sánh, phân tích - Phương pháp khảo cứu Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, phụ lục, lời mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm chương: Chương 1: Cơ Sở Lý Luận công tác Lập Dự án Đầu tư Kinh Doanh Bất Động Sản Chương 2: Thực trạng Lập dự án khu dân cư chợ Cốc, xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc Giang Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện Công tác lập Dự án công ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc Em xin bày tỏ biết ơn chân thành tới TH.S Nguyễn Thanh Lân - Người hướng dẫn khoa học, thầy cô giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, anh chị Công ty cổ phần Đầu Tư Tây Bắc nhiệt tình tạo điều kiện giúp đỡ cho em hoàn thành đề tài o Bá o cá ực th p tậ g n tổ p hợ Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 LỸ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản dự án đầu tư bất động sản a) Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản : Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản Bất Động Sản mua, bán , khai tác cho thuê , tiến hành hoạt động dịch vụ Bất động sản , hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Đầu tư bất động sản mọt lĩnh vực đầu tư hoạt động đầu tư nói chung đầu tư đặc thù đầu tư có điều kiện theo quy định nhà nước Đầu tư Bất đông sản cần ý  Phương tiện đầu tư : vốn tiền loại tìa sản , bí kinh doanh, công nghệ , dịch vụ…  Thời gian đầu tư Tính từ bắt đầu dự án đếnk hi kết thúc hoạt động dự án Đầu tư hoạt động dược thực thời gian đầu chu kỳ dự án Những hoạt động ngắn hạn năm không gọi đầu tư  Thời gian đầu tư gọi đời sống kinh tế dự án  Lợi ích mang lại từ đầu tư biêt hiện: - Về tài : thông qua thu nhập lợi nhuận - Về kinh tế- xã hội: Sự phát triển kinh tế- xã hội vùng , khu vực , quốc gia o Bá b) Khái niệm dự án đầu tư bất động sản Dự án kinh doanh đầu tư bất động sản hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh khu đất để cung cấp dịch vụ kinh doanh Bất động sản Dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm việc bỏ vốn để xây dựng , mở rộng cải tạo cơng trình xây dựng nhằm tạo cơng trình xây dựng nhằm mục đích phát triển , trì , nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm , dịch vụ môt thời hạn định Dự án đầu tư bất động sản thông thường gồm phần thuyết minh dự án vẽ thiết kế sở Đây để triển khia cho vẽ thiết kế kỹ thuật vẽ thi cơng xây dựng cơng trình sau Tổng mức đầu tư dự án giá trị ban đầu đầu tư xây dựng dự án o cá ực th p tậ p hợ g n tổ 1.1.2 Đặc điểm đầu tư bất động sản Chuyên đề tốt nghiệp       GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân Đòi hỏi vốn đầu tư lớn : Do đặc điểm bất động sản có giá trị lớn , nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển , bảo toàn vốn để thu lại lợi nhuận cao Thời gian từ bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đầu tư đạt thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư có nhiều biến đơng , nhà đầu tư phải có dự đốn biến động xảy Ví dụ : thị trường , phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ sức mua , thời tiết , khí hậu… Thời gian thực hiền đầu tư dài nhà đầu tư phải phân bỏ vốn huy động vốn hợp lý , có hiệu Những thành đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị dụng lâu dài , đời sống kinh tế dự án thường dài … đầu tư cần phải ý chất lượng cơng trình : từ khâu lựa chọn nguyện vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… Các thành hoạt động đầu tư cơng trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế- xã hội, mơi trường định Vì hoạt động đầu tư bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên , kinh tế , môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư tác dụng sau với hoạt động đầu tư Bất kỳ hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu kinh tế -xã hội cao cần làm tốt cơng tác quản lý nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư lớn Nhà đầu tư cần quan tâm mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư lập dự án đầu tư… o Bá 1.1.3 Vai trò hoạt động đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản tượng kinh tế khách quan kinh tế hồng hóa , kinh tế hàng hoát phát triển , đầu ưt mở rộng phạm vi quy mơ hình thức Một kinh tế hàng hóa khơng thể tồn khơng có hoạt động sản xuất hàng hóa Khác với hàng hóa khác + Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích + Cung cấp tính hữu ích tiện nghi cho người sử dụng , làm tảng cho hoạt động khác + Tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản  Vai trò đầu tư bất động sản thể hai khía cạnh - Thỏa mãn nhu cầu người sử dụng - Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm chương trình phát triển kinh tế - xã họi cung toàn quốc địa phương , gắn liền với cơng trình phát triển quốc gia o cá ực th p tậ g n tổ p hợ Chuyên đề tốt nghiệp     GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o Bá Vì đầu tư bất động sản mặt lợi nhuận nhà đầu tư , mặt khác để dạt lợi nhuận nhà đầu tư phải sở nhu cầu xã hội 1.1.4 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư bất động sản đa dạng , việc phân loại có nghĩa khâu thẩm định dự án , quản lý việc thực hoạt động đầu tư bất động sản Việc phân loại theo tiêu thức sau: Theo quan hệ quản lý chủ đầu tư : đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp Theo nội dung kinh tế đầu tư : đầu tư xây dựng , đầu tư tài sản lưu động , đầu tư lao động Theo thời hạn đầu tư : đầu tư dài hạn ( 10 năm) , đầu tư trung hạn ( từ 5-10 năm) , đầu tư ngắn hạn ( năm trở xuống) Theo hình thưc đầu tư : -Dự án đầu tư phát triển nhà Đây loại dự án phụ vụ cho người dân có nhu cầu nhà nên khách hàng đa dạng khả tài nhu cầu thẩm mỹ , yêu cầu chất lượng , tiện ích ,sở thích,… v.v Từ đó, trước thực dự án phải ý đến khả tài nhu cầu sở thích khác đối tượng khách hàng khác Đối tượng khách hàng khác nên khả huy động vốn từ khách hàng khác dự án chung cư cao cấp , biệt thự, chung cư cao tầng, chung cư dàn cho người có thu nhập thấp , nhà bán trả góp…v.v Đặc biệt , dự án nhà ln nhà nước khuyến khích đầu tư để giải nhu cầu cấp thiết nhà người dân nên số sách ưu đãi , khuyến khích dầu tư nhà nước giảm lãi suất vay , tăng lượng vốn cho vay , số ưu đãi khác đất đai Đó thuận lợi để để tiến hành dự án nhà -Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê Dây loại bất động sản phục vụ nhua câu văn phòng làm việc công ty, tổ chức , đơn vị Do bất động sản cho thuê nên từ đầu chủ đầu tư phải bỏ toàn số vốn cần thiết để xây dựng bất động sản - Dự án đầu tư phát triển bất động sản thương mại Là Bất động sản phục vụ nhu cầu trao đổi giao dịch buôn bán giới thiệu sản phẩm cơng ty ngịai nước nên đối tượng khách hàng sử dụng loại Bất động sản đa dạng , đơn vị , công ty , doanh nghiệp, o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 10 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân  Quản lý khai thác dự án:  Nhận giao đất xây dựng dự án: Cơng ty giao tồn diện tích dự án  Hình thức quản lý: Chủ đầu tư áp dụng tự quản lý dự án Quy trình đầu tư theo quy định Quy chế quản lý đầu tư xây dựng ban hành kèm theo NĐ 16/NĐ-CP  Trách nhiệm chủ đầu tư: - Tiến hành thủ tục, trình duyệt thiết kế sở với quan quản lý chun ngành, lập dự án trình cấp có thẩm quyền phê duyệt - Phối hợp với đơn vị tư vấn thiết kế triển khai công tác thiết kế kỹ thuật hệ thống hạ tầng kỹ thuật - Phối hợp với quan chức thống việc quản lý xây dựng theo quy hoạch duyệt - Tiến hành thủ tục đăng ký giao nhận đất với quan có thẩm quyền - Nộp khoản thuế, lệ phí địa theo luật định - Thống quản lý mặt toàn dự án kể từ cấp có thẩm quyền giao đất hoàn thành dự án, đưa vào sử dụng - Sử dụng đất mục đích, ranh giới giao - Thực đầu tư theo quy hoạch thiết kế duyệt - Phối hợp với quan quản lý hạ tầng việc sử dụng đầu mối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung - Đảm bảo chất lượng cơng trình theo quy định hành - Thực chế độ báo cáo kế toán hàng năm toán dự án sau hoàn thành dự án o Bá  Quản lý quy hoạch xây dựng - Căn quy hoạch chi tiết thành phố phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo thực hiện, quản lý dự án theo quy hoạch duyệt - Các thủ tục khác có liên quan phải thực theo quy định quản lý quy hoạch quy chế quản lý đầu tư xây dựng hành  Khai thác, vận hành dự án: - Chủ đầu tư chuyển nhượng cho đối tượng có khả nhu cầu vận hành, tiếp thị sản phẩm thực công tác chuẩn bị phục vụ kinh doanh 2.2.3.2.Nhận xét cơng tác lập dự án ví dụ a Về quy trình lập dự án o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 61 Chuyên đề tốt nghiệp    Dự án “Khu dân cư Và Chợ Cốc ” dự án mang lại lợi ích cho chủ đầu tư Thành phố Bắc Giang Về công tác lập dự án, Cơng ty tn theo quy trình lập dự án sát với nội dung quy trình lập dự án quy định cơng ty b Về nội dung lập dự án Các nội dung được phân tích dự án được phân tích kỹ sâu nội dung cần thiết Do đó, đảm bảo xác phần, có số liệu : khía cạnh kỹ thuật, khía cạnh tài dự án được xem xét kỹ để tránh xảy sai sót, đảm bảo dự án khả thi Những để xác định đầu tư Trong trình lập dự án có nghiên cứu kỹ lưỡng văn quy phạm pháp luật để có văn pháp lý làm cơ sở cho việc định đầu tư, cần thiết phải tiến hành đầu tư Khía cạnh thị trường dự án Dự án khơng q sâu phân tích cơ hội, nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng, dự án đời tình hình nhu cầu thị trường ngày cao nhà nghỉ cho khách du lịch lực Công ty đảm bảo cho hiệu cảu dự án cao Tuy nhiên, cơ sở mà dự án đưa để đến định đầu tư còn chưa đầy đủ, cần có bổ sung thêm cơ sở cụ thể số liệu cần thiết để chứng minh việc thực dự án có hiệu so với việc khơng có dự án tham gia vào dự án khác mà Công ty thực Kỹ thuật Trong q trình phân tích, dự án đưa phương án mang tính khả thi cao nhất, thực hiệu tiết kiệm chi phí cần thiết, vừa đảm bảo hiệu kinh tế vừa đảm bảo hiệu kỹ thuật cao Tài Phân tích tài dự án đưa tiêu hiệu kinh tế bản: IRR, NPV T mà chưa xem xét đến tiêu phản ánh độ an toàn mặt tài dự án đầu tư, tính khả thi dự án đầu tư đánh giá không thông qua tiêu phản ánh hiệu tài dự án như: IRR, NPV, T mà cịn xem xét thơng qua độ an tồn tài dự án thể qua mặt như: an toàn nguồn vốn, an toàn khả tốn nghĩa vụ tài ngắn hạn khả trả nợ, độ nhạy dự án Tuy sản phẩm dự án xã hội, cần phải phân tích độ nhạy yếu tố làm cho tiêu hiệu tài o Bá  GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 62 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o Bá dự án bị thay đổi nhiều điều kiện kinh tế có nhiều biến động kéo theo nhiều yếu tố thay đổi Ngoài ra, phân tích tài chính, dự án chưa ý đến yếu tố biến động làm thay đổi số liệu tài như: giá sắt thép, giá nhiên liệu yếu tố đầu vào thay đổi tương lai thời điểm năm 2018 thời điểm có nhiều biến động Cơng ty cần ý đến việc dự báo tình hình giá cả, kinh tế ngày có nhiều biến động kéo theo thay đổi nhiều yếu tố, có giá biến động liên tục Dự án có sử dụng vốn vay ngân hàng, tính tốn tiêu IRR cần cập nhập thêm thông tin sở việc tính tốn lãi vay lãi suất tính tốn tính tiêu NPV để làm sở cho việc định đầu tư  Kinh tế xã hội Dự án nên bổ sung thêm nội dung phân tích khía cạnh kinh tế xã hội bao gồm tiêu: NVA, NNVA,… quan trọng việc thuyết phục quan có thẩm quyền chấp nhận dự án thuyết phục ngân hàng tài trợ vốn cho dự án đầu tư 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC 2.3.1 Những thành tựu đạt công tác lập dự án đầu tư bất động sản công ty Công tác đầu tư Cơng ty triển khai quy trình đầu tư xây dựng Nhà Nước chiến lược Tổng cơng ty Nhìn chung dự án Công ty lập chủ đầu tư thời gian gần bám sát với yêu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty phù hợp khả nguồn vốn, nhân lực,… Cùng với phát triển lên trình độ đội ngũ chun mơn công ty, thời gian qua, công tác tổ chức thi cơng xây dựng cơng trình thực ngày tốt hơn, mà công tác lập dự án Bất động sản dần cải thiện đạt số thành tựu đáng kể Công ty lập số dự án Bất động sản như : o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 63 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân Một số dự án Bất động sản lập công ty Cổ phần đầu tư Tây Bắc TT Tên dự án Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng) Quy mô Khu nhà nghỉ Vụng Hương, Thời gian thực 2,14 240 2008-2012 6.000 m2 120 2007-2009 Đồ sơn, Hải Phòng Nhà số D2 Ngơ Gia Tự, Ngơ Quyền, TP Hải Phịng Khu E Cát Bi, TP Hải Phòng 10.000 m2 180 2007-2011 Nhà cho người có thu nhập thấp 4.000 m2 90 2005-2007 20 1850 2009-2015 19 1200 Đang xin TP Hải Phòng Khu biệt thự nghỉ mát, resort TP Nha Trang Khu thị Vĩnh Thạnh, Khánh Hồ chủ trương o Bá o cá Nhìn chung cơng tác lập dự án công ty năm qua phát huy vai trị tích cực, giúp cơng ty đạt mục tiêu chiến lược phát triển  Về quy trình lập dự án: Cơng ty tn thủ chặt chẽ nghiêm túc quy trình lập dự án đầu tư bất động sản Nhà nước ngành liên quan đến đầu tư bất độn sản quy định Do đó, cơng ty tổ chức lập dự án cách thống hơn, hạn chế thiếu sót phương án thi cơng, thời gian thi cơng, chi phí thi cơng cho cơng trình Đồng thời tạo nhịp nhàng ổn định cho cán công ty, giảm bớt lúng túng trước dự án khác Bên cạnh ban soạn thảo chủ động cắt giảm khâu không cần thiết ực th p tậ g n tổ p hợ 64 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o Bá để rút ngắn thời gian thực dự án mà không ảnh hưởng đến chất lượng dự án Ví dụ dự án “Khu dân cư chợ Cốc xã Dĩnh Trì Thành Phố Bắc Giang” Ban soạn thảo dự án nhận thấy rõ hiệu mà dự án mang lại sau hoàn thành nên ban soạn thảo bỏ qua bước lập dự án tiền khả thi làm lập dự án khả thi  Về phương pháp lập dự án: Trong thời gian qua, công ty sử dụng linh hoạt nhiều phương pháp mà công ty xây dựng thường hay sử dụng Nên việc đánh giá khách quan hơn, toàn diện phương diện góc độ khác Một số phương pháp quan trọng thiếu cán công ty sử dụng thành thạo hiệu như: phương pháp dự báo, phương pháp đánh giá dự án trường hợp có rủi ro…Đây sở cho việc nâng cao độ an toàn cho trình thực dự án sau này, giúp cho nhà đầu tư đưa định quản lý phù hợp hiệu phát sinh rủi ro  Về nội dung lập: Nội dung dự án lập thể tâm huyết trình độ cán lập dự án công ty Các dự án công ty lập thể cần thiết phải đầu tư, thuận lợi khó khăn mà cơng ty gặp phải, lợi nhuận mang tới cho cơng ty, …Do có đội ngũ kỹ sư, cán kinh tế kỹ thuật chuyên nghiệp nên nội dung phân tích tài kỹ thuật ln hai nội dung đạt chất lượng tốt dự án mà cơng ty thực Ngồi ra, việc cung cấp xử lý thông tin tiến hành lập hoàn thiện dần số lượng chất lượng  Về công tác tổ chức thực Trong công tác tổ chức thực lập dự án công ty cải tổ đáng kể Mối liên hệ phòng ban trở nên mật thiết Phịng kế tốn chủ động việc thực hiên thu chi, tạm ứng, với ban dự án Việc toán tiền lương phịng kế tốn tốn đầy đủ cho nhân viên tạo điều kiện tốt cho thành viên hồn thành cơng việc Phịng hành tổng hợp thực việc phân cơng, bố trí nhân lực cho dự án cần Ngồi ra, cơng việc phân cơng rõ ràng, khơng cịn tình trạng chồng chéo phòng ban, tạo điều kiện cho ban dự án tập chung vào công việc giúp đạt chất lượng cao Việc tổ chức thực ban quản lý dự án trưởng ban đứng chịu trách nhiệm trước hội đồng quản trị công ty Nhờ có phân cơng cơng việc rõ ràng nên trưởng ban dự án không tốn nhiều thời gian vào việc tổ chức cho thành viên ban dự án phân công công việc cho thành viên khác o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 65 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o Bá Như công tác tổ chức thực hịên dự án cơng ty có thành tựu đáng kể cải tổ cấu làm vịêc phân công lao động 2.3.2 Những hạn chế công tác lập dự án đầu tư bất động sản công ty Bên cạnh kết đạt khả quan, công tác lập dự án đầu tư Công ty Cổ phần Đầu Tư Tây Bắc số hạn chế cần phải khắc phục như:  Quy trình lập dự án: Qua tìm hiểu dự án lập Công ty, cho thấy có số dự án chưa thực theo quy trình sử dụng Công ty Một số dự án bỏ qua giai đoạn nghiên cứu hội khả thi, nghiên cứu tiền khả thi nên gặp khó khăn giai đoạn nghiên cứu khả thi, phải điều chỉnh lại nhiều lần để phù hơp với yếu cầu, làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án, làm thời gian chi phí khơng cần thiết  Về phương pháp lập dự án Hiện Công ty sử dụng nhiều phương pháp khác để lập dự án, tùy trường hợp cụ thể mà áp dụng cho phù hợp Tuy nhiên, dự án áp dụng phương pháp, sử dụng phương pháp phù hợp với đặc điểm dự án Việc sử dụng phương pháp dựa vào ý kiến chủ quan cán lập dự án, chưa có sở xác  Về nội dung lập dự án - Chất lượng công tác lập dự án: thông qua dự án lập Công ty cho thấy rằng, số dự án Công ty không tuân thủ theo quy trình lập dự án chung Cơng ty tiêu chuẩn ISO 9001 : 2000 mà Công ty áp dụng, số dự án nhỏ bỏ qua bước thẩm định nội công tác kiểm tra giám sát hoạt động lập dự án không trọng nhiều      Các dự án hầu hết trọng vào phân tích kỹ thuật tài chính, phân tích tài trọng vào phân tích tiêu phản ánh hiệu tài mà dự án đề cập tới: IRR, NPV, T Đây thiếu sót xác định hiệu tài đánh giá độ an tồn mặt tài như: khả tốn ngắn hạn, an toàn vốn, độ nhạy dự án,…là sở quan trọng đánh giá tính khả thi dự án tình hình kinh tế ngày biến động Bên cạnh đó, phân tích hiệu kinh tế xã hội cịn mang tính định tính, có dự án khơng đề cập hay tính tốn tiêu phản ánh tác động dự án kinh tế xã hội như: NVA ( giá trị gia tăng thuần, NNVA (gía trị gia tăng quốc dân thuần), tỷ số lợi ích B/C,… lập dự án o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 66 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân - Thời gian lập dự án: hạn chế Công ty công tác lập dự án thời gian lập số dự án kéo dài, chưa tiến độ kế hoạch do: phân công công việc chưa hợp lý, cán lập dự án cịn trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm Ngồi ra, thủ tục thơng qua dự án cịn rườm rà, nhiều cơng đoạn,… - Chi phí lập dự án: thời gian lập dự án kéo dài dẫn đến chi phí lập dự án có phần tăng lên so với dự tính o Bá 2.3.3 Những nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư bất động sản công ty Công ty đạt nhiều thành tựu lĩnh vực đầu tư bất động sản năm qua,tuy nhiên khơng có hạn chế q trình lập dự án Nguyên nhân hạn chế số yếu tố sau: Công tác lập dự án Cơng ty cịn mang nhiều tính chủ quan, chủ yếu dựa ý kiến chủ quan cán lập dự án Trong chun mơn cán lập dự án chưa đáp ứng đa dạng công việc Kinh nghiệm cán hạn chế người trẻ, thời gian công tác ngắn, chưa đủ kinh nghiệm để tác nghiệp độc lập xử lý công việc cách tốt Chính cơng tác lập số dự án nhiều chưa đạt hiệu mong muốn Chính sách ưu đãi cán Cơng ty cịn thấp, chưa xứng với sức lao động mà họ bỏ Mặt khác, cán lập dự án cịn chịu nhiều áp lực cơng việc, thường xuyên phải khảo sát thực tế để thu thập thơng tin cho dự án,… Máy móc thiết bị phục vụ cho công tác lập dự án trang bị đại, đầy đủ lập dự án phải tự trang bị thêm máy tính xách tay, điện thoại di động,… để phục vụ cho công việc lập dự án   o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 67 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân CHƯƠNG III NHỮNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC o Bá 3.1 ĐỊNH HƯỚNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC Là đơn vị tiên phong lĩnh vực: Đầu tư khu đô thị, khu nhà ở, khu dân cư, hạ tầng thương mại, hạ tầng kỹ thuật Ngoài đầu tư kinh doanh thiết bị mặt mạnh cơng ty góp phần đáng kể doanh số công ty Với bề dày kinh nghiệm lĩnh vực đầu tư, công ty không ngững phát triển lĩnh vực mở rộng ngành nghề kinh doanh để bắt kịp với xu đất nước khu vực Đầu tư bất động sản lĩnh vực trú trọng công ty năm gần thời gian tới Để đạt mục tiêu trên, cơng ty có định hướng cụ thể sau:  Hình thành đội ngũ cán chuyên nghiệp lĩnh vực bất động sản (tìm kiếm dự án, chuẩn bị dự án, khai thác dự án, tài dự án…)  Hồn thiện mơ hình quản lý bất động sản chuyên nghiệp công ty (bao gồm quy chế, quy trình quản lý cụ thể)  Hình thành cơng ty nịng cốt bất động sản o cá 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠO CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC 3.2.1 Các giải pháp chung 3.2.1.1 Đầu tư vào nguồn nhân lực Tuy đội ngũ nhân viên công ty phần lớn người có chun mơn bề dày kinh nghiệm Nhưng công ty phải thường xuyên cử cán lập tham gia lớp, khoá huấn luyện nâng cao trình độ chun mơn lập, thẩm định, đấu thầu Việt Nam luật pháp nhu kiến thức cơng nghệ, luật pháp nước ta thường xuyên thay đổi Bên cạnh việc nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, công ty cần ý nâng ực th p tậ g n tổ p hợ 68 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o Bá cao khả tin học ngoại ngữ cho cán công ty đặc biệt cán lập dự án Từ đó, dễ dàng tiếp cận, ứng dụng làm chủ công nghệ tiên tiến, bắt kịp với xu đất nước khu vực Do công ty ngày mở rộng quy mô chiều rộng lẫn chiều sâu nên phát triển nguồn nhân lực mặt, đủ số lượng, mạnh chất lượng; Xây dựng đội ngũ cán quản lý, cán kỹ thuật giỏi chuyên môn nghiệp vụ, đội ngũ công nhân kỹ thuật có tay nghề cao, lao động với suất, chất lượng hiệu cao điều cần thiết Vì vậy, phịng Tổ chức hành cần phải có chế độ tuyển dụng nhân dựa vào nhu cầu thiếu hụt cần bổ sung, u cầu cơng việc từ đưa nhu cầu tuyển dụng hợp lý, tránh thừa thãi cho cơng việc cơng ty, tìm kiếm cán có lực, có đạo đức nghề nghiệp, có kinh nghiệm muốn gắn bó lâu dài với cơng ty Bên cạnh đó, với nhân viên khơng đáp ứng yêu cầu công việc giao, đạo đức nghề nghiệp khơng tốt cơng ty sẵn sàng đào thải họ thấy cần thiết Các cán tuyển dụng phải thơng qua hình thức thi tuyển dựa quy định cụ thể, kể tuyển dụng thơng qua giới thiệu phải có xem xét kỹ lưỡng Có chế độ đãi ngộ hợp lý xứng đáng cho người lao động như :Có sách trả lương thưởng hợp lý trình làm việc Khuyến khích cán nhân viên tự học hỏi kỹ liên quan đến công việc, sách pháp luật nhà nước phục vụ cho công tác lập dự án hoạt động công ty; Đảm bảo đầy đủ chế độ BHXH, BHYT chế độ bảo trợ khác người lao động Thực ký kết hợp đồng với thành viên Công ty, tổ chức ký kết hợp đồng lao động với thành viên Công ty, tổ chức ký thoả ước lao động tập thể lãnh đạo Cơng ty Cơng đồn Cơng ty để đảm bảo quyền lợi cho người lao động Ngoài ra, thường xuyên quan tâm cải thiện môi trường làm việc cho người lao động Thực nghiêm túc công tác an tồn cơng tác an tồn bảo hộ lao động Hàng năm tổ chức khám sức khoẻ định kỳ để phân loại lao động, xếp hợp lý, thực biện pháp phòng chống bệnh nghề nghiệp thực đầy đủ chế độ người lao động Giải đầy đủ kịp thời chế độ khác người lao động chế độ nâng lương, nâng bậc, chế độ ốm đau, chế độ nghỉ hưu Cuối cùng, công ty nên thường xuyên tổ chức thi, giao lưu văn nghệ, thể dục thể thao phịng, ban nhằm tạo khơng khí sơi nổi, tạo mối quan hệ đồn kết tốt cơng ty, góp phần làm phong phú đời sống tinh thần cơng nhân viên từ hiệu làm việc tăng lên, cơng việc sớm hồn thiện đem lại kết tốt o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 69 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o Bá 3.2.1.2 Đầu tư máy móc thiết bị phục vụ cơng tác lập dự án đầu tư Công ty cần đầu tư mua thêm số máy móc thiết bị thăm dị, khảo sát có chất lượng tốt, tạo điều kiện làm việc thuận lợi cho cán nhân viên Ngồi ra, Cơng ty cần đầu tư mua phần mềm như: dự báo, tính tốn tiêu, phân tích độ nhạy chuyên dụng để đáp ứng yêu cầu ứng dụng phân tích dự án đầu tư Khi có đầy đủ trang thiết bị, Công ty cần tổ chức đào tạo sử dụng trang thiết bị phần mềm cho cán công ty cán lập dự án với việc khuyến khích đẩy mạnh áp dụng thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến Đặc biệt với cán phòng Đầu tư kinh doanh thời gian tới cần tận dụng tốt hệ thống máy tính công tác lập quản lý dự án thuận tiện việc giao tiếp đơn vị phụ thuộc việc trao đổi thông tin, tra cứu thông tin cần thiết mạng thông tin khách hàng, thị trường, giá cả…phục vụ cho công tác lập dự án Thường xuyên kiểm tra, thực biện pháp quản lý chất lượng kỹ thuật cơng trình xây dựng đảm bảo chất lượng cơng trình, tăng uy tín sản phẩm Cơng ty thị trường 3.2.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản Căn cứ vào thực trạng công tác lập dự án định hướng công ty năm tới Sau đây, giải pháp cụ thể để khắc phục những hạn chế nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty: 3.2.2.1 Giải pháp nhằm hồn thiện quy trình lập dự án cơng ty Nhìn chung, quy trình lập dự án công ty phù hợp với xu hướng chung, đáp ứng thông tư Bộ Xây Dựng hướng đẫn thi hành gần theo mô hình quản lý chất lượng TCVN kết hợp tham khảo tiêu chuẩn quốc tế Tuy nhiên, dự án riêng cần trình tự lập dự án riêng thích hợp Đối với dự án nhỏ linh hoạt bỏ qua bước khơng cần thiết để rút ngắn thời gian thực dự án mà không ảnh hưởng đến chất lượng dự án lập Ngược lại, dự án lớn cần phải nghiên cứu phân tích rõ ràng chi tiết Khi thực công tác lập dự án cán phịng Đầu tư kinh doanh cần phải xem xét dự án nhiều lĩnh vực khác phải làm rõ vấn đề quan trọng có quan hệ mật thiết với dự án lập Để dự án đưa vào thực sn sẻ, cần phải có giải pháp tăng cường theo dõi giám sát việc thực quy trình lập dự án thực tế cơng tác cịn diễn chưa chặt chẽ nên số bước quy trình thực dự án bị bỏ qua o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 70 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o Bá Vì vậy, Phịng Đầu tư kinh doanh cần phải nâng cao trách nhiệm công tác lập theo cách thưởng theo sản phẩm sau dự án hồn thiện Phải tổ chức phân cơng công việc hợp lý, tận dụng tối đa khả cán nhằm phát huy hiệu cách tối đa Thành viên giám sát phải đào tạo quy,có khả đưa nhận xét kết luận mang tính khách quan Bên cạnh đó, lãnh đạo cần phải xếp cơng việc hợp lý phối hợp với để có thường xuyên kiểm tra giám sát cán lập dự án Bên cạnh việc kiểm tra chất lượng, chi phí cơng ty cần kiểm tra tiến độ lập dự án Công tác nghiên cứu thị trường xem công tác quan trọng lập dự án nên cần trọng Tuy nhiên, công tác lại thường bị xem nhẹ nghiên cứu chưa sâu, có nhiều yếu tố chủ quan, cơng ty cần tạo điều kiện để thực cơng tác Mức kinh phí mà cơng ty duyệt cho công tác tăng đáng kể song chưa đủ cơng ty cần tăng cường thêm Bên cạnh cần phải giám sát kiểm tra chặt chẽ việc sử dụng kinh phí cơng tác nghiên cứu thị trường đơi lúc còn các thành viên chi tiền không đúng với mục đích công việc gây thất thoát lãng phí cho công ty 3.2.2.2 Giải pháp cho nội dung lập dự án  Nội dung nghiên cứu xác định cần thiết phải đầu tư dự án Để nghiên cứu chuẩn xác cần thiết phải đầu tư, cán lập dự án phải cập nhập nghiên cứu kỹ văn có liên quan đến lĩnh vực đầu tư luật, nghị định, thông tư Chính phủ, Bộ ban ngành, định UBND thành phố quy hoạch 1/2000, 1/500 phát triển đô thị, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạnh phát triển vùng Còn cần nghiên cứu kỹ điều kiện tự nhiên, dân số vùng địa phương có dự án Khi nghiên cứu điều kiện tự nhiên dân số, cán lập dự án cần phải tiến hành điều tra khảo sát thực địa để xem xét, nghiên cứu tãng thêm tính xác thực cho báo cáo nghiên cứu khả thi  Nội dung nghiên cứu thị trường Với xu hướng thị trường thay đổi diễn biến phức tạp nay, công ty cần phải tiến hành tiếp xúc, thăm dị thị trường nước ngồi nước để nắm bắt tốt nhu cầu thị trường, xu hướng người tiêu dùng, nghiên cứu đầy đủ đối thủ cạnh tranh để xác định nhu cầu tiêu thụ, khả cạnh tranh sản phẩm, chiến lược giá vậy, cơng ty phải có số phương pháp thực kết hợp với tạo kết đồng bộ, đầy đủ xác như: thơng tin nội bộ, văn sách pháp luật nhà nước, ấn phẩm định kỳ, sách báo tạp chí, internet, trực tiếp tiêu dùng phải o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 71 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o Bá đa dạng hố kênh thơng tin để đảm bảo có so sánh nâng cao chất lượng độ xác thơng tin Bên cạnh để tăng hiệu hệ thống thu thập thơng tin cách đại hố máy móc thiết bị đầu tư nâng cao trình độ chuyên môn cho cán chuyên trách Về thị trường Bất động sản cần phải nghiên cứu bao gồm: cao ốc văn phòng, hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà Sau nghiên cứu khảo sát thị trường cán lập dự án phải phân tích đưa dự báo triển vọng dung lượng thị trường dịch vụ Phải đưa chiến lược Marketing cho sản phẩm chi tiết Sau nghiên cứu thị trường cán phải phân tích nhận định rủi ro lường trước rủi ro không lường trước để xác đinh tính khả thi dự án Cịn với dự án sản xuất kinh doanh phần nghiên cứu thị trường cơng ty cần phải tăng thêm chi phí Nếu phịng dự án khơng đủ nhân lực kinh nghiệm nội dung th công ty chuyên nghiên cứu thị trường hỗ trợ nhằm đạt hiệu cao  Nội dung nghiên cứu kỹ thuật Về mặt kỹ thuật, Công ty cần tăng cường số lượng cán chuyên môn lĩnh vực kỹ thuật cho Phòng Đầu tư kinh doanh Mặt khác công ty cần mở rộng hợp tác, tiếp xúc nhiều với đơn vị tư vấn thiết kế có kinh nghiệm lực dự án công ty thường hay phải thực thời gian ngắn nên công ty thực với số đơn vị tư vấn quen thuộc điều làm ảnh hưởng không tốt đến chất luợng dự án Những dự án bất động sản phải phân tích nội dung kỹ thuật rõ hơn, xác hơn.Các nội dung phân tích kỹ thuật cần nghiên cứu xác, kỹ lưỡng thiết kế hạ thống giao thơng, cấp nước, phịng cháy chữa cháy Hệ thống giao thông cần khớp nối với khu vực xung quanh, đảm bảo tuân thủ tiêu chuẩn hệ thống giao thông đô thị Công ty nên đưa nhiều phương án kỹ thuật để chọn lựa Khi đưa phương án kỹ thuật, cán cơng ty cần phải tính tốn cách cụ thể ảnh hưởng yếu tố khách quan xảy cho phương án lựa chọn Từ đó, có đưa biện pháp nhằm khắc phục , phịng ngừa Đây yếu tố làm tăng thêm uy tín cho cơng ty lĩnh vực đầu tư bất động sản Ngồi ra, cơng ty cần tiến hành trang bị thêm số máy móc thiết bị phục vụ cho cơng tác phân tích kỹ thuật Cụ thể, công ty nên trang bị lại hệ thống máy tính đời có truy cập chương trình phần mềm kỹ thuật như: autocard, vẽ kỹ thuật, chương trình độ họa khác Điều làm giảm thời gian cơng sức cho khâu phân tích o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 72 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân o Bá kỹ thuật, góp phần giảm tiến độ dự án nói chung mà giữ chất lượng sản phẩm yêu cầu  Nội dung nghiên cứu phân tích tài Để việc phân tích tài cụ thể kỹ hơn, Công ty cần tạo điều kiện cho cán lập dự án tham gia diễn đàn tài diễn đàn doanh nghiệp đế nhằm củng cố thêm kiên thức phân tích tài Về tiêu phản ánh hiệu tài chính, dự án cơng ty sử dụng tiêu tài chủ yếu NPV, IRR, T Tuy nhiên, với số dự ánổtong thực tế tiêu chưa đủ để đánh giá xác tính khả thi dự án, ví dụ dự án mà vốn chủ yếu vốn vay Khi nội dung đánh giá độ an tồn mặt tài dự án nội dung quan trọng cần thiết trình phân tích thẩm định dự án Hiện nay, Cơng ty nội dung đánh giá độ an toàn mặt tài dự án chưa sử dụng rộng rãi công tác soạn thảo dự án, để hồn thiện cơng tác lập dự án nâng cao chất lượng dự án lập thời gian tới nên bổ sung thêm nội dung Cụ thể, đánh giá độ an toàn mặt tài dự án đầu tư thơng qua mặt:  An toàn nguồn vốn: đảm bảo tỷ lệ vốn tự có/ vốn vay >=  An toàn khả trả nợ: Khả trả nợ dự án đánh giá sở nguồn thu nợ phải trả hàng năm dự án Một dự án mà khía cạnh tài phân tích đầy đủ xác giúp thuyết phục không chủ đầu tư mà quan thẩm định, cho vay vốn góp phần khơng nhỏ đưa dự án sớm vào thực vận hành  Nội dung phân tích kinh tế xã hội dự án Để hoàn thiện nội dung lập dự án, cơng ty cần tính tốn cách đầy đủ lợi ích, chi phí mà dự án đem lại cho xã hội Phòng Đầu tư kinh doanh cần thiết lập tiêu hiệu kinh tế xã hội như: NVA, NNVA, tạo khn mẫu chung có tính khoa học nên nghiên cứu theo số tổng hợp Để từ với dự án có nhìn đắn góc nhìn tồn cảnh Đây điều kiện để dự án cấp ban ngành phê duyệt 3.2.2.3 Giải pháp hoàn thiện phương pháp sử dụng cơng tác lập dự án  Hồn thiện phương pháp thu thập thông tin: Hiện nay, phương pháp thu thập thông tin chủ yếu dựa vào nguồn thông tin sẵn có báo cáo, văn nhà nước, phương tiện thông tin đại chúng nên cịn nhiêu hạn chế Các dự án cơng ty chủ yếu dự án có quy mơ o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 73 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân lớn Vì muốn chất lượng dự án đạt hiệu cao cần thiết phải trọng công tác thu thập thông tin, sử dung thêm phương pháp nghiên cứu trường, điều tra vấn người tiêu dùng, lựa chọn nhóm người có tính đại diện cao để kết điều tra xác Ngồi cần tích cực thực phương pháp thu thập, nghiên cứu thông tin từ báo chí, tài liệu doanh nghiệp khác viện nghiên cứu  Áp dụng phương pháp dự báo vào phân tích thị trường dự án: Phương pháp dự báo áp dụng để tính tốn, dự báo cung - cầu sản phẩm dự án tương lai Từ làm để tính tốn sản lượng dự án, xác định quy mô công suất dự án Chính vậy, cán lập dự án cần áp dụng phương pháp dự báo trình bày phần trình lập dự án đầu tư bất động sản  Hoàn thiện phương pháp phân tích độ nhạy nội dung phân tích tài dự án: Với dự án đầu tư Bất động sản việc phân tích biến động đầu vào đầu ảnh hưởng đến tiêu hiệu tài dự án quan trọng Nếu giá đầu vào tăng mạnh giá bán sản phẩm đầu không dự kiến làm cho dự án khơng đạt tính khả thi mặt tài Do vấn đề phân tích độ nhạy cần xem xét kỹ lưỡng Các cán cần phân tích tính tốn biến động tăng giảm giá nguyên vật liệu đầu vào giá bán sản phẩm dự án có ảnh hưởng tới tiêu tài dự án Thu nhập NPV, Tỷ suất hoàn vốn nội IRR thời hạn thu hồi vốn T dự án để việc phân tích triệt để o Bá o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 74 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân KẾT LUẬN Khi kinh tế thị trường ngày phát triển mạnh mẽ, cạnh tranh phát triển ngày gay gắt quốc qia giới Nhất Việt Nam thành viên WTO,việc đầu tư phát triển ngày phải quan tâm cần có sách hỗ trợ phát triển Trước hết công ty nhà nước, Công ty cổ phần Đầu Tư Tây Bắc công ty cổ phần nhà nước hàng đầu Việt Nam Nhà nước cần có chính sách thơng thống quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động đầu tư nhà đầu tư nước mà thu hút nhà đầu tư nước đầu tư vào Việt Nam Nhất lĩnh vực đầu tư bất động sản nhiều bất cập thủ tục chế quản lý Việc mở rộng phát triển đầu tư yêu cầu cấp thiết phát triển quốc gia, đầu tư không theo chiều rộng mà cần theo chiều sâu nằm nâng cao chất lượng hoạt động đầu tư Chính sách Chính phủ cần phải điều chỉnh để phù hợp với thay đổi từ thực tế, phản ứng linh hoạt trước thay đổi thị trường văn quy phạm hướng dẫn thực theo tình hình thực tế, nhằm tránh thiếu sót khơng đáng có xảy Theo dõi kiểm tra thường xuyên hoạt động đầu tư, chương trình hỗ trợ đầu tư để từ có sách đầu tư hiệu cho phát triển tăng trưởng kinh tế, đưa Việt Nam tiến vào đường hội nhập sâu rộng vào thị trường quốc tế o Bá o cá ực th p tậ g n tổ p hợ 75