Chuyên đề tốt nghiệp GVHD Ths Nguyễn Thanh Lân LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập và rèn luyện, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong trường Đại học Kinh tế Quốc dâ[.]
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập rèn luyện, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ thầy cô giáo trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đặc biệt thầy cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên Các thầy cô trang bị cho em kiến thức chuyên ngành làm hành trang cho em vững bước sau Để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp chuyên đề tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực thân, em cịn nhận quan tâm, giúp đỡ tận tình thầy giáo – Thạc sĩ Nguyễn Thanh Lân; giúp đỡ thầy cô Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên với giúp đỡ nhiệt tình chú, anh chị chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội; động viên gia đình, bạn bè tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Với điều kiện thời gian kinh nghiệm cịn hạn chế, viết khơng thể tránh thiếu sót Em mong nhận bảo, đóng góp ý kiến quý thầy để em có điều kiện bổ sung, nâng cao ý thức mình, phục vụ tốt cơng tác thực tế sau Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Sinh viên Trần Đức Trí Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân LỜI CAM ĐOAN Tên em : Trần Đức Trí Mã sinh viên: 11165574 Lớp : Kinh tế Bất động sản Địa 58 Khoa : Bất động sản Kinh tế Tài nguyên Trường : Đại học Kinh tế Quốc dân Em xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp hoàn thành giúp đỡ, bảo tận tình Ths Nguyễn Thanh Lân thân em nghiên cứu, thu thập số liệu cách nghiêm túc, tuyệt đối không chép chuyên đề, luận văn, luận án Nếu có sai với lời cam đoan này, em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Kết cấu chuyên đề .7 CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 LỸ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản dự án đầu tư bất động sản 1.1.2 Đặc điểm đầu tư bất động sản 1.1.3 Vai trò hoạt động đầu tư bất động sản 1.1.4 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản 10 1.2 CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.2.1 Khái niệm, mục đích u cầu cơng tác lập dự án 11 1.2.2 Các nguyên tắc đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư .13 1.2.3 Quy trình lập dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản 14 1.2.4 Các nội dung nghiên cứu trình lập dự án đầu tư Bất Động sản 17 1.2.5 Các phương pháp sử dụng trình lập dự án đầu tư: .25 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG LẬP DỰ ÁN KHU CƯ VÀ CHỢ CỐC XÃ DĨNH TRÌ , THÀNH PHỐ BẮC GIANG CỦA CÔNG TAY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ TÂY BẮC 28 TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 28 2.1.1Thông tin chung 28 2.1.2Quá trình hình thành phát triển .28 2.1.3Cơ cấu tổ chức công ty 28 2.1.3.1 Sơ đồ cấu tổ chức 28 2.1.3.2 Chức nhiệm vụ 29 2.1.3.3 Công nghệ sở vật chất trang thiết bị 33 2.1.4 Lĩnh vực hoạt động 36 2.1.4.1 Thương mại dịch vụ 36 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân 2.1.4.2 Tư vấn, môi giới bất động sản 37 2.1.4.3 Phát triển bất động sản 37 2.1.4.4 Đầu tư, xây dựng .37 2.1.5 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh công ty năm gần 37 2.2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG LẬP DỰ ÁN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC 40 2.2.1 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản công ty mối quan hệ với công tác lập dự án 40 2.2.2 Thực trạng quy trình, nội dung, phương pháp việc tổ chức lập dự án đầu tư bất động sản công ty 40 2.2.2.1 Quy trình lập dự án đầu tư bất động sản công ty: 40 2.2.2.2 Thực trạng nội dung lập dự án đầu tư bất động sản công ty 44 2.2.2.3 Thực trạng phương pháp lập dự án đầu tư bất động sản công ty 44 2.2.2.4 Thực trạng công tác tổ chức thực lập dự án đầu tư bất động sản công ty 44 2.2.3 Công Tác Lập Dự án BĐS Công ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc: Nghiên cứu thực tế dự án Khu dân cư chợ Cốc, xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc Giang 45 2.2.3.2.Nhận xét công tác lập dự án ví dụ 61 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC 63 2.3.1 Những thành tựu đạt công tác lập dự án đầu tư bất động sản công ty 63 2.3.2.Những hạn chế công tác lập dự án đầu tư bất động sản công ty .66 2.3.3.Những nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư bất động sản công ty .67 CHƯƠNG III NHỮNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC 68 3.1 ĐỊNH HƯỚNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC .68 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠO CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC .68 3.2.1 Các giải pháp chung 68 3.2.1.1 Đầu tư vào nguồn nhân lực .68 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân 3.2.1.2 Đầu tư máy móc thiết bị phục vụ cơng tác lập dự án đầu tư 70 3.2.2.Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản .70 3.2.2.1.Giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình lập dự án cơng ty 70 3.2.2.2.Giải pháp cho nội dung lập dự án 71 3.2.2.3.Giải pháp hồn thiện phương pháp sử dụng cơng tác lập dự án 73 KẾT LUẬN 75 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam ngày phát triển đóng vai trị lớn kinh tế đất nước Nhận thấy phát triển mạnh mẽ loại thị trường lớn với mong muốn phát triển thị trường ngày minh bạch, hướng đến thị trường chuyên nghiệp bền vững.Yêu cầu đặt cung chất lượng dịch vụ hạ tầng bất động sản đồng Đáp ứng nhu cầu thị trường, công ty đầu tư bất động đời, kể đến Công ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc Công ty Cổ phần Đầu Tư Tây Bắc công ty đa ngành mũi nhọn công ty đầu tư dự án bất động sản , quy định pháp luật quy trình đặt đầy đủ chi tiết Theo thời gian dân số Việt Nam ngày nhiều , kéo theo nhu cầu nhà ngày tăng lên , để đáp ứng nhu cầu Cơng ty Cổ Phần Đầu Tư Tây Bắc tạo sản phẩm phụ vụ nhu cầu nhà hạ tầng đồng cho người dân/ Tuy nhiên, dù thành lập từ lâu công tác lập Dự Án công ty gặp phải hạn chế, điểm yếu định Chính vậy, em làm chun đề “Cơng Tác Lập Dự án BĐS Công ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc: Nghiên cứu thực tế dự án Khu dân cư chợ Cốc, xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc Giang ” với mong muốn làm rõ công tác lập dự án cơng ty Qua nhìn điểm mạnh điểm cịn hạn chế, từ đề xuất giải pháp khắc phục cho hoạt động Lập Dự Án cơng ty Mục đích nghiên cứu đề tài - Hệ thống hóa sở lý luận, khoa học Công tác lập dự án bất động sản Công ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc - Phân tích, đánh giá Cơng tác lập dự án cơng ty cổ phần Đầu Tư Tây Bắc - Đề xuất giải pháp cho Công tác lập dự án công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài - Đối tượng nghiên cứu: công tác lập dự án Khu dân cư chợ Cốc , xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc Giang - Thời gian nghiên cứu: Công tác lập dự án công ty cổ phần Đầu Tư Tây Bắc năm trở lại Phương pháp nghiên cứu Bài viết có sử dụng phương pháp: Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân - Thu thập thông tin, tài liệu, tham khảo ý kiến - Xử lý thông tin: tổng hợp lại, so sánh, phân tích - Phương pháp khảo cứu Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, phụ lục, lời mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm chương: Chương 1: Cơ Sở Lý Luận công tác Lập Dự án Đầu tư Kinh Doanh Bất Động Sản Chương 2: Thực trạng Lập dự án khu dân cư chợ Cốc, xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc Giang Chương 3: Định hướng giải pháp hồn thiện Cơng tác lập Dự án cơng ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc Em xin bày tỏ biết ơn chân thành tới TH.S Nguyễn Thanh Lân - Người hướng dẫn khoa học, thầy cô giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, anh chị Công ty cổ phần Đầu Tư Tây Bắc nhiệt tình tạo điều kiện giúp đỡ cho em hoàn thành đề tài Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 LỸ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản dự án đầu tư bất động sản a) Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản : Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản Bất Động Sản mua, bán , khai tác cho thuê , tiến hành hoạt động dịch vụ Bất động sản , hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Đầu tư bất động sản mọt lĩnh vực đầu tư hoạt động đầu tư nói chung đầu tư đặc thù đầu tư có điều kiện theo quy định nhà nước Đầu tư Bất đông sản cần ý Phương tiện đầu tư : vốn tiền loại tìa sản , bí kinh doanh, công nghệ , dịch vụ… Thời gian đầu tư Tính từ bắt đầu dự án đếnk hi kết thúc hoạt động dự án Đầu tư hoạt động dược thực thời gian đầu chu kỳ dự án Những hoạt động ngắn hạn năm không gọi đầu tư Thời gian đầu tư gọi đời sống kinh tế dự án Lợi ích mang lại từ đầu tư biêt hiện: - Về tài : thơng qua thu nhập lợi nhuận - Về kinh tế- xã hội: Sự phát triển kinh tế- xã hội vùng , khu vực , quốc gia b) Khái niệm dự án đầu tư bất động sản Dự án kinh doanh đầu tư bất động sản hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mơ hình kinh doanh khu đất để cung cấp dịch vụ kinh doanh Bất động sản Dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm việc bỏ vốn để xây dựng , mở rộng cải tạo cơng trình xây dựng nhằm tạo cơng trình xây dựng nhằm mục đích phát triển , trì , nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm , dịch vụ môt thời hạn định Dự án đầu tư bất động sản thông thường gồm phần thuyết minh dự án vẽ thiết kế sở Đây để triển khia cho vẽ thiết kế kỹ thuật vẽ thi công xây dựng cơng trình sau Tổng mức đầu tư dự án giá trị ban đầu đầu tư xây dựng dự án 1.1.2 Đặc điểm đầu tư bất động sản Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân Đòi hỏi vốn đầu tư lớn : Do đặc điểm bất động sản có giá trị lớn , nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển , bảo toàn vốn để thu lại lợi nhuận cao Thời gian từ bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đầu tư đạt thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư có nhiều biến đơng , nhà đầu tư phải có dự đốn biến động xảy Ví dụ : thị trường , phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ sức mua , thời tiết , khí hậu… Thời gian thực hiền đầu tư dài nhà đầu tư phải phân bỏ vốn huy động vốn hợp lý , có hiệu Những thành đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị dụng lâu dài , đời sống kinh tế dự án thường dài … đầu tư cần phải ý chất lượng công trình : từ khâu lựa chọn nguyện vật liệu, cân đối khoản mục thi cơng cơng trình… Các thành hoạt động đầu tư cơng trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế- xã hội, mơi trường định Vì hoạt động đầu tư bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên , kinh tế , môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư tác dụng sau với hoạt động đầu tư Bất kỳ hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu kinh tế -xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý nguồn lực phục vụ cho cơng tác đầu tư lớn Nhà đầu tư cần quan tâm mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư lập dự án đầu tư… 1.1.3 Vai trò hoạt động đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản tượng kinh tế khách quan kinh tế hồng hóa , kinh tế hàng hoát phát triển , đầu ưt mở rộng phạm vi quy mô hình thức Một kinh tế hàng hóa khơng thể tồn khơng có hoạt động sản xuất hàng hóa Khác với hàng hóa khác + Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích + Cung cấp tính hữu ích tiện nghi cho người sử dụng , làm tảng cho hoạt động khác + Tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Vai trò đầu tư bất động sản thể hai khía cạnh - Thỏa mãn nhu cầu người sử dụng - Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm chương trình phát triển kinh tế - xã họi cung toàn quốc địa phương , gắn liền với cơng trình phát triển quốc gia Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thanh Lân Vì đầu tư bất động sản mặt lợi nhuận nhà đầu tư , mặt khác để dạt lợi nhuận nhà đầu tư phải sở nhu cầu xã hội 1.1.4 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư bất động sản đa dạng , việc phân loại có nghĩa khâu thẩm định dự án , quản lý việc thực hoạt động đầu tư bất động sản Việc phân loại theo tiêu thức sau: Theo quan hệ quản lý chủ đầu tư : đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp Theo nội dung kinh tế đầu tư : đầu tư xây dựng , đầu tư tài sản lưu động , đầu tư lao động Theo thời hạn đầu tư : đầu tư dài hạn ( 10 năm) , đầu tư trung hạn ( từ 5-10 năm) , đầu tư ngắn hạn ( năm trở xuống) Theo hình thưc đầu tư : -Dự án đầu tư phát triển nhà Đây loại dự án phụ vụ cho người dân có nhu cầu nhà nên khách hàng đa dạng khả tài nhu cầu thẩm mỹ , yêu cầu chất lượng , tiện ích ,sở thích,… v.v Từ đó, trước thực dự án phải ý đến khả tài nhu cầu sở thích khác đối tượng khách hàng khác Đối tượng khách hàng khác nên khả huy động vốn từ khách hàng khác dự án chung cư cao cấp , biệt thự, chung cư cao tầng, chung cư dàn cho người có thu nhập thấp , nhà bán trả góp…v.v Đặc biệt , dự án nhà ln nhà nước khuyến khích đầu tư để giải nhu cầu cấp thiết nhà người dân nên số sách ưu đãi , khuyến khích dầu tư nhà nước giảm lãi suất vay , tăng lượng vốn cho vay , số ưu đãi khác đất đai Đó thuận lợi để để tiến hành dự án nhà -Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê Dây loại bất động sản phục vụ nhua câu văn phòng làm việc công ty, tổ chức , đơn vị Do bất động sản cho thuê nên từ đầu chủ đầu tư phải bỏ toàn số vốn cần thiết để xây dựng bất động sản - Dự án đầu tư phát triển bất động sản thương mại Là Bất động sản phục vụ nhu cầu trao đổi giao dịch buôn bán giới thiệu sản phẩm cơng ty ngịai nước nên đối tượng khách hàng sử dụng loại Bất động sản đa dạng , đơn vị , công ty , doanh nghiệp, 10