Tổng quan về lập và quản lý dự án đầu tư
Tổng quan về lập dự án đầu tư
1.1 Khái niệm các quan điểm về dự án đầu tư
Khái niệm : Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực ở thời điểm hiện tại để thực hiện các hoạt động với mục tiêu thu được các kết quả và thực hiện được những mục tiêu cụ thể trong tương lai
Khái niệm về dự án đầu tư : Là tập hợp các phương án đầu tư vốn trung và dài hạn để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn nào đó cụ thể trong khoảng thời gian cụ thể xác định
Dự án đầu tư có thể được nhìn nhận từ nhiều khía cạnh khác nhau:
Về giác độ kế hoạch hóa : Dự án đầu tư là phương thức để thể hiện kế hoạch của một phương án đầu tư tài chính hoặc dự án kinh tế xã hội , nó cũng là căn cứ để đề xuất các phương án đầu tư và hỗ trợ vốn Xét theo khía cạnh này dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế nhỏ nhưng bản chất nó lại mang tính cách mạng cho công cuộc cách mạng hóa nền kinh tế quốc dân
Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hợp những tài liệu trình bày một cách cụ thể và có hệ thống Có chi phí và doanh thu theo một kế hoạch đã hoặc định trước nhằm đạt được những kết quả , thực hiện được những mục đích trong dài hạn và tương lai.
Mặt nội dung : Dự án đầu tư là toàn bộ những tính toán về chi phí doanh thu, các yếu tố về kinh tế xã hội, môi trường , kỹ thuật Nó được sắp xếp theo một trình tự thời gian và logic hợp lý để từ đó làm căn cứ đánh giá từ đó đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp ; các phương án đầu tư được đưa ra dưới dạng được hoặc chưa được rồi từ đó lựa chọn phương án cho hợp lý.
Các đặc điểm cơ bản của dự án :
Dự án phải xác tìm được mục tiêu cụ thể tránh tình trạng không rõ ràng
Dự án có sự phát triển , tồn tại một cách khác biệt theo một chu kỳ nhất định
Dự án là sự tham gia của nhiều bên như bên chủ đầu tư, tư vấn đầu tư, nhà nước , các ban ngành khác có chuyên môn cùng với lĩnh vực đầu tư
Kết quả cuối cùng của dự án thường khác nhau , mang tính chất đơn lẻ và mang tính chất riêng biệt
Dự án nằm trong môi trường mà sự hình thành lên dự án là tập hợp của nhiều các yếu tố Các yếu tố này cùng tương hợp để tạo lên một dự án hoàn chỉnh
Về góc độ quản lý : Dự án đầu tư là cách thức quản lý mà việc sử dụng các nguồn lực ở hiện tại để từ đó hình thành lên các kết quả tài chính và kinh tế xã hội trong một thời gian xác định
Một yếu tố bất thành văn của mỗi dự án đó là dự án mang có độ rủi ro cao Thời gian dự án càng dài vốn đầu tư càng lớn thì độ rủi ro càng cao , từ các đặc trưng trên đã ảnh hưởng trực tiếp đến công tác lập và quản lý quá trình thực hiện đầu tư , vận hành khai thác của mỗi dự
1.2 Nội dung của lập dự án đầu tư
Các căn cứ để đưa ra quyết định đầu tư : Đây là các bước quan trọng để xem xét đánh giá các bước của dự án thông qua các yếu tố kinh tế xã hội tài chính kinh tế, tác động môi trường … Nếu dự án là khả thi thì sẽ tiến hành vào làm dự án còn nếu chưa khả thi thì xem xét phương án tình thế tránh tình trạng làm hỏng làm sai gây thất thoát lãng phí Để làm rõ được tính khả thi về thị trường sản phẩm của dự án : Sản phẩm của dự án sẽ có thị trường vững chắc, kết quả của dự án có khả năng cạnh tranh và chỉ ra được thị phần của dự án trong tương lai để làm rõ được các nội dung trên điều nhất thiết phải tìm kiếm đầy đủ các thông tin , tin tức sát thực từ các nguồn đáng tin cậy và sử dụng các phương pháp dự báo phù hợp.
Về khía cạnh kỹ thuật : Cần minh bạch tính khả thi về kỹ thuật của dự án khi trình bầy về khía cạnh này cần chú ý
Ngoài việc trình bày các nội dung và kết quả nghiên cứu về công nghệ kỹ thuật Ở nhiều tình huống cần đưa ra danh sách những chuyên viên kỹ thuật thực hiện này vì người thẩm định dự án rất chú trọng tới trình độ và năng lực chuyên môn của các chuyên viên kỹ thuật tiến hành làm.
Trong trình khi trình bày những tính toán kỹ thuật : Cần diễn đạt cụ thể , dễ hiểu sao cho người đọc dù không phải chuyên viên kỹ thuật cũng nắm được vấn đề
Nội dung chi tiết kỹ thuật nên để ở phần mục lục hoặc trình bày riêng
Trình bày về khía cạnh tổ chức quản lý , nhân sự của dự án: Phải làm rõ được các hình thức tổ chức quản lý dự án và cơ cấu tổ chức công việc vận hành của dự án, số lượng lao động và chi phí đào tạo tuyển dụng.
Trình bày về chi phí, tài chính: Cần trình bày rõ tính khả thi của tài chính dự án , khi trình bày khía cạnh này cần chú ý những điểm sau :
Căn cứ để tính toán các chỉ tiêu tài chính phải thỏa mãn yêu cầu và có thể kiểm chứng được.
Trình bày về khía cạnh kinh tế và xã hội : Đồng thời với việc đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án Những chuyên gia về thẩm định dự án rất chú trọng tới tính khả thi về khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án Đối với các cơ quan có thẩm quyền nhà nước hay các định chế tài chính Một dự án chỉ có thể được chấp nhận khi mang lại hiệu quả kinh tế và xã hội ; Khi trình bày về khía cạnh kinh tế xã hội cần lưu ý đảm bảo những yêu cầu đặt ra tương tự với việc trình bày về khía cạnh tài chính đã nêu ở trên
Tổng quan về quản lý dự án đầu tư
2.1 Khái niệm dự án và quản lý dự án
Dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù một mục tiêu cần phải được thực hiện với phương pháp có đặc trưng riêng , nguồn lực riêng và theo một kế hoạch thứ tự nhằm hình thành lên một thế lực mới.
Một số đặc điểm cơ bản của dự án
- Kết quả cuối cùng của dự án thường mang tính chất đơn lẻ và độc đáo Không giống với quá trình sản xuất gián đoạn hoặc liên tục ; kết quả của dự án không phải là sản phẩm sản xuất liên tiếp hàng loạt , mà có tính khác biệt cao Sản phẩm và dịch vụ do dự án đem lại thường là đơn nhất Nó không lặp lại như Vạn
Lý Trường Thành ở Trung Quốc hay đê chắn lũ sông Thames London , tuy vậy ở các dự án khác có tính chất không rõ ràng bằng và nó thường bị che đậy bởi tính tương đồng giữa chúng Điều khẳng định chúng có khách hàng khác nhau, thiết kế khác nhau, địa điểm vị trí khác nhau, … Điều này tạo nên nét riêng biệt và khác lạ của dự án tạo cho dự án một hình ảnh riêng.
- Dự án có kết quả xác định và có mục đích : Điểm chung nhất của các dự án là phải có kết quả cụ thể rõ ràng Kết quả này có thể là một nhà máy , một công trình mang tầm cỡ quốc gia hay một trấn thắng của đội bóng quốc gia Dự án lại bao gồm một tập hợp tất cả các nhiệm vụ cần được thực hiện và kết quả của mỗi nhiệm vụ lại cần được xác định và độc đáo Tập hợp các kết quả cụ thể của các nhiệm vụ hình thành lên kết quả chung của dự án Nói cách khác , dự án là một hệ thống vô cùng phức tạp nó được chia thành nhiều phần khác nhau , phân hệ khác nhau để thực hiện và quản lý nhưng đều phải dựa trên quan điểm thống nhất đảm bảo các mục tiêu về thời gian , chi phí và việc hoàn thành chất lượng cao.
- Tính không ổn định và độ rủi ro cao : Tất cả các dự án đòi hỏi qui mô tiền vốn, vật tư lao động rất lớn để hoàn thành trong một khoảng thời gian xác định Mặt khác , thời gian đầu tư , thời gian vận hành kết quả của dự án kéo dài nên hầu hết các dự án đều có rủi ro cao.
- Sự tương tác của các bên tham gia và mối quan hệ giữa chúng là một đặc điểm cơ bản của dự án Dự án nào cũng có sự tham gia của nhiều bên khác nhau như chủ đầu tư, các nhà tư vấn giám sát , người được nhận ngoại ứng tích cực từ dự án , nhà thầu , các cơ quan quản lý Nhà nước Căn cứ theo mục đích , tính chất dự án và yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia đóng góp của các bên tham gia ở trên cũng khác nhau , giữa các bộ phận quản lý dự án chức năng , bộ phận quản lý dự án luôn có mối quan hệ mật thiết với nhau và cùng phối hợp thực hiện nhiệm vụ nhưng mức độ tham gia của các bộ phận là không đồng nhất Để dự án đi vào hoạt động và mang tính khả thi cao thì các nhà quản lý dự án cần duy trì mối quan hệ thường xuyên với các bộ phận khác.
- Dự án tồn tại chu kỳ phát triển riêng biệt và có thời gian tồn tại hữu hạn :
Dự án là một sự sáng tạo nó mang tính chất tập thể cao , cũng như các thực thể sống , dự án cũng trải qua các giai đoạn hình thành , phát triển , có thời điểm bắt đầu và giai đoạn kết thúc Dự án không kéo mãi mãi mà chỉ duy trì trong một thời gian xác định cụ thể , khi dự án kết thúc kết quả dự án được giao cho bộ phận quản lý vận hành và nhóm quản trị dự án giải tán.
- Môi trường tồn tại của dự án : Mối quan hệ giữa các dự án là cùng chia nhau một nguồn lực khan hiếm của tập thể Dự án cạnh tranh lẫn nhau và với các hoạt động tổ chức sản xuất khác nhau về tiền vốn, nhân lực, thiết bị Khi quản lý , nhiều trường hợp , các thành viên ban quản lý dự án lại có hai lãnh đạo nên không biết phải thực hiện mệnh lệnh của cấp trên trực tiếp nào nếu hai lệnh lại mâu thuẫn nhau Do đó , môi trường quản lý dự án lại có nhiều mối quan hệ phức tạp nhưng năng động
2.2 Quản lý dự án đầu tư
Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch và phân phối thời gian nguồn lực, giám sát quá trình hình thành và phát triển của dự án nhằm chắc chắn đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng theo tiến độ và trong phạm vi ngân sách được duyệt , đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, thông qua những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.
Quản lý dự án gồm có ba giai đoạn cụ thể nó là yếu tố quyết định sự hình thành của dự án , đó là việc lập kế hoạch , điều phối thực hiện mà nội dung chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian, chi phí và thực hiện theo dõi giám sát các công việc dự án nhằm đạt được những mục tiêu xác định:
- Giám sát là theo dõi kiểm tra quá trình hình thành của dự án từ đó phân tích quá trình thực hiện , báo cáo hiện trạng đề xuất biện pháp giải quyết những khúc mắc trong quá trình thực hiện Đi đôi với hoạt động giám sát thì công tác đánh giá toàn bộ dự án cũng được thực hiện nhằm tổng kết đúc rút kinh nghiệm thực tế và đề xuất các kiến nghị sau của dự án.
- Lập kế hoạch là giai đoạn xác định mục tiêu và xác định công việc Dự tính các nguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển một kế hoạch hành động thống nhất theo trình tự logic , có thể trình bày dưới dạng các sơ đồ hệ thống hoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống.
- Điều phối thực hiện dự án là quá trình phân bổ các nguồn lực bao gồm tiền vốn, lao động , dụng cụ thiết bị và đặc biệt quan trọng là phân phối và quản lý tiến độ thời gian Giai đoạn này cụ thể hóa thời gian , lập lịch trình cho từng công việc và toàn bộ quá trình của dự án Từ đó, bố trí tiền vốn, nguồn nhân lực và thiết bị phù hợp.
- Mục tiêu của quản lý dự án : Mục tiêu cốt lõi của quản lý dự án nói chung là hoàn thành các công việc dự án theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng , trong phạm vi ngân sách được duyệt và theo tiến độ thời gian cho phép Về mặt toán học, ba mục tiêu này có liên quan chặt chẽ với nhau và có thể biểu diễn theo công thức sau
P: Mức độ hoàn thành công việc
Từ phương trình trên cho thấy : Chi phí là một hàm của các yếu tố mức độ hoàn thành công việc, thời gian thực hiện và phạm vi dự án Nói chung , chi phí của dự án tăng lên khi chất lượng hoàn thiện công việc tốt hơn, thời gian kéo dài, gặp trường hợp nguyên giá vật liệu tăng cao sẽ phát sinh tăng chi phí một khoản mục nguyên vật liệu Mặt khác , thời gian kéo dài dẫn tơi tình trạng làm việc kém hiệu quả do công nhân mệt mỏi , do chờ đợi và thời gian máy chết tăng theo, làm phát sinh tăng một số khoản mục chi phí Thời gian thực hiện kéo dài Chi phí lãi vay ngân hàng , bộ phận chi phí gián tiếp tăng thêm thời gian và nhiểu trường hợp , phát sinh tăng khoản tiền phạt do không hoàn thành đúng tiến độ ghi trong hợp đồng
Thực trạng công tác lập dự án tại cụm dự án TD – HANDICO Tower
Công ty cổ phần Thùy Dương
Giới thiệu về công ty
Công ty cổ phần đầu tư Thùy Dương được thành lập vào ngày 28/07/2003 với lĩnh vực kinh doanh chính đó là xuất nhập khẩu , buôn bán lẻ đồ gỗ, nội thất và đầu tư kinh doanh, khai thác các dự án Bất động sản Qua thời gian hoạt động thì công ty Thùy Dương đã khẳng định mình qua các dự án tầm cỡ tại Việt Nam.
Quá trình hình thành và hoạt động của công ty
- Năm 2003 : Công ty TNHH Thùy Dương được thành lập vào ngày 28/07/2003 với tên gọi là công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Đài Loan
- Năm 2005 : Ngày 18/01/2005 thành lập công ty cổ phần Sản xuất và Thương mại Đài Loan – DAFUCO bắt đầu tham gia vào lĩnh vực bất động sản và đầu tư cụ thể là khởi công dự án TD Plaza Hải Phòng
- Năm 2006 : Ký thỏa thuận hợp tác chiến lược giữa công ty cổ phần đầu tư Thùy Dương và Parkson
Thỏa thuận hợp tác chiến lược giữa Công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương và Megastar
Ký thỏa thuận hợp tác chiến lược giữa Công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương và Kinder World
- Năm 2007 : Chuyển đổi thành công ty Cổ phần đầu tư Thùy Dương vào ngày 20/03/2007
Ngày 16/05/2007 Công ty Cổ phần đầu tư Thùy Dương chính thức tiếp nhận thêm ba cổ đông chiến lược là Prudential , Phú Thái, VP Capital
Khai trương khu thương mại tại dự án TD Plaza Hải Phòng
Tháng 07/2007 khởi công dự án TD Business Centre Hải Phòng
Ngày 12/10/2007 Tập đoàn Lion và Công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược
- Năm 2008 : Ngày 18/04/2008 Công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương cùng với Parkson khai trương Trung tâm thương mại Viet Tower tại số 1 Thái Hà , Đống Đa ,Hà Nội
Quý IV/2008 hoàn thành và đưa vào sử dụng dự án TD Business Centre Hải Phòng 07/12/2008 khai trương siêu thị nội thất cao cấp KLASSY tại 40 Hàng Cót, Hoàn Kiếm , Hà Nội
- Năm 2009 : ngày 08/05/2009 ký thỏa thuận hợp tác giữa ASCOTT Group và công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương. Định hướng hoạt động của công ty là chủ yếu vào hai hướng chính là phân phối đồ gỗ nội thất và đầu tư kinh doanh bất động sản
- Về lĩnh vực hoạt động đồ gỗ : Công ty Đầu tư Thùy Dương xâm nhập vào thị trường đồ gỗ, nội thất khá sớm, sau gần 10 năm hoạt động trong lĩnh vực này thì Công ty cổ phần đầu tư Thùy Dương đã gặt hái được những thành công nhất định, nội thất của Công ty cổ phần Thùy Dương đã khẳng định được vị trí vững chắc của mình
- Về lĩnh vực bất động sản : Định hướng mục tiêu chiến của công ty hiện nay là lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản , với việc thực hiện thành công các dự án Bất động sản như TD Plaza Hải Phòng , TD Business Centre Hải Phòng thì công ty cổ phần đầu tư Thùy Dương đang tiếp tục chuẩn bị để triển khai một loạt các dự án tại khắp các thành phố lớn trong cả nước Mô hình đầu tư bất động sản của Công ty Thùy Dương là xây dựng các khu tổ hợp Trung tâm thương mại , văn phòng , căn hộ cao cấp… Xác định được mục tiêu định hướng kinh doanh nên Công ty Thùy Dương đã kết hợp với các cổ đông và đối tác chiến lược để huy động vốn , triển khai dự án một cách có hiệu quả nhất Huy động tối đa các tiềm lực của các cổ đông và đối tác để mang lại sự thành công cho các dự án mà Công ty cổ phần ThùyDương tham gia.
Công tác lập dự án tại cụm dự án TD – Handico C3 Nam Trung Yên
Dự án TD – HANDICO Tower nằm tại lô đất C3, khu đô thị mới Nam Trung Yên gần Trung tâm hội nghị quốc gia, Siêu thị Big C, nằm trêm trục đường Phạm Hùng, quận Cầu Giấy, Hà Nội
Căn cứ pháp lý để làm dự án:
Quyết định số 71/2001/QĐ-UB ngày 17/09/2001 của Uỷ ban nhân dân
TP Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Tây Nam Hà Nội – khu xây dựng đợt đầu, tỷ lệ 1/500
Quyết định số 144/2002/QĐ-UB ngày 01/11/2002 của Uỷ ban nhân dân
TP Hà Nội về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới TâyNam Hà Nội
Quyết định số 3853/QĐ-UB ngày 04/07/2003 của Uỷ ban nhân dân TP
Hà Nội về việc phê duyệt dự án Xây dựng Khu tái định cư Nam Trung Yên - Phần xây dựng nhà ở và HTXH thiết yếu – giai đoạn 1
Quyết định số 73/2001/QĐ-UB ngày 17/09/2001 của Uỷ ban nhân dân
TP Hà Nội về việc ban hành Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tây Nam Hà Nội – khu xây dựng đợt đầu, tỉ lệ 1/500
Văn bản số 245/BC-KH&ĐT của sở Kế hoạch và đầu tư về chấp thuận chủ trương giao Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội và Công ty Cổ phần Đầu tư Thuỳ Dương nghiên cứu lập Dự án đầu tư xây dựng 02 bãi đỗ xe ngầm tinh và các công trình trên lô đất B9 và C3 thuộc Khu đô thị mới Nam Trung Yên.
Công văn số 2872/UBND-KH&ĐT ngày 13/05/2008 của Uỷ ban nhân dân
TP Hà Nội về chủ trương nghiên cứu lập Dự án đầu tư xây dựng 02 bãi đỗ xe ngầm tĩnh và các công trình trên ô đất B9 và C3 thuộc khu đô thị mới Nam Trung Yên.
Công văn số 2607/Tg1-QC của Bộ tổng tham mưu (Cục tác chiến) ngày
16 tháng 9 năm 2009 về việc chấp thuận độ cao công trình.
Công văn số 8254/UBND-XD của Ủy ban nhân dân TP Hà Nội ngày 25/08/2009 về việc gia hạn lập dự án ĐTXD công trình trên lô đất B9 và C3 thuộc khu đô thị tái định cư Nam Trung Yên.
C3 được xây dựng làm Trung tâm thương mại , siêu thị trung tâm bán lẻ và cung cấp một số lượng lớn văn phòng cho thuê đạt tiêu chuẩn phần nào giảm bớt được sức cầu văn phòng tại Hà Nội hiện nay
Dự án được xây dựng lên sẽ góp phần tạo ra những hiệu quả kinh tế xã hội rất cao như hình ảnh một đô thị mới văn minh, rút ngắn thời gian đi mua sắm cho người dân quanh khu vực, góp phần làm tăng tính cạnh tranh của các mặt hàng điện máy văn phòng cho thuê giúp cho người dân và các công ty có thêm sự lựa chọn
Ngoài những mặt tích cực thì nó cũng đem lại các hoạt động tiêu cực như làm tăng giá đất trong khu vực lân cận dự án Các tác động từ phía môi trường như quá trình hoạt động xây dựng công trình làm ô nhiễm tiếng ồn, không khí
Sau đây tôi sẽ đi vào phần dự án tiền khả thi cụ thể là thực trạng lập dự án đầu tư tại cụm dự án HANDICO – PLAZA C3 Nam Trung Yên
2.1 Phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô, tổng quan thị trường
Cụm dự án TD – Handico tower được xây dựng làm trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng cho thuê vì thế nên việc tìm hiểu, phân tích cặn kẽ về các yếu tố thuận lợi , khó khăn để tiến hành thực hiện dự án cho hiệu quả đạt được là cao nhất.
Do khủng hoảng tài chính toàn cầu, một số chủ đầu tư, cả trong nước và nước ngoài, đã nhận thấy bản thân họ đầu tư quá dàn trải tại Việt Nam và cảm thấy cần thiết củng cố lại các danh mục đầu tư của họ và tập trung vào các tài sản bất động sản cốt lõi Một vài nhà đầu tư nước ngoài đang bắt đầu rút khỏi Việt Nam do họ tập trung vào các thị trường có rủi ro thấp hoặc thị trường nội địa của họ Các nhà đầu tư khác, cụ thể những người có kinh nghiệm và cách nhìn về các cơ hội trong thị trường bất động sản bất ổn, thì đang bắt đầu vào Việt Nam.
Kết quả là một viễn cảnh đang thay đổi mà ảnh hưởng tới cả thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội cũng như một số thị trường thứ cấp ở Việt Nam Các ước đoán thận trọng là điều kiện kinh tế vào năm 2008 ảnh hưởng tiêu cực và nghiêm trọng lên hơn một nửa dự án đang triển khai trong nước Sự trậm trễ của dự án trong năm
2008 và trước đó sẽ có những dự đoán xem lại những ước tính nguồn cung tương lai Sự chậm chễ bây giờ sẽ đẩy thời gian hoàn thành dự án lùi lại thêm và kết quả có thể là sự giới thiệu vào thời điểm không tốt của các sản phẩm về bất động sản trong trung hạn Sự suy thoái của nền kinh tế đã ảnh hưởng đến hầu hết các lĩnh vực của thị trường bất động sản trong năm 2008 Thị trường văn phòng cho thuê đã bắt đầu cảm nhận được sự ảnh hưởng này bởi sự không ổn định của giá và tỷ lệ thuê từ Q3 2008 Giá thuê và công suất cho thuê tiếp tục giảm trong suốt quý 3 và quý 4
2008 Thị trường bán lẻ dường như sẽ bị ảnh hưởng trong vòng khoảng 2 năm tới nhưng vẫn khá hứa hẹn trong vòng trung hạn Thị trường này sẽ chứng kiến những thay đổi từ năm 2009 trở đi, vì các hãng bán lẻ 100% vốn nước ngoài được phép hoạt động tạo Việt Nam cùng với các thương hiệu quốc tế, kinh nghiệm quản lý chuyên nghiệp và các chuỗi cửa hàng cung cấp.Theo đó, chủ đầu tư có thể phải kiểm tra lại các dự đoán về giá và tỷ lệ thuê trong vài năm tới.
Phân tích các yếu tố về cầu, tác động lên cầu đối với thị trường bán lẻ
Sau khi Hà Nội mở rộng diện tích cũng như dân số tăng lên rất nhiều đồng nghĩa với nhu cầu phát sinh về dịch vụ bán lẻ, nhu cầu mua sắm tăng lên Trong năm 2009 mặc dù nền kinh tế bị suy thoái nhưng vốn đầu tư FDI vào Hà Nội vẫn ở mức cao hứa hẹn nhiều cơ hội Cùng với đó thì nhu cầu văn phòng cho thuê đang ở mức rất cao chính vì lí do này mà việc đầu tư xây dựng vào thời điểm hiện tại là một hướng đi đúng mang tính chiến lược cao.
Các giải pháp và kiến nghị
Công ty cổ phần đầu tư Thùy Dương được thành lập từ năm 2003, tới nay thì vẫn chưa phải là một thời gian dài đối với một công ty mạnh nhưng những gì Thùy Dương đạt được đã khẳng định được năng lực hoạt động của công ty Lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản là một lĩnh vực mới nhưng đã được ban lãnh đạo công ty tập trung hoàn thiện và đây sẽ là hướng đi chính của Thùy Dương trong những năm tiếp theo
Sau một loạt các dự án được khởi động đi vào xây dựng mà cụ thể là dự án
TD Plaza Hải Phòng, tòa nhà Việt Tower Thái Hà đã cho thấy năng lực lập dự án của công ty Mặc dù vậy phòng dự án của công ty còn nhiều điểm bất cập cần hoàn thiện cụ thể sau khi nghiên cứu qua dự án C3 Nam Trung Yên em xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao công tác lập dự án tại công ty
3.1 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh thị trường
Trong phần nghiên cứu thị trường mà cụ thể căn cứ vào mục đích xây dựng dự án C3 là làm trung tâm thương mại, mô hình thương mại hiện đại mở ra một hướng đi mới cho thương mại bán lẻ tại thị trường Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung Cung cấp văn phòng cho thuê, bãi đậu xe
Qua phần nghiên cứu thì công ty đã nêu được nổi bật những yếu tố quan trọng để đánh giá sự thành lập dự án là cần thiết và có căn cứ Cụ thể là nghiên cứu thị trường bán lẻ tại Hà Nội, nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê Mặc dù vậy các chỉ số dự báo chỉ dựa trên các yếu tố thống kê cơ bản về nguồn cung siêu thị … các đối thủ cạnh tranh mà không dựa trên các mô hình dự báo cụ thể Điều này có thể gây ra những rủi ro lớn sau khi dự án đi vào vận hành.
Sau khi xem xét dự án em có đề xuất thêm một yếu tố nữa là mô hình nghiên cứu SWOT để tăng tính thuyết phục cho dự án Như chúng ta đã biết mô hình SWOT đánh giá về điểm mạnh, yếu, cơ hội và thách thức của dự án, cụ thể như sau: Điểm mạnh
- Nằm trong khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ:
Giao thông thuận tiện, gần đường vành đai 3 và Trần Duy Hưng
Điện: nằm gần trạm điện 110 KV Tây Nam Hà Nội
Nước: được cung cấp từ nguồn nước mặt Sông Đà, chất lượng nước đảm bảo.
Thông tin liên lạc: gần các trạm BTS của các nhà cung cấp dịch vụ Viễn thông trong nước.
Ngân hàng: có tương đối đầy đủ các chi nhánh ngân hàng thương mại Nhà nước, cổ phần, thuận tiện cho các giao dịch kinh doanh của các cơ quan.
- Nằm trong khu vực được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm liên quan đến bất động sản.
- Khu vực đỗ xe lớn
- Cách sân bay Quốc tế Nội Bài và trung tâm thành phố Hà Nội khoảng 30 phút đi xe ô tô.
- Mô hình kinh doanh mới, đi tiên phong tại Hà Nội hiện nay.
- Nằm trong khu vực ưu tiên phát triển phía Tây Nam Hà Nội nên nhận được nhiều sự hỗ trợ của các cơ quan chính quyền địa phương. Điểm yếu
- Nằm trong khu tái định cư nên khó thu hút được khách thuê là các công ty lớn.
- Dự án không có phần căn hộ bán nên thời gian thu hồi vốn chậm, hiệu quả dự án không cao, đặc biệt khi chi phí vốn cao như hiện nay.
- Nằm ở tuyến 2 nên không có sức hút bằng các dự án ở tuyến 1.
- Hiện tại khu vực xung quanh dự án có mật độ dân số thấp và thu nhập thấp.
- Khi khu liên cơ hành chính được hoàn thành, tạo thuận tiện trong giao dịch cho các đơn vị thuê mặt bằng tại dự án.
- Nằm trong khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ, tương lai là trung tâm kinh tế, dịch vụ của thủ đô.
- Phù hợp với xu hướng Hà Nội mở rộng ra phía tây nên thuận lợi trong việc thu hút khách thuê.
- Gia tăng khả năng chi tiêu và mức độ đô thị hóa với dân cư hấp dẫn (50% dân số Hà Nội dưới độ tuổi 30 (độ tuổi có chi tiêu đáng kể)
- Tầng lớp dân số trung và cao cấp xung quanh khu vực có xu hướng tăng
- Cạnh tranh với các TTTM ở ngay khu vực phụ cận xung quanh dự án(Big C, TTTM The Garden – hoàn thành trong năm 2009)
- Cạnh tranh với một số dự án khác đang xây dựng/ đang lên kế hoạch tại khu vực đô thị mới như Keangnam, Indochina Plaza Hanoi, Times Square trong vòng 2-3 năm tới. Để công tác nghiên cứu thị trường được tốt thì công ty ngoài thuê chuyên gia đánh giá thì cũng cần nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ dự án , chú trọng hơn đến việc khai thác thu thập các dữ liệu thông tin, bám sát vào địa bàn dự án xây dựng Đầu tư thêm vào công tác dự báo trong thời gian tiếp theo.
3.2 Hòan thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật
Các dự án của công ty hầu hết là các dự án về đầu tư xây dựng cơ bản nên đòi hỏi một lực lượng cán bộ chuyên trách về mảng kiến trúc xây dựng có trình độ cao và có năng lực.
Do công ty là bên chủ đầu tư dự án nên các phương án kiến trúc hay xây dựng chủ yếu phải thuê chuyên gia hoặc các công ty tư vấn kỹ thuật là chính vì vậy việc lựa chọn các giải pháp kỹ thuật hay lựa chọn nhà thầu là điều rất quan trọng.
Cần tập trung trong việc thu thập các đơn báo giá công trình, vật liệu xem xét lựa chọn sao cho giảm thiểu được tối đa nhất giá thành xây dựng mà vẫn đảm bảo được chất lượng của công trính.
Cán bộ dự án cần phải chú trọng trong việc giám sát công trình để tiến độ công trình được đảm bảo Trong quá trình thi công tìm ra các giải pháp kỹ thuật thay thế cho hợp lý nếu có sự cố xảy ra, áp dụng các công nghệ mới nhằm rút ngắn thời gian thi công.
Trong việc chấm thầu trong ban chấm cần thuê những chuyên gia giỏi có kinh nghiệm để chọn ra nhà thầu xứng đáng nhât.
Trong thi công cần bám sát qui hoạch kiến trúc của thành phố để tránh tình trạng làm sai quy hoạch.
3.3 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh chuẩn bị cho dự án
Công tác chuẩn bị cho dự án là khâu quan trọng nhất của một dự án, đặc biệt là việc phân công công tác công việc cho cán bộ phòng dự án sao cho phù hợp là điều vô cùng quan trọng. Áp dụng mô hình quản lý nhanh gọn không thông qua nhiều khâu để tránh tình trạng thông tin hoặc quyết định được thông qua quá lâu Thông tin nhanh và trực tiếp sẽ tạo ra ngoại ứng tốt hơn trong công việc Phân công công việc rõ ràng để tình trạng chồng chéo không diễn ra Áp dụng các phần mềm lập dự án, dự báo về thị trường sao cho hiệu quả công việc là tốt nhất.