LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Dự án đầu tư xây dựng
1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư theo dự án trong lĩnh vực xây dựng Để thấy được sự cần thiết phải đầu tư theo dự án trong lĩnh vực xây dựng, ta điểm qua một số đặc điểm về sản phẩm và sản xuất xây dựng.
Về đặc điểm của sản phẩm xây dựng:
Thứ nhất, sản phẩm xây dựng có tính chất cố định, nơi sản xuất gắn liền với nơi tiêu thụ sản phẩm, phụ thuộc trực tiếp vào điều kiện tự nhiên, địa chất, thủy văn, khí hậu Do vậy để giảm thiểu lãng phí, thất thoát do nguyên nhân khách quan bởi các tác động trên, đòi hỏi trước khi khởi công xây dựng công trình phải làm thật tốt công tác chuẩn bị đầu tư và chuẩn bị xây dựng; công tác điều tra khảo sát, thăm dò các điều kiện tự nhiên không chính xác sẽ dẫn đến lãng phí nghiệm trọng vì thiết kế công trình không đảm bảo đúng các yêu cầu về quy phạm kỹ thuật, về kết cấu không phủ hợp với đặc điểm tự nhiên sẽ dẫn đến chất lượng công trình kém, hiệu quả thấp.
Thứ hai, sản phẩm xây dựng có quy mô lớn, kết cấu phức tạp Sản phẩm xây dựng với tư cách là công trình xây dựng khi đã hoàn thành đưa vào sử dụng, là tài sản cố định không bé nhỏ như các loại sản phẩm trong sản xuất công nghiệp Sản phẩm xây dựng có thể tích lớn, có loại cao như tháp truyền hình, tháp nước; có loại ngầm dưới lòng đất như đường hầm tàu điện ngầm, đường ống nước thải, ống dẫn khí, bể chứa; có loại nổi trên mặt đất như nhà ở, nhà xưởng Ngay trong bản thân một sản phẩm cũng có đầy đủ ba phần: phần ngầm, phần nổi, phần cao Kết cấu của sản phẩm xây dựng phức tạp, một công trình (sản phẩm) có thể gồm nhiều hạng mục; một hạng mục công trình có thể gồm nhiều đơn vị công trình; một đơn vị công trình bao gồm nhiều kết cấu công trình Các bộ phận công trình có yêu cầu kỹ thuật khác nhau Từ đặc điểm này đòi hỏi: khối lượng vốn đầu tư lớn, vật tư lao động, máy thi công nhiều… Do vậy trong quản lý kinh tế, hoạt động đầu tư và xây dựng đòi hỏi phải làm tốt kế hoạch hóa vốn đầu tư, lập định mức kinh tế kỹ thuật và quản lý theo định mức, quản lý chi phí xây dựng Với đặc điểm quy mô (thể tích) lớn và phức tạp của sản phẩm xây dựng dẫn đến chu kỳ sản xuất dài, do đó vốn đầu tư bỏ vào để xây dựng dễ bị ứ đọng, gây lãng phí, hoặc ngược lại, thiếu vốn sẽ làm công tác thi công bị gián đoạn, kéo dài thời gian xây dựng Từ đặc điểm này yêu cầu trong công tác quản lý kinh tế, quản lý tài chính phải có kế hoạch, tiến độ thi công, có biện pháp kỹ thuật thi công tốt để rút ngắn thời gian xây dựng, tiết kiệm vật tư, lao động, tiết kiệm chi phí quản lý để hạ giá thành xây dựng Trên góc độ tài chính đòi hỏi phải có giải pháp quản lý chi phí và quản lý trong công tác thanh toán vốn đầu tư.
Đặc điểm sản phẩm xây dựng có thời gian sử dụng lâu dài, mang tính chất tài sản cố định, đòi hỏi chất lượng công trình phải rất tốt Để đảm bảo chất lượng, cần chú trọng nâng cao chất lượng quản lý, điều tra, khảo sát, thiết kế, thi công, thanh toán Do đặc điểm thời gian sử dụng dài nên sai sót trong xây dựng sẽ gây tổn thất lớn, đòi hỏi quá trình quản lý, điều tra, khảo sát, tính toán phải cẩn trọng trước khi thực hiện đầu tư.
Thứ tư, về phương tiện sử dụng: sản phẩm xây dựng có liên quan đến nhiều ngành, vùng, địa phương như các đường giao thông quốc lộ, tỉnh lộ, đường sắt,cảng biển, cảng hàng không… Từ đó đòi hỏi phải chú ý cân nhắc kỹ về chủ trương đầu tư nhằm hạn chế và tránh thất thoát, lãng phí khi triển khai đầu tư xây dựng dự án.
Thứ năm, sản phẩm xây dựng mang tính tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế, xã hội, văn hóa nghệ thuật và quốc phòng Đặc điểm này đòi hỏi khi thực hiện đầu tư xây dựng phải xem xét, đánh giá một cách toàn diện nếu không sẽ có thể dẫn đến phát sinh mâu thuẫn, mất cân đối trong quan hệ phối hợp đồng bộ giữa các khâu, dẫn đến thất thoát, lãng phí.
Thứ sáu, sản phẩm xây dựng có tính chất đơn chiếc, riêng lẻ Mỗi sản phẩm đều có thiết kế riêng, mỗi công trình đều có yêu cầu riêng về công nghệ, về quy phạm, tiện nghi, mỹ quan, về an toàn Do đó khối lượng, chất lượng và chi phí xây dựng của mỗi công trình đều khác nhau, mặc dù về hình thức có thể giống nhau khi xây dựng trên các địa điểm khác nhau Đặc điểm này cho thấy, sản phẩm xây dựng có thể giống nhau về hình thức, song kết cấu, quy phạm thì không giống nhau hoàn toàn khi xây dựng ở những địa điểm khác nhau, nên dù có thể sản xuất theo mẫu thiết kế thống nhất nhưng chi phí xây dựng cho mỗi công trình không thống nhất. Mỗi công trình, dự án đều bị chi phối bởi các điều kiện, đặc điểm tự nhiên, yêu cầu khác nhau nên chi phí xây dựng cũng khác nhau Do vậy, yêu cầu công tác quản lý tài chính phải có dự toán cụ thể cho từng công trình, từng hạng mục công trình và dự toán chi tiết theo thiết kế tổ chức thi công, dự án gắn với việc chấp hành nghiêm chỉnh quy trình quy phạm kỹ thuật.
Về đặc điểm sản xuất xây dựng:
Một là, địa điểm sản xuất xây dựng không cố định Do đặc điểm của sản phẩm xây dựng là đơn chiếc, quy mô lớn, thời gian sử dụng dài… dẫn đến đặc điểm của ngành sản xuất xây dựng khác với các ngành sản xuất khác: với các ngành khác nơi sản xuất được tiến hành trên mỗi địa điểm cố định như sản xuất công nghiệp gắn với nhà máy, sản xuất nông nghiệp gắn với đồng ruộng… còn với ngành xây dựng mỗi công trình được tiến hành ở một địa điểm khác nhau Sau khi hoàn thành công trình, con người và công cụ lao động đều phải di chuyển đến địa điểm mới.Các phương án về xây dựng, kỹ thuật và tổ chức sản xuất cũng luôn phải thay đổi theo từng địa điểm Như vậy, sản phẩm và nơi tiêu thụ sản phẩm là cố định, nơi sản xuất, địa điểm sản xuất thì luôn di động Đặc điểm này làm cho sản xuất xây dựng hay bị gián đoạn (có thời gian chết), vì công nhân và máy thi công phải di chuyển địa điểm làm cho việc tổ chức sản xuất không ổn định, khó cải thiện cho người lao động Từ đó làm nảy sinh nhiều chi phí khác cho khâu di chuyển lực lượng thi công và chi phí để xây dựng công trình tạm phục vụ thi công Đặc điểm này đòi hỏi trong công tác tổ chức quản lý kinh tế, quản lý tài chính xây dựng phải chủ động lựa chọn hình thức linh hoạt, phấn đấu giảm chi phí có liên quan đến vận chuyển, sử dụng tối đa lực lượng xây dựng tại nơi công trình xây dựng.
Hai là, chu kỳ sản xuất thường dài: Sản phẩm của xây dựng là các công trình xây dựng hoàn chỉnh mang tính chất là tài sản cố định nên thời gian sản xuất ra chúng thường dài, thời gian này phải tính bằng đơn vị tháng, năm, không thể tính theo phút, giờ như trong sản xuất công nghiệp
Ngành xây dựng mang tính đơn chiếc theo đơn đặt hàng vì mỗi sản phẩm, công trình đều có thiết kế riêng, khối lượng theo đồ án thiết kế riêng để đảm bảo thời gian hoàn thành Ngoài ra, mỗi công trình còn có yêu cầu riêng về công nghệ, tiện nghi, mỹ quan Ngay cả việc xây dựng theo thiết kế mẫu cũng phải được bổ sung, thay đổi cho phù hợp với điều kiện địa chất, khí hậu, điều kiện cung cấp nguyên vật liệu tại địa điểm xây dựng cụ thể.
Đặc điểm nổi bật của ngành xây dựng là chủ yếu diễn ra ngoài trời, chịu ảnh hưởng lớn của điều kiện tự nhiên Thời tiết, khí hậu và các hiện tượng thiên tai như mưa gió, bão lụt có thể gián đoạn quá trình thi công, gây khó khăn cho các doanh nghiệp Để ứng phó với thách thức này, các doanh nghiệp xây dựng cần lập tiến độ thi công, đưa ra giải pháp bảo vệ người lao động và vật tư khỏi các điều kiện bất lợi Đồng thời, hệ thống kho và bãi chứa phải được tổ chức hợp lý để bảo quản sản phẩm dở dang và tránh mất mát tài sản do ảnh hưởng thời tiết.
Năm là, công tác tổ chức quá trình sản xuất xây dựng rất phức tạp Chính vì vậy, nên trong quá trình xây dựng rất dễ gây lãng phí, thất thoát.
Với những đặc trưng như trên, để đảm bảo cho các công cuộc đầu tư xây dựng được tiến hành thuận lợi, đạt mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao thì trước khi bỏ vốn đầu tư phải làm tốt công tác chuẩn bị Có nghĩa là phải xem xét, tính toán toàn diện các khía cạnh thị trường, kinh tế kỹ thuật, kinh tế tài chính, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp lý… có liên quan đến quá trình thực hiện đầu tư xây dựng, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt được của công cuộc đầu tư xây dựng đó; phải dự đoán được các yếu tố bất định sẽ xảy ra trong quá trình kể từ khi thực hiện đầu tư đến khi kết thúc hoạt động của dự án đầu tư xây dựng đó Mọi xem xét, tính toán và chuẩn bị nói trên được thể hiện trong việc soạn thảo dự án đầu tư xây dựng (lập dự án đầu tư xây dựng)
Có thể nói, dự án đầu tư xây dựng được soạn thảo tốt là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư xây dựng đạt hiệu quả kinh tế - xã hội mong muốn.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định
Lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty tư vấn
1.2.1 Yêu cầu và căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng
- Khái niệm: Lập dự án đầu tư xây dựng là quá trình tính toán toàn diện các khía cạnh thị trường, kinh tế kỹ thuật, kinh tế tài chính, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp lý… có liên quan đến quá trình thực hiện đầu tư, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt được của công cuộc đầu tư.
- Yêu cầu đối với công tác lập dự án đầu tư xây dựng: Để đạt được hiệu quả mong muốn, trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng phải đảm bảo thỏa mãn các yêu cầu của công tác lập dự án nói chung, đồng thời phải thỏa mãn những yêu cầu đặc thù sau đây:
Một là, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng
Hai là, có phương án thiết kế và phương án công nghệ phù hợp
Ba là, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường
Bốn là, bảo đảm hiệu quả kinh tế xã hội
- Căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng: Để đáp ứng những yêu cầu trên, trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng phải căn cứ vào: Chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước, địa phương, ngành xây dựng và các ngành có liên quan; hệ thống văn bản pháp quy; Các tiêu chuẩn, quy phạm và định mức trong ngành xây dựng; và các quy ước, thông lệ quốc tế và kinh nghiệm thực tế trong và ngoài nước.
1.2.2 Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng
Quá trình lập một dự án đầu tư xây dựng thường bao gồm các bước công việc sau đây:
Bước 1: Lập nhóm soạn thảo dự án: Nhóm soạn thảo dự án gồm chủ nhiệm dự án và các thành viên Số lượng các thành viên của nhóm phụ thuộc vào nội dung và quy mô của dự án Chủ nhiệm dự án là người tổ chức và điều hành công tác lập dự án Nhiệm vụ chính của chủ nhiệm dự án là: lập kế hoạch, lịch trình soạn thảo dự án; phân công công việc cho các thành viên trong nhóm; giám sát và điều phối hoạt động của các thành viên; tập hợp các chuyên viên thuộc các lĩnh vực khác nhau để giải quyết các nội dung cụ thể của dự án; tổng hợp kết quả nghiên cứu của nhóm. Để hoàn thành nhiệm vụ, chủ nhiệm dự án phải là người có trình độ chuyên môn và năng lực tổ chức nhất định Chủ nhiệm dự án cần được ổn định trong suốt quá trình soạn thảo và thực hiện dự án Các thành viên của nhóm phải là những người có trình độ chuyên môn, chuyên sâu về từng khía cạnh nội dung của dự án như khía cạnh nghiên cứu thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý và nhân sự, tài chính, kinh tế xã hội, đáp ứng được nội dung và yêu cầu của việc soạn thảo dự án.
Bước 2: Lập quy trình, lịch trình soạn thảo dự án: Sau khi được thành lập, nhóm soạn thảo dự án mà trực tiếp là chủ nhiệm dự án phải lập quy trình và lịch trình soạn thảo dự án
Thông thường quy trình soạn thảo dự án bao gồm các bước:
Nhận dạng dự án là bước quan trọng xác định rõ ràng mục đích, chủ thể thực hiện dự án, làm sáng tỏ lý do triển khai dự án, cũng như vị trí ưu tiên của dự án trong chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp Bên cạnh đó, bước này còn bao gồm việc đánh giá tính pháp lý của dự án, đảm bảo dự án tuân thủ các quy định hiện hành.
- Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo dự án: Đề cương sơ bộ của dự án bao gồm: giới thiệu về dự án và những nội dung cơ bản của dự án Kinh phí soạn thảo gồm các khoản chi phí: Chi phí sưu tầm hay mua các thông tin, tư liệu phục cụ công tác lập dự án; chi phí cho điều tra khảo sát thực địa; chi phí hành chính; chi phí bồi dưỡng cho người làm công tác soạn thảo.
- Lập đề cương chi tiết của dự án: Công việc này được tiến hành sau khi đề cương sơ bộ đã được thông qua Khi lập đề cương chi tiết của dự án cần tổ chức thảo luận trong nhóm soạn thảo để mọi thành viên tham gia đóng góp ý kiến về từng phần việc, tạo điều kiện để họ hoàn thành tốt công việc của mình trong công tác soạn thảo dự án.
- Phân công công việc cho từng thành viên: Trên cơ sở đề cương chi tiết, chủ nhiệm dự án phân công công việc cho các thành viên trong nhóm soạn thảo theo đúng chuyên môn, năng lực của họ
- Tiến hành soạn thảo dự án: Bao gồm các bước công việc sau:
+ Nghiên cứu, điều tra, khảo sát, thu thập, đánh giá các dự kiến ban đầu + Xác định địa điểm của dự án
+ Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp công nghệ, kỹ thuật
+ Lập kế hoạch thực hiện dự án
+ Xác định nhu cầu vốn đầu tư và nguồn vốn
+ Xây dựng kế hoạch khai thác, vận hành dự án
+ Xây dựng mô hình tổ chức quản lý quá trình thực hiện dự án
+ Phân tích, đánh giá hiệu quả dự án
+ Đánh giá tác động môi trường
- Mô tả dự án và trình bày với chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước xem xét: Nội dung của dự án sau khi đã tổ chức phản biện, thảo luận trong nhóm soạn thảo sẽ được mô tả ở dạng văn bản hồ sơ và được trình bày với chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư cho ý kiến bổ sung và hoàn chỉnh nội dung dự án
Sau khi tiếp nhận ý kiến của chủ đầu tư hoặc cơ quan thẩm quyền quyết định đầu tư, nhóm soạn thảo tiến hành bổ sung, hoàn thiện nội dung dự án cũng như hình thức trình bày Sau khi hoàn thiện, dự án sẽ được in ấn.
Lịch trình soạn thảo dự án: là sự chi tiết hóa thời gian thực hiện các phần việc của quá trình soạn thảo Một lịch trình hợp lý sẽ tạo điều kiện cho từng thành viên và tạo điều kiện cho chủ nhiệm dự án điều phối tốt hoạt động của nhóm soạn thảo để hoàn thành việc soạn thảo dự án đúng mục đích và yêu cầu đặt ra Thông thường, người ta dùng biểu đồ GANTT để lập lịch trình soạn thảo dự án.
1.2.3 Nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng
Trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng, thường phải tiến hành nghiên cứu các nội dung sau đây:
- Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án: Phần này bao gồm hai nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình và thực hiện dự án đầu tư xây dựng và nghiên cứu thị trường của dự án
Các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện dự án đầu tư xây dựng (tạo thuận lợi hoặc gây cản trở), bao gồm môi trường vĩ mô có ảnh hưởng đến sự ra đời và thực hiện dự án đầu tư xây dựng, và các quy hoạch, kế hoạch phát triển có liên quan đến dự án đầu tư
Nghiên cứu môi trường vĩ mô tổng hợp các yếu tố tác động đến dự án, bao gồm: kinh tế (tăng trưởng, lãi suất, lạm phát, ngoại thương), chính trị luật pháp, văn hóa xã hội và tự nhiên Các yếu tố này ảnh hưởng đến khả thi, triển vọng, triển khai và vận hành của dự án đầu tư xây dựng.
Các nhân tố ảnh hưởng tới quá trình lập dự án đầu tư xây dựng
Các nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến quá trình lập dự án đầu tư xây dựng có thể kể đến là: cơ sở vật chất kỹ thuật, năng lực trình độ của đội ngũ cán bộ và phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng.
- Cơ sở vật chất kỹ thuật: Bao gồm máy móc, trang thiết bị, phương tiện… cần thiết phục vụ cho công tác lập dự án Nếu cơ sở vật chất càng đầy đủ, hiện đại thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình lập dự án, tiết kiệm thời gian, chi phí, công sức trong quá trình lập dự án, đồng thời nâng cao tính chính xác của các kết quả nghiên cứu Ngược lại, cơ sở vật chất kỹ thuật lạc hậu, thiếu và yếu thì sẽ làm cho quá trình lập dự án gặp nhiều khó khăn, những phân tích, đánh giá trong dự án thiếu tính chính xác.
- Năng lực trình độ của đội ngũ cán bộ: Nhân tố này đóng vai trò quyết định đối với công tác lập dự án Năng lực, kinh nghiệm và trình độ của đội ngũ cán bộ thực hiện công tác lập dự án ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của dự án được lập, bởi vì những phân tích, đánh giá trong dự án chủ yếu dựa trên cơ sở tính toán, phân tích của người lập dự án Một đội ngũ cán bộ giỏi, có kinh nghiệm, có trình độ chuyên môn cao, am hiểu sâu về các lĩnh vực của dự án, có tinh thần trách nhiệm cao sẽ lập ra một lịch trình soạn thảo hợp lý, khoa học và sẽ có những phân tích, đánh giá mang tính chính xác cao, do đó dự án được họ lập ra sẽ thường có chất lượng tốt; và ngược lại Chính vì thế, nâng cao trình độ chuyên môn, tinh thần trách nhiệm của cán bộ dự án là công việc cần thiết phải tiến hành thường xuyên trong các công ty, đặc biệt là công ty tư vấn
- Phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án: Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án cũng có ảnh hưởng lớn đến công tác lập dự án đầu tư, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của những phân tích, đánh giá trong dự án Mỗi một phương pháp sẽ có những điều kiện áp dụng riêng, có ưu điểm và hạn chế riêng, do đó, khi sử dụng chúng cần áp dụng cho phù hợp để đem lại hiệu quả cao nhất Trong quá trình lập một dự án đầu tư xây dựng, đòi hỏi phải vận dụng nhiều phương pháp nghiên cứu đối với từng nội dung cụ thể và từng dự án cụ thể Do vậy, các cán bộ dự án cần phải nắm bắt được nhiều phương pháp và vận dụng linh hoạt để đảm bảo dự án được lập ra có chất lượng tốt nhất.
Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến quá trình lập dự án đầu tư xây dựng ở một công ty tư vấn có thể kể đến là: Sự thay đổi trong hệ thống chính sách pháp luật của nhà nước; biến động bất thường của thị trường sản phẩm, nguyên nhiên vật liệu và các biến động kinh tế khác và các yêu cầu xuất phát từ phía chủ đầu tư.
Những biến động trong hệ thống chính sách pháp luật tác động mạnh mẽ đến quá trình lập và thực hiện dự án Những thay đổi này có thể mang đến khó khăn, bất lợi hoặc tạo điều kiện thuận lợi Vì vậy, cán bộ lập dự án cần nắm bắt và điều chỉnh các nội dung nghiên cứu, dự báo, phân tích trong dự án để phù hợp với hệ thống chính sách pháp luật liên quan.
- Biến động bất thường của thị trường sản phẩm, nguyên nhiên vật liệu và các biến động kinh tế khác: Biến động bất thường của thị trường nguyên, nhiêu liệu đầu vào ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sản xuất kinh doanh, tác động trực tiếp đến chi phí và tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm của dự án, do đó sẽ ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phẩm của dự án, cũng như các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án Đặc biệt trong ngành xây dựng, ảnh hưởng của những biến động này càng rõ nét Sự biến động trong giá cả nguyên, nhiên liệu đầu vào, gây ra biến động về chi phí và giá cả sản phẩm xây dựng Trong trường hợp giá thị trường của các nguyên vật liệu trong xây dựng tăng lên, nếu không thương thảo để điều chỉnh giá sản phẩm lên theo giá nguyên vật liệu thì chủ đầu tư rất dễ thua lỗ, các kết quả trong phân tích của dự án sẽ không còn chính xác, phù hợp Các biến động kinh tế khác như lạm phát, khủng hoảng… ảnh hưởng không nhỏ đến việc vận hành các kết quả đầu tư, do đó ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư Những biến động này nếu xảy ra có thể làm cho những dự báo, tính toán trong dự án không xác thực và phù hợp nữa.
Do đó, trong quá trình lập dự án, cán bộ soạn thảo cần lường trước một số những biến động này để đưa ra những tình huống khác nhau trong phân tích, nhằm chủ động hơn khi đối phó với những thay đổi nói trên.
Yêu cầu của chủ đầu tư dự án ảnh hưởng đáng kể đến dự án đầu tư Các công ty tư vấn thường phải xin phép chủ đầu tư trước khi đưa ra giải pháp thiết kế hoặc tính toán Trong một số trường hợp cụ thể, chủ đầu tư còn đưa ra định mức tính toán, phương án kỹ thuật, thậm chí yêu cầu công ty tư vấn phải trình bày dự án theo đúng những yêu cầu của mình.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ ĐẦU TƯ TỔNG HỢP HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 - 2010
Đặc trưng của công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà nội ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư xây dựng
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty
Tên công ty: Công ty Cổ phần Tư vấn và Đầu tư Tổng hợp Hà nội.
Tên giao dịch quốc tế: Hanoi General Consultal and Investment Joinstock company
Tên viết tắt: Ctech Jsc., Địa chỉ trụ sở chính: X8 P1 Bách Khoa, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Văn phòng giao dịch: 101/B1 ngõ 133 Thái Thịnh - Đống Đa - Hà nội
Công ty được thành lập năm 2005, tại Hà nội theo đăng ký kinh doanh số
0103007032 do Sở Kế hoạch và Đầu tư, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 17/03/2005, với số vốn ban đầu là 10 tỷ đồng Việt Nam Các lĩnh vực kinh doanh chính của công ty theo đăng ký kinh doanh là:
- Lập và đánh giá hồ sơ thầu trong đầu tư xây dựng
- Tư vấn lập dự án đầu tư, khảo sát, thẩm định, thẩm tra, giám sát thi công xây lắp và trang thiết bị, kiểm định chất lượng cho các dự án trong lĩnh vực: dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, hạ tầng cơ sở (trong phạm vi chứng chỉ hành nghề)
- Thiết kế kết cấu: đối với công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp
- Tư vấn giám sát chất lượng xây dựng
- Thiết kế quy hoạch tổng thể mặt bằng, kiến trúc, nội, ngoại thất: đối với công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp
- Tư vấn, quản lý các dự án đầu tư xây dựng
- San lấp mặt bằng, thi công xây lắp các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, hạ tầng cơ sở
- Tư vấn thi công các công trình điện, trạm biến áp đến 35Kv
- Tư vấn, thi công các hạng mục cơ điện, điện lạnh, thông gió cho công trình dân dụng, công nghiệp (trong phạm vi chứng chỉ hành nghề)
- Kinh doanh bất động sản
- Sản xuất, buôn bán các loại vật liệu xây dựng
- Trang trí nội ngoại thất công trình
- Sản xuất, buôn bán máy móc, thiết bị trong lĩnh vực: công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, y tế, giáo dục, tự động hóa, đo lường, điều khiển, máy tính, điện tử, viễn thông, phát thanh và truyền hình
- Tư vấn bảo vệ môi trường
- Dịch vụ xử lý và làm sạch môi trường
- Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa
- Xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh
- Kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng
- Thiết kế lắp đặt thiết bị công trình thông tin, bưu chính viễn thông
- Thiết kế hệ thống điều hòa không khí, thông gió và hệ thống lạnh: đối với công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp
- Thiết kế cấp thoát nước
- Thiết kế công trình đường bộ
- Thiết kế cấp điện: đối với công trình xây dựng, dân dụng
- Thiết kế quy hoạch xây dựng
- Thi công xây lắp và lắp đặt các thiết bị và hệ thống đồng bộ cho các công trình bưu chính, viễn thông, tin học
- Cho thuê cơ sở hạ tầng bưu chính viễn thông
- Cho thuê thiết bị và các hệ thống đồng bộ trong lĩnh vực bưu chính viễn thông, tin học
- Cung cấp các dịch vụ trong lĩnh vực bưu chính, viễn thông, tin học (theo quy định của pháp luật)
- Vận tải hàng hóa, vận chuyển hành khách bằng ô tô theo hợp đồng và theo tuyến cố định, cho thuê xe Đến năm 2007, công ty thực hiện đăng ký kinh doanh lại lần thứ hai, tăng vốn điều lệ lên 20 tỷ đồng Việt Nam.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty
Công ty được tổ chức theo mô hình trực tuyến chức năng, cụ thể như sau:
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu bộ máy tổ chức quản lý của công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà nội
Trung tâm tư vấn, thiết kế và khảo sát
Xí nghiệp thi công, xây lắp
Hội đồng quản trị: là cơ quan quản lý cao nhất của công ty, có toàn quyền nhân danh công ty quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của công ty.
Ban giám đốc bao gồm giám đốc và các phó giám đốc Giám đốc do hội đồng quản trị bổ nhiệm, đại diện pháp lý cho công ty, chịu trách nhiệm điều hành, quản lý các hoạt động kinh doanh tổng thể Giám đốc chịu trách nhiệm trước hội đồng quản trị và pháp luật về việc thực hiện quyền hạn và nhiệm vụ được giao Các phó giám đốc hỗ trợ giám đốc, thực hiện các nhiệm vụ được phân công, ủy quyền và báo cáo cho giám đốc về tiến độ thực hiện nhiệm vụ của mình.
Phòng Kỹ thuật đảm nhiệm thiết kế kỹ thuật, quản lý chất lượng kỹ thuật, theo dõi các định mức kinh tế kỹ thuật, chuẩn bị xây dựng cho các đơn vị thi công, tổ chức sản xuất và nghiệm thu công trình.
Phòng kế hoạch: Có nhiệm vụ lập các kế hoạch phát triển, triển khai việc thực hiện kế hoạch cho từng phòng ban có liên quan và báo cáo giám đốc về kết quả thực hiện kế hoạch.
Phòng hành chính: Có chức năng tổ chức bộ máy quản lý cho phù hợp với điều lệ công ty, phụ trách các vấn đề liên quan đến nhân sự như tuyển dụng, đào tạo, bố trí, sắp xếp nhân sự, điều chuyển nhân sự trong công ty.
Phòng tài vụ: Có nhiệm vụ tổ chức thực hiện và hoàn thành công tác kế toán của công ty, tham mưu cho giám đốc về các chính sách, chế độ, pháp lệnh kế toán, thống kê của nhà nước.
Phòng Marketing giữ vai trò quan trọng trong việc mở rộng thị trường, đề xuất các chiến lược tiếp thị phù hợp, thúc đẩy khả năng cạnh tranh của công ty trên từng lĩnh vực hoạt động Từ đó, phòng Marketing đóng góp đáng kể vào việc tăng trưởng lợi nhuận, góp phần vào sự phát triển chung của doanh nghiệp.
Trung tâm tư vấn, thiết kế và khảo sát: Có nhiệm vụ tư vấn, thiết kế xây dựng các công trình, khảo sát, đo đạc địa hình, địa chất các công trình xây dựng, tư vấn quản lý, giám sát thi công các công trình xây dựng, tư vấn đấu thầu các công trình và thực hiện một số nhiệm vụ khác do công ty giao cho.
Xí nghiệp thi công, xây lắp: Có nhiệm vụ xây dựng, lắp đặt các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông đô thị, hạ tầng kỹ thuật đô thị, …
Nhìn chung, mô hình tổ chức quản lý của công ty tương đối hợp lý, phù hợp với xu hướng tổ chức quản lý của nhiều doanh nghiệp hiện nay và đặc biệt là tỏ ra khá hiệu quả trong việc thực hiện những nhiệm vụ kinh doanh chính của công ty.
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty giai đoạn 2006 – 2010
Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà Nội được thành lập năm 2005.
Kể từ khi thành lập, hoạt động cốt lõi của công ty là cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên ngành trong lĩnh vực xây dựng Qua quá trình hoạt động, công ty đã tiếp cận được nhiều đối tác đầu tư và khách hàng, dần tạo dựng uy tín trong ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Kể từ khi thành lập đến nay, doanh thu và lợi nhuận của công ty không ngừng tăng lên qua các năm, thể hiện cụ thể như sau:
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà nội giai đoạn 2006 – 2010
(Đơn vị tính: triệu đồng Việt Nam)n v tính: tri u ị tính: triệu đồng Việt Nam) ệu đồng Việt Nam) đồng Việt Nam)ng Vi t Nam)ệu đồng Việt Nam)
Nguồn: Phòng tài vụ - công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà Nội
Thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty
2.2.1 Đặc điểm các dự án đầu tư xây dựng của công ty ảnh hưởng trực tiếp đến công tác lập dự án đầu tư
- Các dự án thường có thời gian xây dựng khoảng 3 năm: Do thời gian xây dựng dự án thường kéo dài, nên dự án chịu ảnh hưởng rất lớn bởi các nhân tố khách quan, bao gồm cả những nhân tố liên quan đến điều kiện tự nhiên, khí hậu, và những biến động về kinh tế, tài chính, luật pháp; vì thế dự án thường có tính bất định và rủi ro cao Bởi vậy, trong quá trình lập dự án, phải dự báo tốt những ảnh hưởng của những nhân tố nói trên và đề ra các phương án dự phòng, đồng thời phải quan tâm nhiều hơn đến phân tích rủi ro
- Trong nhiều dự án, đặc biệt là các dự án xây dựng chung cư, hoặc đô thị mới thông thường bao gồm nhiều nguồn vốn đầu tư khác nhau: Vốn của chủ đầu tư, vốn vay, và tiền ứng trước của khách hàng Do các nguồn vốn khác nhau có chi phí cơ hội của việc sử dụng khác nhau, nên trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng, cần phải xác định được một cách chính xác tỷ suất dùng để tính chuyển các khoản tiền về cùng mặt bằng thời gian.
- Đa phần các dự án là dự án đầu tư xây dựng chung cư, hoặc khu nhà ở văn phòng cho thuê: Những dự án này, thông thường kỹ thuật không quá phức tạp Tuy nhiên, trong những dự án này, khi lập dự án cần quan tâm đến các vấn đề thiết kế cảnh quan, môi trường, hạ tầng Vì dự án của công ty lập chủ yếu là dự án xây dựng chung cư, hoặc khu nhà ở văn phòng cho thuê nên thường có mục đích, mục tiêu rõ ràng Mục tiêu chủ yếu của các dự án là đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, trên cơ sở đáp ứng tốt nhu cầu về nhà ở, thương mại, nghỉ ngơi của các thành phần kinh tế trong xã hội, đồng thời thỏa mãn những yêu cầu về quy hoạch phát triển đô thị trước mắt và lâu dài.
Do dự án có nhiều bên tham gia như chủ đầu tư, tư vấn lập dự án, tư vấn giám sát, nhà thầu xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức tín dụng, quá trình lập dự án có thể phức tạp và chịu sự giám sát chặt chẽ của các bên liên quan Đặc biệt, trong một số dự án, nếu chủ đầu tư thay đổi yêu cầu về kiến trúc hoặc kỹ thuật, quá trình lập dự án có thể kéo dài.
2.2.2 Phương pháp và quy trình lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty
2.2.2.1 Phương pháp lập dự án tại công ty
Trong quá trình soạn thảo các dự án đầu tư xây dựng tại công ty, các nhóm soạn thảo đã sử dụng chủ yếu các phương pháp sau đây:
- Phương pháp thu thập thông tin: Phương pháp này được công ty sử dụng với tất cả các dự án được lập, tuy nhiên mức độ sử dụng ở các dự án khác nhau không giống nhau: Có những dự án phương pháp này được sử dụng trong suốt quá trình lập (từ phân tích thị trường, nghiên cứu căn cứ hình thành dự án, sự cần thiết phải đầu tư dự án và nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án), tuy nhiên cũng có những dự án phương pháp này gần như chỉ được sử dụng trong nghiên cứu căn cứ pháp lý của dự án bởi trong những nội dung khác chủ đầu tư đã cung cấp thông tin cho công ty.
Chẳng hạn, trong dự án đầu tư nâng cao năng lực của xí nghiệp in/tổng cục công nghiệp quốc phòng, chủ đầu tư đã cung cấp các thông tin về thị trường, công nghệ, do vậy, phương pháp thu thập thông tin chỉ được nhóm soạn thảo của công ty sử dụng ở phần nghiên cứu các căn cứ pháp lý của dự án Tuy nhiên, trong dự án xây dựng chung cư cao cấp Bãi Dương – Nha Trang, phương pháp này được sử dụng ở hầu hết các nội dung phân tích của dự án, cụ thể là: Khi nghiên cứu căn cứ hình thành dự án nhóm soạn thảo đã sử dụng các thông tin thu thập được từ các văn bản pháp luật hiện có, các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch xây dựng của tỉnh Khánh Hòa, tham khảo thông tin trên website của tỉnh Khánh Hòa. Trong quá trình phân tích thị trường của dự án, nhóm soạn thảo đã dựa trên cơ sở thông tin thu được từ những báo cáo nghiên cứu của công ty CBRE, thông tin của hiệp hội bất động sản Việt Nam, đồng thời trên cơ sở khảo sát thực tế tình hình kinh doanh bất động sản của tỉnh
Nhìn chung, nguồn thông tin chủ yếu là từ các tài liệu sẵn có Còn những nguồn từ phỏng vấn, điều tra trực tiếp hầu như không có.
- Phương pháp dự báo: Chủ yếu được nhóm soạn thảo áp dụng khi dự tính giá thành, giá bán sản phẩm của dự án, xác định mức tiêu thụ, cũng như phân tích những biến động của thị trường đầu vào của dự án Các dự báo này thường được thực hiện thông qua ứng dụng phần mềm Excel.
Chẳng hạn trong dự án đầu tư xây dựng công trình hệ thống cấp nước tập trung tại Gia Bình, Bắc Ninh, căn cứ vào dự báo về dân số, nhóm soạn thảo đã tính toán và dự báo về nhu cầu dùng nước bình quân của dự án là 3.500m 3 /ngày đêm tính đến năm 2015
Nhìn chung, cán bộ soạn thảo trong công ty chưa sử dụng phong phú các phương pháp trong quá trình nghiên cứu, soạn thảo dự án đầu tư xây dựng.
2.2.2.2 Quy trình lập dự án tại công ty
Quá trình lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty được thể hiện qua sơ đồ sau:
Sơ đồ 2.2: Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà nội
Ban giám đốc công ty sau khi ký hợp đồng với chủ đầu tư sẽ cử chủ nhiệm dự án chịu trách nhiệm tổ chức và điều hành công tác lập dự án đầu tư xây dựng đã được
Ban giám đốc Ký hợp đồng với chủ đầu tư
Ban giám đốc Cử chủ nhiệm dự án
Chủ nhiệm dự án Lập nhóm soạn thảo
Chủ nhiệm dự án Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí
Phê duyệt đề cương sơ bộ
Chủ nhiệm dự án Lập đề cương chi tiết
Phê duyệt đề cương chi tiết
Nhóm soạn thảo Triển khai soạn thảo
Chủ nhiệm dự án Tổng hợp để viết báo cáo
Chủ nhiệm dự án Báo cáo chủ đầu tư ký kết Tiếp đó, chủ nhiệm dự án sẽ lập nhóm soạn thảo dự án Thành viên trong nhóm soạn thảo của dự án là những người có năng lực, có trình độ chuyên môn về các lĩnh vực: kiến trúc xây dựng, kinh tế, tin học… đảm bảo thực hiện tốt các công việc trong quá trình lập dự án, thường được nhặt từ nhiều phòng ban trong công ty, chủ yếu ở các phòng: hành chính, kế hoạch, kỹ thuật, marketing hoặc lấy từ trung tâm tư vấn, thiết kế và khảo sát Sau khi lựa chọn xong các thành viên trong nhóm soạn thảo, chủ nhiệm dự án sẽ lập lịch trình soạn thảo dự án, phân công công việc cho từng thành viên trong nhóm một cách cụ thể
Sau khi lập lịch trình soạn thảo, chủ nhiệm dự án tiến hành lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo dự án Đề cương sơ bộ nêu mục đích và nội dung cơ bản của việc lập dự án đầu tư xây dựng như khía cạnh kỹ thuật, khía cạnh quản lý nhân sự, tài chính, kinh tế - xã hội, tiến độ lập dự án Kinh phí lập dự án đầu tư xây dựng bao gồm chi phí cho sưu tầm thông tin, khảo sát thực địa, chi phí hành chính, chi phí cho người soạn thảo dự án và một số chi phí khác Đề cương sơ bộ sẽ được trình lên ban giám đốc và chủ đầu tư Nếu được phê duyệt thì chủ nhiệm dự án sẽ lập đề cương chi tiết Ngược lại, chủ nhiệm dự án sẽ phải điều chỉnh một số nội dung trong đề cương sơ bộ theo ý kiến của chủ đầu tư.
Khi đề cương sơ bộ được thông qua, chủ nhiệm dự án tiếp tục lập đề cương chi tiết Về cơ bản, nội dung của đề cương chi tiết tương tự đề cương sơ bộ nhưng cụ thể hơn Nếu đề cương chi tiết được thông qua, chủ nhiệm dự án sẽ tiến hành phân công công việc cho các thành viên trong nhóm soạn thảo theo đúng năng lực chuyên môn của họ và quy trình soạn thảo bắt đầu.
Quy trình soạn thảo dự án đầu tư xây dựng trong công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà Nội được thể hiện qua những bước công việc sau đây:
Trước hết, các thành viên trong nhóm soạn thảo sẽ đi thu thập các thông tin cần thiết cho việc lập dự án đầu tư xây dựng Các thông tin mà nhóm dự án thu thập thường bao gồm:
Đánh giá về công tác lập dự án đầu tư xây dựng của công ty
2.3.1 Kết quả của công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty
Từ khi thành lập đến nay, công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà nội đã tiến hành lập nhiều dự án trong lĩnh vực xây dựng Các dự án được lập chủ yếu là dự án đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng, khu căn hộ, khu đô thị, trụ sở làm việc, dự án cấp thoát nước,… Cụ thể tình hình lập dự án của công ty được thể hiện trong bảng tổng hợp dưới đây:
Bảng 2.3: Kết quả công tác lập dự án của công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà nội giai đoạn 2005 – 2010
Tổng số dự án được lập 7 10 13 13 15 20
Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng Việt Nam) 650 1.225 1.788 2.045 2.185 3.160
Nguồn: Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà nội
Trên đây là số lượng các dự án mà công ty lập trong khoảng thời gian từ
2005 đến 2010 Từ bảng trên cho thấy, số lượng các dự án được công ty lập ngày càng có xu hướng tăng lên, điều đó phần nào phản ánh uy tín của công ty đã được nâng cao, năng lực tư vấn của công ty đã bước đầu được khẳng định trên thị trường. Bên cạnh việc thực hiện toàn bộ quá trình soạn thảo dự án, công ty còn tham gia tư vấn một hoặc một vài nội dung trong các dự án theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư, chẳng hạn tham gia lập thiết kế cơ sở, hoặc tham gia tư vấn cho chủ đầu tư về các giải pháp kiến trúc, hay giúp chủ đầu tư khảo sát địa điểm đầu tư…
Các dự án mà công ty đã lập ngày càng đảm bảo tốt các yêu cầu về mặt chất lượng, và càng ngày càng được hoàn thiện hơn, cụ thể:
Công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty đảm bảo tính khoa học thể hiện qua các yếu tố sau: Nghiên cứu nội dung dự án tỷ mỷ, chặt chẽ trên cơ sở luận chứng thuyết phục; Các số liệu được sử dụng có nguồn gốc, xuất xứ rõ ràng; Các tính toán chính xác, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn đầu tư xây dựng; Trình bày dự án rõ ràng, có hệ thống.
- Công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà Nội đảm bảo yêu cầu về tính hệ thống: Quá trình lập dự án tại công ty tuân thủ theo quy trình đã được xây dựng từ trước, qua các giai đoạn kế tiếp nhau. Các giai đoạn trong quá trình lập dự án tại công ty có quan hệ mật thiết với nhau, thực hiện xong giai đoạn này mới tiếp tục tiến hành các giai đoạn tiếp theo Quá trình lập dự án tại công ty tuân thủ nghiêm ngặt theo các quy định chung của các cơ quan chức năng về quản lý đầu tư xây dựng.
- Đảm bảo tính thực tiễn Các nội dung phân tích trong dự án đều được dựa trên các căn cứ thực tế chẳng hạn như những định mức kinh tế kỹ thuật do bộ xây dựng ban hành, những số liệu thống kê thu thập được từ tài liệu có nguồn gốc rõ ràng, tình hình kinh tế xã hội thực tế tại địa phương nơi diễn ra dự án, tình hình thị trường đầu vào và đầu ra tại thời điểm lập dự án và các dự báo về thị trường trong thời gian thực hiện dự án.
Các dự án được triển khai bởi công ty đều đảm bảo tính khả thi và hiệu quả, đáp ứng nhu cầu và mục tiêu của các nhà đầu tư.
2.3.2 Ưu điểm trong công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty
Công tác lập dự án đầu tư xây dựng là một trong những hoạt động chủ yếu, quan trọng và có tính quyết định đối với hoạt động của công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà nội Chính vì thế, từ khi thành lập đến nay, công tác này luôn được lãnh đạo công ty quan tâm và đã không ngừng hoàn thiện, đạt được những thành tựu đáng khích lệ, thể hiện trên một số mặt cơ bản sau đây:
Thứ nhất, xét về mặt quy trình thực hiện:
Công tác lập dự án đầu tư xây dựng được công ty triển khai theo một quy trình tương đối khoa học, có sự phân cấp, phân công nhiệm vụ rõ ràng, tuân thủ nghiêm ngặt theo các bước đã đề ra.
Thứ hai, xét về các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án:
Các dự án được công ty soạn thảo đã đề cập đầy đủ các nội dung, từ xác định sự cần thiết phải đầu tư, nghiên cứu thị trường, phân tích kỹ thuật, nghiên cứu khía cạnh quản lý và nhân sự, đến phân tích tài chính và xã hội của dự án Đa phần các nội dung đều được nghiên cứu, xem xét khá kỹ lưỡng, tuân thủ đúng theo các chính sách, văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng công trình, việc nghiên cứu các nội dung trên đảm bảo tính cập nhật, và tương đối chính xác.
Thứ ba, xét về phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án:
Các nhóm soạn thảo trong công ty sử dụng ngày càng đa dạng các phương pháp trong quá trình lập dự án như phương pháp thu thập thông tin, phương pháp so sánh, lựa chọn, phương pháp dự báo, do đó càng ngày càng nâng cao chất lượng của các dự án được lập
Các dự án lập do công ty triển khai đều đáp ứng yêu cầu khắt khe của chủ đầu tư Trong quá trình làm việc, nhóm soạn thảo tối ưu chi phí, nâng cao hiệu suất máy móc, thiết bị sẵn có và sử dụng hợp lý nhân sự công ty Thời gian hoàn thành dự án thường kéo dài từ hai đến ba tháng.
2.3.3 Hạn chế trong công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty
Tuy rằng trong thời gian gần đây, công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể, song, công tác này vẫn tồn tại không ít bất cập.
Thứ nhất là, công ty chưa thực sự sử dụng đa dạng các phương pháp trong quá trình lập dự án.
Thu thập thông tin là công đoạn thiết yếu trong quá trình soạn thảo dự án, nhưng thường chỉ dựa vào nguồn sẵn có, chưa chú trọng điều tra trực tiếp Phương pháp này dễ dẫn đến thông tin ước lượng, chủ quan, thiếu đồng bộ và chính xác Điều tra, phỏng vấn tốn kém thời gian và chi phí, song lại đem đến thông tin thời sự và chân thực, nâng cao chất lượng dự báo và phân tích Đặc biệt trong bối cảnh kinh tế biến động, thông tin từ các nguồn này càng trở nên quan trọng Đối với dự án đầu tư xây dựng, thông tin cập nhật và chính xác đóng vai trò quyết định đến hoạt động và hiệu quả đầu tư.
Trong một số dự án, khi lựa chọn các phương án kỹ thuật, nhóm soạn thảo chưa sử dụng phương pháp so sánh lựa chọn, do vậy có thể việc đưa ra các phương án kỹ thuật trong dự án chưa hẳn đã là phương án tối ưu nhất.
GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ ĐẦU TƯ TỔNG HỢP HÀ NỘI
Chiến lược phát triển và định hướng công tác lập dự án đầu tư xây dựng của công ty
Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà Nội ra đời đã được gần 7 năm. Trong suốt thời gian này, lãnh đạo và toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty đã không ngừng nỗ lực phấn đấu để đưa công ty từng bước phát triển, nâng cao vị thế trên thị trường tư vấn xây dựng
Trong những năm tới, cán bộ và tập thể công nhân viên công ty sẽ tiếp tục cố gắng hơn nữa để thực hiện những mục tiêu đã đặt ra khi thành lập công ty là trở thành một trong những công ty có uy tín hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn xây dựng trong tương lai, trước hết là ở thị trường Hà Nội và các tỉnh phía Bắc và sau đó là trên cả nước Để đạt được mục tiêu đó, công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà Nội đã đưa ra những định hướng mang tính chiến lược cần phải thực hiện trong thời gian tới như sau:
Để nâng cao hiệu quả hoạt động, công ty sẽ tiếp tục tối ưu hóa cơ cấu tổ chức, đảm bảo tính chuyên nghiệp và hiệu quả cao Đồng thời, để mở rộng tiếp cận khách hàng và nâng cao uy tín thương hiệu, công ty sẽ xây dựng Website riêng.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng những phương tiện vật chất và trang thiết bị kỹ thuật hiện có để tối ưu hiệu suất công việc - Đẩy mạnh đầu tư, đổi mới trang thiết bị kỹ thuật và phương tiện vật chất khác nhằm phục vụ tốt cho các hoạt động của công ty - Cải thiện môi trường làm việc bằng cách tạo ra một không gian năng động, thân thiện và chuyên nghiệp để thúc đẩy tinh thần làm việc và sự sáng tạo của nhân viên.
- Tiếp tục tuyển dụng các cán bộ nhân viên mới, có năng lực, có kinh nghiệm vào một số phòng chức năng như phòng kỹ thuật, phòng kế hoạch, phòng marketing… và không ngừng nâng cao trình độ, năng lực quản lý cho cán bộ công nhân viên, để đảm bảo thực hiện có chất lượng và hiệu quả các công việc của công ty.
- Nâng cao mức sống, cải thiện thu nhập, nâng cao phúc lợi cho công nhân viên trong công ty để đảm bảo cho họ yên tâm làm việc và gắn bó với công ty
- Tăng cường các hoạt động tiếp thị, quảng bá hình ảnh và dịch vụ tư vấn của công ty, tiếp tục mở rộng thị trường tư vấn của công ty Tăng cường hợp tác, liên kết với các đối tác quen thuộc và mở rộng liên kết với các đối tác mới để phát triển hoạt động kinh doanh của công ty.
- Thu hút vốn đầu tư từ các nguồn khác nhau để tăng cường năng lực tài chính phục vụ cho việc thực hiện những hoạt động hiện tại và mở rộng lĩnh vực hoạt động trên cơ sở đăng ký kinh doanh đã được phê duyệt.
- Tăng cường giao lưu, hợp tác, xây dựng các mối liên kết kinh tế bền vững với các công ty xây dựng lớn và các công ty tư vấn thiết kế trong ngành, tham gia vào các cuộc hội thảo trong lĩnh vực tư vấn, thiết kế xây dựng.
Riêng với công tác tư vấn lâp dự án đầu tư xây dựng:
- Tiếp tục hoàn thiện quy trình, nội dung và phương pháp trong công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty Đổi mới và mua sắm thêm trang thiết bị cần thiết cho công tác lập dự án đầu tư xây dựng.
- Xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin sử dụng trong công tác lập dự án Nâng cao chất lượng và hiệu quả cũng như mức độ chính xác, cập nhật trong thu thập thông tin phục vụ công tác lập dự án, đặc biệt là các thông tin về cơ chế, chính sách, thông tin về thị trường.
- Tăng cường công tác kiểm tra giám sát và đánh giá trong hoạt động lập dự án đầu tư xây dựng
- Giới thiệu và quảng bá các dịch vụ tư vấn đầu tư xây dựng của công ty thông qua các hình thức: internet, báo, khách hàng truyền thống, và một số hình thức khác…
- Tổ chức tốt các lớp tập huấn nghiệp vụ ngắn và dài hạn cho các cán bộ lập dự án đầu tư, các lớp cập nhật kiến thức chuyên ngành, các lớp đào tạo hướng dẫn sử dụng các phần mềm chuyên dụng phục vụ công tác lập dự án
- Tuyển dụng thêm một số nhân viên trong lĩnh vực phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng.
Phân tích SWOT công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty
Phân tích SWOT là một công cụ rất hữu ích đối với các doanh nghiệp trong việc lập kế hoạch, chiến lược kinh doanh… Đây là một cơ chế để đánh giá điểm mạnh (S – Strengs), yếu (W – Weeknesses) cũng như phân tích cơ hội (O - Opportunities), nguy cơ (T – Threats) mà doanh nghiệp phải đối mặt Nó là một sự đánh giá khả năng trong nhận xét và phán đoán bản thân cũng như các nhân tố bên ngoài của chính doanh nghiệp Vận dụng thành công sẽ giúp doanh nghiệp có một trong những kỹ năng phân tích và đánh giá tình huống tốt SWOT cung cấp một công cụ phân tích chiến lược, rà soát và đánh giá vị trí, định hướng của một công ty hay của một đề án kinh doanh SWOT phù hợp với làm việc và phân tích theo nhóm, được sử dụng trong việc lập kế hoạch kinh doanh, xây dựng chiến lược, đánh giá đối thủ cạnh tranh, tiếp thị, phát triển sản phẩm và dịch vụ… Để đánh giá mặt mạnh và yếu trong công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà Nội, dưới đây tác giả sẽ sử dụng phương pháp phân tích SWOT
3.2.1 Điểm mạnh trong công tác lập dự án đầu tư xây dựng của công ty
Trong lập dự án đầu tư xây dựng, công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp
Hà Nội có những điểm mạnh cơ bản dưới đây:
Một là, công tác lập dự án đầu tư xây dựng là một hoạt động mà ban lãnh đạo công ty rất quan tâm, do đó ban lãnh đạo công ty rất tạo điều kiện cho việc thực hiện công tác này Bởi thế, ban lãnh đạo công ty luôn chú trọng đến đầu tư trang bị và trang bị lại kỹ thuật để phục vụ cho công tác lập dự án.
Hai là, cán bộ lập dự án của công ty đều là những người được đào tạo bài bản ở các trường đại học chính quy có uy tín ở Việt Nam như trường Đại học Kiến trúc, Đại học Xây dựng Hà Nội, Đại học kinh tế quốc dân, có đủ kiến thức và năng lực thực hiện công việc Hơn nữa, các cán bộ làm công tác lập dự án đều là những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng từ 3 năm trở lên, đã từng tham gia thiết kế, lập và quản lý, giám sát nhiều dự án lớn
Ba là, quy trình lập dự án ở công ty khá cụ thể, có sự phân công, phân nhiệm rõ ràng, đảm bảo yêu cầu về mặt thời gian, có sự phối hợp khá nhịp nhàng giữa các phòng chức năng trong tổ chức và thực hiện lập dự án
Các dự án phân tích hoàn chỉnh theo quy định, đảm bảo tính khoa học và chính xác trong phân tích, tính toán Tất cả các phân tích và phép tính tuân thủ đúng quy chuẩn, định mức được ban hành bởi Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Năm là, thực hiện khá tốt nội dung phân tích kỹ thuật – một trong những nội dung quan trọng nhất của việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
3.2.2 Điểm yếu trong công tác lập dự án đầu tư xây dựng của công ty
Một là, giống như hầu hết các công ty tư vấn xây dựng trên thị trường Việt Nam hiện nay, nhân sự trong công ty, đặc biệt là nhân sự tham gia vào công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty chủ yếu là các kiến trúc sư, kỹ sư kinh tế xây dựng, do đó sự am hiểu về các khía cạnh như thị trường, tài chính, dự báo… còn chưa sâu sắc; bởi vậy hạn chế trong việc phân tích một số nội dung của dự án, điển hình là phân tích thị trường, phân tích khía cạnh tài chính của dự án
Hai là, mặc dù đã có sự chú ý cho đầu tư trang thiết bị phục vụ công tác lập dự án, nhưng với sự phát triển không ngừng của công ty và nhu cầu ngày càng lớn trong ngành xây dựng thì số lượng trang thiết bị hiện có của công ty chưa đủ Do đó nếu cùng lúc phải lập nhiều dự án thì sẽ ảnh hưởng đến tiến độ của công tác này.
Ngoài vai trò giám sát và thúc đẩy của chủ nhiệm dự án, chưa có bộ phận nào khác tham gia vào quá trình triển khai công tác quản lý chất lượng dự án một cách chủ động và độc lập.
3.2.3 Cơ hội đối với công tác lập dự án đầu tư xây dựng của công ty
Một là, nhu cầu xây dựng ở Việt Nam trong giai đoạn này rất lớn, vì Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa; các địa phương đang đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa để phấn đấu đạt mục tiêu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước công nghiệp, do vậy số lượng các dự án đầu tư xây dựng sẽ ngày càng nhiều, nhiều dự án quy mô lớn, tính chất phức tạp Hơn nữa, trong vài năm gần đây, thị trường tư vấn xây dựng đã dần trở nên quen thuộc hơn với các doanh nghiệp Việt Nam, nhu cầu sử dụng tư vấn xây dựng ngày càng lớn, trong đó có tư vấn lập dự án
Hai là, xu thế hội nhập và toàn cầu hóa nền kinh tế tạo điều kiện cho các doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận với những công nghệ và ứng dụng kỹ thuật mới trên thế giới, vì thế các doanh nghiệp tư vấn xây dựng có thể áp dụng những phần mềm hỗ trợ công tác lập dự án mới nhất để đảm bảo thực hiện có hiệu quả hơn, chính xác hơn và đơn giản hơn công tác này.
3.2.4 Thách thức đối với công tác lập dự án đầu tư xây dựng của công ty
Sự phát triển của thị trường tư vấn xây dựng đã thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia, dẫn đến cạnh tranh激烈 Các tổ chức tư vấn nước ngoài là đối thủ đáng gờm với các công ty tư vấn trong nước, trong đó có Công ty Cổ phần Tư vấn và Đầu tư Tổng hợp Hà Nội.
Thứ hai là, trong tình trạng thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, các chủ đầu tư càng ngày càng tỏ ra thận trọng hơn Hơn nữa, do đời sống và thẩm mỹ của nhân dân ngày càng cao, dẫn đến yêu cầu về nhà ở cũng khác trước Các thiết kế phải đảm bảo đẹp và độc đáo, sản phẩm phải đảm bảo chất lượng Vì vậy,các chủ đầu tư khi xây dựng dự án cũng đặt ra nhiều yêu cầu khắt khe hơn đối với các tổ chức tư vấn.
3.2.5 Ma trận SWOT về công tác lập dự án của công ty
Những phân tích trên đã phác họa được những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội cũng như thách thức trong quá trình tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà Nội Để đề ra những biện pháp đung đắn nhằm phát huy thế mạnh, khắc phục điểm yếu, tận dụng tốt cơ hội và đối phó kịp thời với nhưng thách thức (đe dọa) từ môi trường bên ngoài thì cần phối hợp logic giữa các yếu tố nội tại bên trong (điểm mạnh, điểm yếu) và các yếu tố bên ngoài (cơ hội,thách thức) Sự phối hợp này được thể hiện cụ thể qua bảng sau:
Bảng 3.1: Ma trận SWOT công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà Nội
- Nhu cầu xây dựng lớn, nhiều dự án ra đời, nhu cầu tư vấn lập dự án lớn
- Có điều kiện áp dụng công nghệ, phần mềm phương pháp, kỹ thuật mới
- Áp lực cạnh tranh trong lĩnh vực tư vấn xây dựng ngày càng lớn
- Yêu cầu của chủ đầu tư ngày càng khắt khe hơn Điểm mạnh (S)
- Lãnh đạo công ty tạo điều kiện cho công tác tư vấn lập dự án
- Cán bộ lập dự án có năng lực, kinh nghiệm, được đào tạo bài bản
- Phân tích đầy đủ các nội dung trong dự án, phần phân tích kỹ thuật làm tốt
- S: Được lãnh đạo tạo điều kiện tốt, cán bộ có năng lực, nội dung phân tích đầy đủ, phân tích kỹ thuật tốt
- O: Nhu cầu tư vấn lập dự án ngày càng lớn, có điều kiện áp dụng phương pháp, kỹ thuật mới, phần mềm mới
- S: Được lãnh đạo tạo điều kiện tốt, cán bộ có năng lực, nội dung phân tích đầy đủ, phân tích kỹ thuật tốt
- T: Cạnh tranh ngày càng gay gắt, yêu cầu của chủ đầu tư ngày càng cao Điểm yếu (W)
- Khả năng dự báo, phân tích thị trường, phân tích tài chính còn hạn chế
- Số lượng trang thiết bị còn ít
- Chưa có bộ phận giám sát độc lập đối với công tác tư vấn lập dự án
- W: Khả năng dự báo, phân tích thị trường, tài chính hạn chế, trang thiết bị ít, thiếu bộ phận giám sát độc lập
- O: Nhu cầu tư vấn lập dự án ngày càng lớn, có điều kiện áp dụng phương pháp, kỹ thuật mới, phần mềm mới
- W: Khả năng dự báo, phân tích thị trường, tài chính hạn chế, số lượng trang thiết bị ít, chưa có bộ phận giám sát độc lập
- T: Cạnh tranh ngày càng gay gắt, yêu cầu của chủ đầu tư ngày càng cao
Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty
Như đã trình bày ở trên, công tác lập dự án đầu tư xây dựng là hoạt động chủ chủ chốt của công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp Hà Nội, một trong những hoạt động chủ yếu mang lại doanh thu và lợi nhuận cho công ty, do đó công tác này luôn được lãnh đạo công ty hết sức quan tâm
Nâng cao chất lượng lập dự án đầu tư xây dựng là nhiệm vụ quan trọng, đem lại ý nghĩa to lớn cho công ty tư vấn xây dựng nói chung và Công ty Cổ phần Tư vấn và Đầu tư Tổng hợp Hà Nội nói riêng Để hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động này, có thể tham khảo một số giải pháp cơ bản sau:
3.3.1 Nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của công tác lập dự án đầu tư xây dựng
Với đặc thù là một công ty tư vấn hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng được xem là một trong những hoạt động quan trọng và cơ bản nhất của công ty Bởi vậy các nhân viên trong công ty đặc biệt các nhân viên dự án cần phải nhận thức rõ tầm quan trọng của công tác này, từ đó họ sẽ có ý thức hơn trong quá trình soạn thảo các dự án đầu tư
Hiện nay, không ít chủ đầu tư thuê tư vấn lập dự án chỉ với mục đích là hoàn thiện, hợp thức hóa các cơ hội đầu tư bằng các hồ sơ, giấy tờ; và ngay bản thân một số cán bộ lập dự án cũng có quan niệm như thế Do đó đôi khi quá trình lập dự án chẳng qua là sự tính toán, chứng minh vấn đề theo một đáp án cho sẵn, mang tính đối phó với cơ quan quản lý nhà nước, hoặc cấp trên, hoặc các tổ chức tín dụng, các tổ chức tài trợ vốn cho dự án Để nâng cao chất lượng dịch vụ tư vấn lập dự án trong công ty, đòi hỏi các cán bộ trong công ty phải nhận thức đúng đắn về vai trò của hoạt động này: Lập dự án không phải là việc hoàn thiện, hợp thức hóa các cơ hội đầu tư bằng các hồ sơ giấy tờ mà thực chất đó là quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng, có cơ sở khoa học, dựa trên các căn cứ pháp lý, thực tế có tính thuyết phục chủ đầu tư cũng như các bên có liên quan về hiệu quả thực tế của dự án khi được thực hiện. Để đạt được như vậy công tác lập dự án phải được tiến hành tỉ mỉ, cẩn thận, tuân theo quy trình nghiệm ngặt ngay từ đầu, và phải tuân thủ các quy định của pháp luật, tiêu chuẩn, quy định của cơ quan quản lý Nhà nước, của các tổ chức quốc tế… Nếu các cán bộ dự án đều nhận thức rõ vấn đề này, thì họ sẽ tự điều chỉnh hoạt động của mình để nâng cao chất lượng công tác lập dự án.
3.3.2 Hoàn thiện phương pháp lập dự án đầu tư xây dựng
Để lập dự án hiệu quả, nên sử dụng đa dạng các phương pháp thu thập thông tin Thu thập trực tiếp qua phỏng vấn hay gửi bảng hỏi giúp thông tin chính xác hơn Phương pháp ngoại suy thống kê hỗ trợ dự báo cầu sản phẩm hay giá nguyên vật liệu Phân tích độ nhạy đánh giá tính an toàn của dự án trước những biến động Phương pháp toán xác suất cũng góp phần nâng cao tính chính xác trong nghiên cứu, từ đó nâng cao chất lượng công tác lập dự án.
3.3.3 Hoàn thiện quy trình lập dự án đầu tư xây dựng
Mặc dù quá trình soạn thảo dự án đầu tư tại công ty đã diễn ra theo một quy trình tương đối khoa học, chặt chẽ và thống nhất Tuy nhiên, trong mỗi giai đoạn,chưa có sự giám sát một cách chặt chẽ của một bộ phận chuyên trách, ngoài tổ dự án Do đó, để đảm bảo tính khách quan, chuẩn xác hơn trong quá trình phân tích đánh giá các khía cạnh cụ thể của các dự án cụ thể, bên cạnh sự tham gia của tổ dự án và sự đôn đốc của chủ nhiệm dự án, công ty nên cử ra một số cán bộ có kinh nghiệm, có chuyên môn và năng lực sâu về từng lĩnh vực giám sát các phần việc của công tác lập dự án để có những điều chỉnh phù hợp Ngoài ra, khi kết thúc việc soạn thảo dự án, và bàn giao xong cho chủ đầu tư, công ty cũng cần phải đánh giá lại để rút kinh nghiệm cho quá trình lập dự án tương tự trong tương lai, đồng thời việc đánh giá lại còn nhằm phát hiện ra những cán bộ dự án có năng lực trong quá trình lập dự án để đảm đương được phần việc trong những dự án kế tiếp Nếu thực hiện tốt mô hình giám sát, kiểm tra và đánh giá một cách thường xuyên, liên tục thì chắc chắn rằng chất lượng công tác lập dự án đầu tư sẽ được nâng cao đáng kể.
Một điểm đáng chú ý nữa là công ty thực chất chưa có một phòng chuyên trách về soạn thảo và quản lý các dự án, do đó, mỗi khi nhận một dự án mới, công ty mới thành lập tổ soạn thảo, và nhân sự trong tổ thường lấy ở nhiều phòng khác nhau, do đó ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng công tác lập dự án Chẳng hạn nhóm soạn thảo dự án xây dựng chung cư cao cấp Bãi Dương – Nha Trang gồm phó giám đốc (chủ nhiệm dự án), 3 nhân viên phòng kỹ thuật, 2 nhân viên phòng kế hoạch, 2 nhân viên phòng marketing, 1 nhân viên phòng tài vụ Việc sử dụng nhân sự như vậy dễ dẫn đến chồng chéo công việc vì nhân viên trong các phòng chức năng vừa phải đảm bảo công việc của phòng mình, lại vừa phải làm công việc của dự án, bởi vậy có thể gây chậm trễ trong việc thực hiện công việc trong quá trình lập dự án và làm giảm mức độ hiệu quả trong thực hiện công việc của các nhân viên Để tăng tính chuyên nghiệp trong công tác lập dự án và quản lý các dự án đầu tư xây dựng, công ty nên thiết lập một phòng chuyên trách, có thể lấy tên là “phòng dự án”.
3.3.4 Hoàn thiện các nội dung của công tác lập dự án đầu tư xây dựng
3.3.4.1 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án
Cần nghiên cứu các điều kiện vĩ mô tác động đến hình thành và thực hiện dự án, bao gồm: tình hình kinh tế, chính trị, xã hội, công nghệ, pháp lý, môi trường, văn hóa Đồng thời, cần hoàn thiện công tác nghiên cứu thị trường của dự án, xác định nhu cầu, đối tượng mục tiêu, cạnh tranh, giá cả và dự báo doanh thu Những nghiên cứu này giúp doanh nghiệp đánh giá khả thi của dự án và lập kế hoạch thực hiện hiệu quả.
Nhóm soạn thảo trong công ty cần đi sâu phân tích về dân cư, mức sống của dân cư, tình hình lao động, tình hình tăng trưởng kinh tế của vùng – nơi dự án được xây dựng Ngoài ra, cũng rất cần nghiên cứu một cách chi tiết các quy hoạch, kế hoạch, định hướng phát triển kinh tế - xã hội nói chung của địa phương nơi dự án được thực hiện và vận hành Điều quan trọng hơn là không chỉ dừng ở những phân tích thực trạng, nhóm soạn thảo cần rút ra những kết luận cơ bản nhất về sự tác động của những yếu tố được phân tích đến sự hình thành và phát huy tác dụng của dự án đầu tư xây dựng, từ đó nhận định xem có nên đầu tư vào dự án hay không.
Như trên đã trình bày, đa phần các dự án do công ty soạn thảo đều chưa thực sự chú trọng đến khía cạnh phân tích thị trường về sản phẩm của dự án Trong khi đó, việc nghiên cứu thị trường lại có ý nghĩa hết sức to lớn đối với quá trình tiêu thụ sản phẩm của dự án Nếu sản phẩm của dự án không được thị trường chấp nhận hoặc mức tiêu thụ sản phẩm của dự án là quá thấp, không đủ mang lại doanh số cần thiết để bù đắp những chi phí đã bỏ ra thì dự án coi như thất bại Do vậy có thể nói, nghiên cứu thị trường có ý nghĩa sống còn đối với các dự án đầu tư nói chung cũng như các dự án đầu tư xây dựng nói riêng Chính vì thế, rất cần thiết phải đưa ra các giải pháp để hoàn thiện quá trình nghiên cứu thị trường trong công tác lập dự án của công ty Trước hết, các nhóm soạn thảo cần phải thu thập được nhiều thông tin chính xác và cập nhật về thị trường Muốn như vậy, công ty cần tăng cường đầu tư cả về nhân lực và vật lực cho công tác này Công ty có thể cử cán bộ lập dự án đến tận nơi để khảo sát, điều tra thị trường, bên cạnh việc phân tích các thông tin có sẵn.Các cán bộ này phải am hiểu về công tác điều tra, phỏng vấn, và phải am hiểu về các kiến thức liên quan tới thị trường, tới các hoạt động marketing, do đó có thể cử nhân viên từ phòng Marketing của công ty thực hiện công việc này Trong quá trình nghiên cứu thị trường, cần thiết phải dự báo được một cách tương đối chuẩn xác cầu thị trường, nghiên cứu chi tiết về thói quen tiêu dùng, một số phong tục, tập quán, thị hiếu, thu nhập, xu hướng tiêu dùng của người tiêu dùng trong tương lai để từ đó có những chính sách phù hợp Đối với những dự án đầu tư xây dựng tổ hợp văn phòng, nhà ở cho thuê, hoặc nhà để bán, khi nghiên cứu khía cạnh cầu thị trường, có thể thu thập số liệu và lập các bảng sau đây:
- Bảng điều tra nhu cầu về nhà ở tại nơi diễn ra dự án, với cấu trúc như sau:
Bảng 3.2: Nhu cầu về nhà ở tại tỉnh/ thành phố A giai o n đ ạn … - … … - … … - … -
- Bảng thống kê diện tích ở trên một đầu người
Bảng 3.3: Di n tích trên m t ệu đồng Việt Nam) ở trên một đầu người năm… tại tỉnh/ thành ột đầu người năm… tại tỉnh/ thành đầu người năm… tại tỉnh/ thànhu người năm… tại tỉnh/ thành ăm… tại tỉnh/ thành … - … ạn … - … ỉnh/ thànhi n m t i t nh/ th nhành ph Aố A
Diện tích bình quân/người Số người Tỷ lệ
- Bảng phân chia nhóm thu nhập của dân cư.
Bảng 3.4: Các nhóm thu nh p chính t i t nh/ th nh ph Aập chính tại tỉnh/ thành phố A ạn … - … ỉnh/ thành ành ố A
Thứ tự Tên nhóm Tỷ lệ
2 Nhóm thu nhập trung bình …
Ngoài ra có thể điều tra thêm về cơ cấu chi tiêu của người dân, để xem xét xem tỷ lệ chi tiêu cho nhà ở như thế nào Từ những bảng số liệu nói trên, so sánh với kế hoặc phát triển quỹ nhà ở của địa phương và tiêu chuẩn về diện tích ở trung bình/người tại địa phương có thể nhận xét được về nhu cầu nhà ở tại địa phương cho từng tầng lớp dân cư.
Nghiên cứu thị trường toàn diện không chỉ bao gồm nhu cầu (cầu) mà còn thiết yếu cho việc nắm bắt cung, đối thủ cạnh tranh để đưa ra các chính sách tiếp thị phù hợp Việc phân tích kỹ lưỡng cung và cầu, kết hợp phương pháp dự báo và ngoại suy, không chỉ hỗ trợ ra quyết định thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm mà còn dự đoán cơ hội, thách thức, rủi ro cho dự án Từ đó, doanh nghiệp có thể chủ động ứng phó với biến động thị trường, đảm bảo an toàn và nâng cao chất lượng dự án.
3.3.4.2 Hoàn thiện nội dung phân tích kỹ thuật
Như phân tích trong chương hai, đây là nội dung thường được nhóm soạn thảo của công ty quan tâm đặc biệt và về cơ bản được thực hiện rất tốt, rất chi tiết. Tuy nhiên, ở một số dự án, nếu như nhóm soạn thảo quan tâm đến việc sử dụng phương pháp so sánh, lựa chọn trong việc lựa chọn một số máy móc, thiết bị, hoặc một số loại nguyên liệu khác nhau thì có thể tìm ra được phương án tối ưu hơn Do đó, trong thời gian tới, khi soạn thảo dự án đầu tư xây dựng, các nhóm soạn thảo nên dự kiến nhiều phương án kỹ thuật và sử dụng hiệu quả hơn phương pháp so sánh, lựa chọn để tìm ra được giải pháp kỹ thuật tối ưu nhất
Thị trường vật liệu xây dựng ở Việt Nam thường xuyên có những biến động, do đó, cán bộ soạn thảo dự án cũng cần quan tâm đến những dự báo về giá cả của các vật liệu đầu vào sử dụng trong các dự án xây dựng để có những điều chỉnh kịp thời và phù hợp với những thay đổi của thị trường Nếu làm được như vậy thì sẽ góp phần nâng cao mức độ an toàn trong tính toán các chỉ tiêu tài chính ở phần sau. 3.3.4.3 Hoàn thiện nội dung phân tích tài chính
